长沙市写字楼市场调研报告.ppt

长沙市写字楼市场调研报告 总体市场分析 重点项目分析 目录 长沙写字楼市场整体情况长沙各大板块写字楼发展潜力及主要写字楼出租情况 一 长沙市写字楼市场整体情况1 长沙市写字楼的发展历程 第一个发展阶段是2000年以前 这一时期由于改革开放刚刚起步 中国经济发展的重心主要集中在沿海地区 来长投资的外资企业和私人企业很少 商业写字楼的市场需求不足导致这一时期长沙的的写字楼市场比较平淡 商业写字楼很少且大部分为政府投资 起步阶段 发展阶段 提升阶段 2000年以后 这时随着改革开放的不断深化 中国经济发展的重心逐渐向中部转移 各种外资企业和外地企业纷纷涌入中部地区 而长沙作为该区域重要的对外窗口 自然而然地成为外资企业和外地企业投资的首选 随着各类企业的纷纷涌入 不仅在对写字楼的数量上有了要求 也同时对写字楼的质量也有了较高的要求 2007年至今 高档 标准化写字楼开始发展升级和差异化发展兴起 2000 2007 长沙各时期写字楼代表项目 五一路 解放路 芙蓉路 平安大厦 华联大厦 银华大厦 平和堂 华侨大厦 新闻大厦 顺天国际 湘域中央 中天广场 运达广场 发展阶段 起步阶段 提升阶段 2 长沙写字楼市场的发展现状 虽然近几年长沙写字楼市场愈发火热 高端写字楼不断耸立 但依旧未能摆脱专业化程度低现实状况 实际使用仍多在商住综合楼及商务公寓 专业写字楼份额有限 长沙目前写字楼大致主要可以分为四个类型 商住混合办公 商务公寓 酒店办公 专业写字楼 二 长沙各大板块写字楼发展潜力及主要写字楼出租情况1 长沙各大版块写字楼分布情况 泊富国际 华尔街中心 2 各大版块写字楼市场潜力分析 1 五一广场地段 长沙地区写字楼多数是以五一广场为中心展开 五一广场区域是长沙传统的经济中心和精神象征 交通系统发达 有通往主城各区的公交车 地理位置上可谓是长沙城交通的心脏 配套设施方面平和堂百货 新世纪百货 王府井百货 春天百货 悦方 乐和城 黄兴路步行街等娱乐休闲配套设施 不仅让五一广场成为长沙经济中心 也让其成为长沙首选的休闲娱乐中心 规划 五一广场写字楼集群是长沙最大的写字楼集群地带 而写字楼整体档次也是最高的 入住情况良好 入住企业也是知名度 规模 数量三方面整体也是最好的 智能化和配套 宽带和楼宇自控运用较普遍 但对综合布线考虑不足 导致使用不方便 基本上都配套得有智能监控系统 中央空调 智能化车位等先进的物管设施 商务配套 利用裙楼完善自身的商务配套是区域内写字楼的普遍做法 一般考虑了商务服务如商务中心 会议室 银行等 商务减压如健身 美容美发等 商务交往如餐饮 娱乐等 总体来说 五一广场配套是长沙市最齐全的 2 省府CBD地段 省府CBD作为城市向南的发展方向 省府新区商务中心 城市公共交通系统建设已初步完成 公交 高铁 地铁 城市轻轨已逐一投入建设或以完成建设 地理位置而言四通八达之地理优势愈发明显 而且该区域有着省政府等重要政府机构和市政设施 也有一些重要的金融机构在此设点 所以该区域非常适合商务活动 规划 省府CBD写字楼市场初成规模 写字楼整体档次也有较高的水准 入住情况有增无减 越来越多省内外知名企业开始入驻 前景良好 智能化配套 省府CBD作为新区相较五一广场在智能化配套方面有一定的优势 商务配套 用裙楼完善自身的商务配套是区域内写字楼的普遍做法 不过 由于区域人流量的关系 总体来说 配套较粗放 经营状况一般 在一系列配套中 员工餐厅的使用率最高 3 滨江新城地段 滨江新城作为大河西先导区两型社会先行试验区 滨江新城有 三纵九横 道路网络及三个地铁站点 项目外部通过四条过江道路与河东实现对接 暂时虽不属交通发达 但也日趋完善 滨江新城正以以现代金融商务功能为核心 以文化 休闲 旅游综合商圈为驱动引擎 以都市居住为依托的复合型新都会中心飞快建设之中 智能化配套 商务配套 由于新城还处于建设之中 各方面配套均未完善 3 主要写字楼出租情况 总体市场分析 重点项目分析 目录 长沙市主要酒店写字楼长沙市主要专业写字楼 长沙市酒店写字楼大部分分布在文艺路文化商务圈以及芙蓉路沿线 文艺路文化商务圈 文艺路为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支撑 高档写字楼为载体 形成了韶山路商务圈中心地带地价高昂和商务活动频繁的特色 一 长沙主要酒店写字楼 芙蓉路金融商务圈 韶山路 解放路 五一路 芙蓉路 文艺路文化商务圈 五一广场商圈 项目一 华天贵宾楼 长沙市解放东路300号 项目二 运达商业广场 长沙市开福区芙蓉中路 项目三 通程国际大酒店 长沙市韶山北路 从调研情看来 虽然长沙市酒店写字楼普遍存在物管服务费用普遍偏高的劣势 但依保持着极高的入住率 并且酒店写字楼客户群稳定扩张中 潜力需求力有所提升 从2012房地产网写字楼市场统计分析数据可以得出 酒店写字楼需要不断提升的原因在于能满足高层次需求 形象好 服务到位 配套完善 物管专业 交通便捷度等 二 酒店写字楼小结 三 长沙主要专业写字楼 专业写字楼分布 主要集中分布在五一大道与芙蓉路 以近年新兴建成项目为主 五一广场商务圈 五一广场为核心 以商业结合的写字楼为主 芙蓉路金融商务圈 芙蓉路为轴线的金融商务圈则以金融证券等金融行业为鲜明特性 项目一 中天国际 五一核心商圈 项目二 中隆国际 五一核心商圈 项目三 顺天财富中心 芙蓉区芙蓉中路 四 专业写字楼小结 从调研情况看来 专业写字楼入驻客户大多以省内中小型企业为主 从事的行业主要有金融业 房地产 咨询业 IT 教育机构为主 由于中小型企业在规模和资金上的限制 对于写字楼的选择关注形象 服务的同时 更加注重的是写字楼的性价比 也就是因为客户对于性价比的要求 导致长沙市部分写字楼高开低走的局面 高端专业写字楼并非实至名归 长沙专业写字楼的品质有待提高 调研过程中发现的的主要问题 一 电梯少 上下班拥堵严重电梯的数量配置少电梯容量小 人多拥挤 电梯开关门慢 运行速度慢 等待时间太长电梯经常坏电梯老化 常出故障 存在安全隐患电梯没有分区 分层区别 调配不合理 使用效率低电梯内空气闷 二 办公物业空置率居高不下导致空置率居高不下的原因主要包括 1 因开发时间早 办公物业空置面积长期积压 随着空置时间推移 使得长沙地区办公物业空置率居高不下 2 部分物业产品结构 配套设置等落后 不能满足企业的办公需求 导致企业入驻率不高 三 写字楼的物业服务品质不高调研过程中所得到的主要有 1 只有基本的服务 且只做该做的 没有增值服务 2 物管不够专业 3 缺少个性化的服务内容等