房地产企业财务报告分析与评价—以万科为例

双 学 位 毕 业 论 文（申请学士学位）论 文 题 目 房地产行业财务报告 的分析与评价以万科为例 作 者 姓 名 叶祥 所 学 专 业 名 称 财务管理 指 导 教 师 龚洁松 2014 年 11 月 14 日学 生： （签字）学 号：2011210986论文答辩日期：2014 年 11 月 22 日指 导 教 师 ： （签字）目 录摘要 1Abstract1前言 2、财务分析与评价概述 2（ ）财务分析的基本概念和目的 21.财务分析的概念 22.财务分析的目的 2（二）财务分析的内容与体系 21.财务分析的内容 22.财务分析的体系 3（三）财务分析的标准 3二、万科公司的会计报表分析 4（一）万科公司简介 4（二）资产负债表分析 4（三）损益表分析 5三、万科公司的财务分析 6（ ）短期偿债能力分析 6（二）长期偿债能力分析 7（三）营运能力分析 8（四）盈利能力分析 9（五）成长能力分析 .10四、万科公司的财务评价及未来发展建议 .11（一）对万科公司的财务评价 .111.财务结构方面 .112.营运能力方面 .113.盈利能力方面 .124.成长能力方面 .12（二）对万科的财务管理建议 .121.偿债能力方面 .122.资产营运能力方面 .123.盈利能力方面 .124.成长能力方面 .13结论 .13注释 .13参考文献 .13附录 附表数据 15附表一 资产负债表分析表 15附表二 损益分析表 15致谢 .16滁州学院双学位毕业论文0房地产行业财务报告的分析与评价以万科为例摘要：财务分析是指以财务报表和其他资料为依据和起点，采用专门方法，系统分析和评价企业的过去和现在的经营成果、财务状况及其变动，目的是了解过去、评价现在、预测未来，帮助利益关系集团改善决策。本文以房地产行业为例来研究上市公司的财务报告，选取在中国房地产行业具有代表性的万科公司为研究对象。以万科公司 2010 年到 2013 年度财务报告和经营状况为分析材料，分别运用比较分析法、比率分析法、因素分析法、图表分析法和综合分析法对其进行会计报表分析和财务指标分析，结合行业分析与战略分析，发现了该公司在偿债、营运、盈利及发展方面存在的一些问题，并提出解决问题的建议。关键词：房地产行业；万科；财务报告；分析与评价Analysis and Evaluation of the Financial Report of the Real Estate IndustryVanke as An ExampleAbstract: Financial analysis refers to the financial statements and other information as the basis and starting point, using a special method, system analysis and evaluation of companies in the past and present operating results, financial condition and its changes, the purpose is to understand the past, present evaluation, predict the future, help interest groups to improve decision making. In this paper, the real estate industry as an example to study the financial reports of listed companies, selected representative in China Vanke real estate industry as the research object. Vanke Company 20102013 Annual Financial Report and operating conditions for the analysis of the material, respectively, the use of comparative analysis, ratio analysis, factor analysis, charts, analysis and comprehensive analysis of its financial statements analysis and financial indicators, combined