示范区控制流程.doc

第一部分：示范区控制流程一、启动阶段(1)项目启动之后、概念方案之初, 成立项目示范区管理小组；(2)由三位召集人根据会议内容分别负责召集示范区会议；(3)事业部计划运营岗负责重要会议的组织、会议纪要及重点工作跟踪协调。二、方案阶段1.示范区策划-示范区范围等（所有组员清楚展示范围及流线）(1)外部市政形象改造：停车场、指示牌、精神堡垒、市政绿化改造范围、重要景观节点，由景观、营销负责给出标准要求流线；(2)渲染气氛：花径甬道、草坪小品、售楼处，由景观、营销负责给出标准要求流线；(3)公共景观：通道、围墙、大门、小区公共景观主景、小区入口景观、组团入口景观，由景观负责给出标准要求流线；(4)产品展示：样板间、交房标准、公共部位装修、庭院绿化、组团景观、建筑外立面，由景观、装修、建筑、营销负责给出标准要求(5)结合项目主力户型分布，在规划设计阶段综合考虑示范区范围：规划设计阶段考虑示范区范围，原则上所有主力户型都应该能在示范区内进行展示；通过示范区的展示，提升主力户型价格2.示范区工作计划编制(1)负责人：事业部计划运营岗负责协调编制(2)方案报批前完成大的节点计划-根据销售开盘和项目工期决定(3)方案报批结束给出详细节点计划-根据示范区具体任务详细计划和责任人(4)示范区计划控制图-对示范区范围及重要流线、工作节点图示化3.示范区成本预估确认(1)项目目标成本-主要涉及材料定类、具体做法说明(2)示范区绿化成本-含软硬景、红线外改造、临时展示费用等(3)装修样板房、会所、售楼处成本-含设计、装修目标成本、公共部位、全装修等4.示范区采购规划(1)采购内容-材料清单、施工单位（装修、绿化、硬景、园林小品施工单位）(2)确定哪些招标、哪些战略、哪些由事业部、绿化、装修制定(3)编制采购计划5.建筑专业(1)编制出图计划（项目整体及示范区）(2)绘制示范区控制图-表达示范区范围、流线、围板、样板间售楼处位置、分次开盘的楼栋范围，列明各次开盘的时间、销售面积、销售套数等信息,示范区控制图由建筑PM牵头完成(3)确定材料品类，提供给成本、采购6.装修专业(1)编制出图计划（项目整体及示范区）(2)配合完成示范区控制图(3)确定装修设计公司(4)确定成本(5)确定风格意向7.景观专业(1)编制出图计划（项目整体及示范区）(2)配合完成示范区控制图(3)确定设计公司、绿化施工单位(4)确定成本(5)确定风格意向8.工程专业(1)确定示范区区域配套管线是否先行（需要考虑先行和后续施工的费用问题及利弊的分析来得出最后的结论）(2)划定的示范区区域施工是否存在困难和需要采取的措施（需要考虑边界条件，施工用水、用电情况，污水排放等）(3)后续施工对示范区区域的影响和需要采取的措施（考虑施工便道，地库施工、安全防护设施、基础挖土等）(4)示范区工期在各阶段的分配情况（土建、安装、配套、装修、室外总体、绿化施工），是否能满足节点预定目标要求，示范区同样也要有合理的必须的工期。(5)在总包合同内明确工期要求，对于存在赶工的情况，尽量做到事前组织汇报，便于后续工作的开展。9.营销专业(1)编制营销计划(2)确认示范区范围(3)确定销售计划(4)示范区整体风格建议包含内容：项目整体展示主题；展示流线情节模拟；相关意向图片；(5)示范单位建议包含内容:a.主题（与项目策划风格一致的场景片段）；b.主力展示排序（示范单位内各功能重点展示排序，例：主卫优先，阁楼地下室附加空间优先等）；c.客户描述（客户家庭常住人口年龄，职业，爱好，及特殊生活场景，例花园PARTY等）；e.