2014广州白云绿地中心租金落位调整方案.ppt

2011年12月13日 广州白云绿地中心租金落位调整方案 租金分析 白云绿地中心每平方每月返租均价计算方式 根据上次会议贵司提出的意见 希望租金以204元 月 作为10年平均租值的基准 并根据市场现状作出租金评估及市场递增率的测算 估算出10年的租金总收益 广州市各购物中心租金递增率调查明细表 租金市场调查 同区租金 白云区 备注 以上租金调查为零售商铺租金调查 租金市场调查 同区租金 白云区 小结 白云区现阶段同类购物中心零售商铺租金水平为105元 110元 月 备注 以上租金调查为零售商铺租金调查 租金市场调查 同区租金 白云区 小结 白云区现阶段同类购物中心零售商铺租金水平为105元 110元 月 备注 以上租金调查为零售商铺租金调查 备注 以上租金调查为零售商铺租金调查 租金市场调查 其他区域租金 天河区 租金市场调查 其他区域租金 天河区 备注 以上租金调查为零售商铺租金调查 租金市场调查 其他区域租金 天河区 备注 以上租金调查为零售商铺租金调查 租金市场调查 其他区域租金 小结 天河区现同类购物中心零售商铺租金调查租金均价为 500 800元 月以上租金调查仅为零售商铺租金调查 天河区 租金市场调查 其他区域租金 第一年租金 第二年租金 0 天河区 备注 以上租金调查为零售商铺租金调查 租金市场调查 其他区域租金 越秀区 备注 以上租金调查为零售商铺租金调查 租金市场调查 其他区域租金 小结 天河区 越秀区现同类购物中心零售商铺租金调查租金均价为 500 800元 月以上租金调查仅为零售商铺租金调查 天河区 越秀区 租金递增率市场调查 递增率 白云区 万达广场 开业1年 现租金比开业时递增31 G5停机坪 开业3个月 现租金比开业时递增10 天河区 万菱汇 开业1年 现租金比开业时递增27 天河城 开业15年 开业第四年递增率为30 第七年递增率42 第十年递增率43 正佳广场 开业6年 开业第四年递增率为42 东方宝泰 开业2年 现租金比开业时递增25 越秀区 中华广场 开业10年 开业第四年递增率为21 第七年递增率35 第十年递增率36 根据以上市场调查 以G5为例 保守估计2013年租金比现在递增率15 计算 预测2013年的租金均值为127元 平方米 因此 而推算得出白云绿地中心2013年 首年 租金均价可达到130元 平方米 从以上调查所知 白云万达广场及5号停机坪采取的租金策略是开始采取较低的租金吸引商户进驻 达到一定满场率后 租金开始调整 逐步调整租金至市场正常租金水平 市场递增规律一般每3年为一合同期 每个新合同期将重新调整租金 而每年的租金递率一般按照5 8 来作为调整租金准则 租金递增率市场调查 小结 十年各层租金预测 十年租金均价市场预测走势 租金原始表20111213 xls 十年租收益金预测 十年市场预测年收益与返租值对比 以下市场预测为首年80 出租率 免租3个月 第二年90 的情况下 根据以上租金收益总表计算所得 第一年免租3个月 出租率为80 第二年出租率为90 第三年起出租率为100 的条件下 计算10年总租金收益为 1 749 040 448元 返租率 7 十年返租均值总金额为 1 727 359 718元 十年租收益金预测 十年租收益金预测 市场预测十年总收益 返租收益值 1 727 359 718 1 729 226 616 预测收益 返租金额差额如下 十年总差额 21 680 729元第一合同期差额 206 965 637元第二合同期差额 54 574 945元第三合同期差额 145 809 684元第四合同期差额 137 411 627元 十年租收益金预测 以上计算结果说明 按照市场预测 首年租金130元 月 递增率 从第二开始递增5 第三年5 第四年 第二个合同期 