房地产开发公司设计管理工作手册.doc

房地产开发公司设计管理手册版 本 号： 发布日期： 发放编号： 持 有 者： 房地产开发有限公司目 录设计管理关键节点274一、项目可行性分析（参与阶段）274二、项目前期阶段（主控）274三、项目规划设计阶段（主控）274四、初设阶段：（主控）275五、施工图报建阶段：（主控）276六、施工图阶段的协调和控制：（主控）276七、施工服务阶段控制流程：（配合）276八、施工后期阶段控制流程：（协助）276设计管理流程2781、设计管理核心流程2782、项目部前期管理流程2793、设计部文件转发流程2804、设计部外发文件分发流程2815、项目规划设计阶段控制流程2826、初设阶段控制流程2837、施工组织设计、质量及进度监督控制流程2848、图纸审查及问题处理流程2859、设计图纸、设计变更转发流程28610、施工样板房（售楼部）装修流程28711、现场签证签发流程28812、分包单位进场流程28913、材料、样板、设备进场检验流程29014、混凝土施工工程质量监控控制流程29115、钢筋施工工程质量监控质量控制流程29216、模板施工工程质量监控质量控制流程29317、设计部销售面积计算流程294相关文件格式和表格2951、规划设计评估表2952、设计院评估表2963、xxxx方案设计委托任务书297A. 第六部分：设计管理设计管理关键节点一、项目可行性分析（参与阶段）（一）结合市场部资料在技术上进行市场分析：项目性质定位；产型定位；建筑体系定位；建筑技术定位。（二）周边环境、交通组织市场形式分析：项目环境能否持续发展；周边环境是否需要大成本投入开发；交通组织能否满足项目现在、将来需要；内部、外部交通是否需要大成本投入开发。（三）城市景观可行性分析：项目建设的社会效益；项目与人文景观的有机结合；项目发展与城市发展的结合性。二、项目前期阶段（主控）（一）项目立项：可行性报告（技术、市场）；项目的相关资料（政府的、公司的）。（二）设计公司的评估、选择；*附评估表；（三）设计方式的选择：委托；招标；竞赛。（四）标书（设计任务书制作）*附标书格式。（五）发文（对内，对外）体系的建立（详流程三，四）三、项目规划设计阶段（主控）（一）总体规划总体的分析；设计部各专业工程师公司各部门经理总体规划的评定；与理念设计是否吻合；是否满足城市景观设计要求；是否有利于项目持续发展；是否最有经济效益（销售、物管）。总体规划的定案：统一建筑（规划）定位、定性统一建筑（规划）市场方向统一建筑（规划）评定标准（二）方案控制阶段开标会时间（由设计部协定）；方案评估表制定 *附评估表；定方案（开标）：会议（参与定标）提供书面意见、评估表；人员确定（专家领导和各部门经理）；确定实施方案。(三) 方案报建阶段1、图纸类容和质量的控制；2、期限的控制；3、与政府职能部门的配合协调四、初设阶段：（主控）（一）总平面的控制：是否利于综合管网布置；是否利于交通组织；是否利于园林景观设计；是否利于经济效益；是否利于后期管理。（二）单体平面的控制：1、户型方正适用；起居室要有对流窗；动静功能分区；干湿分区；厨房、卫生间集中布置；各房间的比例协调。户型设计满足某种（国内或国外）要求2、立面外墙轮廓线要相对简单；立面要新颖，要有创新立面应与理念设计一致；立面选材应注意经济性与美观性。（三）各部门调控：工程部销售部物管部五、施工图报建阶段：（主控）图纸内容和质量的控制； 总平面 四至图 单体平、立、剖面图工作期限的控制；与政府职能部门的配合协调。六、施工图阶段的协调和控制：（主控）施工组织设计、质量及进度监督控制（详流程七）；图纸会审：（详流程八）会前准备（各有关方面作出书面意见）；与会人员（设计公司/工程部/监理/施工单位）；会议纪要。