毕业论文-商业地产运营模式比较与优化发展的对策

本科生毕业论文（设计）题目：商业地产运营模式比较分析与优化发展的对策系 部 经济与管理学院 学科门类 经济学 专 业 经济学 学 号 姓 名 指导教师 年 5 月 23 日装订线商业地产运营模式比较与优化发展的对策摘 要商业地产是近几年在中国发展比较迅速的行业，由于住宅类房产受到政府宏观调控的抑制，商业地产受到了许多地产商和投资客的亲睐，它丰富多样，囊括了购物、休闲、娱乐、餐饮、家居等全套体验，并兼具长期收益和保值增值的功能，因此得到较快发展。而就其运营模式而言，主要包括产权出售模式、产权持有模式和租售并举模式三种形式。本文通过对各模式的概括描述，优劣势比较分析，得出当前商业地产运营中开发商面临的问题和困难，并对此提出优化发展的路径，以期对商业地产的健康蓬勃发展贡献绵薄之力。关键词：商业地产 运营模式 经营管理 对策 ABSTRACTCommercial real estate has developed rapidly in recent years partially because of the limited development of housing estate. Commercial real estate can come in variety of uses, such as shopping, leisure, entertainment, restaurant, and etc. Besides, investing in commercial real estate proves to be able to profit and increase value in the long run. As for the operation mode, there are three modes which is sale of ownership, equity holding, and a combined mode. This article will firstly briefly introduce and analyze the three modes and their advantages as well as disadvantages. Then, we will discuss the challenges and difficulties development firms in commercial real estate industry meet with nowadays in details. Finally, based on the analysis I will put up forward several suggestions for reference.Keywords: Commercial real estate Operation modes Operational management Strategy目 录一、商业地产的内涵与特性 1（一）商业地产的内涵 .1（二）商业地产的特性 .1二、商业地产的主要运营模式 3（一）产权出售模式 .3（二）产权持有模式 .3（三）租售并举模式 .3三、商业地产运营模式优劣势比较及其适用范围分析 5（一）优势分析 .5（二）劣势分析 .6（三）各运营模式的适用范围 .8四、商业地产运营模式优化发展的对策 9（一）产权出售模式的优化对策 .9（二）产权出租模式的优化对策 .9（三）租售并举模式的优化对策 10结语 .11参考文献 .120一、商业地产的内涵与特性（一）商业地产的内涵商业地产的概念有广义和狭义之分， “从广义上讲，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等；从狭义上讲，是指专用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式 1 。 ”通过商业地产的定义我们可以看出，商业地产实质上是一种综合性行业，它将地产、商业和投资三者融为一体，具有开发、运营和投资三重功能，但其商业的性质又决定了在这三者中运营的好坏对商业地产的成功与否起到了至关重要的作用。（二）商业地产的特性1、投资收益性强相对于住宅类房地产而言，商业地产具有更好的价值增值功能。因为房地产的利润来源主要在于建造成本与出售价格之间的差价，依赖的是建筑前期各项费用的控制，而这一时期较为短暂，可控性较小，所以盈利空间也有限。而商业地产的收益来自租金收入，租金的高低受到地段的繁荣程度、经营管理模式的选择、企业的品牌商誉和知名度等各种因素的影响，商业地产的盈利性还来自物业价值的上升，也就是说，商业地产具有长期的收益性，在取得租金的同时仍具有升值潜力。2、经营方式多样化不同于住宅类商品房采用单纯出售的经营方式，商业地产以经营租赁为主，通过将店铺出租给商业经营主体，获取收益和价值补偿。同时，在经营内容上也体现了多种多样的特点，融汇了购物、美食、娱乐、休闲、文化等多种元素，满足不同消费者的各种需求，为顾客带来方便、舒心的“一站式体验” 。3、投资风险大高收益总是与高风险成正比，由于商业地产的回收周期长，项目在完成后仍需要大量资金对后期进行运营管理，单纯的租金收入远远达不到资金的需求量，所以，投资商业地产对资金的要求很高。其次，商业地产的价格除了受到区位、建筑结构、建筑面积等因素的影响外，还会受到在投资回收期内的其他因素的影响，例如周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人群构成乃至政府的政策等。这两方面构成了商业地产的主要投资风险。4、经营管理要求高1商业地产管理水平的高低是开发商、投资商和业主能否取得高收益的关键因素，同时商业经营者还要参与到来自同一行业的其他竞争者的竞争中，面临着极大的风险和压力，所以，其管理团队需要专业的管理能力和有效的战略方针，并将其渗入到项目的前、中、后期的操作中，进行合理定位、明确市场需求、选择正确经营模式。2二、商业地产的主要运营模式（一）产权出售模式产权出售模式主要指在项目建成后，开发商以小单元出售或整体销售给投资者及经营者的方式，来迅速回笼资金，实现现金流的重新投入进而得到再开发。这一产权出售形式由于开发商不涉及到后期的经营运作，所以失去了得到相应长期回报的可能。另外，小单元出售的方式也与整体出售存在较大差别，租赁小单元商铺的承租人或经营者在与开发商的交易中会缺少对商业管理公司即管理者的考虑，由于缺乏统一的管理，容易导致对应商业品质的下降和盈利能力的降低，因此，经营者的风险便会增加。SOHO 中国作为“散售模式”的典型代表，2005 年开始全面进入商业地产，并以“散售模式”为特点贯穿企业发展至今，其在房产建成后将项目分割出售给商铺经营者，在管理上也采取“无为而治”的管理思路，认为市场对商家会进行自然淘汰。 “在商业地产快速增长的前些年，曾创造过 13 亿元的单日销售记录，SOHO 中国“散售模式”的成功迅速缩短了其产品的销售周期，加快资金周转速度，用住宅地产的销售速度创造了商业地产 57%的高毛利润率 2 。 ”（二）产权持有模式这种模式又可称为只租不售模式，是指在物业建成后形成独立产权，通过招商合作，以租金作为主要收入来源的运作模式，这种模式有利于统一的经营与管理。只租不售模式既可以委托专业机构进行出租招商，也能自行搭建招商队伍进行招商，它主要有整体租赁和分零租赁两种，其中整体租赁是开发商将物业整体出租给一家企业，由该企业精心规划与运营，开发商向企业收取约定的租金，商场的具体经营与管理有企业自行负责；而分零租赁的规划设计、经营管理都应统一运作，从而使其潜在运营风险通过规划、加大招商力度等合理手段得以规避。