2012房地产形势与投资.ppt

2012房地产形势与投资 房地产行业状况调控政策及趋势分析房地产金融投资 一 房地产行业状况 2008年四季度 面对经济低迷 政府出台了大量房地产 救市 政策 使房价出现了快速上涨 2009年房价上涨了25 2010年初国务院出台了 关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 国办发 2010 4号 文件拉开了本轮房地产调控的大幕 09年房价快速反弹 引发了政策调控 背景 房地产行业政策现状 限贷 对贷款购买第二套住房的家庭 提高首付比例和贷款利率限购 限制家庭购买第三套住房保障房 加大保证性住房土地供应和建设力度地方政府问责制 地方政府制定新建住房价格控制目标 本轮调控采用行政限制需求的手段 手段 房地产行业市场现状 1 10月 全国商品房累计销售面积为8 0亿平方米 同比增长10 0 增速与1 9月相比下降了2 9个百分点 比去年全年下降0 9个百分点 10月全国商品房销售面积为8364万平方米 环比下降26 9 低于去年月平均销售水平 8700万平方米 同比下降9 4 成交量 同比增速放缓 10月新增销售同比环比齐跌 市场现状 房地产行业市场现状 1 10月 全国商品房和住宅销售均价分别为5502元 平方米和5131元 平方米 均较1 9月销售均价下降0 2 比去年同期分别上涨7 7 和6 7 增速继续放缓 12月18日公布的11月份70个大中城市住宅销售价格变动数据显示 与11月相比 70个大中城市中 价格下降的城市有49个 降幅最大的为0 6 持平的城市有16个 仅5个上涨 上涨的为贵阳 锦州 兰州 西宁 平顶山 涨幅不超过0 2 持平的也均为唐山 太原 大连 南宁 银川 乌鲁木齐等二三线城市 价格 连续四个月下降 大部分城市环比下跌 市场现状 房地产行业市场现状 1 10月 各类供应指标继续保持较高增速 房地产开发投资5 0万亿元 同比增长31 1 房屋新开工面积达16 0亿平方米 同比增长21 7 施工面积为47 5亿平方米 同比增长28 4 1 10月 房屋竣工面积49721万平方米 增长18 5 其中 住宅竣工面积39953万平方米 增长17 6 供应 继续保持增长 市场现状 二 房地产调控政策及趋势分析 1 从历史发展看本轮调控 政策调控不会改变房价上升曲线 中国房地产已经历了许多次的政策调控 取消实物分房 土地招拍挂 提准 加息 国八条 国六条 国四条 提首付 加息 六次加息 控制二套 加息 邓小平南巡讲话 16条整顿意见出台 海南泡沫破灭 历史上多次的房地产调控并未改变价格上升曲线 国内房地产行业发展 第一阶段 1978 1986年 1984年首次正式把房地产业列为独立行业第二阶段 1987年 1991年 1987年深圳率先开展土地使用权招标拍卖 1988年明确规定土地使用权可以依法转让第三阶段 1992年 1994年 1992年邓小平南巡 房地产急速繁荣 但缺少有效的监督 规范与管理 第一次调控 第四阶段 1995年 1997年 房地产业进入巩固 停顿和消化阶段第五阶段 1998年 2007年 1998年取消实物分房 2000年实施按揭政策 2002年土地招牌挂 房地产处于快速发展阶段第六阶段 2008年至今 金融危机使房地产进入调整阶段 09年救市政策出现快速反弹 11年用行政手段调控市场 影响房地产行业发展的因素 美国100年房价走势图 战争 香港17年房价走势图 亚洲金融风暴 政府宏观调控 中国10年房价走势图 真正影响房地产价格的因素是战争和经济危机 政策调控只是对价格的修正 国内房地产发展阶段 中国 2010年政府开始致力于保障性住房建设 美国 1937 通过法案致力于清除国内的贫民建筑 出现固定租金公寓住宅 1949年 政府提出 为每一个美国家庭提供大方的具有良好的居住条件的住宅 的目标城市化率 2010年中国将近50 美国1940年达到56 5 相当于美国上世纪四十年代水平 处在快速上升期 2 从经济发展看本轮调控 保增长 需要房地产行业的贡献 房地产业对国民经济的影响 房地产业 电力 钢材 水泥 木材加工 玻璃 塑料制品 建材 建筑机械 装饰装修 家具家电 厨房卫生 金融保险 第三产业 汽车 交通运输 公用设施 批发零售 文化教育 旅游 房地产带动的相关产业有50多个产业部门 几百种产品和服务房地产业对上游产业的拉动比率大约是1 2房地产业对下游产业的拉动比率为1 1 4房地产行业的巨大带动作用带来了大量的就业机会 带动上游产业 带动下游产业 横向带动产业 房地产产业关联度高 带动系数大 房地产投资发展与GDP增长有强烈的相关性 美国的新房指标属于经济先行指标 整体经济上的变化无一例外的首先表现在房地产业和汽车业 美国房地产行业保持在GDP的五分之一以上 中国2008年仅为4 2 2010年接近10 地产业也是美国政府调节国家经济的一个重要阀门 房地产业对GDP的重要性 房地产与GDP增长密切相关 联合国根据对70多个国家住宅发展过程的统计分析 