房地产投资拓展流程.doc

房地产项目拓展管理流程一、流程概况：流程目的：保持公司持续发展，系统的搜寻房地产项目并在确定项目前对其可行性进行充分论证，有效规避风险，以供决策者做出正确判断。适用范围：适用于公司房地产项目拓展管理，包括从土地信息的获取，到土地所有权的最终获取。定义：1.市场定位：明确项目目标消费群体并知悉群体特征；2.产品形态：项目类型选择，确定项目究竟为普通住宅，还是写字楼或商场等；3.产品主题：项目设计主题选择，与产品形态相关，指具体产品形态的细分；例如：普通住宅可以按价格进行高中低档区分，也可以按建筑形式进行高层、多层、小高层区分。流程主导及参与部门：投资拓展部（主导）、研发设计部、工程管理不、成本合约部、营销策划部、物业管理部、财务管理部、企管运营部。部门流程中承担责任董事会批准新项目投资决策董事长1. 审批前期项目信息2. 参与项目建议书会审，审批项目建议书3. 参与项目可行性研究报告会审，审批项目可行性研究报告4. 参与项目投资决策会议，审核新项目投资决策5. 审批招挂拍策略与二手项目谈判策略6. 参与/指导项目获取过程7. 参与项目获取合同会审，审批项目获取合同总经理1. 参与项目前期信息收集、沟通、考察2. 审核前期项目信息3. 参与项目建议书会审，审批项目建议书4. 参与项目可行性研究报告会审，审批项目可行性研究报告5. 参与项目投资决策会议，审核新项目投资决策6. 审批招挂拍策略与二手项目谈判策略7. 参与/指导项目获取过程8. 参与项目获取合同会审，审核项目获取合同投资拓展分管副总1. 主管项目前期信息收集、沟通、考察2. 审核前期项目信息3. 参与项目建议书会审，审批项目建议书4. 参与项目可行性研究报告会审，审批项目可行性研究报告5. 参与项目投资决策会议，审核新项目投资决策6. 审批招挂拍策略与二手项目谈判策略7. 负责项目获取过程8. 主管新项目获取合同的编制9. 参与项目获取合同会审，审核项目获取合同参与各部门副总1. 参与项目建议书会审2. 参与项目可行性研究报告会审3. 参与项目投资决策会议财务总监/总经济师参与新项目获取合同会审投资拓展部1. 收集土地信息/二手项目信息，并接收相关部门和公司领导获取的土地信息/二手项目信息，对土地背景情况进行了解，协助编制项目简报2. 负责组织前期信息收集、沟通、考察3. 负责编制项目简报4. 负责组织编制项目建议书、项目可行性研究报告5. 负责编制项目建议书、项目可行性研究报告的成果会审6. 负责组织项目投资决策会7. 参与编制招拍挂策略和二手项目谈判策略的编制8. 参与竞拍与商务谈判9. 负责新项目获取合同文本的编制，并负责组织合同评审与流转会签10. 负责获取土地使用权研发设计部1. 协办制项目建议书和项目可行性研究报告，提出初步规划设计分析建议2. 参与项目建议书和项目可行性研究报告的会审工程管理部1. 协办编制项目建议书和项目可行性研究报告，对工程计划部分进行复核2. 参与项目建议书和项目可行性研究报告的会审成本合约部1. 协办编制项目建议书和项目可行性研究报告，提出初步建安成本建议2. 参与项目建议书和项目可行性研究报告的会审3. 参与新项目获取合同的会审营销策划部1. 协办编制项目建议书和项目可行性研究报告，提出初步市场分析2. 参与项目建议书和项目可行性研究报告的会审物业管理部1. 协办编制项目建议书和项目可行性研究报告，提出初步市场分析2. 参与项目建议书和项目可行性研究报告的会审财务管理部1. 协办编制项目建议书和项目可行性研究报告，提供相关财务数据2. 参与项目建议书和项目可行性研究报告的会审企管运营部1. 协办编制项目建议书和项目可行性研究报告，提出项目整体时间节点安排建议2. 参与项目建议书和项目可行性研究报告的会审二、工作程序1.项目信息整理和提出投资设想：（1）由投资拓展部对项目外部环境（城市发展规划及政策影响、宗地所属区域的城市地位、项目本身的性质、主要特点和特殊性等）和内部因素（对公司总体发展战略的影响、项目在公司发展规划中的定位、项目的利润贡献）进行有针对性的分析，帮助公司锁定项目中的重点地块；项目概况内容框架包括：项目名称、开发建设单位、宗地位置、宗地现状、周边社区配套、周边环境、大市政配套、规划控制要点、土地价格、土地升值潜力评估、立即开发与作为土地储备优缺点比较；（2）投资拓展部通过各种途径获得土地信息，董事长、总经理、相关分管副总等提供土地信息建议，主要信息来源渠道包括政府、中介机构、或项目拥有者。项目拓展专员负责对获取的土地信息进行信息登记。（3）在对项目当地经济社会及房地产市场有了比较深入的了解并占有大量市场信息的基础上，寻找需要满足的市场需求，提出投资设想。2.开发项目用地信息及重点地块编制项目简报（1）投资拓展部对开发项目用地的土地、人口、政治和经济环境等进行分析，筛选出重点可能开发的项目，并结合公司内部资源，选择适合公司发展的意向项目。投资拓展部将选取的重点地块信息上报投资拓展分管副总、总经理、董事长。由董事长对初步选择的地块进行审批，决定是否需要深入研究。（2）当董事长决定深入研究后，投资拓展部组织分管领导、总经理、董事长等相关工作人员进行地块踏勘、市场考察（3）考察结束后，投资拓展部负责编制项目简报，投资拓展部根据考察后获得的项目信息、概况和项目开发经营环境分析，形成项目简报（4）项目简报编制完成，报投资拓展副总、总经理审核，董事长审批，决定是否需要深入研究3.