《个人理财第七章》PPT课件.ppt

第七章居住规划与房地产投资 房地产概述租房或购房决策购房与换房规划我国的房地产制度房地产投资 房地产 RealEstate 是对房产和地产两类财产的合称 地产是指土地及其附着物 房产是指该片土地上的建筑物房地产的三个内涵 房 房屋建筑物 地 土地 产 财产权利 我国的土地为国有 开发商仅能购买土地的使用权 一般城市住宅占用土地的使用年限为70年居民在取得了对 房 的财产权利的同时 并没有完全得到对 地 的财产权利 这就为房地产投资埋下了隐患 城市房地产管理法 第二十一条规定了在土地使用权出让合同约定的使用年限届满时 土地使用者需要继续使用的 经申请一般都应批准 但须另行支付相应的土地使用费 一 房地产概述 房地产是指房屋及其附属物 与房屋相关的建筑物如小区设施 建筑附着物 相关林木等 和承载房屋及其附属物的土地 以及与它们相应的各种财产权利 房地产具有不可移动性 耐用性 异质性 高价值性 供给有限性 投资与消费双重性等特性 一 房地产的种类1 商品房是房地产公司在取得土地使用权后开发销售的房屋 购买商品房拥有独立的产权 土地使用权通常为40年到70年 2 安居房 解围房和经济适用房安居房是为实施国家 安居工程 而修建的住房 是政府为了推动住房制度改革 由国家安排贷款和地方自筹资金 面向广大中低收入家庭而修建的非营利性住房 解围房是指在实施 安居工程 之前 为解决本地城镇居民的住房困难而修建的住房 经济适用房是指政府部门联同房地产开发商按照普通住宅建设标准建造的 以建造成本价向中低收入家庭出售的住房 3 房改房 指将原属单位所有的住房以房改价格或成本价出售给职工的住房 职工购买时享有优惠 但在进入市场出售时有限制 需持有一定时间后方可出售或需补交地价款 二 影响房产价格涨跌的总体因素 1 需求面因素 人口结构转变 农村人口移向城市 城镇 化 预期人口数国民收入的增长与分配结构住房政策 放宽经济适用房的适用条件 与提高住房公积金提拨比率或贷款上限利率水准 低利率刺激需求通货膨胀预期 保值性需求资金流量 货币供给额成长率可视为房价的先行指标 二 影响房产价格涨跌的总体因素 2 供给面因素 国家计划 土地使用分区 土地使用期限的影响地理位置的影响 区位的相对供给房产短期供给缺乏弹性 建筑材料器械的生产供应历史成本 为数庞大的福利分房者以低价购得产权政策的转变 如二年内转全额营业税 房贷紧缩 三 房地产的供给者 需求者 供给者 现房或期房 建商 政府 投资者 客 代销业者二手房 房屋拥有者 中介业者 投资者 客 需求者 自住 第一次购房 换房需求投资 投机 短期空置 投资 长期租赁收益 二 租房或购房的决策 一 租房或购房的优缺点1 租房的优点有能力使用更多的居住空间比较能够因应家庭收入的变化资金较自由 可寻找更有利的运用管道有较大的迁徙自由度瑕疵或毁损风险由房东负担税捐负担较轻不用考虑房价下跌风险 2 租房的缺点 非自愿搬离的风险无法按照自己的期望装修房屋房租可能调高无法运用财务杠杆房价差价利益无法藉由购屋强迫自己储蓄 3 购房的优点 对抗通货膨胀强迫储蓄 累积实质财富提高居住质量信用增强效果满足拥有自宅的心理效用同时提供居住效用与资本增值的机会 4 购房的缺点 缺乏流动性 要换房或是变现时 若要顾及流动性可能要被迫降价出售 维持成本高 投入装潢虽可提高居住品质 也代表较高的维持成本 赔本损失的风险 实质上的风险包括房屋毁损 市场风险包括整体房屋市场下跌的系统风险 与所居住社区管理不善造成房价下跌的个别风险 二 租房或购房的决策方法 1 年成本法 租房年成本 押金 机会成本率 年租金 购房年成本 首付款 机会成本率 贷款余额 贷款利率 年维修费及税金 房价每年涨幅 比较租房或者购房的年成本 成本小的更为划算 购房后总价固定 如果贷款利率不变 随着每年还款 贷款余额逐渐减少 因此 购房年成本逐渐降低 如果将来房租不断上涨 则租房年成本逐渐上升 年成本法只是基于当前状况的一个比较 还应该考虑房租是否呈增长趋势 房价是否呈增长趋势 等等 租房或购房的决策 年成本法 年成本法案例 张先生看上了一套100平米的住房 该住房可租可售 如果租房 房租每月5500元 以1个月房租作为押金 如果购房 总价120万元 可申请60万元贷款 房贷利率为6 