浅谈商业银行营业网点精细化管理的几点思考与房地产开发经营管理工作情况的调研报告

浅 谈 商 业 银 行 营 业 网 点 精 细 化 管 理 的 几 点 思 考 与房 地 产 开 发 经 营 管 理 工 作 情 况 的 调 研 报 告浅谈商业银行营业网点精细化管理的几点思考精细化管理是管理者用来调整产品、服务和运营过程的技术方法。它以规范化为前提，系统化为保证，数据化为标准，信息化为手段，从而获得更高效率、更多效益和更强竞争力。商业银行营业网点精细化管理是指经营管理者运用精心设计、精细制作的管理方案，通过周密思考、细心运作和细节控制，对银行营业网点经营管理活动的全过程进行严密监控的管理行为。商业银行精细化管理从本质上讲，是对营业网点管理活动的细节刻画和程度描述；从理念上讲，要求营业网点管理行为高标准、高质量、高效率。营业网点作为银行的前沿，是办理各项业务的阵地，是银行发展的依托和根本，是银行直接创利增效的“窗口”。营业网点的精细化管理，是银行精细化管理的支撑和落脚点，决定和反映了银行的精细化管理和可持续性发展。因此，商业银行营业网点实施精细化管理刻不容缓。本文就商业银行网点精细化管理做几点思考。一、商业银行营业网点精细化管理的必要性（一）推行精细化管理是市场竞争和严格的外部监管的需要。经济全球一体化，促进了我国国有商业银行股份制改革步伐的加快，市场竞争已呈多元化并上升到更高层次。粗放型的管理模式已不能适应当前的市场竞争，这在客观上要求国有商业银行必须实行精细化管理，进行管理模式的彻底变革。此外，严格、规范的外部监管，是促进国有商业银行提高自控能力，实现安全、有效经营的外部条件。国有商业银行必须改变粗放管理的模式，通过不断摸索和实践，实现向精细管理的过渡。（二）推行精细化管理是提高经营效益的需要。银行的最终经营目标是实现效益最大化，而经营管理过程中的哪一个环节出了问题，都会影响银行最终效益的获得。银行为了获取最大收益，需要准确的数字来衡量经营状况，如资产回报率、业务收入、经营成本和利润都需要依靠精细化管理来实现，粗放型管理则无法达到这些要求。（三）推行精细化管理是实现做强银行的需要。一个银行能否最终强大，最根本的是看其管理上的优劣。银行要保持业务领先和竞争优势，不仅需要对发展目标和战略规划进行科学系统的分解落实，更需要通过精细管理和提升执行能力来支撑。市场竞争的层次和内涵决定了单凭经验管理已不能适应市场要求，严峻的市场形势要求银行必须创新管理方式。如果银行延续粗放型的管理方式，问题会越聚越多，最后陷入困境，失去市场竞争优势。（四）推行营业网点精细化管理是服务客户、与客户同发展、为经济社会提供更满意的服务的需要。要服务客户，首先要了解客户，了解客户的需求。由于各地客户群体的生产规模、经营性质、管理水平、信用程度、产品市场前景等各不相同。对于这些不同水平的客户，必须加以细分，确定不同层次的目标客户群，采取不同的策略，量身定做不同的营销方案，设计不同的金融产品，实施差异化和个性化营销。二、基层商业银行如何实施精细化管理精细化管理是一项系统工程，基本涵盖了业务经营的方方面面，不可能一蹴而就，必须重点突破、循序渐进、持之以恒。对于基层经营行而言，可以考虑在市场营销、流程优化、强化内控、细化成本、资源配置、员工管理几个方面重点推进。（一）细分客户市场，加强客户营销。由于各地客户群体的生产规模、经营性质、管理水平、信用程度、产品市场前景等各不相同。对于这些不同水平的客户，必须加以细分，确定不同层次的目标客户群，采取不同的策略，量身定做不同的营销方案，设计不同的金融产品，实施差异化和个性化营销。客户营销人员要走进市场、走进企业，仔细观察客户的经营，全面了解客户的需求。（二）优化操作流程，提高工作效率。竞争是市场经济的基本特征，效率是银行在市场竞争中的生命。因此，能不能在防控风险的前提下，及时提供金融服务，帮助客户抓住商机，成为银行在竞争中脱颖而出的关键。这就要求基层银行要站在客户角度看待问题，想客户所想，急客户所急，争取竞争主动权。