云锡项目-太平个案研究.ppt

云锡项目 太平个案研究 万辉星城 金碧天下 云报 记者村 市场产品供应特征 0 产品类型特征 拥有别墅形态的楼盘数比重最高 高层次之 但高层大部分是后续开发产品 高层住宅已超越小高层及洋房 成为目前及未来楼盘形态的发展特征 户型面积特征 三房 四房是楼盘供应的主流户型 占了六成 主流户型直接影响主流面积 以100 200平方米为面积主流的楼盘占了近八成 而100平方米以下的楼盘比重仅为40 价格特征 单价4000 5000元的楼盘占了六成 该均价是高层 小高层及洋房为主 该均价是别墅为主 市场去化特征 楼盘个案 从各项目销售来看 恒大金碧天下总体销售情况相对较好 月均销售量达100套 云报记者村其次月均销售量76套 其他楼盘均为超过50套 区位 安宁太平区月销售量 约49 65套 区位 安宁太平区月销售量 约145 45套 安宁太平镇主要在售楼盘 普通住宅 信息一览表 在售项目个案研究 0 万辉星城目前共推出三期 其中二期为内部认购项目 一期和三期共推出房源2228套 洋房所占最多 共推出1655套 万辉星城三期开盘销售情况 万辉星城开盘情况 万辉星城一期1次开盘推出联排143套 独栋别墅41套 2次开盘 推出双拼 联排别墅共312套 别墅类型 独栋面积 297 73 户型 S1特点 半地下室设计 户型大面积采光 下沉庭院 大面积花厅围绕 户型紧凑 别墅类型 联排面积 297 73 户型 P10特点 半地下室设计 下沉式庭院 三露台设计 户型紧凑 万辉星城三期开盘推出推出1023套房源 其中别墅158套 洋房865套 三期开盘他推出绿薇堡 围院别墅 紫鸢堡 情景别墅 两个别墅区 联排别墅面积区间140 200 140 左右户型占90 以上 围院别墅面积区间182 210 190 为主力户型 联排别墅总价区间55万 98万元 套 围院别墅总价区间90万 154万元 套 别墅类型 联排别墅面积 147 58房型 3室2厅1厨3卫特点 餐厅客厅错层设计 2个露台围绕次卧 全主卧通层设计 别墅类型 围院别墅面积 208 42房型 4室2厅1厨3卫特点 下沉式花园庭院 餐厅客厅错层设计 二层四露台围绕设计 项目规划合理利用资源 弥补自身的一些缺陷 在细节上处理较好 有人情味 为项目的销售带来有利因素 也为后期开发提供基础 项目规划 万辉星城规模大 水景丰富 且平地居多 以水岸 坡地 文化运动四个风情小镇组成 在项目规划上 产品的水景及产品的组合有特色 围院别墅 联排别墅等都处理得较好 主题水景突出 商业配套位于项目前 配套位于东西侧 一二期主要是别墅 洋房 三期有部分小高层 景观规划细节处理有特色 内部交通规划较合理 别墅 洋房 小高层 这是目前万辉星城在售产品 别墅主要有独栋 联排 合院等 其中合院别墅较有特色 洋房主要为退台式洋房 临街退台洋房一层为商业 公寓面积从69平米的一居室到145平米的四居室 洋房面积在86平米至138平米之间 别墅面积在158平米到400平米之间 别墅注重人情味和温情味的营造 洋房侧重花园和阳台的组合 产品规划 传统的三合院 现代的合院别墅 万辉星城三合院别墅考虑到新城的人气不足 三合院促进生活的和谐性 产品特色 温情合院别墅 产品没变 定位没变 客户做了主次调整 价格发生了一定额度的调整 市场原因促使价格下调 客户的转变主要在于营销上的把控 项目客户定位不变 价格多了部分调整 一则是受市场环境影响 二则是项目推出部分产品销售接近为期 目前主力的是三期的推出 故剩余房源价格做了调整 随着配套的完善和成熟 以及入住客户的带领 项目未来推出及销售压力将会得到部分缓解 而项目的成熟在一定程度上也带动了太平镇项目的发展 营销阶段分析 虽然市场环境下销售受到较大影响 但是万辉星城的规划 产品 价格等都是太平镇的标杆 对未来片区内开发有着非常大的影响 项目评价 恒大金碧天下 项目依水而建 分为两个部分 东面为部分别墅区和各种配套设施区域 西面为别墅 多层 小高层及高层 根据市场情况可能改建 从采光及景观来看 别墅 多层 小高层等都可以得到有效利用 但也因此别墅区景观没有得到有效利用 别墅产品的档次得不到提高 项目规划的三个分区之间相隔太远 配套无法最有效的得到共享 恒大金碧天下资源优势明显 但项目在规划上没有较好利用好资源打造高档养生休闲住宅 形成资源浪费 产品档次无法拔高 项目规划 别墅区规划较差 成排规划 降低产品档次 产品自身装修奢华但面积规划较小 档次较差 别墅区施工现场 洋房 别墅 小高层 产品规划 本案别墅分为亲水别墅和山地别墅两区 其中以联排为主力别墅类型 占别墅总量的64 别墅类型 双拼别墅面积 179 06 户型 B1 1特点 超大私家花园 主卧室套房设计带大露台 客厅餐厅错层设计 别墅类型 独栋面积 269 15 户型 A2房型 4室2厅4卫特点 客厅中空设计 三层主卧套房设计 带大露台 私密性强 由于位置偏远 交通不便通 规划存在瑕疵 项目的价格与最初的预计有一定差距 目前是太平镇价格较低的中高档楼盘 不同的两个阶段产品没变 而定位和客户发生改变 这样的变化对产品 配套 价格等提出了更多要求 但目前的产品和配套无法达到 造成实际情况与客户接受度间存在差距 价格走势分析 客户群分析 恒大金碧天下由最初的全国 昆明及云南地州客户转为主力为昆明客户 辅以少量安宁本地客户 客户年龄段在28 50岁之间 项目客户定位存在问题 27 项目规划有误 资源形成浪费 档次无法拔高 价格无法提高 也就无法满足中高档产品客户需求 目前别墅 小高层产品已售完 仅剩部分高层在售 但销售情况一般 项目评价 云报记者村 云报记者村开盘时间及项目动态 云报记者村目前在售房源统计 云报记者村别墅部分主要由报业集团团购 由于有报业的优势媒体资源 所以其一度是区域内推广力度最大的项目 记者村采用了别墅 百米高层的规划方式 目前在售的高层有一定抗性 别墅面积在306 480 之间 高层面积在107 159 之间 别墅面积段较大 但由于大部分由报业集团团购 所以没有遇到太大销售抗性 在价格方面 目前记者村售价已与万辉星城持平 部分已超越万辉 项目总体规划 产品规划分析 记者村的建筑顺应V型峡谷地貌依山而筑 建筑全面错开的形成蝶形建筑设计 保证户户全明 最大达20平方米的入户庭院 270度半月形全山景阳台 4 8米奢华面宽的大客厅 主打慢山局宜居型住宅 别墅团购房源为主 高层产品从一次开盘到二次开盘历时9个月 价格涨幅不到200元 区域内高层产品抗性依然存在 项目共开盘两次 第一次开盘高层产品均价4380元 m2 第二次开盘高层产品均价4500元 m2 两次开盘时间间隔9个月 价格涨幅不大 别墅团购为主 外销均价8000 10000元 m2 价格走势分析 项目规划高层产品过多 销售压力较大 目前别墅产品存量不多 但高层产品还剩300多套 去化速度缓慢 项目评价