2010大好山河别墅项目开发概念策划报告.ppt

开发概念策划报告二零一零年二月 大好山河 项目 目录 一 大印象项目概况相类区域项目概况项目区域卫星图及周边实景图惊叹 蓝色黄河项目的总体形象定位规划设计方案解读二 布局篇世界著名的山水别墅世界著名的山水小镇中国顶级别墅的变迁成都 置信 芙蓉古城深圳 万科17英里北京 长城脚下的公社对本案规划布局的建议 三 时局篇洛阳别墅市场概况银润 中央花园凯瑞 国宝花园洛阳别墅客户扫描单价 套价 开发节奏建议四 开局篇给她起一个好名字给她找一个好设计给她造一个好氛围给她 项目概况及总体设想她绝不是一个普普通通的项目她临风玉立于一片神奇的山河她是洛阳的但也不仅是洛阳的我们要全心善待她细心琢磨她 大印象 项目概况 黄河文化园位于小浪底水库大坝南端柏崖山头 占地面积15 6公顷 除去北侧陡坡地后的实际可使用面积约10公顷 地理资源关键词丰富的山地资源 小浪底大坝 小浪底森林公园 黄鹿山 西霞院 高山牡丹 黄河鲤鱼 紫砂石 文化资源关键词黄河文化 吕洞宾修炼处 大禹洞传说 古柏神树传说 朝廷爷座 大禹台 相类区域项目概况 项目区域卫星图及周边实景图 惊叹 BlueYellowRiver 蓝色黄河 发现 中国母亲河 宜居新山水 Discover 中国人居文化魂 Discover 河写天灵韵山立人精神 发现 墅 极品 山水人文 景观 项目的总体形象定位 所以 形象定位支撑五千年黄河 五百亿大坝浓郁山水情 浑厚古文化 说明 所谓 极品 最次是 洛阳的极品 其次是 河南的极品 良好是 华夏的极品 世界的极品 品质无极限 求其上者得其中求其中者得其下 这片山河是我们最好的底气 规划设计方案解读 图纸略去 总之 现有方案较好地体现了宗地特色 但也有让人感到不明朗和有待商榷之处 规划图中没有标明小浪底的景观方向 各建筑与这最重要的景观间的关系不明朗 现在的分区方式未能体现出小浪底大坝景观价值最大化 布局方式有待商榷 规划设计方案刍议 1 觉得似乎少了点灵韵 缺了点气魄2 注意 洛浦第一排的景观房的价值远大于第二排的 图纸略 世界著名的山水别墅世界著名的山水小镇中国顶级别墅的变迁成都 置信 芙蓉古城深圳 万科17英里北京 长城脚下的公社对本案规划布局的建议 布局篇 他山之筑 可磨此山之墅山水名筑领略天下著名的山水建筑以求获得一些启发和感悟 世界著名的山水别墅 悠然想起流水别墅FALLIHGWATER 流水别墅 FALLIHGWATER 二十世纪的艺术杰作 设计人 弗兰克 劳埃德 赖特 FrankLloydWright 建成时间 1936年 建筑地点 美国宾夕法尼亚洲匹兹堡市郊区 熊跑溪畔 FALLIHGWATER 绝顶的人造物与幽雅的天然景色的完美平衡 流水流水别墅共三层 面积约380 以二层 主入口层 的起居室为中心 其余房间向左右铺展开来 别墅外形强调块体组合 使建筑带有明显的雕塑感 两层巨大的平台高低错落 一层平台向左右延伸 二层平台向前方挑出 几片高耸的片石墙交错着插在平台之间 很有力度 溪水由平台下怡然流出 建筑与溪水 山石 树木自然结合 仿佛由地下长出 流水别墅的建筑布局及其内外陈设之间艺术性地融合 力与反力均衡集结 构成如幻境界 赖特巧妙运筹自然光线 使内部空间充满盎然生机 光线流动于东 南 西三侧 最明亮的光线从天窗泻下 一直通往下方溪流崖隘的楼梯 岩石铺陈的地板上隐约出现倒影 起居室空间的气氛 随着光线的变化而显现多样风采 FALLIHGWATER 赖 特 如 是 说 美丽的建筑不只局限于精确 它们是真正的有机体 是心灵的产物 是利用最好的技术完成的艺术品 