土地一级开发政企合作框架协议及操作流程.doc

北京土地一级开发框架协议2004 年 10 月 17 日合同双方甲方：北京市顺义区国土资源和房屋管理局 （以下简称“甲方”）法定代表人：职务：局长法定地址：通信地址：邮政编码：101300乙方：北京地产开发有限公司 （以下简称“乙方”）法定代表人： 职务：董事长法定地址：通信地址：邮政编码：101312根据顺义区人民政府办公室转发区建委关于走廊开发建设意见的通知（顺政办发2003号）、顺义区人民政府关于同意*联合开发走廊有关问题的批复（顺政复字20032号）、顺义区人民政府关于合作开发有关问题的会议纪要（顺政纪要20037号）、顺义区人民政府关于开发建设有关问题的会议纪要（顺政复字20039号）、北京市国土资源和房屋管理局关于授权房地产开发有限公司进行土地一级开发有关问题的批复 京国土房管出20043号）、北京市发展和改革委员会关于北京顺义地一级开发项目建议书的批复（京发改20046号）等有关文件，为了加快温榆河绿色生态走廊建设步伐，提高土地综合利用水平，完善城市综合载体功能，扩大顺义区在北京及周边地区的影响，促进区域经济的可持续发展，尤其是配合首都机场东扩工程建设及国展中心的尽快启动，北京开发有限公司对进行土地一级开发。为了使项目顺利实施，就该区域土地一级开发有关事宜，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，经充分协商，达成一致，签订本协议：一、 项目名称：北京顺义土地一级开发。二、 建设单位：北京开发有限公司三、 建设地点及范围：西段，其四至为：东至馨园四路、裕翔路、吉安路和裕乐路，南至安华街、榆阳路，西至榆阳路，北至安平街、安宁街。具体范围根据附件一:温榆河绿段控制性详细规划道路系统规划图的规划界线为准。四、建设规模：项目总占地面积约 650 公顷(9751 亩)。五、建设工作内容：1、统一规划；1）负责该区域土地价值评估、 区域开发整体战略与定位、 项目开发模式及区域营销战略与策略等前期策划工作。2）负责该区域城市形象树立及营销推广工作。3）负责对该区域进行城市规划概念总体设计、论证及优化修编工作。2、统一开发建设：1）负责拟开发区域内市政基础配套设施施工（七通即：给水、雨、污排水、供电、燃气、通讯、道路平整）。2）统一对城市公共绿地（防护绿地、防护林带、风景林带、景观绿带）、公园绿地及水系等景观进行建设。3）按照规划将开发区内高压线移至 200 米绿化带内。将该区域建设成为以休闲度假生态旅游为主题的生态休闲区及低密度住宅小区。六、甲方的责任：1、负责协助乙方向市规划部门办理规划手续。2、负责按乙方提出的征地申请，按政府规定程序办理征地报批手续；3、负责涉及农转用的向市国土房管局申办农转用手续；4、负责涉及房屋拆迁的，向所在区、县国土房管部门申办房屋拆迁许可证。5、负责协调涉及征地拆迁的镇、村在征地拆迁过程中的工作。甲方同意委派与乙方委派的、顺义区政府委派的、顺义区土地测量中心委派的及后沙浴镇镇政府委派的共同成立土地联合开发领导小组，由甲方负责及时协调解决土地征地拆迁及开发过程中的相关问题。6、负责按照乙方确定的土地交易条件安排土地入市交易。详见附件二：土地进入市场交易流程七、乙方的责任：1、根据北京市计委的立项批复和顺义区政府的要求，负责对温榆河绿色生态走廊进行统一规划、统一开发建设、统一收取各项费用，统一管理。2、负责本区域城市规划概念总体设计，规划设计方案必须符合项目的整体建设要求。3、负责向市、区规划部门办理规划手续。4、负责与所涉及镇、村签订土地补偿协议，并支付相应费用，土地补偿费用依据顺义区人民政府办公室转发区建委关于开发建设意见的通知顺政办发2003号文件执行。5、负责向甲方提出征地申请并协助甲方办理征地手续。6、负责委托市土地评估机构对土地进行评估，确定土地出让金及入市交易价格。7、负责确定土地交易条件及交易方式，并以附件二：土地进入市场交易流程的相关规定为准。八、甲乙双方共同责任：1、甲、乙双方共同委托政府有关部门按照政府批准的本项目成本核定标准及开发利润对土地一级开发过程中所发生的费用进行审核，根据附件三:土地一级开发成本核算及收益分配标准的规定核定土地一级开发成本及相应的利润。