industry analysis and strategic analysis, found some problems in the debt of the company, operations, profitability and development exists, and propose recommendations to solve the problem.Keywords: real estate industry；Vanke；financial reporting；analysis and evaluation滁州学院双学位毕业论文1前 言近几年，随着国民经济的健康稳定发展，在各方面因素的推动下，房地产价格呈现快速上涨、逐年攀升的态势，然而房价的快速上涨在一定程度上制约了普通居民居住权益的实现，既影响国民经济的健康发展，也波及到社会的稳定，成为社会各界关注的焦点。并且房地产受银行信贷政策和税收政策调控的影响很大，未来发展趋势很不明朗。因此，研究房地产上市公司的财务报表，有利于我们分析房地产行业的抗风险能力，实现行业的可持续发展。然而不光房地产行业千变万化需要我们研究房地产上市公司的财务状况，财务报表分析也存在着这样那样的问题，传统的分析方法在新的形势下面临很大的挑战，已经不能完全满足会计报表使用者的要求，能否找出目前会计报告分析中存在的问题，并且找到解决这些问题的办法，为报表使用者提供准确而有用的会计报告成为本文的重中之重。、财务分析与评价概述（）财务分析的基本概念和目的1.财务分析的概念什么是财务分析？具体而言，对上市公司的财务状况进行分析可以更加细致的发现并解决公司问题，并可以通过分析来进一步找出解决问题的办法。这种分析过程是针对一家上市公司整体运行的情况而言的，通过将整体分为不同的方面和层次，并分门别类地进行剖析。2.财务分析的目的财务分析的目的是进行财务分析的最终目标，财务分析的最终目标是为财务报表使用者做出相关决策提供可靠的依据。财务分析的目的受财务分析主体的制约，不同的财务分析主体进行财务分析的目的是不同的。经营者想要判断怎样实施财务控制与决策，通常需要通过了解公司的偿债能力、资产周转状况和盈利能力，并对其形成原因做进一步分析，以便于让企业的财务状况和经营成果达到满意的效果。经过这个过程经营者可以掌握公司整体的财务状况和经营成果。投资者大多关注公司的投资回报率，因为他们既是公司的财产的所有者也是最大风险的承担者。另一方面，投资者作为终极风险的承担者也相当留意公司财务的状况。正是应为对公司盈利能力和财务状况的分析，使得投资者可以做出决策的信息。作为债权人要想评价企业负债的偿还能力和盈利水平可通过财务分析来实现。再者与企业经营有关的企业，为了弄清企业的信用水平，尤其是财务信用状况，也可以利用财务分析，以便为进一步的决策提供依据。通过财务分析，政府部门可以监督检查国家行政监察部门监察的经济政策、法律、法规、制度在企业中的实施情况；而企业的财务信息和财务报告也可以确保真实，准确，同时为宏观决策提供信息。（二）财务分析的内容与体系1.财务分析的内容不同的使用者进行的财务分析是不尽相同的，他们有各自侧重的分析重点，同时也有共同的要求。财务分析的基本内容，主要包括以下几个方面：第一，评价企业的偿债能力，分析企业资产的结构，评估计量所有者权益对债务资金滁州学院双学位毕业论文2的利用程度，制定企业集资策略。第二，评价企业资产的营运能力，分析企业资产的分布情况以及周转使用情况，测算企业未来的资金需用量。第三，评价企业的盈利能力，分析企业利润目标的完成情况，以及不同年份盈利水平的变动情况，并对企业的盈利前景进行预测。第四，评价企业的总体资金实力，分析各项财务活动的相互联系和协调情况，揭示企业财务活动方面的优势和薄弱环节，找出改进财务管理工作的主要矛盾。尽管不同企业的经营状况、经营规模、经营特点不同，作为运用价值形式迸行的财务分析，归纳起来其分析的内容不外乎偿债能力分析、营运能力分析、获利能力分析、发展能力分析和综合能力分析等五个方面。2.财务分析的体系本文通过会计报表分析、财务指标分析、财务综合性分析三个层面进行财务分析体系的构建。（1）会计报表分析会计报表分析是以会计报表为根据，对企业偿债能力、营运能力和获利能力所作出的分析。是财务指标分析和综合分析的基础。（2）财务指标分析财务指标是指企业总结和评价财务状况和经营成果的相对指标，是对企业经营状况某一方面的反映。财务指标分析实质上是总结和评价企业财务状况与经营成果，包括偿债能力、运营能力、盈利能力和发展能力等指标的分析，得出企业经营状况和成果评价。