物业百问百答.doc

誉景名居客户服务中心物业服务百问百答一、收费及服务1、 物业管理相关的收费标准？有何依据？答：普通住宅的物业管理费综合服务费标准，由市物价部分会同市物业管理主管部门制定，高标准住宅的物业综合服务费标准，由物业公司与业委会协商确定，向当地房管部门备案（或管理费计收根据物业所在地物价主管部门核定价为准）。根据关于公布东莞市住宅物业管理服务收费政府指导价的通知（东价2004136号）、转发省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知（东价200720号）、印发的通知(东价（201052号）、关于规范我市机动车停放保管服务收费管理的通知（东价201034号）等文件精神，誉景名居物业管理相关的收费标准以下：1）管理费的收费标准以销售（建筑）面积2.2元/平方*月；（根据东莞市住宅物业服务收费政府指导价，本小区按照东莞市住宅物业管理服务等级标准执行三级服务标准的物业服务。管理费自交付使用之日起开始计付管理费，以收楼通知书上注明的具体时间为准）2）住宅水费：2.395元/立方米（即1.645元/立方米（含排污费）0.75元/立方米（垃圾处理费）。若有调整按最新标准执行；未抄表到户时由管理处代收）3）住宅电费：0.61元/度（若有调整按最新标准执行）4）车位停车费：月租350元/月5）车位服务费：50元/月（照明、维护、车场清洁卫生等费用）6）车位临时收费：首1小时（含）为免费，超1小时以上6（含）小时以内为5元，满6小时以上的每2个小时1元；7）装修保证金：高层、多层住宅（带电梯）： 3000 元/户；商铺：100（含）以下 3000 元/户；100以上 8000 元/户。8）装修垃圾清运费：按国家规定收费标准：一次装修4元/平方，二次装修2元/平方；9）装修施工出入证押金30元，工本费10元，延期工本费5元；2、 物业服务管理费由哪些组成部分？答：根据印发东莞市物价局、东莞市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则的通知(东价201052号)的东莞市物价局、东莞市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则第十四条、物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用；（3）物业管理区域绿化养护费用；（4）物业管理区域清洁卫生费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（7）办公费用；（8）物业服务企业管理费分摊；（9）物业共用部位、共用设施设备产生的水电费用（不含二次供水加压电费）；（10）物业服务企业固定资产折旧；（11）经业主同意的其它费用。3、管理处提供哪些有偿服务或无偿服务？答：为了更好更便捷地为业主提供服务，小区将制作便民服务手册，有关收费项目和收费标准已列明清楚，若有不明之处欢迎来电咨询。4、收楼时为何要预交三个月的管理费？答：目的是为了确保物业公司各项工作的顺利营运，保证为业主提供优质服务，预防业主长时间外出，而无法及时交纳费用而影响物业公司的正常运行，故入伙时业主须一次性交纳三个月的物业管理费（也称新项目的启动资金）5、为什么要收取维修资金？收费依据是什么？怎样收费？答：1）目的：为了更好地维护本小区的物业，确保小区共用部位、共用设施设备在保修期满后能够得到有效与及时地修缮和更新、改造，并获得相应的资金保障；因此业主应按照相关规定交纳专项维修资金，以使物业能够达到增值、保值及延长物业使用寿命目的。2）收费依据：A、根据中华人民共和国主席令第六十二号物权法第六章第七十六条、七十九条对专项维修资金筹集及使用的明确规定执行；B、根据国务院2003年9月1日起执行的物业管理条例第二章七条四款之规定：业主应按照国家有关规定交纳专项维修资金，第五十四条规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金；C、根据建设部、财政部发布由2008年2月1日起施行的住宅专项维修资金管理办法第十二条规定：商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户；第十三条规定：未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。3）收费标准：根据有关法律、法规的规定以住宅买卖双方签订商品房买卖合同约定中的建筑面积40元/、非住宅建筑面积50元/收取首期专项维修资金。4）资金收取方式：业主收楼时到指定托管银行（东莞银行）进行缴存。5）资金使用：住宅专项维修资金的使用将遵循方便快捷、公开透明，受益人和负担人相一致的原则，在住宅共用部位、共用设施保修期满后开始使用，当对全体业主共有的共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，将有物业管理公司提出住房维修资金使用计划，经业主大会通过后实施，对部分业主共有的共用部位、共用设施设备进行维修和更新改造的，有物业管理企业提出住房专项维修资金使用计划，经专有部分占建筑面积及人数2/3以上的业主通过后方可实施。