设计图纸、设计变更转发流程（详流程九） 配合工程部，销售部搞好售楼部，样板房（详流程十）七、施工服务阶段控制流程：（配合）现场服务（签证）体系建立；（详流程十一）分包单位进场控制；（详流程十二）对材料、样板、设备控制（详流程十三）；对施工单位各工种控制流程；配合市场部、工程部工作开展：协调工程部、监理单位；*附混凝土施工工程质量监控控制流程（详流程十四）；*附钢筋施工工程质量监控控制流程（详流程十五）；*附模板施工工程质量监控控制流程（详流程十六）。召开协调会；为后期工种做准备八、施工后期阶段控制流程：（协助）配合销售部的销售工作（详流程十七）；配合物管部做物业管理工作；配合物管部制定物业管理流程各专业工程师协助物管部工程师熟悉图纸和工程配合竣工验收； 1）：对内：配合工程部、销售部、物管竣工验收 2）：对外：配合规划、国土、消防、环卫等政府职能部门竣工验收督促设计院竣工图。设计管理流程1、设计管理核心流程参与阶段：提供项目在技术方面的理论论证，并对项目提供决策性分析。输入：设计部项目可行性分析主控阶段：资料、工作收集、准备为项目的开展做好前期工作。项目前期阶段 主控阶段：“产品”的雏形阶段。需各部门充分论证、协调、配合。项目规划设计阶段主控阶段：“产品”的关键阶段。起着决定性作用项目初设阶段主控阶段：“产品”即将投产，取得生产许可证项目施工图报建阶段主控阶段：“产品” 投产前各功能组成部分（各专业）完善，完备阶段项目施工图阶段配合阶段：“产品”由图纸转化为实物阶段。协调配合：建施单位，监理单位，工程部的工作项目施工服务阶段协助阶段：对“产品”的销售、验收、管理等协助配合项目后期阶段2、项目部前期管理流程经济（商务）标书设计部技术参数施工工艺要求施工单位名单物流厂家名单项目部预算组工程量工程范围现场情况工期要求招投标小组总经理设计部项目部技术标书立项NOYESNOYESNOYES3、设计部文件转发流程 输入部室报批件、部门意见处理表、备忘录、内部通知设计部文员签收、登记并盖收文日期章设计合部文员签收设计部经理安排，授权相关工程师进行处理经理阅批设计部相关工程师按经理授权及提出具体要求，完成时限处理相关问题下发相关工程师处理相关部门设计部主管工程师口头或书面回复处理结果输出回复处理结果4、设计部外发文件分发流程设计部各项目部负责人填写输入工程联系单、备忘录、报告、函件、罚款单设计部经理审核并签署意见，在两天内完成经理审核设计部根据经理签字或口头授权盖章；存档；没有经理签名或授权不得盖章；当天完成。设计部资料员盖章收文单位或部门收文单位到设计部资料员处领文并签收，在两天内完成输出审核完的对外文件总体规划方案5、项目规划设计阶段控制流程设计（工程）部经理调整确认开标、设计公司进行方案深化设计设计公司提交设计方案 项目公司反馈.调整设计（工程）部经理向董事会汇报设计部制定进度.广度表执行设计总体协调（包括设计单位的协调、协作部门的协调）设计公司方案报建设计确认工程部市场部销售部专家委员会确认控制确认确认6、初设阶段控制流程工程部、市场销售部、物管部审查图纸提交问题清单输入初设图纸 设计部项目负责人复印一份问题清单给经理；与设计院电话沟通或去设计院提交图纸问题设计部项目负责人签收设计院根据提出图纸问题清单发变更通知单设计院变更设计设计部相关主管工程师签收、登记设计部综合整理设计部知会工程部、市场销售部、物管部输出进入设计变更后信息转发流程7、施工组织设计、质量及进度监督控制流程输入施工合同国家工程施工验收规范施工组织设计设计图纸施工进度计划基础工程土方工程地下室工程主体结构工程装饰工程 