物业消防安全管理规定.doc

物业消防安全管理规定第一章总则第一条为了加强和规范本公司及物业的消防安全管理，预防火灾和减少火灾危害，根据行政强制性规定及行业规范，结合本公司行业特点和实际情况，特制定本规定。第二条本规定适用于公司内部及公司管理物业区域的消防安全工作。第三条公司全体员工应当认真遵守消防法律、法规、规章（以下统称消防法规），严格贯彻预防为主、防消结合的消防工作方针，切实履行消防职责，确实保障公司消防安全及管理区域的公共消防工作。第二章消防组织与安全责任第四条公司建立以各物业项目骨干为主，其他员工为辅助的消防队伍。公司全体员工为消防工作的义务消防员，公司各管理处班组长以上安保人员及维修人员为公司的兼职消防员。第五条公司总经理是消防安全责任人，对消防安全工作全面负责。公司总经理以下的副总经理及各部门主任主管为消防安全管理责任人。消防安全管理人对公司的消防安全责任人负责，实施和组织落实消防安全管理工作。第六条公司总经理以下各部处及岗位员工落实逐级消防安全责任制和岗位消防安全责任制。第七条各物业区域的公司项目管理处主任为消防安全管理第一责任人，其他责任区域应当根据情况确定消防安全管理第一责任人。消防安全管理第一责任人对责任区域的公共消防安全工作负全面管理责任。第八条消防安全责任人应当履行下列消防安全职责：、贯彻执行消防法规，保障本公司及管理区域消防安全符合规定，掌握本单位的消防安全情况。、将消防工作与本公司的经营管理活动统筹安排，批准实施年度消防计划。、为本公司的消防安全提供必要的经费和组织保障。、确定逐级消防安全责任，批准实施消防安全制度和保障消防安全的操作规程。、组织防火检查，督促落实火灾隐患整改，及时处理涉及消防安全的重大问题。、根据消防法规的规定建立兼职消防队、义务消防队。、组织制定符合本本公司及物业区域实际的灭火和应急疏散预案、并实施演练。第九条消防安全管理人应当实施和组织落实下列消防安全管理工作：、拟定年度消防工作计划，组织实施日常消防安全管理工作。、组织制定消防安全制度和保障消防安全的操作规程并检查督促其落实。、拟定消防安全工作的资金投入和组织保障方案。、组织实施防火检查和火灾隐患整改工作。、组织实施对物业区域的消防设施、灭火器材和消防安全标志维护保养、确保其完好有效、确保疏散通道和安全出口畅通。、组织管理专职或义务消防队。、在员工中组织开展消防知识、技能的宣传教育和培训、组织灭火和应急疏散预案的实施和演练。、公司消防安全责任人委托的其他消防管理工作。第十条消防安全管理人应当定期向消防责任人报告消防安全情况，及时报告涉及消防安全的重大问题。第三章消防安全管理第十一条公司施行职能部门对口监督管理的消防管理模式1、安全管理部负责对物业区域的公共消防工作实施监督管理。2、工程中心负责对物业区域机电设备、施工与装修消防工作实施监督管理。3、客户服务部负责对物业区域的消防宣传工作实施监督管理。4、办公室负责消防经费、物资装备的保障工作、消防安全制度的组织评议及备档工作。第十二条公司依据职能对口的管理模式，各监督管理部门应当依据职能与专业建立健全各项防火安全制度和保障消防安全的操作规程，通过组织评议后发布实施。消防安全规章制度主要包括以下内容：兼职或义务消防队伍的组织管理、消防安全教育与培训，防火巡查与检查，安全疏散设施管理，消防器材设施管理，火灾隐患整改，易燃易爆危险物品和场所防火防爆，灭火和应急疏散预案演练，用电与用电安全管理，机电燃气设备检查和管理（包括防雷、防静电），装饰装修防火及动用明火管理，警示标识管理，消防安全工作考评和奖惩，其他必要的消防安全内容。第十三条公司实行消防安全预防管理制度（一）建立由总经理任组长的消防安全领导小组，对公司及物业区域消防工作全面负责，规划安全管理片区，责任落实到责任人，实行分片管理。（二）要害部位要标明“严禁烟火”或“危险区域”，标志要醒目，无关人员不得入内，特殊情况必须经领导批准方可入内并做好记录。（三）组织季度和重大节日（如五一、国庆节、春节）前的消防安全检查，督促有关安全问题的整改。第十四条公司选拔建立的骨干消防队伍要熟练消防器材的分布情况和灭火作战方案，做好防火、灭火工作、每月定期进行消防设备器材的配备与维护保养，消防队伍要服从指挥、纪律严明、爱岗敬业、遵纪守法。