6）管理与监督：住房专项维修资金的管理将实行统一缴存、委托银行办理专用资金账户、专户存储、按栋设帐、分户核算、专款专用、所有人决策、定期公布、接受政府及业主监督的管理原则，业主缴存的住房专项维修资金属于全体业主所有，严禁挪作他用。7）法律责任：违反物权法、物业管理条例及住房专项维修资金管理方法相关规定，侵占、挪用住房专项维修资金的，将接受东莞市人民政府财政部门及房地产主管部门的依法处理。6、物业管理费是否包括公共水电费分摊？答：根据印发东莞市物价局、东莞市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则的通知(东价201052号)的东莞市物价局、东莞市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则“第十四条物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：（九）物业共用部位、共用设施设备产生的水电费用（不含二次供水加压电费）”，故物业管理费已包括公共水电费的分推，公共水电费分推是指：园区的道路路灯、楼道照明，二次供水加压，变压器变损（小区公用变压器至住户），水泵、电梯等运行产生使用的电费。7、小区物业管理费从何时计收？答：根据有关物业管理法规规定，物业管理费的收取时间以开发商收楼通知书约定时间开始计收费用。未经综合验收的房屋不能交付使用，业主如果在明知该房屋未经验收即入住的，因该房屋质量方面出现问题而给业主自己造成损失的，业主也应承担相应的责任。但作为物业管理费来说，必须是在该房屋合法交付使用后才能收取。 按照广东省物业管理条例第二十和二十一条规定，物业竣工后综合验收前属于前期管理，前期管理费用由建设单位负责。未经综合验收合格的物业，建设单位不得移交，并应当继续承担物业管理费用。根据广东省物业管理条例（1998年颁布，现行）第二十条规定：“物业竣工后综合验收前的前期管理及其费用由建设单位负责，建设单位应当依照有关规定签订前期管理守则，并在售房时予以明示。”第二十一条规定：“建设单位必须在建筑物及其附属设施综合验收合格后，方可将其管理权移交给业主委员会，未经综合验收合格的物业，建设单位不得移交，并应当继续承担物业管理服务费用。”8、对于售买或赠送的私家花园如何收取管理费？答：管理费的计收是按购房合同约定的建筑面积计算，对于赠送的私家花园，将根据双方签署的合同约定（最终以房产证标示之建筑面积计算）。私家花园不另外计收管理费，但如果业主要求物业公司对其花园提供服务的，将按有偿服务形式另外收费。9、房屋的免费保修年限？答：详见住宅质量保证书的内容。二、配套设施设备1、室内有哪些配套设施？答：1）配套：水表、电表、天燃气表、强电箱、弱电箱、电话接口、宽带接口、光纤到户。2）智能系统：可视对讲、紧急按钮、燃气感应器、家庭安全报警2、如何申请开通可视对讲？是否收取开通费？保修期限？答：业主在装修验收合格之后，向管理处提出开通申请，由管理处负责登记、预约上门免费开通，保修期限为一年。3、 如何开通天燃气？怎样收费？燃气表的使用年限？答：由于天燃气直接由东莞市新奥燃气公司提供各项服务，故各项服务工作开直接致电燃气热线：95158咨询、办理业务。4、 如何开通水电？水电表的保质年限？入住后水电表坏了更换是否收费？答：1）开通水：业主收楼后可以亲临或致电客户服务中心办理开通手续。开通电：小区业主申请用电均需到供电公司窗口申请（为了方便客户，客户服务中心即可办理代收资料报送工作），业主携带的资料包括身份证原件及复印件、产权证明文件（购房合同书、房产证或物业公司证明）及提供农村商业银行（农村信用社）、工商银行或建设银行卡（储蓄卡）、开户人身份证原件及复印件，供电公司收到申请后三个工作日内将派人前来安装电表，不去申请则不予安装。2）水电表的保质年限为1年。3）入住后水电表坏了在保修期内免费更换，在保修期外收费更换或业主自行购买更换。5、电话、宽带、有线电视如何开通？答：电话、宽带、有线电视由业主自行申报开通。6、 水、电、天然气起止码如何起计？答：交房时物业公司、开发商、业主三方到屋内对房屋及各类设施、设备进行验收时会当面抄录水、电、燃气的起码，并交业主签字认可。7、 小区内提供哪些娱乐设施和场所？答：为给小区业主提供舒适、舒心、健康的生活环境，配套有游泳池、棋牌室、咖啡厅、儿童游乐场、等。三、管理服务1、物业管理提供哪些服务？答：1）工程管理：主要是对物业及配套设备、设施的管理（包括供水、供电、供气、通讯、照明、排水、排污、排气以及其他公用休闲设施等）的维修、养护、管理，确保这些设备设施处于良好的运行状态。 2）秩序维护：通过门卫、巡逻、电视监控等为防盗、放破坏、防意外灾害事故以及防止其他违法行为而开展的一系列秩序维护工作，从而排除各种干扰，解除用户的后顾之忧。协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序、进行安全防范。3）消防安全：物业管理企业的每一个员工都成为义务消防员。通过贯彻“预防为主，防消结合”原则，认真做好消防日常管理、消防设备管理、消防演习和防火知识宣传及火警应急处理等，达到预防火灾发生、对火灾隐患进行整改、最大限度地减少损失、确保业主和住户的安全为目的。4）环境卫生：保洁员定时收集和清运垃圾废物，经常打扫卫生、清洗地面等，确保物业区域内的公共地方和公用设施卫生、整洁。