西安市房地产开发项目可行性研究报告（西安市公寓建设项目）

- 目 录 第一章 总论 . 1 发单位简介 . 1 设项目简介 . 2 目建设的必要性 . 4 行性研究编制依据 . 5 术经济指标 . 6 行性研究的主要结论 . 8 第二章 市场分析 . 10 地产宏观市场分析 . 10 安 房地产市场分析 . 12 目区域房地产市场分析 . 17 目 析 . 24 型案例分析 . 27 格定位 . 27 建项目定位 . 30 第三章 项目建设条件 . 32 然条件 . 32 目规划用地条件 . 32 目外部协作条件分析 . 33 - 设实施条件分析 . 34 第四章 项目开发方案 . 35 设规模 . 35 目规划设计思想 . 35 动安全 . 37 境保护 . 37 筑节能 . 40 设进度安排 . 40 第五章 项目营销策划方案 . 42 目营销策划方案 . 42 目定价 . 42 目市场推广 . 42 目销售 . 46 目销售面积及销售收入实现计划 . 49 第六章 投资估算及资金筹措 . 54 目总投资估算的依据 . 54 目的总投资估算的原则 . 55 投资估算 . 55 目总投资的资金来源 . 61 第七章 财务评价 . 61 础数据的确定 . 61 - 务盈利能力分析 . 61 偿能力分析 . 62 亏平衡分析 . 62 感性分析 . 63 态评价指标 . 65 目财务评价结论 . 65 第八章 结论及建议 . 66 案评价结论 . 66 建设单位的建议 . 66 附件： - 第一章 总论 发单位简介 科技产业基地开发建设有限公司是在贯彻落实党中央、国务院关于建设创新型国家和实施西部大开发的战略决策背景下，依据陕西省政府、西安市政府与中国航天科技集团公司签订的战略合作框架协议、共建协议于 2006年设立 ,2009年经第二届董事会批准更名为西安国家民用航天产业基地开发有限公司。 （ 1）战略思想 秉承“四节约、一环保”理念，坚持科学发 展观，坚持现代企业管理制度。立足西安国家民用航天产业基地，以服务西安的社会、经济发展为基础，完善基地投资环境，打造高品质的产业、居住和商业环境，努力探索符合时代发展需求的多形态人居模式，实现公司持续、健康的跨越式发展。 （ 2）战略目标 以基地开发建设为中心，以基地一级土地开发、配套设施开发、房地产开发为主业，注重人文环境和自然环境的协调发展，将西安国家民用航天基地打造成为世界一流国内知名航天产业新城。 力争在三年内形成社会认知度高的企业品牌，五年达到房地产企业上市标准，八年之内实现总资产超过 100 亿元、开发 量超过 100 万平方米、销售收入超过百亿元的上市公司。 （ 3）经营理念 - 1）科技服务生活。在房地产开发中充分结合基地高科技应用创新能力，构建“科技服务生活”的理念。 2）充分利用基地良好的政策环境，加快资本运作，实现资产规模从小到大快速扩张，促进公司做大作强。 3）树立企业品牌。为社会和环境的协调发展做贡献，贯彻品牌经营理念，打造有责任心的企业形象。 4）树立企业战略管理理念，使公司成为决策科学化、投资专业化、管理现代化，社会效益彰显、经济效益突出的经济实体，创造良好的经济效益。 设项目简介 （ 1） 项目名称：航天公寓 （ 2）项目位置 项目位于西安国家民用航天产业基地管委会临建办公楼用地北侧，东临区域内主干道神舟三路，西侧为在建的航天公安分局办公楼项目用地区，北临飞天路，地块方正平整，用地内现有一座开闭所，无其他拆迁量。 具体位置见图 1- 图 1天公寓项目用地位置图 （ 3）项目规模 项目占地面积 ，规划红线内用地面积 。项目总建筑面积为 69680 平方米，地上建筑面积为 64080 平方米，地下建筑面积为5600 平方米，容积率 （ 4）项目建设的法律许可情况 西安国家民用航 天产业基地开发有限公司已完成了该项目立项、计划、规划定点及征地合同手续，目前已取得国有土地使用权证，该宗地手续齐全、界址清楚、产权明晰。 3、项目周边环境 （ 1）交通：基地内设置了完善的道路系统，交通极其便利，项目可通过周边基地内道路与城市主干道相连接，主要公交线路有 239 路（基地内东长安街 - （ 2）教育：基地核心区范围已建有航天中学、航天小学小学各一所，幼儿园三所，南北侧都有规划的中小学校。 （ 3）医疗：基地核心区范围已建有航天总医院 二级甲等医院，基地规划的医疗中心与项目仅有一路之隔。 （ 4）生活配套：基地正在规划建设当中，周边生活配套相对缺乏，但项目西边建成区航天六院住宅区生活配套完善，可以利用；项目也会规划建设相应的生活配套。 （ 5）环境：项目西侧有规划实施中的景观轴， 2 个区域公园，南边有规划的基地主题公园。 从总体情况来看，项目周边环境适合于公寓项目开发。 4、物业类型定位：项目定位于高端、花园式、精装修公寓。 目建设的必要性 1、满足航天基地中高端物业市场的需要 市场调查结果表明，航天基地住宅市场存在着较大的需求潜力，尤其是中高档物业市场；主要客户群为基地及周边区域内中高 收入人群，包括基地内各产业的年轻从业人员、有一定经济实力的投资者、临时居住的企业高级顾问及部分 企业的高层、中高层管理人员等。针对以上述实际状况，项目定位为：航天产业基地的高档配套服务式公寓。本项目将满足航天基地内中高端市场的需要，并顺应基地的强势发展需要。 2、发挥土地级差效益的需要 项目的地理位置和周边环境良好，适合住宅和商业开发。基地内各种高科技产业的入驻将带动基地的快速发展，加上成熟区土地的稀缺，从房地产经济学的角度看能发挥土地的级差效益，本项目的开发建设将- 对促进区域经济发展，促进土地效益潜力的发挥起 到积极的作用。 3、项目用地及时开发的需要 本项目用地范围建设条件优越。征地、附着物清理、临时围墙圈建、地表垃圾土外运等工作均于 2008年已经完成，宗地外配套条件即将达到建设条件（路通、电通、通讯通、上水通、下水通、燃气通、热力通）。同时，开发单位作为基地管委会的控股公司，具备独特的客户资源等开发优势，项目建设十分迫切。 行性研究编制依据 1、国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格 200210 号）； 2、国家发改委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知（计价 格 2002 1980号）； 3、国家发改委制定的建设项目前期工作咨询收费暂行规定（计价格 19991283号）； 4、陕西省建筑安装工程综合概预算定额（ 1999）； 5、 西安市建设委员会关于印发西安市建设项目城建费用统一征收办法实施细则的通知（市建发 2000418号）； 6、陕西省物价局、陕西省财政厅关于西安市城市基础设施配套设施收费标准及有关问题的通知（陕价行发 200590号）； 7、陕西省发改委编制的陕西省建设工程其他费用定额； 8、项目规划设计方案； 9、类似工程估算 、概算指标； 10、委托方提供的其他成本数据； - 11、委托方提供的有关其他资料； 12、受托方现场勘察及市场调查收集的资料； 13、 有关建设项目经济评价的基本参数和指标。 术经济指标 1、建筑技术经济指标 表 1 项目建筑经济指标表 序号 指标 单位 数量 1 总用地面积 亩 总建筑面积 9680 上建筑总面积 4080 层住宅建筑面积 0000 层公寓建筑面积 0000 套商业建筑面积 080 - 下建筑面积 600 3 停车位 个 300 上停车位 个 160 下停车位 个 140 4 容积率 建筑密度 2、项目总投资 表 1 总投资估算表 序号 项目 金额（万元） 1 土地费用 2134 2 前期工程费用 2202 3 建安工程费用 14536 4 公寓精装修费用 1600 4 基础设施建设费 740 5 项目管 理费用 383 6 市场推广费用 870 7 工程监理费 84 8 不可预见费 676 9 建设投资 23225 10 建设期利息 375 11 总投资 23600 3、项目经济评价指标 （ 1）项目财务评价指标： - 投资回收期： （税前） （税后） 财务净现值： 1533 万元（税前） 842 万元（税后） 内部收益率： 税前） 税后） 贷款偿还期： （ 2）资本金财务评价指标： 财务净现值： 820 万元 内部收益率： （ 3）静态评价指标： 销售利润率： 总成本利润率： 行性研究的主要结论 1、西安经济发展及城市规划方面 西安城市经济快速、稳定增长；西安房地产市场发展健康，本项目具有较好的发展机遇。 西安国家民用航天产业基地各高科技产业的入驻将带动区域经济快速发展，加上成熟区土地的稀缺，为本项目的发展提供了良好的时机。 2、市场前景 高端、中高端客户丰富，且 目前基地内高端产品较少，项目具备一定的市场支撑。航天基地凭借其雄厚的产业基础、良好的人居环境将汇集全市及外地的高端、中高端客户。 本项目已经过深入的市场调研，市场接受程度和购房意向较好，具有一定数量的购房意向客户，具有较为明确的市场受众群体。 