一方面要针对不同种类的贷款及客户，简化不必要的操作流程，运用合理的技术手段，增强调查、审查、审批的科学性，提高运作的科技含量。对存款和结算客户要根据业务性质、业务量的大小、业务发生的频率分别设计服务手段和流程。（三）完善内控体系，严格防范风险。根据当前的业务经营特点和资源配置状况，完善富有针对性的内部控制制度。对柜台业务、守押工作、计算机安全等要全面梳理业务和管理流程，找出关键控制点，针对每一控制点，制定控制办法、管理人员和操作人员职责、责任追究办法等措施。树立全员、全程内控理念，建立前、中、后台分工制约机制，明确各部门内控职责，将责任分解到人，建立起清晰的追踪路径。针对每一户贷款的不同特点，制定不同的信贷管理办法。建立科学的信用评级制度，针对不同的客户信用等级、不同行业以及不同区域，实行区别对待的信贷政策，在逐步化解存量不良资产的基础上，严格控制新增信贷风险的产生。（四）细化成本约束，提高经营效益。按照建立节约型银行的要求，严格控制各项费用支出。对每一费用项目，要从合理性和必要性思考，把费用分解到每一项工作、每一项业务、每一个环节、每一个员工，将费用支出和经营收入结合起来，尽可能压缩一切非必要开支。同时要建立成本分析报告制度，加强成本控制考核，提高经营效益。（五）优化资源配置，提高集约水平。以集约经营为思维方向，根据不同经营行所处地区的经济和社会发展状况，仔细分析所在地的金融、工商业、居民等经营要素，把物理网点和自助设备合理分布在最合适的区位，并突出其经营特色和个性，实现客户群体稳定成长。（六）推行分配改革，实现有效激励。在工作任务、工作标准、工作责任细分的基础上，探索制定每项业务合理的计价分配办法；对从事事务性质和机关工作的岗位，也要制定出台具体可行的工作标准，以推动每个岗位的员工提高工作效率和工作质量。（七）尊重员工个性，发挥员工专长。充分了解员工的知识结构、气质、特长和爱好，并以此安排员工的岗位和工作，合理组合工作团队，为青年员工规划职业生涯，从而最大限度地发挥员工个人才干，实现团队和个体互补的最优化。房 地 产 开 发 经 营 管 理 工 作 情 况 的 调 研 报 告调研报告范文 相关范文 编辑：清漓 发布时间：2019-3-8房地产开发经营管理工作情况的调研报告根据市人大常委会工作安排，9、10 月份，xx 副主任带领城建环资委员会及工作室的同志，对我市房地产开发经营管理工作情况进行了广泛深入的调研。先后到市国土资源房管局、城乡建设委、规划局等相关部门进行了座谈交流，到市北区召开了相关部门、部分人大代表、街道社区居民代表参加的座谈会，召开了房地产方面专家和房地产企业负责人座谈会，多层面征求意见建议。一、基本情况近两年，中央反复强调“房住不炒”的定位，提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。按照中央和省市委的要求，我市不断加强房地产市场调控，进一步加大住房保障力度，通过一系列政策措施的实施，确保了我市房地产市场的平稳健康发展。（一）开发建设稳步增长。今年 1-9 月，全市房地产开发完成投资 1079.3亿元，同比增长 4.6%。全市各类房屋新开工面积 1937 万平方米，同比上升 22.3%。今年前 8 个月，全市已批复供地方案的住宅用地 12008 亩。全市房地产业实现税收收入 308 亿元，同比增长 29.6%，占全市税收收入的比重为 22.5%。（二）调控力度不断加大。我市先后出台了限购、限贷、限售、限价、限卖等调控措施，抑制投资投机性购房行为，保护支持刚性和改善性住房需求。今年前 8 个月，全市新建商品住宅销售 10.2 万套，同比减少 11.3%；销售面积 1175.3 万平方米，同比减少 7.3%。截至今年 9 月底，全市新建商品住宅库存 10.66 万套，同比增长 3.2%，库存去化周期为 9.2 个月，库存水平处于合理区间下限。（三）市场变化特点明显。一是商品住宅价格回稳。从 9 月份价格指数情况看，同比上涨 10.4%。考虑到政策影响的滞后性，以及最近房地产市场出现的新情况、新变化，多数专家及机构预判近期房地产市场商品住宅销售量将继续回落，销售价格趋于稳定或小幅下行。