（3）财务综合分析财务综合分析就是将企业营运能力、偿债能力和盈利能力等方面的分析纳入到一个有机的分析系统之中，全面的对企业财务状况，经营状况进行解剖和分析，从而对企业经济效益做出较为准确的评价与判断。本文财务分析体系如图 1.1 所示 1。图 1.1财务分析体系表（三）财务分析的标准确定财务报告分析的评价标准是财务报告分析的一项基本步骤和重要内容。由于不同的分析标准会对同一分析对象得出不同的分析结论，因此正确选择或确定评价标准，对于发现问题、找出差距、正确评价有着十分重要的意义。目前，评判的标准主要有以下几类：（1）经验标准经验标准是指通过大量实践经验中总结得出的具有普遍意义的标准。经验标准在财务比率分析中应用较多。但必须指出的是，经验标准毕竟只是对一般而言的粗略判断，既不能从理论上加以严格证明，也绝不是适用于一切领域和一切情况的绝对标准。（2）历史标准财务分析会计报表分析财务指标分析财务综合分析滁州学院双学位毕业论文3历史标准是指以企业过去某一段时间的实际状况或业绩作为标准，它可以选择企业的历史最好水平，也可以选择企业正常经营条件下一般或平均的水平。将企业当期情况和历史数据进行比较，是一种纵向比较。历史标准用于判断企业自身经营状况和财务状况改善是比较实际可靠且具有较强的可比性，但其适用范围较窄，只能说明企业自身发展变化的情况，不能全面评价企业在同行业中的地位与水平。（3）行业标准行业标准是指以企业所在行业的数据作为标准，可以是反应行业财务状况和经营状况的基本水平或平均水平，也可以是同行业某一先进企业的业绩水平。在财务分析中运用行业标准，可以说明企业在行业中所处的相对地位与水平，从而正确判断企业的变动趋势。但是在采用行业标准时，需要具体情况具体分析，考虑造成差异的有关因素。（4）预算标准预算标准是指企业根据自身经营条件或经营状况制定的目标标准。是将企业的预算数据作为标准。它能够比较全面实际地反映企业状况，具有较强的目标引导作用。通过以上的讨论和分析我们可以发现，各种财务报告分析的评价标准实际上都是各有其优点和不足的。所以，在财务报告分析中就不能孤立的选用某一种标准，而应该综合应用各种指标，从不同角度对企业经营状况和财务状况进行评价，并要在特定意义上使用分析结论，避免简单化和绝对化 2。二、万科公司的会计报表分析这是财务分析十分重要的一步。在本文中，选用了万科公司 2010 年至 2013 年的会计报表作分析，是为了更能有效地对万科公司的财务数据的变化原因及变化趋势进行分析。（一）万科公司简介万科企业股份有限公司成立于 1984 年 5 月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在广东深圳，至 2009 年，已在 20 多个城市设立分公司。2010 年公司完成新开工面积 1248 万平方米，实现销售面积 897.7 万平方米，销售金额 1081.6 亿元。营业收入 507.1 亿元，净利润 72.8 亿元。这意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化享誉业内。万科 1988 年进入房地产行业，1993 年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至 2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的 31 个城市。当年共销售住宅 42500 套，在全国商品住宅市场的占有率从 2.07%提升到 2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山 9 个城市排名首位。万科 1991 年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为 36.2%。万科 2010 年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011 年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频频。截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科 2049 四大商业产品线，在全国在建、规划 18 个购物中心项目，商业面积达 150 万平方米 3。滁州学院双学位毕业论文4（二）资产负债表分析资产负债表分析见附表一和图 2.1 及图 2.2。图 2.1资产负债分析图（1）图 2.2资产负债分析图（2）第一，资产的分析：通过各年的资产负债表和总体分析图表能够看出，万科公司在资产总量上，直处在较为快速上升的趋势， 特别是在 2011 年增长最快，达到 37.4%。