也就是说，开发商以收取租金作为投资回报，并成立或委托专门的商业管理公司对商业地产实行统一管理，通过招商权的控制，来达到控制进场业态种类以形成自己运营特色的目标。因此，这种模式不仅对开发商的资金有较高要求外，还对开发商自身的商业运营以及招商能力带来较大考验。这一模式的代表是“上海新天地” ， “它由开发商建设，建成后将商业出租，并进行统一管理，这使得所有的商业能以一个统一的社会形象面对消费者，同时商家分别经营各自产品，充分展示独特的品牌形象和经营风格 3 。 ”通过专业的管理团队进行招商，实现经营与管理相分离，在一定程度上提高了专业化水平，成为商业地产运营的成功案例。（三）租售并举模式此种模式在其开发以前，首先就将主力目标商家予以确定，将其作为龙头，以此吸3引那些中小商家跟随陆续进驻，形成集群效应。也就是说，通过对于消费者心目中商业巨头的招商，来吸引更多的消费者，形成稳定的人流量，从而带动相关项目的发展和商铺的人气。通过产权出售和租金收入，开发商获得双重利润，典型的运作方式则是采用“地产大鳄+零售巨头”的联合模式，借助品牌的号召效应，提高商业项目的地产价值，以期获得商业地产未来的良好运营和长足发展。2002 年初，中国房地产业的旗舰大连万达与国际商业巨头沃尔玛的战略性同盟开创了商业地产的先河。这种在商业项目开工之前就与跨国商业巨头谈判、签订长期合作协议并建立战略联盟的模式，也被称作“订单模式” 。它是商业地产开发运营中一种较新的模式，开发商在受让土地后、规划前，充分考虑项目商圈的市场需求，在开发过程中让零售企业参与相关规划工作，最终使整个开发经营在投资估算商圈价值、地段选择、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等方面做出更科学、合理的决策。 “订单模式”作为目前国内比较流行的主流模式也被众多企业争相模仿。4三、商业地产运营模式优劣势比较及其适用范围分析（一）优势分析产权出售模式的优势在于开发商能够通过整体或拆零销售的方式实现资金的快速回笼和套现，取得现金流，在这种模式下，有的商业地产项目往往在预售期就开始销售，从而最大程度地降低了开发商的资金压力，并形成快速开发快速销售快速回笼再次开发的循环，避免了项目面临的资金财务压力和后期开发经营成果的不确定，因此，这对开发商的能力素质要求比较低，准入门槛也低。运用这一模式最成功的代表是以潘石屹为总裁的 SOHO 中国，潘石屹一直坚持在业内被认为大忌的散售模式，从早期的 SOHO 现代城、建外 SOHO 到丹棱 SOHO、望京SOHO，SOHO 中国的项目越卖越快，价格越卖越高，通过在核心地段将写字楼和商业空间打散销售，转变为住宅式销售模式，加快资金周转率，快速回笼资金。在随后出现的朝外 SOHO、三里屯 SOHO、银河 SOHO 等项目都在这种模式下屡创销售佳绩，销售作为 SOHO中国的核心部门，创造着大量财富，SOHO 中国 2010 年全年销售 238 亿，同比增长74%，股价收益率同比增长 5.6%，印证了这种模式的成功。散售模式的优势在于一方面对于早期规模小、资金实力弱的 SOHO 中国来说，有利于加快资金回笼，最大程度提升资金使用效率；另一方面散售给中小商户，其附带条件少，且占有较大的定价权； 最后， “分散出售的方式也满足了富裕人群的投资性需求，SOHO 中国旗下的物业升值潜力很大，以三里屯 SOHO 为例，2008 年 7 月开始预售的均价达 5.59 万元/平方米，即使在金融危机的席卷下，也曾七次逆市提价，销售均价攀升至 6.24 万元/平方米 1。 ”由此可见，这一模式下带来的巨大利润空间。 “一般来说，出售的模式主要应用于国内企业开发的商业街、批发市场等类型的大型商业地产项目，也是应用较广的一种运营模式 4。”而与出售模式相反的只租不售模式，其优势的地方则在于对项目建成后的后期经营权的控制，因为商业地产的运营不仅仅是一个生产与销售的过程，而是通过对商业物业的持有和运作来实现增值的过程。