室外工程竣工验收输出合格工程8、图纸审查及问题处理流程施工单位、监理、项目部审查图纸提交问题清单输入图纸中的问题清单设计部项目负责人复印一份问题清单给经理；与设计院电话沟通或去设计院提交图纸问题设计部项目负责人签收设计院根据提出图纸问题清单发变更通知单设计院出设计变更通知设计部相关主管工程师取回设计变更通知单并交资料员签收、登记设计部资料员签收设计部按设计变更转发流程执行输出进入设计变更转发流程9、设计图纸、设计变更转发流程设计部盖设计（技术）整合中心出图章，设计院合同内八套分发各项目部（3套），施工单位（4套），招标中心（1套）。加晒建筑15套，结构6套水电7套。输入设计图纸、设计变更 NO 设计部资料员登记、签收、盖收文日期章，资料员签收 YES 签收填写发图通知单 设计部主管项目负责人填写发图通知单，当天完成。 经理审核签字 设计部资料员在发图通知单上盖章，当天完成盖设计部章 输出 项目部施工单位及相关单位或部门签收，第二天完成经审核的设计变更或图纸 10、施工样板房（售楼部）装修流程输入设计部提交的样板房（售楼部）施工计划并提供装修图纸按计划确定样板房（售楼部）施工单位及材料，并提供材料样板样板房（售楼部）装修图、施工单位、材料样板各项目部装修工程师配合设计部负责对样板房（售楼部）施工现场管理。现场施工样板房（售楼部）电专业负责人确认强、弱电线管开关、插座位置、标高，确认使用合理性水专业负责人确认室内给水、直饮水、排水、消防水管、空调、烟道排烟口、燃气管线洞口位置、标高，确认使用合理性土建专业负责人确认门、窗洞口位置、栏杆位置、门坎、厨房、阳台地面标高，房间使用合理性设计部组织营销中心、物业公司、项目部、招标中心确认样板房（售楼部）各项内容。输出经各项目部确认的样板房（售楼部）11、现场签证签发流程输入施工单位1、要求连续编号2、提交时效为一周，发生签证内容超过一周属无效签证现场签证单（同时附上验 证单） NO 设计部签收监理公司登记、签收、盖收文日期章，检查是否超时限，若超时限，则退回不予签收 YES 各项目负责人、经理审核并 签意见监理公司审核、签字，两天内完成项目部资料员签收项目部审资料员登记、签收、盖收文日期章，收文当天转给相关主管工程师主管工程师、工程部经理审核并签意见项目部主管工程师审核、签字、两天内完成工程部资料员签收项目部转交时签收，当天完成合约部现场工程师审签合约部现场工程师审签招标部最后确认工程量及费用并复印留底输出经签认的签证单12、分包单位进场流程输入分包单位到项目部领取进场通知单及分包工程合同设计部查验分包单位有无进场通知单及分包工程合同 有设计部设现场交底设计部1、现场指定临设场地或根据合同由分包单位自行解决；2、指定施工临时用水、电接驳点；3、分包单位一周内提交给监理施工单位组织设计、进度计划；4、提交施工资质材料输出按要求进场施工13、材料、样板、设备进场检验流程招标部1、按工程部提交的材料进场计划提供订货合同及督促供货商供应材料、设备2、提交材料样板输入订货合同、材料或设备 NO验货项目工程部、监理、设计部1、工程部及监理检验出厂合格证及相关资质；2、对照样板验收材料或设备质量；3、进场材料检查不合格，退场 YES收货单会签存档项目工程部、监理、设计部1、在收货单上会签；2、对会签单采购部存档输出材料或设备进仓库或指定地点14、混凝土施工工程质量监控控制流程根据设计的砼强度等级，使用原材料以及和易性、坍落度的要求进行试验确定混凝土配合比砼从搅拌机中出生浇筑延续时间不宜超过一个小时混凝土运输泵送砼前应先用适量的与砼内成分相同的水泥浆泣滑输送管内壁；对模板及其支架、钢筋、预埋件、预留洞必须进行检查验收，符合设计要求方能浇筑；浇砼前将模板内杂物、油污等清理干净，对木模板应浇水湿润，但不得有积水；现场坍落度检没，复查工作不少于两次，允许偏差+-30mm；浇筑砼应连续进行，否则应按事先确定的符合施工规范规定的留置施工缝；浇筑振捣时间，应以砼表面呈现浮浆和不再沉落为准，不得漏振和过振；在浇筑竖向结构前，应先在底部填表50-100mm厚与砼内砂浆成分相同的水泥砂浆；按规定留置砼度块，每工作班，每楼层不少于一组。