但增长速度逐年下缓。第二，流动资产的分析：流动资产的增长一直处于上升状态，增长的迅猛程度大体与资产总量的增长保持同步，2011 年增长达到 32.6%，基本与资产总量的增长持平，资产总量增长的牵动效应在流动资产上得到了充分的体现，可以预计未来资产总量的增加会进一步加快流动资产的增长。值得关注的是，应收帐款 2012 年较 2011 年增长达到 124%；但是 2013 年较 2012 年的增长幅度高达 163%，并且其他应收款的增长幅度高达 173%，应收款项的回款速度未来的经营期间至为重要。第三，短期借款分析：2011 流动负债的增长速度达到 54.8%，超过了流动资产 24.6%的增长速度，同时也超过了总资产 37.4%的增长速度。短期借款是流动负债中增长最为显著的一项，2012 年的增长达到惊人的 158 倍，2013 年的增长也达到 1.97 倍，这样的增长速度是十分惊人的，也是尤其应该注意的。因为这使得企业的短期偿债风险大大增加，在现金流不足的情况下容易陷入。第四，所有者权益分析：所有者权益总体上看，还是呈上升趋势的，但是增长的速度低于资产和负债的速度。可喜的是，企业的盈利能力增长能力很强，盈余公积 2012 年的增长达到 125%，2013 年的增长达到 118%。未分配利润 2012 年的增长达到了 141%，2013年的增长也达到了 137%，说明企业在资产连年增加的同时，并没有因为扩张而削弱盈利能力，是个值得庆贺的成果。滁州学院双学位毕业论文5（三）损益表分析损益表分析见附表二和图 2.3。图 2.3损益表分析图第一，主营业务收入分析：从各年的损益分析图及利润表可以看出，万科公司的经营销售收入自 2010 年至 2013 年增长了 267.03%，增长率达到 2.67 倍，业绩的增长速度惊人。业绩的增长速度每年都在增加，2012 年更是成为首个销售额突破 1000 亿的房地产公司。第二，主营业务利润分析：主营业务利润自 2010 年至 2013 年每年都以超过 115%的速度增长，成功实现了每年的利润翻倍，其中贡献最大的是投资收益。第三，利润总额分析：利润总额自 2010 年至 2012 年每年都以超过 30%的速度增长，2013 年较 2012 年有增长幅度为 15.29%。第四，净利润分析：净利润自 2010 年至 2013 年实现连年增长，2010 至 2012 的年增长率超过 30%，实现了企业的良好经营成效。 2013 年较 2012 年增长率有所下滑，仅为16.82%。三、万科公司的财务分析（）短期偿债能力分析所谓短期偿债能力简单概括是指，企业在不处置固定资产时能否偿还短期负债的这样一种能力。进一步来说短期负债指的是流动负债这样一种不长于一年或一个经营周期的债务，具体包括短期借款、应付及预收款项等等。反映企业短期偿债能力的主要指标有流动比率、速动比率和现金比率。流动比率指流动资产与流动负债的比值，反映的是企业在一定时期内有多少能转化为现金的资产以偿还一年内到期的短期债务。通常在实际运用中这一指标的数值越高，则说明企业具有较强的偿债能力，另一方面也表现出该企业有较强的资产变现能力。该指标值，一般为 2 左右比较合理。速动比率较之于流动比率而言，是更为严格的评价企业流动资产的质量。提出速动资产这样个概念，可以把存货从流动资产的考虑范围中扣除，留下其他更易变现的流动资产。所以，利用速动比率进行分析能更好的判别企业的偿债能力。现金比率是速动资产扣除应收帐款后的余额与流动负债的比率，最能反映企业直接偿付流动负债的能力，是用来衡量公司资产的流动性。现金比率一般认为 20%以上为好。但滁州学院双学位毕业论文6这一比率过高，就意味着企业流动资产未能得到合理运用，而现金类资产获利能力低，这类资产金额太高会导致企业机会成本增加。表 3.1万科公司的短期偿债能力指标计算值 4指标 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年流动比率 1.59 1.41 1.40 1.34速冻比率 0.56 0.37 0.41 0.34现金比率（% ） 29.17 17.06 20.13 13.49图 3.1 万科公司的短期偿债能力指标折线图（1）从图 3.1 可以看出，该集团公司 2010 年2013 年，其流动比率、速动比率呈逐年下降趋势；与经验标准 2、1 相比，该公司的流动比率和速动比率也处于很低的水平，因此，可以得出结论，万科公司的资产流动性较差，短期偿债能力急需改善。