2、甲、乙双方一致同意土地一级开发收益分配按下面约定执行：1）甲方按顺义区人民政府办公室转发区建委关于开发建设意见的通知（顺政办发2003号）文件的土地出让金标准（或按市土地评估机构评估价）收取土地出让金；2）乙方收取土地一级开发总成本和相应的 10利润（即土地一级开发总成本的 10）。3）乙方与甲方按 4：6 比例分享土地增值部分（土地交易成交价（减）土地一级开发成本（减）10利润（减）政府土地出让金）收益。3、甲、乙双方共同遵守在土地交易成交后，竞得人需与甲方签订北京市国有土地使用权出让合同，并按照合同约定的付款金额及方式向甲方指定的银行帐号支付土地出让金，同时竞得人需与乙方签订土地一级开发补偿协议，并按照协议约定的金额及付款方式向乙方指定的银行帐号支付土地一级开发补偿费（包括本合同第八条第 1 款、第 2 款以及本合同附件三规定的土地一级开发成本及土地一级开发收益）。4、 北京市国有土地使用权出让合同与土地一级开发补偿协议组成一个完整的合同文件，内容相互支持，相互补充。任一合同、协议的终止将导致另一合同、协议的自动终止。九、违约责任：1、 甲方未按约定时间（以通知书为准）对乙方交验的已开发土地进行验收，每延期一日向乙方支付元的违约金。2、 甲方未按约定时间（以通知书为准）对已验收的土地组织入市交易，每延期一日向乙方支付元的违约金。3、 甲方对本协议第六条、第八条承担的工作如有延误，每延期一日向乙方支付元的违约金。4、乙方未按本协议规定时间交付已开发土地，自合同约定交付期限或双方另行同意的交付期限届满之日起，每延期一日向甲方支付的违约金。5、乙方对本协议第七条、第八条承担的工作如有延误，每延期一日向甲方支付元的违约金。十、附则1 本协议的订立、效力、解释、履行和争议的解决均适用中华人民共和国法律，受国家法律保护和管辖。2 本协议双方均应按本协议的约定履行各自的义务，如发生纠纷，协议双方应协商解决，协商不成的，协议任何一方均可以向有管辖权的人民法院起诉。3本协议经双方法定代表人或委托代理人签字并加盖法人单位公章后生效。4本协议未尽事宜，双方可另行签订补充协议，作为本协议附件。5本协议附件和附图是本协议的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。6本协议正式本一式两份，协议双方各持一份，本协议副本一式两份，两份协议正本和两份协议副本具有同等法律效力。甲方（公章）：法定代表人或授权代表：乙方（公章）：法定代表人或授权代表：签约日期：签约地点：附件：附件一：控制性详细规划（道路系统图）附件二：土地进入市场交易流程附件三：土地一级开发成本核算及收益分配标准附件二：土地进入市场交易流程鉴于北京市国土资源和房屋管理局关于授权土地一级开发有关问题的批复（京国土房管出2004380 号）、北京市发展和改革委员会关于北京顺义土地一级开发项目建议书的批复（京发改20046号）及北京京地产开发有限公司土地一级开发项目个案特性，在按照北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知（京政发20044 号）第（十一）条规定及北京市国有土地使用权出让招标拍卖挂牌程序的基础上，就土地进入市场交易流程中的有关程序做进一步的明确。通过地产开发有限公司（以下简称“公司”）开发完成并提供入市交易的土地须按照如下直接入市交易程序执行：一、交易申请：由公司向市国土房管局提出入市申请。时间：个工作日二、批转：市国土房管局初审符合招标拍卖挂牌条件的转市土地储备中心初审时间为：个工作日。建议：1、在地块土地一级开发前先将需进入市场交易地块进行初审，并报市国土房管局审批决定是否入市交易。招标、拍卖、挂牌交易方式应由公司确定.2、或对公司申请进入市场交易地块进行初审，并报市国土房管局审批决定是否入市交易。招标、拍卖、挂牌交易方式应由公司确定。（是否可不进行审批）。（初审时间为：个工作日）三、核查：市土地整理储备中心对土地权属、规划等内容进行初步核查，不具备规划条件的市土地整理储备中心向市规划委发征询规划意见函。