自备首付款60万元 假定房屋的维护成本为5000元 年 预计房价每年涨100元 平米 押金与首付款机会成本均为3 问 该房屋应该租还是购 案例分析 租房年成本 5500元 12 5500元 1 3 66165元购房年成本 60万元 3 60万元 6 5000元 100 100 49000元 购房的平均年成本为49000元 比租房年成本66165元低 若房价下跌 则购房年成本可能高于租房年成本 即租房优于购房 因此 比较租房与购房哪种划算 决策者对未来房价涨跌的主观判断是重要因素 案例分析 房屋维护成本 租房者不用负担 由购房者负担 此部分金额不定 越旧的房屋维护成本越高 本例预期当年房屋维护成本为5000元 若房价下跌 则购房年成本可能高于租房年成本 即租房优于购房 因此 比较租房与购房哪种划算 决策者对未来房价涨跌的主观判断是重要因素 房屋折旧成本 个人住房不像企业购入房产后要提折旧 但是同样的地段新旧房有一定的价差 这就是房屋折旧成本的体现 设该地段全新房与一年屋的价差为每平米240元 折旧率2 本例折旧成本为24 000元 考虑这两项因素后 购房的平均年成本为83000元 比租房年成本66165元高25 44 房价有上涨的潜力 若房价在未来看涨 那么即使当前算起来购房年成本高一点 但是 未来出售房屋的资本利得也可能弥补居住期间的成本差异 以上例而言 租房年成本率 66 165元 1 200 000元 5 5 购房年成本率 83 000元 1 200 000元 6 9 差距只有1 4 若计划住5年 1 1 4 5 1 7 2 只要房价可能在5年内涨7 2 以上 购房仍然划算 若大家都预期房价会进一步下跌 而宁可租房不愿购房 则租房年成本高于购房年成本的情况也有可能会发生 因此 比较租房与购房哪种划算 决策者对未来房价涨跌的主观判断也是重要因素 2 净现值法 NPV 考虑在一个固定的居住期间内 将租房及购房的现金流量还原成现值 比较两者的净现值较高者为划算 可以使用财务计算器现金流计算功能计算NPV 或EXCEL的NPV财务函数进行分析 NPV计算时只考虑现金流量 在年成本法中计算的租房押金利息与购房折旧成本由于并非实际现金流出 所以不用作为现金流出 在年成本法中房贷只计利息 净现值法中房贷计算的是本利平均摊还额 比较租房和购房的净现值 净现值大的更为划算 净现值法案例 若张先生已确定要在该处住满5年 如果租房 月房租每年增加500元 第五年底将押金5 500元收回 如果购房 房价120万 维护成本第一年5 000元 以后每年提高5 000元 假定该住房在第5年末能以125万价格卖出 假定折现率为3 A 租房的净现值计算 B 购房的净现值计算 C 租房与购房的净现值比较 D 敏感分析 不同售房价格预期的租房 购房比较 3 租房 购房决策影响因素 1 房价成长率 房价成长率越高 购房越划算房租成长率 房租成长率越高 购房越划算居住年数 居住时间越长 购房越划算利率水平 利率水平越高 租房越划算房屋的持有成本 房屋持有成本越高 租房越划算租房押金 押金水平越高 购房越划算 3 租购房决策影响因素 2 总结 居住规划流程图 三 购房与换房的规划 一 购房规划 流程 可负担的房价 年收入概算法 目标精算法 区域的选择 1 购房规划的流程 2 测算可负担房价 年收入概算法 购房前首付款的筹备与购房后贷款的负担 对家庭现金流量与生活水准的影响长达数十年 不能陷入低首付款的陷阱 买自己负担不起的房子 可以下列公式概算可负担的房屋总价 2 测算可负担房价 年收入概算法 如果房贷前期只偿还利息 则最高可负担房价 年收入 可负担房贷比率 房贷利率 贷款成数 如果房贷是本利平均摊还 则可负担房价 PV I N PMT 贷款成数 其中 I 房贷利率 N 贷款年限 PMT 年收入 可负担房贷比率 一般而言 房价上限约为年收入的5 8倍 年收入概算法的案例 小林年收入10万 其中30 可用来缴房贷 假设前几年只缴利息 房贷利率6 贷款期限为20年 贷款成数70 年收入概算法的案例 如果前几年只还利息 则最高可负担房价 10万 30 6 70 71 4万 为年收入的7 14倍 前提是预先准备21 4万的首付款 如果本利平均摊还 可负担房价 PV 6 20 10 30 70 49 2万 不到年收入的5倍 