20 第五 六年6 第七年 第三个合同期 25 第八 九年8 第十年 第四个合同期 30 以上的租金方案 是根据市场规律科学推算的 也是是市场接受度较高的租金方案 十年租收益金预测 小结 小结 以上市场预测仍属保守估计 如招商期间配合一系列的推广手段 有针对性地对商家树立绿地集团的品牌形象及对项目未来发展的信心 必能有效地推动招商进度 业态分析 新城核心翘首 引领国际时尚新品质生活高级百货树立形象国际名师聚焦亮点时尚精品赢取美誉名品餐饮集结客流娱乐休闲引动消费潮流配套网罗众心 业态规划思路 项目概况 商业楼层业态分布 主力业态 高级百货 五星级电影院 高档酒楼 金融服务中心 室内步行街等六大主力业态在内的大型时尚购物中心 品牌落位构想 商业部分面积及业态比例 不含主力店 商业部分业态比例图示 不含主力店 绿地购物中心零售部分业态定位 B2层 精品超市 东方眼镜 Fiveplus 淑女屋 拉厦贝尔 太平洋咖啡 Noveme 百家好 葛莱蒂 珂丽娜 妍丽 麦当劳 阿吉豆 纳帕佳 卓洋水晶 DQ 卡西欧 萱子 Justus 面包新语 播 百诗 自然元素 Buildingbeauty 歌莉娅 KAT 依秒 银百合 ozzo vifpa 邓留山 地下铁 达芙妮 莱尔斯丹 思加图 美丽宝 SKAP 添美意 草莓家 秋 尼尔泡芙 Me city 卡宾休闲 马克华菲 必瘦站 埃克斯咖啡 萨啡 Love love 苏豪 美车派雅然居饰 米奇生活馆 CK袜业 春之花 乐扣生活馆 银百合 杰西伍 Bananababy 帕佳尼 季候风 玫瑰人生 银库 至in生活圈 休闲时光 至in生活圈 精品超市 潮流in 潮流in B2层业态比例图示 不含主力店 48 26 32 04 19 71 精品类 绿地购物中心零售部分业态定位 B1层 欧时力 Veromoda rome 哈根达斯 丝芙兰 普里奇 雅天妮 依恋 TT MIND 贝拉维拉 眼镜88 时间廊 施华洛世奇元素 卡天尼 速写 OV 大快活 味千拉面 水果捞 芭客诺 58度C 果力奇 赛百味 甜言蜜语 唐都恩乐 大家乐 新尚达人区 相聚一刻 时尚Fashion 时尚Fashion B1层业态比例图示 不含主力店 46 34 22 12 31 54 精品类面积 绿地购物中心零售部分业态定位 1层 友谊百货 HugoBoss range KENT CURWEN 卡地亚 RAINBOW GERRUTI1881 GIEVES Hawkes 欧米茄 法拉利手机 ANTEPRIMA 星巴克 萨啡 宝格丽香水 PAUI JOE 法拉利展厅 宝琪兰 DQ A J DNKYJEANS 芬迪 LACOSTE COSTA CK ZARA novo it MASSIMODUTTI 丽天妮皮具 KOOKA 皇冠 KIPLING 新秀丽 COBO 琉璃工坊 潘多拉珠宝 国际品尚 非凡名荟区 高级百货 设计名师Designer 1层业态比例图示 不含主力店 45 82 46 33 7 85 精品类 绿地购物中心零售部分业态定位 2层 友谊百货 迪美森 邦宝 PAGEONE 菲尼迪 久姿 马狮龙 欧时力男装 noel 例外 哈根达斯 意粉屋 法藤 卓雅 贝萱 影儿 安瑞井 ZARA novo it PB 泡芙工坊 iphone 纤黛尔 爱美丽 Cerise jupre 都市瑞丽 国际品尚 特色餐饮 高级百货 瑞丽Ruili 瑞丽Ruili 2层业态比例图示 不含主力店 70 94 12 97 16 09 精品类 绿地购物中心零售部分业态定位 3层 友谊百货 友谊百货 孩子王 金宝贝 JJ 派克 SELECTED 西遇 卡丹达仕 龙粤通讯 美承数码 爱浪音响 iphone 诺基亚 中移动 科沃斯 快乐柠檬 吸乐 esprit 耐克工厂店 Me city 仙踪林驿站 潮in kappa