昆山项目策划方案.doc

壹、环境篇第一部分大环境一、地理位置昆山市属江苏省苏州市，是一个县级市，1987年撤县建市。目前下辖15个建制镇，6个街道，465个行政村。昆山位于东经120 度、北纬31度，东邻上海，西依苏州，地处美丽富饶的太湖流域。北至东北与常熟、太仓两市相连，东南至南与上海嘉定区青浦县接壤 ，西与吴江、吴县两市及苏州工业园区交界。东西最大直线距离33公里，南北48公里，总面积138.2万亩（不含未界定的阳澄湖、澄湖、淀山湖、）其中水域面积占23.1%。同时，它位于长江三角洲冲击平原，地势平坦。境内河港密布。 气候温和湿润，四季分明，属亚热带海洋性季风气候，常年主导风向为东南风。年降雨量1063毫米，日照2165小时，无霜期为229天，平均气温摄氏15.3度，最冷月1月份最低气温摄氏-5度，最热月7月份最高气温摄氏36度。全市面积921.3平方公里，约合138.2万亩，其中耕地70.5万亩，园地1.65万亩，林地1.7万亩，居民点及工矿用地33.62万亩，交通用地8.13万亩，水域30.9万亩，未利用土地0.55万亩。二、人口 2001年度全市年末户籍人口600279人，比上年增加5687人，总人口中，农业人口300590人，比上年减少14577， 非农业人口299689人，比上年增加20264人。另据全国第五次人口普查资料，并参考昆山市之外商引资、公安局之流动户口登记，以及其它咨询，估计于2001年底昆山夜间人口共约90万人，其中包含60万户籍人口，30万外来人口。日间人口则为约95万人. 三、历史昆山历史源远流长，新石器时代已有人居住。春秋吴国时代被撑称为娄邑，因在苏州娄门而得名。吴王在此筑城狩猎，故又得名鹿城， 距今已有2400多年的历 史。东汉时又名娄治，南朝大同二年（536年），正式成为昆山县，后又多次易名。49年成立人民公社，58年成立昆山县人民政府，85年成立开发区，87年撤县建市。四、交通昆山地处中国东南沿海长江三角洲的东部，东距上海50公里，西邻苏州37公里，地处美丽富饶的太湖流域，水陆交通十分发达。航空:上海虹桥机场（距45公里，约半小时车程），上海浦东机场（距100公里，约1小时车程）。港口:上海港（中国最大港口、距离60公里）、张家港（距100公里）、太仓浏家港（距35公里），货物经区内水道运达以上各港口可直接出口。铁路:京沪铁路穿越开发区，并在区内设有二等客货运输站。公路:区域内公路网健全，沪宁高速公路、机场路、312国道穿越开发区。可见，昆山市的交通在全国县级市中是名列前茅的。市内交通网发达：市内运营出租汽车起步费6元/3公里，沪宁线上最便宜。五、文化与特色国家卫生城市：昆山市是江苏省为数不多的国家卫生城市之一，市容市貌整洁、美观。主要媒体：昆山日报、昆山电台、昆山有线台、昆山广播电视台。昆山电台、昆山有线台平均每周播放时间分别为90小时30分、67小时46分，昆山广播电台平均每日播放时间为13小时50分。昆山市图书馆：市镇二级图书馆，藏书总量达59.24万册。昆曲：又名昆山腔、昆剧，是中国古老的戏曲声腔、剧种、起源于明代嘉靖年间，距今已有400多年的历史，有中国“戏曲之母”的雅称。2001年3月31日4月6日举行了昆山市首届昆曲艺术节，使昆曲艺术进一步发扬光大，现在，已向联合国申报世界文化遗产。昆山三宝：并蒂莲；昆石；琼花六、具体区域分析昆山市区位于15个镇之一的玉山镇，同时玉山镇也是市委、市政府所在地,处于上海、苏州之间，水陆交通十分方便，是著名的“鱼米之乡”。 全镇主要分为三个区域古城区、城北区及开发区。1、古城区：是昆山的老城区，也是传统概念上的昆山人居住的地方，是昆山的市中心。区域细分：A、镇境内有一山地，高80米，形似马鞍，故得名马鞍山。又因其盛产名玉，被人称之为玉山、玉峰山。目前，亭林公园的改造已经完成，新建成了西山风景区和中山大道绿化景观带。并且，亭林路、马鞍山路沿线酒店林立，各项配套齐全，如著名的嘉顿度假山庄和一醉酒店就位于这个区域内。B、人民路、前进西路、柏庐路、集街一带自古就为昆山商业经济的中心。区内亭林路、人民路为最重要的商业街街道繁华、商铺林立，也为昆山最热闹的夜市。区内成熟小区较多，区域配套设施十分发达。昆山最有名的学校、医院、宾馆都集中于此。如市第一中心小学、第一人民医院、昆山宾馆等。2、城北区：昆山北环河以北地区、以城北镇为中心。目前开发有昆山高科技园，星火密集区和火炬开发区。区域细分：A、以萧林路为界，以北地区：该地区主要以高科技园为主。1997年12月经省政府批准成立的昆山高科技工业园，是昆山经济技术开发和国家星火技术密集区的重要组成部分。园区规划面积3.2平方公里，是沪宁线上最具开发潜力的高新产业园区之一。昆山高科技区以电子咨讯、机电一体化、精密化工及新材料为优先发展的主导产业，下设外商投资区、模具工业试验区、高新技术创业区、民营投资区。B、萧林路以南：该地区的区域面积不是很好，房屋较为陈旧，街道环境也较差，外来人员复杂，但近半年来，随着拱辰桥的改建和花园路的该造，该地区也在经历一个蓬勃的发展期。伴随着高科技园的成立和大量外来经商、打工人员的涌入，该区域逐渐形成以吸引外企员工、外来个体、私营业主为主的这一特点。