二是一二手房价格倒挂。去年我市对新建商品住房实施限定预售价格等政策，对抑制新建商品住宅价格上涨发挥了较大作用，但因购房需求高于房源数量，推高了新建商品住房周边二手房交易价格，个别区域出现二手房价格高于新房价格的倒挂现象。三是主城区冷外围区域热。前 8 个月，西海岸新区、即墨区和胶州市占据全市新建商品房销售面积排名前三位，合计占比 56.4%；相较于外围区域市场的火热，主城区受土地供应不足、建成房源少、价格过高等因素影响明显，市南、市北、李沧和崂山四区合计仅占全市新建商品住宅销售面积的 11%。四是房地产新兴业态发展快。与农业农村相关的文化旅游、健康养生、休闲度假等房地产开发建设项目蓬勃发展，但缺少相关政策制度保障和规划指引。二、存在问题（一）市场供需矛盾依然突出。一是住宅用地资源趋紧。尤其是主城区可用土地少，市南、市北、李沧、崂山及部分热点区域住宅有效供应无法匹配市场需求，市场供需失衡导致稳控市场压力增大；部分已供住宅用地不能及时转化为有效的住房供给，2011 年至 2016 年六年间，全市累计供应住宅用地 2192 宗、11.4 万亩，但因种种原因有 2.4 万亩尚未开发利用，占供应总量的 21.2%。二是供地结构不尽合理。商业地产房屋供应过剩，工业、物流、养老、旅游等跨界地产比重偏低。三是供需价格矛盾突出。受土地价格、原材料、人工等成本刚性增长影响，开发企业对房价依然存在较高预期，企业追求利润与购房者企盼低价房源的矛盾依然突出。四是二手房市场不够活跃。二手房价格高而市场接受度不高，主要原因是二手房大多为早年建设的老房子，基础设施配套不完善、内部结构不合理、物业服务水平低，我市每年新增上市二手房 40 余万套，约 7 万套成交,成交率仅为 17.5%。（二）住房租赁市场发育不成熟。一是住房出租利润低。受近两年青岛房价涨速快于租金涨速的影响，出租房屋的利润空间较小。二是开发企业住房租赁积极性不高。按照现在的租金和税费政策，租赁企业每月实际收益的约 25%将用于缴纳各种税费，拉长了企业的投资回报周期。三是租赁住房供需结构性矛盾突出。我市的租赁住房需求群体主要为来青、留青工作的大学毕业生或外来务工人员，受个人经济能力、职住因素等影响，需求多为面积小、租金低的主城区房屋；但我市住房租赁市场的房源多为周边区域大面积房屋，交通便捷、生活便利、性价比高的小面积房屋较少。四是商业办公用房利用率低。已建成的商业用房、办公用房等市场需求不足，闲置率较高，造成资源浪费。（三）市场监管存在漏洞。房地产市场监管涉及工商、物价、土地房管、建设、规划、城管等多个部门，由于个别环节职责不清、沟通不畅、配合不紧等原因，造成市场监管存在漏洞。存在房地产开发经营管理的相关数据统计不完整、不一致、不规范，数据信息公布不全、不及时等现象。房地产企业、中介机构为规避限购、限价等调控政策，出现了销售现场信息公示不实、在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用，通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价，未取得预售许可证销售商品房，捂盘惜售或变相囤积房源，违背购房者意愿搭售车位车库、签订阴阳合同、虚假装修，拒绝公积金贷款等违法违规乱象。(四) 配套设施建设不完善。老城区部分建设项目，新开发地块受周边区域环境限制，项目红线内外建设进度不衔接，房地产项目竣工验收后周边道路、管网等市政配套设施不能同步交付使用，导致房屋建成后无法及时移交。部分垃圾转运站、公厕等邻避项目，道路、管网、公共绿地等市政设施，学校、医院、养老机构、幼儿园等公益项目，由于规划、征地、资金等原因，不能与房地产项目同时建成使用。房地产开发企业在出让土地上建设的用于行政管理与社区服务的配套设施，按规定应当由区市政府按照房地产成本价回购，但现实中存在政府不愿出资回购，企业又无权对外销售的现象，导致建成后的公共服务设施闲置。