房地产行业宏观调控政策概况

1一、合肥市房地产行业近五年来发展状况近年来，随着合肥市国民经济的快速增长，合肥市的各个产业都得到了快速发展，房地产业也不例外。合肥市现在形成城市中心区，经济开发区，高新区三个发展区域，呈扇形发散辐射发展。合肥市房地产经过十多年的风风雨雨，市场发育相对比较完善，市场规则已经被大多市民所接受，市场理性较为成熟。合肥市房地产类型比较丰富，房型、区域规则、区域选择都有较大的选择余地。（一）2007 年合肥市房地产销售状况2007 年 1-11 月，合肥市商品房供应呈快速增长的态势，新建商品房批准预售面积达到 860 万平方米，其中住宅比例约为 90%。下半年开始市场转暖，多数楼盘采取延迟领取预售许可证的方法推迟新房供应，导致市场供应趋缓。在强大的需求推动下，销售价格不断走高。2007 年 1-11 月，合肥一手住宅成交均价 3330 元/ 平方米，与去年同期增长4.4%； 11 月份当月成交均价 3542 元/平方米，同比增长 12%；住宅成交价格在年底呈现小幅上扬的态势，并且在旺盛的需求带动下，后市仍有上涨空间。2007 年，合肥市一手住宅供应量为 960 万平方米，成交量为 682.7 万平方米，整体销售率得到 73.8%；政务区销售率达到 112.9%，在合肥市各区位于最高，蜀山区销售率达到 87%，投放的房源基本可以迅速消化。（二）2008 年合肥市房地产销售状况全年房地产开发投资 565.47 亿元，增长 46.9%，增幅比上年提高 9.7 个百分点。其中住宅投资 439.55 亿元，增长 48.1%，占房地产投资的 77.7%。商品房施工面积 3814.93 万平方米，增长 21.4%，销售面积 921.9 万平方米，其中住宅销售面积 863.01 万平方米。商品房空置面积 86.33 万平方米，与上期同比下降 14.3%，其中住宅 50.39 万平方米，与上期同比下降 11.9%。全年全社会建筑业增加值 180 亿元，增长 17.2%。全市总共拥有资质等级以上建筑企业 713 个，完成总产值 842.51 亿元，比上年同比增长 36.7%。其中，国有以及国有控股企业完成总产值 446.07 亿元，增长 33.4%。全年房屋建筑施工面积 6782.74 万平方米，增长31.4%，其中新开工面积 3169.95 万平方米，增长 10。6%。房屋竣工面积 2239.87 万平方米，增长 5.8%，其中住宅类房屋建筑竣工面积 1439.79 万平方米，增长 3.6%。 （三）2009 年合肥市房地产销售状况2009年合肥土地市场总体上是活跃的，其中经营性土地共成交77宗，成交总面积5754.06亩，成交金额168.47亿元，同比增长178.36%。全市房地产企业购置土地总面积406.02万平方米，同比增长63.72%。2009年全市房地产企业开发投资总额601.34亿元，其中住宅建设投资432.77亿元同比增长了25.82%和26.27% ；并且下半年房地产企业开发投资步伐明显加快。全市商品房累计完2成施工面积4594.16万平方米，而且根据2009年度合肥市商品房批准预售面积1093.11万平方米，其中商品住宅910.5万平方米。截止09年底，全市商品房结转可售面积为650.98万平方米。2009年全市新开工面积1895.63万平方米，同比增长3.65%。其中商品住宅项目新开工面积1506.19万平方米，同比增长4.33%，办公楼项目新开工面积93.21万平方米，商业用房项目新开工面积139.97万平方米。可见在09年度的新开工房地产市场中商品住宅仍然是占主要地位的。 2009年房地产销售市场十分活跃：全市商品房销售备案面积共达3659.06万平方米，同比增长63.04%。全市登记成交二手房总面积为258.93万平方米，同比增长67.67%。（四）2010 年合肥市房地产发展销售状况2010年合肥市销售了住宅类商品房78832套，销售面积达763.58万，在同比的销售中可以看到2010年合肥住宅的同比销售有明显幅度的下跌现象，其中销售套数同比下跌了31.02%、销售面积同比下跌了31.64%。2010年合肥市的区属销售同比2009年变化幅度很大，其中除了包河区、瑶海区和高新区的同比销售是呈上涨趋势外，其他各区的销售均是呈同比下跌的现象。