3、经济评价结论 - 根据项目财务评价指标的计算可知，财务内部收益率大于基准收益率，财务净现值大于零，回收期小于总开发建设时间。项目经济上合理，技术上可行，并具有一定的抗风险能力，市场前景看好。 - 第二章 市场分析 地产宏观市场分析 国宏观经济 概况 2008 年美国次贷危机引发世界金融危机，并演变为全球经济危机。2009 年世界经济继续下滑，中国经济形势更加严峻，面临更大的挑战。 国家统计局 4 月 16 日公布的数据显示，一季度国内生产总值元，按可比价格计算，同比增长 比上年同期回落 增速趋势看，一季度 速继续探底，为 1999年第四季度以来的新低， 2008 年第四季度经济增速为 一季度全社会固定资产投资同比增长 比上年同期加快 中，一季度城镇固定资产投资同比增长 3 而 08年一季度增长 全年增长 如果剔除投资价格上涨因素，一季度投资增速同比将超过 10个百分点。受 4 万亿投资计划的拉动，一季度新开工项目计划总投资规模大幅度增长，继去年 1000 亿元的中央扩大投资落实后，今年下达的 1300亿元的投资计划也已下达了 1100亿元。而在宽松信贷刺激下，一季度城镇固定资产投资到位资金 34685 亿元，同比增长 国内消费略放缓，总体保持平稳。一季度社会消费零售总额同比增长 15%，去年同期增长 剔除价格影响因 素后基本保持平稳 ， 主要是受到家电和汽车下乡计划的影响，县及县以市场销售有所加快，一季度增速为 17%，高于城市消费 增速。 - 地产市场现状分析 1、市场供给分析 2009年一季度 ，全国完成房地产开发投资 4880亿元，同比增长 增幅比 1提高 去年同期回落 中，商品住宅完成投资 3422 亿元，同比增长 比 1提高 百分点，比去年同期回落 百分点， 2009年一季度 ，全国房地产开发企业房 屋施工面积 比增长 增幅比 1回落 去年同期回落 屋新开工面积 比下降 降幅比 1屋竣工面积 9922万平方米，同比增长 增幅比 1回落 中，住宅竣工面积 8117 万平方米，增长 比 1回落 2009 年一季度 ，全国房地产开发企业完成土地购置面积 4742 万平方米，同比下降 而去年同期则是增长 完成土地开发面积5223 万平方米，同比下降 而去年同期则是增长 2、市场销售分析 2009 年一季度 ，全国商品房销售面积 11309 万平方米，其中，商品住宅销售面积增长 办公楼销售面积下降 商业营业用房销售面积增长 1，商品房销售额 5059亿元，同比增长 其中，商品住宅销售额增长 办公楼和商业营业用房销售额分别增长 20%和 3、 开发资金来源 分析 - 2009 年一季度 ，房地产开发企业本年资金来源 10070亿元，同比增长 其中，国 内贷款 2545 亿元，增长 利用外资 150 亿元，增长 企业自筹资金 3791亿元，增长 其他资金 3585亿元，增长 在其他资金中，定金及预收款 2029 亿元，增长 个人按揭贷款 984亿元，增长 4、各主要城市商品房交易“价稳量增”，楼市现“回暖”趋势 1 月份和 2 月上旬国内住宅成交量较 08 年 12 月环比下滑，但近期国内一线及二线多数城市成交普遍呈现回暖走势。西安房地产信息网数据研究中心对各主要城市数据对比分析来看，在房地产市场成交量上升的同时，房价并没有出现较大 的下调， 08年底各楼盘大幅打折吸引购房人的促销手段明显减少，部分楼盘甚至取消了部分优惠措施或上调了价格。 在市场投资增速放缓、开发量下降、房价总体平稳的背景下，国内多数城市商品房成交量总体却呈现大幅增长走势，前期市场“量价齐跌”的现象已告结束，总体楼市已呈现逐步回暖的趋势。 安房地产市场分析 安市宏观经济概况 西安 2009年 一季度经济运行保持了较好的发展态势。初步核算全市实现生产总值 元，增长 高出全国 百分点，高出全省 百分点。 一季度西安固定资产 投资 256 71亿元，增长 其中，房地产投资 比增长 工业生产方面，企业经营逐渐好- 转，产品市场进一步回暖，全市规模以上工业增加值累计完成 长 而农业生产也出现平稳增长。 一季度 西安的消费市场保持活跃。元，同比增长 受众多利好政策刺激，汽车市场更是持续升温。而旅游业则呈现出 “ 内热外冷 ” ，一季度全市实现旅游业总收入 比增长 其中，国内旅游实现收入 元，同比增长 20， 而海外旅游市场降幅较大。此外，房地产市场开始回升。一季度西安房屋销售价与上年持平。全市商品房销售面积 比增长 此外， “ 四区两基地 ” 普遍存在着主导产业发展受阻、固定资产投资压力加大等困难，经济增长趋缓，发展增速出现下滑，但整体经济运行呈现逐月回暖的趋势。