房地产经济学(房地产金融).ppt

第5章 房地产金融 房地产金融概述房地产开发金融住房金融 国外房地产金融房地产保险 房地产金融的概念与特点影响房地产金融的因素房地产融资类别 5 1房地产金融概述 1 概念与房地产有关的各种货币资金的筹集 融通以及相关的金融服务等货币信用活动的总称 房地产投资与房地产融资关系2 特点资金来源的短期性和资金运用的长期性资金来源的固定性和资金运用的特定性很强的政策性 风险和收益受宏观经济环境影响 5 1 1房地产金融的概念与特点 3 房地产金融的必然性房地产业发展的客观需要房地产开发必须有金融的介入房地产经营和消费需要长期占用巨额资金房地产是不动产 资金的运动被限制在一个狭小的空间范围内 资金的流动性不足解决居民买房难的客观需要住房商品与居民年收入的差距大住房金融的产生也是金融深化和银行融资业务拓宽的客观需要 5 1 2影响房地产金融的因素 1 外部因素居民收入水平住房价格房租水平通货膨胀率企业经营状况 2 内部因素首期付款比例贷款年限抵押贷款利率水平融资工具和还款方式其他因素 5 1 3房地产融资类别 按房地产融资的内容可以划分为 房产融资和土地融资按房地产金融是否经过金融中介机构划分为 直接融资和间接融资按融资者所承担的责任和义务划分为 主权融资和债务融资 5 2房地产开发融资 房地产开发企业融资决策的基础融资的主要方式银行贷款证券融资房地产信托 5 2 1房地产开发企业融资决策基础 1 开发资金来源 通过银行或者发行债券直接从投资者那里筹集资金发行新股票保留收益作为企业发展资金2 企业融资主要考虑的两个问题资本的成本风险 特别是破产风险 5 2 2房地产企业融资的主要形式 1 银行贷款信誉贷款保证贷款房地产抵押贷款以土地使用权或房屋所有权作为归还本息抵押的贷款 2 证券融资 1 优越性 有利于吸收大众资金 有利于分散投资风险有利于金融市场的繁荣和房地产企业经营管理的改善 2 房地产证券房地产债券政府债券 金融债券和公司债券房地产股票融资的基本方式 筹募股东资本 增资配股 有偿转让股权 公积金转为资本金 招募外资股 3 房地产投资信托货币所有者或者房地产所有者 委托金融机构代理购 建 租赁 经营房地产及其证券 从而达到投资目的的一种形式 房地产信托投资 房地产信托存款和房地产信托贷款4 其他形式租赁融资 回租融资 回买融资 房产典当融资 合作开发 前沿货币合约 房地产辛迪加等 5 3住房金融 住房金融的意义和作用我国住房金融的几种具体形式完善的住房金融体系的基本特征 5 3 1住房金融的意义和作用 住房金融提高了广大居民的住房消费水平住房金融产生的住房消费需求效应是过剩经济条件下经济增长的直接推动力住房金融产生的现实住房消费能够创造出越来越多的就业岗位 5 3 2我国住房金融的几种具体形式 1 住房公积金贷款住房公积金是一种强制储蓄 1955年新加坡开始使用 1991年5月首先在上海试行 我国住房公积金贷款通过城市住房公积金管理中心管理 住房公积金的管理采用半封闭的模式管理2 个人住房组合贷款住房公积金贷款不足部分可以向银行申请住房商业贷款 3 个人住房抵押贷款 1 商业性个人住房抵押贷款其风险可以通过住房抵押贷款证券化来分散风险 住房抵押贷款证券化即住房抵押贷款证券公司收购商业银行或者其他金融机构发放的购房抵押贷款合同 通过证券化处理向大众发售 2 政策性个人住房抵押贷款国家政策性住房金融机构想居民个人进行的住房抵押贷款 4 住房储蓄贷款 存一贷二 