只租不售模式可以在统一经营定位和管理过程中，对商业业态和档次有较好的控制，作为利润源泉的租金可以长久、持续、稳定，另外，商业项目本身作为一项固定资产，也可以成为一种重要的融资手段抵押或担保。上海新天地正是运用这样的模式，成为一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入上海旅游景点的清单中。由于开发商没有将商铺的产权分散出售给业主，而是采用管理者与经营者相分离的经营模式，将项目留在自己的手里统一管理，整体经营，面对商户，只租不售，这种模式可保证和提高管理水平，更可以使商场以一个统一的形象面对消费1 SOHO 中国营销模式分析. http:/wenku.baidu.com/view/29e8b528ed630b1c59eeb50c.html5者，同时商场内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。所以，物业所有者同时也是经营者，这种模式的优势在于新天地有足够的空间和力量来集中资源，调整业态与风格，最大限度凸显特色，控制街区未来的发展方向。对于商户，开发商除收取一定的保底租金外，同时还享有租户一定比例的利润分成， “网上有信息指出新天地年租金增长率超过 100%，2004 年新天地商铺租金价格基本保持在34.5 美元/平方米/天，年租金收益约 3 亿元 5。 ”同时新天地立足成熟商圈，集聚优质顾客和人气，同时在品牌效应的带动下，兴建高档住宅做支撑，提升了周边房地产价格的同时，也获取了住宅市场带来的利润，可见，新天地的成功运营给开发商和投资者创造了巨大财富。最后，租售并举处于产权出售和产权持有模式中的过渡模式，正发展成为运营的主流模式。租售并举通过与大型商业巨头结成战略联盟关系，实现强强联合，各自发挥其独特的内在优势，降低了商业项目的建造成本，也减少了商业项目建成后各项规划、研究、管理费用，同时，商业企业积极参与到整个商业地产的规划，有助于弥补商业地产企业在商业运作中的人才紧缺、经验不足的弱点，有助于精确客观地进行商圈分析、市场地位和业态组合，减少浪费，以使资源效用最大化。在商业巨头稳定租金给项目整体稳定运营的带动下，开发商可以借助巨头们的品牌效应来提高商铺租金，增强对中小商铺招商的竞争力。这种模式下，开发商可以根据实际情况，灵活的进行项目的规划设计和运作管理。这一模式的典型代表大连万达采取主体出租或出售，零散商铺进行销售的方式，将主体物业出租（售）给商业战略联盟，利用主题商业巨头的品牌效应，更好的开展招商，极大地提高了零散售商铺的价值，从而迅速地回笼一大批资金。万达订单模式的优势首先在于房地产商在取得土地开发权后，就对项目进行商圈分析，并按业态组合方案与符合条件的商业企业结成战略联盟，这种新模式可以减少各种资源的浪费，使企业的资源效用最大化，在对作出商圈分析、业态组合、经营收益和风险控制等方面的决策上可以更科学、合理。 “万达与沃尔玛、欧倍德、大洋百货等 12 家跨国连锁企业和国内知名企业签订联合发展合同，不仅适应市场需求，也优化了房地产产品结构，开拓新利润点。其次，万达与商业巨头联合的订单式开发商模式，解决了商业地产项目的后续经营和缺乏商业运营专业人才的问题，商业巨头的稳定租金和拥有的商业运营专业人才提高了商业地产项目整体经营的稳定性 6。 ”从而有利于项目的长期、稳定、可观增长。（二）劣势分析产权出售模式的最大劣势在于一个完整的商业设施在所有权和经营前上的彻底分割，项目失去整体性，难以实现商业物业的保值增值，不利于商业地产项目的持续经营。这类运营模式深受住宅地产运营思维的惯性影响，以现金流和短期利益为目标，缺乏对商业项目长期的运作管理。而且，在这种运作模式下，由于前期部分投资客的炒作行为，再加上投资者各自经营，自身调节能力不足，经营混乱，不利于形成强有力的竞争力，6最终导致投资者和经营者利益都受损的后果。