毕业论文-合肥市小型房地产企业面临的困难及发展对策

本科生毕业论文（设计）题目：合肥市小型房地产企业面临的困难及发展对策系 部 经济与管理学院学科门类 经济学 专 业学 号姓 名指导教师装订线合肥市小型房地产企业面临的困难及发展对策摘 要小型房地产企业是推动经济发展的一支重要力量，本文从现实出发，分析了合肥市场上小型房地产企业的发展情况和面临的困难。一方面是国家宏观调控政策影响到企业融资和利润，另一方面小型房地产企业由于自身竞争力不足，倍受行业内大型房地产企业的挤压和冲击。针对合肥市小型房地产企业存在的困难，本文在第三部分提出四点可供合肥市小型房地产企业选择的发展对策，以树立品牌意识为前提，通过创新与人性化的发展模式，联合其他小型房地产企业增强总体竞争力，同时也可对开发区域和开发项目做出调整，避开与大型房地产企业的竞争。关键词：小型房地产企业 发展对策 管理制度 ABSTRACTThe small real estate enterprises are one of the important force in the development of national economy. This thesis is based on the reality to sum up the situation of small real enterprises in Hefei market and the problem they face at present. On the one hand is national macro-control policies affect the enterprises financing, on the other hand, the small real estate enterprises suffer the intense competition by large real estate enterprises because of their lack of competition. In the third part of the thesis, there are four representative advices for the Hefei small real enterprises to reference. Take the establish brand consciousness as their premise, through innovation and intimate development modes, not only combine with other small real estate enterprises to enhance overall competition, but also change their projects in the area in order to avoid the competition with the large enterprises.Keywords: The small real estate enterprises Corresponding strategies Management system 目 录前言 .1一、合肥市小型房地产企业的发展情况 .2（一）宏观调控下消费型购房与投资型购房的转变 .2（二） “金九银十”辉煌不再及购房者继续观望 2 （三）资金链断裂及小开发商携款潜逃 .3二、合肥市小型房地产企业面临的困难 .4（一）宏观调控政策影响 .4（二）行业内大型地产商的竞争 .4（三）企业自身经营管理水平限制 .5三、合肥市小型房地产企业的发展对策 .7（一）创新的品牌化发展 .7（二）联合化发展 .7（三）人性化发展 .8（四）转移性发展 .9结论 10参考文献 11注释 120前言我国国民经济一直保持着相对稳定较快的发展，在现有经济发展格局中，数量众多的小企业成为国民经济发展的一支重要力量。