自然不仅仅是那些户外的世界 云层树木岩石走兽和风雨 而且还包括材料 工具 计划和情绪的内在本质 包括人或人的一切内在方面 这些哲言对本案极有指导意义 黄河文化园绝不会是当代最大 最奢华的别墅 但是 她应当是最有文化和创意价值的山水文化别墅 我们期望她能代言这片山水 我们期望她能够给开发公司带来利润 更重要的 我们期望她能给开发公司带来极大的品牌名誉 这绝不仅仅只是我们的梦想这是我们要实现的奋斗目标 在现代别墅里 流水别墅绝对不是最大的 更不是最奢华的 但 她的确是最有山水文化价值 最著名的 这对黄河文化园项目来说 是一个很好的启发 流 水 别 墅 启 示 录 世界著名的山水小镇 Evian法国依云小镇印象词 背靠阿尔卑斯山 面对莱芒湖 依山势布局 小路依山而上 每户都有花园 最多鲜花的小镇 免费享用世界上最有名的矿泉水 神奇的SPA Portofino意大利波多菲诺印象词 面朝大海 半梦半醒 环海港 依山势 建筑多彩多样 每栋建筑至少有一扇窗户朝向海湾 利用山地变化创造公共空间 随处可见咖啡座 钟塔是醒目的标志 边用餐边欣赏港景 港口与建筑物延续了几个世纪前的样子 从港口边上巴洛克和文艺复兴时期建造的别墅望出去 景致仿佛凝结了数个世纪 美得让人窒息 eskKrumlov捷克克鲁姆诺夫印象词 世界文化和自然双重遗产 伏尔塔河谷的玫瑰 童话小镇 红坡顶与白云蓝天交相辉映 房屋随山势起伏错落 教堂是小镇的标志 街道与建筑围合成有趣的公共空间 水岸建筑造型丰富 并设置众多公共空间 临河的小酒吧 咖啡座很舒适 世界著名山水小镇 启 示 录 背靠阿尔卑斯山 面对莱芒湖 依山势布局 小路依山而上 每户都有花园 最多鲜花的小镇 免费享用世界上最有名的矿泉水 神奇的SPA面朝大海 半梦半醒 环海港 依山势 建筑多彩多样 每栋建筑至少有一扇窗户朝向海湾 利用山地变化创造公共空间 随处可见咖啡座 钟塔是醒目的标志 边用餐边欣赏港景 港口与建筑物延续了几个世纪前的样子 从港口边上巴洛克和文艺复兴时期建造的别墅望出去 景致仿佛凝结了数个世纪 美得让人窒息 世界文化和自然双重遗产 伏尔塔河谷的玫瑰 童话小镇 红坡顶与白云蓝天交相辉映 房屋随山势起伏错落 教堂是小镇的标志 街道与建筑围合成有趣的公共空间 水岸建筑造型丰富 并设置众多公共空间 临河的小酒吧 咖啡座很舒适 这些小镇并不是统一风格的 但有一个共性就是 以山水景观为核心 山 水 景 筑 人 文构成了一个有机的统一体 小镇并不大却是名满世界 建筑并不奢华 却是让各国王侯权贵 世界政要巨贾趋之若骛 山 水 智者乐 仁者爱 中国如此 世界也如此 古代如此 现在也如此 现在 具有世界级声誉的富人区 大多依水而建 临水而居 少数人拥有多数人梦想的资源 山水齐具者稀而又稀 能做到山水人文集聚的在全世界真的是 屈指可数 所以 一定要把本项目所特有的 山智水仁 人文神话 高度艺术性地融合在一起 本项目标志性的 灯塔 是什么呢 本项目传奇性的 故事 是什么呢 中国顶级别墅的变迁 世界名墅世界风 文化与经济相互激荡 东方与西方相互结合 形象地说 世界正在中国化 中国正在美国化 世界经典别墅风格千姿百态 中国的别墅也正在进行世纪翻身 上世纪末本世纪初 中国从南到北进行了一场 殖民文化 式的建筑风格 拿来 全面引入世界各地的经典建筑风格 如 深圳 波托菲诺 意大利风格 北京 纳帕溪谷 北美乡村风格 上海 鼎邦丽池 西班牙风格 上海 鼎邦丽池 西班牙风格 北京 桔郡 北美风格 深圳 波托菲诺 意大利风格 中国世纪中国风 随着新亚洲经济与中国文化的复兴 亚洲及中国地缘意识苏醒 