养老综合体全价值链开发流程.doc

养老综合体全价值链开发流程2014-10-11邱浩中国养老咨询专业务实值得拥有邱老师微信号：qiuhao222(长按复制)养老产业策划咨询、运营顾问一站式解决方案提供商对于刚刚进入养老产业的新人来说，基础性、概念性的词语正确无误地理解极端重要。如果这些概念都搞不明白，怎么可能有正确的思路呢？又怎么可能制定科学的、有效的投资、开发和实施计划呢？甚至在身边很多从事多年养老工作的同仁，有时候同样把握不准。今天邱老师就先聊一些基础性、概念性的词汇，这样更容易理解后面的“干货”和“硬菜”，文章很长，耐心看完一定有收获，这也是我们愿意看到的。1.养老机构养老机构是社会养老专有名词，是指为老年人提供饮食起居、清洁卫生、生活护理、健康管理和文体娱乐活动等综合性服务的机构。它可以是独立的法人机构，也可以是附属于医疗机构、企事业单位、社会团体或组织、综合性社会福利机构的一个部门或者分支机构。2.机构养老机构养老是指依靠国家资助、亲人资助或老年人自助的方式，将老人集中在专门为老年人提供综合性服务的机构中养老的模式。3.社区养老社区养老是依托社区养老服务资源，为60周岁及以上有生活照料需求的居家老年人提供或协助提供生活护理、助餐、助浴、助洁、洗涤、助行、代办、康复辅助、相谈、助医等服务。4.居家养老居家养老是指老年人在家中居住，但由社会提供养老服务的一种养老方式。1.生活照料服务:为老年人提供日托、陪购代购、配餐送餐、家政服务等一般照料和陪护等特殊照料的服务。2.医疗保健服务：为老年人提供疾病防治、康复护理、心理卫生、健康教育、建立健康档案、开设家庭病床等服务。3.法律维权服务：为老年人提供法律咨询、法律援助及维护老年人赡养、财产、婚姻等合法权益等服务。4.文化娱乐服务：为老年人提供老年人大学学习、知识讲座、书法绘画、图书阅览、棋牌娱乐等服务。5.体育健身服务：为老年人提供活动场所、体育健身设施、健身团队等服务。6.精神慰藉服务：邻里结对、老年人互助、志愿者慰问、社区关怀等志愿服务。5.养老社区它是老年人的聚居地，是老年人的主要活动场所和生活空间。家庭养老和机构养老的最佳结合点就在养老社区。养老社区主要功能包括：1.家政服务中心；2.社区医疗服务中心；3.文体活动中心；4.老年公寓；5.日间照料中心选择。6.养老综合体养老综合体，是有养老院、医院、购物中心、食品基地、酒店、学校、公园、公寓等相互作用，高度集合的养老养生为主题的，满足养老需求的一个建筑群体。养老综合体特点为养老综合体生命周期服务链，包括独立生活区、协助生活区、专业护理区、临终关怀区、老年痴呆照顾区。养老综合体也可以解释为养老地产的内涵或者外延，养老地产的本质是商业地产，是一种复合型业态，包含养老、养生、住宅、医疗、康复、护理、金融、度假、旅游、生态农业等多种业态。其源动力是物业的长期持有并保证持续的现金流，因此能够持续运营才是养老地产成功的关键。养老综合体势必成为养老项目开发运营的主导产品:1.养老功能设计，适合养老生活，全区无障碍化、产品功能老年化，老年活动空间多元化;2.与硬件设计配套，医疗设计、服务设计、运营管理设计，便捷科学合理;3.营养产品个性化、食品基地有计划;4.数据、物联、云中心，老年生活数据化、个人健康档案、专业医生私人化、管理一体化。7.点击图片可放大阅读相关文章一标题：九如城养老综合体渐入佳境位于江苏宜兴的九如城养老综合体近1万平方米的研究中心2014年年初将会投入运行。离它百米开外的康复医院和养护院也正在进行主体建设，记者获悉，两者总建筑面积约10万平方米，近1000张床位，2014年年底也将投入试运行。成熟的养老地产模式“做养老地产，不等于建设养老院，医院或者护理院，而是要找到地产企业投身养老事业的可持续发展的模式，用长期的、全面的服务老年人群，去应对老龄化社会的各种挑战。”九如城集团总经理王学东表示。九如城综合体是一个完全融合老年全方位生活需求的综合性社区，生活需求体系包括三个层次：一是满足医、护、住的生活基本体需求;二是满足健康管理、购物休闲功能的基本保障需求;三是满足老年教育和更高层次生活。“在养老社区里面首先要配备的是医疗设施，老人可能并不需要配备一个很强大的三甲医院，但是针对老年专科病的康复医院和面向失能老人、半失能老人的养护院是必须的。”谈义良强调，这也是宜兴九如城选择率先建造医疗配备的原因。整个医疗设施板块预计投入10亿元，只有在全部养老设施配套完成后，再进入适老住宅的建设。据悉，宜兴九如城占地800亩，总建筑面积48万平方米，总投入38亿元。土地性质分为商业用地、住宅用地、综合用地，土地来源全部市场化取得，产权清晰，适老住宅产品可对外销售。全龄化社区解决养老核心问题记者在宜兴九如城项目沙盘模型中看到，除了医疗配套设施外，还有颐养公寓、适老住宅产品、酒店、老年大学、商业配套等相关业态。但此模式移植中国后他发现了问题：中国老人更喜欢儿孙绕膝，三代同堂，享受天伦之乐。如果把老人放在一个纯老人群体的陌生空间，容易引发老人的心理状况。与此同时，国家也提出了居家养老体系为基础的养老规划。这种形势下，结合中国老人的思维方式和国情，谈义良和他的团队对CCRC社区进行了改造，将九如城养老综合体项目打造成一个“终生住宅、永久邻里关系”的全龄化社区。盈利模式与可持续发展“没有盈利，就没有持续。所以我认为，前期还是要靠可售适老住宅产品的资金回笼和盈利来保证养老设施和服务的运行，而不能本末倒置。”谈义良说，“我们要走重资产模式下自我运营体系的建立，而不是纯粹的轻资产模式。”对宜兴九如城来说，产权明晰的可售住宅能为养老服务运营提供财力保障，来自项目的自我造血，对于“可持续发展”是非常重要的。适老住宅部分2014年开工，整个综合体计划五年内完工。