项目后评估报告PPT演示课件

后评估报告,1,目 录,一、总述 二、销售 三、手续办理 四、设计 五、土建施工及安装施工 六、装饰施工 七、景观施工 八、配套,2,一、总述,3,、项目概况 项目名称：* 项目地址：* 项目性质：* 总建筑面积：约*平方米 地上建筑面积：约*平方米 地下建筑面积：约*平方米 容积率：* 摘牌时间：*年*月*日 开工时间：*年*月 交房时间：*年*月,4,2、总平图,5,二、销售,6,1、项目定位分析 2、整体推售节奏及、销售情况分析及户型分析（客户角度） 3、销售过程中存在的不足（销售策略、销售推广、案场活动、接待客户等等） 4、品质提升（主要指服务品质有哪些提升） 5、对后续项目的建议,7,1、项目定位分析 市场定位：*项目是岛上首个开建项目（*是岛上首个交房的商办项目），开发体量最大，于整个*岛是领导者和开拓者地位，加之本身精装修交付，是后继者其他项目不能比拟的最大优势，目前也是整个*岛销售情况最好的项目。 价格定位：项目价格定位为低价定位策略，一方面因为*开发商办产品经验不足，需要快速打开商办产品市场，发出市场声音，另一方面是因为此阶段正商集团处于快速向上发展期，需要快速回笼资金进行后续的开发和保证现金流的充足，故选择了低价定位策略打开市场，快速回笼资金。 客户定位：写字楼的发展，已从最初的单一功能办公进化至生态型办公，最初的办公产品主要集中在*，人流量大，环境吵杂，办公环境脏乱差，客户为了彰显实力以及办公需求更换办公产地的客户，另一种客户是公司规模扩大，原本办公地不能满足需求的客户。,8,2、整体推售节奏及、销售情况分析及户型分析（客户角度） 整体推售节奏：先以公寓产品为主，打开市场，发出项目销售信息的声音，提升客户基础，制造热销局面，后期推出办公产品和商业产品，以老业主和老带新的庞大客户基础进行销售去化。 销售情况：目前公寓产品已全部去化完毕，商业也基本去化完毕，主要剩余产品为办公，剩余量为办公整体的20%。 户型：目前剩余的办公产品中主要集中在北户、东北户、南户这三个方位，北户和南户去化难主要是因为面积大，总价高，东北户去化难主要是因为受2号楼遮挡和户型内柱子较多的问题。,9,3、销售过程中存在的不足（销售策略、销售推广、案场活动、接待客户等等） 销售策略：销售前期以公寓产品为主，快速去化，提升客户基础，制造热销局面，后期推出办公产品和商业产品，以老业主和老带新的庞大客户基础进行销售去化，但最终办公产品和商业产品与公寓产品客户有本质的区别，办公产品去化较难。 销售推广：从2014年至今，营销策划方案都是以媒体宣传为主，费用支出占比总支出的40%左右，从客户定位来看是正确的策略方向，物料和渠道类费用大致一直维持在总支出的30%左右。 案场活动：营销费用支出变化较大的是活动类支出，相较于2014年和2015年，从2016年开始，活动费用支出比例维持在总支出的10%左右，主要是销售到中后期，公寓已基本去化完毕，商办产品客群较为高端，对活动质量也要求越来越高。,10,4、品质提升（主要指服务品质有哪些提升） 针对每天接待的客户，案场经理每天晚上梳理客户，对来访来电客户进行电话回访，针对客户提出的意见，认真反思积极解决。 对于项目基础数据及产品装修方面，严格要求置业顾问坚决不能以公司名义对客户进行口头承诺，每人配备录音笔，做到留好证据。 针对销售过程中碰到的客户投诉问题，实行置业顾问、经理、总监三级谈判制，防止问题的扩大和恶化。,11,5、对后续项目的建议 *的开发，积累了更多的商办产品开发经验，为下一次的品质提升积累了宝贵的开发经验，但同时在规划中也暴露也一些问题，比如*1#和2#临街商业后期的呈现效果，楼体间距和整体户型分割等，前期规划时未能考虑完全，应与乙方销售部门进行沟通，杜绝此类情况的发生，赢取市场份额的同时，维护市场形象。,12,三、手续办理,13,1、五证办理 2、规划核实与竣工备案 3、大配套 4、品质提升 5、对后续项目的建议,14,1、五证办理 五证办理过程中，总体情况正常，无特殊问题。建设用地规划许可证：*年*月*日 国有土地使用证： *年*月*日 建设工程规划许可证：*年*月*日 建筑工程施工许可证：*年*月*日 预售证（1#楼）： *年*月*日 预售证（2#楼）： *年*月*日 预售证（3#楼）： *年*月*日,15,2、规划核实与竣工备案通过*与*的规划核实经验，在*规划核实前，与项目部和技术部结合，对比报批图纸、施工图纸、现场情况，找出不一致之处，提前进行规划变更，为规划核实做好基础准备。项目积极配合规划核实现场工作，为测绘及看现场提供帮助与支持。现场积极整改，*月*日协调*土地与规划勘测中心规划组提前进场测绘面积3#楼，随后1#2#楼达到测量条件后续进场测量。*月*日*规划局出具了规划核实意见。其中核实现场因现场与原报批图纸的绿化范围及机械车位有差别，勘测中心出具核实报告时提交给他们电子版，在我们电子版的基础上修改作图，提高了核实报告的效率。核实报告提交规划分局后，因现场与原报批图纸的绿化范围及机械车位有差别，需提交设计院出具与现场相符的蓝图，这个图纸后续项目可以提前在核实报告出具后，提前准备。,16,*月*日上午监督报告递交*建设局，*日竣工验收备案表完成。竣工备案所需资料已按照建设局要求提前准备，在*月*日上午后续交到建设局收卷审查，审查后第一时间整改资料，当天把整改好的资料重新提交，同时把备案表提交签字。