中国文化意识开始进入别墅设计中 2002年前后 中国别墅开始从 临摹 向文化整合与创新发展 成都率先将中国元素导入芙蓉古城 让业界叹为观止 很成都 很中国 叫响华夏大地 之后 成都的清华坊 广州的中华坊 北京的观唐 运河岸上的院子等 一系列以中国空间和风格为主题的别墅产品强势冲进市场 此时 甚至一些欧美风格的别墅在组团形式上也强调中国庭院式的空间感 成都 清华坊 北京 运河上的院子 北京观唐 东西南北豪宅风 2003年后中国出现千万元豪放宅 既有为顶级富豪定制的顶级别墅 如上海佘山紫园 北京财富公馆等 也有一些中低档的别墅 总之 单一面积 单一形态的欧美别墅全面打破 同时 由于大量专业的国外别墅设计公司与大师的介入 中国的别墅从风格 空间 功能 配套 装修上都更加成熟 北京 财富公馆 上海 紫园 上海 檀宫 五洲荟萃现代风 一个项目所要面对的客户不是一人 而是形形色色的一群 他们各有所好 所以 一个项目的风格也不一定要拘泥于一种风格 有两个项目特别值得我们关注 一个是北京的玫瑰园 一个是 长城脚下的公社 尤其是 长城脚下的公社 没有固定的风格就是它最大的风格 这也是其成功的重要之处 北京 玫瑰园 规划图 上海 檀宫 成都 置信 芙蓉古城 芙蓉古城由成都置信实业 集团 有限集团开发 集川西民居之灵气 巴蜀文化之精华 古老成都之淳朴 江南园林之情趣于一身 是国内屈指可数的融居住 旅游 休闲度假 投资于一体的大型复合式旅游地产项目 B区由川西民居宣华园 苏州民居沧浪园 云南民居拓东园 唐风民居玉溪园 独立宅院紫宸园五个组团构成 住宅均为二 三层仿传统民居的四合院与独立宅院 建筑外观典雅美观 各种文化特色鲜明的建筑符号充分体现了中国传统建筑的神韵 芙蓉古城广告意象 游记这里的住宅全是仿古的别墅 每一处宅子门上都有扁额和楹联 这些文字大都出于古诗词中 颇为风雅 好像把这些宅子浸润在了书香里 也就是说 每一家人 他们的住宅都有一个独一无二的名字 让现在的普通人家也享受一下古时大户人家的派头 为自己的住处取上一个好名字 成为叫得响的名宅 这里环境幽静极了 庭院深深 门扉紧闭 小径上难见人影 偶尔有一两个保洁工出入于门庭小院 这里不像成都一般的小区 再普通也有保安守着 外人不得入内 这样高雅宁静的别墅群竟是开放的 供游人参观 游人不仅可以穿行在绿化带的小径上 还可以去到住户的窗前屋后近距离地观赏这些宅子 只不过常有木牌提示 不可高声喧哗 学习万科好榜样 深圳 万科 17英里 万科 17英里事件 万科惜售万科 17英里 急躁的客户砸了其售房部 从一个另类的层面反映了万科的成功 万科17英里概况规划总用地 67571 总建筑面积 50678 其中一期 26343 107户二期 24335 340户 含会所 2000 容积率 0 75 万科 17英里 巧妙地综合运用了海岸 山坡 海景 沙滩资源 在设计上注重面向宽阔的海岸线 与山势密切结合 既利用了海景也减少了山坡的平整 依山布局也有效地避免了景观受阻 万科 17英里 通过组群形式 扇形布局 做到户户有景 用足海景优势 多拼标准组团 南立面 多拼标准组团 北立面 多拼标准组团 侧立面1 多拼标准组团 内街立面 多拼标准组团 剖面A A D型双拼住宅 其它 景观 小品 材料 物业 安防 会所 绿化 生态护坡等也都有其独到之处 这里不一一赘述 不过 在这些方面 我们一方面要学习优秀经典 同时 也要密切关注最新发展 北京 长城脚下的公社 原名建筑师走廊 由12名亚洲杰出建筑师设计 是中国第一个荣获威尼斯双年展 建筑艺术推动大奖 的建筑作品 2005年被美国 商业周刊 评为 