一季度， “ 四区两基地 ” 合计完成投资 比增长 其中，高新区完成全社会固定资产投资 量居 “ 四区两基地 ” 第 1 位，增速居第 1 位。 安房地 产市场现状分析 2009 年一季度，西安楼市销售面积达到 1912967 平米，与上季相比上升 较去年同比增长 销售金额方面环比同样有增，本季度全市商品房销售金额为 894913万元，较上期增长 较去年同比劲增 百分点。本季度商品房投资额同比增长 增幅明显。同时施工、竣工、新开工等指标同比上年也均有超过两位数的比例增长。急需一年之久的刚性需求在 09年一季度得到明显释放，使得市场销量直线走高，各指标均大幅超过上年同期水平。 1、市场供给分析 - 2009 年一季度，西安 市商品房投资额为 412068 万元，与去年同期相比增长 环比上季度增长 图 2商品房投资额完成表 2009 年一季度商品房施工面积 2252127 平方米，环比下降 与去年同比增长 31%； 本季商品房竣工面积 2036572 平方米，环比上季增长 同比增长 2009 年一季度西安市商品房新开工面积为 1958744 平方米，环比下降 与去年同比增长 百分点。 图 2商品 房各季度施工、竣工、新开工面积表 2、市场销售分析 西安一季度房地产市场呈现出较为火热的销售场面，各物业成交情况除写字楼类物业之外均同比大幅增长， 1 季度全市商品房成交面积达到 1912967 平米，环比上季度增长 在历年之中尚属首次。在同- 比方面，较 08 年一季度成交量大幅增长 成交金额方面也有较大幅度的增长比例，一季度，全市商品房成交 894913 万元，同比增幅达到 表 2 西安房地产市场销售情况统计表 项目 车位 /地下室 普通住宅 商服用房 写字楼 别墅 合计 销售面 积 （平米） 24405 1701735 121552 32656 32620 1912967 销售金 额 （元） 40693409 7398829037 935720673 173045762 400837730 8949126611 销售均价 （元 /平米） 1667 4348 7698 5299 12288 4678 一季度西安商品房市场平均成交价格为 4678 元 /平方米，较上期微增 与去年同比上升 分物业类型在售均价情况：普 通住宅在售均价为 4114元 /平方米，同比上年上涨 环比上季上浮 商服用房在售均价为 9127元 /平方米，同比上涨 写字楼在售均价为 5218 元 /平方米，同比上升 环比上升 别墅类在售均价为 6459 元 /平方米，同比上浮 环比上升 - 图 2商品房市场各季度销售面积及销售额统计图 2009 年 1 季度西安商品房空置面积有所增长，平方米，较上季度增加 较上年同期相比增长 图 2商品房住宅价格及变动率走势图 一季度西安住宅市场平均成交价格为 4594 元 /平方米，与去年同比上升 西安房价进入 08年下半年后，环比比率变动幅度在 1%左右，与国内一线城市相比西安房价表现的极为平稳，未出现国内一线城市房价大幅波动的态势。 安房地产市场预测 虽然 08年受到全球经济危机楼市成交量受到一定影响，但楼市价格表现相对平稳。 09 年一季度西安房地产市场表现出的回暖态势，对于后期楼市的上行仍将产 生积极带动作用。 近期房地产销售回暖主要是在政策（减免税费、房贷优惠利率降低）引导下，刚性需求的集中释放所致，当然也与开发商主动采取优惠措施以及小户型较多导致购买力增强有关，但是未来西安楼市能否复式，成交量水平高低仍存在变数，主要受政策和开发商销售策略的影响。 （ 1）政策影响：由于去年年底出台的救市政策多数只有一年有效期，因此届时政府是否会将政策延期存在不确定性。如果楼市成交继续回暖，- 但政府出台回调利率等抑制购房者购房行为的相关政策，那么在一定程度上将会延缓楼市的复苏。 （ 2）开发商销售策略影响：开发商为获 得短暂的经济利益采用“追涨杀跌”的销售策略，有可能会使有所好转的购房承受力下降，并挫伤购房者的积极性，市场或会再次陷入困境。 根据西安房地产信息网数据研究中心预测：政策松动仍将是西安房地产市场主要推力，未来西安市楼市成交量有望持续增加， 09年房地产销量将超过 08年；房价继续保持平稳走势。 目区域房地产市场分析 业基地发展概况 1、西安国家民用航天基地简介 西安国家民用航天产业基地是中国航天科技集团和陕西省、西安市政府联合共建的国家级民用航天产业基地，成立于 2006 年 7 月，享有市级经济 管理权限。