最新艾尚城市酒店投资及管理计划书.doc

酒店项目投资及管理计划书 Hotel investment and management Project Plan 项目名称 中文 艾尚 连锁 城市酒店 暂定名 英文 ASION CHAIN CITY HOTEL 项目单位 中文 艾尚 香港 酒店投资管理有限公司 拟注册公司 英文 ASION HONG KONG CITY H OTEL INVESTMENT MANAGEMENT CO LTD 地 址 香港 贵州省贵阳市花香村花香上海成 B 座 2005 室 电话 传真 香港 贵阳 0851 5940840 电子邮件 asionht 联 系 人 马 宇 MOBILE 13809458833 13765815252 前 言 本项目投建及运营基于以下假设 未来不会出现对旅游市场整体信心构成重大影响的政治事件 不可逆转的经济衰退及 政策性变化发生 重要的基础设施如饮用水 污水处理 电力设施等继续以稳定及可靠的水平提供 以 维持最终使用者的满意水平 贵州旅游业能保持目前高速发展的势头 有稳定的国内外客源市场支撑 来往贵阳的交通系统将继续保持并获得持续改善 以实现旅游交通往来便利要求 项目由酒店专业管理团队进行管理 项目的硬件设施品质能够达到最终使用者的期望 同时在硬件设施设备方面将制定充 足的周期性保养和翻新计划 1 摘要 1 1 项目公司 以下简称公司 是本项目计划书建议设立的公司 公司拟在香港注册 业务范围包括 酒店全资投建及管理 酒店控股管理 酒店顾问咨询 管理 酒店设计及装修等等 形成完整的链式管理及服务体系 公司将借鉴国内外先进的 行业运营管理经验 通过 对旗下 以下简称项目 品牌的成功运营和管理 实现管理水平 服务质量 经济效益均衡发展 使之成为独具魅力与个性的城市精品连锁酒店 City Boutique Chain Hotel 同时对市场 上符合公司发展战略规划的空置房产或运营不良的酒店实施租赁 并购 注资 托管等市 场运作方式 逐步实现品牌输出 管理输出 最终成长为区域性酒店连锁品牌 本项目计划书所指项目为公司取得贵阳市南明区营盘路营盘酒店 11 年的酒店经营管理 权 并对酒店进行整体功能布局改造 按不低于国家星级酒店评比标准并结合项目自身市 场定位 进行装修并配备相应设备 设施 通过经营住宿 餐饮及相关服务取得营业收入 并实现利润 1 2 市场营销 基于庞大的商务客源市场以及对此类市场普遍的价值需求了解 项目将定位于城市精 品商务酒店 以往来于贵阳进行商务活动的中高端商务客人为主要消费群体 1 3 运营与管理 项目将由艾尚 香港 酒店投资管理有限公司投资并进行管理 按照 中华人民共和 国国家旅游局旅游饭店星级的划分与评定标准 的相关要求进行必要的硬件设施配备 同 时注重具有项目特色的服务设施的创新与开发 在管理上 建立不低于四星级酒店要求的 管理体系 制定 员工手册 层级管理制度 质量控制制度 市场营销制度 物资采购制 度 工作岗位说明书 工作程序说明书等一系列管理制度并严格遵照执行 同时在运营中 不断进行完善使之更符合运营与管理需要 最终形成项目特有的管理体系 为实现连锁经 营奠定坚实的基础 2 项目运营分析 2 1 酒店盈利模式分析 酒店盈利模式取决于酒店市场经营策略的确定 一般而言 现代酒店盈利模式分为如 下五种 即 1 经营增长盈利模式 即从酒店经营增长上谋求利润增长 2 物业增值盈利模式 酒店投资商考虑的并不仅是酒店目前的价值和长期稳步的经营收益 而更多考虑的是酒店未来的升值潜力 3 资本营运盈利模式 资本营运的目的就是通过优化资本结构或者壮大资本实力来增强酒 店的竞争力 从而增强酒店的盈利能力 