房地产融资模式分析.ppt

房地产融资模式分析 融资背景及意义 融资方式 融资趋势 目前房企的融资难度 1 2 3 4 2015 2016年豪迈发债追求规模的房企们 也到了该要还钱的紧要关头 短期债务期限将近 融资渠道收紧 销售回款变难 库存现金不足 多重压力让房企们为了渡过难关而皱紧了眉头 2019年一季度房企融资延续2018年底的回暖趋势 融资规模达到近三年来的最高峰 但是二季度开始融资环境再次发生变化 企业融资规模也急剧下降 达到近三年来的较低值 与一季度形成强烈的反差 在国内融资环境收紧的情况 境外发债再次崛起 但是整体成本较高 企业融资压力较大 小企业债务违约风险需警惕 与此同时 2019年房企对于赴港上市依旧热情不减 其中德信中国 银城国际分别于2月 3月成功上市 目前在港交所等待IPO的房企包括海伦堡地产 中梁控股 奥山控股 新力控股在内共增至7家 其中中梁控股已于6月26日通过了聆讯 目前房企融资的用途都是 借新还旧 这无疑也表明了房企资金的严峻态势 中指院相关分析人士指出 目前来看 房地产行业仍面临严峻的资金压力 融资渠道依然受限 海外债发行占比逐月增加 2月25日 国新办举行坚决打好防范金融风险攻坚战新闻发布会指出 继续紧盯房地产金融风险 要对房地产开发贷款 个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准 特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款 要防止房地产金融风险出现大的问题 继续审慎发放开发贷款和个人按揭贷款 促进房地产金融 房地产市场平稳健康发展 2月25 26日 2019年央行金融市场工作会议提出 加强房地产金融审慎管理 落实房地产市场平稳健康发展长效机制 3月4日 银保监会 关于2019年进一步提升小微企业金融服务质效的通知 要求 各银行业金融机构要加强对小微企业贷款资金流向的监测 做好贷中贷后检查 确保贷款资金真正用于支持小微企业和实体经济 防止小微企业贷款资金被挪用至政府平台 房地产等调控领域形成新风险隐患 3月9日 银保监会副主席王兆星接受采访时表示 进一步加强房地产贷款方面的监测 保障住房贷款的基本需要 对投机性的房地产贷款要严格控制 防止资金通过影子银行渠道进入房地产市场 房地产金融仍是防范风险的重点领域 4月17日 银保监会官网发文指出 要加强金融监管 继续遏制房地产泡沫化 控制居民杠杆率过快增长 5月10日 央行举行4月金融数据解读媒体吹风会指出 2019年人民银行将坚持房地产金融政策的连续性 稳定性 完善相关制度 加大对住房租赁市场的金融支持和规范 促进形成 租售并举 的住房制度 5月17日 银保监会 关于开展 巩固治乱象成果促进合规建设 工作的通知 指出 房地产行业政策将聚焦 表内外资金直接或变相用于土地出让金融资 未严格审查房地产开发企业资质 违规向 四证 不全的房地产开发项目提供融资 个人综合消费贷款 经营性贷款 信用卡透支等资金挪用于购房 资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场 并购贷款 经营性物业贷款等贷款管理不审慎 资金被挪用于房地产开发 5月25日 银保监会主席郭树清在 2019清华五道口全球金融论坛 演讲时表示 要特别警惕境外资金的大进大出和 热钱 炒作 坚决避免出现房地产和金融资产泡沫 6月13日 银保监会主席郭树清在第十一届陆家嘴论坛上开幕致辞时指出 必须正视一些地方房地产金融化问题 房地产业过度融资 不仅挤占其他产业信贷资源 也容易助长房地产的投资投机行为 使其泡沫化问题更趋严重 7月6日 银保监会有关部门负责人表示 针对近期部分房地产信托业务增速过快 增量过大的信托公司 银保监会开展了约谈警示 要求这些信托公司控制业务增速 提高风险管控水平 7月12日 发改委发布的 国家发展改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知 明确 房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务 同时 房地产企业发行外债要加强信息披露 在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况 7月31日 央行在北京召开座谈会 强调要保持房地产金融政策连续性稳定性 加强对存在高杠杆经营的大型房企融资行为监管和风险提示 8月2日 央行召开2019年下半年工作电视会议明确 要坚持房子是用来住的 不是用来炒的定位 落实房地产长效管理机制 按照 因城施策 的基本原则 持续加强房地产市场资金管控 8月初 银保监会办公厅正式下发 中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知 决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作 将严厉查处各种将资金通过挪用 转道等方式流入房地产行业的违法违规行为 按资金性质 分为流动资金贷款 固定资产贷款和专项贷款三类 融资方式即企业融资的渠道 是指企业融通资金的具体形式 01 02 03 02 04 按资金来源 