小企业相对灵活的经营管理方式、较低的就业门槛，吸纳了广大劳动力并促进所有制结构的多元化和改革。随着我国城市进程的不断加快，城市范围逐渐扩大，大量从农村进入城市的居民对住房的需要，刺激了房地产业的蓬勃发展。国家统计局的统计数据显示，截至 2009 年，中国房地产开发投资完成额共计 3.62 万亿元，同比 2008 年增长了 18.5% 。2009 年第二次经济普查数据显示，到 2008 年末全国共有房地产业企业 214397 家，其中中小房地产企业占到总数的 80%以上 。合肥市房地产开发企业截止到 2009 年底，共有 1015 家，同比增长 3.4%，其中一级资质 8 家，二级资质 86 家，三级资质 215 家 。在这个二线省会城市中，同样存在着不少小型房地产企业，他们在市中心经受着诸如万科、绿地这样大型企业的竞争压力，甚至在新兴的高新区、经开区也面临着中型房地产企业的挤压。一方面银行贷款困难，购地成本上升，有限的资本利润率尚无法完全消化民间资本借贷过高的利率，另一方面他们在自身经营管理中也存在诸多不足。1一、合肥市小型房地产企业的发展情况过去数年里，整个房地产行业保持了高速发展。金融危机后，房地产市场迅速回暖，合肥这座中部省会城市房价环比增速节节上升，突破 6000 元大关，连创新高。但在欣欣向荣的繁华背后，前车之鉴不可忽视，美国地产泡沫使得国家不得不在 2010 年采取一系列措施遏制房价的过度上涨。严厉的调控措施给房地产企业，特别是小型房地产企业造成巨大发展难题。这些小型房地产企业不仅面临着融资困难、开发成本上升等困难，还要面对大中型企业的行业竞争，一些小开发商甚至携款潜逃 1。（一）宏观调控下消费型购房与投资型购房的转变2010 年“国十条”到 2011 年“国八条” ，限购令的号角紧急吹响。过去的一年中，中央银行连续六个月将存款准备金率上调 0.5 个百分点，并三次加息，银行贷款的还款利息率随之上升。一边是可贷资金的缩减，另一边是借贷成本的上升，大量开发商为开发新项目回笼资金不得不降价销售。随后几个月，地方限购令也纷纷出台。使得一线城市住宅楼房成交量明显回落，成交价格也结束上扬势头转而下降，二三线城市价格也开始松动。居民购房需求一般划分成消费型和投资型两大类，二者的主要区别即是投资型购房主要为满足业主出租房屋获取租金的需要，或在住房价格上涨时能以较高价格卖出从而获利。过去数十年间，投资乃至投机性购房者数不胜数，民间红红火火的炒房团遍地开花。因而自 2005 年开始，国家就开始以“鼓励消费、抑制投资”的大政策对房地产进行小规模调控。美国次贷危机的深刻教训更是直接影响着国内房地产业的调控，国家不再对投机行为熟视无睹。但从实际情况来看，那些能一口气购买三套四套的业主所受影响似乎并不那么大。真正遭受冲击的是这些消费型的购房者，不断上涨的贷款利率和不再优惠的首付折扣让他们迟迟下不了决心，接着一些小开发商想尽办法来吸引这些购房者，合肥市场上甚至打出“0 首付”来博人眼球。投资性购房的抑制，消费性购房的减少，让曾经热闹的市场逐渐冷清下来。（二） “金九银十”辉煌不再及购房者继续观望2011 年 11 月合肥市场上购房需求量的图表（如下）图 1-1 合肥市 2011 年 11 月各区购房需求量 （单位：套）2图表来源：合肥房地产交易网资讯中心，2011 年 12 月。上图显示，经开区和包河区住房需求量较其他区乐观，一方面是高架地铁项目的动工修建，购房者认为房屋未来有升值空间，另一方面有不少大型企业入驻，新楼盘数量远多于老城区，价格也相对合理，加上许多外来合肥读书学生的家长看好学区房，这些因素都增加了这两个区住房需求量。