定位于中高端全龄居民，入住规模共四五千人，考虑到康复医院和护养院的吸引力，谈义良透露，入住老人的比重可能达到50%以上。在谈义良看来，长三角经济发达，开发全龄化社区生命力强，养老综合体优势明显，加上面向整个社会，入住率不成问题。随着宜兴九如城项目的逐步推进，谈义良表示九如城集团近期战略是“长三角快速布点，满足经济发达、开放度高地区的需求”。集团的第二、第三个项目也已经初步落地，并且进入规划设计阶段。九如城集团未来项目软件、硬件标准、商业模式、盈利模式将在宜兴九如城实践的基础上进行提升，打造适合各种区域条件和地区老人生活习惯的养老综合体版图，实实在在为中国养老事业发展做出贡献。相关文章二标题：如何做好养老地产的开发与管理第一阶段，称之为“定魂”：即市场调研和整体策划，涵盖市场研究、可行性论证、土地获取、项目定位、服务产品设计、功能区规划、投入产出分析等；第二阶段，称之为“定骨”：即设计规划，涵盖建筑设计、工程管控、招投标设计、装修设计、开业筹备设计、营销推广设计、运营服务设计等；第三阶段，称之为“定人”：即落地实施，将九大运营系统科学合理配制，填充在“顶层设计”的框架里，涵盖招聘、培训、传帮带、实操、上岗、晋升、辅导等。如何看待“魂、骨、人”三者的关系，仁者见仁智者见智。曾经有圈内好友为之和我“争得你死我活”，尽管玩笑话，但也反映了目前养老行业内“百家争鸣”、“百家齐放”的大格局。是一个好现象，这样的交流需要更多，不然怎么会有新思路、新概念、新模式的出现，最终探索出几条适合我国国情的养老地产开发模式。回过来从新审视，我个人认为：“定魂”是顶层设计的微观者，是政策环境的描绘者，是投资者战略意图的书写者、项目定位的引领者，是指明了如何走下一步的探路者；“定骨”显示了项目本身的系统性、专业性，显示了项目内涵的品质、显示了区别同类产品的定位，显示了项目的精髓和亮点；“定人”是最难的一个环节，其他环节都可以通过硬件投入来解决，唯独运营系统的服务体验和客户口碑不能靠硬件来实现。靠的是人或者人操作的设备来完成所有的服务，需要踏踏实实一步一步落地。总结多年研究国内外养老地产项目以及我们实际操作的项目经验，发现成功的养老地产开发项目很大程度上基于以下五个方面：第一、基于政策研究和运营服务的市场调研与整体策划；第二、引入适老化、智能化的规划、建筑、室内、景观设计；第三、专业的养老服务运营商筹备、搭建营销体系、运营体系、人力资源体系；第四、委托专业的养老服务运营商运营管理；第五、专业的销售代理团队。整个项目的开发、建设、推广、销售以及运营必须浓缩项目之精华、基于项目之背景、反映项目之全貌。整个项目开发流程必须让投资者有信心，让员工有信息，让客户有信心并渴望得到更多的信息和细节。这样更有利于项目整体开发计划的实施。最后我们发现做好养老地产开发项目不是一家主体就可以做好的，换句话说就是“专业人做专业事”。养老产业链条的每一个环节都是专业的细分领域，比如地产开发、养老运营、医疗康复、培训教育、设施设备等，不像房地产开发那样成熟和规范，不是哪一家公司可以全部做的，需要资源的整合。第一、房地产开发企业在资金准备、拿地环节、当地政府关系协调拥有绝对优势；第二、有实战经验的专业养老（医疗、康复）地产策划公司、规划、建筑、装修设计公司可以作为第三方提供专业意见，使项目更好地朝着预期目标前进；第三、同职业培训学校合作，成立养老人才培训基地，为项目后期运营提供专业领域的人才储备，大大减轻一线护理人员短缺的痛苦；第四、可以引入专业的养老（医疗、康复）服务运营商，使整个地产的开发显得专业和更有生命力。下面就养老地产项目前期市场调研和整体策划、设计几个阶段谈谈我的一些想法和经验，请斧正！一、养老地产项目前期市场调研对于投资者的意义1、市场调研是养老地产顶层设计和落地实施的出发点项目整体定位、品牌推广、养老服务产品设计、销售运营是养老地产市场营销活动的重要工作。之前我们也走过弯路，没有按照市场的需求来设计和推广服务产品。结果市场不认可，无论是服务的体验还是床位的销售都受到了极大的阻力，后来我们尝试着根据市场需求和老人消费习惯来设计产品，根据市场上大多数老人愿意而且能够接受的服务产品来设计，效果非常明显。比如，最近正在操作的一个养老地产开发项目，在华北地区，一期开发500亩左右，项目地所在区域内经过详细的市场调研和客户消费行为分析，按照CCRC模式设计，我们把老人分为三个阶段：第一阶段是青年老人，即55岁-70岁；第二阶段是中年老人，即70岁-80岁；第三阶段老年老人，即80岁以上（注：以上三种划分标准排除身体因素）。不同阶段的老人对服务产品有着不同的需求，所以在产品设计的时候绝对不是“拍脑袋”、“想当然”或者“所谓的成功经验”，而是要结合当地老人实际有效消费需求来精心设计。在其中某一细分市场里我们发现65%夫妇更偏好60-70的居室，我们在产品设计的时候就把65的居室作为这一系列的主打产品；再比如通过市场调研和客户消费行为分析，老人对于医疗、药疗、食疗、心疗、动疗、水疗的需求，70%的老人对医疗护理、康复训练的需求很旺盛，而对营养配餐、水治疗等需求相对不高，我们在功能区设计以及后期服务项目设计时就合理安排。这样的例子还有很多，不再赘述。这一方面说明了市场调研的重要性，同时也说明市场调研能为整体定位、品牌推广、产品服务设计、销售运营提供决策的依据。2、市场调研有助于营销、推广、销售管理目标的实现养老项目的入住率一直以来都是投资者和运营商的头等难题，怎么制定详细的市场推广计划、销售管理、客户关系管理，如何精准命中目标客户，都需要通过市场调研的数据来提供决策依据。前一阵上海一家高端养老机构的营销负责人打电话给我，我们并不认识，他是通过关注中国养老咨询微信平台找到我的，他说他们的机构入住率不理想，问我有没有好的办法。