3、开发区：指以东迁的市政府为中心的昆山经济技术开发区，该区在东环城河以东的范围。创建于1985年，现区域面积为28平方公里。开发区以出口加工区、留学生创业园和软件产业街三大载体来强化开发区功能开发，在加大基础设施投入的同时，增加配套服务功能，投资环境竞争力日益增强。A、前进东路、珠江北路、建委、市政府周边地区：该区域为较成熟的生活区域。前进路沿线是昆山最重要的市政府设施，如市政府、公检法、海关、东方航空、昆山日报、人才交流中心、房地产交易中心、大戏院、电视台、捷强超市、一醉大酒店及各大银行、税务等机关单位。该区域的道路面貌、环境相当理想，珠江北路、同丰路上多为成熟的大型居民新村，如绣衣、玉龙新村，经过近10年的发展，已经形成了一个完整的生活区。B、青阳港以东、白墅浦以北、昆太路以南：该区域现在地块多、人气不足，配套设施不齐全，主要的居民新村如锦华园、富华圆、丰华圆等，形成至今已有七、八年，但至今整个区域的房地产还未启动。 C、长江路以北段（汉浦路以东、昆太路以北、黄浦江北路以西）：目前长江路拓宽改造工程已经接近尾声，以后会直接连接常熟和上海青浦。这片区域内房产开发量体逐年递增，春晖路的开发预示着昆山第二条商业步行街即将诞生，而且体育场和五星级酒店等的市政规划，使得投资环境变得对外商更加有吸引力七、其他重要区域周庄镇著名水乡古镇，位于昆山市西南角，处于澄湖白蚬湖、南湖、淀山湖的怀抱之中，与吴县市、吴江市和上海市的青浦县交界，东去淀山湖大观园风景区6公里，西达古城苏州30公里。全镇面积36.05平方公里，镇区面积1.2平方公里，人口22161人。周庄为中国十大名镇之一，是国家著名旅游名胜。98年，被列为世界历史文化遗产预备青单。年接待海内外游客100万人次以上。八、经济发展昆山东邻上海，西依苏州，市域面积921平方公里，户籍人口60万，辖10个镇和一个国家级经济技术开发区。昆山过去是一个农业县，工业基础差、底子薄，改革开放以来，我们重视发挥优势，积极抢抓机遇，加速结构调整，加快经济发展，推动了两次大的经济转型。一是20世纪80年代，充分发挥区位优势，东靠上海，西托三线，大力开展横向经济联合，大力发展乡镇工业，实现了农转工的第一次转型。二是90年代，抓住浦东开发开放和邓小平发表南巡谈话的机遇，发挥昆山经济技术开发区的基础设施优势，扩大招商引资，大力发展外向型经济，实现了内转外的第二次转型。现在，昆山已经从一个农业县变为沪宁经济走廊中开放度较高的新兴工商城市，形成了以开放型经济为主导，三次产业协调发展，三个文明同步推进的良好局面。这几年，先后荣获国家卫生城市、国家环保模范城市、全国创建文明城市工作先进市、全国优秀旅游城市等称号。去年，全市完成GDP314.34亿元，人均相当于6290美元，财政收入41.52亿元，进出口总额84.74亿美元，城镇居民人均可支配收入11128元，农民人均可支配收入6262元。目前，全市已累计批准来自54个国家和地区的投资项目2600多个，合同外资超过150亿美元，实际利用外资超过65亿美元，其中台资均占到60%左右。开工投产三资企业已达1300多家。世界500强企业中有23家在昆投资，一批龙头型、园区型大项目开始运转。项目分布遍及一二三产业各领域，其中农业合同外资超过7亿美元，一批服务性、功能性项目如东方首席电子商务、台湾彰化银行昆山办事处和华东地区首家台商子女学校等落户昆山。与此同时，外资企业的产出带动效应充分显现，目前，全市财政收入的60%、销售和利税的75%、工业投资的85%、自营出口总额的98%来自外资企业。九、服务设施金融设有中国银行、工商银行、农业银行、建设银行、中信实业银行、交通银行、浦发银行等金融机构，台湾彰化银行已在区内设立代表处。人力2001年末户籍人口为60万人。全市拥有50000多名各类专业技术人才和20万名较高素质的技术工人，截至2002年9月底外来劳力约30万人。全市常年开设各类人才市场和劳动力市场。教育现有硅湖大学等高校3所，普通中学32所，职业中学3所。新设立了华东台商子女学校。昆山大学园区正在建设中，台湾明新科技大学已落户区内。医疗现有医疗卫生机构27所，其中医院19所，医疗床位1740张。开设外商保健病房，提供外商绿卡就诊服务。文体现有公共图书馆、档案馆、昆曲博物馆、大戏院、体育场、游泳馆、市民活动中心等一批文化体育设施，并拥有三个国际标准的高尔夫球场。旅游昆山蕴育了百戏之祖-昆曲，2001年联合国教科文组织公布其为首批人类口述和非物质遗产代表作。千年古镇周庄被誉为中国第一水乡。昆石、琼花、并蒂莲人称昆山三宝。展览昆山科技文化博览中心常年承办各类大型的商务展览、展示和文化艺术博览活动。居住现有涉外旅游饭店、星级宾馆10多家，并建有一批高档别墅和外商公寓、适合外商入住的生活区。第二部分小环境一、 本案地段本案位于昆山周市综合配套区，本区域是一个新兴的开发区所规划的小区起点都比较高。二、 交通状况本案位于青阳北路以西、新维路以南交叉口，随着区内各条道路的完善，本案地理位置的优越性将得以体现。三、 生活机能(一)本案周边的机关、行政单位2000M范围1.昆山市建设工程质检中心2.昆山市交通勘测设计所3.昆山市看守所4.周市镇建管所5.周市镇财政所6.