前提是预先准备14 8的首付款 3 测算可负担房价 目标精算法 可负担房价 PMT1 1 1 y 1 r n r y 1 r n FV r n 0 A PV i m PMT2 r 投资报酬率 n 离购房年数 PMT1 当前年收入 负担比率 A 当前可配置于购房用途的净资产 i 房贷利率 m 房贷年数 PMT2 本利摊还年供额 FV y n 0 PMT1 y 收入成长率 目标精算法案例 小林年收入10万元 收入成长率5 当前净资产15万元 收入的30 用于储蓄自备款与负担房贷的上限 小林打算5年后购房 投资报酬率8 贷款年限20年 利率6 届时可以负担的房价为 目标精算法案例 自备款储蓄部分 PMT1 1 1 y 1 r n r y 1 r n 30 000元 1 1 5 1 8 5 8 5 1 8 5 193047元 自备款投资部分 FV r n 0 A FV 8 5 0 150000 220 399元 PMT2 FV y n 0 PMT1 FV 5 5 0 30000 38 288元 贷款部分 PV i m PMT2 PV 6 20 38288 439 160元 可购房总价 193 047 220 399 439 160 852 606元 可以买大约85万元的房子 4 总价固定下面积与居住区域的选择 以北京二手房屋为例 二 换房规划 换房能力测算 换房的步骤 先买后卖 先卖后买 房涯规划表 1 换房能力概算 需筹首付款 新房净值 旧房净值 新房总价 新房贷款 旧房总价 旧房贷款 如旧房值60万元 贷款尚有30万元 新房值100万元 拟贷款60万元 应筹首付款 100万元 60万元 60万元 30万元 10万元 此时要考虑的是 手边可变现的资产有无10万元 及未来是否有负担60万元房贷的能力 以6 的利率来算 每月只付利息就要3 000元 因此月收入应在10 000元以上才考虑换房 购房不是理财的唯一目标 若把所有的资源全部用于购换房需求 会耽搁子女教育金或退休金的筹措时 可在准备充分前暂时租房 房涯规划表 换房案例 假定小林25岁时开始工作 工作10年后购房50万 投资报酬率8 房贷利率6 贷款20年 贷款六成 居住10年后换房100万 假设旧房届时按原价出售 各阶段所需储蓄或房贷年供额为多少 换房案例 第一段 25岁到35岁储蓄 年储蓄PMT 8 10 0 200000 13 806元 第二段 35岁到45岁还贷款 年供额PMT 6 20 300000 26 155元 第三段 45岁后换房 届时旧房房贷余额PV 6 10 26155 192 503 元 出售旧房后净收入 500 000元 192 503元 307 497元新房贷款需求 1 000 000元 307 497元 692 503元 年供额 PMT 6 20 692503 60 376 元 2 换房的步骤 先买后卖 需要解决资金的周转问题 即使只隔几个月 也必须先借到一笔钱来缴首付款 而且需要负担资金成本 比如说旧房50万元 新房100万元 新房可贷款70万元 首付款30万元 如先买后卖 中间隔三个月 这时若旧房无房贷 可用旧房抵押贷款30万元 来当新房的首付款 等到卖旧房之后 再还此笔贷款 若旧房还有房贷20万元 且很难再增加贷款 此时若无其它资金来源 要想办法另外借到30万元来支付新房首付款 若资金成本为10 按年计算 需额外支付的利息为 300 000元 10 3 12 7 500元 若没有借贷渠道 除非在换房前已另外积蓄了一笔钱足以支付首付款 换房时还是以先卖后买为宜 换房的步骤 先卖后买 要解决出售旧房后无房可住的问题 除非买卖合约都已谈妥 只差几天可住旅馆 否则通常要租房居住 因为租期不长 不到一年 谈租约时 可能不像一般签一年租约那样容易 或者每月租金可能较高 如果旧房的购买方将该房用于出租 那么可以售后回租 卖旧房后仍住在里面 付给购房者租金 直到搬入新房为止 三 购房时需要考虑的其他因素 1 购房相关成本 期房 现房 二手房 买卖各不相同 契税 由买方负担 个人住房减半征收 一般住宅可以总价1 5 估计 房贷相关费用 如交易手续费 交易登记费 图纸费 抵押登记费 评估费 保险费与律师费等 可以贷款总额的2 估计 印花税 合同总价的0 05 维修基金 新房在正式入住之前还应当按照购房款的2 