第十五条商业租赁房屋的消防安全工作按照“谁承租、谁负责”的原则实施，出租人应当确保出租房屋符合消防安全规定，并在订立房屋租赁合同中明确各方的消防安全责任。第四章消防安全检查第十六条各级消防管理人应当定期进行防火巡查，并确定巡查的人员、内容、部位和频次。巡查内容应包括：1、用火用电有无违章情况。2、消防设施、器材（灭火器、水带、扳手）是否在位、完整。3、安全出口、消防通道（楼梯间、小区消防）是否畅通。4、主要机电设备的安全情况。5、业主家装及施工否严格按照动火用电管理规范。6、其他消防安全情况。防火巡查人员应当及时纠正违章行为、妥善处理火灾危险、无法当场处理时、应立即报告、发现初期火灾应立即报警并及时补救。防火巡查应当填写巡查记录、巡查人员及其主管人员应当在巡查记录上签名。第十七条公司应当至少每月进行一次防火检查，检查的内容应包括：1、用电用火有无违章情况。2、消防通道畅通情况，室内外消防栓、消防水源充足情况。3、安全疏散通道、安全出口情况。4、消防安全设施消火栓、灭火器材等布局、配置的合理性及完好情况。5、火灾隐患的整改情况以及防范措施的落实情况。6、消防安全重点部位的管理情况。7、消防培训和防火规章制度的建立和执行情况。8、防火巡查情况。其他需要检查的情况，防火检查应当签写检查记录、检查人员和被检查部门负责人应当在检查记录上签名。第十八条公司应当建立以物业项目为单位的下列消防管理档案1、物业项目消防规划审批及验收资料（复印件）。2、物业项目消防设施、设备、器材的配置（图）情况。3、消防设施器材的管理、维护、保养情况。4、日常和定期的巡查检查记录。5、消防组织及消防安全制度。6、消防培训记录第十九条各管理处须指定维修工对消防设施设备、器材进行维护和保养，维护、保养应当符合消防设施管理、维护、保养标准要求（见附件）。第二十条消防设施的维修、更新、添置应按物业共用部位共用设施设备维修基金的有关规定执行，对于亟待维修、更新、添置的消防设施，可先告知业委会后由公司垫付，再通过维修基金的行政规定和程序。第五章火灾隐患整改第二十一条对存在的火灾隐患，应当及时予以整改消除，整改分当场整改和限期整改。第二十二条不能当场改正的火灾隐患，消防管理人员应当及时将存在的火灾隐患向公司的消防安全管理人或者消防安全责任人报告，提出整改方案。第二十三条在火灾隐患未消除之前，责任人应落实防范措施，保障消防安全。不能确保消防安全，随时可能火灾或者一旦发生火灾将严重危及人身安全的，应当将危险部位停止使用整顿。第二十四条火灾隐患整改完毕，负责整改的部门或者人员应当将整改记录报送消防安全责任人或者消防安全管理人签字确认后存档备查。第二十五条对公安消防机构责令限期整改的火灾隐患，由对口监管部门在规定的期限内改正并写出火灾隐患整改复函，报送公安消防机构。第六章消防安全宣传教育和培训第二十六条各管理处应通过多种形式开展经常性的消防安全宣传教育。公司每年由客服部与安保部联合开展不底于两次集中宣传活动。第二十七条新员工上岗前须进行消防知识安全教育，公司员工每月至少进行一次消防安全培训，具体内容应该包括：1、有关消防法规、消防安全制度和保障消防安全的操作规程。2、消防科普知识3、本公司、本部门、本岗位的火灾危险性和防火措施。4、有关消防设施的性能、灭火器材的使用办法。5、报火警、扑救初期火灾以及疏散或自救逃生的知识和技能。6、火灾案例培训。第二十八条建立消防演练制度，各管理处每月组织进行不少于一次的模拟消防演练，公司安保部每年负责组织不底于三次的实战消防演练。第七章住宅装饰装修消防管理第二十九条从装修审查与审批上加强对装修施工单位的消防管理，在装修管理服务合同上明确权利和义务，严格用火用电审批规定、易燃易爆物品管理、消防灭火器配置、人员安全行为规范等。第三十条加强装修期间的管理，门岗严格审查易燃易爆装饰材料的进场，房屋管理员每天进行，发现违规现象，及时给予停顿整改。巡查的主要内容如下：1、擅自动用明火作业和进行焊接作业等违规用火用电行为。2、是否配置消防灭火器。3、不得影响原有的防火分隔。4、不得损坏或者擅自拆除、挪用、停用消防设施或者器材。5、不得遮挡消防设施和疏散指示标志。6、不得占用、堵塞安全出口及疏散通道。7、装饰油漆等易燃液体是否使用、乘放规范。8、施工作业人员行为是否规范。