4 品牌创新盈利模式 品牌能够成为超越产品的新的竞争核心 品牌价值的提升能使酒店 无形资产快速升值 5 集团建设盈利模式 酒店通过集团化经营 扩大规模经济与实现规模经济效益 是酒店 盈利的主要模式之一 与单体酒店相比 营运成本的降低 网络建设市场推广 集约化经 营带来的效益 都会带来更多的投资收益 从以上盈利模式分析以及酒店行业发展趋势来看 纯功能性的单体酒店采取的经营增 长盈利模式将逐渐囿于行业不断的发展 其市场风险抗击能力将大大削弱 一旦市场销售 发生变化 将出现举步维艰的尴尬局面 兴起于 世博会 的昆明酒店业就是一个典型的 例子 因此 项目在今后的运营中不能仅仅采取单一的盈利模式 在不断完善 充盈自身 的同时 必须审时度势 将不同的盈利模式分阶段性进行有效组合 实现持续长效的发展 战略目标 2 2 贵阳市环境评估 2 2 1 区位优势 贵阳是西南地区的交通枢纽和通讯枢纽 具有独特的区位优势 川黔 湘黔 黔桂 贵昆四条铁路交汇于贵阳 上海至云南瑞丽 重庆至广 西北海两条国家高速公路干线穿越贵阳 与八条出境公 路形成放射状公路网络 拥有西南地区最大的铁路货运 编组站和年吞吐量 500 万人次的 4D 级贵阳机场 形成 了东西三横 南北三纵的立体交通网络 贵阳商贾云集 物畅其流 是西南各省通往沿海的咽喉要道 也是连接沿海和内陆的重要陆上交通枢纽和 物流结点 2 2 2 自然环境优势 贵 阳 位 于 贵 州 省 中 部 偏 北 东 京 106 27 107 03 北 纬 26 11 26 55 之 间 属 亚 热 带 湿 润 温 和 型 气 候 夏 无 酷 暑 冬 无 严 寒 阳 光 充 足 雨 水 充 沛 空 气 不 干 燥 四 季 无 风 沙 年 平 均 气 温 在 15 3 左 右 其 中 最 热 的 七 月 下 旬 平 均 气 温 为 24 最 冷 的 一 月 上 旬 平 均 气 温 是 4 6 是 一个适宜居住生活 休闲度假 观光旅游的城市 2 2 3 旅游资源优势 贵 阳 作 为 喀 斯 特 地 貌 发 育 典 型 地 区 拥 有 以 山 奇 水 秀 石 美 洞 异 为 特 点 的 喀 斯 特 自 然 景 观 和 人 文 旅 游 资 源 既 有 红 枫 湖 开 阳 峡 谷 生 态 公 园 等 以 山 水 林 洞 为 特 色 的 高 原 自 然 风 光 又 有 如 阳 明 洞 青 岩 古 镇 和 息 烽 集 中 营 旧 址 等 文 化 内 涵 极 为 丰 富 的 人 文 景 观 还 有 古 朴 浓 郁 多 姿 多 彩 的 少 数 民 族 风 情 以 及 夏 无 酷 暑 冬 无 严 寒 的 宜 人 气 候 作 为 公 园 省 贵 州 的 旅 游 服 务 中 心 贵 阳 四 周 分 布 着 省 内 的 12 个 国 家 级 风 景 名 胜 区 19 个 国 家 级 重 点 文 物 保 护 单 位 7 个 国 家 级 自 然 保 护 区 和 两 个 历 史 文 化 名 城 这 些 风 景 名 胜 区 距 贵 阳 空 间 距 离 大 多 在 200 公 里 范 围 内 随 着 交 通 条 件 的 不 断 改 善 海 内 外 游 客 从 贵 阳 出 发 游 览 这 些 景 区 将 越 来 越 方 便 全 市 现 有 国 家 级 风 景 名 胜 区 1 个 国 家 4A 级 旅 游 区 2 个 国 家 3A 级 旅 游 区 2 个 省 级 风 景 名 胜 区 8 个 国 家 级 重 点 文 物 保 护 单 位 1 个 省 级 历 史 文 化 名 镇 1 个 省 级 文 物 保 护 单 位 25 个 此 外 还 有 一 大 批 市 县 级 风 景 名 