IFC向最高成就致敬策略推广.ppt

IFC向最高成就致敬 深圳百威2011 11 22 IFC安徽国际金融中心推广策略 目录 市场背景问题策略 1 市场 合肥新上市写字楼集中分布在市中心和城市南部 商务区整体趋势呈南向发展 供应体量 建行安徽总行 滨湖世纪城 浦发银行 光明大厦 日角大厦 摩恩大厦 湖南大厦 人民银行安徽分行 蓝鼎国际商务中心 滨湖时代广场 市中心 信地城市广场 恒盛坝上街 东方广场 之心城 安粮东怡金融广场 新地中心 置地广场 华邦世贸城 天徽商业广场 信政白天鹅国际商务中心 环球金融广场 祥源广场 港汇广场 新华国际广场 澳中财富中心 IFC安徽国际金融中心 发展趋势 发展方向 发展趋势 建筑形态 合肥办公物业建筑形态向超高层方向发展 建筑高度不断被刷新 合肥超高层办公时代已经来临 恒盛坝上街 之心城 安粮东怡金融广场 万达广场 祥源广场 安徽国际金融中心 新地中心 置地广场 华邦世贸城 新城国际C座 财智中心 澳中财富中心 安粮城市广场 滨湖时代广场 滨湖世纪城 从2010年9月至2011年9月的12个月中 全市新增商业供应111 54万平米 去化掉117 14万平米 即这12个月新增存量5 6万平米 本月供应量出现大幅下降 但是近期市场成交量较大 目前市场存量不足 预计未来几个月市场供应量会呈现上升趋势 市场呈现供小于求 发展空间 供求关系 2011年9月月供应量1 94万平米 环比下降81 同比下降77 本月的办公供应以纯办公为主 紫金山庄 前城大厦位居本月供应前两名 预计未来办公供应会保持一定的上升趋势 逐步增加 发展空间 供应分析 2011年9月合肥办公市场成交量为5 70万平米 环比下降35 同比下降38 在本月的成交量中 纯办公成交占据主要地位 其中 合肥天鹅湖万达广场占据办公成交金额排行榜首 滨湖时代广场名列第二 合肥百乐门名品广场位居第三 目前办公市场已无存量房 近几个月来办公成交量基本上大于供应量 短缺严重 发展空间 成交分析 整体写字楼市场销售周期较长 去化速度慢 整层销售或部分整层销售打造企业总部基地项目目前在市场中占有一定比例 尤其政务区比较集中 如新城国际 万达广场等 并逐步成为一种趋势 写字楼普遍销售周期较长 去化趋于疲软 发展空间 价量分析 写字楼市场小结 市场发展 整体写字楼市场处于快速发展期 未来几年将是合肥写字楼市场的发展黄金阶段 市场空间 未来市场供应量较大价格将有所攀升 整体市场赢利空间较大 板块竞争 各区域板块间产品同质化严重 竞争较大 当前热点 城市东部新城的主发展方向 花冲板块在未来将成为市场热点区域 产品特点 以高层 超高层为主 配套完善出现高端写字楼产品 整体写字楼市场已经进入成熟期 超高层及高端物业形态的办公写字楼产品已经出现 政务区商务区起步较晚但发展迅速 价格上涨迅速 政府导向将有利于该区成为次密集商务办公区 市中心写字楼可供应量 非常有限 以前主要以中小型办公为主 大面积办公相对稀缺 高新区多为产业孵化器性质的办公物业 使用率低 整体办公环境欠缺 经开区在售写字楼项目较少 价格与区域内公寓价格基本保持一直 后续仍存在一定货量 但整体开发速度缓慢 商务氛围尚未形成 区域写字楼物业市场认知度较低 整体市场 区域市场 竞争对手之安粮 东怡金融广场融汇资本贯通世界 国际甲级写字楼世界金融 踞中央阅世界 环城内 双公园 20万平米国际甲级写字楼 开盘前系列报广形象 写字楼推广之户外 写字楼推广之报纸 效果图第一 物理属性卖点优先 投资市场拉动为主 高大空叫嚣式口号 品牌形象飘忽不定 投资 自用 写字楼推广小结 2 背景 项目回顾写字楼 IFC国际金融中心形象定位 融通世界 基业百年阶段主题 全球寻找IFC最后19位CEO商业 IFC商业广场定位 城市地标里的顶级商业 形象衔接时不我待1 时机2 稀缺 产品分析产品形态 商务 商业 酒店价值解构 最高的物业形态 239米标高 合肥之最 最好的地段 一环商圈 稀缺地段无法复制 最顶级的品牌 投资商 开发商 物业管理最具价值的投资空间 顶级写字楼400 2000 顶级商业4万 整体 2000 6000 每层 匹配最高端人群 孰轻孰重 明晰主次 3 问题 营销任务1 400平米 2000平米大户高区写字楼去化2 