总结出人均GDP水平和住宅产业发展情况之间的密切联系 2010年我国为4382美元 处于稳定高速发展时期 人均GDP与房地产业的发展 中国人均GDP决定房地产将平稳高速发展 2009年土地出让收入为15900亿元 占地方财政收入的43 7 2010年全国土地出让成交总价款2 7万亿元 同比增长70 4 房地产影响地方财政 地方财政对房地产的依赖尚未解除 2011年12月9日 中央政治局会议提出 扩内需 保增长 调结构 的目标 未来中国经济的持续增长离不开房地产行业的发展 保经济增长是明年的目标 保增长 离不开房地产的贡献 3 从市场需求看本轮调控 房地产市场的刚性需求巨大 人口因素 人口总量预计还要增长30年 家庭规模逐渐减小 每年有庞大的结婚人群 住房改善 我国城镇居民人均居住面积约23 7平米 预计2020年达到30平米与发达国家地区相比还有较大差距 目前中国城市户均仅有0 74套住房 距离户均1套尚有距离 并且明显落后于美日等发达国家 城市住房短缺问题仍然严峻 2005年起每年商品房销售量都大于同期竣工面积2011年1 10月竣工面积与销售面积比为0 5 1 房地产供求状况 城市化程度 1970年美国城市化率73 6 1970年日本城市化率超过70 1990年韩国城市化率达到74 2010年中国城市化率接近50 住房和城乡建设部预计2030年达到65 城市化率 2030年8 5亿城市人口 人均面积30平米 比目前6 5亿 23 7平米 需要增加100亿平米住房 4 房地产趋势判断 由目标看短期趋势 关于降价 房子盖得越多土地越稀缺 只要需求存在 城市越大 核心区就会越贵 房产税出台是防止投资过热 并不会降低投资需求 况且中国城市化发展中还有大量刚性需求 楼市调控没打算让所有开发商都活下去 优胜劣汰势在必行 降价取决于成本利润率 而不是资金利润率 房地产成本利润率低 降价空间有限 关于供应量 关于房产税 关于开发商 房价不是只降不涨 而是回归合理水平 房地产行业不是打压 而是持续健康发展 短期 调控只是暂时的 阶段性的长期 房地产行业辉煌仍将持续20 30年 二 房地产金融投资 1 房地产投资 中国的房地产产品的四大属性 消费品属性 投资品属性 阶层属性 DIY属性 房地产投资 是指国家 集体 个人等投资主体 直接或间接地把一定数量的资金投入房产 地产生产和再生产领域的过程和行为 房地产投资分类 房地产开发投资 指房地产开发公司等房地产开发法人单位实际从事房地产开发或经营的活动 房地产置业投资 房地产置业投资是购置物业以满足自身生活居住或生产经营需要 并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动 房地产金融投资 包括买入房地产上市公司的股票和债券及房地产投资基金 属财务投资 非直接投资 不受政策限制 投资灵活 周期短 规避了政策变动风险 决策轻松 坐享房地产行业的高额回报 专业团队管理 省心省力 房地产私募股权基金投资特点 投资房地产基金比直接投资房地产更灵活 安全 房地产投资特点 投资者从PE中获得高额回报 整体而言PE回报超过股票 美国PE基金业绩指数 PEPI 注 PEPI指数是基于ThomsonVentureEconomics TVE 最新的季度统计数据 所有的收益率数据由TVE根据潜在的财务现金流计算得出 收益率是指扣除管理费和激励分红后支付给投资者的净收益 美国发展经验表明 PE的收益水平高于股票投资 汤姆逊金融公司 ThomsonFinancial 的统计数据表明 无论从1年 3年 5年 10年 还是20年的统计时段来看 代表PE投资者收益水平的PEPI指数的收益率均明显高出了NASDAQ指数和标准普尔500指数 投资房地产基金收益高于其他投资 投资者从PE中获得高额回报 增值服务能力是获得高回报的根本原因 PE管理人对被投资企业提供增值服务 给投资人创造高额回报 PE管理人的高水平增值服务能力 增加了投资人资金的安全性 产业运营增值 资本运作增值 增值服务 以高盛投资工商银行为例 2006年1月高盛投资团以1 22港元 每股的价格入股工商银行 2008年4月11日 工行H股股价为6 14港币 股 高盛的帐面净收益达4 03倍 高盛在投资工行之后 协助其完善公司战略 完善治理机构 培训管理人才 并帮助工行拓展海外业务 在2007年10月工行以409 45亿元人民币收购南非标准银行20 的股份的过程中 高盛发挥了重要作用 改善公司治理 并购重组 优化资本结构 引入战略投资人 团队建设 战略及运营管理 人力资源管理 业务支持 财务管理支持 参与董事会工作 点对点辅导沟通 专项咨询服务 CEO俱乐部 其他技能与方法传递 专题培训 2 房地产私募股权投资基金 拥有规范的管理机制 非公开 股权形式 少数 房地产 四大特点 房地产私募股权投资基金 以房地产为投资对象的私募股权投资基金 募集资金 退出撤资 管理监督 投资项目 募集资金 发起成立基金 房地产PE运作流程 寻找优质项目进行投资 对已投资项目进行投后监管 按照投资协议退出