向售房单位缴纳 属业主所有 不计入住宅销售收入 中介费用 若通过中介公司租房 通常要付一个月的房租当中介费用 购买二手房时 通常买方要支付房价1 的中介费 卖方要支付房价2 的中介费 装潢费用 毛坏房的房价较低 但需要花更高的费用装修 毛坯房适合想自己决定装修的购房者 一般购房后装修费用合理范围是 套内面积每平米500 1 000元 房价越高 装潢的投入也越高 可以房价的10 来估计装潢所需的费用 综合起来 其它期初成本约需占到总价的15 左右 在购房规划中应与首付款一起计入期初开销中 如果是换房 如中介费 印花税买卖都收 都要考虑在内 补充 个人商品房卖出的税费 与个人商品房买入的税费不尽相同卖出税费包括 印花税 营业税 个人使得税印花税 合同总价的0 05 营业税 个人购买并居住一定年限的 如1年或2年等 免交此税 不足这一期限的 营业税 销售价 购入原价 5 并按营业税计征7 的城建税和3 的教育费附加 个人使得税 销售价 购入原价 20 如果委托中介卖出 费用在1 5 左右如果卖出期房 卖方还需交纳购买金额1 5 的契税 个人非住宅买卖的税费 买方应缴 0 05 的印花税和3 的契税卖方应缴4种税 0 05 的印花税5 的营业税个人所得税 销售价 购入原价 交易的税费 20 土地增值税 土地增值在20 以下的免缴 四级超率累进税率 2 住与行的成本 比较两个方案 一个是市中心公司旁住宅 100平米 单价1万元 总价100万元 一个是郊区住宅 同样为100平米 单价5 000元 总价50万元 若购房的年成本比例相同 均为房价的5 市区住宅每年成本为5万元 郊区住宅为2 5万元 市区住宅可步行上班 因此可忽略交通成本 郊区住宅的交通成本 汽油费 停车费 若每月花费1 500元 则一年需要1 8万元 因此住与行的成本相加 市区住宅只比郊区住宅每年多出0 7万元 此时要评估交通的时间成本是否值得为此而增加的住 行成本 3 二手房与期房的单价 期房合理价格 现房价 购置期房到交房间租金现值 二手房合理价格 新房价格 1 折旧率 使用年数 同一区域现房价格为每平米1万 年租金每平米600元 折现率3 2年后交房 期房价 10 000元 PV 3 2 600 0 1 10 000元 1 183元 8 817元 若每年折旧2 使用10年的二手房单价 10 000 1 2 10 10 000元 80 8 000元 老人换房规划 银发族年金屋 以一笔保证金购买专供身心健康的退休者所使用的年金屋居住权 年金屋强调医疗照顾 饭店式管理 以及与同年龄层的社交活动 老人入住后通常还要交管理费 但可一直住到终老为止 可以居住保证金及月费用 双人 作为累积退休金的目标 如果保证金100万元 含餐费的年管理费3万元 退休后生活20年 100 PV 3 20 3 0 1 146 则退休时应准备146万元 四 我国的房地产制度 我国房产制度的历史沿革 土地国有化制度 住房补贴制度 住房公积金制度 房地产转让相关税务制度 一 我国房产制度的历史沿革 1978年改革开放以前 房产为全民所有制 由国家或国营事业为主的企业管理与分配 私房产权得不到保护 出卖出租受到严重限制 住房采取低租金制与福利制的分配政策 房产市场基本没有存在的必要 1978年到1998年 房产制度逐步 渐进的变革 1987年9月 深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让 拍卖中国第一块土地 揭开了土地市场化的序幕 1991年参考新加坡的住房公积金制度 开始在上海试点 逐步普及到全国 1991年之后 提租补贴等房改措施也在各大城市试点实施 1998年以后 停止福利分房 实行住房分配货币化 1998年6月 国务院颁布了 关于进一步深化城镇住房制度改革 加快住宅建设的通知 明确提出了停止住房实物分配 实行住房分配货币化的新政策 二 土地国有化制度 土地国有化 土地产权归国家所有 由国家统一规划管理土地用途 但使用权可有偿出让 国家以土地所有者的身份 将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者 而土地使用者向国家支付土地使用出让金 土地使用的出让年限根据该地块的用途不同而有所不同 一般而言 