《房地产产品细分》PPT课件.ppt

房地产产品细分 PulteHomes的客户细分 首次置业 首次换房 二次换房 活跃长者四大版块 缘起 万科的标杆 1 首次置业 1 1边角料 烂尾楼 城中村 1 2专业化的小户型产品 原因 中国社会由基本居住型向享受居住型过渡 Y代人取代X代人成为消费主力 人口年龄金字塔图 Y代人第一次购房导致了专业化小户型的产生 发展中国家小户型比较普遍 小户型保证了人最基本的尊严 1 3廉租房 万科中低收入住宅 万科中低收入住宅 万科中低收入住宅 2 1DINK住宅丁克 DoubleIncomeAndNoKids DINK住宅特点 居住与工作功能叠合 所以设备的重要性如下排列 电脑网络 家具 电视 音响 妇女地位提高和两性关系重新定位 住宅空间新的使用情况和安排决策 书房功能得以延伸 客厅功能弱化 完善的配套服务 当信息革命发生后 家庭重新又获得了生产职能 产生了DINK住宅 LOFT住宅 SOHO住宅等新生事物 2 首次换房 2 2LOFT住宅LOFT 指位于工厂 仓库或其他商业或工业建筑物上层的巨大而通常未间隔开的楼层 或是在建筑屋顶下的巨大空间 层高 高度高 不同于公寓的局促感 俯仰间产生感悟 空间 空间大 不同于普通住宅的尺寸 通过分隔 产生巨大而沉静的空间 找寻个性的自由 光线 充足 顶天立地 实现建筑与空间的对话 质感 粗糙的混凝土 砖 表现特有的肌理 纵横交错的管线 高大的拱券 厚重的钢桁架 带来新的视觉冲击 华侨城LOFT 华侨城LOFT 华侨城LOFT 2 3SOHO住宅 律师公寓 律师公寓 设计者私宅 艺术家寓所 艺术家寓所 艺术家寓所 艺术家寓所 音乐家的房子 音乐家的房子 音乐家的房子 残疾人书房 库哈斯 残疾人书房 库哈斯 创意人圈层结构 2 4创意人群与酷地理创意人群 产业 酷地理 充满生气的街坊生活 空间 住家附近的户外休闲最新潮的文化艺术 深圳大芬村 北京798工厂 外观 北京798工厂 标志及涂鸦 北京798工厂 商铺及商品 北京798工厂 展览 北京798工厂 作品 北京798工厂 室内环境 北京798工厂 另类作品1 北京798工厂 另类作品2 3 二次换房 集合住宅 Townhouse 别墅 3 1集合住宅 居者有其屋 3 1 2集合住宅的面积西方国家的经验表明 住宅的面积 房型规模并非与经济发展 生活水平呈线性关系 最终会在舒适与实用之间找到一个平衡点 世界上最多的户型 三房两厅两卫一厨 3LDKS 对 三大一小 及住宅面积的思考三大一小 大客厅 大厨房 大卫生间 小卧室 问题 户型与居住模式相矛盾 客厅面积浪费 客厅与卧室比例失调 原因 客厅的变化客厅看电视时间减少 电视数量增加 可以在卧室看 家庭聚会减少 聚会由家居转向社会 由客厅转向餐厅 客厅使用人数减少 卧室的变化卧室里增加了电视 网络 卧室里配卫生间 储物间 衣帽间 空中四合院 户型 3 1 3集合住宅的户型家庭与住宅的周期 家庭从组合到解体为30年 60年 住宅适应的使用周期为5 8年 不同的家庭结构 在不同的家庭阶段 需要不同的住宅 住宅要有适应性 如模糊空间 水平的模糊空间 起居型 儿童房 书房 阳光房 辅助型 衣帽间 工人房 储藏室 垂直的模糊空间 垂直的模糊空间 3 1 4集合住宅与科技3 1 4 1研究证明 一幢建筑的建造费用 维护费用 运营费用之比为1 5 200 中国房地产建设基本上是粗放型 按国际标准 当科技进步对产业的贡献率超过50 时 视为集约内涵型发展 目前科技进步对房地产业发展的贡献率不到30 