因为我不了解当地的实际情况以及他们机构的定位和营销策略，所以我只能从经验角度和他探讨了几个问题。1、影响老人入住的因素有哪些？价格、位置、医疗、观念、配套等，这些因素分别占得比例是多少？有没有分析？有没有数据库的管理？2、老人入住养老机构的决策者、影响者、支付者的行为分析有没有做？3、广告投放在报纸上，所有电话咨询的有多少是通过报纸渠道的？有没有做调研和统计？4、根据市场需求和产品定位，营销人员有没有百问百答话术？话术的灵活度培训有没有？5、你们推出的价格是依据什么制定的？有没有结合项目定位和市场需求？通过几个问题的交流，不用我说答案，他就明白了。而不是我说了答案，而是他明白了营销的对象不仅仅是老人，很大一部分是老人的子女、好友，养老院的营销要结合市场的需求和产品的设计背景，不能盲目推出市场不接受的产品。另外市场营销管理的主要任务，就是根据市场调研发现消费者的需求，捕捉市场机会，并制定与之相适应的营销策略和计划来满足消费者的需求。换句话说，养老机构的营销和销售就是发现老人的有效需求和解决有效需求的问题。关键是发现营销的规律、销售的规律，当然这些都是在纸上谈兵，而其成功与否，除了在前期设计上要认真研究外，后期老人入住的服务体验和客户口碑至关重要。3、通过前期的市场调研，可以了解当地的大环境、大背景市场调研，国家和地方的宏观研究、竞争对手调研、国内外标杆研究、房地产及养老地产研究、内外部消费者终端问卷调研、政府专业人士及街头拦访等、养老行业不同层面系列政策研究、当地房展会、二手收集资料研究等多种渠道，了解并全面审视项目环境的基础。依据老年建筑设计规范和标准，借鉴国内外养老标杆运作经验和先进理念，同时结合当地城乡规划指标指导性意见，实现：土地条件最适宜，容积率最适度的；建造成本相对较低的，市场最需要的；竞争最弱化的，符合政府期望和政策要求；项目盈利能力最大化的；土地合理规划，并精准定位，分步实施，多方共赢。涉及到一些具体的问题，比如当地政府对养老用地的态度、政策，获得土地的方式，是社会福利用地，划拨？出让？那种土地性质更符合开发商的利益以及成本控制；再比如，目前国家养老政策和省市养老政策的衔接点在那里？目前政策执行到哪个程度？哪些政策目前可以利用？当地老龄化程度、空巢率、失能半失能比例、“9073”养老模式、“8421”家庭结构、人均消费水平、区域竞争对手等进行计划、收集和分析。这些内容作为养老项目的前期准备极端重要，需要认真、系统、深度的研究。二、前期的市场调研与整体策划主要包括以下十几条内容，真正在开展项目策划时，需要结合实际情况（仅供大家学习参考）前期市场调研与整体策划贯穿于整个养老地产项目的投资运作过程，运作过程中的投资策划和投资前的策划同样重要。投资风险主要来自不可控制的因素。投资策划人不管怎样在投资前精心策划，但毕竟都还是“纸上谈兵”，一旦投资进入实际运作，不仅设想考虑到的投资障碍、投资风险可能会出现，任何一个企业，要想打造好一个养老地产项目，除了具有良好的资金优势，专业的市场调研和整体策划水平显得格外重要。根据我们多年的实战经验大概总结了前期十几项需要做的工作；1、组织实施项目覆盖区域（省、市、县（区）三个层次）市场调研分析、市场研究和目标市场预测，形成完整的市场调查报告2、进行本项目的市场细分和目标客户分析，市场细分、市场选择、目标市场确定，形成目标市场细分方案3、项目总体定位思路和项目市场定位策划（5W2H），包括总体定位、客户定位、品牌定位、广告定位、功能定位以及项目经营管理定位，形成项目定位报告4、项目功能分区设计，形成项目功能分区策划建议方案5、养老地产项目户型设计建议，形成项目住宅产品户型配比策划建议方案6、养老地产项目服务内容策划与设计，形成项目服务内容策划建议方案7、项目设施设备投入的合理化建议，形成项目设施设备投入策划建议方案8、政策研究和政府补贴项目策划建议，形成政策研究和政府补贴策划建议方案9、项目商业模式及盈利模式研究，形成项目商业模式与盈利模式策划建议方案10、项目品牌整体推广策划，形成项目品牌推广策划建议方案11、项目投入产出测算分析，形成项目投入产出分析报告12、项目整体形象策划设计，项目VIS设计，形成项目VIS设计策划建议方案13、与建筑规划设计院对接的概念性规划设计任务书最后，总结一下：养老地产项目全面做好前期市场调研与整体策划，才能为中期开业筹备以及销售，后期运营管理提供保障。然而养老地产在我国处于起步阶段，对政策法律法规掌握不全面，缺乏养老专业知识，不熟悉国内外养老市场，无法掌握养老产业的发展方向，由此急需要专业的策划、设计、运营管理团队为养老地产全面规划。然而目前国内95%的策划公司无法真正帮助投资者解决养老地产项目的商业模式设计和发展战略规划问题，大多仅是“代笔者”。这些策划公司严重缺乏运营管理养老项目的实战经验，策划与实施无法衔接，多半是前期策划完美，后期运营与销售一塌糊涂。由此，拥有丰富养老地产项目运营管理经验的实战型团队则成为市场上的香饽饽，这样的实战型团队拥有专业的养老方面知识，通晓国家法律法规政策，洞悉养老市场发展态势，能为客户提供从用地规划报告到委托运营管理一站式全方位的服务，而这样的团队是目前市场的亟需，最终成为养老服务业的服务商。（文章为作者原创，转载需要与作者邱浩联系，微信号：qiuhao222）相关文章三标题：探索阶段的中国养老地产的四大困局全国老龄办指出，今后20年我国将年均增加1000万老年人口，到本世纪中叶将迎来老龄化高峰，老年人口预计达4.87亿，占总人口的比重上升至35%，中国社会即将进入“银发时代”，21世纪将是老龄化的世纪。尽管中国不是老龄化程度最重的国家，但将长期是老年人口规模最大的国家。