软饰意向图片（重点展示位置与主题相配的软饰意向，以及必须出现的小品示意）(6)售楼处建议包含内容：a.售楼处功能（基本功能以及特殊功能具体要求及建议位置，例：儿童娱乐区，红茶馆等）；b.品牌包装位置及空间需求（品牌包装内容，例：万科物业，世博等，及对空间的要求）；c.模型包装及空间需求（与主题相符的，利于展示项目突出利好的模型制作建议以及场地要求）(7)示范区服务标准：a.示范区人员素质要求（以第一位置门岗，售楼处接待人员为主）；b.示范区人员服装建议、示范区人员服务标准及标志动作环节三、施工图设计阶段1.示范区综控评审(1)各专业方案评审、修正工作计划并发布示范区综控图(2)五个要求（展示集中、超现实、唤醒客户感官、画面感、完成度）；五个部分（引导区、入口形象区、售楼处、通道区、高潮区）2.建筑专业完善示范区控制图、确认材料样板楼搭建、图纸计划完成情况3.装修专业(1)确定户型、会售楼处平面功能(2)确定风格深化成果、设计效果(3)确定全装修、会所、公共部位、样板房、售楼处、会所材料(4)确定出图计划(5)成本控制(6)编制材料清单4.景观专业(1)确定设计方案、确定示范区平面图(2)确定材料及做法试样（含小品、构架、家俱、水景等）(3)选苗，主要大树、草坪、灌木效果(4)编制材料、苗木清单(5)确定出图计划(6)成本控制5.营销专业(1)确定装修功能，了解建筑、装修、景观设计风格(2)营销包装计划、内容及成果6.工程专业进行示范区工程专项评审：(1)示范区施工整体计划确定；(2)示范区单项计划确定，如材料封样计划、材料进场计划、总包分包单位三级工作计划；(3)新材料、新工艺施工方案的编制和确定；(4)重点、难点施工内容的详细分解和质量控制要点；(5)资源选择：各类队伍的考察和选择；(6)组织保障：总包、分包、监理人员的分工组织7.成本专业主要负责示范区成本汇总。8.采购专业(1)示范区采购专项计划编制(2)示范区资源考察与选择四、施工阶段至开盘阶段1.示范区(双)周例会：现场检查、效果评审、落实整改要求、综合决策突发、遗留问题；示范区管理小组召集人负责召集，事业部运营岗负责组织2.计划跟踪：由事业部计划运营岗负责计划跟踪落实，定期发送完成情况3.装修专业：施工交底、效果质量检查4.景观专业：施工交底、效果质量检查5.营销专业：现场营销包装、销售资料准备、销售代理培训、物业要求6.工程专业：工程质量检查、现场各专业工作面协调7.成本专业：成本跟踪控制，超目标成本审核、决策8.开盘前例行检查：各专业提出整改要求，事业部在成本审控后按图落实；达到各专业效果要求后开盘，开盘活动各部门积极参与。五、开盘后阶段：持续整改达到预期效果 第二部分：示范区控制效果要求一、引导区1.整体要求是整个流程的序幕，项目范围的界定，通过特定的场景让客户感知“已到达本项目”；要求能够形成超出周边区域品质的领域感并且传达给客户，通常设置红地毯、花箱、树阵、道旗等2.建筑在规划方案阶段，结合营销、景观建议，综合考虑示范区范围及参观流线，并在规划设计中落实3.景观(1)根据营销建议，进行引导区景观设计，凸显项目品质感并符合项目调性(2)红线外景观改造方案及施工图设计，并配合方案征询4.营销(1)评估客户到达流线沿途的城市景观（市政道路、绿化、沿街楼盘等）对项目的综合影响；评估客户达到流线的交通便利性（公交地铁、车行流线及停车场）；结合上述评估结果，给出示范区范围及主入口建议(2)红线外改造方案建议(3)考虑项目辐射主要区域客户来访路线沿途路牌、交通指示牌的初步方案(4)引导区营销道具的方案设计及布置（销售围板、指示牌等）6.