中国10大新建筑奇迹 之一 由凯宾斯基酒店管理 共有42栋别墅 190间套房 11间总统套房 4个餐厅 1个AnantaraSpa 1个儿童俱乐部及1个户外泳池 住宿价格约为1万 2万元 套 晚 长城脚下的公社 部分实景 长城脚下的公社主要目标顾客 著名企业家的应酬场所演艺明星的FANS聚会跨国集团的上层会议著名品牌的新闻发布会高级收藏品拍卖会 欣赏异国情调讲究品味个性化物业需求宁静而奢华的环境中西合璧的文化氛围 度假的感觉注重生活质量公众参观人士对富豪生活方式的好奇心建筑设计师和艺术家的研究兴趣 常驻中国的欧美日人士常驻中国的港澳台人士海归专业人士波波族高级白领的私人派对 长城脚下的公社部分媒体宣传 之所以用这样稍大的篇幅来分析介绍 公社 的部分营销推广 是基于这一认识 对于一个优秀的房地产项目 不仅要学其规划 建筑 也要学其营销 优秀的项目是一个主观与客观优秀结合的有机体 仅学产品或仅学营销都是不足的 长城脚下的公社是别墅式的旅游酒店 一期获得空前成功 所以 有了后续的对一期的Copy 芙蓉古城则是旅游 居住有机综合的项目 万科17英里更是把 山海 用到了极致 我们应特别注意从这些优秀项目中吸取精华 本案的的规划布局 应当精心分析山河风光 人文景观 坡地花木等 经过细致系统把握后 用借景 对景的手法将建筑与景观有机地联系在一起 尽可能将景观引入建筑内部 将不利因素挡在视野之外 基于这一认知 建议 对本案规划布局的建议 1 规划布局要以小浪底的景观方向为轴心 2 在地质条件允许的条件下 认真考虑研究北侧的坡地建筑 3 按旅游居住综合考虑 但不妨像芙蓉古城那样适当打破旅游与居住的界线 本案的旅游观光价值难以与小浪底大坝抗衡 所以 本案的经济价值出路在于居住 商务与观光要起到较好的提升居住价值的作用 4 规划 景观 建筑等要艺术创新 图纸略 洛阳别墅市场概况银润 中央花园凯瑞 国宝花园洛阳别墅客户扫描单价 套价 开发节奏建议 时局篇 洛阳别墅市场概况 本世纪初的前十年 是洛阳别墅市场逐渐成熟的十年 初期 洛阳楼市中的别墅比重偏低 而且很不成熟 除了兴隆花园等大社区中的少量别墅外 其它如秦岭山庄 芙蓉别墅等都基本失败 其原因除了市场客户较少外 主要的还在于其产品问题 2004年建业集团进入洛阳 开发建业 森林半岛的以叠拼为主的 准别墅 受到市场的热烈追捧 其客户除了洛阳外 还有大量的郊区 三门峡乃至其它区域的人士 这一现象也说明了洛阳的别墅的供应不能满足市场的需求 2005年 凯瑞公司在洛阳新区以3 5亿元取得了778 5亩土地的使用权 主要开发别墅 从此洛阳开始进入别墅的大规模开发时代 这一时期主要 别墅类 项目的概况如下 建业 森林半岛 一 二期 以叠加别墅为主 共136套 康城逸树占地110亩 由联排别墅 31套 叠加别墅 180套 电梯直接入户 组成 属于德式现代派风格 凯瑞 国宝别墅由岛屿大宅别墅 独栋别墅 双拼别墅 联排别墅 花园洋房和高档公寓组成 整体属于北美风格 一期占地253亩 由独栋别墅 57户 联排别墅 92户 双拼别墅 18户 组成 这些项目都取得了相对较好的销售业绩 现在 洛阳的别墅开发集中位于新区 主要在售项目有国宝花园和中央花园 这两个项目值得我们密切关注 银润 中央花园 中央花园由银润置业开发 位于市府东街以东 长兴路以西 政和路北 太康路以南 周边政府机关 事业单位 金融 医疗 学校以及高档住宅区云集 项目占地约80亩 规划总建筑面积2 8万 有32套独栋别墅 共6种户型 面积为700 1000 套价都在千万元级 社区建设有专为业主服务的商务会所和网球场 