等待签字的时间用来把整改审验好的资料按照建设局要求打印装订并盖章，领取备案表时提交。,17,四、设计,18,问题：广告位外框位置限定 责任部门：技术及标准化中心 整改部门：业主 处理方案及对今后的建议：一层广告位后期设计改为百叶，方案限定尺寸大小、高度及厚度。,1、店招位优化,19,问题：一层商业门底部室外往室内渗水。 责任部门：技术部 整改部门：建设公司 处理方案及对今后的建议：室外找坡，门底端做防水处理，室外做排水沟。,2、一层商业门底部防水做法需加强,20,3、非机动车出入口坡道台阶设计不合理,问题：非机动车出入口坡道台阶设计不合理 责任部门：技术部 整改部门：建设公司 处理方案及对今后的建议：非机动车出入口坡道台阶取消，改坡道,21,问题：空调位空间过小，安装不便，防雨百叶过密容易造成空调死机 责任部门：技术及标准化中心 整改部门：建设公司 处理方案及对今后的建议，空调位尺寸标准化，百叶样式标准化。,4、空调位空间过小，安装不便,22,问题：室外风井突出景观效果 责任部门：技术部 整改部门：建设公司处理方案及对今后的建议：室外突出地面风机设计时结合景观专业做艺术造型处理。,5、室外风井突出景观效果,23,问题：窗台高度大于幕墙铝合金横梁高度，室内窗台面层无法抵至幕墙铝合金横梁，只能在玻璃处收口。 责任部门：技术部 整改部门：建设公司处理方案及对今后的建议：将窗台结构高度降低至低于铝合金横梁顶标高30mm（窗台石材完成面低于铝合金横梁顶标高10mm）。,6、室内窗台与幕墙交接处理,24,问题：挂钩式玻璃幕墙开启扇在使用过程中多次脱落。 责任部门：建设公司 整改部门：建设公司处理方案及对今后的建议：施工单位在施工过程中未按要求安装防脱落垫块或安装的垫块不能对开启扇进行有效限位。根据该幕墙系统的设计，挂钩下必须安装安全合格的防脱落垫块，对开启扇进行有效限位。,7、挂钩式玻璃幕墙开启扇脱落,25,问题：屋顶护墙蹲建议标准化 责任部门： 整改部门： 处理方案及对今后的建议;屋顶护墙蹲样式及观感较好，建议标准化,8、屋顶护墙蹲建议标准化,26,问题： 地下车库负一层热交换站原设计面积及承载力不满足热力公司提供的面积要求及设备重量要求； 责任部门：技术部 整改部门：正阳建设 处理方案： 经过拆除中间墙体及楼板加固满足热力公司提供的技术要求； 今后的建议：综合外联部应在方案确定后进入施工图设计前提供热力公司技术参数指标，便于施工图的合理设计。,9、热交换站面积不足及底板承载力不足：,27,问题： 机房层出大屋面门过低(71.1-68.6-0.85=1.55m； 责任部门：技术部 整改部门：正阳建设 处理方案： 门顶剪力墙连梁高度850，根据与设计院沟通，减小梁截面高度增加门洞高度； 今后的建议：公司众多项目出现类似情况，建议标准化抓紧编写公司设计通病防治，在施工图阶段提供给设计院，重点注意出屋面门须考虑门坎高度的影响，门高应从门坎顶部算起，这是很多设计院结构专业容易忽视的地方。,10、机房层出大屋面门净高过低：,28,11、 LEB放置在卫生间明显部位,问题：LEB放置在卫生间明显部位。责任部门：技术部整改部门：建设公司处理方案及对今后的建议：放置在洗脸盆柜内，做隐藏处理。,29,12、外围广场进入大厦处部分位置无门禁,问题：外围广场进入大厦处部分位置未设置门禁(如1#楼货梯外通往大堂处)，外来人员可随意进出。责任部门：技术部整改部门：建设公司处理方案及对今后的建议：前期方案制定时物业提前介入，根据物业实际管理要求设置门禁点位，设计多了解物业实际需求，吸取已建成项目物业管理经验。,30,13、 *地下室后期改造美食城问题,问题：*地下室后期改造美食城问题责任部门：技术部整改部门：建设公司处理方案及对今后的建议：前期制定好改造方案，设备专业按照改造后的方案预留负荷及相应配套设施，减少后期改造造成的施工困难。,31,14、 开闭所位置选择不满足供电局要求,问题：开闭所位置、层高等不满足当地供电局的要求责任部门：技术部整改部门：建设公司处理方案及对今后的建议：设备房选址、面积、层高、荷载等，配套及相应专业设计院提前介入把控，技术部设计师多跟配套对接了解当地主管部门对于设备房的硬性要求，除满足国家规范外尚应满足当地主管部门要求。,32,15、 *北出入口停车场管理系统问题,问题：*北出入口停车场管理系统设计为一进一出，后期大量业主入住后，物业开有临停及月租服务，现设计会不能满足物业管理需求 责任部门：技术部整改部门：建设公司处理方案及对今后的建议：结合出入口实际宽度调整为二进二出，满足物业对于临停、月租、及有车位业主的不同管理需求。,33,问题：商业原设计为大商业，且该项目有下沉广场，下沉广场未考虑餐饮设计油烟井，导致油烟无处排放。 责任部门：技术部 整改部门：建设公司处理方案及对今后的建议：底层商业及下沉广场提前考虑油烟井的设计，以便于后期的安装。,16、商业油烟井问题,34,问题：商业未考虑餐饮隔油池的设置，后期经过整改在储藏室设置成品不锈钢隔油池，这样做的影响是隔油池清理时容易对储藏室造成污染，且异味较大。 责任部门：技术部 整改部门：建设公司处理方案及对今后的建议：底层商业提前考虑设置室外隔油池，便于清理。,17、室外隔油池的设置,35,18、一、二层商业管道较多，标高较低,问题：一、二层商业管道布置不规范，安装标高受影响。 责任部门：技术部 整改部门：建设公司处理方案及对今后的建议：建议对设备管线进行综合管线排布,36,问题：楼梯间及合用前室余压阀安装高度影响装修标高及疏散指示的设置。 