这一模式的不足可以从发生在 SOHO 中国建外 SOHO 物业管理纠纷、SOHO 尚都集体退租事件中体现出来。 “由于小产权的分散出售意味着开发商不再是项目所有者，对项目不能进行统一商业规划、业态组合和管理，导致了大部分购买商铺的业主后期经营陷入困难，也不可能实现项目统一出租。开发商对下游产业链的严重透支导致投资者的租金收益受到影响 1。 ”其次，销售后缺乏统一的资产管理，分散的客户之间形成相互竞价，恶性压价，导致租金回报越来越低。最后，物业管理公司只是单纯的物业服务商，面对众多中小业主，管理难度和成本很高，物业费居高不下，管理质量却很难保证。而对于产权持有模式来说，其缺陷在于该种模式下，需要有强大的资金实力作支撑，这一关键因素决定了项目的成功与否，而从国内的房地产经营现状来说，大部分的房地产企业都需要大力借助银行贷款，而产权持有的回收期一般很长，在项目初期投入的资金量也会很大，这势必会造成企业面临严重的财务风险，因此，这是对开发商资金实力、融资等各方面要求都很高的经营模式。另外，由于开发商控制经营权，能否找到合适优秀的管理团队以及对运作战略的选择和把握都成为项目能否成功的关键要素，只有专业、优秀的管理团队和正确的战略实施才会增加项目成功的可能性，若经营不善，有可能会遭遇商家退铺、租赁困难、物业自身价值下降等问题，也就失去了该项目的商业价值。产权持有模式因为只租不售，资金回收期长，对项目本身的定位、规划设计以及商圈的辐射范围的大小、消费群体的等级，甚至对该地区的文化特性有着很高的要求，所以，这一模式的适用范围有限，具有独特性，不具普遍性。上海新天地的成功不仅依靠聘请的国外高水平设计单位，更在于上海本身深厚的历史感和西方文化的基础，这种条件对不同地区的文化提出了较高要求。另外，持有型的运营模式对资金的需求量很大，只有资金实力强大的企业才有可能坚持下来。而目前，国内融资渠道单一，使得开发商缺乏资金支撑，面临资金链断裂的问题。数据表明， “全国商业地产对银行信贷依赖水平在 70%至 80%左右，商业地产自筹资金比例只占到位资金的 33.5%，而大型城市开发商对银行信贷的依赖程度已经超过了 90%，远超过 50%的风险贴现 7。 ”银行信贷融资短期化与商业地产的中长期经营要求和模式的错位则成为阻碍中国商业地产发展的一道屏障。租售并举模式的劣势在于首先“商圈所在区域经济发展的变化，业态的变化及设施的改变都会导致原先地产商与商业企业的规划出现调整，则相应的原设计的业态组合将会出现变化 8。 ”其次，开发商与巨头的联盟伙伴关系也存在相对的不稳定性，当经营状况不可预测或逐渐恶化时，在其合作过程中，联盟伙伴很可能会退出合作或无法履约，导致关系改变，并产生一系列严重后果，甚至是整个项目的失败。再者，租售并举模式对主力店的招商能力要求很高，在项目回收期长和初期投入资金大的压力下，也对开发商的资金实力产生较大挑战。1 SOHO 中国营销模式分析. http:/wenku.baidu.com/view/29e8b528ed630b1c59eeb50c.html7万达在这种租售并举的“订单模式”下，由于需要借助主力商家的号召力，扩大其影响力，形成品牌效应，在对主力店如沃尔玛等商业巨头上的物业需求百依百顺，这势必会减少对销售区域的考虑和投入，同时，主力店上低廉租金的损失必然要从销售的高价中获取回报，就会出现了主力商家轻装上阵、生意兴隆，而商户们不堪重负、惨淡经营的现象，形成主力店与非主力店之间的矛盾，店铺之间也往往会因为业态、消费人群、商品定位、租金水平相差巨大产生分歧。另外，这种战略联盟关系也会因为商圈经济的变化调整和合作经营状况的不可预测性面临分裂的结果，项目的建设期一般需要二、三年，后期的运营也要五年以上，甚至更长，若在此期间合作伙伴出现经营问题，则会导致整个项目面临不可预测的影响。