甚至低于农业的40 同时 房地产建设工业化程度低 深圳目前混凝土结构房地产的建设周期约为12个月 而发达国家为3个月 甚至1个月 深圳建筑工人平均劳动生产率约为30m2 人 年 发达国家为150m2 人 年 MOMA 纽约现代艺术博物馆 MuseumofModernArt 万国城MOMA共有三期 MOMA POPMOMA DANCEMOMA 前两期已售罄 第三期正在设计中 MOMA在居住建筑中采用了十大核心技术 恒湿顶棚柔和辐射冷暖系统 恒湿全置换新风系统 外墙优化系统 外遮阳及窗优化系统 屋面优化系统 厨房及排水优化系统 防噪声优化系统 中央除尘优化系统 智能化电梯系统 水处理优化系统 3 1 4 2医学研究证明 室内温度20 260C是人体最舒适的温度范围 建筑中采暖 空调 通风能耗约占总能耗的2 3 外墙系统 外墙外保温 外窗 外窗引起的热损失约占建筑热损失的50 60 主要有两个途径 一是窗户包括窗框和玻璃的传热 二是窗户缝隙的传热 解决办法 一是通过窗户加层 采用传热系数较小的框料以及阻断热桥等 另一方面通过窗户制作安装精密 加安密封条等 MOMA采用断桥铝合金窗 LOW E中空镀膜玻璃 外遮阳 与内遮阳相比 外遮阳可使能耗降低83 88 外遮阳可以形成丰富的光影变化 丰富了城市立面 辐射比对流有效 建筑层高3m 房间净高2 75m 楼板厚度为250mm 楼板中埋直径16 20mm的水管 间距在200 300mm之间 冬天在水管中注入28 300C的热水 夏天注入18 200C的冷水 透过混凝土楼板散热和吸热 再以柔和的辐射方式使室内温度受控 达到冬天不低于200C 夏天不高于260C 优点 1 系统能自动调节室内温度 2 辐射采暖和制冷效率高 温度均匀 3 不占用室内空间 4 不会破坏建筑外观 5 无风感 无噪声 6 采暖和制冷与换气分离 顶棚柔和辐射冷暖系统 全置换式新风系统和顶棚柔和辐射冷暖系统形成很好的配合 3 1 4 4MOMA的阳光 光影空间 3 1 4 5精致的细部踢脚线与墙体在一个平面上 门隔音防尘的特殊处理 后排式洁具 水封式地漏 交楼标准为精装修 颜色可以选择 直饮水 中水系统 绿化防噪音系统 1m宽的入户门 3 1 4 6 MOMA 的故事 MOMA 的历史 当代万国城 POPMOMA 当代MOMA 上第MOMA 当代MOMA 理念 当代MOMA 地面层次 当代MOMA 屋面层次 当代MOMA 天面层次 当代MOMA 梦幻影院 当代MOMA 艺术酒店 当代MOMA 门厅 当代MOMA 景观 当代MOMA 色彩 当代MOMA 合页空间 当代MOMA 灯饰 上第MOMA 理念 上第MOMA 传承 上第MOMA 景观 上第MOMA 景观 上第MOMA 景观 上第MOMA 感想 现文巷口遇上的一位丰胸秀容的美人 想着她突然深夜醒来 想起了擦肩而过的我 又蓦地动了那慈悲的心怀 重理了淡雅的妆容 来到我下榻的这家客栈 轻敛裙裾 拾级而上 径直走到我的面前 盈盈浅笑道 公子 我可以坐在你的边上 为你翻书吗 3 1 5体验式房地产 3 1 5 1根据 体验经济 一书的观点 人类将经历四个发展阶段 农业经济 工业经济 服务经济 体验经济 体验经济的特征如下 消费只是过程 当过程结束后 体验试忆会长久地保存在消费者头脑中 消费者会愿意为体验付费 B 教育的体验 客体吸收了对他来说并不是清楚的事件 顺驰 凤凰城 苏州 潘石屹现代城的雕塑艺术 C 逃避现实的体验 客体完全参与到一种浸入式环境之中 如旅游 东莞众多之五星级酒店 