即便是有较大的购房需求，实际购房人数却不如数据预计的那样可观。自 2011 年初调控开始，房地产市场低迷半年之久。在传统成交高峰九月、十月来临前，不少开发商摩拳擦掌，准备不少房源等待着新一轮购房高潮。然而实际却是理想很美好、现实很惨淡。合肥住宅成交市场格外清冷，开发商大打折扣，4 家楼盘开盘加推，观望者高达上千人，真正咨询者寥寥无几。10 月份的最后一周，合肥住房成交量仅 1007 套，跌幅达17.3% 。据研究分析，按此速度测算，合肥市场的备案的 12 多万套住房要 31 个月才能销售完毕，这甚至还不包括刚刚取得预售资格的新楼盘。严厉的限贷限购等调控政策下，众多购房者预计未来合肥房价还有下跌空间，即使他们中的许多人已经看好房源，但在选房之前又改变主意，仍然想继续观望。央行发布的储户调查报告显示：购房者认为房价依旧没有降到合理水平，买卖双方陷入胶着，居民的购房意愿降至 5 年来的新低。合肥市场上的购房者也更愿意等到 2012 年。（三）资金链断裂及小开发商携款潜逃2011 年 10 月，全国掀起开发商跑路的风潮。合肥一位房地产企业董事长丢下尚在开发的楼盘携款潜逃，随后，又一位业主爆料自己遭遇“一房两卖” ，开发商也不见踪影。之后类似蓝钻尚界这样的烂尾楼被各大媒体报道出来，还有已经落成入住两年的小区也被曝出老板欠了几千万工程款而跑路，一度的“单价地王”义福房地产也因迟迟无法签订合同而被取消地块的竞得资格。在这些跑路潮的背后，资金链断裂成为他们撒手的重要原因。资金链是维持企业正常运营循环的基础，企业一旦经营不善，效率下降，连续亏损，往往会造成企业从银行、股东手中获取贷款难度加大 2；而中国房地产企业的共同现状又都是卖了期房就把资金投入新的项目继续建设，在成交量惨淡，收益远低于预期水平的现状下，银行还款时间又到了，拿不出钱的房地产企业选择逃跑，特别是这些原本资产水平不高的小型企业。一个个跑路的案例背后，折射出的不仅是房地产企业经营模式的问题，也暴露出小企业经受风险的能力实在有限。市场高涨时，他们和别人一样赚钱，也不曾未雨绸缪计划将来；一旦市场下跌，他们身后巨大的资金缺口便暴露了出来。3二、合肥市小型房地产企业面临的困难（一）宏观调控政策影响过去一年强而有力的宏观政策，已经充分显现出国家坚决抑制房价恶性上涨的决心，调控政策的持续影响和市场竞争的不断加剧，这些小型房地产企业面临的困难程度可想而知。不仅是购地成本上升，税收、融资等方面受到的影响也远远大于抗风险能力强上他们好几倍的大中型企业 3。1、成本上升及利润缩减合肥处于大建设时期，虽然去年土地价格有所下调，但在宏观调控之前几年，住宅用地的土地成交价居高不下，许多开发商在那时开发的楼盘因为成本过高，房屋售价也不便宜。相比那些可以一口气花大价钱购买大块土地的大型企业，小型企业的土地购买地面积显得有些“小气” ，平均分摊在每平方米土地上的价格自然相对较高。现如今，靠以往投机取巧的方式来谋求生存与发展的小型企业不得不面对资金短缺、购房者持币观望的格局。为回收资金，减低运营困难，有些开发商大力促销，以价换量，取而代之的不再是以往高额丰厚的利润回报，而是在成本与利润间寻求持续生存的资本。2、企业融资困难国家为促进房地产业的平稳健康发展，出台了众多政策严格的信贷标准，银行在面对众多开发商时也不得不慎重选择，将有限贷款优先贷放给信誉高、实力雄厚的大中型开发商，小企业难以一如既往地从银行取得贷款。房地产企业又因为自身“暴利”的缘故，不能同国家鼓励的中小企业一样获得政策性扶持，民间资本借贷就成为他们获取资金的另一渠道。在市场低迷的阴影下，一些手中攥有资金的民间人士担心小企业可能没有能力归还借款，即使借款，利息也高达 20%甚至以上。笔者在调查中采访过一位放贷给某小房地产企业的女士，该女士借款给该企业有两年之久，利息是 15%。她是这样描述自己借款动机的：“因为是亲戚介绍，过去两年也按时归还了利息，反正比存在银行划算。 ”笔者询问她是否担心借款会被席卷跑路时，该女士表示暂无这个担心， “借款给企业的人很多，而且我的金额也没那么大，对自己没有太大威胁。 ”她还透露合肥存在许多这样通过亲戚朋友等人脉关系获取借款的开发商存在，多半有亲戚作保的还可以放心，一些没有担保人的借款很多也是一去不回。信誉和保证是民间资本借贷里的关键，而这块却往往是一些小企业的短板。作为资本密集型企业的房地产商，无法筹集资金，就不可避免地影响到企业开发建设中来。（二）行业内大型地产商的竞争小企业与大企业的竞争主要表现在两个方面：一是市场份额被大型企业挤占；二是小企业自身核心竞争力不足。根据新房网的统计，截止 2011 年底，合肥市主要区域的楼盘项目数量如下：4表 2-1 2011 年 12 月合肥市主要城区在建楼盘项目数量 （单位：项） 蜀山区 包河区 瑶海区 庐阳区 经开区162 147 140 129 125新站区 政务区 高新区 滨湖新区105 59 58 35数据来源：合肥新房搜房网，资讯中心，2012 年 1 月。在楼盘集中的蜀山区、包河区、瑶海区，云集了淮矿地产、中海地产、万达、万科、恒大、保利地产、金辉集团等的几十项工程。可以看到在过去的几年中，类似万达、万科、绿城、华润、恒大等等全国知名的房地产巨头，纷纷扎堆合肥。去年春天，保利地产就大手笔地用了 14 亿元买下政务区的一宗大型居住用地。一环中心，地铁二号线，乃至合肥周边都有这些大型企业的身影。一方面在于合肥良好的发展前景和大建设需要，另一方面，省城合肥对芜湖、安庆、马鞍山等周边城市具有吸引效果和示范效应。反观小企业，他们的开发圈逐渐淡出城区，迁往尚在建设中的城郊。除房地产开发外，企业还要涉足物业经营、建筑施工、装修建材、商业贸易和房地产中介等关联行业，其专业性非常强 4。从市场准入到销售和售后服务，涉及范围之广需要大量专业性人才，大型企业凭借自己品牌和实力可以较为容易地招揽人才。小企业大多成立时间不长，项目开发规模较小，影响力也非常小，无法形成像大企业那样的品牌效应，人才的培养和管理手段也远远无法达到他们的水准。（三）企业自身经营管理水平限制1、企业经营水平不高小企业往往注册资本不高，职工人数少，项目少，经营水平也难以与大型企业相提并论。通常情况下，大型房地产企业能够凭借其实力和信誉通过上市或发行债券进行融资，但是小企业由于根本不具备上市和发债条件，主要还是依靠银行贷款来筹集资金，融资渠道的单一造成了他们资产负债率过高，从而降低了他们的盈利水平，甚至出现亏损 5。安徽菲华房地产开发有限公司是一个典型的股份制民营企业，公司整合之前主要建设合肥市外一些小型项目，自 2002 年后，其目标逐渐转向市内。公司是由合肥某房地产开发公司整合组建而成的股份有限公司，成立于 2002 年，注册资本金为 5000 万元，现有职工 80 余人，投资资金的 60%依靠于银行贷款。在过去一年里，该公司的几处项目销售情况平平，都没有达到预期回报。2、企业管理制度有待改善笔者在调查中发现，大部分小型房地产开发企业都是家族式管理，董事长、部门经理、项目经理通常都是同一姓氏或同一个大家族的成员。在管理决策中往往绕不开“人情”二字，感情影响决策，这在很大程度上制约了企业的发展。在菲华房产公司组合之5后，管理层是两位相识多年的朋友，依然没有形成现代的科学企业制度。总经理主管全局，家人掌管财务，甚至是食堂负责人也是亲属。在对外吸引人才方面，即使开出了6000 元每月的高薪水聘请项目经理，也很少有人留到最后。在财务管理方面，小企业的会计核算体系不完全，很多时候不完全按照规章制度每日每笔逐个登记，甚至有很大的随意性。更深层次的企业预算、决算、资产情况、收支状况、监督管理也达不到比较高的要求。