5）园艺绿化：主要包括道路绿化、公共地方绿化、公共设施绿化等，通过对花草树木的设计、培植与养护，为住户提供清新怡人、树绿花香的生活环境。6）车辆管理：统一物业区域的车辆停放，保持辖区内的道路、过道等通畅，确保用户车辆安全、避免损坏。7）社区文化建设：定期举办社区文化活动主要是为了小区业主的文化生活，加强业主与公司、业主与业主之间的联络、营造和谐、健康的社区氛围。往后的管理工作容易取得业主对管理工作的理解和支持。同时亦可巩固光大地产的品牌形象，为以后开发打下坚实基础。8）其他服务：物业装饰、装修的管理服务；物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案的保管。四、业主收楼答疑？1、谁是真正的业主？业主和住户的区别在哪里？答：物业管理条例第六条明确指出，房屋的所有权人为业主。即只有拥有物业的所有权的人（房屋的产权拥有者）才是真正的业主，而租户包括业主的亲友均不能称为业主。住户是指该房的居住人或使用人称为住户，住户对房屋只有居住权，无权售卖。2、如何办理收楼手续？需携带什么资料？答：业主至收到物业交付使用通知书起，以收楼通知书上的收楼时间为准，携带业主身份证原件及复件、两张一寸彩色照片、收楼通知书到物业客户中心办理收楼手续。3、如果业主本人没有时间，可否委托家人收楼？需怎样办理？答：以购房合同登记的名字为准，若业主本人没有时间安排收楼而委托家人或别人时，按照相关法律规定需出示业主委托书（或委托公证书）、委托人身份证原件及复印件、受委托人身份证原件及复印件、收楼通知书及业主一寸彩照两张即可办理收楼手续。4、业主名有几个的，是否只需其中一位亲临办理即可？答：若商品房买卖合同里有注明几个业主名的，其中一个业主来办理收楼手续的也可以。5、能否出示“五证二书”，能不能复印一份带走？答：所谓“五证”是指：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房销售许可证；东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书。“二书”是指：住宅质量保证书、住宅使用说明书“五证”不可以带走，“二书”可以带走。6、管理处的上班时间是多少，电话？下班后还可以收楼吗？答：管理处工作时间：1）客户服务中心电话：22883390、22883391 ； 上班时间：早上8：00-21：00 下班后电话将转线至监控中心。2）监控中心服务电话：22883390、22883391 （21：00-凌晨8：00）为业主提供24小时服务。3）若因业主工作繁忙白天没有时间来收楼，要求下班后来收楼的，需提前进行预约，管理处将安排相关工作人员进行加班等候业主前来收楼，为确保业主收楼流程畅通有效，建议业主最好按管理处的上班时间来办理相关手续。7、房屋的建筑面积和套内面积以什么为标准？如何得出？答：最终以房产管理部门测绘的测量为准，按房屋买卖（预售）合同中约定处理。8、如果实际面积与购房合同所登记的销售面积有偏差如何处理？答：对此问题，房地产公司始终依照政府有关管理规定及预售契约的有关约定，按照广东省商品房买卖合同细则执行；商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积为准；产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差、下同），双方可按以下原则处理：1）差异值为+0.6%以内(含本数)的,买卖双方不作任何补偿；2）差异值为+0.6%以上（不含本数）至+3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3）差异值超过+3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。面积差异百分比= 产权登记面积合同约定计价面积 X100合同约定计价面积最终以测绘的测量为准，按房屋买卖（预售）合同中约定处理9、房屋这么多的质量问题（如：空鼓、裂缝）是否可以不交管理费？答：不可以。开发遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆。业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位通过协商或诉讼解决纠纷。房屋质量问题是由开发商造成的，不属于物业管理公司负责的范畴，因物业管理与房屋买卖是两种不同的独立的法律关系，物业管理公司与开发商是两个不同的企业法人，业户一般不应该因开发商的问题而拒绝交付物业管理费。业户只要实际接收了物业，在拥有该物业的过程中已享受了服务，就有缴交管理费的义务，对于房屋质量缺陷，业户可另行与开发商协商维修。10、因室内遗、漏工程问题可否因此不收楼？答：任何一件产品的设计者和生产者都将力求完美，我们每一套房子也一样，在交房前已通过政府相关部门的检查、验收，对部分业主在收楼中发现室内遗、漏工程以及入住后出现的工程和设备设施（国家相关法律保修期内）问题，已要求相关施工单位成立维修小组处理。同时业主也可将上述问题汇总在客户收楼书中，开发公司将按照国家规定的保修期进行保修。11、收楼后房屋的质量问题如何维修？答：对于业主收楼时所发现的房屋工程质量问题，管理处将进行记录在案，并要求相关施工单位或成立维修小组按保修期进行保修处理。