居住用地70年 工业用地50年 三 住房补贴制度 1 公房或房改房的特性 较为陈旧 1998年以前建成 面积较为狭小 按级别工龄 区域偏向于旧城区 租金低 房屋单价低 房屋总价低 转让有限制 贷款需附核准上市文件 按房改标准价购买的公有住房 出售后在按规定缴纳税费并扣除按当年房改成本价6 计算的价款后 收入全部归产权人个人所有 房改房的价值 房改房的交易方式 产权公房 缴物业费 使用权公房 缴租金 使用权公房价值 公房与商品房租金差异的折现值 产权公房价值 公房物业费与商品房租金差异的折现值 假设产权公房物业费每平米2元 使用权公房租金每平米10元 同等水平的商品房租金每平米50元 如果某公房面积为50平米 公房可用20年 年折现率5 那么 使用权公房价值 I 5 12 PMT 50 50 10 N 20 12 BEGPV 304313产权公房价值 5 12 PMT 50 50 2 N 20 12 BEGPV 365176 2 经济适用房的特性 户型合理 年代较新 价格适中 适应具有中低收入水平家庭 在开发建设阶段 由政府视市场需求确定开发建设的规模 以行政划拨方式提供土地 通过减免税费 适当控制建设标准等手段来控制建设开发成本 在销售阶段 销售对象限定为具有当地常住户口的中低收入家庭的居民 执行购买过程中的申请 审批和登记备案制度 以政府审定的微利价格限价销售 在使用阶段 全面推行社会化物业管理 保持其良好的运行状态和居住环境 国家对经济适用房建设实行金融支持 鼓励金融机构优先发放 经济适用房的交易方式 北京为例 政府计划兴建 只售不租 拥有本地户口才能有权购买经济适用房 家庭年收入应在60 000元以下 未住满五年者 需以成本价出售给合乎经济适用房购买资格者 已经住满五年的经济适用房 业主可依照当前的市场价格出售 但必须按照成交价的10 补交综合地价款 经济适用房应用于自住 但由于资格审查不严 也有人投资后出租 因为价格较低 房租收益率较高 寻租 四 住房公积金制度 住房公积金缴存比率与上限 住房公积金缴存人数与覆盖率 住房公积金的用途 住房公积金贷款 考虑住房公积金后的租房规划 住房公积金贷款与商业银行住房贷款的比较 1 住房公积金缴存比率与上限 由个人与单位各按薪资一定比率 缴存住房公积金到个人住房专款专用账户 缴存下限个人与单位均为5 上限各为12 依各城市状况定 但对高工资者有月缴存上限 如2006年度住房公积金月缴存额上限为938元 参加上海城镇个体工商户及其雇用人员 自由职业者缴存的个人缴存者 月缴上限为1610元 基准依照工作所在城市公布的上年度职工月平均工资的2倍或3倍订出 1 住房公积金缴存比率与上限 除各城市统一规定外 实行补充公积金的单位可以多提2 到8 这些比率规定每年公布一次 住房公积金按照国家规定利率计息 目前比照三个月存款 员工离休 退休 完全丧失劳动力可领取住房公积金余额 2 住房公积金缴存人数与覆盖率 住房公积金还存在应建未建的现象 如一些民营企业 外商投资企业 城镇私营企业的职工还未创建住房公积金制度 大量进城务工人员 需要在城市买房或租房居住 但当前住房公积金没有覆盖到这些人员 部分城市住房公积金还不够发放个人贷款 如上海2003年住房公积金不够支持贷款要求 因此只能采取降低人均贷款额度 各城市根据供求情况 规定最高可贷住房公积金额度 3 住房公积金的用途 支付职工购买自住住房费用 含房价 交易手续费与产权登记费 支付职工个人或透过集体合资建造自住住房的费用 支付职工个人为修缮自住住房发生的费用 支付职工因购买 建造 修缮自住住房所需的贷款本息 保险费及公证费 房租超出家庭工资收入的固定比率可用住房公积金支付 4 住房公积金贷款 缴存住房公积金的职工 在购买 建造 翻建 大修自住住房时 可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款 利率比一般房贷低1 以上 但贷款金额有一定的限制 如南京市的贷款额度 月缴存基数 0 45 12 月 贷款年数 但最高上限为15万元 每一省市的上限不同 公积金贷款不足时 可再申请一般商业房贷 5 考虑住房公积金后的租房规划 虽然现在租房 如果未来还打算购房 应把住房公积金留到购房时使用 否则会延后购房时机 对于无购房计划 但打算租房过得舒服一点 