adadis 狼爪 美津浓 coumbia lee able 运动精品 童趣天地 数码速递 精品餐饮 品尚名仕 高级百货 都会Metropolitan 都会Metropolitan 3层业态比例图示 不含主力店 12 97 16 09 64 72 19 67 15 61 精品类 绿地购物中心零售部分业态定位 4层 友谊百货 鑫泰泰满冠 金牌小龙 太兴 西湖春天小南国醉意江南江南厨子 王品台塑 绿茵阁上井 禾绿寿司食太郎 拉丁餐厅 金草帽牛亭烧烤妙香居 月影铁板烧 鹤舞 一级棒 和民日本料理 俏江南海底捞小天鹅 特色餐饮 特色餐饮 高级百货 高档酒楼 美食Cate 美食Cate 4层业态比例图示 不含主力店 餐饮类 100 5层 高级百货 五星级影院 特色餐饮6层 大型高级酒楼7层 健身休闲区 5 6 7层业态分布 友谊百货 金逸电影院 特色餐饮 大型高级酒楼 大型高级酒楼 大型高级酒楼 琉璃时光 招商计划 招商经营策略 品牌力量 一呼百应前期先引进核心主力店 知名品牌商家 以品牌商家带动其他商家的进驻引爆热点 持旺人气制造城中热点话题 引动公众高度关注 现场活动营造气氛 持续人气旺盛实力雄厚 引领商圈绿地集团 全国500强企业 实力雄厚 倾力扶持商家经营持旺国际管理 强强联合聘请国际一流管理水平物业公司管理 确保投资者利益最大化 招商进度节点 2012年1月 2012年6月 核心主力店招商 高级百货 五星级影院 2012年6月 2013年3月 全面招商 各次主力店 主力品牌 各零售商铺 2013年4月 2013年10月 商家进场装修 宣传推广2013年10月 全面开展试业2013年12月 正式开业 招商宣传配合 活动支持 主题性活动 节日性活动 公益性活动 新闻发布会 活动类型 活动支持 大型嘉年华活动美食节名车展会时尚花生秀大型品牌特卖世界选秀活动 Planning 主题性活动 根据社会热点话题定制活动主题材 活动支持 Planning 节日性活动 配合不同的节日 制造城中关注热点 春节商品展销夏日青春激赏秀秋冬新品发布圣诞嘉年华 活动支持 公益性活动 联合政府部门或社会团体 组织公益活动 Planning 电台现场直播室广州文明风采展示慈善活动老年活动 活动支持 新闻发布会 Planning 根据自身内外部环境的不同变化 有针对性的召开新闻发布会 招商发布会品牌签约仪式开业启动仪式 项目室内风格建议 室内环境建议 中庭 中庭 夺目耀眼钻石造型 国际都市繁华绽现 室内环境建议 采光 光棚 中空采光 透射每层 视觉集中 大气豪华 室内环境建议 采光 步行街 室内步行街与外界相通 自然采光 逛街者如身处室外般自然随意 室内环境建议 特色风情街 步行街 欧陆式风情街 舒适高雅 商家展示随心所欲 室内环境建议 特色风情街 步行街 特色风情街 闲雅宁逸 享受休闲一刻 室内环境建议 室内灯光 商场外部采用冷光 城市璀璨 焦点汇聚 室内环境建议 商场内部采用暖光 自然流畅 优雅闲逸 使顾客安心购物 逗留时间更长 室内环境建议 商场内部采用暖光 自然流畅 优雅闲逸 使顾客安心购物 逗留时间更长 室内环境建议 采光 商场内部采用暖光 自然流畅 优雅闲逸 使顾客安心购物 逗留时间更长 室内环境建议 多种经营 休闲角落 不浪费商场空置位置 为顾客提供休恬之地 为商场增添特色 室内环境建议 多种经营 广告展示 为商家推广商品 为商场添加特色 室内环境建议 多种经营 广告展示 为商家推广商品 为商场添加特色 室内环境建议 人行天桥 跳蚤市场特色商品 更能汇聚客流 室内环境建议 气氛布置 每个公共空间 公共工具 都可成为美化商场的道具 使人赞誉 室内环境建议 气氛布置 商场气氛布置 每个节日添加主题气氛 营造购物氛围 也为商场耳目一新 室内环境建议 气氛布置 室内环境建议 气氛布置 汇报完毕THANKYOU