责任部门：技术部 整改部门：建设公司处理方案及对今后的建议：余压阀安装于吊顶上部，在吊顶上设置通风百叶，使其通风畅通。,19、楼梯间及前室余压阀的问题,37,20、屋顶电梯机房的问题,问题：屋顶电梯机房排风无进风百叶，导致电梯机房散热不畅。 责任部门：技术部 整改部门：建设公司处理方案及对今后的建议：在电梯机房设置进风百叶，使其排风形成对流，利于机房散热。,38,21、 公寓室内空调口,问题：放置空调外机的空调口尺寸过小，导致放置困难，隔音效果和维修都存在问题责任部门：技术部整改部门：建设公司处理方案及对今后的建议：尺寸和位置需进一步优化。,39,22、 公寓卫生间热水器,问题：热水器的位置不合理，尺寸有限制，导致后期成品采购产品有困难。 责任部门：技术部整改部门：设计公司 处理方案及对今后的建议：从新考虑卫生间整体布局，合理利用空间尺寸。,40,23、 办公层公共走道风口百页,问题：风口百页的开口位置没有考虑周全，开口位置不合适，给后期装修施工增加难度责任部门：技术部整改部门：建设公司处理方案及对今后的建议：结合装修施工单位，考虑最佳位置。,41,24、 公寓卫生间门,问题：卫生间门开启后与马桶碰撞 责任部门：技术部整改部门：建设公司处理方案及对今后的建议：整体考虑卫生间格局及产品的尺寸大小。,42,25、 办公楼首层大堂天花吊灯,问题：首层大堂天花吊灯和空间比例不协调，存在安全隐患。责任部门：技术部整改部门：设计公司处理方案及对今后的建议：后期再建办公楼项目考虑取消首层大堂吊灯。,43,五、土建施工及安装施工,44,1、进度、质量、安全管控总结,45,进度管理评估：项目的承建周期总体进度符合公司的总进度目标，保证了向业主承诺的交房日期。但是项目实施的整个过程还有很多不足，此项目是我们公司作为精装修公寓和办公楼同时交付的第一个项目，仍有一些阶段性目标没能按照公司约定工期完工，如期交给公司（如:提前按交付，业主开放等）。由于1#2#号楼公寓规划变更影响几个月，二次卫生间砌体砌筑，地下室负一层商业变更消防工程进度滞后，均是到了交房前工程才完成，规划核实、消防验收及竣工验收等，都有延后。主要有以下几个方面的原因：,46,(1)、施工队伍施工力量薄弱、资金垫付能力薄弱。二标段煌辰劳务承建三号楼，前期中期和后期，由于房款抵扣和自身的资金问题造成几次工人堵门现象。后期只有2个管理人员，对技术、材料、合同、施工管理把控不到位，人员组织不力导致施工混乱，问题较多。最后尾活处理推进相当困难，农民工遗留问题较多，至今没有彻底解决。,47,(2)、现场变更较多，很多是已经干完以后再返工。一标段由于规划变更，将1#2#作为商业公寓销售，九月份确定增加改造房间内卫生间，主体施工已基本结束。再次变更增加改造，全部卫生间砌筑施工在十二月份才基本结束，对施工总进度滞后影响很大。消防工程在施工中，土建尺寸预留错误较多，在加上公司为提升品质，管道设备变更较多，安装方案变更不及时等因素，与土建、装修单位的配合上不够顺畅，导致消防工期滞后。地下室负一层改造迟迟确定不了，为了节约拆除改造成本，消防工程也一直未能施工，影响到后期的消防验收。装修设计变更未能够及时和土建、安装风水电等专业的沟通，容易形成各干各的活的不利于整个施工局面的把控。正式通水、智能化（移动、电信、联通等）进户滞后也影响了整个项目的全面投入使用。,48,（3）、甲供材供应、需公司确定的材料以及分项工程队伍确定不及时也直接影响工程的进展。防火门厂家配合安装不及时、不给力，多次约谈效果不明显。原来的积水坑篦子框架已经施工完成，公司标准化的提升，地下室积水坑篦子方案变更，生产厂家及施工单位确认延迟。直到最后确定做时已临近交房，这些都在一定程度上影响整个项目的总体进度。,49,质量管理评估：质量管理是施工活动的科学管理的体现，所谓科学管理就是既要能够完美展现设计者的意图和理念，更能够在施工过程中发现设计中的瑕疵和不足，并及时消除可能对后续作业产生的影响，保证工程结构的安全性、功能的使用性和整体的协调性。在工程实施的整个阶段，木华广场项目部全体同仁在历任项目经理的严格要求下，技术、招采、运营等部门及领导的大力配合和协调下，切实保证了工程的施工质量，最终使本项目成为东片区第一个精装修公寓交付的标志性建筑，得到了业界和业主的普遍认可。特别是公寓的高标准交付，受到业主及业界领导的高度认可。目前，项目已经全面交工，业主也都已经陆续入住，从维修情况来看，总体反映良好，未发生大的质量投诉。,50,安全文明管理评估：安全方面没有出现安全事故。但也存在很多问题和不规范的地方，后续项目要加强临时用电，临边防护，大型机械等等方面的管理。文明施工方面做的不到位，施工现场的垃圾清运不及时，特别是公寓楼空间狭小，施工场地有限材料堆放混乱。公寓楼精细保洁不到位，交房时业主不满意，公司领导也提出严重批评。外墙颜彩漆的返工处理，现场防护不到位对广场地面石材造成二次污染等等。后续项目要加强安全文明施工的管控，针对现场制定管控措施，对材料堆放统一安排，现场卫生天天检查，争创安全文明双达标。,51,2、工程存在的问题及处理建议,52,1、一层商铺空调隔热门无法安装,问题：1.2号楼一层商铺室内空调隔热门因消防管道无法安装或者无法向外开启。责任部门：技术中心整改部门：项目处理建议：设计优化管道位置，施工中缩短喷淋管道长度。