昆山市供电局新镇供电所(二) 本案周边的金融、银行3000M范围1中国工商银行昆山支行2.中信实业银行前进路分理处3.人民保险4.上海浦东发展银行昆山支行5.中国建设银行昆山市同丰路储蓄所6.中国工商银行昆山市开发区支行营业部7.中国农业银行昆山市金浦分理处8.苏州市商业银行昆山支行9.上海浦东发展银行昆山支行营业部(三) 本案周边的企业2000M范围本案周边星罗棋布着42家企业，从我们的调查数据显示，在昆山房地产市场，经济技术开发区及周市配套区的项目去化，其客源中有很大一部分是企业的外来中层员工。而本案正是处于众多企业的包围之中， 而这些企业的中层正是本案最大的目标客源。1陆杨砖瓦厂2.正仪哺坊3.胜浦砖瓦厂4.昆山市交通道路工程合作公司5.昆山市交通工程有限公司6.华林油库7.镒生电线塑料（昆山）有限公司8.长兴电子有限公司9.昆山德士古气化服务有限公司10.昆山市大地天然物技术开发有限公司11.阳光房地产开发有限责任公司12.顺昌公司13.昆山市新镇砖瓦一厂14.线缆厂15.福禧工业园区16.杰尼斯制衣有限公司17.新镇涂料公司18.昆山市新镇农贸市场19.台光电子材料（昆山）有限公司20.昆山市超华容器制造有限公司 21.标兴塑胶（昆山）有限公司22.苏州和泰化工有限公司23.圣美树脂制品（昆山）有限公司24.宏新塑胶工业（昆山）有限公司25.尚志造漆（昆山）有限公司26.昆山合济机械有限公司27.景嘉电子绝缘材料（昆山）有限公司28.单井精密工业（昆山）有限公司29.宏英机电有限公司30.高品金属有限公司31.昆山东和超音波机械设备厂32.宏芳香料（昆山）有限公司33.茂顺油封有限公司34.英灏机械工业（昆山）有限公司35.理亚电子（昆山）有限公司36.利星行机械（昆山）有限公司37.圆裕电子（昆山）有限公司38.宇翔塑胶厂39.新镇水厂40.三得利啤酒（昆山）有限公司41.昆山锐普电子有限公司42.越峰电子（昆山）有限公司(四) 本案周边的学校2500M范围1昆山电视大学（玉山镇娄苑路169号）2.仁宝幼儿园3.昆山市新镇中学4.毛厍小学5.昆山国际学校6.昆山第二职业高级中学（玉山镇娄苑路169号）7.中国人民解放军外国语学院昆山分院（青阳中路26号）8.昆山市私立育英幼儿园9.新镇小学10.文峰中学（前进东路）(五) 本案周边的邮政、电信3000M范围1黄河路邮政支局2.新镇邮政支局(六) 本案周边的娱乐3000M范围1星光灿烂KTV2.船老大理容美发中心(七) 本案周边的医院3000M范围1友谊医院（青阳中路）2.昆山市妇幼保健所（玉山镇同丰路458号）3.昆山市疾病预防控制中心（玉山镇同丰路458号）(八) 本案周边的住宅2000M范围1.金龙新村2.金珠新村3.长江花园.都市桂冠4.昆山花园5.江南明珠苑6.长江花园7.阳光世纪花园8.凤凰城(一期)9.福禧圣地亚哥新城10.凤凰城(二期)11.长兴大厦12.嘉禾花园13.美琦新村14.白塔新村15.远东世纪园贰、市场篇一、 昆山房产市场概况（一）.地产发展史昆山房地产起源于80年代末，最先实行优惠购房，提租增资，后来推广以提租与优惠购房相结合的办法，鼓励个人购房，直至目前的公房出售，进入90年代，全国出现了房地产开发的热潮，但由于二级市场不够活跃，房子出现大量积压，市场也处于一度低迷状态中。最后，只能把重点由单一的生产逐步转向生产与流通并重。 1995年12月，昆山开始实行住房公积金制度，银行的放款额度的提高，贷款利率的降低和贷款方式的增加，又使得昆山的土地开发逐步回到了历史的舞台上，并呈蒸蒸日上的势头，一直维持至今。现对昆山各时间段住宅区作分析：（1）80年代90年代 朝阳新村、丽泽新村、红峰新村、绣衣新村、柏庐新村等；（2）90年代96年底 玉龙新村、西湾新村、亭林新村、里库新村、宝岛别墅、文静园、楼苑、樾城花园等；（3）97年初98年底 娄邑、汉浦小区等；（4）99年初2001年 香樟园、柏庐广场、奥林苑、新大陆花园、月盛花园、城市广场等；（5）2001年2003年 水之国、怡景湾、雍景湾、假日山庄、希望之城、青江秀月 从上述可以看到捆山的第一批新房建造出现在市区，但由于经济因素制约，这批房子的环境与配套都较差。他们多数分布在老城区的周边、商业集中的人民路两侧，房型基本上是一室一厅或两室一厅，面积30-80平方米不等，现二手市场上这类住宅很难脱手，在这种情况下，户主一般都等待政府拆迁或寻觅对象出租。 随着人民路、亭林路扩建以及昆山人口的增加，第二批新房的建设与第一批旧房的改造开始陆续登场。房地产开发商的项目大多汇聚在老城区的人民路和中山路两侧、开发区西部以及城北萧林路与北门路交叉口周围。城市规划日趋合理，昆山经济迅速启动。同时，在市区、开发区都呈现大面积绿化，城市绿化率达到30.5%。这一阶段房型主力面积在二房一厅70-90平方米。现在，这类房屋在二手市场上极其活跃，一般成交价在15002300元/平方米。 97-98年开始， 昆山房地产市场经历了一个质的飞跃。市场价格大幅上调，售价在1800-1900元/平方米之间，市区可开发地块越来越少， 市政府把几个大型改造工程搬到了市郊，如娄邑、汉浦小区等。 