特别是在管理人员支出方面，存在许多打个招呼就可以支取大笔现金，钱在结算工资时扣除的情况存在，不仅占用了部分流动性资金，也更使得会计人员难以核算日常费用。同时流动资金管理成本的增高，使得整体运行周转不够流畅，材料物资经常出现积压或短缺。3、企业成本控制不足工程项目的成本主要包括投资阶段、设计阶段、施工结算、竣工阶段。小型房地产企业常常对工程建设中的成本控制认识不足，忽视项目质量和成本控制，也很少把成本纳入日常管理的考虑范围 6。前面谈到土地供应成本的增加，小企业实力的限制导致每平方米购价相比大型企业要高。近几年来，钢铁水泥等建筑材料的价格也有大幅度攀升，直接提高了企业的建筑成本。在工程建设当中，日益完善的工程监督管理体系下，管理部门对开发过程进行实时监控，偷工减料降低成本的手法几乎已成过去式。在企业内部，财务管理中的种种问题反映到日常经营中，便造成了资产流失，增加了成本。而管理上的不明确，让企业难以形成统一的计划与指导，建设初期制定完目标成本后，也不再重视成本的拆分和归集，也没有一个明确的制度规定。6三、合肥市小型房地产企业的发展对策（一）创新的品牌化发展1、创新化发展随着人们生活质量的提高，越来越多的消费者在购买住房时，不仅要考察住宅的规划设计、交通配套设施，还会进一步要求房地产产品有一定的产品文化和居住文化。经政策洗礼后的房地产市场里，融资成本、建筑成本飙升，竞争加剧，而小型房地产企业开发规模小，难以取得成本上的优势，以低价格取胜已经不再是小型房地产企业最好的应对策略。在合肥市场上，年轻的 80 后 90 后正逐渐成为购房主力军，他们对住房的要求除了绿化、交通，更追求生活上的个性与时尚，特别是要体现合肥与徽州特色的文化色彩。因此，合肥市的小型房地产企业应当通过发展自我品牌，设计理念创新，引领生活方式等，使得产品更富个性化色彩满足消费者对品质和文化的要求，特别是满足合肥本土居民的情感和归属需求，提高产品和企业的竞争力 7。 如在实际设计开发中，将“包公故里”和“三国遗址”等文化概念引入住房设计，迎合细化历史文化的年轻人；在包河区，也可依托新落成的渡江战役纪念馆，凭借优美的环境和巨大的发展潜力吸引消费者；同时，在住房外观色彩上也可追求新颖时尚。2、品牌化发展合肥市的小型房地产企业除了自身实力与大企业存在较大差距外，很大程度上就是无法形成大企业那样的品牌效应。诸如万科、绿地等企业不仅在全国拥有众多地产，而且名气响，品牌价值高，这些企业开发的楼盘，即使在同一地段，其房价也往往高出小企业上千元，而一些小企业又严重缺乏创立品牌的意识，他们认为自己现阶段的任务就是积累资本，搞好销售，尽快卖掉房子，回笼资金。因此，对于合肥市的小型房地产企业来说，他们最迫切需要解决的问题是转变他们的经营观念。即使不能拿下大宗土地，也可以加大对正在开发楼盘的投资，打造一个适合市场适合消费者的精品楼盘，精益求精，创立自己的品牌。合肥市场上的小型房地产企业无疑是区域化的，且在合肥已经形成相对优势。一般小型房地产的创业者和管理人员多是土生土长的本地人，他们扎根合肥，了解家乡的地方文化、风土人情、居民生活习惯，通过将地方特色和居民需求偏好相融合，打造出更具本地特色，更有亲和力的名牌。在为合肥本地客户服务方面形成局部优势，树立良好品牌形象，成为一家有影响力的专业化的高品质房地产企业，通过优质的产品赢得客户的满意。（二）联合化发展小型房地产企业实力较弱，多数处在企业生命周期的成长期阶段，不具备大型房地产企业所拥有的明显竞争优势。外部环境上，这些小企业更容易受到金融危机、宏观政策、金融政策的影响，给原本就很脆弱的企业带来严厉的打击。在市场上与大中型企业7单打独斗的结果，常常是小企业因为明显的差距而落败。在这种“逆势”的大形势下，合肥市的小型房地产企业想要逆流而上，增强自身实力，以获取更多更好生存发展机会的话，就必须寻求企业之间的合作，建立联合发展联盟。