航天产业被列为引领西安未来发展五大主导产业之一，航天基地是西安 “ 四区两基地一港 ” 七大经济发展引擎之一。 2007 年 12月 26日，国家发改委批复成立西安国家民用航天产业基地。陕西省、西安市政府高度重视西安国家民用航天产业基地的发展，在政策、土地和融资等方面为基地的发展提供了强有力的支持。 基地位于西安市东南方，规划面积 方公里，预留约 于城市中轴线，连接环城高速、南三环、地铁 2 号线、西康高速，地理位置优势，交通便利，区内有国家一级文物汉宣帝杜陵。 - 图 2产业基地规划布局图 2、航天基地发展规划 西安国家民用航天产业基地高举产业报国、四节约一环保的旗帜，大力推行 “ 大区域谋划、大集群发展、大集团引领、大项目支撑 ” 的产业思路，按照 “ 一次规划，分期开发，市场化运作 ” 的建设模式，科学确立了以 “ 航天产业立区，高科技产业兴区 ” 的发展战略，托起大项目建设的高地。 2008 年 11 月 29 日，西安市把全市 16 个过亿产业项目集中在航天基地举行开工仪式，航天基地的中电投西北分公司 50亿太阳能光伏项目、航天基地创业服务中心项目、热能工程装备产业化项目等三个投资过亿的项目同日开 工，成为西安市加快产业发展、扩大内需的亮点。航天五院西安分院项目、 7171厂技改项目、神州软件数字化产业基地项目等三大航天项目和四院复合管项目、六院民品项目先后入区； 2008年 11月 30日， 1500 吨硅片项目正式投产，年产值将达到 35亿元； 2008年西安国家民用航天产业基地实现了 10 个项目开工建设、 10 个项目建成达产，形成了航天应用产业、半导体新材料和太阳能光伏新能源、服- 务外包和创意三大产业。 2008 年 8 月 29 日，经国家科技部和商务部会审，批准设立注册资金为一亿美金的长安蓝橡创业投资基金。 11 月 27日， 1000 兆瓦太阳能项目等三个过亿项目集中开工。 12 月 20 日，隆基硅项目正式投产，预计 2009 年实现产值 20 亿元。航天基地也得到众多国内金融机构的青睐，仅 2008 年上半年已经融资 26 亿元，构建起多渠道全方位的融资平台。土地报批获得突破性进展， 2007 年完成 1890 亩土地报批， 2008 年完成 3300 亩土地报批，为项目入区和加快发展奠定了坚实的基础。中国航天科技集团还为基地批准储备了 40个航天项目，将陆续进入基地。预计到 2009年基地销售收入达到 100亿元， 2010 年，基地的销售收入将达到 200 亿元，就业人口达到 10 万人，形成 10 20个有自主知识产权的名牌产品，以及 5 8 家在国内外具有较强竞争力的龙头企业，用 2 到 3 年时间完成兄弟开发区 8 到 10 年的里程。到 2015年十二五末时，形成产值过千亿，形成几家产值过十亿、百亿的龙头企业，成为我国西部航天科技自主创新平台、民品产业孵化平台、国际大企业合作平台，努力打造世界知名、国内一流的国家级高技术产业基地。 目区域房地产市场分析 由于航天基地区域起步较晚，整体房地产市场处于成长初期，市场基本处于空白，所以我们结合基地所在长安区房地产市场和紧邻的曲江房地产市场以及对 基地的调研数据来分析航天基地的房地产市场状况。 1、长安区房地产市场分析 长安板块位于基地西侧和南侧， 04年开始大量发展房地产市场。 长安板块从 2004年以来就以快速发展、适合居住、房价适中等优势引起了人们的关注。进入 2006 年以来，大批的房地产开发商屯兵圈地，力推精品住房，引发了西安楼市震动。随着长安与西安主城区的融合，以后地- 铁的开通，再加上大学城的日益扩大、航天产业基地的落户，高新区二次创业向长安的扩展等等，这些都为长安的房地产发展提供了前所未有的机遇。 2007西安房地产需求蓝皮书中有数据指出，打算在长 安区购房的人，比例占全市购房人群的 。在未来 10 年乃至更长的时间内，长安的目标是打造具有国际竞争力的 “ 生态长安 ” 、 “ 科教长安 ” 、 “ 文化长安 ” 。通过 “ 五横十纵 ” 等道路建设规划全面对接西安，真正打造西安大南城 “ 副中心 ” 。 （ 1）固定资产投资年均增幅达 39%，区域配套全面升级 图 2西安长安区板块固定资产投资额统计图 从 2002年区域固定资产投资额 007年的 年来长安区年均固定资产投资额增长 39%，区域 配套全面升级。 （ 2）开发量年增幅过 40%，地产沿轴线式发展为主 2002 年以前，长安区房地产开发建设以政府、事业单位、集体企业集资建房为主，撤县设区以及商品房置业理念的深入人心，长安区商品- 房开发开始逐步增长， 2002 年长安区商品房施工面积 平米，至2006 年已达到 平方米，开发量增长了近五倍，平均年开发增幅达 截止 08 年长安已有 30 多家房地产公司包括近三分之一的外埠开发商涉足，项目数已达 30余个。 目前长安区的房地产主要沿长安路与西万路两条交通轴线发展。自长安区商品房市场启动 之初长安路轴线便一直是长安房地产建设的热点区域，目前长安路诸如地铁二号线等交通建设令人瞩目，完成了长安区与西安城南、城北的对接，房地产也沿着这条南北交通大动脉快速发展；另一条交通干线 西万路发展轴可以说是后来居上，发展迅猛，依托高新区的辐射带动以及西部大学城的拓延，聚集了诸多上规模、中高档次的楼盘，诸如雅居乐 维也纳森林、盛世长安等项目正吸引着更多中高收入人群置业长安。 除两轴线发展之外，长安区依托与曲江的紧密联系，受其房地产发展的辐射带动，与之相邻的韦曲航天科技产业开发区内房地产开发也逐步走高，诸如富力 城的开发在很大程度上提升了长安房地产的影响力，200 亩的 “ 金桥 ” 项目慧谷阑珊也即将启动。此外长安区依托西部大学城科教基地影响力的逐步提升，这里也聚集了部分品质楼盘，如智慧城、融发心园等项目的开发。 （ 3）自住型需求渐成置业主力，销量年增幅超 40% 2002 年长安区商品房销售面积仅为 10余万平方米，而至 2006年市场销售已达 66万平米，平均年销售量增长幅度也达 40%以上。 2003 年以来长安区迎来区域置业潮，在前期主要以看好区域发展前景、以投资为目的的西安市购买人群居多，早期这部分置业人群比例占到总购房人群的 40%以上。 - 而随着市场的高走，价格也逐步上行，这种以投资为目的地购买行为也由此开始缩减。而与此同时随着区域环境的不断改善，真正以居住为目的地购买人群逐渐增多，并已成为目前置业长安的绝对主体，根据西安房地产信息网调查数据显示，目前长安区置业人群中以投资为目的的人群比例已不足 13%，自住性需求人群比例已攀升至 87%左右。 2、曲江房地产市场分析 在西安，位于城南的曲江有着其独特的区位优势。曲江距西安市中心钟楼仅 10分钟车程，历来因其区内的大雁塔吸引着世界的目光。曲江已成为西安城市的名片和名副其实的会客厅。 曲 江南接长安区韦曲科技园，东临灞桥产业区，西临高新区，北接老城区，临近城南高教文化区，文化氛围浓郁，地理位置十分优越；区内历史文化积淀深厚，名胜古迹众多，是自然风光、人文景观、民俗风情及现代都市文化的荟萃之地，旅游资源十分丰富。 除此之外西安国展中心、西安国际会议中心、外商会所等已形成初步的商务服务群，大雁塔周边已初步成为独具特色的文化旅游商贸区。 曲江新区拥有优秀的人居环境，这里规划有完善的医疗、教育、购物等生活设施，同时坐拥大雁塔商圈，紧邻小寨商圈，处于长安路生活圈和教育圈之内，生活、教育、医疗配套成熟方 便，“距城市不远，离自然很近”，被誉为“魅力曲江，人居乐土”，是西安公认的最佳居住地。 （ 1）地根紧缩，地价飙升 曲江在发展速度上创造了“曲江速度”这一神话，而从在土地价格上也更能体现这一增值速度。曲江新区的地价由 2002 年的每亩 30 万元飙升至 2007 年的每亩 300 万元以上，已经超越城南其他区域和高新， 08- 年受全国以及西安整体楼市的影响，虽然地价略有下调，但是依然保持在 250 /亩之间。 图 2西安曲江板块土地价格走势图 （ 2）区域住宅市场供应充足 曲江的快速发展和日趋完善的周边环境，使得区域的住宅产品无论自住或者投资都是绝佳的选择。土地市场的快速发展也带动了区域内的住宅市场的开发，傲视西安的土地价格注定了区域高人一筹的房价。西安房地产 信息网数据研究中心统计数据显示：曲江板块的住宅均价从 03年的 2000多元 /，已经升至 2008年的近 5000元 /。升幅较大，如下图所示： - 图 2西安曲江板块住宅价格走势图 目前在曲江汇集了有中海国际社区、曲江南苑、曲江华府、曲江兰亭、曲江城市花园、哈佛公馆、富力城、大华曲江公园世家等众多新旧在售项目，特别是占地 1000亩的中海国际社区和大华曲江公园世家，以及在曲江南沿上的富力城，对曲江乃至全市住宅市场都是一个重要的补给。 曲江新区拥有优美的生态环境，没有任何工业污染， 1200 亩的曲江池水面，紧邻杜陵 10000 亩的生态森林，超过 40的绿化控制率，营造出一个各项生态指标最为优秀的区域之一。结合区域的发展优势，目前区域的项目皆以“自然优势、旅游地 产”为卖点，项目多以小高层、高层、花园洋房、别墅等综合形态构成。