胜 区 和 奇 异 神 秘 的 民 俗 风 情 2 2 4 城市品牌优势 得益于得天独厚的自然 环境优势 贵阳已成为国内有名的避暑旅游城市 连续四届 在香港入选中国十大避暑旅游城市 三连冠排名第一而独获 中 国避暑之都 城市品牌形象美誉 并跻身 全球避暑旅游名城 2007 口碑金榜 第九名 在作 为避暑旅游城市研究评价的参考基准指标体系 贵阳指数 在京发布以后 国家最高气象学 术机构中国气象学会授予贵阳市 中国避暑之都 荣誉称号 多彩贵州 魅力贵阳 森林之 城 避暑之都 这十六个字构成了贵阳展现给海内外的具有个性特色 准确完整的城市形 象品牌 2 2 5 经济环境优势 根据贵阳市统计局显示 2009 年前三季度 贵阳市实现生产总值 636 16 亿元 按可比 价格计算 比上年同期增长 12 4 从产业上看 第一产业增加值 37 91 亿元 增长 8 8 第二产业增加值 283 59 亿元 增长 9 4 第三产业增加值 314 66 亿元 增长 15 9 良 好 的 生 态 环 境 适 宜 的 居 住 条 件 便 利 的 招 商 政 策 使 贵 阳 的 招 商 引 资 规 模 不 断 扩 大 引 进 企 业 质 量 越 来 越 好 目 前 美 国 沃 尔 玛 肯 德 基 微 软 日 本 京 瓷 法 国 达 能 家 乐 福 斯 奈 克 玛 拉 法 基 泰 国 正 大 集 团 中 国 中 化 集 团 等 世 界 500 强 以 及 青 岛 海 信 西 洋 肥 业 山 东 兖 矿 杭 州 娃 哈 哈 等 一 批 国 内 500 强 企 业 相 继 落 户 贵 阳 贵 阳 已 经 成 为 西 南 地 区 富 有 生 机 与 活 力 的 城 市 和 贵 州 经 济 腾 飞 火 车 头 2 3 贵阳市旅游业发展现状 近 年 来 随 着 多 彩 贵 州 贵 阳 避 暑 季 等 活 动 宣 传 力 度 的 加 大 贵 阳 中 国 避 暑 之 都 的 城 市 品 牌 效 应 凸 现 贵阳的生态环境优势正在转变为经济优势 旅 游 持 续 升 温 旅 游 经 济 运 行 呈 现 出 增 长 快 效 益 好 行 业 稳 的 发 展 态 势 据 统 计 2009 年前三季 度 贵阳市接待国内外旅游者 2526 02 万人次 同比增长 23 42 旅游总收入 234 05 亿元 同比增长 58 73 占全年任务的 83 31 2 4 贵阳饭店业现状 作为贵州省的政治 经济 文化中心 贵阳既是一个重要旅游城市 又是一个旅游的 中转站 不管到贵州的任何地方旅游 至少要在贵阳待一到两天 这就使得贵阳旅游星级 酒店供不应求 据统计资料显示 目前我省有 80 的星级酒店集中在 贵阳 每天可用于旅游接待的星级酒店床位数为 20000 张左右 但床 位数的增加仍与旅游人次增加比例不相适应 造成贵阳酒店床位数量 出现了供不应求的状态 据业内人士估算 到了旅游旺季 贵阳旅游 接待中高星级酒店床位数缺口将在 20 30 每天床位数的缺口是 5000 张左右 贵阳酒店业展现出的巨大发展潜力 使得市场资本纷纷看好贵阳的酒店市场 贵阳近 年来出现了前所未有的酒店投资热潮 国际国内酒店品牌纷纷进驻贵阳 如国际著名品牌 喜来登 希尔顿 凯宾斯基 国内经济型酒店品牌如家 7 天 格林豪泰等等 而一些植 根于本土 介于高星级酒店与经济型酒店之间 有一定地理优势 设施优势的酒店也如雨 后春笋纷纷涌现 至今仍未停止扩张步伐的 天豪 系列酒店就是其中一个最为典型的例 子 单枪匹马 者更是数不胜数 2 5 贵阳酒店市场客源分析 根据市场调研 贵阳市酒店市场客源基本上可分为三种类型 1 以喜来登 圣沣等五星级酒店以及华美达神奇酒店 