《房地产交易管理》PPT课件.ppt

房地产经营管理 刘亚臣管理学院 第7章房地产交易管理 房地产经营管理 刘亚臣 概述 7 1概述 一 房地产交易的概念 城镇房地产交易 包括各种所有制房屋的买卖 租赁 转让 抵押 城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动 3 概述 二 房地产交易中的基本制度 国有土地有偿有限期使用制度房地产价格申报制度房地产价格评估制度房地产价格评估人员资格认证制度房地产权属登记发证制度 4 概述 三 房地产交易的管理机构及其职责 建设部 建设厅 房地产管理局 房地产交易管理所 1 房地产交易的管理机构 5 概述 2 房地产交易管理机构的任务 对房地产经营进行指导和监督 查处违法行为 维护当事人的合法权益 办理房地产交易登记 鉴证等手续 协助财政 税务部门征收与房地产交易有关的税款 为房地产交易提供洽谈协议 交流信息 展示行情等各种服务 建立定期信息发布制度 为政府宏观决策和正确引导市场发展服务 6 转让管理 7 2房地产转让管理 一 概述 房地产转让是指房地产权利人通过买卖 赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为 以房地产作价入股 与他人成立企业法人 房地产权属发生变更的 一方提供土地使用权 另一方或者多方提供资金 合资 合作开发经营房地产 而使房地产权属发生变更的 因企业被收购 兼并或合并 房地产权属随之转移的 以房地产抵债的 法律 法规规定的其他情形 房地产转让时 房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让 7 转让的分类 1 房地产转让的分类 根据土地使用权的获得方式 根据转让的方式 8 转让的条件 2 房地产转让的条件 1 以出让方式取得土地使用权用于投资开发的 属于房屋建设工程的 应完成开发投资总额的25 以上属于成片开发的 应形成工业用地或其他建设用地条件同时按出让合同约定已支付全部土地使用权出让金 并取得土地使用权证书 9 转让的条件 2 房地产转让的条件 2 司法机关和行政机关依法裁定 决定查封或以其他形式限制房地产权利的 权利受到限制期间 房地产权利人不得转让该项房地产 3 依法收回土地使用权 在国家依法作出收回土地使用权决定之后 原土地使用权人不得再行转让土地使用权 4 共有房地产 共有房地产权利的行使需经全体共有人同意 不能因某一个或部分权利人的请求而转让 10 转让的条件 2 房地产转让的条件 5 权属有争议的 权属争议解决之前 该项房地产不得转让 6 未依法登记领取权属证书的 未履行该项法律手续 房地产权利人的权利不具有法律效力 因此也不得转让该项房地产 7 法律和行政法规规定禁止转让的其他情况 11 转让程序 3 房地产转让的程序 签订转让合同 申报成交价格 是否受理 核实成交价格 现场勘察评估 缴纳税费 领取房地产权属证书 是 15日内答复 签合同30日内 12 转让合同 4 房地产转让合同 双方当事人的姓名或者名称 住所 房地产权属证书的名称和编号 房地产坐落位置 面积 四至界限 土地宗地号 土地使用权取得的方式及年限 房地产的用途或使用性质 成交价格及交付方式 违约责任 双方约定的其他事项 13 房地产转让 二 以出让方式取得土地使用权的房地产转让 受让人所取得的土地使用权的权利 义务范围应当与转让人所原有的权利和承担的义务范围相一致 可以在不同土地使用者之间多次转让 但土地使用权出让合同约定的使用年限不变 例如 土地使用权出让合同约定的使用年限为50年 原土地使用者使用10年后转让 受让人的使用年限只有40年 转让后 受让人改变原出让合同约定的土地用途的 经原土地出让方和市 县人民政府城市规划部门同意签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同 调整出让金 14 登记管理 三 以划拨方式取得土地使用权的房地产转让 处理方式 办理出让手续 变划拨土地使用权为出让土地使用权 由受让方缴纳土地出让金 不改变原有土地的划拨性质 对转让方征收土地收益金 15 不办出让手续情况 经城市规划主管部门批准 转让的土地用于国家机关 军事用地 国家重点能源 交通 水利等项目用地 国家基础设施和公益事业用地等私有住宅转让后仍用于居住的 按国务院住房制度改革规定出售公有住宅的同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的暂时难以确定土地使用权出让用途 年限和其他条件的根据城市规划土地使用权不宜出让的其他情况 以下情况可不办出让手续 16 四 商品房预售 商品房预售 是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人 由承购人预先支付定金或房价款的行为 商品房预售行为具有较强的国家干预性 商品房预售的周期长 风险大 商品房预售的标的具有期待性 商品房预售合同需要经过登记才具有对抗第三人的效力 17 1 商品房预售的条件 商品房预售 