051015202530352010年 2011年 2012年 2013年现 金 比 率 （ %）图 3.2 万科公司的短期偿债能力指标折线图（2）从图 3.2 可以看出，2010 年2013 年万科公司的现金比率总体呈下降趋势，但基本都在 20%左右浮动，说明该企业偿还即期债务的能力较理想。（二）长期偿债能力分析要全面的了解并评价一个企业，既需要了解其短期偿债能力还需要关注其长期偿债能力，也就是该企业偿还长期负债的能力，是评价企业财务状况的重点。反映企业长期偿债能力主要指标有资产负债比率、产权比率和已获利息倍数。滁州学院双学位毕业论文7资产负债比率又称为负债比率、财务杠杆，即企业的负债总额占资产总额的比值。该指标是对企业总资产来源于债权人提供的资本所占比重，以及企业资产对负债的保障水平同企业的资本构成的反映。一般来说，这个比例是很小的，企业长期偿债能力较强，则财务风险较小。产权比率是是企业财务结构稳健与否的重要标志，反映企业基本财务结构是否稳定。产权比率越低表明企业自有资本占总资产的比重越大，长期偿债能力越强。已获利息倍数用以衡量企业偿付借款利息的能力，反映企业经营收益为所需支付利息的倍数。一般来说，该倍数足够大，企业就有充足能力偿付利息；否则相反，表明企业支付利息能力很低，财务风险是很高的，需要注意。表 3.2万科公司长期偿债指标计算表 4长期偿债能力指标 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年资产负债率（% ） 74.68 77.09 78.32 79.74产权比率（%） 282.93 326.83 360.21 346.74已获利息倍数 2468 3200 2855 2824企业长期偿债能力的一个重要指标就是资产负债率，一般认为，40%60%是较为适宜的水平。从上面的表 3.2 中可以看出，万科公司的资产与负债比例是一种不太理想的状态，2010 年该企业的资产负债率为 74.68%，负债比率较高。近期指标呈上升趋势，表明企业在长期偿债能力方面较差，同时财务风险较高。产权比率不单反映了由债务人与所有者所提供的资本的相对关系，而且反映了企业用其自有资金偿来偿还全部债务的能力。一般认为这一比率为 1:1。从表 3.2 可以看出，近期指标呈现上升趋势，表明万科公司的长期偿债能力在下降。通常情况下，已获利息倍数越高就表明拥有越强的企业长期偿债能力。国际上通常认为，该指标为 3 时较为合适，至少在长期应该大于 1。从上表可以看出，万科公司的已获利息倍数远远大于 3，表明该企业有良好的长期偿债能力。（三）营运能力分析通过对企业的营运能力进行分析，我们可以得知其资产的运行是否高效合理，是否存在闲置的资产等等。因此当我们要考察一个企业对其各方面的资产的运用效率，可以利用有关的财务指标来分析，本文主要考察一下几个指标：流动资产周转率反映了企业流动资产的周转速度，通过该指标的对比分析，可以促进企业加强内部管理，充分有效地利用流动资产。一般情况下，该指标越高，表明企业流动资产周转速度越快，利用越好。固定资产周转率反应了企业资产的利用程度。一般情况下，该比率越高，说明利用率越高，管理水平越好。总资产周转率可以体现出一个企业利用其总体资产的效率，又可以称之为总资产周转次数通常这一指标反映的是一个企业的全部资产在一年内周转的次数，如果一个企业的全部资产利用效率较高，通常这一指标的数值也越高，进一步可以体现出其在偿债和盈利能力方面的提高。存货周转速度是对存货管理水平的具体反映，存货周转速度越快，存货在占用水平方面越低，说明企业有越强的流动性，存货转换成现金或是应收账款的速率越快。应收账款周转率越高，表明其回收的速度越快。相反，证明营运资金在应收账款上存在过多停滞，影响资金正常周转和偿债能力。滁州学院双学位毕业论文8表 3.3万科公司营运能力指标计算表 4 （单位：次）指标 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年存货周转率 0.27 0.25 0.28 0.32应收账款周转率 43.96 46.18 60.63 54.54固定资产周转率 39.38 50.99 64.28 72.38流动资产周转率 0.30 0.29 0.32 0.34总资产周转率 0.29 0.28 0.31 0.32图 3.3 万科公司历年资产周转率折线图从图 3.3 和表 3.3 能够看出来，在 2010 年2013 年，万科公司在流动资产周转率、固定资产周转率和总资产周转率上总体显现出上涨的趋势，说明资产的利用效果较好。同理，该公司的应收帐款周转率和存货周转率，也呈上升趋势，说明该公司最近几年在应收帐款以及存货的变现速度上整体是呈上升的趋势，流动性较好，资产利用效率较合理。