丽豪 栢顿酒店等为代表的部分有 一定市场影响力 地理位置优越 设备设施齐全的四星级酒店 基本上以高端商务旅客 旅行团队 各大公司以及企业为主要客源 该类顾客对酒店档次 配套设施 服务质量有 极高的要求 对价格关注的程度相对较低 2 以 天豪系 和莫泰 168 如家 7 天等连锁经济型酒店为代表的酒店 它们以中端商 务客户 国内标准旅游团队及本地中小企业 公司为主要客源 此类顾客对酒店居住环境 服务质量有较高要求 同时对价格较为关注 3 市内各小酒店 小旅馆 行业招待所 其客户群体以中低端客户为主 此类顾客非常注 重价格实惠程度 要求酒店能提供基本的住宿条件 同时对安全性也比较看重 3 项目规划 3 1 项目位置 本项地处贵阳市南明区遵义路商业圈的营盘路 距贵阳火车站 贵阳第二客运站仅 3 分钟车程 8 分钟步程 距贵阳龙洞堡机场 15 分钟车程 项目周边分布 WAL MART 火 车站综合批发市场 商业步行街 银行 酒店 餐厅 医院 影剧院 物流中心等等生活配套设施 具有典 型的城市酒店须具备的生活便利 出行便捷的地理环 境 得宜于项目周边商业地产开发和投资的不断升温 项目地产的商业价值也将持续上扬 使项目在运营期间即具有较为典型的盈利增长模式 又能因物业增值带来项目整体市场价值的提升 3 2 项目基本情况 项目主要经营业务为住宿和餐饮 总建筑面积 2000 共有六层 分别为 一 层 酒店大厅 火锅厅及已经对外租赁的 300 练歌房 二 三层 二层为餐饮大厅 可容纳 160 人用餐 三层共有九间宴会包房 可提供宴会服务 四 六层 每层 11 间客房 有豪华 普通标准间及单人间等三种房型 三层共计 33 间客房 3 3 项目改造后功能及产品规划 根据项目市场定位 拟将对项目功能做如下规划 1 对酒店大厅进行改造 将一楼火锅厅改造成时尚简餐厅 提升酒店大厅品味 同时增 设住客休息区 2 将二楼餐饮大厅改造成宴会包房 提供标准宴会服务 提升酒店餐饮档次 3 将三楼九间宴会包房改造成七间高级商务房 将酒 店客房数量增加至四十间 4 将四至六楼客房进行全面改造 使其符合酒店市场 定位并成为公司在连锁经营时独具特色的样板客房 5 一楼练歌房回收后改造成多功能会议厅和自助式商务中心 满足商务客人需求 需要提出的是 项目在改造时除了常规的酒店硬件设施以外 对酒店特色化 差异化 服务设备设施必须做积极的尝试 使酒店 趋不同 存创意 有别于传统商务酒店 建立 起持续的市场竞争优势 4 项目客源市场分析 4 1 目标消费群体 中等商务消费 中 青年旅游 休闲消费为消费群体 4 2 目标消费群体特征描述 1 中 青年消费群体为主 2 群体素质 品味相对较高 且对住宿环境有一定要求 3 对信息的获取范围较广 如网络 报刊 杂志等 4 经常出入较高消费娱乐场所 4 3 目标消费群体需求描述 1 要求所住酒店交通便利 周边配套生活服务设施完善 2 对酒店硬件档次及联络 通信设备要求较高 3 对酒店的服务水平要求维持在一个相当的水准 4 对所居住酒店的安全性 舒适性 私密性要求较高 根据以上特征分析 目标消费群体各自所占酒店客源的百分比应达到如下标准 商 务 散 客 45 协 议 公 司 35 旅 游 散 客 15 其 他 5 5 项目定价法 项目采取国际常用的千分之一定价法 6 销售渠道 6 1 直接销售渠道 1 通过酒店销售部与存在消费意向的单位和个人通过签订消费协议 会员卡等方式自行销 售住宿 餐饮 会议服务 2 通过与省内外旅行社合作 销售团队客人住宿 餐饮服务 6 2 间接渠道 1 通过与境内外酒店分销商建立合作关系 通过授予后者产品销售代理权销售酒店产品 