江西奥林匹克花园.ppt

克而瑞 中国 信息技术有限公司 2009 01 江西奥林匹克花园 江西奥林匹克花园 江西奥林匹克花园位于南昌县新城 象湖新城 是南昌县的新兴发展区域 项目位于南昌市南昌县区域 是南昌县新兴发展的区域 紧邻南昌市西外环昌南大道 项目所在区域是南昌县小兰工业园所在地 是南昌县的工业中心区域 象湖新城处于南昌县小兰工业园北部 行政区划属南昌县 区域边上有一个8000余亩的天然湖泊 项目认知 地理属性 项目在城市中的位置与关系 江西奥林匹克花园临近城市近郊 使项目具有良好的舒适生活导入的基础 项目紧邻昌南最大天然湖 象湖公园 象湖景区的主要景点有天鼋风荷 章江晓渡 灌婴城楼 环漪阁 豫章台 隆兴桥 江南民居 妙济山以及万寿宫 万寿桥等 项目紧邻南昌市旧城改造区 朝阳洲新区 项目认知 地理属性 项目在城市中的位置与关系 江西奥林匹克花园临近城市外环快速干道 及主干道 出行较为便利 项目认知 地理属性 项目在城市中的位置与关系 项目距离城市快速干道昌南大道约2公里 经此路到达昌九高速 到达昌北机场约1小时 到达南昌火车站约30分 到达昌南客运站10分钟 项目距离南昌县东西向主干道 迎宾大道约有2000米 项目距离施工中的东莲路仅500米 江西奥林匹克花园临近周边城市圈城市 具有外地客户导入的便利交通基础 项目距离昌樟 昌九高速公路约10公里 距离南昌城市圈的九江市仅1小时车程 项目认知 地理属性 项目在城市中的位置与关系 江西奥林匹克花园位于南昌县象湖新城南端 片区规划中的大型居住区内 项目位于南昌县象湖新城南端 整个区域规划为大型居住区 项目认知 地理属性 项目在片区中的位置与关系 江西奥林匹克花园具有舒适 静秘的地理特征 项目四至 东 金沙大道南 东莲路西 金沙二路北 芳草路金沙大道 金沙二路为主干道 双向四车道 东莲路目前在规划中 从规划中看出 也是双向四车道 芳草路为双向二车道 项目认知 地理属性 项目四至 芳草路 金沙二路 金沙大道 东莲路 江西奥林匹克花园具有周边属于规划中的片区大型居住组团 开发强度较高 本项目地块属江西奥林匹克花园用地 开发中的江西奥林匹克花园规划面积647亩 目前一 期已交房 二 三期尚有400亩待开发 项目认知 地理属性 项目周边现状与未来发展 江西奥林匹克花园周边交通网络发达 出行便利 项目地块距离城市外环主干道非常近 出行便利 公交线路目前有 212路 526路 小区巴士 项目认知 地理属性 项目周边现状与未来发展 昌南大道 金沙二路 金沙大道 迎宾大路 江西奥林匹克花园周边公共设施目前不齐全 生活便利性稍欠缺 项目地块处于城市新开发的区域 目前各配套都不齐全 项目认知 地理属性 项目周边现状与未来发展 江西奥林匹克花园象湖新城八大公建配套工程已于2008年8月1日开工 项目认知 地理属性 项目周边现状与未来发展 这次开工的公建配套工程涉及水 电 路等各个与百姓生活密切相关的方面 包括新建象湖新城污水处理厂 110千伏变电站 排水综合工程 垃圾中转站 八月湖路桥桥梁工程 奥林匹克欢乐公园 南昌现代外国语学校以及当天开始运行的212公交线路 这八大公建配套工程的开工建设将极大改善当地居民的生活条件 江西奥林匹克花园具备开发中档产品的良好条件 地块在城市规划 商业 生活配套 经济环境及市场环境等诸多方面不足 在人文环境 场地条件等方面 具备开发条件 项目认知 地理属性 评估 江西奥林匹克花园项目地块评定结论 象湖新城由东至西划分为 一城三片 的格局 形成居住生活片区 公建中心 居住商贸为一体的综合片区 是南昌县推进 昌南城市发展战略 的重要组成部分 随着片区未来生活配套的完善 地块价值将进一步提升 奥林匹克全国产品的内在价值体现 可以弥补项目地块在现阶段的不足 项目认知 地理属性 评估 江西奥林匹克花园客户导入方式判断 项目认知 地理属性 评估 江西奥林匹克花园用地经济指标适中 适合开发中大型居住社区 项目认知 产品属性 宗地指标 江西奥林匹克花园项目建筑指标 项目认知 产品属性 建筑指标 江西奥林匹克花园项目土地价格相对适中 接近周边在售项目的售价 项目认知 产品属性 地价 江西奥林匹克花园规划布局 项目规划80栋5 6层多层 12栋11 18层小高层 组成 整个社区包括4万余平方米商业 教育 娱乐等公建设施以及一座5000平方米的奥林匹克体育中心 9000平方米的奥林匹克运动公园 6个主题运动公园 3条奥运主题大道 4个奥运文化广场 127项室内外体育文化设施 并在全国首创体育运动体验式教育社区和绿色网络教育社区 项目认知 产品属性 项目建造 江西奥林匹克花园一期户型分布 项目认知 产品属性 项目建造 江西奥林匹克花园户型方正 适合两代至三代同堂居住 居家功能较强 