详解营改增后假设开发法中增值税测算.doc

详解营改增后假设开发法中增值税测算二、开发建设成本开发建设成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用，主要包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费等。1.前期工程费前期工程费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、水文地质勘察、测绘、 “三通一平”等前期费用。包括：筹建费、可行性研究费、规划费、设计费、地质勘察费、场地平整费、水电气费、临时设施费用等。表：前期工程可抵扣项目分析表项目可抵扣不可抵扣税率前期工程费通平费用前期的规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等11%围挡施工费11%可行性研究费6%市场调研费6%设计费6%水文地质勘察费6%测绘费6%行政规费及规划报建费报批报建费：安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、拆迁管理费、招投标管理费等向政府部门缴纳的行政规费，一般能够取得行政事业单位收费凭证，无法取得增值税专用发票，这些费用无法进行增值税进项税额抵扣。2.建筑安装工程费用建安工程费用主要包括土建工程费、安装工程费、装修装饰工程费、样板房（售楼部）装修装饰费用、监理费、检验检测费和工程等咨询费用等项目。大部分项目在取得增值税专用发票前提下，可按照表中相应税率进行抵扣即可。表：建安工程可抵扣项目分析表项目适用税率可抵扣不可抵扣税率备注建筑安装工程费土建工程费11%不考虑甲供材情况安装工程费11%装修工程费11%样板房/售楼处装修费11%工程监理费6%此项目也有的在开发间接费用考虑检验检测费6%工程造价咨询费6%土建（主体）工程费、安装工程费和装修工程等费用接受提供建筑服务，可向施工单位取得11%的进项税额发票，则适用税率为11%。此外，需要注意的是一些电梯、门窗、空调、玻璃幕墙等工程，一般属于混合销售行为，如果供应商是以生产、批发、零售为主，则适用抵扣税率为17%，估价时，为便于处理，宜设定按以安装服务、施工为主，则建安费用部分均按适用税率为11%处理。3.基础设施建设费基础设施建设费主要为开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。表：基础设施建设费可抵扣项目分析表项目可抵扣不可抵扣税率基础设施费供电工程费11%给排水工程费11%燃气工程费11%电视工程费11%通讯工程费11%通讯线路及设备安装费11%小区道路工程费11%环卫工程费11%绿化工程费11%其他费用11%4.公共配套设施建设费游泳池、业主会所、幼儿园、学校、儿童游乐设施、公共用房和其他社区配套用房建造费以及地下人防工程建设费用等。表：公共配套建设费可抵扣项目分析表项目可抵扣不可抵扣税率配套设施费居委会11%物业管理用房11%幼儿园11%警务室11%活动用房11%会所11%自行车棚11%露天停车场11%水塔11%文化游乐设施11%人防工程*11%，如为缴纳易地建设费，则不能抵扣说明：根据各地开发项目实际情况和估价测算来看，人防工程有两种形式，一种是按规划要求进行人防工程建设，一种是项目不配建人防工程，经批准改为向人防部门缴纳人防异地建设费。如果进行人防工程建设，该部分费用可以简单参照建安费进项税额抵扣。如采用缴纳人防异地建设费，则该费用不能在进项税额中抵扣。5.管理费用及销售费用包括为管理和组织房地产业开发经营活动所发生的各种费用管理费用和开发建设销售的市场营销、广告宣传费和代理佣金等销售费用。此部分费用项目最为复杂，发生内容众多，适用税率也难以区分。具体如下：表：期间费用可抵扣项目分析表1项目可抵扣不可抵扣期间费用管理费用劳务费、咨询顾问费、广告费和业务宣传费、佣金、办公费、通讯、车辆维护、水电气暖、会议费和专业咨询服务费用等职工薪酬、业务招待费、资产折旧摊销费、盘亏及毁损损失、董事会费、除住宿费中差旅费等销售费用表：期间费用可抵扣项目分析表2序号项目能否抵扣税率备注1办公费17%2差旅费6%仅限住宿费3通讯费6%11%4车辆费用6%11%17%5水电气暖17%13%6会议费6%11%7广告宣传费、代理费6%17%8审计、评估法律等咨询费6%9应酬费*评估时，实际难以区分得如此详细，在不影响评估结果客观性前提下，也无必要如此细分。