根据中国老龄科学研究中心的测算，在过去的30年间，中国老年人口的增长超过了总人口的增长速度。传统家庭养老模式难以承担进入老龄化的中国社会发展，而随着“以房养老”等饱受诟病的养老观念的提出又为我们敲响了警钟。每个人都有老的那一天，我们应该选择怎样的养老生活方式，怎么度过人生夕阳的时光成为所有人所关注的话题。而养老这一领域也成为企业探索研究的对象。从“地产”到“产业” 养老在摸索中起步“别跟我提养老地产。”现在在与很多开发商聊到养老地产时他们的第一反应就是如此，当年大家趋之若鹜的养老地产现在就如同洪水猛兽般避之不及。“现在我们做的都是养老产业，借着养老拿地买房子的事我们不干。”一位开发商这样对凤凰房产表示。曾几何时，养老地产遍地开花，山峦湖泊之间风景秀美之所工地密布，美其名曰养老地产，其实际上只是新一轮对大自然的跑马圈地。所谓地产也大多沦为开发商囤地卖房子的工具。因此本应该是作为社会养老补充的“养老地产”从诞生到现在名声并不太好。近几年来另一个名声在外的词汇是“中国大妈”，他们以独门绝技“广场舞”名动江湖，“广场舞”争论的背后是中国老龄化进程的加剧所带来的城市发展的矛盾。那何为“养老地产”呢？原住建部政策研究中心副主任王珏林认为：“养老地产是住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体。它是一种创新的房地产产品，也可以称为房地产混合开发模式。养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设计。”可以说地产只是养老地产中的一部分，养老地产更注重的是服务的那一部分。而传统开发商在做养老地产时更为看重的是可以通过打造养老的概念更加容易的从政府手中获得土地，最终的目的还是尽快销售住宅，这就使得养老地产在一定程度上“变味了”。这也是当前开发商极力避开“养老地产”这样词汇的原因。“其实现在借着养老的名义开发房地产已经过时了，”中房联合集团副总裁王毅对凤凰房产表示：“现在大多数开发商已经不会再像过去那样借开发养老地产从地方政府手里拿地卖房子，这样实际上是一种不可持续的开发，对于企业以及项目当地并不会带来多少好的影响。”目前，包括他所在的中房集团也都在与地方政府与其他企业积极研究探讨一种可行的、可持续的养老地产开发模式。养老地产发展困局之一：无法复制的中国养老地产再回到广场舞的话题，据媒体报道，当前全国有近亿人参与到广场舞的活动之中，而且参与者主要是很多岁数正在变大的女性。他们正好是需要被纳入到养老体系中来的那部分人群。也正是中国养老产业发展的源动力之一。这些进入社会养老体系的人群可以被称为是“活力老人”，他们有时间、有精力也有经济能力享受自己的“退休”生活，因此一个被称为“中国大妈”的特殊群体将“广场舞”带到火车上、旅游景点甚至海外的街道和广场上。实际上“大妈们”也很无奈：“我们只想找个地方跳舞健身！”那么老年人应该怎样选择适合自己养老方式呢？中国传统上是以居家养老为主，老人一般不愿离开多年居住的房子以及自己所熟悉的社区。社区养老作为养老地产的一个部分成为许多养老地产开发商的尝试目标，老人们可以居住在自己家中，一方面可以享受到子女亲人的照料，另一方面也可以享受到社区提供的专业服务，然而真正成功的案例并不多。老人看重的更多的是社区所提供的各种老年娱乐休闲设施，而对于集中的餐饮配送和床位则鲜有问津者。另一方面，部分开发商也在尝试养老社区的构建，建造专门的适老住宅社区，并配套提供相应的服务。这部分养老地产以出租和出售为主。出售的则是你购买养老社区的房产可以享受相应的配套服务，出租则多为缴纳会员费的会员制度，在缴纳会员费后可以享受相应的物业居住权并享受相应的社区配套服务。但是长久以来，中国老年人风险意识比较强，投资意愿比较薄弱，因此养老地产的销售周期都比较长。从目前来看，“养老地产”刚刚处于起步阶段，尚未有一个好的模式，成功的标杆企业甚少，缺少领军房企，养老地产的发展速度慢。传统意义上的房地产企业已经习惯买地、建房然后就销售的快速周转模式，而养老地产则是需要长期运营的，同时还需要大量的资金投入以及跨平台的资源支持，因此养老地产对于房地产企业来说都是极大的挑战。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，对中国养老地产到底怎么做还在探索当中，还没有做真正的突破，真正养老地产机构能持平就不错了，不少还是亏损状态。养老地产发展困局之二：年轻人成为养老地产销售主角“中国养老地产发展的一个奇特的现象就是养老社区里住的都不是老人”，海南(楼盘)长寿城投资发展有限公司运营总监孙鹏对凤凰房产表示：“当前养老地产大多的购买者是年轻人，他们为自己或者父母购买养老地产项目。”这就造成了一个奇怪了现象，养老地产项目的业主都不是老年人，因此很多为老人准备的服务人员、设施和医疗设备根本无处使用，造成大量的资源浪费。特别是一些销售的项目，这样的问题尤其严重。“上次见到宋卫平时他说已经后悔把乌镇雅园的项目卖掉了。”王毅说。绿城乌镇雅园是宋卫平在浙江乌镇打造的养老地产项目，之前开盘已经销售掉一部分物业。王毅表示，宋卫平发现虽然房子卖出去了，但是住进项目来的并不都是老年人，很多为自己养老准备而购房者的年轻人也是这里的业主，因此项目配套的很多老年服务无用武之地。因此宋卫平考虑或改变目前的销售模式而转为对外出租的形式。不仅是乌镇雅园，中国养老地产的主要购买群体并不都是老人，据媒体报道称，有业内人士透露，在北京不论太阳城还是九华山庄，所住年轻人并不在少数。万科首个养老地产项目，位于杭州(楼盘)的万科随园嘉树售罄之际，万科集团总裁郁亮就直言售罄并不意味着这一项目的成功，因为买家多为40岁左右的“少壮派”。