在同比下跌的区域中，滨湖区的同比下跌幅度最大，其销量下跌幅度达67.75%；而蜀山区的同比下跌幅度紧跟其后，其同比下跌幅度也高达21.30%。2010年合肥市1月份新增销售量为11200套，供销比达到100%，12月份新增销售量为11300套，供销比达到150%（见图1-1） 。图 1-1 2011 年合肥市住宅单月供销情况走势图资料来源：365 地产家居网3（五）2011 年合肥市房地产销售状况2011 年，合肥市（不含四县、巢湖市）成交 56 宗土地共 3893.74 亩，总成交金额为1354724.52 万元，合约 135.47 亿元。今年的土地成交单价为 348 万元/亩，而 2010 年的土地成交单价为 430 万元/亩，同比下跌了 19%。2009 年 283 万元/亩，2008 年 216 万元/ 亩，2007 年 163 万元/亩。合肥土地成交单价从 2007 年一直上涨的局面，在 2011 年首次出现了下跌。2011 年合肥市共销售了住宅类商品房 56324 套、销售面积为 578.61 万。在与去年的比较中可以看到，2011 年合肥住宅的销售量同比去年出现了明显幅度的下跌，其销售套数同比去年跌幅高达 28.55%。在 2011 年合肥住宅的销售中，集资房占据了合肥住宅市场很大的比例，在全年的销售中，集资房销售量就占到了 2011 年住宅销售量的 19%，接近于五分之一。2011 年 1 月份合肥市新增住宅销售量为 3800 套，供销比为 30%，12 月份新增住宅销售量为 6200 套，供销比为 210%。图 1-2 2011 年合肥市住宅单月供销情况走势图数据来源：2012 安徽省统计年鉴2011 年的单月销售均价变化幅度很大，其中单月最低一月和单月最高一月的差额已经超过了 1000 元/，在今年的单月销售均价中，2、3 月份期间受到了大量的集资房备案影响，销售均价是低于 6000 元/，而 5 月份以后的销售均价单月的波动幅度减小，但是销售均价虽然受到了集资房备案的影响仍保持在单月 6000 元/以上 1。4二、房地产行业宏观调控政策概况（一）国务院颁布的房地产调控政策近年来我国针对房地产行业价格的高速增长采取了一系列的有效措施，例如国十六条、国八条、新国十条、23 号文件、18 号文件等。透过这些政策，我们不难看出国家整治房地产泡沫经济的坚强决心。2005-2007年为了遏制投资过热，调整住房供应结构，稳定房地产价格，中央政府出台调控“组合拳” 。2007年，以稳定房价为诉求的房地产调控进一步深化。土地、信贷、税收等为房地产市场降温的各项调控新政密集推出，从土地管理、规范市场秩序、抑制投机（尤其抑制外商投资房地产） 、调整住房结构等多方面全面出击。房地产市场出现了一些积极变化，开发投资实现平稳增长，住宅开发结构得到一定改善。但是房价调控效果并没立即显现出来，反而出现边调控边上涨的现象。2009年，中国房地产市场从年初的“试探性抄底” ，到年中的“放量大涨” ，再到年底的“恐慌性抢购” ，短短一年间，中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋，由萧条转变为繁荣，调控由“去库存”转变为“挤泡沫” 。而这一年，中国的房地产价格亦如坐上来过山车，不断向上攀爬。2009年12月，为遏制部分城市房价过快上涨，中央政府决定不再延长2008年年底出台的二手房营业税减免优惠政策，将个人住房转让营业税免征时限由2年恢复至5年，遏制炒房现象。 “随后提出了“增加普通商品住房的有效供给；继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；加强市场监管；继续大规模推进保障性安居工程建设”四条具体措施(简称“国四条”)，以完善促进房地产市场健康发展为目标。国务院各部委陆续出台调控细节，逐渐废除了2008年的刺激房市政策，再次转向稳定房价”2 。 2010年第一季度，房市神话继续上演，房价持续攀高。2010年，以稳定房价为主的房地产调控到了关键时刻。4月27日，国务院发布了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(简称“国十条”)，被称为“史上最严厉的调控政策” 。2011年国务院颁布关于坚决遏制城市房价过快增长的通知，简称新国十条。