2016 年 12 月，我市出台了既有住宅加装电梯的政策，社会关注度高，但目前得以实施的项目很少。三、意见建议（一）坚持综合施策，确保房地产市场平稳健康发展。要毫不动摇地坚持“房住不炒”的定位，坚持调控政策的连续性、稳定性，保障人民群众刚性居住需求，坚决遏制投机炒房，引导需求稳步释放，避免出现房价大起大落。要加快转变发展方式，大力推动新旧动能转换，培育新的经济增长点，不断降低对土地财政的依赖。要根据城市总体规划和人口分布，结合城市有机更新、人口变动、产业布局、住房保障、房地产市场走势等实际情况，科学测算房地产建设空间布局和建设总量，科学制定房地产建设计划。要建立完善房地产市场评价和监测预警体系完善对房地产调控工作的评价考核机制，严格落实调控主体责任。（二）保障土地供给，不断满足人民群众住房需求。要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房政策体系，根据住房人群需求情况，科学合理确定商品房、保障房、公共租赁用房供地比例、商住比例和供地区域；在切实保障中低价位、中小套型普通商品住宅用地供给的同时，适度增加改善型、高品质商品住房供地；满足不同层次的住房需求。要积极应对人口老龄化趋势，适度增加医疗服务、健康养老等产业土地供给。要进一步加大老旧城区改造更新和棚户区改造力度，提高环境质量，改善居住品质。各职能部门要加强沟通协调配合，加强房地产用地供后监管，对已供土地的开竣工、建设进度等情况进行动态监测。积极盘活存量土地，依法从快处置闲置土地，进一步提高土地利用效率，确保已供应的土地尽快形成有效住房供应。(三) 加强规划引领，推动房地产业持续健康发展。要站在经济社会发展全局的高度，积极推动房地产业的持续健康发展。在新一轮城市总体规划修编过程中，要结合我市经济社会发展水平、住房供需状况、城市发展布局、轨道交通等基础设施建设、人口流动变化趋势、老旧城区改造更新等实际情况，统筹生产、生活、生态空间，科学编制住房发展规划，合理规划住房和用地规模、结构、时序，引导相关资源合理配置。要统筹基础设施和空间布局，进一步增强轨道交通沿线、重点交通枢纽周边等人口导入重点区域的承载力和吸引力，引导产业、就业和人口有序流动，促进职住平衡，创造安居乐业的良好环境。要统筹城乡房地产市场发展和房地产开发布局，大力推动农业农村的文化旅游、健康养生、休闲度假等房地产新兴业态的发展，助力乡村振兴战略的实施。（四）规范市场秩序，切实维护好购房者合法权益。要下大力净化房地产市场环境，维护房地产市场秩序，加快建立和完善房地产行业信用体系，强化信息共享，推动信用体系建设成果服务于行业发展和监督管理，加大守信激励和失信惩戒力度。要坚决打击房地产开发企业和中介机构恶意炒房、违背购房者意愿搭售车位车库、虚报装修价格、虚假宣传、签订阴阳合同等违法违规行为，并记入企业或责任人信用不良记录，向社会公布。进一步加大力度，采取切实可行的措施，加快已入住未办证房屋的不动产权证办理效率，维护购房者合法权益。要加强和规范房地产开发经营管理相关数据的统计发布工作，确保数据的准确性、及时性，为政府科学决策、为房屋交易各方提供准确可靠的参考依据。要加强政策解读和市场信息公开，定期发布权威信息，及时释疑解惑。要加强宣传引导，充分利用广播、电视、报刊、网络等主流媒体正面发声，营造良好舆论氛围，引导群众理性买卖、租赁房屋。（五）盘活存量房源，推动二手房市场和租赁市场发展。要加大存量房普查力度，掌握真实可靠的数据资料，强化政策研究，尽快出台和完善相关政策措施，加速存量房流转，快速形成有效供给，实现房产资源合理配置。要进一步激活二手房市场，合理引导房价，健全交易制度，透明交易信息，稳步提高二手房在住房交易市场中的份额。要加强老旧小区的维护管理和基础设施改造更新，调整和完善加装电梯的政策措施，推动这项惠民工作的落实，不断提升环境质量和物业服务水平。要完善住房租赁交易服务平台，为租赁市场供需提供高效、准确、便捷的信息服务，规范中介机构房源信息发布、服务收费和企业、个人出租住房行为。