六盘水市商业业态调研报告4月.ppt

六盘水市商业业态调研报告 暨 龙城广场 商业业态定位的建议 2011年4月 投资环境分析区域商业典型个案研究投资客户研究商业定位建议 目录 投资环境分析 根据六盘水市现有的经济发展情况来看 国民生产总值保持持续快速的发 展势头 经济结构进一步优化 个体私营经济地位突出 旅游产业化逐步形成 外资和利用外资情况逐步得到发展 投资速度有所加快 产业投向更趋合理 商品消费逐步放量 零售速度增速加快 居民收入稳步增加 人民生活水平 生活质量不断提高 良好的经济大环境为房地产发展营造了适宜的经济背景 城市化进程步伐的不断加快 为现代化商业物业面市提供了良好的契基 居民可支配收入的不断提高 进一步推动六盘水经济的快速发展 也不断提高当地市民的购买能力和投资能力 投资环境综述 区域商业业态分布及租金状况 产权式酒店 产权式商铺上市 并受到市场热捧 专业写字楼高调登场 冷清谢幕 六盘水商业房地产市场概况六盘水作为新兴发展起来的城市 其房地产发展也只是近三四年的事 还处于很初级的阶段 其商业的原始性也是不言而喻的 2005年以前六盘水的商业主要是如下特征 单商业中心 黄土坡 为主 多商业带附之 建筑底商大行其道 原始街铺满布全城 断头路也可堪称商业街 商业无规划无定位自行成市 档次低 零星购物中心 商业地产上市以街铺投资为主 几乎没有其它形式 专业市场少之又少 2005年后六盘水商业特征 新商圈 广场商圈 出现 商业格局开始嬗变 商业裙楼开始上市 商业档次开始提高 社区配套商业走入市场 专业市场规范化 特色商业街初探市场 大百货 大超市入驻 引费消费观念的改变 典型商业个案研究 17000 之间 商业物业操作成功者均占 地段 定位 运营 三大要素 老商业个案均未销售 均采取返点模式经营 如恒远意通百货 新商场采取统一招商 统一运营 分割产权出售 如 太阳商业广场 海鑫商业广场 美美家居等 产权铺返租回报率前三年均为8 左右 三年后按0 5 1 递增 商业地产开发商开始重视强强联合 大力引进品牌主力店 以提升商业人气 进而拔高商业部分售价 使其利润最大化 商场运营成败 离不开专业的运营管理 同时运营管理也是商场旺场的必需 更是中小投资者投资安全和投资回报的有力保障 个案研究小结 投资客户研究 六盘水商业地产投资者呈现如下特征 从投资者来源看 以六盘水主城区的为主 占70 左右 外来投资者来自地区比较广泛 有省外和省内 投资者以男性为主 投资者平均年龄37岁 年龄峰值在35 40岁 投资群体中个体私营业主比例最高 其他还有企业中高管 政府公务员等投资观念 在目前形势下 住宅是投资者考虑投资的第一品种 独立商铺排在投资品种第二位 其次是专业市场商铺 在过去投资者较多采取存银行 买股票 基金的理财方式 对于未来 投资者认为住宅和独立商铺是未来能保值增值的投资品种投资敏感点 资金安全性 投资回报率 物业性价比 据调研 商铺投资需求 投资者购买商铺自营的占30 出租给别人做生意的占70 投资者投资商铺看好的区域 人流大 商业人气旺盛的好口岸商业物业 人民广场附近 黄土坡 中山大道中段 六盘水川心小区等 中央商圈是最看好投资的区域 投资者看好区域和项目主要是人流量大 口岸好 配套好等 临街小开间商铺是投资者最喜欢的商铺类型 专业市场商铺排在喜欢的商铺类型第二位 投资者对商铺投资的单价平均为8000元 平方米 投资总价平均为60万元左右 购买商铺付款方式首选一次付款 其次是银行按揭 中小投资者以银行按揭为主 商铺面积需求为30 60平方米之间投资回报要求 投资回报率平均10 投资回收期平均10年 定位建议 商业地产开发成功与否的关键因素 商业地产开发成功与否 其第一要素是项目所处地段 第二要素是定位 第三要要素是运营 商业地产的成功不仅仅在于地段 最主要的应该看好整个商场的市场定位和经营主题 以及后期的运营管理 经营定位能否与周边消费群的层次吻合 整个商场定位和经营将直接影响到投资回报 谢 谢