印发后，房地产市场出现了积极的变化，房价过快增长的势头得到扼制，巩固和扩大了调控成果。最显著的特点即是增加经适房和保障房以及廉租房的供给，逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场健康有序发展。2011年10月温家宝总理指出进一步巩固房地产宏观调控成果，11月财政部推进房产税的实施，银监会要求银行密切关注房地产贷款风险 3。（二）合肥市政府结合本地具体情况采取的调控政策合肥市保障性安居工程建设暨房地产管理工作会议于2012年4月6日在市政务中心召开，今年我市将继续严格执行国家房地产调控政策，鼓励支持中小房型、中低价位的普通商品房建设，加快建立保障性安居工程建设管理、老旧小区综合治理、物业行业发展等方面的5合肥新模式。我市2012年将继续实施住房限购政策，积极增加普通住房供给，加快建立健全合理的住房体系。在保障性安居工程建设方面，今年全市计划新开各类保障性住房和棚户区改造7万套，其中公共租赁住房4万套，改造棚户区2.5万户，廉租住房保障户数不低于2.1万户；在老旧小区整治方面，全年计划完成33个老旧小区、1.92万户的改造任务。合肥市最新意见指出，落实首套住房信贷政策，按国家规定对居民家庭购买首套普通自住房的首付比例和贷款利率给予适当的优惠。而且我省针对2年以上未使用的项目用地进行清理，回收土地使用权，对协议规定期限内建而未满和未达到规定投资强度标准的项目用地进行清理，依法进行处置。并且，我市严格贯彻国务院关于国有企业退出房地产市场的规定，按照我市国有企业辅业全部退出，专心做大做强的要求，从去年开始我市国有企业的辅业资产转让一直在进行 4。例如，2010年10月百大一口气转让了包括合肥拓基地产在内的所持股权。截止2011年4月份，合肥市如公交、燃气、供水等公用事业单位旗下的辅业已经有8家进行了清算、关停。2011年合肥市关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见(以下简称“十二条”)正式发布，合肥版“ 限购令 ”浮出水面：自即日起，合肥本地和外地居民家庭暂时只能在该市新购一套商品住房，有效期一年。合肥成为全国第25个实施房产限购令的城市。 “十二条”中规定，国土资源部门要适度增加居民用地供应总量。对收回的闲置土地优先安排用于普通住房建设。在完善现行土地招拍挂政策的同时，合肥要探索“综合评标” 、 “一次竞价”、 “双向竞价”等出让方式，控制住宅用地出让价格非理性上涨。而且合肥市也出台了预售金监管细则。关于这一政策的实施， “十二条” 中也有明确规定：全面实施商品房预售资金监管。在签订房屋买卖合同以后，购房者交的预售金，交给了企业，房子并没有建成，资金已经交付开发企业，为了保证资金能够首先用于项目的后续建设，以及项目单体及所有的设施都能够按照规划要求按期竣工交付，实施预售金监管。并且，房价涨5%重新备案” 5。这也意味着房地产开发企业在预(销)售商品住房前应去价格主管部门办理商品房销售价格备案，未经备案的商品住房不能进行销售。开发企业应当严格按照经价格主管部门备案的价格对外销售商品住房，价格主管部门合理限定商品住房实际销售价格的浮动空间。为防止房地产开发单位虚报价格、低开高走，商品住房实际销售价格向上浮动范围最大不得超过经价格主管部门备案价格的5% ；超过 5%的，应当重新向价格主管部门备案。而房产部门要及时公布商品房市场的供应和销售情况；国土资源、规划等部门要根据土地出让、规划审批和施工时序，提前公布今后一段时间市场的供应量6。6三、合肥市房地产宏观调控政策效果的分析（一） 、合肥市宏观调控政策的积极效果通过合肥市政府对于本市房地产市场的综合治理，房地产市场出现了良好的势头。在2011 年末，房价开始下滑，个别楼盘出现大幅降价保值等措施。但是 2011 年土地市场还有一个怪现状值得注意：一边是流拍不断，标杆房企的拿地热情已经创下历史新低；另一方面，地方政府通过调整土地出让结构，使得全市的土地出让金总量依然略有增长。其实近五年来合肥市房地产宏观调控政策效果主要有一下几点：第一，控制了房地产投资过快增长的势头，保持了房地产业的平稳发展。银根、地根紧缩及政府监管力度加大，房地产投资在规范中发展；投资、投机需求以及超前拆迁引发的被动需求得到一定程度抑制，房地产市场向以自住性需求为主转换；地方政府在调控和住房保障政策被赋予更大的责任。