如菲华房地产公司近年来的开发模式即是联合其他小型开发商，共担风险、共同经营，不仅扩大了开发规模，也在资金、人才、技术上得到诸多好处。在土地使用权上，两个或两个以上的小型企业签订协议，联合参与土地竞买。在经营建设中，双方协商各自发开的范围与模式，共同建筑，共享收益 9。小型房地产企业采取“合纵”战略后，单就投资规模而言，就远远高出个体的投入；并在财务管理、营销策划等方面拥有了更多人才，双方相互联合也能在一定程度上避免家族管理的弊端。除两个或两个以上的房地产企业为实现市场目标共同合作经营外，联合化发展还可以扩展延伸到房地产企业与设计单位、物业公司、材料供应商、家装装潢等上下游关联企业。保持与关联企业的长期合作，一方面集中统一的材料供应有利于降低企业成本，另一方面也有助于企业和上下游公司树立统一的品牌形象。合肥市的小房地产企业普遍存在企业规模小、资源有限以及融资困难等问题，实施联合化的发展策略能有效弥补企业在这些方面的缺陷。同时，企业之间相互补长取短，提高联盟整体的融资能力和竞争力，不仅能共同发展壮大，并有利于双方长期的稳定发展。（三）人性化发展合肥市小型房地产企业人性化发展也体现在两个方面：企业管理中的人性化和企业开发项目售后的人性化。1、管理人性化合肥市小型房地产企业发展的一个重要制约因素是人才的缺乏，无法通过一系列措施吸引人才、培养人才、留住人才，有的房地产企业即使开出高薪酬也无法挽留高等学历的人才。因此，企业在引进人才之初就要注意对员工的培训，宣扬企业文化、价值、理念，树立员工的高度责任感；要做到人尽其才因才适用，为每一个员工提供展现自己一技之长的机会；通过制定有效的激励机制，奖罚分明的措施，达到留住人才的目的。由于合肥市小型房地产企业的管理模式多是家族式管理，更加需要注意避免日常管理中的徇私，对员工一视同仁，重视对员工的关怀和尊重，提倡人性化、人文化管理模式。尤其对于施工过程中常常出现的员工受伤现象，除积极对员工进行医疗救治外，更不能对自己造成的责任有任何推诿。2、售后人性化人性化的另一表现是所有购房者在搬进新居后最关心的房屋售后服务问题。通常情况下，房屋验收完毕后，开发商就会将主体工程和相应配套设施全部移交物业，转而投向新项目。因此经常存在装修或居住期间房屋出现问题，业主找到物管，物管却推说是开发商责任，开发商又表示所有事情应由物管负责，如此相互踢皮球的现象。而且开发8商不时打出装修过程中出现的问题，应由业主自行承担；或是已经过了保修期，所有费用要业主自行垫付的名号，让业主维修无门。而少数一些肯主动维修的开发商也往往修复不到位，不久又出现新的问题。对此，一方面，合肥市小企业在建设和移交过程中应当仔细排查可能存在的问题，以避免日后的纠纷；同时，自身也要树立为购房者服务的意识，出现问题时，积极联系物管，会同业主共同商讨解决方案，为自己营造一个良好口碑，在购房者心中建立自己的人性化发展形象。（四）转移性发展转移性策略大致分成两类：一是区域上的转移、二是项目上的转移。1、区域转移近年来，合肥市巨大的发展潜力吸引了全国众多实力雄厚的大型房地产企业，加上合肥市场没有对这些外来企业设置进入壁垒，所以行业内部，诸如万科、绿地这样的大型房地产企业对合肥本土企业就造成了巨大冲击。在合肥，大建设还在如火如荼的继续，除却城市中心繁华地带，在城乡结合部以及广大农村仍需要大量现代的房地产开发企业投资。而根据合肥市住房建设规划的要求，“未来几年，政府将重点保证中低价位、中小套型普通商品房和政策性住房建设用地供应，积极促进闲置土地盘活，促使房地产市场发展重心向旧城区外转移” 。对于合肥市场上数量众多的小型房地产企业，就可以选择放弃在城市中心和大型房地产企业的竞争，转向急需投资新建的城乡结合，新兴开发区、周郊县城等。一方面，前实力雄厚、资金充裕的大型房地产企业入驻数量相对较少，且在城市周围的市场空间较大，地价房价相对较低，小型房地产企业可以比较方便地贯彻自己的开发理念，形成自己的文化优势。