因为不用把住房公积金留下来做购房准备 可考虑用住房公积金来支付超过收入比例的房租 比如说房租支出超过收入的10 才能以住房公积金支付房租 不想购房者若把所缴存的住房公积金都用来支付房租 以个人与单位各支付5 而言 可以用收入的20 支付房租 可以获得较好的租房区域或较大的租房空间 考虑住房公积金后的购房规划案例 高强与曹敏两夫妻都有参加上海住房公积金缴存计划 个人与单位均各按7 缴存 高强月收入5 000元 已缴存5年 当前住房公积金帐上有30 000元 曹敏月收入4 000元 已缴存3年 住房公积金帐上有15 000元 假设住房公积金的收益率为2 住房公积金的贷款利率为4 86 一般贷款利率为6 12 单笔的申贷额上限为20万元 可贷20年 两人打算在3年之后购房 问题1 若除了住房公积金以外不考虑运用其它资源 可以买多少钱的房子 高强每月缴存住房公积金 5 000元 7 7 700元 高强可累积购房资金 FV 2 12 36 700 30000 57 803元 曹敏每月缴存住房公积金 4 000元 7 7 560元 曹敏可累积购房资金 FV 2 12 36 560 15000 36 686元 问题1 若除了住房公积金以外不考虑运用其它资源 可以买多少钱的房子 合计可累积购房资金 57 803元 36 686元 94 489元 购房后每月可用来还住房公积金贷款的缴存额 700元 560元 1 260元 只用住房公积金来缴房贷 可贷住房公积金贷款 PV 4 86 12 240 1260 0 193 179元 低于20万元 全靠住房公积金缴存额 有能力购房的金额 94 489元 193 179元 287 668元 问题2 若3年后目标购房总价60万元 贷款额度七成 则除了住房公积金之外 假设自己投资的收益率为3 自己还要另外储蓄多少钱 若目标总价600 000元 贷款额度70 首付款需求 600 000元 1 70 180 000元 需额外准备首付款 180 000元 94 489元 85 511元 有36个月可准备 每月要准备储蓄额 PMT 3 12 36 0 85511 2 273元 每个月还要额外准备2 273元自行投资来准备购房首付款 问题3 假定上海市的住房公积金贷款上限为年缴存余额的20倍 且上限为20万元 是否还需要一般贷款 若需要的话 以贷款20年计算 住房公积金房贷与一般房贷 贷款额与每月摊还额各多少 购房后需要贷款额 600 000元 70 420 000元 夫妻年缴存额合计 700元 560元 12 15 120元 15 120元 20 302 400元 高于上限20万元 只能贷20万元 尚需从银行额外贷款额 420 000元 200 000元 220 000元 每月住房公积金本息摊还额 PMT 4 86 12 20 12 200000 1 304元 住房公积金缴存额1 260元 不足以偿付住房公积金月供额 若一般贷款利率为6 12 7 20 0 85 每月应缴本息摊还额 PMT 6 12 12 240 220000 1 591元 还要额外准备1 591元来还一般房贷 不过住房公积金缴存额还缺少44元 1 304元 1 260元 每月需要准备 1 591元 44元 1 635元 6 住房公积金贷款与商业银行住房贷款的比较 以2007年为例 五 持有或转让房产相关税收制度 个人购买自用普通住宅 暂减半征收契税 单位和个人销售不动产 按成交价格差额征收5 的营业税及0 5 的教育与城市维护建设税自2006年6月1日起 对个人购买住房不足5年转手交易的 销售时按其取得的售房收入全额征收营业税 个人所得税 个人转让房屋财产所得 应按20 税率缴纳个人所得税 五 持有或转让房产相关税收制度 房产税 采用比例税率 经营自用为房价1 2 出租为房租12 个人所有非营业用的房产免征房产税 土地增值税 个人拥有的普通标准住宅等 在其转让时免征或暂免征收 印花税 个人买卖房地产按交易合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收 房地产新政策 2006年6月1日以来 居住用地供应量七成用于中低价位中小套型 90平方米以下住房须占项目总面积七成以上购房不足5年转让 