核查时间：个工作日四、现场踏勘：市土地整理储备中心对拟入市交易的土地进行踏勘。现场踏勘：个工作日五、价格评估：由公司委托有资质的评估机构对拟入市的土地进行价格评估。价格评估：个工作日六、报批：由公司和市土地整理储备中心共同就交易方式（京泰鸿公司自行定）、底价以及对公司土地一级开发成本、利润及增值部分补偿方案报市国土房管局批准。报批：个工作日七、签订协议：此程序（可免），可依据框架协议。八、编制交易文件：由京泰鸿公司和市土地整理储备中心共同编制工作方案和交易文件，报市国土房管局审核。（有关约定见附件：招标拍卖挂牌文件）。报批：个工作日九、组织交易：按照招标拍卖挂牌程序组织交易。交易时间：（见附件：招标拍卖挂牌文件）十：支付价款：交易成功后按框架协议约定支付公司应取得的土地价款。支付时间：按框架协议及招标拍卖挂牌文件约定支付。附件三：土地一级开发成本核算及收益分配标准根据北京市国土资源和房屋管理局关于授权土地一级开发有关问题的批复（京国土房管出20043号）、北京市发展和改革委员会关于北京顺义土地一级开发项目建议书的批复（京发改2004号）就本项目的成本的界定、利润比例及土地增值部分的分配做如下的说明。一、项目成本的界定：依据北京市财政局、北京市国士资源和房屋管理局关于印发土地储备供应财务管理试行办法的通知（京财经二200279 号）及相关法律、法规，结合房地产开发有限公司土地一级开发项目个案特性对成本、费用进行归纳如下：（一）土地征用及拆迁补偿费，包括：1、 土地收购、收回和置换时发生的各种依法应补偿和拆迁还建等费用；2、 征用土地过程中依法应支付的各项费用，包括劳动力安置补助费，地上建筑物、附属物及地下附着物补偿费，青苗补偿费，房屋拆迁补偿费等费用；3、 征用土地过程中发生的各种税费支出，如拆迁管理费、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、防洪费、耕地占用税及征地管理费等；（二）前期工程费：是指土地开发整理项目在工程施工前所发生的各项支出，包括：开发土地的可行性研究费，前期策划顾问、规划等咨询费，规划设计费，勘探、测绘费，测量费、项目勘查费、施工设计费、土地清查费、项目招标费及土地评估费等费用；（三）工程施工费，包括：1、 土地开发过程中，对地上建筑物附属物及地下附着物进行拆迁、平整土地和市政基础设施配套（七通一平即：给水、排水、供电、燃气、通讯、道路及平整土地）等支出的费用；2、 景观水系工程费（新增）；3、高压线、信号发射塔及其他线路（有线电视线路等）迁移费（新增）；4、土地一级开发过程中该区域的绿带绿化景观工程、公园绿化工程及区域标识系统工程费（新增）；5、其他工程施工费用（四）项目管理费等费用：是指为项目的组织、管理所发生的各项管理性支出，主要包括：1、工程监理费；2、项目工程验收费、项目决算的编制及决算的审计费，整理后土地的重估与登记费、基本农田重划及标志设定费等；3、项目管理人员的工资及项目补助、职工福利费、社会统筹、住房公积金、工会经费、职工教育经费、劳动保护费和其他费用等；4、土地收购过程中委托评估、代理、公证、审计所、律师事务所及其他中介机构而支付的费用；5、为项目广告宣传、招商推介所发生的费用（新增）；6、土地储备供应过程中进行招标、拍卖和挂牌交易中所发生的委托费用；7、为本开发项目融资所发生的利息支出及土地验收至土地公开交易期间全部开发成本所发生的利息支出、手续费及相关费用；8、为组织项目所发生的其他费用，如差旅交通费、办公费、保险费、房产税、车船使用税、印花税、土地使用税、固定资产折旧费、无形资产摊销费、递延资产摊销费、修理费、租赁费、业务招待费等费用。（五）不可预见费：是指项目施工过程中因自然灾害、设计变更、人工、材料、设备和工程量等发生变化而增加的费用；（六）税金：是指支付的营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税等；二、开发收益：土地一级开发商开发收益为前六项成本费用之和为基数的 10%。三、土地增值部分分配：除去土地一级开发投入的总成本及开发收益、土地出让金外，土地增值部分分配比例为土地一级开发公司占 40，国土房管局（北京市）占 60。