房地产开发可行性研究ppt课件

房地产开发与经营 1 第2章房地产开发项目可行性研究 本章学习要求 1 掌握房地产开发项目投资与收入估算 房地产开发项目的财务评价的基本概念和指标体系 主要技术经济指标 财务评价报表的编制 2 熟悉房地产开发项目可行性研究的主要内容与投资决策分析 熟悉房地产市场分析方法 以及房地产开发的风险分析 3 了解房地产开发项目可行性研究的含义 作用 依据 工作程序 可行性研究报告的编制单位 房地产开发项目国民经济评价 房地产开发项目社会影响分析 2 重点问题 3 房地产可行性研究的概念即在投资决策前 对与项目有关的市场 资源 工程技术 经济 社会等方面问题进行全面的分析 论证和评价 从而判断项目技术上是否可行 经济上是否合理 并对多个方案进行优选的科学方法 2 1房地产可行性研究概述 房地产可行性研究的目的旨在使决策科学化 程序化 提高决策的可性 并为项目的实施控制提供依据或参考 4 2 1房地产可行性研究概述 5 房地产可行性研究的作用 2 1房地产可行性研究概述 6 项目概况 市场研究 结论及建议 项目经济评价 社会影响分析 项目开发方案 可行性研究的主要内容 可行性研究的主要内容 7 房地产可行性研究的步骤 2 1房地产可行性研究概述 8 可行性研究报告的编制单位 可行性研究报告可由开发商自行编制 但不适用于向金融机构申请贷款的情况 通常情况下 由开发商委托具有相应资质的工程咨询机构来编制完成 9 房地产可行性研究报告的内容 2 1房地产可行性研究概述 10 广义上 房地产市场调查是指为了解和预测房地产市场的产品供给和需求信息 正确判断和把握市场现状及其发展趋势 同时为制定科学决策提供可靠依据的一项市场调查活动 狭义上 房地产市场调查是指开发商为了项目开发的需要而进行的市场调查活动 2 2房地产市场调查概述 1 房地产市场调查的含义 2 2 1房地产市场调查的内涵 11 2 房地产市场调查的必要性和作用 必要性 能使决策者准确把握产品定位及经营策略 也可以从中发现新的市场机会 从而较好地规避市场风险 可以帮助开发商掌握消费者消费意向及消费动态 寻求项目的最佳市场切入点 从而不断开拓市场 提高市场占有率 作用 是项目策划者认识市场 捕捉新的市场机会的前提 是项目策划者感知市场 了解消费者需求的主要手段 是项目策划者了解市场 挖掘卖点 形成创意的必要前提 是项目投资机会研究 项目定位 项目规划设计 项目营销等一系列活动的基础 贯穿项目全程策划的始终 12 1 调查内容的广泛性 2 调查内容的针对性 3 调查内容的时效性 4 调查方法的多样性与专业性 5 调查结果的局限性 2 2 2房地产市场调查的原则 1 客观性原则 2 全面性原则 3 经济性原则 4 学习性原则 2 2 3房地产市场调查的特点 13 1 访问法 2 2 4房地产市场调查常用方法 人员访问 电话访问 邮寄访问 网上访问 14 2 观察法 直接观察法 亲身经历法 痕迹观察法 行为记录法 3 定性研究法 焦点小组座谈会 深度访谈法 投影技法 4 实验法 15 16 1 确定调查目的2 建立调查组织3 初步情况分析 1 制定调查方案2 搜集资料3 资料的甄别与审查 1 分析数据2 撰写调查报告3 总结反馈 准备阶段 实施阶段 分析和总结阶段 2 2 6房地产市场调查程序 17 2 2 7房地产市场调查的主要内容 环境调查 需求调查 供给调查 营销环境调查 1 宏观环境调查层面2 区域环境调查层面3 微观环境调查层面 1 市场需求容量调查2 消费者调查 1 房地产市场供给总体调查2 竞争楼盘调查3 竞争对手调查 1 房地产广告环境调查2 房地产营销中介机构调查3 房地产营销媒体调查 18 2 3房地产开发项目市场细分 所谓房地产市场细分 就是指营销者通过市场调研 按照一定的标准 把房地产整体市场划分为若干个消费者群的市场分类过程 其中 每个消费者群就是一个细分市场 也称 子市场 这里必须指出的是 细分市场不是根据产品品种 产品系列来进行的 而是从消费者的角度进行划分的 是根据市场细分得理论基础即消费者的需求 动机 购买行为的多元性和差异性来划分的 市场细分对开发企业的生产 营销起着极其重要的作用 2 3 1房地产市场细分的概念 19 住宅类房地产商业类房地产工业类房地产特殊用途房地产 地理细分 人口细分 心理细分 行为细分 2 3 2房地产市场细分的方法 按照房地产功能的不同分类 住宅物业类型的市场细分方法 20 2 4房地产开发项目定位 2 4 1客户定位 客户定位就是开发商为自己的项目确定 确认潜在客户的过程 确定房地产项目的目标消费群体和他们的特征 1 客户定位的概念 2 目标客户群的研究内容 客户群年龄 客户群职业特征 客户群区域结构 客户群的商品房消费能力 消费方式 客户群对商品房特征的需求 客户群对环境及配套的需求 客户群对物业管理的需求 客户群购买商品房的目的 21 2 4 2产品定位 