为便于计算，建议销售费用按代理方式考虑，进项税额该部分统一按6%税率抵扣销项税额。管理费用以组织房地产开发所发生的费用为主，很大部分为开发企业人工薪酬，该部分不可抵扣，当然一些零星办公费用，在取得专票情况下是有部分可以抵扣的，但总体不并不影响评估结果客观性，建议该项目按不考虑可抵扣项目处理。6.投资利息财税201636号第二十七条第（六）款规定，购进的贷款服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。贷款服务，以提供贷款服务取得的全部利息及利息性质的收入为销售额。接受贷款服务向贷款方支付的全部利息及利息性质的费用、以及与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。7.其他补充说明哪些进项税额可从销项税额中抵扣：(1)从销售方取得的增值税专用发票(含税控机动车销售统一发票)上注明的增值税额。(2)从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。(3)购进农产品，全部取得增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书，可以按照注明的增值税额进行抵扣。未全部取得的，采取农产品增值税进项税额核定扣除办法进行抵扣。(4)从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。企业取得增值税专用发票是抵扣进项税的前提条件，但是，并非取得了专用发票就能够抵扣进项税。如以上提到的应付职工福利费、业务招待费、交通费和非正常损失等。三、测算举例1.项目基本情况待开发项目净用地面积42,427平方米，规划设计可售总建筑面积250,598平方米。经估算，预计开发完成后房地产总值（项目销售收入）为2,120,898,232.00元。表：项目主要指标土地面积可售总建面积开发完成后房地产总值42,427.00250,598.002,120,898,232.002.项目开发成本各项开发费用估算如下表。以下开发成本为某房地产开发企业会计及相关开发建设合同数据，成本费用不具有客观性，仅用于本次测算举例说明，实际估价测算项目参考以上各项目适用税率测算。表：开发成本估算表3.管理费用：按不可抵扣处理，略。4.销售费用：按房地产销售收入的3%计，即销售费用为63,626,947.00元。5.投资利息：不可抵扣，略。6.销项税额=（2,120,898,232.00-V）/(1+11%)*11%7.销项税额综上，计算可抵扣进项销额。具体见下表：表：进项税额计算表（1）表：进项税额计算表（2）项目金额税率进项税额管理费用18,606,882.00+0.015V*-销售费用63,626,947.006%3,601,525.008.增值税增值税=销项税额-进项税额=（2,120,898,232.00-V）/(1+11%)*11%-125,617,385.00=84,561,719.00-0.099V注：以上测算方法适用于纳税主体为一般纳税人且采用一般计税方式的房地产开发企业。在经营性项目、土地评估中涉及到增值税估算，可抵扣项目为在市场同等条件下应取得增值税专用发票及相关可抵扣凭证。不适用于小规模纳税人和采用简易计税方式的估算。文章转自：评估师资讯我们致力于保护作者版权，除我们确实无法确认作者外，未注明来源，如涉及侵权，请及时联系我们删除2016年9月份营改增及房地产税务专题课程公告：班次地点上课时间主讲课题主讲专家第46期北京9月6-8日后营改增时代房地产建筑企业涉税疑难问题解析与税收风险管控专题许老师第47期厦门8月21-23日后营改增时代的土增税清算实务和新申报表解读专题之福建省土地增值税清算技巧专场训练杨老师第48期成都9月22-24日后“营改增”时代房地产业入账票据管理规范与税务稽查风险控制专题林老师第49期南京9月23-25日营改增背景下的房地产企业三大税种清算实操模拟演练专题于老师报名咨询：15511861363 李淑芬房企财税微信公众平台：金旭红李淑芬或加我个人微信号：1143776158 赶快关注吧！