养老地产发展困局之三：养老会员制模式能走多远当前养老地产发展的重要分支就是会员制的养老模式，老人缴纳入会费或者购买物业产权获得相应的养老社区居住资格，同时这种会员制养老多为连锁经营，项目分布在全国多个省市。例如，太阳城采取加盟发展的模式，在全国各地拥有多个养老地产项目，采取产权置换的形式后，你在北京拥有一套太阳城的房产，同时你可以去海南的项目居住，类似于一些产权式酒店的分时度假模式。“这其中会遇到一个很大的问题”，孙鹏表示：“如果在冬季，春节期间，全国项目的业主都想去海南居住，而太阳城在海南仅有一个项目，那如何才能满足全国业主的需求呢？”另一方面，一些采用会员制的项目在入住时需要交纳大笔的入会费用，类似于消费者与开发商签订了长期的租赁合同，然后可以获得在养老地产项目中居住的资格，但是这种合同是否有“非法集资”的嫌疑，“开发商很多时候也是在打政策的擦边球。”孙鹏表示。养老地产发展困局之四：政策引导失利市场预期不定“中房和绿城合作在北京海淀温泉镇有大量的养老地块储备”，王毅表示：“但是地块都比较分散，如果单独拿出其中一块地块来做养老，周边其他的配套跟不上的话，也很难发展。”因此现在也在与绿城积极研究这些地块如何开发。如果在国外，可能大家可以协商整个区域一同开工一起完工，这样项目起来了，周边的配套也起来了，但是目前在国内很难实现。同时当前，国家对于养老产业是有一定税费优惠的，但是养老地产不在这样的范围内，但是当前很多投资养老地产的是央企和险资，他们在进入很多地方时是会享受到地方政府给予的各种税费优惠的。很多地方政府由于受到地方债以及土地财政的钳制，在发展地方经济时一味的卖地赚钱，也在客观上造成了很多开发商打着“养老地产”的名义，低价拿地，实际上仍然在做普通住宅，只是搭配少量养老服务设施。有的甚至仅仅包装一个“养老房产”概念作为拿地的策略。相关文章四标题：中国将成全球最大老龄房地产业市场中国首部老龄产业发展蓝皮书中国老龄产业发展报告(2014)指出，从世界范围来看，随着老龄社会的到来，老龄房地产业逐步成为全球房地产业的新生板块。中国是全球最大的房地产业市场，也将成为全球最大的老龄房地产业市场。报告指出，中国老年人口基数大、增速快，为老龄房地产业发展提供了前提条件。自1999年进入老龄化社会以来，中国人口老龄化程度日益加剧，目前拥有世界上最多的老年人口，且持续快速增长：2013年，60岁以上的老年人口已突破2亿，2025年和2034年将分别突破3亿和4亿，2053年左右达到峰值4.87亿左右，届时每三个人中就有一个老年人，庞大的老年人群将带来巨大的消费潜力。因此，未来中国老龄房地产业的需求潜力是巨大的，将对中国经济的发展产生重要的影响，同时也给众多资本提供了新的投资渠道。为促进中国老龄房地产业的快速发展，变潜在需求为现实需求，需要树立科学发展理念，加强运营管理和服务提供；需要加快制定实施发展规划，做到有序发展；需要加快出台扶持配套政策，优化发展环境；需要着力培育产业链条，形成合理分工；需要构建多元投融资平台，解决供需双方资金难题；以及在通用型人居环境建设、人才培育、市场监管等方面做出切实努力。报告指出，未来中国老龄房地产将呈现九种模式竞相发展的态势：养老社区。专门针对老年人而建的社区，将机构养老居家化，具有较为完善的设施，能够提供专业化的服务，因此受到老年人的青睐。社区老龄服务机构。主要指社区老年人日间照料中心、社区小型养老机构等老龄服务设施。因其处于社区，便于老年人便捷地得到服务，需求量大，发展迅速。养老机构。为解决失能老年人的养老服务需求和部分健康老年人享受高品质老年生活需求而建，专业化程度很高，需加大发展力度。老年医疗卫生服务机构。主要包括老年病医院、护理院、老年康复医院等机构。目前，中国的老年医疗卫生服务机构非常缺乏，远远不能满足需求。在政府的行政干预和老年群体实际需求的推动下，其将得到快速发展。异地养老房地产项目。主要包括旅游度假型老龄房地产项目和“候鸟式”老龄房地产项目。随着老年人对自身生活品质要求的提升，选择风景优美之地旅游、休闲、度假、居住，以及随气候变化而改变居住地点日益成为时尚。城市老年公寓。对于不愿离开城市核心区的老年人而言，到符合老年体能心态特征的，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健等服务的公寓式老年住宅养老是不错的选择。现有住房的适老化改造。调查显示，90%以上的老年人选择居家养老，因此对老年人现有住房进行适老化改造将是一项浩大的工程，其需求量无疑是海量的。报告特别指出，老龄房地产业是资金密集型产业，老龄房地产的建设、销售、经营、租赁、抵押等活动无一不需要大量资金，单纯依靠企业或个人自身的力量难以解决。因此，进行金融创新，开发房地产类老龄金融产品不仅是发达国家的热点，而且也必将成为中国发展老龄房地产业必不可少的重要支撑。相关文章五标题：不以运营和服务为目的的养老地产开发，都是耍流氓中国正快速步入老龄化社会，巨大的蓝海市场促使各路人马纷纷加快进入养老产业。回顾如火如荼正在兴起的养老地产市场，作为在一线接触各路养老地产投资商的我来说，明显地感觉到有以下三个特点：第一、好政策，齐上阵；第二、不差钱，先圈地；第三、缺运营、少服务（配套）。前两个特点在险企和房企的地产开发中最为明显。险企篇：从2010年起，中国平安、中国太平、新华保险、泰康人寿、合众人寿等一大批险企相继跑马圈地，在全国各地布局养老社区。1、险企为何如此看好养老社区首先养老社区投资时间长，回报低且慢，能有10%的收益就不错了，如果房地产商做，还要承担6%以上的资金成本。但是，站在保险资金运用的角度，就比较合适，因为保险资金久期长，非常需要长期的资产进行匹配。