会所内设置有VIP美容健身 医疗保健 品牌餐饮 室内游泳池 桑拿按摩等设施设备 项目由 汤臣一品 的建筑设计师韦建农先生设计 美国易道设计园林景观 意大利室内设计师主持别墅内部空间装饰设计 建筑施工多采用世界前沿的专业产品 如拉法基生产的英红屋面系统 远大溴化锂中央空调 美国科勒厨卫用品 法国AIR集团新风 除尘系统等 银润 中央花园鸟瞰效果图 银润 中央花园2007年7月24日公开广告的主要内容 银润 中央花园的主要建筑景观及细节 楼王 银润 中央花园会所 银润 中央花园会所泳池 银润 中央花园户型E建筑面积1044 银润 中央花园样板房 共三套样板房 凯瑞 国宝花园 凯瑞 国宝花园位于洛阳市洛南新区 东临王城大道 西临大学路 北临开元大道 南接牡丹大道 项目总规划建设用地面积51 88公顷 居住区建设用地面积51 88公顷 其中住宅用地面积25 421公顷 公建用地5 707公顷 道路用地8 301公顷 绿化用地面积12 451公顷 项目总建筑面积312785 5 住宅建筑面积258082 24 公建建筑面积54703 26 2006年 国宝花园一期银湖首先登场 总占地253亩 168套北美风情湖景别墅 同年9月 联合国环境规划署与世界公园协会共同授予国宝花园金奖 目前一期基本售罄 2009年二期 帕提欧 公开 地中海风情 主要以红瓦 白墙 精致铁艺 手工坡地为庭院设计 目前 70栋别墅主体工程已竣工 今年6月底将陆续交付使用 约200套联排建筑也将于年底交付使用 国宝花园会所的面积约8000 采用欧洲经典设计手法 集休闲 娱乐等多功能为一体 能满足入住精英们日常生活和社交活动的需要 国宝花园的主要卖点 800亩规模世界级岛屿豪宅北美风格 西班牙建筑群落洛河活水水系 135亩湖面洛南新区 未来城市中心学府重地未来商业中心 国宝花园鸟瞰图 排屋水景效果图 国宝花园实景图 国宝花园二期地下室的改良一期的地下室采光相对较弱 二期通过抬高一层的形式加强了地下室的采光 更自然更节能 洛阳别墅客户扫描 别墅客户AIO 客户关注点 本案价值点 客户关注点 无与伦比山河景观半小时车程到洛阳 时尚的高雅的精美的 大户人家极品尊居 本案地段难以复制别墅供应越来越紧 户型舒适景观怡人材料环保安防严密 专业酒店贴心服务 本案价值点 地段 建筑 面子 保值 产品 服务 单价 套价 开发节奏建议 单价 套价 开发节奏建议 银润 中央花园的建筑 规划 景观等没有明显的失误 但是销售业绩却较差 从多方讨论综合的情况来看 其主要原因有二 1 套价偏高 2 地段太扎眼 不过也说明 并不是最贵的材质就能造出最好的产品 并不是最高的成本就能销出最高的价格 从目前洛阳别墅及商铺销售的情况来看 洛阳已经出现了千万元购房买铺的圈层 他们将会是我们的主力客户群 根据以上情况 初步建议 1 单价控制在1万元 2万元 2 套价控制在500万元 1500万元 不含 楼王 3 开发周期可按三年考虑 但 若规划不能做到足够成熟 则不要勉强开局 4 开局的工作一定要做扎实 宁可 三年画张画一天卖出 也不要 一天画张画三年卖出 单价 套价 开发节奏建议 国宝花园和中央花园的产品及配套都有其独到的可贵之处 本案若单纯从产品上来比拼的话 很难获得明显的优势 因此 本案的大出路在于特色 土地会更加趋紧 别墅会更加稀少 洛阳别墅的开发多集中在城市的南部区域 从这一层面上来判断 本案别墅的销售不会成为多大的问题 问题是 如何做出与基地相衬的产品 如何做到土地 开发商 社会综合价值最大化 从目前的形势来看 我们建议 先打旅游牌 后打居住牌 由 长城脚下的公社 