要鼓励闲置或者利用效率低的商业办公用房，引入卫生医疗、养老健康、教育培训、文体娱乐等基础配套属性的功能性产业。要全面清理住改商、住改办等现象，引导企业购置、租赁商业用房、写字楼开展经营活动。(六）完善配套设施，为市民提供宜居的良好环境。要加强道路交通、地铁、医院、学校、商业服务等重大基础设施规划建设，提升房地产开发区域成熟度和便捷性，提高房地产用地使用价值和居住品质。要根据人口聚集和城市发展状况，科学配置、优先同步建设居住区配套市政设施，以及幼儿园、农贸市场、社区综合体、养老机构、公园绿地等居住区公共服务设施，完善居住区功能，增强居住的便利性和舒适性。要参照配套幼儿园规划建设模式，调整居家养老规划设计规范，把养老机构建设纳入城市基础设施配套费建设范围。拟出让的土地周边规划的公共配套设施，要同步建设，未建设或未纳入同步建设计划的，要暂停该土地供应。在土地出让方案及土地出让合同中，明确由土地竞得人代建的公共配套设施，要按规定的建设时限和要求，与开发项目同步建设、同步验收，确保公共配套的完整性。房 地 产 开 发 经 营 管 理 工 作 情 况 的 调 研 报 告房地产开发经营管理工作情况的调研报告根据市人大常委会工作安排，9、10 月份，xx 副主任带领城建环资委员会及工作室的同志，对我市房地产开发经营管理工作情况进行了广泛深入的调研。先后到市国土资源房管局、城乡建设委、规划局等相关部门进行了座谈交流，到市北区召开了相关部门、部分人大代表、街道社区居民代表参加的座谈会，召开了房地产方面专家和房地产企业负责人座谈会，多层面征求意见建议。一、基本情况近两年，中央反复强调“房住不炒”的定位，提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。按照中央和省市委的要求，我市不断加强房地产市场调控，进一步加大住房保障力度，通过一系列政策措施的实施，确保了我市房地产市场的平稳健康发展。（一）开发建设稳步增长。今年 1-9 月，全市房地产开发完成投资 1079.3亿元，同比增长 4.6%。全市各类房屋新开工面积 1937 万平方米，同比上升 22.3%。今年前 8 个月，全市已批复供地方案的住宅用地 12008 亩。全市房地产业实现税收收入 308 亿元，同比增长 29.6%，占全市税收收入的比重为 22.5%。（二）调控力度不断加大。我市先后出台了限购、限贷、限售、限价、限卖等调控措施，抑制投资投机性购房行为，保护支持刚性和改善性住房需求。今年前 8 个月，全市新建商品住宅销售 10.2 万套，同比减少 11.3%；销售面积 1175.3 万平方米，同比减少 7.3%。截至今年 9 月底，全市新建商品住宅库存 10.66 万套，同比增长 3.2%，库存去化周期为 9.2 个月，库存水平处于合理区间下限。（三）市场变化特点明显。一是商品住宅价格回稳。从 9 月份价格指数情况看，同比上涨 10.4%。考虑到政策影响的滞后性，以及最近房地产市场出现的新情况、新变化，多数专家及机构预判近期房地产市场商品住宅销售量将继续回落，销售价格趋于稳定或小幅下行。二是一二手房价格倒挂。去年我市对新建商品住房实施限定预售价格等政策，对抑制新建商品住宅价格上涨发挥了较大作用，但因购房需求高于房源数量，推高了新建商品住房周边二手房交易价格，个别区域出现二手房价格高于新房价格的倒挂现象。三是主城区冷外围区域热。前 8 个月，西海岸新区、即墨区和胶州市占据全市新建商品房销售面积排名前三位，合计占比 56.4%；相较于外围区域市场的火热，主城区受土地供应不足、建成房源少、价格过高等因素影响明显，市南、市北、李沧和崂山四区合计仅占全市新建商品住宅销售面积的 11%。四是房地产新兴业态发展快。与农业农村相关的文化旅游、健康养生、休闲度假等房地产开发建设项目蓬勃发展，但缺少相关政策制度保障和规划指引。二、存在问题（一）市场供需矛盾依然突出。一是住宅用地资源趋紧。