,53,2、普通室内设计成百叶,问题：2号楼226房间，图纸设计缺陷，应该玻璃外幕墙的，设计成了百叶窗，业主无法使用。责任部门：技术整改部门：项目处理建议：技术中心处变更，由原幕墙单位重新下料施工。,54,3、一层商铺房间未设计门头位置,问题：3栋楼一层商铺房间部分未设计门头，业主接收后无法使用。房间未设计门头位置层商铺房间未设计门头位置 责任部门：技术整改部门：项目处理建议：由技术中心统一设计优化，出变更，由原施工单位进行改造施工。,55,4、一层商铺交付现状与业主合同不符,问题： 1#楼的115.101.108房间，2#楼的102.106房间，按施工图纸施工的为进门口为一堵墙，而业主合同的户型贴图却没有这堵墙。责任部门：技术整改部门：项目处理建议：应在交房之前核对正式合同的户型帖图，不一致的地方，提前出变更整改。,56,问题：最新标准化设计的车库柱子的分区字母高度只有250mm，而且位置在右下角，实际施工出来，不是很醒目，左侧是佳仕阁的效果。责任部门：标准化整改部门：项目处理建议：建议增大字体高度，位置调整至中间。,5、车库分区字母过小，不醒目,57,问题：1#、2#、3#楼电梯机房墙面，公司标准化为乳胶漆墙面，但是各施工单位合同均不含该部位，交房时各个单位互相推诿。责任部门：招采整改部门：项目处理建议：招采在签订合同时候，应认真查看标准化文件和图纸，避免漏项。,6、电梯机房墙面批白无施工单位,58,问题：1、2#楼屋顶电梯机房图纸设计有窗户，幕墙单位合同签订时不含该部位，造成没有单位施工。 责任部门：招采整改部门：项目处理建议：招采在签订合同时候，应认真查看标准化文件和图纸，避免漏项,7、屋顶机房窗户无单位施工,59,问题：木华广场1#2#楼标准层及1#2#3#楼一层、二层商铺空调室外机百叶为防雨百叶，百叶间隙过小，散热不好，影响空调效果，已有部分业主反应。 责任部门：技术整改部门：项目处理建议： 更换防雨百叶为散热百叶，或减少百叶数量。,8、1#2#楼空调室外机百叶问题,60,问题：木华广场主楼一层、二层、地下室部分电梯前室正压送风口标高设计都是贴梁底，部分楼层层高高，造成部分风口在吊顶上，后期的操作、维修不方便。 责任部门：技术整改部门：项目处理建议：由项目协调。装修吊顶石膏板改格栅。在今后图纸设计，应根据楼层层高设计距地还是吊顶安装。,9、电梯前室送风口标高问题。,61,问题：地下三层消防泵房内消防电源总柜（4台）设计与水消防湿式报警阀组位置冲突，泵房位置小，没有合理位置放消防电源总柜，影响消防验收。 责任部门：技术整改部门：项目处理建议：由设计出变更把西墙取消，消防总电源柜向西走道位置移。以后设计图纸水电图纸结合好。,10、消防泵房电源总柜位置问题。,62,问题：木华消防合同施工没含火灾漏电监控系统，目前没有施工单位，与招采沟通由鑫商来施工，现一直未进场。责任部门：招采整改部门：招采处理建议：招采部门抓紧协调施工单位进场施工。,11、火灾漏电报警系统单位问题,63,问题：消火栓箱内手报按钮应设置在箱体的右上角，另外箱体与土建预留洞口没有封堵。责任部门：技术、招采整改部门：项目处理建议：提前和箱体供货商沟通好，做好技术交底，另外材料进场时加强验收；另，对于箱体与土建预留洞之间的封堵及粉刷收口在合同中予以约定，避免相互推诿扯皮。,12、消防箱手报按钮位置,64,问题：主体劳务施工合同范围明确步梯间不施工。责任部门：招采整改部门：招采处理建议：项目部协调有主体水电施工，以后建议招采合同更明确有哪家单位施工。,13、主楼步梯照明施工问题,65,问题：1#2#3#楼二层商铺卫生间图纸没有设计排气管道，以后卫生间排气怎么处理？责任部门：技术整改部门：技术处理建议：由技术中心优化设计。,14、二层商铺卫生间排气管道问题,66,问题：*智能化图纸弱电井位置与设计院蓝图不一致。责任部门：技术整改部门：技术处理建议：项目协调智能化单位布线按蓝图施工，建议技术中心在以后设计配套专业要结合土建变动设计。,15、智能化图纸电井位置与现场不符。,67,问题：因与装修单位对接不够充分，交底没交好。装修墙砖留洞尺寸不规范。责任部门：项目整改部门：项目处理建议：排烟、排风口周边全部打一遍密封胶。,16、排烟、排风洞口切边不规范,68,问题：自来水施工合同中未明确双电源箱至变频柜之间的电缆及管路敷设施工方，安装过程中，自来水施工方不愿意做此项内容。责任部门：招采整改部门：项目处理建议：经项目部协调，由主体水电班组施工配电柜至变频柜之间的电缆。今后项目招采过程中建议在合同中明确施工方。,17、自来水水泵变频柜主电源问题,69,问题：现场使用的配电箱柜上的锁具均无实际锁死功能，致使个别元器件有丢失现象。责任部门：招采整改部门：招采处理建议：今后项目招采过程中请明确要求配电箱柜应具备锁具实用功能。,18、配电箱柜锁具,70,问题：1#2#楼二层商业空调室外机设计放于二层小屋面，现二层小屋面已施工为绿化屋面，空调机位如何处理？责任部门：技术整改部门：项目处理建议：请技术优化图纸，明确位置及做法。,19、二层商业空调室外机位置问题,71,问题：地下广场扶梯电梯底坑图纸没有设计排水设施。责任部门：技术整改部门：技术处理建议：经项目部协调，由主体水电班组施工。,20、扶梯电梯底坑排水问题,72,问题： 1#2#标准层装饰装修图纸设计为石膏板吊顶，图纸未设计检查口，不便于后期维修。责任部门：技术整改部门：项目处理建议：在今后新项目设计阶段明确检查口留置。