房地产项目如橘郡 D 审美的体验 环境与个人的互动 如万科第五园 我见青山多妩媚 料青山 见我应如是 3 1 5 3服务经济与体验经济的区别 借助信息化技术 大规模量身定制 房地产进入大规模量身定制阶段 会产生新的工作模式 工作就是剧场 在这个剧场上 企业以服务为舞台 以商品为道具 围绕着消费者创造出值得消费者回忆的体验 企业为消费者创造的经济价值就是表演 中国房地产与西方发达国家房地产处在不同的阶段 中国的房地产在制造阶段 以建设 销售为主 是增量时期 西方的房地产在服务阶段 以出租 服务为主 是存量时期 英国古德伍德 Goodwood 房地产公司的经营项目 家族农场 赛马比赛 飞行学校 速度节日 摩托车赛道 公路赛车俱乐部 古德伍德宫 高尔夫球场 旅馆 家族农场 古德伍德宫 古德伍德宫 3 1 5 4房地产之中国因素 中国人对土地与房屋有着无比的热爱之情 伴随着从土生土长到入土为安的人生全过程 革命的过程 房子代表信用体系 房契 房子是养老保障体系 3 2Townhouse 离自然很近 距红尘不远 3 2 1Townhouse简介 Townhouse又叫联排住宅 排屋 纽约的豪华Townhouse 纽约的豪华Townhouse 纽约的豪华Townhouse 3 2 2Townhouse物业形态 Townhouse是一种内向性的住宅 是一种中间形态的住宅 3 2 3Townhouse新形态 中国化的Townhouse 芙蓉古城 芙蓉古城 芙蓉古城 芙蓉古城 住吉的长屋 住吉的长屋 住吉的长屋 层屋 层屋 层屋 3 3别墅 公平与效率 豪宅的价格应是普通家庭年收入的60 80倍左右 中国普通住宅的价格与家庭收入之比在6 8倍之间比较合理 2002年深圳豪宅的标准是单套面积 140m2 价格 8000元 m2 房均面积为60m2 房均居住人数 1 2人 2005年深圳商品房均价已超过1万元 紫檀现象 紫园1号别墅 House Villa 万科 运河东1号 常居型物业 万科 城市高尔夫花园 常居 度假型物业 万科 松山湖1号 度假型物业 3 3 3住宅产业链 效率与公平的思考 效率 公平 4 活跃长者4 1老者将至的城市目前 全球每10个人中 就有一个60岁以上的老人 到2050年将从1 9增加到1 5 届时 西班牙老人占总人口比例为44 意大利为42 日本为60 4 2老年人特点 视觉 听觉 触觉 味觉和嗅觉减弱 意念形成及反应时间减弱 肌肉强度 灵活性 视力反应下降 对温度适应能力减弱 忧郁 孤独 离群 厌世 4 3东方式的老年住宅 在宅养老 西方家庭为 接力 型家庭 东方家庭为 反哺 型家庭 西方家庭为 核心 家庭 东方家庭为 四世同堂 家庭 养老的三个内容 经济赡养 生活照料 精神安慰 新加坡提出 在宅养老 家庭养老与社会养老 在宅养老与异地养老 家庭养老一定是在宅养老 异地养老一定是社会养老 三代居 户型 天骄华庭 4 4老年住宅在中国的实践美国太阳城从1961年开始建设 要求居民必须是55岁以上的老人 18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天 社区内有各种户型 配套设施齐全 娱乐性节目对社区所有成员开放 4 5柯布西耶的休闲小屋 CabanonLeCorbusier 休闲小屋 Cabanon 16m2 人生最后的驿站 漫揾英雄泪 相离处士家 谢慈悲剃度在莲台下 没缘法转眼分离乍 赤条条来去无牵挂 哪里讨烟蓑雨笠卷单行 一任俺芒鞋破钵随缘化 寄生草 结束语 谢谢