式的酒店别墅 商务别墅而逐步金蝉脱壳成产权别墅 山水景观里的极品居住区 认真做好开头 精心做好一期 二期的开发就是水到渠成 单价 套价 开发节奏建议 高铁来了 郑州 洛阳 西安三大古城连成一条线 势必极大地促进这三地的旅游发展 本案所在地是中国历史文化与现代建设成就的集中地 必将成为一个新的旅游热点 因此 其最先能拥有的名誉将是旅游热点 然后再通过旅游景点 商务酒店 山水别墅的综合发力 提高项目的地段价值和知名度 别墅的销售因而就做到水到渠成 对当代的中国房地产来说 产权酒店 产权别墅早已不是什么新概念 产权式酒店兴起于上世纪70年代欧美国家的一些著名旅游城市和地区 英文全称为 TIMESHARE 即 时空共享 不妨把产权别墅看作产权酒店的一个 分支 它也是旅游物业的重要一类 其实质就是 度假 房产投资 开发商将别墅销售 或一次性出租 给投资人 同时投资人委托酒店管理公司经营管理 获得可观的投资回报 投资者拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权 这几年比较著名的案例有广东江门新会古兜温泉 开平香江温泉度假村等 单价 套价 开发节奏建议 单价 套价 开发节奏建议 相比这些知名的成功项目 本案若只是有景观优势的话 则难以获得价值最大化 因此 寻找新的价值点 整合新的资源就是我们所要侧重解决的问题 山水景观 旅游娱乐 山寨居住等等有许多文章可做 这是今后一段时期内我们所要认真考虑和讨论的重点 洛阳 车会越来越多 城会越来越挤 本案距洛阳仅半小时左右的路程 未来正可 立足大洛阳 写篇好文章 需要再次强调的是 与周边的相类项目相比 本案的规模相对较小 因此 走有特色的精品居住路线是正道 并不是说一切都是名贵的 但是 巧妙的组合绝对是需要的 并不是开发的越早越好 却一定是宣传的越早越好 要先有一个主题 先用中国山河感动天下人 给她起一个好名字给她找一个好设计给她造一个好氛围给她 开局篇 名不正 言不顺项目的营销特色从案名开始要给她起一个易记的 有极大冲击力的而且与她相符的名字要突出山水特点 文化灵韵 风景别墅 给她起一个好名字 案名一 览遍五洲四海 还是你最美 中国山河 大气简炼 一语双关 站在基地为 她 想名时 这个名字荡然于胸 但是 却与新强调的广告条例相背 案名二 感情似乎更浓烈 但似仍难过审核关 案名三 大好山河 的LOGO本身就可以做为SLOGAN 极利于广告宣传 大好山河 河山好大 我们可以通过许多语句 方式演绎 大好山河 用毛体字与岳飞的字组合成的 大好山河 更好地突出了一种王者的张扬 而且也很贴近基地的特点 所以 建议以 大好山河 为首选案名 案名三 大好山河 巅峰极墅 案名三 古今中外多少帝王权贵都梦想拥有大好山河 案名三 中国 960万 世界 1 大好山河 案名三 5000年黄河1000亿西霞院唯一的大好山河 案名三 世界关注微笑中国大好山河折服世界 案名三 凯撒大帝如是说 我来了 我看见 我征服大好山河征服一切 案名三 家 茶 筝 窗外 千亿元的蓝湾悦揽大好山河 案名三 真山真水真别墅 大好山河大风范 案名三 有价的是建筑景观 超值的是大好山河 案名三 大好山河 小浪底上了你的酒桌 案名三 大好山河 西霞院在你的卧室做客 案名三 全球争相求购 中国大好山河 此语要慎用 案名三 真正的奢华中国 大好山河 案名三 案名四 黄河上空的桃墅 桃墅 桃树 桃花源里的山水别墅 这一名字比较雅致也能较好地体现项目特点且与 长城脚下的公社 遥相呼应但 略嫌长 给她找一个好设计 非常地段 非常项目 非常规划 自然要求我们来非常规启动 