此渠道对于酒店今后连锁经营有着积极有益的宣传推广作用 2 通过与网络订房网站 以订房网站作为分销商面向中档商务公务散客销售餐饮住宿服务 有数据研究显示 目前用户订房主要采取电话订房 直接到酒店订房 网上订房等几种方 式 其中 作为一个传统的预订模式 电话预订以 37 8 居第一位 其次是网上预订 27 9 另外有 15 6 的用户选择了直接去酒店订房 网络订房作为酒店的一种销售方式 在散客销售中将占据重要的地位 7 公关销售策略 7 1 新闻媒体 加强与新闻媒体的合作 除了开业前必要的广告投放外 抓住时机策划一 些临时性的新闻报告宣传以及社会公益活动 提高项目的知名度和美誉度 7 2 交通工具 如市内出租车 公交车上的介绍和宣传 7 3 人员促销 交易会促销 信函促销 通过旅行社宣传 电子邮件以及其他媒体等吸引 客人 7 4 网络宣传 建立公司网站 让客人在互联网上可以直接了解公司及项目 查阅项目客 房 餐饮及其他产品实时销售情况 进行营业推广和各种促销活动 创造项目的长期形象 并实现网上直接预订 同时通过网上反馈 及时获得客人的反馈信息 从而使网站成为项 目与客人之间沟通与交流的信息中心 7 5 内部宣传 建立有效的内部宣传网 让客人自走进大厅开始 就能了解项目的基本设 施情况 走进餐厅 又能进一步看到图文并茂的宣传广告 到了客房 通过图文并茂的服 务指南 除了一些常规服务项目介绍的外 重点向客人介绍餐饮服务 努力促成客人消费 有重要接待时 要及时留下重要客人 名人 的影像 图片 签名等 编辑制作宣传图册 加深其他消费客人对项目的映像 同时对市内各项交通设施和旅游景点 相应的地方风土 人情等 也作相应介绍 8 运营管理 8 1 基本业务流程 酒店住宿的基本业务流程为 总台预订 前厅接待 总台接待 客房管理 客房服务 账单核对 总台收银等 酒店餐饮的基本业务流程为 总台预订 前厅接待 点菜及用餐服务 账单核对 总 台收银等 8 2 运营管理初步计划 8 2 1 服务项目和基本设施安排 8 2 1 1 服务项目安排 项目将设置与商务酒店及规模相对应的服务项目 接待服务项目 如停车 行李运送 问询 电话 电传 电报 图文传真服务 打字 复印 服务 租车 订票 各种小型商务会议接待服务 贵重物品存放服务等 客房服务项目 包括客房服务及房内冷热水供应 宽带上网 VOD 视频点播系统 电 话 电视 叫醒服务 洗衣 熨烫 客房酒水 客房保险柜 擦鞋服务等 餐饮服务项目 包括中餐 风味餐 自助餐 宴会 酒会 客房送餐服务等 商品服务项目 如日用品 特色工艺品 文化用品等 其他服务项目 如代办旅游 汽车出租等 8 2 1 2 酒店基本设施安排 前台接待设施 设置具有与酒店规模与标准相适应的前台接待条件 包括前台接待大厅 含接待处 问讯处 收银处 商务中心 贵重物品寄存处 值班经理接待处等 客房接待设施 客房内将配备与市场定位相应的客用设施 如写字台 或梳妆台 衣 柜 床 软床垫 座椅 沙发 床头控制柜等配套家具 每间客房设有单独卫生间 卫生 间内配有坐式便器 梳洗台 装有洗面盆 梳妆境 冷热水设施 包括配有喷头的淋浴房 浴帘 每间客房都具有能够保证或调节温度的分体空调或中央空调 每间房间都配有电话 和宽带 可直拨或通过总机挂通国内或国际长途电话 可通过宽带上国际互联网 每间客 房内都配有一定数量的文化用品 如信纸 信封 明信片 城市地图 针线包 酒店指南 每间客房内还配有一定数量的卫生用品 如牙刷 牙膏 香皂 洗发水 沐浴露 浴帽 擦鞋器等 餐饮接待设施 具有与酒店规模及标准相适应的西式简餐厅 宴会包房及所必需的饮食 供应设施 包括餐具 炊具 家具 厨具以及各种饮食器皿等 