,21、石膏板吊顶顶板检查口问题,73,3、对后续项目的建议,74,对以后类似项目的开发建设提出的一些建议： 1、项目整体进度目标的实现，需要公司各个部门的完美配合，项目工程部作为与公司其他职能部门的平行部门，很难充分把控其他部门处理相关配合问题的积极性和及时性（如：设计变更的下发、施工合同的签订等） ，应根据施工现场的进度情况及时成立工程进度推进小组，各关联部门均要参与，由公司运营部门主持具体推进工作，应充分发挥运营中心对各个部门的推动监管作用，避免过程实施不得力，防患于未然。 2、施工队伍的选择。坚决淘汰那些资金实力弱，施工水平差，管理混乱的队伍，这些队伍人员配备不足，质量管理、安全管理体系不完善，全靠项目部的工程师现场指导，施工质量难有质的提高。例如：*劳务后期施工及管理人员都不到位，工程师现场安排非常困难，甚至好多后续工作不得不安排我们自己的管理人员及物业亲自动手。,75,3、要高度重视项目各参建单位之间的协调工作，尤其是主体单位与精装修施工单位配合，以精装修为核心，其他参建单位为精装修提供作业面，从里到外层层推进。现场施工材料的有序进场，由于都是精装修交付，材料多施工单位多，场地狭小。进而造成后期参建单位过于集中，材料的垂直运输问题很难保障，对工程进展非常迟缓而且很难进行平衡调剂。为了减少推诿扯皮，签订合同时，要明确收边收口、水电接驳点、成品保护等容易产生利益纠纷事件的责任划分。,76,对验收问题的总结及建议： 1、消防验收是竣工验收的前置条件，一定要提前2-3个月验收完成。同时消防验收需要求有正式水、电，需要配套能够提前通水、通电。消防环型道路、回车场地等一定要在景观设计和施工时留出，否则对后期验收影响很大。 2、消防合格证办理，消防办理影响总进度，对于现在的消防验收工作要求，不能甩项，要求全部整体验收，所以要根据现场施工情况分段施工，分工种施工，加强施工质量的管控，为消防验收打下坚实基础，为后期的消防出证、交房以及移交物业提供有利条件。,77,3、规划核实，也是竣工验收的前置条件，现在规划局要求的很严，违规的问题测绘队一点都含糊。木华广场项目4月底开始核实，7月10日出证完成，时间很长。建议为规划核实时间留出3个月（东区普遍的情况），同时在设计时尽量不要违规，如有变更及时报规划变更。 4、竣工验收，是在规划、消防等出证后才具备质监站组织验收。经协调木华广场是在没有拿到规划核实及消防报告，提前质监站同意验收，但规划核实报告完成的晚，消防验收推迟，造成最后的竣工验收报告到交房后才拿到。所以各项目一定要把竣工验收及竣工备案的前置条件提前完成，对后期的顺利竣工验收打好基础（前提条件，规划核实、消防验收、各项检测工程的检测报告等等）。,78,五、装饰施工,79,1、进度、质量、安全管控总结,80,进度、质量、安全管控总结 1、进度管控总结 （1）通过木华广场精装修工程的施工对加强施工进度管控总结如下：施工单位进场后，前期加强施工图纸方案的审核，确定好所有的施工方案和细部收口，包含所有的甲分包（橱柜、隔断、木饰面木门、热水器、入户门等）方案的确认，甲供材料的样板确认，为施工进度打好第一步基础。 （2）施工主要材料，主材对施工进度的影响也非常重要，所有施工方案和材料样板确认完成后，根据施工现场实际尺寸确认排版图纸，测量出现场实际损耗量，最后测算出现场实际供货总量。避免出现材料备货总量不够，在施工接近尾声出现材料不够，又要去重新定做严重影响施工进度，还会出现不是同批货的色差问题。,81,3）施工现场劳动力安排施工影响施工进度不可缺少的因素，根据施工现场的工作量大小和总工期确认各阶段的劳动力人员安排的数量，确保各个施工阶段的劳动力人数的同时还有保证有足够的工作面不出现窝工情况。各阶段简单和复杂的要均衡施工，避免先施工简单后施工复杂。 2、质量管控总结 通过*精装修工程的施工对加强施工质量管控总结如下： （1）加强施工单位的材料验收，严格执行公司的材料验收制度。 （2）施工单位的施工现场管理体系必须配备齐全，加强施工单位的自我质量管控能力。 （3）严格执行公司实测实量制度，加强施工现场检查，发现不合格部位立即整改。,82,3、安全管控总结 通过*精装修工程的施工对加强施工安全管控总结如下： （1）安全管理加强施工现场的安全检查工作，规范施工单位的的安全操作行为，特别是施工现场的临时施工用电，施工现场的施工机械的安全操作，如：现场一闸多机，施工使用花线、配电箱不上锁私拉乱接。 施工现场的洞口和临边防护必须做到安全牢固可靠，定期巡查。 （2）加强施工现场的文明管理，每天做到工完料净场地清。保持现场清洁 （3）安装规范要求楼层配备足够的灭火器，定期检查灭火器过期和压力情况，材料库房按要求配备。,83,2、工程存在的问题及处理建议,84,问题：空调室外机进口洞口太小，在没有装饰面的情况下使普通空调尺寸外机无法装进空调室外机平台，影响施工和使用功能给后期空调维修带来很大不便。 责任部门：技术中心整改部门：技术中心处理建议：建议扩大现场洞口，或招采招小尺寸的室外机。,1、空调室外机预留洞口较小,85,问题：厨房烟道预留与厨房太远，使厨房抽油烟机管道太长，抽油烟效果不好影响使用功能。 责任部门：技术中心整改部门：技术中心处理建议：厨房烟道预留到厨房位置。,2、厨房烟道预留与厨房距离太远,86,问题：热水器插座前期图纸点位定位不准确，使热水器和热水器柜安装完成后插座插拔不方便严重影响使用功能。