2、当做不动产出租也盈利事实上，即便不去考虑险企投资组合等因素，就是将这些养老社区当做不动产出租也盈利。作为第一家开放入住的养老社区，合众优年（武汉）养老社区的一期工程占地245亩（合48万平方米），目前一期工程启动区有2005套住房，可提供4000张床位，2015年全部建成后可提供床位1万张。这个项目分为持续健康退休社区（CCRC）、活跃老人社区(AAC)、失忆老人专区、养生中心、健康管理、老年专属医院、医疗康复中心等功能区。所以持续的收益将会是一大块蛋糕，险企比谁都清楚。3、通吃上下游值得一提的是，险企投资养老社区或许还有更多野心。合众人寿的大股东中发实业（集团）有限公司以房地产开发为主导，已形成了集地产开发经营、酒店、物业、小额贷款、投资担保、制药管理为一体的产业链。而且合众人寿方面有消息称，下一步计划进入医药领域。“通吃上下游或会对投资收益有更大帮助。”不过，对于险企的野心，业内人士也有谨慎之声：保险公司依托的全产业链却可能带来其他风险。险企人士指出，养老社区和医院一样，不是加工制造业简单上下游关系，商品的标准在不断变化，个性化的需求也会比较多，风险不容小觑。事实上，美国的保险公司联合健康保险公司（UHC）曾与多家健康险公司联手200多家医疗机构开拓保险的产业链，但最后这些医疗机构逐一退出，这一计划也半途而废。房企篇：房企也早已经嗅到了养老产业巨大蛋糕的诱人味道，据不完全统计，目前公开信息披露的养老地产项目已经达到了百个之多。而从实际情况来看，不少企业从事的养老地产更像一场以养老为名的“圈地运动”。多位业内专家透露，目前房企进入养老地产还是在试水阶段，关于养老地产的政策支持、融资渠道、盈利模式尚不成熟，未来房企在养老地产的盈利能力如何将决定其市场份额。1、房企试水阶段国内一线的开发商们最先启动了对养老地产的研究和尝试。例如龙头房企万科，早在2010年，万科集团就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇”，采用租售并举的养老地产开发模式，为万科集团的养老地产开发铺路。此外，万科集团还在北京的欢庆城和青岛的万科城试水养老地产项目，之后又在杭州的良渚文化村配建了养老地产项目。另一个标杆房企保利地产早在2008年就已涉足养老地产研究，他们做成了养老地产开发模式研究、保利地产养老设计标准，并在保利地产公布的下一个十年发展战略规划中指出，将北京作为试点区域，在养老地产等新地产业态形式方面实现重点突破。而在这些房企之外，以泰康、新华、平安等为代表的保险资金也在积极圈地，摩拳擦掌。2、养老地产成房企投资重点一方面，随着国内老龄化趋势的加重，国家在政策上多方加强养老服务业的发展；另一方面，面对严厉的房地产调控政策，房企积极探索下一步发展规划和投资方向，寻找实施战略调整或转型的绝佳契机。可以说，不管是从政策上还是从市场环境上来看，发展养生养老地产正当时。且在这样的市场环境下，新兴的养生养老地产项目无疑极具发展潜力。3、养老地产需要全产业链介入尽管各大房企开始布局养老地产，但如何为养老地产找准发展方向，建立有效的运营机制，依然没有清晰的商业模式。在推出第一个养老地产试点项目后，万科总裁郁亮表示，万科还未看到养老地产清晰的商业模式，还需要进一步研究。按照保利地产发布的养老计划，保利地产将联合全国老龄办共同举办“中国国际老龄产业博览会”。预计展会规模将达到22600平方米，参展企业350家，观众数量超过2万人次。借助国际展览平台，保利地产通过展示老龄产业最新发展成果，吸纳国外先进的设备设施，反哺适老产品设计和适老服务标准，最大程度上促进养老服务的社会化、市场化和产业化，从而实现对养老产业全链条的整合。通过大篇幅地介绍、呈现国内养老地产投资商的动向和战略布局，只是希望大家对目前养老地产市场有一个感性的认知。谈一下第三个特点：缺运营，少服务（配套）。开发商思维难以转变、盈利模式研究不充分以及综合配套的难以成型已成为摆在开发商面前的几大难题，而政府缺乏统一的资源整合与指导成为阻碍其发展的外因。但最为关键的还是养老地产项目的后期其运营和配套服务，不简单是圈块地、挖个坑、买房子。各人马纷纷进入，开展研究、组建团队，试图在这一新兴市场抢先占领自己的属地。然而养老地产的显著特点便是能提供各式针对老年人的完备服务，所以，养老地产不仅要根据老人的需求和特点设计居住环境并建设住宅，还要负责后期运营、服务老人以及管理养老设施。但是一段时间之后热潮退却，人们才逐渐发现在这一领域创造奇迹者寥寥无几，问题却是不少：对成功模式的摸索、等待市场环境的提升、企盼支持政策的出台，使“养老地产”的前行步伐依旧蹒跚。据统计数据表明，目前我国有失能老年人3600万、高龄老年人2200万、空巢老年人9900万、贫困和低收入老年人2300万。总体看来，老年人在日常生活护理、康复训练及精神文化建设等方面的需求日益凸显。但是反观国内各类地产开发商，都将自己标榜、宣传成为老年人晚年生活的缔造者、实践者、开拓者，但真正付诸行动的有几家？或者行动了，坚持的有几家？他们缺乏的不是资金和老人最需要哪些服务？这是我们应该思考的一个问题。逐渐迈入老龄化社会的今天，如何关注老年人的需要？身边老人的需求到底是什么？物业服务如何改进、房屋建造怎样有利于老人出行，类似的问题开发商都在一点一滴改造和推进，然而更难以解决的是思维的转变。养老地产的核心在于“养老”，老年人在养老过程中不仅需要体检医疗，更需要生活、娱乐、宗教、学校、社交圈子等全方位配套，老年人住进来以后不仅需要身体上的照顾，还包括心理上的照顾，还有信仰和追求方面。只有满足退休老人从健康养生到临终关怀各个层次的需求才能称得上是完整的养老地产。让操劳大半辈子的老年人可以真正体面、有尊严地安度晚年，已成为人们共同求解的问题之一。