曲江区域内的楼盘项目可以用高绿化率（绿化率在 40%以上）、高均价（均价在 5000 元 /左右）、高品质（开发公司多为品牌地产）来形容。虽然具有良好的自然环境等优势，但是目前区域内的生活配套以及交通的不便依然是区域内项目最大的不足，区域项目入住率不高，居住氛围不浓。但是随着曲江新区建设进程有条不紊的进行，伴随着区域环境的不断完善和地产市场整体行情上涨，曲江的地产市场具有较高的投资以及升值潜力。 长安区板块和曲江板块房地产市场的快速发展，使得项目周边 区域的市场满意度得到提高，基础设施更加完善，居住氛围日趋浓郁。由于西安市地铁 2 号线的建设，项目区域的交通便利性得到大大的提高，区位优势更加明显，市场前景看好。 目 析 针对本项目所面对的优势、劣势、机会和威胁进行分析： 1、优势分析（ - （ 1）政策支持 项目位于西安国家民用航天产业基地核心区，为大力发展航天基地，航天基地管委会会大力支持本项目的开发建设。 （ 2）区域发展优势 随着航天基地的发展，基础设施和配套设施逐渐完善，经济已经得到了很好的发展，该区域已成为西安市社会和经 济发展的热点区域。 （ 3）需求支撑 随着航天基地入区企业产业不断的增加，企业各层级的员工对于便利的居住条件的需求越来越多 ，而本项目作为航天基地开发的第一个服务公寓项目，有着巨大的优势。 （ 4）客户资源 本项目开发 公司作为基地管委会的控股公司，具备独特的客户资源等开发 优势 。 （ 5）建设条件优越 本项目用地范围建设条件优越。征地、附着物清理、临时围墙圈建、地表垃圾土外运等工作均已完成，宗地外配套条件即将达到建设条件（路通、电通、通讯通、上水通、下水通、燃气通、热力通）。 2、劣势分析（ （ 1） 项目规模较小 项目占地面积 ，规划红线内用地面积 （ 2）项目周边生活配套匮乏 西安国际民用航天产业基地是 2006年 7 月成立，目前正在规划建设中，周边生活配套相对匮乏。 （ 3）周边治安、文化设施有待改进 - （ 4）形象影响 由于项目位于基地核心区，受基地产业影响，对项目的整体形象产生一定影响。 （ 5）项目开发公司为新近成立的公司，市场认知度不够 3、机会分析（ （ 1）航天基地未来巨大的发展前景 航天基地作为陕西省和西安市的重点项目，未来会用许多高科技企业入驻，基地未来发 展空间巨大。 （ 2）项目升值潜力大 随着基地经济的不断发展，生活配套的不断完善，项目具有很大的升值空间。 （ 3）潜在消费者增加 随着基地入驻企业的增多，人口数量也将增加，所以潜在消费者也将增加。 4、威胁分析（ （ 1）航天基地内的富力城楼盘将对本项目有所冲击； （ 2）长安区和曲江众多成熟的楼盘会瓜分本项目的客源，使项目面临一定的竞争压力。 5、结论 根据以上 项目采取的发展策略：最大化的发挥基地区域价值；通过突出的定位、物业开发模式或建立鲜明的项目形象和品牌形象，在区域市场中脱 颖而出；充分利用现有资源，实现差异化，建立独有核心价值体系，力争实现价格突破并快销。 - 型案例分析 通过对本项目所在航天基地周边长安区住宅市场的调查，该区域存在具有竞争性的中高档住宅项目，这些项目与本项目既互相竞争又相互促进，选取的新建、在建典型案例如表 2示： 表 2 典型案例对比表 序号 名称 销售均价 （元 /平方米） 规模 竣工日期 1 宇恒国际 3600 总建筑面积 2010 年 3 月 2 新 界 3300 总建筑面积 5万 2009年 12月 3 朝华美域 3800 总建筑面积 4万 2010 年 3 月 4 长安相府 4300 总建筑面积 7万 2010 年 4 月 5 华城国际 4800 总建筑面积 26万 2010年 12月 6 长延居会展明珠 4700 总建筑面积约 17万 2010年 12月 格定位 本项目的价格定位均采用市场比较法进行定位，主要针对本项目公寓、配套商业用房和停车位选取可比实例并进行价格定位。 1、住宅价格定位 住宅采用市场比较定价法，但本项目周围的住宅项目较少，所以采- 用的可比实例（住宅项目）与本项目有一定的距离。但根据此住宅的地理位 置、项目定位、销售时间等几个方面考虑不同的项目间的差异性，并对参照的几个住宅项目价格赋予不同的权重值，表 2 3 内容为所选案例的销售价格及相关修正系数、权重设置表。 