12、地面/内墙面为什么有裂纹？答：建筑材料的热胀冷缩、粉刷层与墙体两种材料粘合不好产生裂纹。这种小裂纹不会影响入住、使用、装修。业主在装修时可以解决。13、保修期以及因其他原因未约定时间收楼，物管费如何计算？答：以交房约定的房屋交付使用日期起算或者提前收房的时间为准。14、室内为什么不敷设线路？答：购房合同中约定为毛坯房，室内管线的敷设由业主装修自行负责。15、如何办理出入智能卡（如：业主、住户证）？需要什么资料？一户可免费办理几张智能卡？答：按照东莞市物价局、东莞市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则的通知（东价201052号）中第二十一条规定：物业小区实行出入证管理的，应当为业主免费提供每户不少于3张出入证（其中有车位的不少于1张车辆出入卡），业主申请多配置或因遗失、损坏等需要重新办证的，物业服务企业可按制作成本收取工本费；景湖时代城业主需办证智能出入证的，需携带本人身份证（户口本、驾驶证、台湾同胞证、港澳证）有效证件原件或复印件、一寸彩照两张到客户服务中心办理办证手续，办理住户证件时必须同业主本人确认同意后方可办理。16、为什么业主登记时要张贴照片答：为了我们全体工作人员能够更快的认识和熟悉业主。17、可否不填写业主家庭情况登记表？答：希望各位业主能够配合我们的工作尽量详细填写，特别是常住人口的情况、业主联系电话包括紧急联系电话，目的就是为了更好的服务业主，了解业主，出现紧急情况及时通知业主，社区活动等紧急通知也能够以最快速度传递给业主。18、门禁IC卡如何使用？如不慎丢失怎么办？损坏怎么办？操作权限如何？答：门禁IC卡是业主进出小区的通行证和电子钥匙，严禁转借，请勿污损、扭转、接近磁体或强磁区域，请注意保管。若遗失IC卡须尽快向管理处挂失，物业管理员会及时取消该卡的功能。IC卡若损坏或无法使用，需另行补办，交纳押金20元/张，损失或遗失押金不退，IC卡仅供本单元业主使用，不通用，各单元的业主职能用作进入自住单元，不能进出其他单元。有车业主在交纳停车费后可以和车场管理系统通用。19、小区的详细地址？邮编多少？答：东莞市常平镇环城路袁山贝路段誉景名居 52356020、学生就读问题如何解决？有哪些分配学校？是否有学生接送服务？答：3）本小区不提供学生接送服务，可以协助联系其他业主们由业主自行组织学生接送服务。21、申请办理房产证如何办理？答：以律师的答复为准。五、装修服务答疑1、业主能否自建装修？答：根据住宅室内装饰装修管理办法中规定，住宅室内装饰装修需具有相应资质等级的设计单位和公司提供设计方案和图纸、营业执照等，由所在的物业服务管理企业批复同意施工后方可进行室内装修，若业主要求自行室内装饰装修的，由业主自行承担相关的一切责任。2、装修申请如何办理，需要什么资料？一定要业主本人亲临吗？答：业主提供：业主本人身份证或复印件、装修申请书、装修平面图及装修材料说明，并签订装修承诺书；若受业主委托的需提供：业主本人身份证原件及复印件、业主委托书、受委托人身份证原件及复印件、装修申请书、装修平面图及装修材料说明，并代签订装修承诺书。装修单位提供：1）营业执照副本及资质证书复印件（需加盖红色公章）、法人代表委托书（加盖红色公章）；2）施工人员身份证（或暂住证）、电工证（IC卡式）复印件；3）施工图纸（包括：平面图、墙体改动图、电路图、给排水布置图、电路系统图、用电负荷表、天花图、防水施工方案，比例1：100）4）装修施工人员相片2张/人；5）家居装修合同复印件。3、装修审批需多少时间？答：管理处自收到合格完整的装修申请书、图纸等资料起三个工作日内进行批复。4、装修手续如何办理？答：最终以管理处经理批复为准，由物业客服中心客服助理负责通知业主或装修负责人携带资金到客服前台办理装修入场手续，待业主或装修负责人亲临客服中心后，由客服助理负责填写装修施工许可证及装修施工人员出入证，然后再让业主或装修负责人到财务交纳装修保证金（3000元）和装修垃圾清运费（建筑面积4元/），方可办理装修入场。5、装修时为何要交保证金和垃圾费，以何为依据？答：根据转发省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知东价200720号“七、业主对其物业进行室内装修的，物业管理企业可按如下规定收取相关装修管理费用：1）、装修垃圾清运费。装修产生的垃圾（余泥）由业主或使用人自行处理的，物业管理企业不得收费；委托物业管理企业处理的，清运费用由业主与物业管理企业根据装修的具体情况，按房屋建筑面积不超过4元/平方米的标准协商确定。2）、证件工本费。物业管理企业对装修工人出入实行持证管理的，如证件回收后能多次使用，可按不超过30元/证的标准收取押金，证件完好退回的应如数退回押金；如证件回收后不能再次使用的，可收取不超过5元/证的工本费。3）、装修保证金（押金）。在业主或非业主房屋使用人进行房屋装修时，物业管理企业可向业主或非业主房屋使用人、装修承建单位收取装修保证金（押金）。装修保证金（押金）标准由物业管理企业与业主或非业主房屋使用人、装修承建单位在装修协议中约定，但住宅物业的装修保证金标准不得超过8000元。装修保证金（押金）用于装修对物业公共部位损坏的修复。装修未对公共部位造成损坏的，物业管理企业应在装修验收合格后3个月内退还装修保证金（押金）。