凡是提供给市场的能够满足消费者或用户某种需求或欲望的任何有形建筑物 土地和各种无形服务均为房地产产品 1 房地产产品的整体概念 物业管理 信贷 保证 售后服务 质量 地理位置 建筑造型 户型结构 核心利益 有形产品 核心产品 延伸产品 22 2 产品定位的概念 房地产项目的产品定位是在市场细分 客户需求分析 客户群确定的基础上 对房地产项目的主要技术参数 模式等的确定 对产品效用 产品形式 产品功能的设计与创新 最终目的是反映产品独特的市场形象 3 产品定位的原则 3 定位的前瞻性原则 4 产品之间的不可替代性 1 定位的市场化原则 2 定位的差异化原则 23 4 产品定位的限制条件 房地产产品定位的限制条件是指对产品的性质 档次 价格等起到决定作用俄客观和主观条件 主要包括图示几个方面 房地产产品定位的限制条件主要包括以下几个方面 1 土地 2 城市规划 3 顾客需求 4 资金供应 5 市场条件 6 开发商思维 24 房地产市场分析方法 SWOT分析方法 建筑策划法 目标客户需求定位法 头脑风暴法 5 产品定位的方法 25 2 4 3形象定位 1 形象定位的概念 形象定位主要是找到该房地产项目所持有 不同于竞争对手 能进行概念化描述 能通过广告表达并能为目标客户所接受而产生共鸣的特征 2 形象定位的原则 1 项目形象易于展示和传播 2 项目形象定位应与项目产品特征符合 3 项目形象定位与项目周边的资源条件相符合 4 项目形象与目标客户群的需求特征符合 5 项目形象定位应充分考虑市场竞争的因素 与其他楼盘有明显的差异和区别 26 项目经济分析 如果能 什么时候开始赚钱 项目能否赚钱 赚钱时是否面临的风险 27 财务分析 确定性分析 风险概率分析 不确定性分析 静态分析 NO资金时间价值 动态分析 YES资金时间价值 简单投资收益率静态投资回收期 动态投资回收期财务净现值 FNPV 财务内部收益率 FIRR 盈亏平衡分析敏感性分析风险概率分析 28 2 5房地产项目的财务状况分析 2 5 1房地产项目反映财务状况的指标体系 29 财务评价指标的计算与评价 不确定性与风险分析 财务评价指标的计算与评价 编制基本财务报表 测算财务基础数据 编制辅助财务报表 2 5 2房地产开发项目财务评价报表的编制 1 财务评价基本程序 30 房地产开发项目财务评价辅助报表一般包括 2 财务评价辅助报表的编制 31 通过财务评价基本报表 可以计算反映项目盈利能力的主要财务评价指标 如财务净现值 财务内部收益率等 财务评价基本报表一般包括 项目投资现金流量表 项目资本金现金流量表 3 财务评价基本报表的编制 32 4 财务分析及评价指标的对应关系 33 2 5 3房地产项目反映财务状况的指标计算财务净现值财务内部报酬率投资收益率静态投资回收期和动态投资回收期 34 财务净现值是指将项目寿命期内的净现金流量 用一个设定的折现率逐期折现的现值得代数和 数学表达式为 FNPV 项目在起始时间点的财务净现值 CI CO 净现金流量 折现率 可以选用行业基准收益率或期望的预期收益率 如果FNPV 0 则项目可以被接受 如果FNPV 0 则项目应该被拒绝 35 净现值 NPV netpresentvalue 将项目开发经营过程中各年的净现金流量用一定的贴现率折算成开发期初的现值之和 看现金流量表 例 现值为10000元的资金 6个月后的价值是10615 则月贴现率为 判断标准 NPV 0 盈利能力强 财务上可行NPV 0 淘汰该项目 36 现金流量表 单位 万元 4000 0 2500 1500 1000 1500 1500 1000 500 500 500 1000 500 1000 1000 500 1000 1500 2500 0 7 1 0 8 0 6 1000 400 600 700 1000 600 100 700 37 财务内部报酬率是指使项目净现值等于零的折现率 公式为 项目在第t年的净现金流量 项目开始进行的时间点 38 内部收益率 IRR internalrateofreturn 是在项目建设经营期内累计净现值 0时的贴现率 是项目所能承受的最高贷款利率 判断标准 IRR 贷款利率 项目保本 盈利IRR 贷款利率 项目亏损 39 现金流量表 单位 万元 4000 0 2500 1500 1000 1500 1500 1000 500 500 500 1000 500 1000 1000 500 1000 1500 2500 0 7 1 0 8 0 6 1000 400 600 700 1000 600 100 700 40 投资收益率是指项目在正常年份的净收益或项目寿命期的年平均净收益与投资总额的比率 通常用百分数表示 计算公式为 投资收益率 年净收益 投资总额 其中投资总额包括固定资产投资 投资方向调节税 建设期利息和流动资金投资 净收益额可以为缴纳所得税前的利润总额 也可以为缴纳所得税后的净利润 