表 2 3 可比实例销售价格及修正系数权重表 项目名称 高层 修正系数 权重 均价 (元 ) 区域因素 交易时间 个别因素 宇恒国际 3600 100/100 100/96 100/98 界 3300 100/102 100/101 100/101 华美域 3800 100/98 100/101 100/100 中权重的设置是根据可比实例与本项目的近似程度，依经验设置的数值。修正系数按以下方法计算： 每个因素的取值以项目为基准值计算，实例的因素取值参照基准值计算。最终的修正系数为同一实例各修正因素系数的乘积，由此可得： 宇恒国际 修正系数： 100/100 100/96 100/98= 界 修正系数： 100/102 100/101 100/101=华美域 修正系数： 100/98 100/101 100/100=实例的比准价格为：均价修正系数，具体比准价格如下： 宇恒国际 ： 3600 3816 元 / ； 新 界 ： 3300 3168 元 / ； 朝华美域 ： 3800 3838 元 / ； 本住宅销售价格： 住宅销售均价 =3816 168 838 - 3628 元 / 根据以上计算结果，综合考虑市场行情，销售状况和销售策略，确定本项目高层住宅销售均价为 3500元 /。 2、公寓价格定位 公寓采用市场定价法，但本项目周围的公寓较少，所以采用的可比实例（公寓项目）与本项目有一定的距离。但根据此公寓的地 理位置、项目定位、销售时间等几个方面考虑不同的项目间的差异性，并对参照的几个楼盘价格赋予不同的权重值，表 2 3 内容为所选案例的销售价格及相关修正系数、权重设置表。 表 2 3 可比实例销售价格及修正系数权重表 项目名称 高层 修正系数 权重 均价 (元 ) 区域因素 交易时间 个别因素 摩登 850 100/101 100/94 100/98 丰国际公寓 5100 100/103 100/97 100/102 延居会展明珠 4700 100/102 100/98 100/94 中权重的设置是根据可比实例与本项目的近似程度，依经验设置的数值。修正系数按以下方法计算： 每个因素的取值以项目为基准值计算，实例的因素取值参照基准值计算。最终的修正系数为同一实例各修正因素系数的乘积，由此可得： 摩登 100/101 100/94 100/98=丰国际公寓 修正系数： 100/103 100/97 100/102=延居会展明珠 修正系数： 100/102 100/98 100/94=实例的比准价格为：均价修正系数，具体比准 价格如下： 摩登 4850 5190 元 / ； - 立丰国际公寓 ： 5100 4998元 / ； 长延居会展明珠 ： 4700 4982 元 / ； 本项目公寓销售价格： 公寓销售均价 =5190 998 982 5070 元 / 根据以上计算结果，综合考虑市场行情，销售状况和销售策略，确定本项目高层精装修公寓销售均价为 5000元 /。 3、配套商业用房价格定位 本项目配套商业用房在项目建成后采取出售方式经营， 采用市场比较法进行价格定位。 由于项目配套商业用房地处飞天路和神舟三路交叉路口，地理位置优越；并且本项目定位为中高档的精装修公寓，结合项目整体形象和基地商业配套的定位等因素，本项目的商业用房定位中高档。根据项目类似工程，综合考虑市场行情，销售状况和销售策略，确定本项目配套商业用房销售均价为 10000 元 / 。 4、停车位价格定位 按照目前西安市长安区和曲江板块车位的市场行情，并结合项目自身情况，保守考虑取车位的价格为 个。 建项目定位 档次定位 项目发展处于西安国家民用航天 产业基地区域形象较佳的区域之一，且拥有较为稀缺的土地资源，项目价值较高，且高端、中高端客户对本项目的认同度高。综合市场竞争情况以及自身的条件，本项目定位- 于高档公寓及配套商业项目。 客户定位 本项目的目标客户定位为基地及周边区域内中高收入人群，包括基地内各产业的年轻从业人员、有一定经济实力的投资者、临时居住的企业高级顾问及部分 企业的高层、中高层管理人员等。 产品定位 通过精细的规划，现代感的建筑和舒适、创新的户型打造现代、大气的城市高品质酒店式公寓，力求将本项目打造成为能代表西安国 家民用航天产业基地形象的一个地标性建筑，并在本项目实现高尚的品质感和完善的酒店式服务理念。 此外，项目应注重对新、环保、节能材料的运用，对高新技术、设备的运用及运用环保生态的技术。 - 第三章 项目建设条件 然条件 1、温度：基地核心区属暖温带半湿润的大陆性季风气候，夏季炎热，冬季干冷。年平均气温 最高气温为 出现在 1966 年 6月 21日），最低气温为 出现在 1977年 1 月 30 日）。 2、降雨量：年平均降水量为 最大降雨量为 143