99年个案推出量体继续增加，房价上浮达10%左右，这时的房源表现在一些成熟楼盘的零星追加项目与几个大型住宅小区的出现上，如市区的集街金凤凰广场，马鞍山路上的香樟园、假日花园，前进路与柏庐路交叉口的奥林苑，开发区的青阳广场、杉欣小区以及城市广场，城北新大陆花园，紫荆花园等。从整体上看，房地产燃起的战火蔓延到了城北和开发区，越来越多地开发商看中了昆山这块宝地并伴随有代理公司的介入。 20002001。昆山各类指标都达到了历史最高，商品房价格更是一路攀升，外地开发商大批进驻，昆山房地产市场即将迎来有一次的跨越。产品质量大优质的项目增加，物业管理的概念被接受，主力面积在二房一厅80100平米，三房二厅90140平米，区域集中在市区的人民路，柏庐路，环城北路，马鞍山路；城北的北门路，紫竹路，萧林路；开发区的市政府，前进路与青阳路的交叉口，其中新开发的项目有17个，个案追加的有5个，高档次住宅开始增加。20012003.12公寓楼开发的可行性要高于别墅，别墅出现饱和。时常的开发呈现多元化发展，别墅的量体一下子增多起来，公寓楼的开发只出现原先楼盘的追加量体，昆山的整体开发走向偏北。（二）.统计数据目前，昆山房地产投资总量上升，建设规模扩大，销售持续火爆，表现出强劲增势，以2003年的数据来看：1、开发投资稳步增长，结构进一步调整。 全市房地产开发完成投资28.09亿元，比上年增长26.6%，占全社会固定资产投资的比重为15.9%，是固定资产投资增长的一个重要因素。 投资结构发生变化。住宅完成投资22.55亿元，比上年增长26.7%，占80.3%，上升了0.1百分点；办公楼完成投资0.48亿元，比上年增长134.7%，占1.7%，上升了0.8百分点；商业营业用房完成投资3.73亿元，比上年增长65.0%，占13.3%，上升了3.1百分点。 2、开发面积快速扩大，竣工面积大幅上升。 全年房地产开发面积创了历史新高，房屋施工面积达756.82万平方米，比上年增长113.9%；其中新开工面积425.67万平方米，比上年增长76.8%。 各类房屋施工面积均呈现较快增长。普通住宅557.60万平方米，别墅、高档公寓80.20万平方米，商业营业用房78.52万平方米，11层及以上高层建筑56.90万平方米，分别比上年增长110.2%、191.1%、137.7%、448.7%。别墅、高档公寓、商业营业用房占比都有了不同程度的提高；高层建筑的开发成为本年房地产开发的一大亮点。 本年竣工面积大幅增长，达204.63万平方米，比上年增长110.3%。其中普通住宅143.81万平方米，别墅、高档公寓28.54万平方米，商业营业用房22.72万平方米，分别比上年增长100.7%、183.2%、150.4%。 商业营业用房的增加是跟昆山大力推进第三产业发展的形势密不可分的，一些新兴的商业圈逐步形成，大大刺激了民间资本投资商业用房的积极性，并进入了新一轮快速发展阶段。 3、商品房持续旺销，价格明显上扬。 昆山商品房继续保持旺销的势头。现房销售面积173.24万平方米，比上年增长96.3%；合同金额44.11亿元，比上年增长138.3%。其中普通住宅121.61万平方米，别墅、高档公寓24.76万平方米，商业营业用房22.05万平方米，其他（含车库）3.87万平方米，分别比上年增长81.8%、150.1%、128.6%、206.4%。 随着新开楼盘不断涌现，期房预售也非常火爆。预售面积203.18万平方米 ，比上年增长146.6%；合同金额56.50亿元。其中普通住宅155.45万平方米，别墅、高档公寓22.10万平方米，商业营业用房19.50万平方米，其他（含车库）3.91万平方米，分别比上年增长120.4%、1084.6%、118.9%、289.9%。 商品房价格一路上扬。现房综合平均售价达2546元，比上年增长21.4%。其中普通住宅2083元，别墅、高档公寓3999元，商业营业用房3722元，分别比上年增长10.3%、28.0%、38.9%。期房平均售价2781元。 4、空置面积下降。 由于社会需求增加，消化了大量的空置房屋，使全市房屋空置面积减少，截止12月底，全市商品房空置面积仅13.70万平方米，同比下降30.0%，其中住宅空置7.51万平方米，同比下降50.8%，空置率为7.4%。 5、拆迁规模猛增。 昆山加快城市化进程，新一轮城市扩建和老城区改造的热潮正在掀起，拆迁规模迅速增长。仅市区的新城和临丰两公司的拆迁还建房屋施工面积就达157.52万平方米，占总量20.8%。全市拆迁还建竣工房屋面积38.30万平方米 ，比上年增长482.1%。随着城市范围的扩大和乡镇的合并，近两年内昆山的拆迁面积还将进一步扩大。 6、经营情况良好。 房地产市场的火爆促进了房地产业的快速发展，房地产企业的效益得到了普遍提高。房地产企业全年经营收入34.41亿元，比上年增长90.3%；实现利润3.24亿元，比上年增长441.6%。 7、开发资金充足。 由于房地产业正处于新一轮增长时期，强劲的发展势头和丰厚的利润回报引来“三外”企业（外地、外资、外行）频频涉足，使昆山房地产开发资金相对充裕。开发投资资金共计106.49亿元，比上年增长119.3%。