项目认知 产品属性 部品功能 项目采用多种户型 从一房到四房 满足客户的不同需求 户型方正 动静分区 功能齐全 辅之弧形景观窗 使得视野开阔 产品美观 两房户型面积一般在85 110 左右 总价适中 江西奥林匹克花园主要面对首次置业或改善性的追求高品质生活的客户 以居住空间与运动为主要诉求点 SLOGEN科学运动 健康生活产品标签象湖新城新生活运动之城 项目认知 产品属性 项目塑造 江西奥林匹克花园采用纯现代建筑风格 与科学运动的现代科技气息相契合 纯现代建筑风格 外立面整体凹凸错落 富于灵动和变化 给人耳目一新之感 立面用材以涂料 瓷砖为主 体现较高档次 立面色彩上以土黄 白色为主色调 富于变化 并彰显浓郁的现代化气息 项目认知 产品属性 项目塑造 江西奥林匹克花园的园林采用现代风格 塑造现代化运动的的意境 项目园林设由数千平米的花园由休闲 运动 过渡区三部分组成 项目认知 产品属性 项目塑造 江西奥林匹克花园社区配套较为齐全 体育设施 网球场 羽毛球场 教育配套 英国牛津幼儿园 商业配套 8万平方米商业区 集步行商业街 大型公园和高级现代化运动馆一体 项目认知 产品属性 项目塑造 江西奥林匹克花园物业管理服务 国家物业管理一级资质的万厦居业物业管理有限公司进行管理 社区实行智能化管理 一站式管理以及社区庭院文化活动 项目认知 产品属性 项目塑造 江西奥林匹克花园由开发商江西奥林匹克置业有限公司 南昌筑城房地产开发有限公司合资组建 在2008年江西地产排行第6强 南昌筑城房地产开发有限公司 注册资金9000万人民币 公司拥有土地储备 目前已开发住宅面积逾百万平方 公司先后开发 御锦城 阳明锦城 锦和嘉园 爵士馆 等 2005年 筑城地产 与中体产业集团 股票号 600158 强强联手 打造 江西奥林匹克花园 项目认知 产品属性 项目塑造 筑城地产主要以开发南昌市中心区域及近郊区域为主 产品线较为丰富 南昌筑城房地产开发有限公司采用集中开发策略 以市区近郊区域为突破重点 先后开发多个有影响力项目 项目认知 产品属性 项目塑造 项目产品属性评估 项目开发商具有较强的品牌影响力 项目具有较好的开发基础 项目地处昌南城市发展战略 的重要组成部分象湖新城 随着片区未来的发展 地块价值将进一步提升 产品奥运主题的诉求点在本区域占有一定的优势 项目认知 产品属性 评估 江西奥林匹克花园的产品梳理结论 项目属于城市远郊中端户型产品 项目建筑风格时尚 会所设计新颖 适合追求高品质生活的客户 新生活运动之城的生活主题为项目产品的核心点 项目认知 产品属性 评估 江西奥林匹克花园客户偏好判断 项目认知 产品属性 评估 江西奥林匹克花园63 64号楼户型分布 项目认知 产品属性 项目建造 9月21日推出63 64号楼 折后均价2600元 平方米 11月28日推出33号楼 折后均价3400元 平方米 项目推量开盘当日情况 项目认知 市场属性 本项目推案 项目营销情况 项目认知 市场属性 本项目推案 项目在09月20日 11月24日共投放报纸广告30次 30版 项目举办了12次SP活动 主要以降价为主 江西奥林匹克花园推案去化情况 近三月情况 项目认知 市场属性 本项目成交分析 项目自9月21日开盘 3个月已销售100套 销售率52 江西奥林匹克花园营销效果分析 项目认知 市场属性 本项目成交分析 项目开盘通过较密集的宣传 包括开盘期2周时间内共16版的报纸广告 2处户外广告 取得较好的开盘业绩 宏观调控开始后 在2008年3月 项目迅速采取降价措施 稳定了销量 新品加推后 自4月开始 调整营销通路 销售持续上升 江西奥林匹克花园库存产品情况 项目认知 市场属性 本项目成交分析 项目目前有968套 约2 65亿元的存量 江西奥林匹克花园总建筑面积60万平方米 占区域目前总供应量的10 未来3 5年将对区域住宅市场产生重要影响 项目认知 市场属性 本项目区域地位评估 江西奥林匹克花园月均成交均价在区域内处于中游水平 项目认知 市场属性 本项目区域地位评估 江西奥林匹克花园具有较强的区域影响力 在销售速度方面能够对区域有较强的标杆作用 项目认知 市场属性 评估 项目区域影响力指数为78 江西奥林匹克花园的市场表现评估结论 项目认知 市场属性 评估 项目整体市场表现较为稳定 特别是新政前后 销售速度并未受到较大的影响 这与项目的价格在新政后作了较大的调整相关 项目的首次置业 首次改善产品是区域的主力成交产品 具有较好的客户基础 项目的地理特征 产品品质使本案的成交价格高于区域平均水平 江西奥林匹克花园与区域具有较高的客户基础吻合度 首次置业和首次改善的客户是项目的基础来源 项目认知 市场属性 评估 项目的客户基础与机会与项目营销推广的诉求对象具有较好的一致性