也有利于小型房地产企业树立自己的品牌形象，扩大企业开发规模。2、项目转移小型房地产企业除在区域上填补大型企业的不足，同时也可在项目类型上作出调整。在选择经营方向时，可以选择大型企业容易忽略又具有一定经济效益的项目，充分发挥企业灵活性和适应性强的优势，拾遗补缺，以填补市场需求。近年来合肥市政府不断加大经济适用房和廉租房的建设，这些项目的利润不高，许多热衷于高投资回报的大型企业对此兴趣不大，却也给小型房地产企业留下市场空间与发展机会。当大企业凭借自身优势将目标锁定在高档写字楼，高档住宅别墅时，小企业可转向投资回报率较低的中低档住宅。在修建商业项目的同时，开发有特色的休闲旅游等项目，如农家乐活动、天然绿色生态之旅等通过多元化发展，为主营业务提供更多资金，并有助于提高企业的社会知名度，推动品牌的建设。企业将业务范围从主城区向外扩展，从市场上暂且避开在市中心与大型房地产商的竞争，另辟蹊径找到自己的立足点。并结合品牌与人性化策略，提升自己的专业化程度，积聚于自己拥有优势的项目建设，发挥自己的特长，就能在激烈的“杀戮”中寻找到自9我的生存空间。10结论大企业有大企业的优势，小企业有小企业的特点，无论何种企业，在追求自我生存与永续发展的进程中，都当立足现实，认清自身不足，发挥自我优势。在合肥市房地产行业中，小型房地产企业的存在是必要的，其发展道路是广阔的。重点在于企业如何紧紧围绕其核心，根据局势发展因时制宜，从规模化、专业化、产业化的角度正确定位市场目标和选择发展对策 10，不断创新，打造属于自己的品牌。如此，这些小房地产企业才能抓住机遇，才能在下一个十年获得更好的发展。11参考文献1 国务院发展研究中心，建设部政策研究中心等.中国房地产企业竞争力研究报告M.北京：中国经济年鉴出版社，2009，2.2 陈俊.对当前国家宏观调控政策下中小房地产生存与发展思考J.CHINASFOREING TRADE，2010， （2）:110-111.3 刘洪玉，张红.房地产业与社会经济M.北京：清华大学出版社，2006，120-124.4 王丽，邢秀青.谈中小房地产企业面临的问题及发展对策J.商场现代化，2007， （3）:23-25.5 谭术魁.房地产管理学M.上海：复旦大学出版社，2009，130.6 史秀艳.施工企业在竣工结算阶段的风险控制及防范J.中小企业管理与科技（上旬刊） ，2011， （1）:169-170.7 曾旭辉.区域性中小房地产企业如何应对全国性大型房地产企业的竞争J.改革与开放，2011， （3）:8.8 （美）迈克尔A希特 .战略管理:Competitiveness and GlobalizationM.北京：中国人民大学出版社，2006，10-13.9 孙光晨，王会珍.中小型房地产企业发展战略探析J.企业经济，2009， （6）:63.10 王波，陈国庆.房地产定位策略M.广州：广东经济出版社，2006，80-86.11 Sara L Beckman，Donald B Rosenfield.Operation Strategy:Competing in the 21st centuryM.Nation-al Academies Press，2007，50-52.12注释 中华人民共和国国家统计局网站， 中国统计年鉴 2010 ，2010 年 9 月。 中华人民共和国国家统计局网站， 第二次全国经济普查主要数据公报 ，2009 年 12 月 25 日。 吴利林、陈卫、闫建明：合肥市第三产业发展状况的调查报告 ，中国合肥门户网站，2011 年 7 月 3 日。 合房网资讯中心， 合肥楼市量价齐跌 开发商以价换量不凑效 ，合房网声音，2011 年 10 月。 李慧秋：经济的腾飞促进房地产业发展合肥房地产发展历程，载中共合肥市委党校学报 2010 年第 1 期，第 54 页。