须交全额营业税空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物90平方米以上个人房贷首付比例不低于三成90平方米以下个人房贷首付比例不低于两成土地闲置2年将被收回使用权各城市年内建立廉租住房制度 五 房地产投资 房产投资的优缺点 投资房产出租的考虑因素 房产估价方法 房产投资的供需分析 房产投资的形态 房产投资的方式 房产投资的十个步骤 一 房产投资的优缺点 总结 自有资金回报率 资产回报率 资产回报率 债务利息率 负债权益比率 二 投资房地产出租的考虑因素 投资总成本 资金成本 折旧 修缮管理 空置成本 当有租约时 流动性受到限制 房价 利率 资金的机会成本 折旧可以房价的2 保守计算 修缮管理费与房屋的新旧有关 空置成本要看地段的抢手程度 购房后以出租来预防房价大幅上涨的风险 三 房地产的估价方法 1 成本法用成本法估价土地开发后土地总价 土地使用权支出 开发工程费 管销费用 资金利息 合理利润建平米 土地平米 容积率单位建平米价格 土地总价 建平米数税后成本还要加上土地增值税与营业税 用成本法估价建筑物新屋 每建平米建筑成本2003年全国平均1273元二手房 新屋成本 折旧率 使用年数若建材人工波动大应用重置成本观念替换历史成本每建平米单价 土地单价 建筑物单价 2 市场比较法 估价标的物房价 同地区同类型房屋房价 屋龄调整系数 地段调整系数 议价系数比较新屋与中古屋 依折旧情况设屋龄系数不同楼层或街头街尾地段差异大者亦需调整以卖方开价而非成交价比较 需作议价调整一般估价公司多用比较法 选择3 4个案例与估价标的物作比较 再依上述系数调整说明最后订出调整后标的物的合理价格 3 收益法 收益法是将估价对象在估价时点后的所有正常纯收益 用适当的折现率 也称资本化率 折算到估价时点价值的方法 收益法适用于有收益或有潜在收益的可正常经营用房地产的估价 运用收益法估价 应按下列步骤进行 1 搜集有关估价对象或类似估价对象房地产的经营收入 费用 投资收益率等相关资料 2 估算估价对象预期每年的潜在毛收入 3 估算每年的有效毛收入 4 估算年经营费用 5 估算年净收益 6 估算适当的折现率 7 选用适宜的计算公式 求出收益价格 房地产总价 房租 市场投资收益率不考虑未来房价上涨空间 投资收益率 无风险利率 房地产的流动性升水 常用于投资用途房地产的估价 如单人房 沿街商业房与写字楼 房价随房租而变动 房租应是扣除必要成本后的税后净收益 可统计出各地区各类不动产的平均投资收益率 再知道房租就可以算出房价 通常单人房收益率最高 随后依次为写字楼 商铺 几个重要概念 套内面积 俗称 地砖面积 指室内可实际使用的面积 也就是直接测量室内的面积总和 使用率 住宅套内面积和建筑面积的比为使用率 一般高层塔楼在72 至75 之间 板楼在78 至80 之间 使用年限 国家法定最高年限不超过70年 建筑面积 是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积 包括内外墙体 柱 公用分摊部分等一切 实用率 实用面积和建筑面积的比 实用率比使用率大 因为实用面积含了墙体 柱的面积 也叫结构面积 几个重要概念 建筑容积率 是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比 附属建筑物也计算在内 但应注明不计算面积的附属建筑物除外 建筑密度 即建筑覆盖率 指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比 绿化率 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比 房价组成 由地价 税费 建筑成本 资本成本 开发利润等所组成 税费 营业税 契税 印花税等 如果申请按押贷款 还有律师费 保险费 备案费等 四 房地产投资的型态 直接购房投资 投资者用现款或向银行抵押贷款的方式直接向房主或房地产开发商购买住房 并适当装修 装饰后 或出售 或出租以获取投资回报 期房投资 指购买期房 预售房或者楼花 的投资者在房屋还没有完工交付时便将购房合同更名转让 赚取差价 四 房地产投资的型态 住宅 经济适用房限制为自住用途 因此投资多以商品房为主 商场或沿街商业房 