（三）各运营模式的适用范围纯销售的产权出售模式由于对开发商的能力素质要求比较低，准入门槛也相对偏低，所以，适合资金不是很雄厚、需要在短期内收取回报、以及缺乏对经营管理认识的中小开发商，因为这些开发商往往对资金较敏感。对于产权持有的运营模式，则更适用于以专业化商业开发为中心，以商业价值最大化或综合效益最大化为目标，采取单独开发、长期持有的方式，并具备雄厚的资本实力，以及企业具有专业化的管理团队和较强的商业运营经验，因此，只有资金实力雄厚，拥有优秀经营管理人才的大型房地产企业或投资企业才能采用此种模式。而“租售并举”模式对开发商的资金要求同样也很高，由于需要借助一些知名主力店形成的在行业内的口碑和竞争优势来扩大在消费者心目中的影响并提高向心力,也就是说开发商要拥有大量的品牌客户资源，所以，房企本身在业界的品质和口碑好坏对能否与主力目标商家达成协议也起到重要作用，这类模式的采用便需要满足更多的要求和条件。8四、商业地产运营模式优化发展的对策（一）产权出售模式的优化对策1、建立物业运营团队，发挥商业物业管理对商业地产的作用“商业物业管理是一种经营性的服务行为，它根据物业管理服务合同来界定物业的服务内容和服务质量，明确双方的权利义务关系 9。 ”服务内容一般包括业态规划、组合与调整、招商管理、物业管理和商户管理等。同时，商业物业管理公司要努力提高自身的运作水准，以实现商业地产的统一运营与管理，建立统一招商、统一营销、统一服务监督的经营管理理念，引进专业人才和先进经营模式，以适应正在快速发展的中国商业地产的要求。更重要的是，开发商、经营者都必须积极配合商业物业的管理，不能为了一部分人的利益而失去了整体长期利益的不协调步伐，为商业物业发挥有效的管理提供途径和空间。2、优化创新建筑设计，锁定对位目标客户以产权出售为运营模式的商业地产项目，因为放弃了未来的经营权，其利润来源于项目本身的销售业绩，因此，如何让产品有别于其他同类的竞争者成为其需要解决的问题。通过设计出个性化、出色的建筑实施方案，使项目具有与众不同的吸引力和魅力，可以吸引投资者的关注。另外在开发前期就注重选取地段的商业繁荣度，与繁华商圈形成呼应，定位高层次的开发目标，利用广告、媒体等宣传手段，强化消费者对产品的认识和形象。同时，要对投资客户进行严格的细分，在投资市场上存在很多投资群体，而我们寻找的客户应该资金持有量大、且有长期投资计划的人群，这类客户可以一下签下数额巨大的订单，他们看重资本的保值和长期的收益，尽管这类投资收益率可能不高，但他们更看重租金的稳定和升值空间。锁定这样的目标客户不仅可以创造漂亮的销售业绩，对项目后期的运营也带来了稳定的环境。（二）产权出租模式的优化对策1、创造稳定的金融环境，实现多元化融资渠道,降低资金风险政府要加强和改善宏观调控，保证经济运行良好，加快建设多层次资本市场体系，切实改善融资结构，发挥债券、股票、银行信贷、信托等融资工具的作用，提高实际可操作性。资金是商业地产的血液，缺乏长期资金的支持保证，商业地产运营风险会大大9增加，过度依赖银行贷款，不仅承受着巨大的还贷压力，也增加了商业银行的风险。目前国际较为成熟的是通过上市或房地产投资信托基金（REITs）来获得融资， “REITs 是指通过制定信托投资计划，信托公司于投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者得资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式 10。 ”这种方式一方面可以化解商业银行的金融风险，另一方面可以解决商业地产投资资金不足问题。而根据我国的实际情况可以大力推动房地产证券化、把保险资金引入融资市场、吸引国外资金、鼓励发行公司债券等措施来拓宽融资渠道。2、理性招商，注重留商养商，实现共赢招商并不是签约的品牌越大越好，也不是签约的条件越高越好。一个商业项目,他处在特定的环境中,地段区位不一样,他就适合不同的品牌在这个地方进行经营发展。