物业管理企业与业主或非业主房屋使用人、装修承建单位计算装修损坏赔付标准时，应出示修复的工（料）价单。4）、除上述费用外，物业管理企业不得强制收取与装修管理相关的其他任何费用。6、装修垃圾费可不可以不交，由自行清理？答：若业主不愿交纳装修垃圾清运费的，由业主自行清理装修垃圾，并用麻布袋装好再安排装修搬运工直接搬运上车，需注意的是业主自行清理装修垃圾的，不可将自家的装修垃圾堆放在公共、公用或指定的装修垃圾堆放点进行存放。7、装修时一定要做防白蚁吗？可不可以自己做？答：因为装修中大量使用木档、木地板、护墙板凳各种木制品，为白蚁的栖息和繁殖提供了广阔和丰富的食物来源，而气候变暖和白蚁生活学性的变化，使白蚁对环境的适应能力大大增强，致使各类房屋装修后的白蚁危害频频发生。1） 根据城市房屋白蚁防治管理规定（中华人民共和国建设部令第130号）第二条 本规定适用于白蚁危害地区城市房屋的白蚁防治管理。本规定所称的城市房屋白蚁防治管理，是指对新建、改建、扩建、装饰装修等房屋的白蚁预防和对原有房屋的白蚁检查与灭治的管理。凡白蚁危害地区的新建、改建、扩建、装饰装修的房屋必须实施白蚁预防处理。第十四条原有房屋和超过白蚁预防包治期限的房屋发生蚁害的，房屋所有人、使用人或者房屋管理单位应当委托白蚁防治单位进行灭治。房屋所有人、使用人以及房屋管理单位应当配合白蚁防治单位进行白蚁的检查和灭治工作。第二十条 房屋所有人、使用人或者房屋管理单位违反本规定第十四条规定的，房屋所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门，可以对责任人处以1000元的罚款。2）根据东莞市房屋白蚁防治管理办法第二条 本办法适用于本市行政区域内房屋的白蚁防治管理。本办法所称的房屋白蚁防治管理，是指对新建、改建、扩建、装饰装修等房屋的白蚁预防和对原有房屋的白蚁检查与灭治的管理。第九条 新建、扩建、改建、装饰装修的房屋，必须实施白蚁预防处理，建设单位应将白蚁预防工程列入基建项目内容，并将白蚁预防费用列入工程概预算。第十五条 原有房屋和超过白蚁预防包治期限的房屋发生蚁害的，房屋所有人、使用人或者房屋管理单位应当委托具有白蚁防治资质的单位进行灭治。房屋所有人、使用人以及房屋管理单位应当配合白蚁防治单位进行白蚁的检查和灭治工作。第二十二条 房屋所有人、使用人或者房屋管理单位违反本办法第十五条规定的，市房产行政主管部门可以对责任人处以1000元以上1万元以下的罚款。根据上述相关法律法规的规定，在房屋装修时，请专业的防治机构进行白蚁预防处理。8、装修保证金和工卡押金何是可以退还？答：业主室内装修完毕时，须向管理处提出房屋室内装修竣工验收，以验收合格即日起5天内可退还装修施工人员出入证押金，90个工作日之内方可退还装修保证金。9、正常装修施工时间是多少？可以加班施工吗？答：按照誉景名居的装修管理规定装修施工时间为：1）平日（周一至周五）上午8：3012：00，下午14：0018：00，若有大噪音施工的上午需推迟开工时间至9：00；2）双休日及节假日不允许有大噪音施工，若赶工在无噪音施工的前提下，需到客服中心办理申请加班手续，且上午施工时间为9：00。3）按照市建委、市规委、市国土房管局关于加强新建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干规定(试行)每日12时至14时，18时至次日8时，不得从事敲、凿、刨、钻等产生噪声的装饰装修活动。10、如何办理装修加班申请？答：需由业主本人或装修负责人携带业主证或装修负责人工卡到客服中心办理，且须提前一天申请办理装修加班手续，方可进行加班装修，且属于无声操作尚可。若业主或装修负责人未经申请直接加班装修且有噪音影响它人引起投诉的，管理处将给予劝告，若屡次劝告不改且不补办手续者，管理处将进行停水停电处理，并将装修施工人员逐出小区。11、装修施工期间的物品放行如何办理及确认？答：装修施工期间的物品材料放行：需业主本人或装修负责人亲临客服中心办理，若业主本人没时间或不在现场的，客服中心将去电同业主本人确认装修材料及物品的放行，在确认无误的情况下客服中心方可开据物品放行条给予放行；若未经业主同意或联系不上业主本人的，禁止放行任何物品及材料；装修施工期间工具的放行：需由装修负责人携带证件亲临客服中心办理。12、装修期间何种情况为违规？答：1）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；4）损坏房屋原有节能设施。降低节能效果；5）未经批准，不得搭建建筑物、构建物；改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗；拆改供暖管道和设施；拆改燃气管道和设施。13、装修现场有疑问的需找哪一位咨询和处理？答：业主在进行房屋装修时如有不明之处或疑问欢迎来电咨询客户服务中心，客户服务中心将进行逐一回答或派请负责区域的物管员或水电工到现场进行解答及处理。14、装修入场手续如何办理？有无具体要求？答：业主或装修负责人到客服中心办理装修施工许可证、装修施工人员出入证，并交纳相关的费用之后，进行装修进场，但进场装修前需进行水电交接，并安装漏电开关等。15、客户装修不登记备案是否不予以放行？