非常规划开发 在一张极为珍贵的纸上作画 落笔一定要谨慎 而且 因为数量极其稀少 所以 一定是要求我们走 定单开发 的道路 千万富翁 亿万富翁 洛阳已经有这样的圈层 但是 如果用常规手法来寻找他们也是如同大海捞针 我们一方面要认真地为项目寻找优秀设计题 甚至不妨像潘石矻那样去炒作 与此同时 一定要注意操作好另一条主线 那就是寻找项目的客户 让项目的客户注意 这些客户 有一部分是洛阳的 一部分是河南的 一部分是山西的 一部分是港台的 一部分是海外的 给她找一个好设计 客户是形形色色的 或文或武 或雅或豪 或低调或张扬 不一而足 更进一步地 可以说 我们的客户是 百人千面 每个人都不同 每个人身上都有机地凝聚着很多的 面 事业的一面 家庭的一面 个人的一面 乐观的一面 奋进的一面 疲惫的一面 千万级 亿万级的富豪有着比常人更多的 面 我们的客户至少有两个共性 第一 资产都在千万级以上 第二 我们应当真正给他们做到 做好 定制开发 因为富裕 所以挑剔 因为尊贵 所以自我 因为成功 所以超脱 因为繁华 所以质朴 这就是我们的客户 他们是矛盾的综合体 给她找一个好设计 即便可以像流水别墅FALLINGWATER那样定制开发 我们还面临一个基本的问题 如何让 Kaufmann 流水别墅的业主 发现并认可我们的基地 给她找一个好设计 好玉一定要让好手来雕琢 难以想像 如果只是随便找几个人来设计 长城脚下的公社 会是什么情形好的设计师是否一定要很高的价格 关键是看项目是否能感动他一个不太恰当的比喻 电影 建国大业 明星大腕们争破脑袋要角色 全都是免费的 但另一方面他们也获得了极为超值的回报 这就是文化与经济的辩证法问题是 她 待字深闺 他怎么样才能知道 她 呢 也就是说 怎么样把这个话题炒出去炒这样的话题有两个目的 一是为项目找设计师 二是为将来的项目宣传打下基础本报告仅抛砖引玉 给她找一个好设计 潘石屹能挑动小浪底么 SOHO中国为何要与承大联手 长城脚下的公社 的设计师来到洛阳 五一节 郎朗在 大好山河 演奏 保卫黄河 众设计院求票参加 初期媒体和渠道选用建议中国日报及其网站上的广告山西的主要网站上的广告洛阳政府招商媒体牡丹花会时针对港台和海外华人的宣传CS野战拓展培训柏崖山头 给她找一个好设计 说明 此广告按公益广告的性质发布于柏崖山头 要求在小浪底的观光人群都能看到 以起到引人注目的作用 既体现了中国人的自豪 区域地段的可贵 同时也有助于本案地段价值的提升 提醒 可考虑借助政府的力量发布此广告 给她找一个好设计 给她造一个好氛围 在做广告推广的同时 也要注重对基地进行精致的包装以及系统的展示 图纸略 小区入口的仪式感 山峰上的林荫大道体现山顶妙境 彰显尊贵和稀缺 客户的体验点 小区入口围墙和入口大门体现深宅大院的豪宅距离感 入口林荫路体现仪式感 辅以高品质的施工质量 浓密的植物效果 不张扬 却是一份尊贵 给她造一个好氛围 图纸略 主题营销中心 综合体验场 奢侈品的博物馆 风格建议 与项目的大气的山水风格相符 使客户感受到与山水共融的山水豪宅体验 印证与众不同的豪宅梦想 图纸略 营销中心主要功能空间提示 图纸略 细节展示不容忽略的品质细节 彰显精致尊贵生活 胸牌 水杯 纸笔 活动展示活动在精不在多 每一次活动都要严格控制好品质和细节 注重圈层营销 图纸略 给她起一个好名字给她找一个好设计给她造一个好氛围给她 开局篇 房地产的开发是一个很长的价值链的实现过程 是繁琐的系统的科学艺术工程 本次报告只是初步的开发概念的策划思路上的一次沟通 还有很多工作需要在今后艺术性地创造 预祝 大好山河 缔造新典