房地产投资过快增长的势头得到了有效控制，投资各月累计同比增速由 2008 年年初的 50.2回落到 2009 年年末 19.8，2010 年 11 月份为 24；商品房平均销售价格同比由 2009 年上涨 14.4，逐步回落，2010 年 11 月份同比上涨 5.8，住房价格涨势平缓回落。第二，促进了土地制度的深化改革。调控采取了与改革相结合的政策措施，建立了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，并加强土地交易的监督和管理，堵塞了漏洞，促进了土地交易市场化进程和规范。第三，住宅市场体系初步形成。基本形成了由新建住宅市场、二手房转让市场和住宅租赁市场构成的住宅市场体系，并逐渐建立和完善了商品房预售和规范房地产交易秩序、住房交易实行网上申报等规章制度，房地产市场秩序逐步改善 7。表 3-1 近五年合肥住宅商品房每年销售走势变化情况销售套数（套） 均价（元/）2007 年 75498 3344.622008 年 67315 3780.302009 年 108659 4382.032010 年 78832 6051.9072011 年 56324 6219.23资料来源：新安地产网 图 3-1 近五年合肥住宅类商品房年度销售情况一览图 数据来源：新安地产网当下，随着楼市调控坚定不移地推进，房地产业经历着前所未有的严峻考验，市场出现大洗牌格局在所难免，也在大家的预料之中。 当前的房地产调控政策效果已经相当明显，调控不动摇的基调也并未改变 8。预计房地产开发企业的资金回笼压力将日益加大，未来会有更多房企重新调整预期与楼盘销售价格，未来楼盘明显下调价格的现象将更加普遍。楼市寒气袭人，大批房企“hold” 不住，最终选择离开，这说明宏观调控效果已经显现，从解决广大居民“ 住房难”角度来看，市场预期无疑是乐观的。综合这五年来合肥市房地产市场的发展，可以看出合肥市商品房住宅的销售价格年年攀高，但销售数量总体上呈现下降趋势，但2009年度合肥市商品房销售达到顶峰后快速下降。（二）合肥市宏观调控政策调控的消极效果不过，我们不能不警惕此轮房地产市场大调整催生出“楼跑跑” ，可能会有少数缺失良心和责任的房产商借机带走既得利益。总体上年来成交套数此消彼长，主要表现了短期市场的变化特征，而比重环比数字的变化，表明了当前房地产市场住宅期房销售市场已经处于一个暂时稳定的阶段。随着住宅郊区化运动的推进。以及政策中关于住房结构的调整、土地供应等多方因素影响，这种销售格局必将发生变化，但是目前预售的主要仍是老项目后期房源，这种“存量消化”仍需要时间来完成。从中长期来看，由于房地产项目建设有周期性限制。新政的实施可能引致未来的某一时段，房地产市场新增楼盘上市供应出现瓶颈，因为根据规定，有些项目要通过调整规划设计来满足新政的要求，由于采用的是总量控制的办法，故需要大量的协调时间，这样可能会出现在一段时间内没有产品设计出炉，这将直接影响着未来某段时间段的新盘供应市8场，也就是说存在着新盘供应断档期出现的可能，届时也会给销售市场带来冲击。因此，住宅期房套均面积将逐渐向小户型占主体的产品机构过渡是大势所趋，但是，需要随时注意房地产市场的发展，特别是产品结构问题，更值得关注会随着市场的逐步推进而相应变化，由大户型占主流。四、针对合肥市房地产调控的建议要继续完善和落实房地产调控政策，与此同时要注重长远的制度建设，做到标本兼治，为更好的进行调控创造条件。从近期出台的一系列房地产宏观调控政策来看，国家充分考虑了房地产业特点和市场经济规律，兼顾土地和房产供求特点和市场交易要素，并且，着眼于土地供应、保障性住房、房地产商品结构、房地产金融政策和市场交易行为等环节，对房地产市场供求双方都进行了有效的调控和引导，对避免房地产市场泡沫膨胀、稳定房价、推动房地产市场持续健康发展发挥着重要作用。所以，目前我国房地产宏观调控的“组合拳”具有科学性和合理性。但是，受房地产市场特点和政策滞后性的影响，调控效果还需一段时间才能得以充分体现。并且在房价持续上涨的状态下，还应建立起宏观调控的长效机制。（一）强化政府执行力并建立宏观监督机制强化各级政府和主管部门对相关政策的执行力和监督反馈机制必须强化地方政府作为土地所有者和管理者的双重身份，参与房地产市场动态管理，建立起宏观调控的监督反馈机制。