答：1）根据住宅室内装饰装修管理办法第三章第十三条：装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业申报登记。2）从冶安角度，管理处有义务对进出的人员做好登记手续。16、装修材料如何进出？车辆限高多少？答：由于地库限高21米，为了维护好地库停车场的环境卫生和秩序维护工作，故所有装修材料送装修通道停放于路边后用手推车转运进入地库。17、装修垃圾的堆放点在何处？答：住宅室内装饰装修所形成的各种废弃物，应当按照物业管理企业指定的位置、方式和时间进行堆放和清运。严禁从楼上向地面或者垃圾道、下水道抛弃废弃物。景湖时代城一期的装修垃圾的堆放点统一暂定在3号楼2单元的负一层地库（靠负一层电梯厅出入口的侧旁）18、如何办理装修延期？延期时间是多少？答：由业主本人或装修负责人携带过期的装修施工许可证原件及装修施工人员出入证到客服中心办理装修延期手续，需交纳装修施工人员出入证延期工本费10元/个；延期时间为：延期最长不超过两个月。19、当装修完毕时，如何办理装修验收手续？答：1）房屋装修完毕后应及时通知管理处进行验收，并领取装修竣工验收申请表，由业主、装修负责人、物管员、工程维修部进行现场验收；房屋验收应由业主本人或其委托人与我方、装修商三方到场验收，我方会站在业主立场尽量为业主查找问题，但我司无权代业主验收。2）验收时出现有违章项目，如损坏结构，加封阳台，破坏外墙，安装防盗网，晒衣架安装不合规定，安装空调不按规定，卫生间、厨房出现渗、漏、堵等，责令整改，拒不整改者，管理处不予验收，并按有关规定上报主管部门依法解决。20、是否配有装修钥匙？答：房屋交楼时已移交入户门钥匙，没有配有装修钥匙，业主可以自行配装修钥匙（自装的防盗门配有装修钥匙）21、装修期间临时工人如何办理出入手续，可否不用办理装修人员出入证？答：对于装修期间的临时施工人员，只需出入施工一两天者，可携带本人身份证由装修负责人到客服中心免费开据临时施工人员放行条，无须办理装修施工人员出入证和缴费，但如若有安全类的事故发生将由业主或装修负责人自行负责。22、装修时的防水试验是否要通知管理处验收？答：对厨房、洗手间、烟道等部位施工时应注意防水处理。如因施工原因破坏防水层造成楼板渗漏水，由装修单位负责修复并承担一切费用。管理处会站在业主立场尽量为业主查找问题，但我司无权代业主验收。23、因个人爱好和节能，公共部位、天面能否安装卫星接收装置、太阳能热水器等？答：除非合同另有约定，房屋的公共顶层的所有权、使用权属于本栋楼的全体业主，因房屋的顶层有隔热层、消防设施、避雷设施等，所以不允许安装。复式露台虽属私有部位，但安装卫星接收装置需申请经有关部门同意后方可安装，其经后所造成的一切事故或责任均由使用人承担。如：安装不牢固脱落伤人等。因为安装太阳能热水器会破坏楼宇外立面的美观度，其次会导致屋顶保温层破裂，使屋顶渗水，再则要考虑避雷安全，所以不同意安装太阳能热水器。24、为了防盗，能不能将阳台和窗户安装防盗网？答：根据东莞市建筑立面管理暂行办法第十条规定：所有建筑物不得外设防盗网；需要内设防盗网的，阳台防盗网不得超出建筑物外边线，门窗防盗网应设在玻璃线以内，且应采用坚固、耐用、防锈材料，保证外型美观，并在防盗网上设置符合消防使用的安全门；要统一施工，工程竣工时与主体建筑一并验收交付使用。况且，加装防盗网、遮阳棚将会影响房屋的外观统一，也不符合消防安全的管理。25、不给安装防盗网，家里被盗是不是由物业管理来负责承担？答：物业管理只是就物业对公共区域进行安全防护，并未与业主签定保管合同，所以：、保安不等于保管员，物业管理公司也不等于保险公司；、偷盗是社会性质的问题，应由国家、保安、业主自己共同防护；、保安的职责是配合公安机关发现问题，及时上报，保护现场，提供证据；、物业管理公司有义务协助报案、取证、向保险公司索赔。26、入户门可不可以安装防盗门？答：为了对房屋外观统一管理，让业主的物业增值、保值，也为了考虑业主自身和财产的安全，业主各户可以安装防盗门，但必须按照物业管理所规定的统一尺寸和颜色。27、我家要将书房改为厨房怎么申请？答：按照住宅室内装饰装修管理办法第五条规定：不可将没有防水要求的房间改为卫生间、厨房等，所以不能进行更改。28、室内房间飘窗护栏能不能拆除？答：室内房间的飘窗护栏是考虑业主的自身安全而安装的，建议业主不要拆除；若业主强烈要求拆除的，需签署一份有关的承诺书，因拆除飘窗护栏而造成的安全事故由业主自行承担。29、可否改变住房用途？比如办公用？答：住房不能作办公用，因为物业管理条列明确规定不得改变房屋使用用途，物权法第77条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。30、空中花园能否封闭起来？有何具体要求？答：空中花园不可以封闭，空中花园只可以种植简单的小植物装饰，不可以搭建、修建任何构建物。31、能不能安装雨蓬？答：根据东莞市建筑立面管理暂行办法第十四条规定：建筑物的屋面和裙楼的平台上不准安装铁罩等构架，不得擅自搭建任何建（构）筑物。加装遮雨（阳）棚将会影响房屋的外观统一，故本小区不允许安装雨蓬。32、装修时破坏电梯或公共设施或自家烟道管怎么办？答：1）电梯是业主的共有共用财产，装修施工运送材料而破坏电梯的，需照价赔偿；2）排烟管道是属于公共所用，装修施工时破坏烟管道必须自行进行恢复、修缮。33、装修时用料及新建墙体的用质要求？