400000平米商业整体销售 问题 高单价 高总价如何树立市场第一的品牌形象占位 4 策略 三大关系 商务 商业 主题 卖点 客群 项目 以商务带动商业 用高端商务形象对话高端人群 支撑高价和大面积产品 聚焦人气 掀起商业投资热潮 聚焦 费用 主题 渠道 受众 策略核心 创业板为代表的成长型企业 大型国企 民企或跨国企业分支机构 投资客 进入新的成长阶段 极其看重形象功能 选择匹配的高端产品 看重谁能付得起租金 客群分析 什么东西能让他们赢得尊重 成就 对于个人 他们正处于事业快速攀升的人生阶段 对于事业 他们已经是行业中的翘楚和榜样 对于社会 他们需要更大的社会尊重和认同 他们努力得到今日成就 亦将需要更大成就与之匹配和彰显 IFC的价值在于 中心地位 一环内 稻香楼国宾馆 安徽饭店环伺超高建筑 5大首创 239 95米皖省第一高楼顶尖配套 8大顶配 五星级酒店 4万平米奢侈商业 最高 IFC最强项 阶段主题 向最高成就致敬 备选 向最高成就献礼最高成就 IFC见证成就最高 还看IFC 营销总则 塑造仰望价值 推动 获得形象提升 大众造势小众营销 推广策略 核心理论层面 广告层面 公关层面 户外 报纸 楼体 物料 公关活动 239 95合肥最高 向最高成就致敬 安徽十大商界领袖评选 成就最高 还看IFC 宣传推广 推广步骤 2012年01月 4月 2012年5月 11月 概念期 推广期 持销期 12月 为项目再起高度及渐进导入商界领袖专访 推广重点 主题广告语 向最高成就致敬 风云再起 拉升项目形象 提升项目知名度 推广目标 第一阶段2011年12月 户外 围墙更新 商界领袖报纸专访及硬广 相关配合 说客群 说价值 说特征 借势商界领袖循序推高本案品牌价值 事件营销 持续聚焦大客户 巩固最高形象和价值 推广重点 主题广告语 成就最高还看IFC 扩展大客户 推广目标 第二阶段2012年1月 4月 户外广告及安徽十大商界领袖评选及老客户答谢会暨名人高峰论坛等 相关配合 目的 扩大宣传 提高项目的知名度与美誉度 吸纳新客户筹 时间 2012年1月 3月人员 省市领导主流报纸及电视和网络媒介记者等 前期已经成交客户以及上门客户地点 星级酒店 现场 IFC安徽十大商界领袖评选 活动形式 与主流媒介联合举办 十大商界领袖评选活动 筛选候选名单及评奖嘉宾等 活动分业余组及专家组评选 分三个阶段 先举行新闻发布会启幕活动海选 30进20 20进10强 媒介做活动全程配合报道 拉升市场关注 营销活动一 备注 具体活动细化需要公关公司配合 第二阶段2012年1月 3月 IFC中国经营论坛复旦大学管理学院院长陆雄文 摩根前中国总经理龚方雄 目的 聚焦圈层 联络感情 实现以老带新 带动口碑的良性在传播 时间 2012年2月中人员 财经名人及老业主和电视和网络媒介记者及上门客户地点 星级酒店 IFC答谢老业主春茗暨名人中国经营论坛 活动形式 针对大客户关注的国际及国内经济形势及商机发展趋势展开系列名人论坛 名人可以考虑经济学家类的樊纲 财经明星郎咸平 或者摩根前中国区总经理龚方雄等名人效应聚集人气和提升名盘气质 活动分专题演讲及互动对话等及抽奖等环节 营销活动一 备注 具体活动细化需要公关公司配合 第二阶段2012年1月 3月 参与人员 诚意客户 业主 高端车行客户活动形式 1 联合商家 举办名车展 吸引客户 2 通过与高端车行联合互动 形成客户及资源共享 3 通过高端客户参与 形成口碑传播 制造圈层影响力 其他活动之跨界类 名车会友联谊会 参与人员 诚意客户 业主 高尔夫会员活动形式 1 IFC取得球赛的冠名权 在比赛期间进行项目推广 2 通过高尔夫球会组织 邀请其会员 IFC客户参加比赛 获奖者奖品由IFC提供 3 通过高端客户参与 形成口碑传播 制造圈层影响力 高尔夫球赛 其他活动之跨界类 活动形式 通过与酒庄合作展示高端红酒如 法国西班牙红酒 吸引高端圈层参与 活动地点 项目媒体配合 电视报道 软文炒作 网络发布相关评论 红酒周 其他活动之跨界类 投资理财沙龙 邀请投资理财专家和当地高端客群进行投资理财讨论 让客户参与其中 各抒己见 营造项目圈层感 wii趣味高尔夫球赛 租用wii互动游戏机 举行趣味高尔夫球赛并设置奖品 其他活动之暖场类 THANKS