混凝土浇筑1、浇筑完毕后12小时内加以覆盖和浇水；2、浇水养护时间不得小于七天。混凝土养护15、钢筋施工工程质量监控质量控制流程检查出厂质量证明书或试验报告单；钢筋外观、品牌；按规定分批进行有见证的抽检。钢筋原材料进场检查钢筋应平直、无局部曲折；弯钩、弯折应符合设计要求和施工规范规定；钢筋形状、尺寸必须符合设计及规范要求。钢筋加工检查焊接前必须根据施工条件进行度焊；受力钢筋焊接接头应按规范要求相互错开。钢筋焊接检查钢筋的交叉点应采用铁丝绑扎牢固；墙、板的钢筋网中双向受力的钢筋必须全部扎牢，间距允许偏差5mm；箍筋弯钩朝向和加密区及间距应符合设计要求，间距允许偏差20mm；受拉钢筋绑扎接头的搭接长度应符合设计要求和规范规定，受压钢筋绑扎接头搭接长度为受拉绑扎接头的搭接长度的0.7倍；各受力钢筋之间的绑扎接头位置相互错开；梁、柱受力钢筋保护层为25mm，允许偏差为5mm，墙、板钢筋保护层为15mm，允许偏差3mm，箍筋保护层不少于15mm。钢筋绑扎安装钢筋验收16、模板施工工程质量监控质量控制流程检查1、轴线位置，允许偏差5mm柱、墙模板定位放射线检查合格检查模板表面平整度允许偏差5mm；垂直度允许偏差6mm；截面尺寸允许偏差+4-5mm；模板接缝严密；模人杂物清扫干净。支装柱、墙模板及支架检查合格梁、板底模安装位置标高测设检查层高允许偏差5；全高允许偏差5；轴线检查合格梁、板底模、侧模安装及其支检查底模及支架刚度、稳定性；截面尺寸允许偏差+4-5；平整度允许偏差5模板接缝严密；杂物清扫干净。架安装检查合格检查中心线位置允许偏差3洞孔内截面尺寸允许偏差10预埋件、预留洞孔留置检查合格检查1、模板及支架有无变形浇砼时，守模17、设计部销售面积计算流程审核营销策划中心提供计算书列表（建筑面积、套内面积、分摊面积）设计院建筑施工图（二套）电子光盘（二套）业务开发部国土局地籍科设计部预算造价工程师（设计院）预算造价工程师（房地产）设计部设计院相关文件格式和表格1、规划设计评估表公司名称： 评估日期：评核项目比例分配分实得分备注一、建筑单体4040（一）平面（户型）30%30方正适用10南北对流，功能分区10使用率高5户型有创意5（二）立面10%10立面富有经济性5立面造型新颖3立面色彩协调2二、建筑总平3030（一）规划理念20%20文化理念（当地人文风俗）10动感理念（当地生活节凑）6逻辑中心（设计的中心、依托）4（二）园林景观，交通组织10%10景观具有创新力，交通人车分流7景观设计具有经济性2景观设计利于管理 1三、后期工作30%30（一）利于报建10%10于利经济效益5严格满足有关：法律、法规、条例3利于城市景观设计2（二）利于建施20%20利于结构专业10利于设备专业7利于建筑施工3总得分100（分） 填表人： 评估人： 填表日期：2、设计院评估表公司名称： 评估日期：评核项目比例分配分实得分备注一、设计资质4010甲级9-10乙级6-8挂靠6-7二、人力资源3030高级工程师（资深外资设计师）9人以上，各专业人员配备齐全。中级职称6人以上。25-30高级工程师（资深外资设计师）6人以上，各专业人员配备齐全。中级职称9人以上。20-25高级工程师（资深外资设计师）3人以上，各专业人员配备齐全。