因此，养老地产不应只是简单而且割裂开的“养老+地产” 社区，应该以老人需求为设计支持，以配套的服务为基础，涵盖老年人所需的各种服务业态，通过整合养老专业运营机构有效实现地产的整体开发，打造出更多适老易老的“养老地产”的社区。真正实现每个老人老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所教、老有所乐。或许我想多了，对于开发商来说以运营和服务为目的的养老地产开发，是有责任的企业敢于面对日益严峻的老龄化问题的勇气担当，但愿不是我的一厢情愿！（文章为作者原创，转载需要与作者邱浩联系，微信号：qiuhao222）相关文章六标题：养老地产的六大规划要点最近几年，国内市场上涌现出大批的养老地产项目，然而从众多已实施的项目来看，或多或少都存在一些规划设计的问题，比如一些项目直接照搬了美国的可持续护理社区（CCRC）布局，但采用的却是国内普通居住区的运营管理模式；还有一些项目引入了很多养老设施，但实际中这些设施的使用率却很低。更多的养老地产项目仅配置了一些基本的医疗护理设施，养老社区的功能并不完善。产生这些现象的原因，除了市场经济功利主义的影响外，还有一个重要的原因，那就是目前针对养老地产的规划设计，一直缺少普遍适用的标准。本文尝试从规划选址、景观布局要求、交通要求、设计尺度、卫生设计要求和服务配套要求六个方面分析，对养老地产的规划标准提供一些建议。一、规划选址要求一般居住区在选址的过程中，需要考虑自然环境和社会环境对项目的影响，往往选择尽可能好的景观资源和干扰性较小的周边环境。养老地产除了满足基本的居住区选址一般要求之外，对区位和景观环境上提出更高的要求。不同的养老社区对环境的要求也不相同，本文将养老社区按品质划分为基础型和高端型养老社区，分别来分析两种社区对选址的要求。1、基础型养老社区区位上，基础型养老地产的部分服务需要依托于城市来提供，因此选址上常位于城市边缘或近郊。项目与城市的交通比较便利，但需要考虑城市未来的扩张发展，用地规模和开发强度上有一定的要求，比如容积率不能太低，用地面积不能过大。自然环境上，从国内外开发经验来看，应尽可能的具备如下一些资源要素：江、河、湖、溪，地形地势有些起伏变化，现状植被条件较好。之所以在规划上如此地重视这些资源要素，原因有如下几个。首先从水体上看，台北市长郝龙斌曾经说过，“一个美丽的城市背后，都有一条美丽的河流”。如泰晤士河孕育了伦敦、塞纳河滋养了巴黎。相同的，一个美丽的居住区，也需要有一个美丽的水景。从传统的中国风水选址学得知，有山有水，山水环绕是风水宝地的必备要素，尤其是蜿蜒曲折，多条水系交汇更是风水上佳处。从现代规划选址来看，临近水体，有助于生活给排水的组织，景观用水的需求，有利于改善住区的小气候，而利用水体打造公共开放空间更能提高住区的生活品质。其次，地形地貌上不应太平坦。从传统风水学来看，起伏地形，甚至连绵的山脉有发掘潜龙的潜力，尤其是多条山脉结合处或断口处，更是龙穴常在的地方。即使没有成体系的山脉，在地形起伏的地段也更容易因山就势，排列出形式更好的住宅组团。从规划科学规律上来看，地形有些起伏和变化利于丰富养老社区的微地形景观，根据地形地势来排布住宅，可以丰富观景的层次，局部组团容易形成较好的采光通风微环境。对于养老养生需求，山地也有利于养生康体游线的组织，如因山势设置登山康体游线等。最后，地块内部和周边应有较好的绿地植被覆盖。养老社区内部需要较高的绿化率，不仅可以改善内部微气候，增加社区供氧量，还能增加居民的公共活动空间。外部的生态绿地环境为地块提供较好的景观背景，设计上还有利于将地块内部生态系统与外部生态系统充分地融合，形成生态友好型的居住社区，如将周边绿地以绿楔形式引入社区，引导夏季凉风进入。总体上来说，基础型养老地产在选址上应尽可能满足三方面要求：位于城市边缘和近郊，有自然的江、河、湖、溪等水体和微地形，内部和周边有良好的绿地植被。2、高端型养老社区对比基础型养老社区，高端型社区在选址上又提出了更高的要求。由于高端型社区需要投入更多的资金，期待更高的回报，因此不仅在产品和规划设计上需要有更好的亮点，在选址阶段就应该给予更多的关注。综合来看，高端型养老社区的选址应考虑如下两个方面要素：城市近郊和远郊区，稀缺和独特的自然、人文资源。首先，高端养老社区的服务配套要求比较全面，有些社区的设施较城市级的还好些，如私立医院和私立学校等。因此，在选址上，高端型社区不要求紧邻城市，在保证快捷交通联系的前提下，可以选择城市远郊环境较好的地段。同时由于距离城市较远，在发展用地上受到的限制会较少，有利于更大规模社区的打造。其次，高端型社区之所以高端，往往依托与稀有或独特的资源，比如温泉资源、名山名水资源、大江大湖大海资源、历史遗迹、人文景观等等，通过对稀有独特资源的高端开发，或者对知名品牌资源的利用，有利于高端社区品牌的营造。反过来说，对稀有独特资源的专物专用，也符合景观价值最大化的原则，极大提升了项目的市场竞争力。下表列出了高端型和基础型养老社区在选址上建议考虑的各种要素。二、对环境景观要求养老地产依然具有地产项目的市场属性，通过社区景观的营造来提升社区居住品质仍然是养老地产规划的基本原则。1、好景配好房“把最好的地段留给最好的房子”在老年地产中也不例外。好的住宅产品结合好的景观资源将会产生1+1大于2的价值提升效应，比如独栋别墅结合湖景、高尔夫景观。养老地产中，最具购买力，养老需求最大的客户往往是健康的中老年人群，这些人群除了有自身的养老需求，还追求住宅产品本身的保值与增值，追求稀有景观尊享。因此，在养老地产中，依然需要遵循景观资源最大化的原则，保证产品价值最大化。2、高绿地率根据居住区规范要求，新建高品质居住区绿地率不应低于30%，这从整体上保证了居住区良好的居住环境。