买房抵押贷款购房者在开办此业务的银行先存够一定数额 一定期限的存款 即可得到相应的贷款 贷款限额时存款数的5倍 最长的贷款期限为存款数额与存期之积乘以25除以贷款额度 5 存单抵押贷款 借自己的钱 的抵押贷款形式 主要应用在短期资金的缺口 5 4国外房地产金融 直接融资 抵押融资 契约融资和强制性融资美国房地产金融模式 德国房地产金融模式 新加坡的强制性中央公积金制度 5 4 1美国房地产金融模式 1 一级市场融资模式参与者 借款人 房地产购买者 和贷款人 房地产金融机构 金融机构构成 金融信贷机构和金融担保 保险或者相关的金融组织 1 房地产金融机构商业银行储蓄贷款机构契约储蓄机构 2 房地产金融工具非摊提抵押贷款19世纪末到20世纪30年代 适合发展比较平稳时期固定利率 均额偿还 全额分期偿还抵押贷款20世纪30年代后至20世纪70年代资金的错配和倾斜可调整利息抵押贷款20世纪70年代后 解决资金的错配抵押贷款工具的最新发展渐进偿付抵押贷款价格水平调整抵押贷款双重利率抵押贷款 2 二级市场融资模式美国房地产二级市场是房地产抵押贷款的债权转让市场 1 二级市场建立的背景2 一 二级抵押贷款市场的相互关系一级市场指房地产购买者与房地产抵押贷款机构之间的交易活动 一级市场借款人把自己的不动产作为担保发行一种债券 然后以这种债券同金融机构交换现金 二级市场是房地产抵押贷款债权形成后 转移 流通这些已经形成的抵押贷款债权市场 二级市场就是买卖一级市场交易产生的房地产担保债券或者房地产抵押贷款债权 3 二级抵押贷款市场中有关工具创新美国二级市场通常以债权组合作为抵押担保而发行的证券统称 抵押支持证券 MBS 主要有以下三种 抵押转递证券剥离式抵押支持证券 strippedmortgage backedsecurity 简称SMBS 担保抵押债券 CollateralizedMortgageObligations 简称CMO 5 4 2德国房地产金融模式 1 德国的房地产金融机构建房互助储蓄信贷社储蓄银行抵押银行和信贷合作机构2 德国的房地产金融工具第一抵押贷款 固定利率抵押贷款 第二抵押贷款 储蓄契约贷款 浮动利率的短期抵押贷款或者无抵押贷款3 德国的房地产金融市场抵押贷款市场储蓄存款市场 5 4 3新加坡的强制性中央公积金制度 1 新加坡的中央公积金制度1 制度的建立公积金的缴交率公积金的利率公积金的使用方向公积金的缴交办法与监督管理2 中央公积金的运行模式公积金的管理机构 中央公积金局董事会公积金的执行机构 中央公积金局公积金的资金管理 3 中央公积金在房地产建设和发展中的作用为房地产生产建立了稳固的资金来源渠道为房地产的生产提供了巨额的资金为开发建设大量的房地产提供了条件为居民购买房产提供了支付基础为房地产金融的发展建立了狼性循环机制 2 邮政储蓄银行1 邮政储蓄银行的建立2 邮政储蓄银行在房地产业种的运行模式新加坡邮政储蓄银行承担两项房地产贷款 向中上层收入者发放购买住房贷款 对政府公务员和法定机构雇员发放住房贷款 5 5房地产保险 1 必要性抗击自然灾害和意外事故风险的客观需要消除 转移责任风险和信用风险的客观需要巩固和扩大房地产金融功能的客观需要2 主要险种房屋财产保险房地产责任保险房地产保证保险房地产人身保险 3 房地产保险的组成要素房地产投保人房地产保险人房地产保险基金房地产保险单房地产保险理赔4 房地产保险体系的完善适时推行新的保险险种加强宣传 正确导向 增强风险意识和保险意识