在本年筹集的84.43亿元开发资金中，国内贷款11.63亿元，占13.8%，比上年增长60.2%；自筹资金15.28亿元，占18.1%，比上年增长152.6%；定金和预收款57.53亿元，占64.8%，比上年增长143.0%。但以定金及预收款占最大比重的资金结构来支撑显得较为脆弱。二、 昆山区域市场分析昆山市场可分为四大区域：老城区，开发区，城北，周市综合配套区。昆山市场已经过了预热，现在正处于在群雄割据的局面。市区，开发区，城北，周市配套区，玉山经济开发区已经步入了昆山房地产的鼎盛时期，目前，竞争越来越激烈，价格梯度变化小，产品形态多样，个区域的特色都已经很明显，如：市区：讲究地段，利用原有的配套在卖，开发区产品目前以别墅为主 城北：市场在跑量，公寓楼盘为主，辅以一些烂尾楼的别墅区开发，发展方向在朝开发区靠 玉山经济开发区：姿态基本上也是以别墅为主，纯别墅的项目居多，公寓楼的开发在此地暂无生气 周市配套区：基于市政府的扶持，利用投资与居住并存的销售指导思想，走苏州园区的路线。（一）.老城区昆山老城区：即原玉山镇。范围如下：东至绣衣大桥的东环城河，西临白马泾路，北及北环城河，南抵合兴路。目前该区是昆山市文化，商业的中心，生活设施比较齐全。该区域主要交通干道如下东西A,马鞍山路（白马泾路亭林路） 香樟园，假日花园，丽丽新村，银桂山庄，玉峰实验小学，亭林公园，大雄宝殿，嘉顿度假山庄等B，环城北路（亭林路柏庐路） 琼花新村，板桥新村，民政局，楼中楼，证券公司等C,前进西路（玉山医院绣衣大桥） 嘉鹿公寓，常乐里，里库，采莲新村，前进菜场，昆山宾馆，东方设计院，明德堂药店，三联书店 ，玉山广场，鹿都宾馆，市容监察大队，中，农，建，工行等D,西街与集街（中山路柏庐路） 西园新村，集街西村，月亮湾新村，城中派出所，天竺大酒店等E,震川西路（西大桥柏庐路） 桃园新村，丽泽园，震川园，交通局，农工商超市，正阳菜场，中国移动通信。邮电局F,朝阳西路（和兴路柏庐路） 化工新村，盆渎新村，汛塘商苑，一醉大酒店，司徒街擦菜场，医药总公司，长途汽车站等H,合兴路（朝阳街道柏庐路） 团结新村，锦阳苑，火车站等 南北A,白马泾路（马鞍山路震川西路） 红峰二村，建材批发市场等B,中山路（马鞍山路震川西路） 留珲山庄，红峰一村，文萃园，桃园新村，中山新村，中山路景观带白水潭公园，玉山医院等C,亭林路与人民路（马鞍山路朝阳西路） 亭林新村，西园新村，昆山中学，玉山镇镇政府 ，西塘街小学，老体育馆，彩恒宾馆，金莎美容美发，中，农，建行，西园，利玛歌舞厅，昆山书店，昆山商厦，华夏百货，肯德基等D,柏庐路（环城北路合兴路） 娄邑，爱之河，柏庐新村，江南新村，柏庐广场，奥林苑，金凤凰广场，昆山市二中，北京华联，中铁快速苏州公司等。2，区内主要公交线路：1路 火车站八字桥2路 苏南小商品市场苏南小商品市场3路 火车站火车站8路 红峰二村昆山档案局9路 宏国保龄球红峰二村101路 火车站尚武射击馆102路 汽车站曹安路103路 火车站火车站104路 九龙商厦尉川路105路 火车站石牌106路 火车站蓬朗车站107路 火车站阳涔湖108路 苏南小商品市场牛头泾3，老城区分析它从始至今都是为昆山商业最繁华的区域，而且主干道人民路与前进路两侧的住宅都是为半新不旧的房子，已经历过多次翻新，该地区是昆山人传统概念上的市中心，周边交通方便，生活机能齐全。但由于现在已经基本很少再有土地可做开发，即使有，由于地处纸中心，人口密集，寸土寸金，开发的成本之高也使不少发展商望而止步。因此，近年内，在该区域只要有新推个案，产品尚可，就回在图纸阶段被抢购一空。以下为2004年4月老城区市场调查结果：（1）价格已成稳步发展阶段：地段的优势还是主宰市区楼盘销售速度的关键。4000元/平方米的均价已成为市区房价的代名词（2）市场的开发集中在312国道附近，中山路和环北路三块区域（3）市场的潜力大，有购买力；在推的与在预约阶段的楼盘情况都很不错（4）市场上的产品形态有新的转变，小高层将在接下来市区的推案量中占到很大的比重（5）土地的可利用面积越来越少，市区的整体环境得到提高，城市化进程加快.（二）.开发区昆山经济技术开发区创办于1985年，原先占地3.75平方公里，后扩大至6.18平方公里，1992年进入国家开发区系列后，向东扩展至20平方公里。1995年6月，又划玉山镇熊庄、里黄、群益、车站等4个行政入区。这样昆山开发区共有14个代管村、204个村民小组、5409户、16343人；还管辖青阳河、长江2个街道办事处。区域面积共28平方公里，世界500强中10家成为开发区的投资商，并且逐年加大工作力度，取得了极大成效。出口加工园、创业园、软件产业街陆续建成，也给开发区带来了新的机遇，这里将成为昆山真正意义上的市中心。 