商品销售服务设施 根据客人需要而设置的小型购物商场销售旅游产品 酒店经营保障设施 包括工程保障设施 如变 配电设施 空调冷冻设施 备用发电设 施 供 排水设施 热水供应设施 洗衣房及其所需的设备设施 安全保障设施 如对讲 通讯设施 事故广播设施 消防指挥设施 各种灭火器材等 内部运行保障设施 如员工 食堂 员工宿舍 员工更衣室 员工通道等 8 2 2 建立并实施完善的质量标准 8 2 2 1 前厅 客房质量标准 具体包括环境及设施标准 前厅接待人员素质要求标准 接待前的准备工作标准 有预订散客接待程序标准 常客和贵宾接待程序标准 团队客人 接待程序标准 无预订客人接待程序标准 换房和房间变更程序标准 总台接待协调配合 标准 总台问询服务质量标准 代客沟通与联系程序标准 会客与查询程序标准 总台预 订服务质量标准 贵重物品包管服务质量标准 商务中心服务质量标准 电话总机服务质 量标准 礼宾服务质量标准 客房卫生质量标准 客用卫生间卫生质量标准 客人住店服 务质量标准 客房小酒吧服务质量标准 客人特别要求服务质量标准 特殊情况处理质量 标准 夜床服务质量标准 公共区域卫生质量标准 客人投诉质量标准 行李房管理标准 客房卫生消毒标准等 8 2 2 2 餐饮质量标准 具体包括环境及设施标准 物品及原料配备标准 员工状态标准 服务质量标准 厨房采购及储存卫生质量标准 厨房生产操作卫生质量标准 餐厅收款服 务质量标准等 8 2 2 3 安全质量标准 具体包括环境及设施标准 物料及原料的配备标准 员工状态标 准 服务质量标准等 8 2 2 4 建立并实施完善的财务内控制度 为强化管理 降低运营成本 项目将建立覆盖货币资金 采购与付款 销售与收款 工 程项目 固定资产 存货 预算 成本费用 筹资 投资等各个环节的全方位的财务内控 制度 9 竞争分析 9 1 SWOT 分析 9 1 1 优势 1 具有地理位置和配套设施优势 项目地处贵阳遵义路商圈 日均人流量近 10 万余人次 所处的 区域目前现有同类型的酒店不多 距离贵阳市第二客运站及火 车站不足 3 分钟车程 步行也仅需 8 分钟 距龙洞堡机场 15 分 钟车程 交通极为便利 周边银行 购物 医疗 餐饮 娱乐 体育场馆等等城市配套设施齐全 对客源市场极具吸引力 2 具有新建酒店的优势 项目预期于 2010 年 2 月改造完成并投入使用 40 余间的客房规划数量于业界而言属于小 型酒店 经营压力相对较小 加上其投入运营后 装修 设施 设备相对于建成时间较长 的同档次酒店 更能够满足客人的需要和取得良好的收益 3 具有显著的成本费用优势 酒店的成本费用是影响酒店经济效益的一个重要因素 项目每平米租金不足 12 元 相对贵 阳目前同等规模房产租金而言相对较低 此外项目本身为酒店规划布局 仅需进行必要的 布局改造和装修 采购必要的设备设施即可正式营运 这些都成为项目取得良好的盈利状 况无可替代的成本费用优势 4 具有庞大的客源市场优势 项目以中端商务客人为主要目标客户群体 符合目前市场上这一类型客户巨大的消费需求 只要在产品质量 服务品质及价格方面能够得到客户的认可 其它市场影响因素就会降低 到最低限度 9 1 2 劣势 1 项目周边人流复杂 车流量大 外部卫生环境等难以得到有效的控制 2 项目周边物业档次不高 难以对项目形成良性互动和影响 3 项目品牌知名度欠缺 而建立市场品牌将要经过一定的时间并投入一定的资金 9 1 3 机会 1 贵阳旅游业的蓬勃发展 即使是遇到席卷全球的金融风暴 但随着国家拉动内需 刺激消费等一系列政策的逐步出 台 由此而引发的商务和旅游活动在今年将会持续保持良好的势头 贵阳作为省会城市 其在省内的政治 