责任部门：技术中心整改部门：项目部处理建议：根据现场实际情况，此插座向墙边移位更改到热水器右下侧，在1.75-1.8米高位置，方便操作和后期使用。,3、热水器插座问题,87,问题：厨房背墙采用玻璃玉砂镜。镜子玉砂后脆性加大，玻璃和插座安装破损率极高，影响后期使用和物业管理。责任部门：技术中心整改部门：技术中心处理建议：更换材质更换成不锈钢或其它种类的材质（人造石等）,4、厨房玻璃玉砂镜问题,88,问题：卫生间淋浴石基安装时与淋浴房外面的地砖在同一个标高，使淋浴房安装后淋浴房门开启不顺畅下面的挡水橡胶条安装后，开启擦地，影响使用和后期物业管理。责任部门：技术部 整改部门：技术部 处理建议：淋浴房石基安装时比外侧瓷砖水平抬高1厘米。,5、卫生间淋浴房石基问题,89,问题：卫生间吊顶由于标高线控制不严，造成墙砖与吊顶缝隙过大，影响美观和公司品质提高。责任部门：项目部整改部门：项目部处理建议：与施工单位技术交底，弹出标高线施工时严格按施工弹线施工，杜绝此类问题的发生。现场已整改处理。,6、卫生间吊顶与墙砖缝隙过大,90,问题：卫生间施工工序安排先砌止水台后包管道，然后进行防水施工，使里面的管道内侧防水没有处理好，因包管道内有给水阀门，当阀门出现漏水，水就好顺着管道、渗到下面的好几层房间。漏水后给后期成品造成损失。增加维修难度。 责任部门：项目部 整改部门：项目部 处理建议：前期施工时调整施工工序，先进行管道、风道管跟防水处理，在进行止水台和管道包封施工。,7、卫生间包管道防水施工问题,91,问题：在房间标高放线时水平标高线没有每个房间测量、没考虑地面管线施工、没考虑楼板标高误差，在瓷砖铺贴时出现标高通不过。影响后期施工。 责任部门：项目部整改部门：项目部处理建议：在确定一米水平线时必须每个房间测量，测出房间地坪最高点，考虑地面管线排布所占高度，和楼板标高误差。,8、房间内木纹砖铺贴标高问题,92,问题：卫生间地砖铺贴时由于水平线控制和现场管控不严，出现卫生间积水倒坡现象。严重影响使用功能。 责任部门：项目部整改部门：项目部处理建议：与施工单位技术交底，弹出所有墙砖完成面线，加强现场施工管里。严格落实公司的实测实量制度。现场已整改。杜绝此类质量问题的发生。,10、卫生间地坪铺贴出现倒坡问题,93,问题：由于前期进场装修与主体标高线对接不严谨，没按装修标高线进行打楼梯间地坪，出现前室贴砖后与转向平台处出现错台现象。影响使用功能。 责任部门：项目部整改部门：项目部处理建议：装修施工单位弹出标高线，主体劳务单位与施工单位对接好加强管理，打楼梯间地坪时严格安装装修一米线施工。杜绝此类质量问题的发生。,11、消防前室与转向平台高差问题,94,问题：装修进场乳胶漆施工完成后出现墙体裂缝，主体劳务队伍维修后，修补不平整，乳胶漆修补后出现明显色差。影响装修效果和后期的业主交房。 责任部门：项目部整改部门：项目部处理建议：加强前期管理，在装修公司批白前对墙体裂缝进行严格检查，等裂缝修补完成后在进行乳胶漆施工。杜绝此类质量问题的发生。,12、墙体裂缝修补出现色差问题,95,问题：墙面壁纸漆施工时造成墙面乳胶漆二次污染，修补时出现墙面乳胶漆色差，责任部门：项目部整改部门：项目部处理建议：加强前期管理，在壁纸漆施工加强成品保护，在招采找施工队伍时壁纸漆和乳胶漆有一家队伍施工减少交叉污染。杜绝此类质量问题的发生。,13、墙面壁纸漆施工色差二次污染问题,96,3、品质提升（工程亮点）,97,亮点：石材暗门施工后加装镀锌钢板封堵，效果美观整齐，建议其它项目加强推广。,1、石材暗门钢架包封镀锌钢板,98,亮点：石材暗门施工后缝隙中间用石膏板封堵，批白刷乳胶漆。开门后不会露出钢架和水泥墙面，美观整齐，建议其它项目加强推广。,2、石材暗门内侧石膏板封堵刷乳胶漆,99,亮点：墙面砖粘贴时加背涂粘贴，墙面砖不会脱落，空鼓率大大降低，后期返修率极低。建议其它项目加强推广。,3、墙面砖粘贴时玻化砖加背涂胶处理,100,亮点：墙面木饰面施工时加铝合金扣条，效果好后期不宜损坏。,4、成品木饰面加阳角铝合金条,101,亮点：疏散指示采用拉丝铝，效果好且不宜损坏。,102,4、对后续项目的建议,103,对后续项目的建议通过*精装修工程的施工对后续项目的建议如下： 1、所有的设计和施工必须考虑对后期物业管理和业主的使用为前提，考虑方便物业管理和业主的使用方便。不能为了光考虑设计效果和施工方便忽略业主的使用。 2、*精装修工程，所有的进房间的暖气管道、给水管道都是从地面辐射进到房间里，管道几乎排满整个公共区走道和入户厨房小走道。管道上方没有保护层方案，走道建筑标高没考虑管道辐射的厚度。造成后期交叉施工，加上许多楼层冬期施工管道不能保压措施，造成在后期面层砖和石材施工完成后交房前二次打压，出现许多处管道破裂，给后期造成不必要的损失。建议所有管道地面辐射的项目必须增加地面管道辐射的保护层的施工。,104,3、建议所有项目必须执行公司的一户一验制度，每一户做好记录有问题的挨户整改，杜绝留到交房。 4、所有户内卫生间必须在交房前进行二次闭水渗漏实验和卫生间地漏找坡实验。这两项不合格严重影响业主的日常使用。一层渗漏会影响到下一层业主和其他业主的正常使用，造成业主投诉和索赔。,105,六、景观施工,106,1、进度、质量、安全管控总结,107,进度管控总结：*景观项目的施工周期进度基本符合公司的总进度目标，保证了向业主承诺的交房日期。