事业部(1)红线外改造方案征询(2)示范区占用红线外土地的落实，例如临时停车场等二、入口形象区 1.整体要求给客户传达项目的性格和调性并形成项目高品质的第一印象，重点是精神堡垒的设置（钟楼、标志塔、构筑物、核心景观等等）2.建筑(1)结合景观、营销意见，最终确定精神堡垒方案；若精神堡垒为建筑构筑物，负责完成方案及施工图设计(2)配合景观完成入口形象区景观方案设计(3)完成其他非景观类方案及施工图设计（非景观构筑物，例如地杰C牌坊）3.景观(1)入口形象区景观概念设计(2)入口形象区景观方案及施工图设计(3)精神堡垒方案建议(4)红线外景观改造方案及施工图设计，并配合方案征询4.营销(1)提出入口形象区设计要求（私密or开放、豪华or简洁现代等等）(2)根据项目特点给出精神堡垒设置建议（形式及方案）(3)红线外改造方案建议(4)提出入口区物业服务要求(5)入口形象区营销道具的方案设计及布置（销售围板、指示牌等）5.事业部(1)红线外改造方案征询(2)示范区占用红线外土地的落实，例如临时停车场等三、售楼处1.整体要求承上启下的区域，利用好售楼处整合各营销线索给客户进行洗脑，向客户集中展示项目及公司亮点2.建筑(1)结合营销、景观、工程专业建议，结合规划设计确定售楼处位置及参观流线(2)售楼处建筑方案及施工图设计(3)与景观专业协调售楼处周边构筑物设计(4)跟踪模型制作3.景观(1)售楼处位置及室外参观流线建议(2)售楼处周边景观设计，与建筑专业协调售楼处周边构筑物设计(3)售楼处内庭院景观设计4.装修结合营销、建筑专业意见，进行售楼处平面及装修设计。5.营销(1)售楼处位置及室内外参观流线建议(2)售楼处平面功能、面积、分布及装修风格建议(3)提出对万科品牌的包装要求(4)提出模型包装要求(5)销售道具的准备及布置(6)售楼处背景音乐建议6.事业部(1)评估售楼处位置对示范区施工的影响(2)售楼处土建施工并及时提供装修工作面(3)土建、装修、景观工作面协调四、通道区 1.整体要求高品质的制造一条连接通道，让客户在行走过程中被打动，通过沿途场景使客户在行动中潜移默化的加深项目形象的概念，通常是进入高潮区的情绪铺垫（包括从入口到售楼处、从售楼处到样板间的通道）2.建筑配合景观专业完成通道区构筑物设计3.景观(1)结合营销要求，进行通道区景观设计(2)通道区景观小品、家俱、导示系统布置5.营销(1)向景观专业提供通道区展示主题（沿途想要展示的内容及形式）(2)设计并布置营销道具（销售围板、指示牌等）(3)背景音乐建议五、高潮区1.整体要求全方位的功能、效果、品质展示，营造数个有感染力的、深入人心、具备传播效果的画面，提升客户的购买冲动。2.建筑(1)结合营销、景观、工程专业建议，结合规划设计确定样板间位置及参观流线(2)控制示范区建筑外立面品质(3)若为临时搭建样板楼，需考虑临时样板楼的位置、朝向及周边景观条件3.景观(1)通过合理组织景观序列、游览节奏以及场地内各种景观元素，有效管理景观视线，打造景观画面(2)充分考虑样板间主要空能空间的景观视觉效果(3)充分考虑材质、色彩、光影、水系、背景音乐的配合(4)景观设计应与项目建筑风格呼应4.装修(1)结合营销、进行样板间装修设计及软装布置(2)交房标准设计5.营销(1)样板间位置及数量建议(2)样板间、公共部位（大堂、地库等）展示主题及装修风格建议(3)目标客户描述(4)提供软装布置意向图片6.事业部(1)评估样板间位置对示范区施工的影响(2)样板间土建施工并及时提供装修工作面(3)土建、装修、景观工作面协调(4)尽量规避对高潮区效果展示的不利因素，例如塔吊、红线外建筑道路等，通过围板、植栽等进行遮挡。