答：1）装修材料须尽量采用防火材料、环保材料；2）凡经改动的墙体、加建墙，必须使用轻质材料；3）装修用沙、石、砖等装饰材料袋装后方可进入物业单位；4）若装修材料在搬运过程中损坏公共设施，装修单位需在指定时间内修复，同时需承担一定数额违约金；5）装修材料运载时间为上午9：0011：00，下午15：0017：00，其它时间不得进入。34、安装空调有何要求？是用铁架还是不锈纲架？答：空调机应按管理处统一规划的位置安装，不得破坏楼宇结构，穿坏墙体，并注意以下事项：1）多层或高层住户如安装冷气机请利用特备的冷气机位，任何住户在考虑、安装冷气机时，先向物业服务中心提出申请，须按照物业服务中心指定的统一位置安装，即冷气机室外机须安装于物业服务中心指定的外墙空调位内。2）各冷气机预留位置设有引水管孔，冷气机冷凝水管必须接到引水管孔中，避免对其他单元造成不便或影响。如有需要，冷气机冷凝水管亦可室内走管，引致室内排水管位置排放。3）安装空调需重新开孔的请先通知物业服务中心；在开孔过程中，如遇有钢筋，请离开重钻， 并做好安全防护。4）冷气机室外机不得安装楼宇公共外墙位置。如因特殊情况需将冷气机室外机悬空安装于阳台的，须安装于物业服务中心指定的阳台栏杆扶手以内位置。冷气机室外机的承托架、膨胀螺栓必须使用不锈钢材料，以免生锈影响外墙外观；5）在外墙敷设的空调铜管，须套PVC胶管，弯接处加装弯头且PVC胶管需贴在墙面并喷上与外墙一样颜色的油漆。35、外墙砖的材料管理处是否有，怎样收费？答：外墙砖的材料管理处有货提供，具体收费按照财务处提供的价格表为准。六、入住答疑1、每个月何时出缴费单，缴费单出来后是发放到业主家还是信箱？答：业主入住后，管理处财务处将在每月15号前出缴费通知单，客户服务中心将缴费通知单派发到每一户业主的信报箱内，也就是业主可以在每月15-20号亲临管理处财务进行缴费，上月的费用当月缴清。2、银行划账需要办理什么手续和资料？哪家银行？答：（1）本小区的银行划账是东莞市农村信用社。（2）银行划账需要办理手续和资料有：业主携带本人身份证、银行活期存折本、购房合同前来管理处财务室签订扣帐划款授权委托书。3、小区有没有定期消杀？答：小区委托专业消杀公司进行每周一次的定期消杀工作，特殊情况（如节日前）另外安排消杀工作。4、小区的景观水池多久清洗一次？答：小区的景观水池每月清洗一次，平时利用消毒剂、打捞树叶垃圾等进行维护工作。5、小区是不是每层公共的楼道都配放一个垃圾桶？答：为了维护和保持楼道的居住环境，避免楼道的异味污染，故小区的每层公共的楼道不配放垃圾桶，统一在每单元的一层大堂外门口位置、负一层电梯厅出口位置各配置一个垃圾桶集中收集、处理垃圾。6、小区的每栋公共楼道清洁是怎样安排的，一天几次？答：小区的每栋公共楼道清洁一般情况是上午进行拖地清洁工作、下午进行抹擦清洁工作。7、每天清早保洁员何时收运生活垃圾，会不会同业主的上班时间相冲突（电梯）？答：为了避免与业主的上班时间相冲突（电梯），每天清早保洁员控制在8:30以后收运生活垃圾。8、我家住的楼层高，如果没电，电梯停运了怎么办？答：本小区的电梯在停电的情况下设立却换发电机进行发电工作，保证电梯的正常运行。9、阳台可不可以放置花盆类的物品？答：为了避免受刮风、台风天气等高空坠物的意外事故发生，特提醒业户不要在阳台放置花盆类或其他的物品。10、小区可以养宠物的吗？为何有这么多的小狗到乱窜，如果咬到小朋友怎么办？答：目前国家政策未有明文规定不能饲养宠物，但对饲养宠物有相对的约束如：（1） 禁止养大型犬和烈性犬，小型宠物犬必须办理养犬证及检疫证，必须拴养或圈养，遛狗时应专人看护。（2） 饲养小型犬，应遵守社会公德及小区管理规定，外出遛狗必须有人陪护并随手清理犬类的大小便，外出时间较长时，须妥善安置。（3） 狗咬人或吓人的情况，养狗的主人应主动向受害者道歉，积极协助打狂犬疫苗及随后诊治，协商给受害者以适当的补偿，并承担由此带来的一切责任。11、楼上总高空抛物怎么办？答：根据东莞市城市市容和环境卫生管理规定内容规定：乱倒生活废弃物的，从高空、建（构）筑物向外掷物、泼水的，随意抛弃死禽畜的，按每次（头）处以元以上元以下的罚款。高空抛物造成人身伤害的，视情节轻重，依法追究责任；高空抛物导致他人伤害，如不能举证当事人赔偿，则损失赔偿由整栋业主共同承担。12、邻居家太吵了，影响我家休息怎么协调？答：若有邻居影响您的正常作息，请致电客户服务中心，我们会安排工作人员上门与对方进行协调工作。13、业主不住本小区，准备出租，为了方便是不是可以将钥匙托管在管理处？答：业主欲出租房屋的，可以到管理处办理钥匙托管手续：1）业主需提供身份证或业主证并带上需托管的钥匙，签署托管钥匙委托书和托管钥匙登记表，物业客服中心将给托管钥匙委托书的红联单据给业主做为邻取或回收钥匙的凭证。2）业主回收钥匙时必须亲自携带托管钥匙委托书红联到客服中心邻取钥匙，并在回收栏签署名字；3）物业客服中心只承担保管钥匙责任，不承担业主家财产及家居安全，若有房地产中介借用钥匙看房，需由业主本人来电知会和确定，并按规定的借用时间内退还。若限时不还者，管理处将按看房规定对房地产中介进行处罚，或业主来电告知原由。14、如何办理出租手续？答：业主的房屋出租需业主主动带领租户一起携带资料到客服中心办理出租手续：业主提供：业主身份证或业主证，抄表结算至当天的费用，并签署业主委托书；租户提供：租户本人身份证、租赁合同、两张一寸彩照，并签署租户承诺书，办理智能出入证。