具体的住宅装饰装修消防管理由相关监督管理部门另行规定。第八章电气及机电设备防火管理第三十一条加强各物业项目主要电气及机电设备的防火管理，例如：变压器、配电盘、配电箱、电动机等（特别是充油电器）及燃气转供站，须落实专人进行检查、维护、管理。具体的电气及机电设备防火管理由相关监督管理部门另行规定。第九章火灾处理第三十二条火灾发生后，第一发现人首先要向本区域第一消防管理人报警，对于火势明显可直接拨打“119”向公安消防站报警，报警后，消防管理人须派人到路口接应。报警的主要内容是：1、发生火灾的单位及地址2、起火物3、火势情况4、报警人姓名及所用电话第三十三条火灾的发生后，在保障个人安全并在消防管理人的组织下，遵循“救人第一、集中兵力”，“先控制、后消灭”，“先重点、后一般”的原则实施疏散和扑救。第三十四条在火灾周围组织现场安全警戒，维持人员交通秩序，防止人为破坏现场，防止爆炸伤人、中毒伤人、建筑构件物下坠伤人，保障撤除物资的安全。第三十五条当公安消防指挥员到现场后，现场的指挥权移交消防指挥员，公司全员应当全力配合消防扑救工作，火灾过后，配合公安机关的火灾事故调查工作。第三十六条在发现火灾后，为了使公共利益、他人或本人的人身、财产权利免受正在发生的危险，可采取紧急避险，例如破窗门，使用业主的物品等，但必须具备下列条件：1、火灾危险正在发生；2、公共利益、人身、财产面临现实危险；3、出于不得已而损害另一合法权益；4、具有避险意识；5、没有超过必要限度造成不应有的损害；第十章奖惩第三十七条公司将消防安全工作纳入内部检查、考核、评比内容，对消防安全实行“一项否决”制，对消防安全工作中取得突出成绩的部门和个人，给予表彰奖励。第三十八条对未严格履行消防安全职责、或者违反公司消防安全规定制度的行为，对相关责任人给予行政处分和经济处罚，情况严重的予以辞退直至送交司法部门处理。第三十九条消防设施因人为因素损坏的，其维修、更新费用由行为人承担，并给予一倍等值罚款。第十一章附则第四十条本规定自颁布之日起实施。附件：消防设施管理、维护、保养要求一、消防设施是指用于防火和灭火的器材、设施和设备，包括水带、水枪、水喉、水泵接合器、灭火器、防火门、自救逃生器、逃生绳、应急照明、疏散指示标志、消防电梯、消火栓系统、自动喷水灭火系统（含简易喷水灭火系统）、火灾自动报警系统、防排烟系统等。二、维护管理人员应当熟悉消防设施的原理、性能和操作规程，并建立值班记录和设施运行、检查记录。三、消防设施发生故障，需停水、停电进行修理前，应当取得公司总经理的同意，并临场监督，加强防范措施后方可施工。修理结束后，应及时恢复供水、供电。四、灭火器的管理与维护（一）日常管理。灭火器种类放置环境要求日常管理内容泡沫灭火器环境温度为4451、每次使用后应及时打开筒盖，将筒体和瓶胆清洗干净，并充装新的灭火药液；2、使用2年后，应进行水压试验，并在试验后标明试验日期。二氧化碳灭火器环境温度55不能接近火源1、每年用称重法检查一次重量，泄露量不大于充装量的5%。否则，重新灌装。2、每5年进行一次水压试验，并标明试验日期。干粉灭火器1、环境温度为-1055；2、通风、干燥1、定期检查干粉是否结块和动力气体压力是否不足；2、一经打开使用，不论是否用完，都必须进行再充装。充装时不得变换品种。3、动力气瓶充装二氧化碳气体前，应进行水压试验，并标明试验日期。（二）灭火器的外观检查：1、检查灭火器的铅封是否完好。灭火器一经开启即使喷射不多，也必须按规定要求再充装，充装后应作密封试验，并重新铅封。2、检查可见部位防腐层的完好程度。3、检查灭火器可见零部位是否完整，有无松动、变形、锈蚀损坏、装配是否合理。4、检查贮存式灭火器的压力表指针是否在绿色区域，如指针在红色区域，应查明原因，检修后重新灌装。5、检查灭火器的喷嘴是否畅通，如有堵塞应及时疏通，检查干粉灭火器喷嘴的防潮堵是否完好，喷枪零件是否完备。（三）检修、灭火剂再充装：灭火器的检修以及再充装应由经过培训的专人进行。灭火器经检修后，其性能要求符合有关标准的规定，并在灭火器的明显部位贴上（或附上）不易脱落的标记，标明维修或再充装的日期、维修单位名称和地址。（四）灭火器的存放位置：位置固定，有存放箱的许上锁，未经直接管理责任人审批，不得私自挪动或挪作他用，存放的高度不得过1.5米，一个存放点视情况存放25个，覆盖半径1525米。