尤其是主城区可用土地少，市南、市北、李沧、崂山及部分热点区域住宅有效供应无法匹配市场需求，市场供需失衡导致稳控市场压力增大；部分已供住宅用地不能及时转化为有效的住房供给，2011 年至 2016 年六年间，全市累计供应住宅用地 2192 宗、 11.4 万亩，但因种种原因有 2.4 万亩尚未开发利用，占供应总量的 21.2%。二是供地结构不尽合理。商业地产房屋供应过剩，工业、物流、养老、旅游等跨界地产比重偏低。三是供需价格矛盾突出。受土地价格、原材料、人工等成本刚性增长影响，开发企业对房价依然存在较高预期，企业追求利润与购房者企盼低价房源的矛盾依然突出。四是二手房市场不够活跃。二手房价格高而市场接受度不高，主要原因是二手房大多为早年建设的老房子，基础设施配套不完善、内部结构不合理、物业服务水平低，我市每年新增上市二手房 40 余万套，约 7 万套成交,成交率仅为 17.5%。（二）住房租赁市场发育不成熟。一是住房出租利润低。受近两年青岛房价涨速快于租金涨速的影响，出租房屋的利润空间较小。二是开发企业住房租赁积极性不高。按照现在的租金和税费政策，租赁企业每月实际收益的约 25%将用于缴纳各种税费，拉长了企业的投资回报周期。三是租赁住房供需结构性矛盾突出。我市的租赁住房需求群体主要为来青、留青工作的大学毕业生或外来务工人员，受个人经济能力、职住因素等影响，需求多为面积小、租金低的主城区房屋；但我市住房租赁市场的房源多为周边区域大面积房屋，交通便捷、生活便利、性价比高的小面积房屋较少。四是商业办公用房利用率低。已建成的商业用房、办公用房等市场需求不足，闲置率较高，造成资源浪费。（三）市场监管存在漏洞。房地产市场监管涉及工商、物价、土地房管、建设、规划、城管等多个部门，由于个别环节职责不清、沟通不畅、配合不紧等原因，造成市场监管存在漏洞。存在房地产开发经营管理的相关数据统计不完整、不一致、不规范，数据信息公布不全、不及时等现象。房地产企业、中介机构为规避限购、限价等调控政策，出现了销售现场信息公示不实、在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用，通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价，未取得预售许可证销售商品房，捂盘惜售或变相囤积房源，违背购房者意愿搭售车位车库、签订阴阳合同、虚假装修，拒绝公积金贷款等违法违规乱象。(四) 配套设施建设不完善。老城区部分建设项目，新开发地块受周边区域环境限制，项目红线内外建设进度不衔接，房地产项目竣工验收后周边道路、管网等市政配套设施不能同步交付使用，导致房屋建成后无法及时移交。部分垃圾转运站、公厕等邻避项目，道路、管网、公共绿地等市政设施，学校、医院、养老机构、幼儿园等公益项目，由于规划、征地、资金等原因，不能与房地产项目同时建成使用。房地产开发企业在出让土地上建设的用于行政管理与社区服务的配套设施，按规定应当由区市政府按照房地产成本价回购，但现实中存在政府不愿出资回购，企业又无权对外销售的现象，导致建成后的公共服务设施闲置。2016 年 12 月，我市出台了既有住宅加装电梯的政策，社会关注度高，但目前得以实施的项目很少。三、意见建议（一）坚持综合施策，确保房地产市场平稳健康发展。要毫不动摇地坚持“房住不炒”的定位，坚持调控政策的连续性、稳定性，保障人民群众刚性居住需求，坚决遏制投机炒房，引导需求稳步释放，避免出现房价大起大落。要加快转变发展方式，大力推动新旧动能转换，培育新的经济增长点，不断降低对土地财政的依赖。要根据城市总体规划和人口分布，结合城市有机更新、人口变动、产业布局、住房保障、房地产市场走势等实际情况，科学测算房地产建设空间布局和建设总量，科学制定房地产建设计划。要建立完善房地产市场评价和监测预警体系完善对房地产调控工作的评价考核机制，严格落实调控主体责任。（二）保障土地供给，不断满足人民群众住房需求。要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房政策体系，根据住房人群需求情况，科学合理确定商品房、保障房、公共租赁用房供地比例、商住比例和供地区域；在切实保障中低价位、中小套型普通商品住宅用地供给的同时，适度增加改善型、高品质商品住房供地；满足不同层次的住房需求。