他有不同的消费群体,有不同的购买水平和消费习惯,甚至一个大的品牌能否生存的下来,不取决于是否招得进来,而在于他是否能适应市场环境的要求；同样，对于开出的招商条件也要考虑到商户、品牌商是否能接受，招商的过程其实就是留商、养商的过程，只有让每个商户都能有利润可赚，开发商也才能真正获取长远稳定的收益。相反，如果一味的提高租金水平和招商条件，商户经营者的经营面临危机，在招商门槛太高的影响下，会导致招商时间的拖延，从而影响项目的正常开业时间，因此，互利共赢是招商时所需遵循的理念。（三）租售并举模式的优化对策1、进行科学全面的市场定位，降低后期经营不确定性“商业地产的市场定位必须迎合商圈现有及未来人口的消费能力、需要及期望，商业地产定位要以项目所在城市、区域的经济发展水平为基础， ，依据项目主要商圈的人口规模及结构特点，结合项目所在区域的发展特点、商业市场情况及未来的发展趋势，明确项目的档次或市场端位 7。 ”开发商要拓宽思路，多角度定位，将诸如地区收入水平、购买力大小、综合商场与主题商场、超级市场、大型超市、百货等不同业态的组合比例等因素考虑进去，为以后商场营销运作做好基础。再通过对辐射区内商业供给和需求变化进行细致分析，找到目标消费群体，掌握该区域消费群体的消费偏好和习惯，针对他们的需求，因地制宜的制定出差异化的营销方式，适应未来商圈变化的趋势，而不会因商圈一些因素的变动而手足无措，经营困难。2、合理约束商铺，大胆引入竞租制度开发商可以对“出售的商铺提供品类规划、项目顾问等增值服务，并由管理公司对其经营结构进行约束，使之朝有利于整体经营管理的方向进行，具体可以通过与业主签订一份委托管理协议书，内容上包括物业管理、品类调整、招商控制、市场推广等多项10内容 7。 ”在主力店招商方面，运用合理的谈判技巧，引入竞争机制，选择更合适的入驻伙伴，并能带动商铺经营朝更合理的方向发展。结语目前我国商业地产的发展仍处于起步阶段，对于中国经济来说是一种新生事物，从项目开发到建设完成再到后期的经营运作都缺乏一套完整的理论体系，商业地产的特性决定了商业模式的选择对项目的成功具有重要意义，不同的运营模式具有各自的优劣势，开发商们不得不根据自己的资金实力和管理水平进行选择。本文通过 SOHO 中国、上海新天地和大连万达三个具有典型意义的商业地产代表进行不同运营模式的优劣势比较分析，以使读者能够更加了解商业地产的运营模式，并针对运营模式的不足点，分别提出各项优化发展的对策。从总体上来说，我国商业地产经过了近十年的摸索，正逐步走向成熟化和规范化，纵观商业地产未来的发展趋势，除了通过寻求合理的优化路径来促进商业地产的规范化发展以外，外资的大举进入也会成为我国商业地产朝规范化发展的外在原因。商业地产正在逐渐凸显其强大的价值和商机，但作为行业中的决策者，投资要小心谨慎，冷静、理性，使商业地产在成熟健康的环境中发展壮大。11参考文献1 陈建明.商业房地产投资融资指南M.北京：机械工业出版社，2005，1.2 杜鹃.大型商业地产运营管理模式研究及应用D.苏州大学，2010，17.3 陈旭.商业地产运营模式选择J.上海房地，2008， （9）：3334.4 杨君才.商业地产运营管理模式的研究D.兰州大学，2011，12.5 赖亚妮.城市中心风貌区商业地产的开发运作模式研究D.同济大学，2007，83.6 韩亚东.我国商业地产经营模式应用研究D.中国海洋大学，2008，2428.7 王健蕾.浅析我国商业地产的运营模式J.中国商贸，2009， （13）：241242.8 张晓炜.我国商业地产经营模式探析及对策研究J.现代商贸工业，2012， （4）：910.9 刘明辉.商业物业管理在商业地产中的角色J.西南民族大学学报（人文社科版） ，2004， （7）：209210.10 王欣.初探我国商业地产经营模式及发展趋势J.知识经济，2011， （19）：115116.