经济 文化中心地位无可替代 每年都将吸引大量的外地人士到贵阳进 行公务 商务活动和旅游消费 这些都有力的推动着酒店产业快速发展 贵阳酒店业进入 了一个新的成长周期 2 从市场调研分析得出 目前贵阳酒店仍处于求大于供的理想业态 酒店只要能在市场 定位上另辟蹊径 通过对产品 价格 质量等经营进行合理的排列组合 满足客源市场的 需求 就一定能够获得较为理想的投资回报 3 项目所处路段自营盘路口至军区入口处路改已经完成 交通状况良好 并最终实现与 小河片区的道路贯通 成为该区域重要的交通支线 9 1 4 威胁 1 酒店业激烈的市场竞争 酒店业是一个市场化程度很高的行业 始终存在激烈的市场竞争 如出现阶段性 区域性 酒店供给过剩 则竞争程度将更为激烈 由于资本市场看好 贵阳目前新建酒店增长过多 速度过快 未来 2 3 年内有可能出现酒店通过降价竞争 争夺客源的局面 同行业的竞争 将始终是酒店经营面临的主要威胁 2 容易受到突发事件的影响 酒店业作为旅游业的重要组成部分 容易受到突发事件 如急性传染病 暴力事件 的影 响 出现酒店出租率在突发事件后阶段性急剧下降的现象 9 2 竞争分析结论 任何事物都有其矛盾的对立面 在看到项目的优势和机会的同时 认清项目的劣势与 威胁 将有助于项目在经营策略上规避风险 根据项目的优势 劣势 机会 威胁的分析 项目的实施具有众多的优势和机会 存在的劣势均可以通过自身努力和正确的经营策略加 以弥补 面临的威胁并不大 应当采取增长型进取战略 尽快实施项目 使之能够在 2010 年 2 月贵阳旅游旺季到来之前正式投入运营 10 管理公司工作目标 10 1 成立管理公司 附 管理公司组织机构图 董事长 董事 总经理 10 2 管理公司各部门职能规划 略 10 3 管理公司阶段性工作目标 10 3 1 第一阶段目标 3 5 月内完成 本阶段需要实现的目标 审定项目改造工程方案及实施计划 确保项目改造工程能如期完 成 完成项目的设备购置安装 完成管理人员的选聘工作 对招聘员工进行培训 建立和 完善酒店管理体系和质量控制体系 在旅游旺季开始前快速切入市场 迅速拓展市场 取 得良好的经济效益 工作重点 尽早完成项目装修和设备配备工作 按照四星级酒店的要求建立管理和服务体 系 进行员工培训 完善营运条件 使项目尽早进入可正常营运状态 10 2 第二阶段目标 1 2 年内实现 本阶段需要实现的目标 确保项目能获得市场的肯定 成为贵阳知名的商务酒店 在入住 率 客户美誉度 经济效益等方面达到预期经营目标 同时将服务品质提升到服务品牌 打造具有 艾尚 特色的品牌服务 工作重点 加强项目内部管理 进一步提高服务质量 严格控制成本费用 加强销售队伍 建设 探索销售创新手段 努力提高入住率和单位房间收入 10 3 第三阶段目标 2 5 持续保持区域性竞争优势 并最终实现酒店品牌 管理输出 成为国内富有魅力的连锁品牌 工作重点 注重企业文化的淬炼及管理文化形成 整合社会资源 将 艾尚 拓展为国内 知名的连锁城市精品酒店 11 投资估算与效益分析 11 1 投资估算 项目总投资约 410 万元 包括整体转让费 260 万元 此价格为现酒店业主 报价 最终转让价格以签订转让协议之文件为准 改造费 150 万元 其中原酒店物资处理 估计可获得 20 25 万元投入改造工程 11 1 1 项目租赁费用 项目租赁期限为 15 年 现已经营 4 年 余下租赁日期至 2020 年 项目租赁费用为 23000 元 月 年租金 276000 每平米租金约为 11 5 元 此后逐年递增 最后年租金为 300000 元 11 1 2 配套设施投资费用 在总投资预算费用之内 