选择人潮聚集处的商圈 以收入还原法估价 增值潜力大 但所需的投资金额较高 要注意是否符合土地使用规定 写字楼 投资出租 房客以企业为主 租约期通常较久 但房客谈判能力也较高 整栋投资所需的金额最高 常非个人投资者能力所及 机构投资者为主力 五 房产投资的方式 1 合建分成 合伙购买旧房 拆掉建成新房 卖出去后大家分成 在新土地供给有限的地区适用 但须注意旧房的土地使用年限不能太短 而且合伙人中需有人对房地产整套业务非常精通才行 以旧换新 购买区位较好但屋况不佳 价格便宜的旧房 外墙与室内管线 装潢皆重新装修 使旧房看起来像新房 提高该房产的附加价值 之后出售时 售价可以比照当地新房行情 通常扣掉买进与装修成本后 还有利润可期 以租养租 长期租下低租金楼房再以高价转租出去 赚取房租的差价 二房东 五 房产投资的方式 2 团购零售 集合一群人的资金 寻找长期具升值潜力 但短期销售欠佳或开发商资金压力高的空置房 与开发商谈条件以打六 七折以下的现金价格购入 再重新包装零售 以租代购 开发商将空置待售的商品房出租并与租户签订购租合同 若租户在合同的约定期间内购买该房 开发商就以出租时所订的房价将该房出售给租住户 所付租金可以抵充部分的房款 待租住户交足余额后 即可获得该房的完全产权 到拍卖会上淘房 这类房产一般由法院 资产管理公司或银行等委托拍卖 基于变现的需要 其价格往往较市价低一两成以上 购买后转售有一订的利润空间 需要熟悉拍卖会的信息管道 事先到标的房产勘查 购买产权清楚可点交的拍卖房产 二房东 房地产投资信托 REIT 房地产投资信托的基本原理 将小额投资的钱集中起来组成一个投资公司 该公司在大多数情况下经营那些收益型房地产 如公寓 购物中心 办公楼 酒店 工业厂房和仓库 并将其收入分配给投资者 大多数这样的公司都在股票交易所上市交易 因此克服了房地产投资的低流动性 投资额巨大的缺点 同时专家管理也可以节约投资者的时间 六 房地产投资的步骤 1 决定投资策略 以资本利得或以房租收益为主2 找寻各种投资方案 根据投资前景来投资3 利用简单财务模型分析4 和卖主协商基本条件5 估计自己的财务实力6 确定贷款7 寻求律师帮助8 需获得专业性的管理服务9 购买房屋保险10 出售房地产 计算投资报酬率 房地产投资报酬率分析 所有现金流量按统一的折现率折现 净现值为0时的折现率为内部报酬率 然后比较房产投资与其它投资工具的内部报酬率 例 投资房产5年 购入价为50万元 5年后以55万元出售 5年期间每年房租净收益3万元 年复利投资报酬率 RATE 5 3 50 55 BEGIN 8 19 补充内容 个人住房贷款的计息方法 1 等额本金还款法该方法每月摊还的本金固定 但总额随房屋贷款余额减少 利息额也跟着递减 等额本金还款额计算公式为 每月还款额 贷款本金 贷款期月数 本金 已归还本金累计额 月利率如果20年贷款利率以8 计算 借款24万元 20年要还240期 每期还本金1000元 第一期应还1000元 24万元 8 12 2600元 第二期应还1000元 23 9万元 8 12 2590元 逐期递减 至最后一期1000元 1000元 8 12 1006 7元 2 等额本息还款法 每月还款额 贷款本金 月利率 1 月利率 还款期数 1 月利率 还款期数 1 如果为本息平均摊还 同样24万元 利率8 期限20年 运用年金现值的公式可算出每月要还2007 5元 第一期的2007 5元中有1600元是利息 只有407 5元是还本金 第二期的2007 5元有1597 3元是还利息 410 2元是还本金 每月偿还总额固定 但越往后期本金偿还的部分越多 利息偿还的部分越少 由于本息平均摊还的数额固定 比较容易规划 大部分的借款人都选择本息平均摊还 采取本金平均摊还者第一期摊还额2600元远比本息平均摊还额2007 5元多 等额本金还款法 等额本息还款法和弹性还款总额法优缺点比较 等额本金还款法 还款负担逐渐减轻 而且所负担的全部利息较低 初期的还款负担较重等额本息还款法 还款负担不变 易于管理 所缴利息比等额本金还款法高 由于初期还本金较少 利息负担较重弹性还款总额法 还款方式相对比较自由 可以根据自己的实际收入调整还款额 假设每月还款额不能达到应缴数 还款负担加重 且负担利息总数增加