15、如何租户不及时交纳相关费用和租金该怎么处理？答：租户应按签订的租赁合同中约定，定时缴纳物业相关的费用和房屋租金，若租户不及时或屡催不缴，主业可以按合同的约定收取相应的违约金，也可以委托管理处进行停水停电甚至按合同的约定回收该房屋。16、租户潜逃，所欠的相关费用由谁来支付？答：根据东莞市物价局、东莞市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则的通知（东价201052号中第十七条规定：业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。所以若租户所欠费用由业主来支付。17、业主或租户的物品放行怎样申请？答：1）业主的物品放行：需业主携带本人的身份证或业主证到客服中心开据物品放行条即可；2）住户/保姆的物品放行：需由业主本人带领或致电物业客服中心确认后，方可开据物品放行条；3）租户的物品放行：若租户退租放行物品的，需抄表结清管理处的相关费用，并已取得业主同意放行的，客服中心已同业主本人确认无误后方可开据物品放行条放行，由护卫服务部跟进。18、管理处有没有每个月向租户催缴费用？答：根据东莞市物价局、东莞市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则的通知（东价201052号中第十七条规定：业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业管理服务费按月收取，各业主需在每月缴交当月物业服务费。每月10号前管理处财务会向业主信报箱派发费用清单，业主可直接前往物业服务中心财务交纳，现金缴付为每月 30 号前，银行转账为每月 15 号前。对逾期未缴者，物业管理公司有权按日息3收取违约金及催缴手续费用，甚至可代表全体业主采取有效的手段和适当的法律行动进行追缴，追缴所产生的费用由该欠费业主承担。业主与租户在出租房屋约定好交纳物业服务费用，管理处每月派发费用清单通过信报箱或上门进行派发，催缴单会通过信报箱或上门、致电、邮递等进行催缴工作，派单和催缴工作我们管理处按相关规定直接向业主进行。19、小区多久组织一次社区活动？答：小区从2011年起定期组织开展社区活动，一年不少于4次。20、我家的水压不稳定怎么处理？答：水压不稳定有多种原因，需安排工程维修部人员到现场查看才能确定处理的方案。21、墙体渗水、裂缝怎么处理？答：产生此质量问题的原因有很多，需安排物管员前往该单元查看现场，待查找出原因后再进行逐步跟进和处理，若房屋质量问题在保期内的，管理处应联系建设单位进行保修处理。22、楼上卫生间渗水下来怎么处理？答：根据城市异产毗连房屋管理规定，若因一方使用原因而侵害他方权益的，应停止侵害，并赔偿由此而造成的损失。所以楼上卫生间装修时因防水未处理好而导致渗水到楼下影响他人生活的，楼上有责任负责修缮，并赔偿楼下造成的损失。23、如果业主无人在家，发生紧急情况（如：爆水管、火灾）怎么办？答：当业主无人在家却出现爆水管时，管理处将第一时间安排关闭水闸，阻止水继续漫流，然后由客服中心致电通知业主及家人及时回家处理；如遇火灾的情况，由于业主不在家门已被上锁，在无法进入的情况下只能报火警，并及时通知业主及家人回家处理，所以业主必须要在管理处登记至少一个有效的手机号码，以便紧急时联系。24、如何办理房产转移手续？答：1）原产权人办理手续流程:a、 原产权人提供本人身份证、业主证以及原收楼资料。b、客户助理确认原产权人身份，安排电工抄表。c、收费员收取原产权人相关费用。d、客户助理收回业主证及原收楼资料。e、客户助理办理原产权人的物料放行事项。2) 现产权人办理手续流程：a、现产权人提供本人身份证、一寸照片1张、房产证原件及房产交易公告书。b、客户助理审核资料，与现产权人办理入伙手续.c、客户助理为现产权人办理业主证。25、新业主未办更名手续可以对该房屋进行装修吗？答：新业主在未办理房屋房产转移时，不能直接对该房屋进行装修，需取得原产权人的同意并出示原产权人的委托书时方可进行装修。26、新业主未办更名手续可以直接进行出租或转卖行为吗？答：新业主未办理房屋房产转移或未取得房产证时，不可直接对该房屋进行出租或转卖，因为该房屋的产权还不属于新业主，在新业主取得房产证并办理房产转移后才能有出租或转售的权力。27、如果旧业主无法联系上或发生死亡的，房产转移该如何办理？答：若经调查旧业主确实已死亡的，新业主可出示购房合同或房产证及身份证可直接到客服部办理过户更名手续。28、空置房是否要交物业管理费？答：产权人长期不住的房屋或开发商未售出的空置房，均应交纳物业管理费。理由如下：物业管理公司提供的服务是一种公共性服务，即公共区域的保洁、保安、绿化、房屋及小区公共设施的维护、小区日常管理等。这种公共性服务具有非排他性和非竞争性的特点，即一个小区不会因为某一个人或几个人不在此居住，管理成本就会减少。29、房子没住物业管理费要不要交？答：既然房屋已经交付，无论业主是否实际居住，有关的物业管理费也理应交纳，因为无论业主是否实际居住，物业公司有许多物业服务均已提供如保安、保洁等。30、不交纳物业管理费用的承担什么法律责任？答：业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。