已交付全部土地使用权出让金 取得土地使用权证 持有建设工程规划许可证和施工许可证 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25 以上 并已经确定施工进度和竣工交付日期 办理预售登记 取得商品房预售许可证明 18 2 办理预售应提交的证件 商品房预售 商品房预售许可申请表 开发企业的 营业执照 和资质证书 土地使用权证 建设工程规划许可证 施工许可证 投资开发资金符合条件的证明 施工合同和施工进度说明 商品房预售方案 19 3 商品房预售合同 商品房预售 商品房预售人应当在签约之日起到30日内持预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理商品房预售登记备案手续 目前房地产管理部门已经应用网络信息技术 逐步推行商品房预售合同网上登记备案 承购人在与开发企业签订商品房预售合同后 应定期关注房地产管理部门的网上登记备案公告 查询已购买商品房的登记备案情况 讨论 社会各界人士呼吁取消商品房预售制度 20 房地产抵押 7 3房地产抵押管理 一 概述 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为 1 房地产抵押的概念 21 房地产抵押 抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人 作为本人或者第三人履行债务担保的公民 法人或者其他组织 抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民 法人或者其他组织 预购商品房贷款抵押是指购房人在支付首期规定的房价款后 由贷款金融机构代其支付其余的房价款 将所购商品房抵押给贷款金融机构作为偿还贷款履行担保的行为 在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造的资金的贷款 以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产 以不转移占有的方式抵押给贷款金融机构作为偿还贷款履行担保的行为 2 相关概念 22 3 作为抵押物的条件 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权 无论土地使用权来源于出让还是划拨 只要房地产权属合法 即可将房地产作为统一的抵押物同时设定抵押权 以单纯的土地使用权抵押的 单纯以划拨方式取得的土地使用权不允许抵押 以出让方式取得的土地使用权可以设定抵押权 房地产抵押 23 房地产抵押 城市房地产抵押管理办法 规定下列房地产不得设定抵押权 权属争议的房地产用于教育 医疗 市政等公共福利事业的房地产列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物已依法公告列入拆迁范围的房地产被依法查封 扣押 监管或者以其他形式限制的房地产依法不得抵押的其他房地产 24 二 房地产抵押的一般规定 抵押人可以将几宗房地产一并抵押 也可以将一宗房地产分割抵押 以依法取得的国有土地上的房屋抵押的 该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押 以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的 其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额为限 以集体所有制企业的房地产抵押的 必须经集体所有制企业职工 代表 大会通过 并报其上级主管机关备案 房地产抵押 25 二 房地产抵押的一般规定 以中外合资企业 合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的 必须经董事会通过 以股份有限公司 有限责任公司的房地产抵押的 必须经董事会或者股东大会通过 有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的 其设定的抵押期限不应当超过该企业的经营期限 以具有土地使用年限的房地产抵押的 其抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限 房地产抵押 26 二 房地产抵押的一般规定 以共有的房地产抵押的 抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意 预购商品房贷款抵押的 商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证 以已出租的房地产抵押的 抵押人应当将租赁情况告知债权人 并将抵押情况告知承租人 原租赁合同继续有效 企 事业单位法人分立或合并后 原抵押合同继续有效 不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时 抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容 房地产抵押 27 三 抵押合同 抵押合同 以预购商品房贷款抵押的 须提交生效的预购房屋合同 以在建工程抵押的 押合同还应当载明 国有土地使用权证 建设用地规划许可证和建设工程规划许可证编号 已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额 已投入在建工程的工程款 施工进度及工程竣工日期 已完成的工作量和工程量 28 四 抵押登记 抵押登记 房地产当事人应在抵押合同签订后的30天内 持下列文件到房地产所在地的房地产管理部门办理抵押登记 抵押当事人的身分证明或法人资格证明抵押登记申请书抵押合同 国有土地使用证 房屋所有权证 或 房地产权证 共有的房屋还应提交 房屋共有权证 和其他共有人同意抵押的证明登记机关认为必要的其他文件 29 五 房地产抵押受偿 抵押受偿 债务履行期届满抵押权人未受清偿的 可以与抵押人协议折价或者以抵押物拍卖 变卖该抵押物所得的价款受偿 协议不成的 抵押权人可以向人民法院提起诉讼 同一财产向两个以上债权人抵押的 拍卖 变卖抵押物所得的价款按照抵押物登记的先后顺序清偿 抵押物折价或者拍卖 变卖后 其价款超过债权数额的部分归抵押人所有 不足部分由债务人清偿 30 五 房地产抵押受偿 抵押受偿 对于设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的 依法拍卖该房地产后 应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后 抵押权人方可优先受偿 房地产抵押合同签订后 土地上新增的房屋不属于抵押财产 可将新增的房屋一同拍卖 但所得款抵押权人无权优先受偿 抵押权因抵押物灭失而消灭 因灭失所得的赔偿金 应当作为抵押财产 案例 一起由中介办理抵押带来的官司 31 房屋租赁 7 4房屋租赁管理 一 概述 房屋租赁 是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用 由承租人向出租人支付租金的行为 1 房屋租赁的概念 32 房屋租赁 7 4房屋租赁管理 2 房屋租赁的分类 公有房屋租赁 私有房屋租赁 按房屋所有权性质 住宅用房租赁 非住宅用房租赁 按房屋的使用用途 33 房屋租赁 7 4房屋租赁管理 3 房屋租赁的条件 未依法取得 房屋所有权证 的 司法机关和行政机关依法裁定 决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 共有房屋未取得共有人同意的 权属有争议的 属于违章建筑的 不符合安全标准的 已抵押 未经抵押权人同意的 不符合公安 环保 卫生等主管部门有关规定的 34 房屋租赁 二 房屋租赁合同 当事人姓名或者名称及住所房屋的坐落 面积 装修及设施状况租赁用途租赁期限租金及交付方式房屋修缮责任转租的约定变更和解除合同的条件违约责任当事人约定的其他条款 35 房屋租赁 1 租赁期限 出租人在租赁合同届满前需要收回房屋的 应当事先征得承租人的同意 并赔偿承租人的损失 收回住宅用房的 同时要做好承租人的住房安置 36 房屋租赁 2 租赁用途 指房屋租赁合同中规定的出租房屋的使用性质 承租人应当按照租赁合同规定的使用性质使用房屋 不得变更使用用途 确需变动的 应当征得出租人的同意 并重新签订租赁合同 承租人与第三者互换房屋时 应当事先征得出租人的同意 出租人应当支持承租人的合理要求 换房后 原租赁合同即行终止 新的承租人应与出租人另行签订租赁合同 37 房屋租赁 3 房屋的修缮责任 出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的 由出租人负责修复 租用房屋从事生产经营活动的 修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定 38 房屋租赁 4 租赁合同终止 自然终止 租赁合同到期 合同自行终止 承租人需继续租用的 应在租赁期限届满前3个月前提出 并经出租人同意 重新签订租赁合同 符合法律规定和合同约定可以解除合同条款的 因不可抗力致使合同不能继续履行的 人为终止 39 房屋租赁 4 租赁合同终止 自然终止 将承租的房屋擅自转租的 将承租的房屋擅自转让 转借他人或私自调换使用的 将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的 无正当理由 拖欠房租6个月以上的 公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的 承租人利用承租的房屋从事非法活动的 故意损坏房屋的 法律 法规规定的其他可以收回的 人为终止 40 房屋租赁 5 房屋租金 成本租金 商品租金 市场租金 由折旧费 维修费 管理费 融资利息和税金五项组成 由成本租金加上保险费 地租和利润 在商品租金的基础上 根据供求关系而形成的 41 欢迎继续学习第8章谢谢 房地产经营管理 刘亚臣