但是到项目后期因整体效果过于简单，故增加一部分乔木和中层灌木，同时增加美化及养护材料，造成后期工期紧张。另外由于规划核实验收计划不合理，在规划核实期间大面积停工（钢结构全面停工，后期施工工期紧张，绿化破坏严重），致使后期工期紧张。同时，现场施工各个工种交叉严重（风井施工多种工序相隔时间长、隐蔽工程多次变更，分段施工），成品保护意识淡薄、措施简单、效果不理想。另外在景观施工过程中，需要提供材料堆放地，施工通道、垃圾堆放地等，景观施工工作面一直有限，不能大面积进行施工，造成施工进度缓慢、致使景观效果的整体性、连续行不理想；同时自来水施工人员严重不足，拖拖拉拉，造成整体进度缓慢且对施工质量造成影响。,108,质量管控总结：质量管理，景观质量管控主要遵循以下几点： 1、施工设计图纸的控制：对设计图纸进行充分的理解和掌握。结合施工现场的具体情况，对工程中需要注意的内容进行督促和强调，确保每一个问题都能够得到及时的处理和解决。 2、施工工序的控制：施工过程中，负责项目管理人员与有关的技术人员相配合，对工程施工工序能够依照工艺要求进行合理施工，保证施工的连续性；对现场施工进行监督或指导，确保良好施工工序的开展和实施。 3、工程质量检测的控制：当每一道工序完工之后，需要进行全面的检查，对当中存在的问题进行查找，并及时处理出现的问题和不足，从而促使后续工程的有效实施和维护。同时，参照施工设计图纸进行,109,查看，确保工程的实施能够满足设计要求。针对存在的隐蔽性内容，要进行全面的彻查，严格的控制隐蔽工程的质量，确保整个工程有效开展和实施。 4、工程成品的控制：在园建方面，需对已完成的成品进行有效的保护，如覆盖材料，杜绝大车重车通过，保证成品不损坏，同时杜绝污染；绿化方面，要一直遵循“三分种七分养”的原则，保证苗木的成活率。 安全文明管理评估：整个施工过程中，安全方面在可控范围内。 1.人员的安全管理：对施工过程中出现的安全帽佩戴不到位、施工工人年龄过大、工作期间饮酒等问题认真监督，对不听劝阻着劝退或开除并让其离开工地，同时配合项目安全人员培训熟练使用各类灭火器材，积极做好防火防盗工作；,110,2、施工安全管理：大风大雨天气，避免大树种植，同时停止开挖管网基槽或坑槽的施工；在下沉广场周围无挡墙处安装防护栏杆，保证施工人员施工及通行安全； 3、用电安全：对施工期间存在的临时用电私拉乱扯现象，对其进行罚款、教育，对从事电气作业人员检查其有效证件，同时结合电气专业人员对电线、电箱及电气设备进行测试； 4、文明施工管理：现场材料堆放杂乱，无指示标志，同时存在成品屡次污染的事情；施工期间，各区域应做好指示标志，增加成品保护意识，后续项目我们要加强文明施工管理。,111,2、工程存在的问题及处理建议,112,问题：车库顶无虑水层，排水不畅，雨季积水量大，导致回填土松软，基础层结构含水量高责任部门：技术部整改部门：技术部处理建议：原有土层全部更换，结合层放置钢筋网片；建议以后设计增加虑水层。,1、车库顶板排水问题,113,问题：原树池种植15公分银杏该成25公分银杏，树池规格未变，导致乔木不能种植；且树池设计排水底标高比周围排水沟底标高还要高，树池水不能外排。责任部门：技术部整改部门：技术部处理建议：建议提升种植标高，利于排水，同时扩大种植池规格,2.种植池尺寸小、积水,114,问题：原设计芝麻灰大面铺装，芝麻黑点缀，石材在湿润环境下色差明显而在干燥情况下眼观色差基本为零，不能满足设计要求责任部门：技术部整改部门：技术部处理建议：根据设计要求，芝麻黑石材改为有黑度色差的蒙古黑,3.地面铺装点缀石材不明显,115,芝麻黑改为蒙古黑效果,116,问题：石材干挂施工密封施工，且根据验收标准验收合格后，在施工过程中石材与石材高低不一致，观相极差责任部门：技术部整改部门：技术部处理建议：石材干挂，石材与石材之间留缝粘挂,4.石材干挂,117,5、建筑水沟,问题：3#楼北侧，1#楼西侧及1、2号楼之间结构设计有60公分宽的混凝土水沟，后期考虑铺装效果及安全性，把这些水沟调整为20公分宽的缝隙式排水沟责任部门：技术部整改部门：技术部处理建议：广场排水由景观设计统一考虑。,118,问题：由于市政人行道标高不一致且东西坡度大，前期施工未复核市政人行道标高，导致台阶底层低于市政路面5cm左右，调整施工后与市政铺装衔接不自然责任部门：项目部整改部门：项目部处理建议：有遇市政人行道交界的铺装施工前应复核该处人行道标高，控制尺寸，衔接自然。,6、铺装衔接问题,119,问题：石材颜色不一致，有色差、花纹责任部门：项目部整改部门：项目部处理建议：提高供应商供货态度，严格根据公司规定对石材品质、色泽、尺寸进行验收。,7、石材色差问题,120,问题：1010石材施工过程中，施工方为避免工费增加，石材不挑拣，虽带多线施工，仍造成横缝、竖缝弯曲，观感差。责任部门：项目部整改部门：项目部处理建议： 1010石材施工过程中必须调减石材，同等规格在一条线上铺装，保证通缝、平整。,8、小料石施工问题,121,问题：石材坐凳菠萝格安装，木材密实度差异，造成色泽不统一，观感差。责任部门：项目部整改部门：项目部处理建议： 更换菠萝格，选择材质、密实度一样的安装。,9、菠萝格色差问题,122,问题：因规划核实，钢结构后期安放玻璃时，对地下车库周围苗木踩踏严重；且风井施工严重滞后，多种工序不断延续施工，造成绿化苗木多次破坏责任部门：项目部整改部门：项目部处理建议：规划核实提前安排，避免影响后续施工；风井施工要提前安排，统一施工。