既要关注房地产业的经济效益，更要关注其社会效益，尤其应尽快完善保障性与商品化共存的住宅供应结构，并坚持将保障性住房建设完成情况纳入各级地方政府的考核内容 9。从目前市场的调控反映来看，是开发商的一些权宜之计将供求双方维持在一个相对稳定的博弈期内。要形成合理的房价，关键是保持调控政策在一定时期内的持续稳定性，使“消费者的观望心理”与“开发商资金链抗压能力”相互作用，选择合理的房价水平，实现供求平衡。此外，还应建立健全土地市场动态监测制度，不断完善房地产企业和居民个人征信系统，为相关政策的执行提供可靠依据。（二）拓展保障性住房建设资金来源保障性住房建设政策要持续下去，资金投入至关重要，除了一定比例的政府投资外，包括土地出让金溢价部分的投入，也可以逐步引入民营资金参与，这不仅能够保证保障性住房的持续建设，也能激发房地产开发商的市场活力，保证房地产市场的稳定发展 10。（三）继续增强税收在房地产市场调控中的作用在调控新建商品房市场的同时，也需关注二手房市场，引导消费者参与二手房租售缓解新建商品房供给压力，并将二手房交易与房产税征收相结合，以免多房产产权人将税收转嫁给二手房消费者，变相拉高房价。当然，要将高涨的房价维持在一个合理的市场水平，仅仅依靠宏观调控还不够，房价水平往往是在政府调控与支持、消费者预期、物价水平、9供求关系、购买能力、住宅购买成本和增值能力等诸多因素的共同作用下，投资者和消费者达成的一种市场妥协 11。（四）建立住房档案登记制度政府要加强住房信息统计工作，整合统计系统、建设系统的统计资源，建立实名制的住房档案登记制度。并且要建立科学的居民住房消费目标和消费模式。一是根据科学发展观和我国土地资源和人口状况，明确在当前经济发展阶段，90平米住房可以满足中等及中低收入普通居民的住房需求。二是准确统计中等及中低收入普通居民的自住房需求，按照实际需求安排中低价位、中小套型普通商品住房的供地计划和建设计划。三是提倡根据消费能力“租、购并举 ”的科学消费模式，合理引导普通居民的住房消费 12。（五）政府完善住房保障制度且满足普通居民购房需求政府应该承担起保障中低收入居民住房的责任，建立完善的住房保障制度。一是根据低收入居民的支付能力，建立多层次的住房保障体系。对低保人群实施廉租房政策；为低收入者提供经济适用房。二是建立住房保障基金，解决资金来源。三是建立低收入人群的住房档案和分配制度，并跟踪了解和及时调整，根据实际需求安排住房投资和住房分配，做到应保尽保。同时，政府要给予中低价位、中小户型普通住房建设一定的政策支持，按照需求增加普通住房的供给。并制定普通住房定向销售细则，在分配、房贷利率、首付比例以及公积金贷款使用方面给予优惠，满足普通居民购房需求，降低购房成本 13。10参考文献1 刘艳芝.谈我国房地产的现状及走势J.中国房地产金融，2008， （2）：2-3.2 赵宏伟，徐丽敏.二三线城市房地产业发展策略研究J.中国房地产，2007， （8）：1-2.3 宋春红.论房地产开发项目可行性研究J.商场现代化，2006， （2）：57-59.4 刘秋雁.房地产投资分析M.大连：东北财经大学出版社，2003：47-59.5 刘志平，王学孝.房地产开发可行性研究的思考J.中国房地产，2001， （9）：33-35.6 徐丽鑫，丁艳琪.房地产企业绩效的管理的现状与问题J.财贸经济，2008， （8）：47-49.7 365地产家居网.合肥房地产住宅商品房销售分析报告J.地方财政研究，2012， （5）1-2. 8 范子军.房地产面临大调整，警惕出现“楼跑跑”J.房产研究，2012， （8）：1-2.9 周介民.城市土地管理J.金融发展评论，2010， （8）：2-3.10 潘琴琴.当前形势下合肥市房地产市场的发展思考J.上海金融，2011， （8）：2-3.11 王华欣.我国房地产价格及影响因素分析J.管理世界，2009， （8）：3-5.12 袁持平.征服管制的经济分析M.北京：人民出版社，2005：32-34.13 Anglin.Value and liquidity under changing market conditionsJ.Journal of Housing Economic，2011， （8）：4-5.