现开发区范围如下：西临柏庐路、北靠太仓路、南下张浦居民可分为三种类型：早期从市区动迁的居民，多数在玉龙新村、绣衣新村等被政府征收土地的农民外来人口，现在附近一些外企中就职1、区内主要道路如下：东-西 A、昆山路（昆山北路太仓）美琦新村、白塔新村等B、同丰西路（柏庐路青阳河） 玉龙新村、绣衣新村、同丰新村、樾城花园、杉欣小区、儿童乐园、玉龙广场、煤气公司、建委等C、前进中路与前进东路（柏庐路夏驾河） 昆山日报社、大戏院、财政局、国资局、房产交易中心、计生委、保险公司、中行、工行、农行、建行、税务局、人才市场、国际大厦、市政府、海关、公安局、法院、钞票纸厂、城市广场、华丽大酒店、奥宇大酒店、景华幼儿园、文峰中学、农工商总公司等D、震川中路与震川东路（柏庐路夏驾河） 西苑新村、南苑新村、祝家库新村、银泉新村、友谊医院等 E、朝阳路（合兴路三巷路） 爱华园、富华园、友谊公园、开发区青阳大药房等2、区内主要公交线路：8路、9路、103路、104路、106路3、 开发区分析： 开发区成形的小区，集中在同丰西路、前进中路的两侧，它们的地域比较集中，房龄一般都在10年左右，面积在6090平米不等，随着开发商的目标市场开始转变，产品大体上紧靠市政府广场，围绕这一中心点进行规划；凭借精心的规划和优质的物业管理来吸引客户，现在开发方向基本上为东侧，项目以别墅区为主，公寓楼的开发出现短缺。 开发区市场调查结果：（1） 产品力的整体性比市区高，别墅的竞争将成为开发区的主旋律（2） 房价低于市区，但是后劲十足，有赶超的趋势，这会体现在产品形态的转变。（3） 小区规模普遍比市区大，目标市场把握准确，有强大的储备市场，因此，去化比较理想（4） 开发区的增长速度将进一步带动昆山房地产的发展势头，北侧的房子产品转型，价格抬高，将使得原先南侧的房子更有市场价值，因为那里更靠近开发区外企职工的工作地点。今年的开发主体是在同丰路和桃花江路两侧，空置面积小，公寓楼市场断货（三）.城北区除老城区外，人口居住密集最大的地方。由于开发较早，因此，规划上比较落后，面交通不顺畅；治安混乱。先市政府已经开始对它进行改造，并且成立一区一园，推动其自身经济的快速发展。该区域人口基本上有镇上来的居民和外来打工者。 现城北范围如下：西临张家港河，北靠陆扬镇，动至市后路 难至北城河。1、区内主要道路如下：东西A 富士康路（玉城路昆山路）靠近北部工业区B 寰庆路（玉成路柏庐路）沁园别墅 濂园 秀中路 城北派出所C 萧林路（玉成路柏庐路）富士康新村 文峰公寓 怡和园 月盛花园 振华集团 建管所等D 花园路（玉山路柏庐路）江南花园，昆北公寓、振华园，文静园新大陆园，梅园，兰园，密友新村，昆山第一职业中学，秀峰中学，北门菜市场等E 娄苑路9北门路市后街）玉峰园娄苑新村，菊园，昆山电大等南北A 水秀路（城北路北城河）丽晶花园，宝德公寓，水秀别墅，宝岛别墅成人教育中心等B永丰路9城北路北环城路）格兰新村，教师新村，交警中队C 北门路（成北路拱辰路）紫荆花园，北门新村，新城花园，文化中心，公路管理处，北门街道D 昆山公路（城北路昆太路）竹园，杏园等E 紫竹路（城北路-昆山公路）都市新象，紫竹别墅，高科技小学，第三人民医院F 柏庐北路（城北路柏庐中路）同心新村G 市后街（城北路昆太路）汉浦新村，气象局，省农田灌溉所，城北 创业中心2、 区内主要工公路线：1路 2路 11路 101路 105路城北区分析城北面貌落后，住宅小区集中分布在北门路 娄苑路 花园路 萧林路滑测，该区人口众多，生活与商业配套设施的比例大大失调，使得房价上不去，并紧跟市区 开发区 排位昆山第三。 近阶段开发商的项目把重点有上述区域移至紫竹路与水秀路两侧，房型也做了极大的改变，由单一的平面层住宅转为开发错层 复式 平面兼有。以下为城北市场调查结果：（1） 个案项目众多，竞争激烈；产品力不及开发区。交通不舒畅。已成为整个城北市场最大的买点（2）产品市场范围大，有低至高，都有自己针对的客源层；面对是昆山全市（3）从产品来讲，以公寓楼盘为主，缺乏有特征的新品，但相比往年，有了很大提高。从发展方向看，东西向比南北膨胀快，柏庐路的新面貌萧林路与花园路的拓宽改造工程，紫竹路的路面修整，将使城北原先的面貌有所改观。同时，这几条路上的楼盘也将在完工的同时闪放出异彩（四）.周市综合配套区周市综合配套区成立于1994年，通过8年的时间，面貌发生了很大的变化，而且，市政政府利用改道324省道，拓宽长江路及成立北部工业远的一系列政策，吸引了众多投资客前来。1、 区内主要道路如下：东西A 富士康路（玉城路昆太路）靠近北部工业园 B 新浦路（汉浦塘黄浦江北路）新镇镇政府 看守所 新镇派出所 农贸市场C 春晖路（长江北路白塔路）D 昆太路（昆北公路太仓）美琦新村 白塔新村等2、 区内的主要公交路线：11路 104路3、 区内主要个案分析 现区域内房地产项目已经全面启动，由于人气不旺，人员大多为兵希镇当地居民与周边的区域客，并且，随着北部工业园2到5年的成型，外企职员的大量增加，这里将填补昆山东北部的空白。