10 1 3 管理费用 在运营过程中进行投入 财务运营本部 市场运营本部 连锁事业本部 各住店经理 11 1 4 销售费用及市场营销 广告宣传费用 在运营过程中进行投入 11 1 5 资金筹措渠道 项目由公司采取自筹部分资金和申请贷款进行投资经营 11 2 效益分析 11 2 1 财务评价 盈亏平衡分析 盈亏平衡分析 用生产能力表示的盈亏平衡点 BEP 计算如下 BEP 年固定成本 年销售 收入年销售税金 年可变成本 100 投资利润率 平均年利润总额 总投资 100 投资利税率 平均年利税总额 总投资 100 11 2 2 经营效益分析 客房营业收入 酒店改造后共计有客房 40 间 套 按平均房价 200 元 间 全年平均出租率 85 计算 全年营业收入约 250 万元 餐饮营业收入 餐饮接待按日均接待 180 人次 人均消费 40 元 不含酒水 香烟销售 计 算 全年营业收入约 260 万 其他收入 会议 商务中心及商品服务收入按每月 1 5 万元的保守估计 全年营业收入约 18 万元 预计项目可实现年总收入 528 万元 除去全年各项管理费用及经营成本 预计可在 2 年时间之内收回全部投资 12 风险与对策分析 12 1 风险 12 1 1 客源影响带来的风险 酒店业的发展是以客源为依托的 由于决定旅游市场环境的变化受到政治 经济 文 化 自然条件和季节等多方面因素的限制 有可能引起酒店客源数量和结构向不利方向变 化 从而影响酒店的发展和盈利 12 1 2 人力资源风险 现代酒店业具有知识密集和劳动密集的特点 对酒店从业人员尤其是酒店管理人员具 有较高的要求 从而管理人员的管理能力 从业人员的技能水平 服务质量和人员素质都 直接会影响经营业绩 如出现不合理的人员流动 特别是管理和业务骨干的流失可能会导 致客源的减少和客户的不稳定 给公司效益带来不利影响 12 1 3 市场竞争风险 由于旅游业具有广阔的发展前景 被称为 朝阳产业 其他行业纷纷进军包括酒店业 在内的大旅游产业 近几年 贵阳酒店行业发展速度空前 一定程度上加剧了行业内部的 竞争 酒店业在价格和客源方面目前仍然存在较激烈的竞争 12 1 4 行业特点决定的风险 酒店业具有比较强的依托性 任何一种不利条件都可能使酒店业的发展受到制约 特 别是重大的国内外政治 经济形势变化 突发事件 自然灾害和急性传染病等因素 如 2003 年的 非典 就对酒店业造成了极大的冲击 12 2 对策 12 2 1 客源影响对策 针对酒店业的经营特点 主要实施三项对策 一是通过各种渠道进行公关宣传 扩大 项目的知名度和美誉度 树立项目城市精品酒店的品牌 二是通过加强管理 提高服务质 量 为酒店客人提供精品服务 提高客人的 回头率 三是客源多元化 与境内外旅行社 商业订房网站 会议会展公司等多种相关机构合作 降低酒店对某一渠道的依赖度 12 2 2 人力资源风险对策 项目将遵循人本管理的经营理念 尊重员工 客户 企业三者利益均衡的基本原则 制定完整的薪酬福利制度以及事业发展空间吸引人才加盟 为提高项目管理水平打下人力 资基础 进而通过严谨的人力资源管理 培育员工的忠诚和敬业精神 增强企业的凝聚力 12 2 3 市场竞争风险对策 项目将密切关注同行业竞争对手的动向 了解竞争对手的情况 提出有针对性 有效 的竞争策略 使项目取得持续的市场竞争优势 12 2 4 行业特点风险对策 项目针对有可能出现行业特点风险 将评估 制定应急预案 当出现该类风险 可以 按照应急预案妥善应对 以尽量减少不必要的损失 13 结论 本项目具有良好的宏观经济和产业景气周期背景 且具有广阔的市场空间 只要运作 得当 必产生丰厚的社会效益和经济效益