项目初步论证与确定（1）项目简报审批通过，投资拓展部需进一步跟踪了解该项目，并有投资拓展部组织公司相关部门配合，对项目进行初步论证；投资拓展部提供项目概况、项目开发环境分析、市场定位等研发设计部负责提出初步规划设计分析营销策划部提供项目周边地产项目市场调查分析、产品建议、项目销售计划、市场供给（与需求）现状分析及预测、目标客户相关信息、消费行为分析等成本合约部负责提出开发类（建安、设计、营销）成本预算物业管理部负责提出物业运营草案财务管理部负责提供项目相关财务数据及非开发类部分企业运营部负责提出项目整体时间节点安排，工程管理部负责对项目整体时间节点安排中的工程工期部分进行复核（2）投资拓展部负责汇总以上分析资料，编制项目建议书（3）投资拓展部负责组织会议对项目建议书进行会审，研发设计部、工程管理部、成本合约部、营销策划部、物业管理部、财务管理部、企管运营部、投资拓展分管副总、研发设计分管副总、工程管理分管副总、成本合约分管副总、营销策划分管副总、物业管理分管副总、财务总监、总经济师、总经理、董事长参与会审（4）投资拓展部依据会议评审意见进行修改，报投资开发分管副总、总经理审核、董事长审批，决定是否需要深入研究4.项目方案选择、优化和可行性论证（1）项目建议书审批通过后，根据项目建议书的要求，投资拓展部需进一步了解和跟踪该项目，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的开发方案，进行反复的方案论证和比较，会同其他相关部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准，采用技术经济分析的方法，优化方案，评选出合理的方案。研究论证项目在技术上的可行性，进一步确定项目规模、构成、开发方式和开发进度等（2）结合项目建议书会审意见和方案优化选择情况，投资拓展部参考以上相关部门的协助和专业建议，进行项目可行性研究报告的起草和编制，并推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供领导层参考（3）投资拓展部负责组织会议对项目可行性研究报告进行会审，研发设计部、工程管理部、成本合约部、营销策划部、物业管理部、财务管理部、企管运营部、投资拓展分管副总、研发设计分管副总、工程管理分管副总、成本合约分管副总、营销策划分管副总、物业管理分管副总、财务总监、总经济师、总经理、董事长参与会审（4）投资拓展部依据会议评审意见进行修改，报投资开发分管副总、总经理审核、董事长审批，决定是否需要进行投资决策5.新项目投资决策（1）项目可行性研究报告获董事长批准后，投资拓展部负责组织投资拓展分管副总、研发设计分管副总、工程管理分管副总、成本合约分管副总、营销策划分管副总、物业管理分管副总、财务总监、总经济师、总经理、董事长进行投资决策（2）新项目投资决策审议通过后，报投资拓展分管副总、总经理、董事长审核，董事会审批6.土地获取和合同谈判（1）董事会对新项目投资决策审批通过后，投资拓展分管副总负责组织土地获取（2）招拍挂项目A投资拓展分管副总主持与土地提供方进行沟通洽谈，投资拓展部相关人员参与沟通洽谈B投资拓展分管副总负责编制招拍挂策略，投资拓展部参与，报总经理审核，董事长审批C由投资拓展分管副总负责主持招拍挂活动，投资拓展部参与，总经理、董事长参与/指导，如竞价成功，则进入合同评审/会签阶段，如竞价失败，则投资拓展部对失败经验进行总结，由投资拓展分管副总负责汇报，作为整个项目投标活动的终结（3）二手项目A投资拓展分管副总主持与土地供应方进行沟通洽谈B投资拓展分管副总负责制定谈判策略，投资拓展部参与，总经理审批，董事长审批土地卖方价格、合作方式、付款方式等内容C由投资拓展分管副总组织谈判，投资拓展部参与，总经理、董事长参与/指导，若谈判成功，则进入合同评审/会签阶段，若谈判失败，则投资拓展分管副总对失败经验进行总结，作为整个项目投标活动的终结（4）招拍挂/二手项目谈判成功A招拍挂项目成功获得/二手项目谈判成功后，由投资拓展部负责组织拟定合同草案，并组织会议进行合同会审，成本合约部、财务总监、总经济师、总经理、董事长参与会审B合同最终报投资拓展分管副总、总经理审核、董事长审批。最终由投资拓展部组织签署合同，从而获取土地使用权（5）公司取得土地使用权并明确规划条件后，投资拓展部填写宗地社会条件表中相关规划条件送研发设计部也许你最后也没能环游世界，可是你在实现梦想的途中找到了自己。那是能够为了一个目标默默努力的自己，不抱怨，不浮躁，不害怕孤单，沉默却又努力的自己。说不定你想要苦苦追寻的梦想，已经握在你手中了。我们会觉得焦虑，无非因为现在的我们，跟想象中的自己很有距离，不喜欢现在的自己。只有拼命地想办法去改变，只有马上行动起来，因为这个事情只有你自己能做到，只有你自己能找到出口。不要害怕改变，那些真正爱你的人会理解你，会包容你的缺点，接受你的改变，祝福你的未来。而那些说你变了的人，不用理会他们，那只是因为你不再按照他们想要的生活轨迹生活而已。记住那些一直陪着你的人、懂你沉默的人，忘掉那些说你变了、远离你的人。事实上，你不会发现自己有多强大，直到有一天你发现你身边的支点都倒下了，你也没有倒下。没有人能打倒你，除了你自己。你要学会捂上自己的耳朵，不去听那些熙熙攘攘的声音。这个世界没有不苦的人，真正能治愈自己的，只有你自己。总有一天，我们都能强大到无论什么都无法扰乱我们内心的平和