以下为周市个案市场调查资料表一物业名称宁静花园东辉缘（二期）圣地亚哥金威国际华城阳光世纪花园地理位置长江路与昆太路的交汇处长江北路与339省道长江北路399号长江北路198号长江北路333#项目情况比较产品类型多层 小高层 别墅多层多层 小高层多层多层 小高层营销策划上海泛城自销富阳物业咨询公司上海元启自销建筑楼层2-12层6+1F6-18层2-18层5-12层规划户数196户264户900-1000户三期约240户（共1200户）1000户左右占地面积19381平方米4万平米100亩25.8万平米145000平米总建面积29376平方米7万平米12万平米二期30423（总22万平米）200000平米容积率1.511.51.50.861.54公开日期2003年1月31日2004年2004年7月2002年12月19日（二期）2002年12月营销策划情况比较销售均价3000元/平方米（小高层）3300元/平米约3300元/平米2700元/平米2500元/平米可售总价8812.8万23000万3.7亿8214.2万2.8亿付款方式一次性付款 按揭 分期付款一次性付款 按揭 分期一次性付款 按揭 分期付款一次性付款 按揭 分期一次性付款 按揭 分期付款主力户型124-139平米103平米约100平米110平米120平米主力总价37.2万-41.7万34万约31万29.7万30万面积范围124.52-231平米90-117平米100-120平米90-160 平米90-145平米价格范围2700-3400元/平米3000-3600元/平米3000-3700元/平米2500-3000元/平米2400-2600元/平米媒体途径昆山日报,昆山电视台电视流动字幕POP.NP.NP 电视广告POP NP物业费用1.5元/平方米0.8元0.8元1元0.6元销售率售完50%售完售完物业名称凤凰城昆山花园都市现代城嘉禾花园地理位置339省道与长江北路交汇处长江北路118号长江北路218号青阳北路新浦路交汇处产品类型多层 小高层 复式多层 别墅 小高层多层 别墅 小高层小高层、高层营销策划自销上海景上房地产咨询有限公司自销代言人广告有限公司建筑楼层4-11层5+1层12层18层、11层建筑结构砖混砖混框架规划户数约1400（总户数）约600（二期）72户占地面积207亩245000平米9.7万平米1.9万总建面积193430平方米（总共）277000平米（总共）14.55万平米（总共）56000平米容积率1.41.131.51.73公开日期2002年11月9日2004年2004年6月营销策划情况比较销售均价均价33003400元/平米3700元/平米均价约3400元/平米可售总价6亿约1.6亿（三期）2350万（1栋小高层）1.9亿付款方式一次性付款 按揭 分期付款一次性付款 按揭 分期付款一次性付款 按揭 分期付款一次性付款 按揭 分期付款主力户型97.6平米105-118.1平米104.96-107.45平米90-110主力总价30万26.3万-29.5万30.44万30-38万面积范围80-210平米82-170平米104.96-135.35平米40-135平米价格范围预估3000-3600元/平米3300-3600元/平米3400-4100元/平米3100-3600元/平米媒体途径POP NPPOP NPPOP NP物业费用未定0.8元1元（小高层）销售率仅剩六楼接近100%未开盘 表二长江路的改造完成，使得区域的环境得到了提升，另外，市政府的规划给客户的感官得到了确实的相信产品规模较大，类型多：布局基本上以长江路两侧为主，整体上延续了2003年区域的特色和状况。房地产开发的量体很大，由于长江路与柏庐路现今为止为昆山的主要的开发方向，并逐步向青阳路发展，所以，这里销售也非常火爆。叁 项目分析一、立地环境分析位置：本案位于昆山周市综合配套区，青阳北路以西、新纬路以南交叉口。交通状况：本案周边道路十分通畅，出行常非方便。景观：本案周边无大型绿化区周边配套：由于本案处于周市综合配套区，政府的大力扶持，整体来说，周边配套状况比较好。二、项目SWOT分析1、优势（Strength）昆山市目前在售楼盘的销售情况比较好,市场呈上升趋势.从地理位置上讲，本案位于周市综合配套区，基于市政府的扶持，利用投资与居住并存的指导思想，走的是苏州工业园区的发展道路，前景非常看好。本案周边的竞争个案较少，只有嘉禾花园会与本案直接冲突本案中高档定位，加上专业企划及营销，相对于在周市配套区会有很强的竞争力.2、项目劣势（Weakness）本案周边2000米范围内有42家企业，这对于居住环境有不小的影响。3、项目机会点（Opportunity）周市高起点的规划使本案市场前景可观。本案周边42家企业的员工是本案巨大的目标客源. 昆山市持续高涨的经济形势、不断增长的居民可支配收入，为项目提供了良好的经济环境基础。居民投资意识的加强，投资不动产已成为首选。4、威胁点（Threat）本案规模较小，品质也稍逊于本区域内诸如圣地亚哥、金威国际华城、阳光世纪花园、凤凰城等一些高品质楼盘，所以客源势必会分流不少。最近出台的信贷政策使二手房贷款额度大幅度降低，势必会影响到投资客的购买信心。三、 产品定位1、产品档次本案小区定位于中高档住宅小区。2、目标客源分析二次置业者 这部分人购房的目的是为了改善生活，他们原本就有一套或者两套房子，收入较为稳定者. 静态描述：年龄：35-45岁职业：公务员、医生、银行职员、企业中高级职员、私营业主等家庭结构：3-5人。收入主源：薪资、股票、期货房地产投资及经营利润等主要特征：典型的中产阶级，家庭美满，收入稳定，有能力购置第二套住宅本区原居民昆山市区人口中很大部分都是各个乡镇上迁来，发达的乡镇工业保证了农民也可以买得起市区的房子，随着周市配套区的发展，原有居民被拆迁，出于对原居住地的留恋，很多居民会考虑就近购置新房产。