要积极应对人口老龄化趋势，适度增加医疗服务、健康养老等产业土地供给。要进一步加大老旧城区改造更新和棚户区改造力度，提高环境质量，改善居住品质。各职能部门要加强沟通协调配合，加强房地产用地供后监管，对已供土地的开竣工、建设进度等情况进行动态监测。积极盘活存量土地，依法从快处置闲置土地，进一步提高土地利用效率，确保已供应的土地尽快形成有效住房供应。(三) 加强规划引领，推动房地产业持续健康发展。要站在经济社会发展全局的高度，积极推动房地产业的持续健康发展。在新一轮城市总体规划修编过程中，要结合我市经济社会发展水平、住房供需状况、城市发展布局、轨道交通等基础设施建设、人口流动变化趋势、老旧城区改造更新等实际情况，统筹生产、生活、生态空间，科学编制住房发展规划，合理规划住房和用地规模、结构、时序，引导相关资源合理配置。要统筹基础设施和空间布局，进一步增强轨道交通沿线、重点交通枢纽周边等人口导入重点区域的承载力和吸引力，引导产业、就业和人口有序流动，促进职住平衡，创造安居乐业的良好环境。要统筹城乡房地产市场发展和房地产开发布局，大力推动农业农村的文化旅游、健康养生、休闲度假等房地产新兴业态的发展，助力乡村振兴战略的实施。（四）规范市场秩序，切实维护好购房者合法权益。要下大力净化房地产市场环境，维护房地产市场秩序，加快建立和完善房地产行业信用体系，强化信息共享，推动信用体系建设成果服务于行业发展和监督管理，加大守信激励和失信惩戒力度。要坚决打击房地产开发企业和中介机构恶意炒房、违背购房者意愿搭售车位车库、虚报装修价格、虚假宣传、签订阴阳合同等违法违规行为，并记入企业或责任人信用不良记录，向社会公布。进一步加大力度，采取切实可行的措施，加快已入住未办证房屋的不动产权证办理效率，维护购房者合法权益。要加强和规范房地产开发经营管理相关数据的统计发布工作，确保数据的准确性、及时性，为政府科学决策、为房屋交易各方提供准确可靠的参考依据。要加强政策解读和市场信息公开，定期发布权威信息，及时释疑解惑。要加强宣传引导，充分利用广播、电视、报刊、网络等主流媒体正面发声，营造良好舆论氛围，引导群众理性买卖、租赁房屋。（五）盘活存量房源，推动二手房市场和租赁市场发展。要加大存量房普查力度，掌握真实可靠的数据资料，强化政策研究，尽快出台和完善相关政策措施，加速存量房流转，快速形成有效供给，实现房产资源合理配置。要进一步激活二手房市场，合理引导房价，健全交易制度，透明交易信息，稳步提高二手房在住房交易市场中的份额。要加强老旧小区的维护管理和基础设施改造更新，调整和完善加装电梯的政策措施，推动这项惠民工作的落实，不断提升环境质量和物业服务水平。要完善住房租赁交易服务平台，为租赁市场供需提供高效、准确、便捷的信息服务，规范中介机构房源信息发布、服务收费和企业、个人出租住房行为。要鼓励闲置或者利用效率低的商业办公用房，引入卫生医疗、养老健康、教育培训、文体娱乐等基础配套属性的功能性产业。要全面清理住改商、住改办等现象，引导企业购置、租赁商业用房、写字楼开展经营活动。(六）完善配套设施，为市民提供宜居的良好环境。要加强道路交通、地铁、医院、学校、商业服务等重大基础设施规划建设，提升房地产开发区域成熟度和便捷性，提高房地产用地使用价值和居住品质。要根据人口聚集和城市发展状况，科学配置、优先同步建设居住区配套市政设施，以及幼儿园、农贸市场、社区综合体、养老机构、公园绿地等居住区公共服务设施，完善居住区功能，增强居住的便利性和舒适性。要参照配套幼儿园规划建设模式，调整居家养老规划设计规范，把养老机构建设纳入城市基础设施配套费建设范围。拟出让的土地周边规划的公共配套设施，要同步建设，未建设或未纳入同步建设计划的，要暂停该土地供应。在土地出让方案及土地出让合同中，明确由土地竞得人代建的公共配套设施，要按规定的建设时限和要求，与开发项目同步建设、同步验收，确保公共配套的完整性。