中级职称6人以上。15-20三、业绩质量4040大，优30-40中，良20-30小，差10-20三、服务态度1010热情，积极8-10积极，良好6-8一般，6口碑声誉1010优8-10良6-8差6总得分100（分） 填表人： 评估人： 填表日期：3、xxxx方案设计委托任务书1.项目概况2.业主单位之负责部门部门负责人：联系人： 地址： 电话：传真：E-mail：3规划设计依据3.1xxxx方案设计委托的有关文件。3.2根据xxx市规划局批准的建设用地规划许可证及附件（用地红线图、设计要点）。3.3 xxx城市规划条例3.4xxx日照间距规定3.5xxx城市规划管理技术规定3.6国家有关的规划设计规范和规程。4.设计要点4.1 用地规模4.2技术经济指标及要求建筑密度：容积率：总建筑面积： 绿化要求： 建筑退让：建筑间距：公建配套要求：规划设计原则：4.4 总体现划要求4.5 道路及车库规划要求4.6 绿化规划要求。4.7 管线规划要求4.8 竖向设计要求。4.9 单体建筑设计要求4.10 智能化设计要求。5.设计深度及设计成果的要求5.1一般规定5.1.1设计单位提交的成果必须符合xxxx设计方案委托设计文件的有关规定。5.1.2提交成果的深度必须符合中华人民共和国有关方案设计规范规定的深度。5.1.3所有提交成果采用国际标准计量单位，长度单位：总平面图标注尺以米（m）为单位，建筑设计标注尺寸以毫米（mm）；面积单位：均以平方米（m2）为单位。标高以米（m）为单位。5.1.4设计图纸和文本文件必须做到清晰、完整，准确。5.2方案须提交的成果内容5.2.1规划总平面图图纸要求：总平面图比例 1 : 500 ，图纸规格：A 1（ 594 mm 420 mm）。5.2.2建筑方案设计图包括裙楼、塔楼等单体建筑方案。图纸要求：各单体建筑方案设计平面图、立面图、剖面图，图纸规格为A1（594mm420mm），比例自定。5.2.3各沿街方向立面图图纸要求：图纸规格为A1（594mm420mm），比例自定。5.2.4道路、绿化、景点小品等专项图图纸要求：图纸规格为A1（594mm420mm），比例自定。5.2.5日照、交通出入口、管网等综合分析图图纸要求：图纸规格为A1（594mm420mm），比例自定。5.2.6提交上述各规划图和单体建筑正式方案设计图纸 套及缩印本 套，缩印本规格为A3（297mm420mm）。5.2.7提供展示图一套，图纸内容为总体鸟瞰透视效果图 张，有代表性典型建筑彩色透视效果图各 张，规划总平面图 张，其它为典型建筑及环境设计的主要平面图、立面图、剖面图、设计概念分析图。图纸要求：图纸规格为A1（594mm420mm），比例自定。5.2.8提交总体规划和主要单体模型，比例为1 : 200 。5.2.9规划设计文本文件包括规划设计立意与构思、主要技术经济指标、设计技术参数、结构和设备备要点、工程造价估算（按中国xxx造价标准估算）等方案设计相关的说明。提供包含以上内容的文本文件 套，文本规格A3（297mm420mm）。5.2.10电脑文件全部设计成果均应制作电子文件，规划设计方案文本采用Microsoft word 2000的doc格式文件；设计方案图形采用AutoCAD R14的dwg格式文件；如有包括电脑动画及电脑渲染图等图片的电脑文件，应考虑采用中国较为普及、通用的应用软件制作。提交以上电子文件2套。6.成果提交时间年 月 日7.有关费用见设计委托合同。9.附件附件一：地块红线图附件二：地块标高图及1:500现状图附件三：地基有关管线资料附件四：xxx日照间距规定附件五：xxx城市规划管理技术规定附件六：项目定位策划概要户型配比表