静态描述：年龄：不一定 职业：不一定 家庭结构：3-5人。收入主源：拆迁补贴，原有积蓄、薪资主要特征：本区域内原居住民。投资客这部份客户的目的就是投资静态描述： 年龄：30-50岁职业：自由职业或私营业主资产总量： 50万以上。收入主源：股票、期货房地产投资及经营利润等主要特征：生活规律性不强，在自己擅长的领域非常自信，投资理性化。外来安家者随着昆山经济的强劲发展，昆山的企业为了提高自身的竞争力，大多会聘请外来人才担任公司的中层以上职位，这部分外来人才月薪在4000元10000元。这部分人在3-5年前来到昆山，由于都拥有较高的学历，所以经过3-5年积累，有能力购买属于自己的房产，或是结婚需要购置婚房。根据我们的调查，特别是在经济技术开发区及周市综合配套区所开发的楼盘，企业员工购买住房的比例达到了50%，所以本区域内住宅户型基本上不会做得过大，因为虽然这些企业员工薪资较高，但是随时有失业的危险，所以尽量不让自己背上过沉的包袱。而本案位于周市综合配套区，周边2000米范围有多到42家企业， 这就为本案提供了充足的客源。静态描述： 年龄：28-35岁职业：企业中层以上资产总量：30万。收入主源：薪资、股票等主要特征：企业外来员工，工作3-5年，公司中层干部，已经在昆山成家，购买房屋多为夫妻双方共同承担，通过按揭贷款购买。这部分客源是本案最大的目标客户。四、产品形态分析从本次对昆山的市场调查中，我们发现昆山市民对多层的喜好程度比小高层要高，而且结合本案的地理位置，考虑到当地居民也喜欢多层房屋，所以建议在充足容积率的前提下把多层配比最大化。五、房型面积配比根据对本区域内个案的调查情况，因为企业员工购房还是把经济实用放在首要位置，所以本区域内户型主力面积大多集中在100-110平米之间，也就是界于二房和小三房之间。这也说明昆山的消费相对务实，企业员工在购房时也相对谨慎，买房只要够用就好，尽量不去购买那些大而不实用的房子，结合本案做中高档小区的定位，我司认为本案的主力面积也应该在100-120平米之间，以小三房和三房为主，占总户数比例应达到55%；对于80-100平米的二房也应该配置30%左右的比例；120平米以上配比在15%左右。六、产品定价建议目前的市场价格目前在周市综合配套区在售和即将开盘的楼盘有嘉禾花园（青阳北路沿线）、春辉锦苑（长江北路沿线）、江南明珠苑五期（长江北路沿线）、凤凰城二期（长江北路沿线）、东辉缘二期（长江北路沿线）、圣地亚哥新城（长江北路沿线）、昆山花园（长江北路沿线）；以售完重点楼盘有宁静花园（长江北路沿线）、阳光世纪花园、长江花园都市桂冠都市现代城（长江北路沿线）、凤凰城一期（长江北路沿线）、远东世纪苑（青阳北路沿线）、春晖新村（青阳北路沿线）等我们可以看到，周市综合配套区近年来房地产的开发基本上是围绕着长江北路及三三九省道来做文章，长江路是昆山市区纵向主干道之一，长江中路与前进路交汇处是昆山市政府所在地,包括体育中心、科博中心、城市广场以及公检法等行政机关都坐落在这一区域，作为连接老城区和经济技术开发区的纽带，这一区域已经成为了昆山新的市中心，而位于周市综合配套区的长江北路沿线因为受到辐射近年的房地产开发量大涨，形成了数十个大小楼盘争奇斗艳的景观。但是随着长江北路沿线土地储量的减少，以及配套区内道路交通等硬件设施的不断完善，本区域内房地产的开发重心已经开始由长江北路沿线向青阳北路沿线转移，同为昆山市区的纵向主干道，青阳路位于长江路东侧，贯穿经济技术开发区及周市综合配套区，青阳路的开发轨迹我们完全可以参照长江路的经验，位于经济技术开发区的青阳中路目前已经开发的较为成熟，受其辐射，青阳北路沿线地块也会升温。综上所述，青阳北路西面受到长江北路的辐射，南面受到经济技术开发区的辐射，加上自身配套区的区位优势，青阳北路将是昆山房地产的又一个热点。嘉禾花园是离本案距离最近的一个项目，位于青阳北路与新浦路交汇处，在本案的正南方约400米左右的距离，其占地19066.7M2，总建筑面积56000 M2，由三幢18层高层 一幢11层L型板式小高层组成。小区规划有中高档住宅、单身公寓及沿街商铺，住宅面积在40-135之间，设大型地下停车场，中央为大型中亭花园。可以看出嘉禾花园的规划起点是相当高的，预计嘉禾花园2004年6月开盘，预计均价3400元/平米。有这样一个楼盘的存在也提升了这个地段的综合价值。在长江北路沿线的楼盘中，除了一些高档楼盘如都市现代城（均价3700元/平米）、江南明珠苑五期（均价3900元/平米）外，其他楼盘均价都在3200元/平米-3300元/平米，如春辉锦苑（均价3200元/平米）、凤凰城二期（均价3300员/平米）、东辉缘（均价3300元/平米）等。参照嘉禾花园及长江北路沿线各楼盘的价格，首先，嘉禾花园位置比本案稍好，而且嘉禾花园是高层为主的产品，所以本案的产品因在价格上略低于3400元/平米；其次，长江北路沿线与本案类似的楼盘均价都在3200-3300之间，但目前来看，其地理位置要好于本案，所以本案定价可以此作为依据略有降低。我司建议楼盘均价（商业除外）多层3000元/平米、小高层3100元/平米。