,10、施工地被苗木踩踏,123,11、自来水碰头破坏,问题：3#西侧自来水碰头处迟迟不动工，绿化施工完毕后施工破坏责任部门：项目部整改部门：项目部处理建议：自来水提前协调施工，组织人员一次性施工。,124,问题：钢化玻璃安装时与不锈钢挂件没垫片，导致玻璃碎裂。责任部门：项目部整改部门：项目部处理建议：1、钢化玻璃与挂件处放置垫片；2、加固时力度均匀。,12、不锈钢栏杆,125,问题：铺装石材污染及绿化苗木毁坏严重。责任部门：项目部整改部门：项目部处理建议：增强施工单位成品保护意识，加强现场管理及落实惩罚措施,13.成品保护意识差,126,问题：压顶石材粘贴不平整，与立面石材结合缝隙大责任部门：项目部整改部门：项目部处理建议：带线粘贴立面石材，带线粘贴压顶石材，保证结合平整,14.石材结合部缝隙大,127,3、品质提升（工程亮点）,128,1、外侧银杏种植：外侧新增一排银杏，轮廓更明显，景观体量更大，整体效果提升明显,129,2、异性石材安装、铺装效果：整体自然，体量足，在效果及施工艺术方面得到增强,130,4、对后续项目的建议,131,对后续项目的建议： 1.加强图纸会审力度：图纸会审在前期景观效果把控、整体把控及整体布局方面有重要作用，配套及景观施工结合完美，尽量避免施工过程中脱离现场、无法施工的现象，建议自来水图纸前期结合现场实际及公司品质要求，避免后期大范围改变图纸影响工期。 2.各专业合图：与土建、装修、室内管网交界面图纸合成，避免施工中无法交接或者影响效果及使用功能 3.成品保护：现场屡次出现成品污染，及保护力度不足等问题，建议加强施工单位及我方人员成品保护意识，完善成品保护制度，加强惩罚措施,132,七、配套,133,1、水电气暖报装及施工总结 2、水电气暖报装存在的问题及处理建议 3、水电气暖施工存在的问题及处理建议 4、品质提升 5、对后续项目的建议,134,总体来说，*水电气暖报装中，电力较顺，自来水和热力在管道井设计、换热站设计中有部分问题。另外因所处的区域，在自来水公司前期市政施工中龙子湖区域存在的问题而产生影响。,水电气暖报装及施工总结,135,一、*自来水报装中的问题及处理建议 根据自来水公司要求，项目需引入两路水源。此项目水源分别位于*路和*路主管道上。市政水源问题（外部）1.1*区域自来水主管道于*年底基本施工完成，截止*年*月，*区域自来水主管道未与市政大管网相联通，原因在于自来水公司主管道需要穿过*岛周围的湖，自来水公司因政府对接问题，而终止，行动迟缓。我公司于*年开始通过市政、办事处、自来水公司等部门多方协调，直至*年*月才促使龙子湖区域连通市政自来水。1.2*区域自来水主管道长期处于无水状态，生锈严重，管道冲刷时间较长，修复地方较多，自来水公司内部流程发生变化，对于*区域用户资料内部流转运行困难。,自来水报装及施工总结,136,1.3*区域，*自来水顶管流沙事件，对于*路自来水过路顶管规划出图审批困难，又无法办理甩项，导致市政水源手续较慢。1.4*区域自来水主管道施工，自来水公司迟迟未验收并GIS资料上传，导致自来水公司无法查找竣工资料，管头无法找寻，现场碰头困难。1.5 *路碰头中，开挖和回填分别进行了三次，因管道长期无水，导致空气挤压过多，空气压力大，*路漏水，无法碰头。自来水公司内部，道路施工方工程公司、工程管理处、三强公司因漏水无法碰头，相互扯皮，互相推诿，致迟迟无法碰头。1.6*市政水源部分占据了大部分的手续推进时间，*路过路顶管，自来水公司各部门之间存在着推诿扯皮现场，设计院无法出图，寄希望于客服出具甩项证明。客服因现场管道已施工（但并未验收）管道客观存在，无法办理甩项，希望客户找自来水工程公司以及市政局处理。,137,设计问题（外部）*自来水管道井，1号楼和2号楼公寓一楼均存在管道井过小，导致挂表空间不够，抄表困难，致验收不过的问题。后经同自来水设计院、客服、营业处多方协调，方验收通过，导致验收时间的滞后。,138,二、*热力报装中的问题及处理建议热力问题主要集中在热力交换站。热力交换站设计位置位于坡道处，无法开口，导致设备间没有门，设备无法进出。设备进场时间时，一般地下室都已经做好，后期只能采用砸墙后再进入设备，然后再重新砌墙。后期设备运行中如果出现问题，需要进入大的设备，仍会破坏墙体。,139,二、*弱电报装中的问题及处理建议*弱电，主要集中在市政联通处。无论是信号覆盖，宽带，还是有线电视，在园区工程结束时，市政管道联通无法进行。东区市政在修道路时，弱电管道为自己出资，本着谁使用谁租用的原则（此种情况在北龙湖区域亦是如此），要求信号覆盖、宽带、有线电视公司必须缴费，且费用昂贵。三家运营商均上报至总公司，总公司协调难度也较大，协调时间长。后期建议，在拿到地之后，由我方将设计政府配套问题反映给政府，借助政府力量尽早解决。,140,2、水电气暖施工存在的问题及处理建议施工中，各管道之间现场存在部分冲突，需要根据现场情况进行变更，需要及时与自来水施工队的沟通，处理好签证、工期、质量的关系。避免后期因前期手续不全而出现扯皮，影响挂表。 3、品质提升品质提升中，需要结合现场情况，在施工中做好过程控制，兼顾实用性、可操作性和美观性之间的平衡。 4、 后续项目建议对于今后项目而言，需要在拿到地之后，需投入更大的精力在前期全力以赴解决市政源头问题，为后期争取更多的时间。另外，市政源头部分，多借助政府的力量对垄断单位施加压力。,141,142,