商业地产价值及作用.doc

商业地产一、商业地产概述 商业地产是以租金为现金流来源的长期不动产投资。广义是指非生产性、非居住性物业，包括写字楼、酒店式公寓、以及商业服务业等场所。狭义是指被用于批发、零售、餐饮、娱乐、健身等经营用途的房地产模式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、写字楼、别墅等房地产。2、 商业地产的好处1、 长期稳定的资金回报 商业地产的第一点好处，是又长期稳定的现金流回报，并且是稳定且长期的。只要这个物业一直存在，那么这种回报就会一直持续下去。最初的几年回报率比较低，但是商业地产有一个运营周期，从雏形期到成熟期。现金流的回报率也是随着商场的日趋成熟而稳定增长的。例如万达商业的租金环比递增就是2%5%之间。如果第一年是100元，那么第二年递增4%就是104元，第三年递增5%是在104元的基础之上递增5%的，这个基数会越来越大。2、 资产升值 例如，现有商铺的原始价格是30000元/，经过运营，现在价值是50000元/，中间的2万元升值差价开发商是赚不到的，因为这是属于业主的。如果地块未售出的话，此升值空间自然是属于开发商。综上所述：一边租金在不断的上涨，一边铺面的租赁价格也在不断的上升。3、 不受经济周期影响 在经济萧条的时候，可能汽车、住宅等都销售受阻。但是商业地产不同，无论经济在怎么萧条，人们不能不吃、不喝，但不能不够买生活用品，所以零售业是受经济周期影响最小的行业之一。 那前几年的世界金融危机来说，金融证券业、地产业、奢侈品行业下跌得非常厉害，美国很多大型投资银行倒闭的倒闭，破产的破产，地产公司也倒闭了不少，但是零售业在这期间倒闭的却微乎其微，只是利润相对减少了而已，这就充分的说明了零售业的抗风险能力，也就是商业地产的抗风险能力。4、 提升城市竞争力（1） 商业地产促进城市经济建设发展。城市经济发展的主要贡献者是第二和第三产业，而它的商业特性，又促进了城市第三产业发展。（2） 商业地产提升本小区及周边整体形象。优质的商业街、写字楼、酒店式公寓的建设，自成一格商业体系，作为本小区的一项高端配套设施，直接提升了小区的品质和档次。例如北京的王府井、西单，广州的天河、广百百货、杭州银泰、解百、上海龙之梦、百联西郊、香港太子大厦、半岛酒店等，（这只是服装市场，大家谁知道中国的最大的电子数码批发市场在哪？）都可以很好的提高城市的知名度。我们也要把我们的新百汇建造成为一个临汾的地标性商街。3、 商业地产的劣势（对于开发商）1、 实力要求 首先对资金的需求较大。住宅地产一个项目总投资10亿元，20%30%就可以启动，像万科、万达、华远等地产，50%的资金来自于预售，但是商业地产不一样，买地、盖楼的钱要全款完成，至少资金要达到需要的80%才能启动。 其次是对于人才的要求非常高，尤其是复合型人才，即要懂招商，又要懂销售，因为商业地产的招销是不分家的。因为商业地产是统一运营、统一管理的模式，我们要了解客户的需求，同时要让客户知道并遵守我们的要求。（其中有很多具体的细化的知识，我们在以后的招商基础培训里会详细的讲解）2、 风险 古人云：“福祸相依”就是如此。利润高的产业相对风险也高。 商业地产最困难也是最重要的就是商场的整体定位。例如一块地要做多大规模的商业，配备那些品项什么档次的主力店更合适？确实非常难把握。 在以前有过这样的教训：最早做商业地产时，一心的想找世界一线品牌入驻，档次高肯定没有错。但是事实证明这样的思想是错误的，片面的，不实际的。试想你把LV放在一个批发市场的门口，这就会提高市场的档次么？人家一来逛就会认为这个是假的，你中国什么时候得到LV的生产授权了，还能搞批发了？不切实际。早期万达曾经引进世界建材业巨头进驻城市中心商场项目，后来在经营中发现，家具店、建材店是目的消费性极强的业态，对商业中心的人气贡献是非常小的，根本不适合在市中心区开店，万达的几个天津、沈阳的最黄金地段的店铺里，建材主力店恰恰是效益最差的店面。 商业地产的另一项风险就是规划设计，即使整体定位已经没有问题了，但由于交通动线、人流动线设计不合理，轻则增加运营周期，重则市场倒闭、项目失败。例如哈尔滨时尚港购物商城。其招商、定位相对比较成功，但是因为商场内部未制作明确导流动线，又由于商场外部修路街道封闭，导致商场人流稀少且混乱，经营不到一年倒闭。二次从新招商后，名声已经不好，最终整体转兑。（商场在开业之前就是一张白纸，前景任我们勾画。但是开业之后很多未知项已经定型，想要再继续招商调整难度相对开业前要大的多，所以我们要在首次招商的阶段尽量避免发生错误，这样会给我们的后续调整经营减少很大的压力。且要充分的了解周边的动向，例如是否修路、是否有新商场开业、是否有老商场整体转型或搬迁一类的信息，比如百汇，我们要第一时间掌握这些资料的，这样我们才能第一时间做出相应的对策，以保障我们的利益）4、 商业地产分类表