所以投资收益率可以分为税前投资收益率和税后投资收益率 41 项目利润 项目总收入 项目总成本费用 销售收入出租收入 1 土地费用2 前期工程费3 房屋开发费 4 管理费5 销售费用6 财务费用 7 其他费用8 不可预见费用9 税费 土地使用权出让金土地征用费城市建设配套费拆迁安置补偿费 建安工程费附属工程费室外工程费 42 现金流量表 单位 万元 4000 0 2500 1500 1000 1500 1500 1000 500 500 500 1000 500 1000 1000 500 1000 1500 2500 0 7 1 0 8 0 6 1000 400 600 700 1000 600 100 700 43 成本利润率 1500 4000 100 37 5 44 静态投资回收期和动态投资回收期投资回收期是指项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间 静态投资回收期 即在不考虑时间因素影响的条件下 项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间 公式为 45 动态投资回收期 即项目以净收益抵偿全部投资所需的时间 是反映开发项目投资回收能力的重要指标 对房地产开发项目来说 动态投资回收期自开发投资起始点算起 累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份 其计算公式为 动态投资回收期以年表示 其详细计算公式为 46 现金流量表 单位 万元 4000 0 2500 1500 1000 1500 1500 1000 500 500 500 1000 500 1000 1000 500 1000 1500 2500 0 7 1 0 8 0 6 1000 400 600 700 1000 600 100 700 47 T静 T动 48 2 5 4房地产开发项目建设投资预测与分析房地产开发项目的预测主要包括对项目的销售预测和开发建设投资数据的预测 预测方法根据预测的性质划分 包括定性预测和定量预测两种 49 房地产开发建设投资构成 50 成本费用估算结果汇总 51 确定租售方式 确定可租售面积及可分摊建筑面积 确定售价 租金 水平 安排租售进度 编制租售计划表 房地产开发项目租售方案的制定 52 风险与房地产项目风险风险从房地产投资的角度来说 风险是未来实际收益与预期收益的偏差和可能性大小 通常情况下 人们把风险划分为 对市场内所有投资项目均产生影响 投资者无法控制的系统风险 仅对市场内个别项目产生影响 投资者可以控制的个别风险 2 6房地产项目的风险承受能力分析 53 房地产项目风险房地产项目风险主要体现在投入资金的安全性 期望收益的可靠性 投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面 房地产投资的系统风险如通货膨胀风险 市场供求风险 周期风险 变现风险 利率风险 政策风险和或然损失风险等 房地产投资的个别风险包括收益现金流风险 未来经营费用风险 资本价值风险 时间风险 持有期风险 54 房地产项目风险分析方法 55 国家对拟建项目的考虑除了项目本身对开发商的影响外 还要综合考虑对社区 城市环境 发展方向及资源的有效配置 因此要进行国民经济评价 2 7房地产项目的国民经济评价 56 财务评价与国民经济评价比较 57 环境影响评价的概念是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析 预测和评估 提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施 进行跟踪监测的方法与制度 环境影响评价的管理根据建设项目对环境的影响程度 对建设项目的环境影响评价实行分类管理 可能造成重大环境影响的 应当编制环境影响报告书 对产生的环境影响进行全面评价 可能造成轻度环境影响的 应当编制环境影响报告表 对产生的环境影响进行分析或者专项评价 对环境影响很小 不需要进行环境影响评价的 应当填报环境影响登记表 2 8房地产项目的环境影响评价 58 环境影响评价的依据中华人民共和国环境保护法中华人民共和国水污染防治法中华人民共和国大气污染防治法中华人民共和国固体废物污染环境防治法中华人民共和国环境噪声污染防治法中华人民共和国环境影响评价法国务院 建设项目环境保护管理条例 1998 59 环境影响评价的内容 60 环境影响评价的步骤 61 可行性研究财务评价风险 关键术语 62 复习思考题 什么是可行性研究 房地产投资项目可行性研究包括哪些步骤 2 可行性研究的种类有哪些 3 可行性研究包括哪些内容 4 反映投资项目财务状况的指标包括哪些 5 什么是财务内部收益率 什么是内部收益率 什么是财务净现值 6 国民经济评价指标包括哪些 7 风险分析方法有哪些 如何进行风险分析 63