五、消防栓的管理与维护（一）室内消防栓的维护保养要求室内消防栓是建筑物内的一种固定灭火供水设备，它包括消火栓、消火栓箱、箱内水带、水枪等。室内消火栓应加强平时保养维护，确保随时好用，具体要求是：1、定期检查消火栓是否完好，有无生锈、漏水现象，接口垫圈是否完整无缺，并进行放水试验，试验后及时擦干，在消火栓阀杆上加润滑油。2、定期检查消火栓箱门、卷盘、水带、水枪是否损坏，门锁开启是否灵活，拉环铅封、水带转盘框架是否完好，发现问题及时更换和修理。3、定期检查消防泵供水系统是否处于自动控制状态，可采取揿动消火栓箱内的按钮，看泵是否启动的办法检查，但消防泵房内必须有人，并保持上下联络，防止设备损坏。（二）室外消火栓的维护保养要求：室外消火栓主要有地上消火栓和地下消火栓两种。其中最常用的是地上消火栓，它由弯座（直接安装于供水管网上）、阀座、排水阀、法兰接管、启动杆、本体和大小出水口等组成。地上消火栓易损坏，因此要加强平时的保养和维护，具体要求是：1、每月或重大节日前，应进行一次全面检查。2、检查时要放尽管道内锈水，吸干本体内余水或疏通放水阀，排除积水，清除消火栓上沉积的灰尘和污渍，在消火栓轴心上加上润滑油，大小出口上加上牛油，并根据外表保护需要进行油漆。3、消火栓周围30M内严禁堆物，15M内严禁停车，严禁设栏、设广告而围堵消火栓，不能影响消火栓正常使用，不得擅自挪作他用。4、消火栓安装必须符合有关规定，其间距不得大于120M，60M宽的马路必须双向设置；消火栓大出口必须朝向马路，其本体离马路边则石一般为0.5-1M；因基础设施改造需要搬迁、拆除的应报请有关消防机构审批。5、消火栓上所有部件必须保持良好，平时应做到无漏水、无锈蚀、开启方便、操作灵活。（三）消火栓箱管理：1、消火栓箱用玻璃门时，须采取加锁措施，防止水带、水枪被盗。2、消火栓箱不得随意开启，水带、水枪除了演练和实战使用时，任何人无权审批借用或挪用。六、消防设施的时间检查规范。（一）对以下消防设施，应当每日进行检查：1、检查火灾报警器的功能是否正常、指示灯有无损坏；2、检查消防泵房内的阀门、报警阀组、管道压力、供电是否正常；3、检查疏散通道、安全出口的防火门是否完好，常闭防火门是否处于正常状态。（二）对以下消防设施，应当每月进行一次检查或试验：1、进行消防水泵启动运转，当消防水泵为自动控制时，应进行模拟自动控制的条件启动运转，检查其运转是否正常；2、检查消防水泵接合器的接口及附件是否完好，有无渗漏、闷盖是否齐全；3、检查屋顶供水水箱的储水水位和保证消防用水不作他用；4、检查消防泵房间的防火门是否完好。（三）对以下消防设施，应当每季度进行一次检查或试验：1、检查火灾警报装置声光显示、消防控制设备的控制显示功能、应急照明、疏散指示标志等是否有效、是否处于正常状态。对主、备电源进行自动转换试验；2、进行消防电梯强制停于首层试验；3、对水流指示器进行功能试验，利用末端试水装置排水，水流指示器应动作，消防控制室应有信号显示，水力警铃应发出报警声，并应启动消防水泵。对报警阀旁的放水试验阀进行供水试验，验证系统的供水能力；4、检查喷头外观，发现有不正常的喷头应及时更换，当喷头上有异物时应及时清除；5、检查室外阀门井中进水阀、屋顶水箱水阀门和管道中的阀门，核实其是否处于正常状态；6、检查与火灾报警系统有联动功能的防火门（包括防火卷帘）能否联动,检查设施、设备间的防火门是否完好；7、检查防排烟系统是否处于正常状态。（四）对以下消防设施，应当每半年进行一次检查或试验：1、检查室内消火栓内的设备及报警按钮、指示灯、报警控制线路功能是否齐全完好，有无故障、生锈、漏水，接口垫圈是否完整无缺。消火栓箱门是否完好无缺，是否能正常开启；2、检查安装在公共部位的自救逃生器、逃生绳是否正常、是否有效、是否破损；3、检查灭火器的压力是否达到要求、是否过期失效、是否生锈、是否无法启用。（五）对安装的探测器，应当每年进行一次试验，并对全部报警控制装置进行一次试验；火灾探测器投入运行2年后，应每隔3年全部清洗一次，不合格的应当调换。第 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