由于老年人生理机能上对环境变化的反应更敏感，老年地产对居住环境提出了更高的要求。而环境品质提高的直接反应是绿地率的提高，建议高端老年地产项目绿地率不应低于40%，基础型老年地产项目不应低于35%。3、高供氧绿植组合根据对中国著名的长寿之乡广西巴马、山东文登等地环境的研究成果得知，高浓度氧离子是人类健康长寿的秘密武器。科学研究表明，长寿之乡的氧离子含量是大型城市里的1000倍以上。因此，如何在有限的条件下，提高住区氧离子含量对于养老有重要的意义。目前住区规划中，较常采用的是富氧植被组合法，既根据各种不同植被每公顷能提供的氧气量值来进行植被搭配。下表为植被供氧量值。 从表中得知，林地，尤其是阔叶林地的单位供氧量最大，其次是水体。因此在养老社区中，在地理和气候环境允许的条件下，应优先考虑阔叶林与水体的布置。三、对交通的要求交通规划对于社区的居住品质的影响巨大，一个好的道路系统直接关系到规划布局和社区内居民的生活出行模式。1、人车分流系统是最低要求在目前居住区规划中，人车分流已经是被普遍认可的交通组织模式，设计上通常将车行设置在居住区外围，人行系统设置在内部。老年社区对交通的要求比较复杂，一方面老年人身体原因，对机动车有更多的依赖，另一方面，老年人身体机能的下降，各方面的反应欠灵活，更需要减少机动车对人行的干扰，因此在老年社区中，既需要人车分流，又需要机动车方便入户或靠近住处，必要的地段可以实行机动车与电瓶车的转换。2、结合景观体系打造慢生活步行系统老年人一个很重要的诉求是健康和养生，有些老年地产项目本身拥有较好的资源禀赋，比如可以泡温泉、登山、游湖等等，但有的项目自然资源比较匮乏，需要通过人为的引入养生设施，如体育场馆和艺术场馆等，但无论是哪种情况的项目，结合自身景观体系打造慢生活步行系统都是可以实现的。老年人的身体机能特征，更适宜进行舒缓的康体运动，在社区内结合公共景观系统设置一条或多条通畅、尺度宜人、景观优美的步行系统，将会起到聚集社区人气和满足老年人康体诉求的双重作用。四、对规划尺度的要求凯文林奇的城市意象中提到，宜人的街道、建筑、景观尺度是营造宜人生活空间的关键，老年地产的规划尺度有其特殊的要求。1、控制建筑高度和密度建筑高度和建筑密度很大程度上决定了一个社区的综合环境品质。一般来说，较低建筑高度和建筑密度的社区，容纳的人数会较少，绿地和开敞空间较多，生活的氛围会相对舒适和悠闲。老年人对生活氛围有清静和热闹双重要求，一方面老年人睡眠时间较短，睡眠质量要求较高，因此在居住环境上要求尽量的安静、私密。另一方面，老年人更渴望社会交往和活动，需要更多的公共空间选择。因此，老年地产原则上不提倡高层建筑，项目确有需要，可将高层与低层、多层分开布置。建筑高度上，建议以底层、多层为主，小于20米，保证足够的日照间距，建筑密度应大于25%，小于35%。2、宜人的活动场所尺度活动场所是老年人平时最常使用的地方，对其设计应该充分地满足其人性化的感受需求。一般认为，城市中当街道宽度与临街建筑高度的比例大于2:1时，街道的尺度是比较宜人的。根据日本著名建筑师芦原义信的外部空间设计中提到的广场尺度，当广场的宽度（D）与周边建筑的高度（H）的比值大于1，小于2时，尺度是宜人的。而根据他的“外部模数理论”，20-25米是适宜人活动的外部空间基本尺度，因此景观步行带上设置休闲设施，如桌椅、台阶、花台的布置，建议以25-50米为间距设置。3、适合老年人出行的服务设施设置半径在普通居住区中，公共服务设施的设置标准一般采用组团级设施服务半径为300米，小区级服务半径500米，社区级服务半径800-1000米。通过对老年人行为习惯的调查得知，老年人在社区中出行频率较高的距离是150米和300米，按老年人1分钟行走距离60米计算，老年人比较舒适、愉快的出行时间为3-5分钟。因此，养老社区的服务设施布置应以组团级设施150米为服务半径，小区级300米为服务半径，社区级500米服务半径，方便老年人使用服务设施。部分大型社区中，服务设施距离较远的，可以引入区内电瓶车交通系统，解决跨区域出行需求。五、 老年社区对日照通风卫生要求根据城市居住区规划设计规范5.0.2.1（1）条，老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准。因为老年人的生理机能、生活规律及其健康需求决定了其活动范围的局限性和对环境的特殊要求，尤其是部分老年人因为身体不便，常年卧床，对阳光有更多的渴望，规划上应尽量争取南向布置住宅，减少东西布置，避免纯北向住宅布置。南方高温潮湿地区的养老住宅还应考虑夏季通风设计，住宅排列上应便于夏季凉风进入，户型保证有两个以上的朝向。六、老年社区对公共服务设施的要求老年地产区别于一般居住区的重要特点是能提供较完善的生活配套和医疗护理条件，这也是很多老年人选择老年地产的关键考虑因素。1、无障碍道路系统为强制性建设内容目前国内比较高端的居住区都会进行无障碍道路系统设计，包括盲道、轮椅专用道、轮椅入户坡道、长坡升降梯等，在老年社区中应将无障碍道路设计设为强制性内容，并根据老年人的具体需求，在道路设计的细节上给予专门的考虑。2、入户式和随身式急救护理系统老年人是容易出现突发病情的群体，如高血压、心脏病等，特点是发病前兆少、病情发展快、致命性高，在无人护理的情况下发病后往往因为得不到及时的救治而错过最佳治疗时机。因此，老年社区需要配备入户式急救呼叫系统，住户通过户内报警按钮通知社区急救中心，急救中心确保在收到报警3分钟内到达住户家进行初步救治。在高端的养老社区中，还应引入老年人随身急救呼叫系统，针对身体状态不太稳定的老年人，为其配备贴身的警报器，通过警报器，医疗中心可以