可分为内源融资和外源融资两类 按融资是否影响企业的权益 可分为债务性融资 权益性融资 混合性融资三类 债务性融资 构成负债 企业要按期偿还约定利息 债券人一般不参与企业的经营决策 对资金运用没有决策权 权益性融资 是指向其他投资者出售公司的所有权 即用所有者的权益来交换资金 投资者以红利形式分得企业利润 混合性融资 指既可以进行权益性融资也可进行债务性 相关定义 银行融资 发行债券 保险资金非标融资 资产证券化 从财务角度 银行融资分为表内融资和表外融资 银行表内融资可提供开发贷 土地储备贷款 项目抵押贷款 旧改贷 城市更新等 融资政策对项目公司或资金用途都有相应的限制 发行债券是发行人以借贷资金为目的 依照法律规定的程序向投资人邀约发行代表一定债权和兑付条件的债券的法律行为 是以债券形式筹措资金的行为过程 通过这一过程 发行者以最终债务人的身份将债券转移到它的最初投资者手中 保险资金投资于房地产行业 属于险资非标投资 非标投资作为典型的非公开市场业务 相较于传统投资 其投资策略更为专业 复杂 产品期限更长 保险资金与非标投资在期限 收益率 现金流方面有着先天的匹配优势 资产证券化是指以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持 通过结构化设计进行信用增级在此基础上发行资产支持证券 ABS 的过程 推行房地产资产证券化 直接向社会融资并且融资的规模可以不受银行等中介机构的制约 有助于迅速筹集资金建立良好的资金投入机制 注 开发贷和项目抵押贷款需要项目公司满足432条件 四证 齐全 项目资本金或自有资金比例达到30 开发商或其控股股东具备二级资质 37 8月9日 中信银行因违规发放房地产开发贷款等13项违法违规行为被合计罚没2223 7万元 为2019年以来银行业罚单的最高值 8月21日 在万科2019年中期业绩推介会上 针对当前国内房企融资政策的收紧 万科总裁祝九胜表示 房住不炒 将成为国内房地产行业长期坚持的方向 万科密切关注货币市场变化对公司及房地产行业带来的影响 并已经着手通过调整经营节奏 降低负债率以及维持良好信用评级来进行积极应对 长期来看 过度金融化对房地产行业发展将带来负面效应 而融资政策收紧对稳健经营的房企影响相对而言并不是很大 因银行 信托等渠道收紧 今年上半年不少房企转而通过发债来获取资金 Wind数据显示 2019年房企国内债券上半年发行规模为3538亿元 同比增长30 8 房企海外债规模近389亿美元 同比增长15 已经达到了去年全年的74 但发债渠道亦面临收紧趋势 从数据上看 进入8月份以来 房企国内发行信用债规模188 8亿元 同比下滑7 28 除此之外 今年以来一度掀起高潮的海外债也开始出现 冷却 8月份以来 仅有3家房企计划发行海外债 计划发行规模11亿美元 在偿债压力上 据Wind统计 2019年房企国内债到期数量504只 总偿还量5381 36亿元 偿还规模同比增加31 08 2019年房企海外债到期数量66只 到期规模237 57亿美元 同比增加30 91 融资渠道收紧对房企的影响到底有多大 土地市场方面 1 7月份 房地产开发企业土地购置面积9761万平方米 同比下降29 4 降幅比1 6月份扩大1 9个百分点 7月单月土地购置面积同比下降36 84 降幅进一步扩大 6月13日 正荣地产 6158 HK 宣布发行2亿美元的优先永续资本证券 该公司将发行本金总额为2亿美元的优先永续资本证券 初步分派率每年10 25 不仅是正荣地产 就在近一周内 包括蓝光发展 600466 SH 中南建设 000961 SZ 新湖中宝 600208 SH 华南城 1668 HK 融信中国 3301 HK 纷纷宣布其美元债发行完成 从融资成本看 大部分票面成本已经超过10 考虑到综合融资费用 可能还将更高 恒大研究院数据显示 截至2018年底 房企各主要渠道有息负债余额为20 3万亿 预计将在2019 2021年集中到期 其中2019年到期规模高达6 8万亿 在债务密集到期 销售下滑 其他渠道受阻背景下 房企大多只能借新还旧 融资规模的上升实质是到期债务规模的大幅增加 一般而言 超过80 以上的净负债率视为房企财务杠杆预警线 不难看出 较高的财务压力也逼迫上述房企选择较高成本融资 融资数据 2019年6月典型上市房企债权融资情况 单位 亿元 2019年上半年典型上市房企融资总规模走势 单位 亿元 融资导向 今年以来 央行通过逆回购收回流动性6115亿元 而2019年一季度M2同比增长8 6 社融和信贷余额同比分别增长10 7 和13 7 这就是央行货币政策委员会2019年第一季度例会所强调的 稳健的货币政策要松紧适度 把好货币供给总闸门 不搞 大水漫灌 同时保持流动性合理充裕 广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配 这个过程 实际就是央行 宽货币到宽信用 宽货币 指央行通过降准 市场公开操作等方式向市场注入资金 让市场货币供应宽松 金融机构有了更多的钱 市场利率自然也就降下来了 宽信用 则是信用较低的企业以较低的利差就能够筹到资金 这个可以参考不同评级债券利率与国债利率 无风险利率 的差值来判断 当企业发债利率远超国债利率 说明企业很难筹到钱 不得不付出更高的代价