让企业资金在存货、应收帐款等非现金资产上并没有过多的占用，变现速度较快，有较好的企业资产的流动性和偿债能力。（四）盈利能力分析盈利能力是企业获取利润的能力。股东报酬的高低以及债权人收取本息的资金来源都和企业的获利能力密切相关，企业长足发展能力可以通过获利能力这一重要指标来衡量。销售毛利率、销售利润率以及主营业务利润率和净资产收益率都是衡量获利能力的主要指标。销售利润率是主营业务的收入带来净利润能力的具体表征，是企业每销售出一元的产品所能够创造净利润的反映。销售毛利率是毛利润在销售收入中所占的百分比，表示每一元销售收入在扣除销售成本后，多少钱可以用于期间费用和利润的形成。一般情况下，该指标越高越好，如果不能盈利那么就表示没有足够大的毛利率。主营业务利润率这一指标体现的是一个企业的主营业务利润对其利润总额贡献程度，利用这一指标可以判别所要考察的企业的经营效益的高低。这一指标是从企业主营业务的盈利能力和获利水平这两个方面来进一步补充了资本金收益率指标，同时这一指标也反映滁州学院双学位毕业论文9了企业本身的主营业务利润对其整体收益的影响水平。净资产收益率是企业投资者投入企业的资本收获净收益的能力的评价，是对企业持续收益的能力的反映。该指标如果持续保持增长，则表明企业的盈利能力将会持续提高。如果该指标降低，可能是由于些其他的相关因素导致该指标降低，而并非是企业盈利的减少，例如：增发股票和接受捐赠等其他的一些状况。表 3.4 万科公司获利能力指标计算表 4 （单位：%）获利能力指标 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年销售毛利率 40.70 39.78 36.56 31.47销售净利率 17.43 16.16 15.19 13.51主营业务利润率 29.61 28.94 25.97 22.95净资产收益率 16.47 18.17 19.66 19.66图 3.4 万科公司历年获利能力指标折线图从图 3.4 和表 3.4 可以看出，2010 年2013 年万科公司的销售毛利率呈现下降趋势，而销售利润率也呈现出逐年下降的趋势。究其原因，是成本费用的增长，导致其获利能力下降，故需要进一步追究其成本费用。而且近几年国内房地产市场行情变动较大，国家调控政策的实施，以及消费者的观望心理也是影响万科公司获利的隐形因素，值得关注。（五）成长能力分析成长能力又称发展能力，是企业通过对企业各种财务指标和企业历史财务数据进行比较得出来的。通过成长能力指标的分析，对企业的变化趋势有一个基本判断，进而对企业未来发展情况有一个较为准确的预测。衡量成长能力的指标主要有：销售收入增长率、净利润增长率、总资产增长率等。主营业务增长率表示的是本年度主营业务收入与上年相比的增减变动情况，是对企业发展状况和成长能力的重要评价指标。一般情况下，假如主营业务收入增长率达到百分之十以上，表名公司产品属于成长期，增长势头将继续得到较好的保持，是一个成长型的公司。假如主营业务收入增长率在百分之五到百分之十之间，说明公司产品已进入一个相对稳定的期间，在不久的将来会进入衰退期，需要对新产品着手进行开发。如果该比率低于百分之五，说明公司产品已处于衰退期。净资产增长率是企业本期净资产的增加额和上期净资产总数的比值。净资产增长率是对企业资本规模扩张速度的印证，是对企业总量规模变动和成长状况度量的重要指标。有一个较高的盈利能力是企业最基本的生存和发展的基础，更为核心的部分则是净资产收益率。 净利润增长率是对企业获利能力增长情况指标的反映，是对企业长期的盈利能力趋向滁州学院双学位毕业论文10的反映。该指标通常越大越好。总资产增长率反应的是企业本年总资产的增加量同年初资产总额的比率，反映企业本期资产规模的增长情况。总资产增长率高，表示企业从时间到时间的资产管理规模扩张较快。表 3.5万科公司成长能力计算表 4 （单位：%）成长能力指标 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年主营业务收入增长率 3.75 41.54 43.65 31.33净资产增长率 20.21 24.27 21.09 28.37净利润增长率 37.47 31.22 35.03 16.82总资产增长率 56.70 37.36 27.88 26.51图 3.5 万科公司成长能力指标折线图从图 3.5 和表 3.5 中可以看出，自 2010 年2013 年，总资产增长率逐年下降，说明该公司已经度过经营规模大幅扩张市场的时期，走向平稳发展的道路。而该公司在净资产增长率方面呈稳步增长的趋势，说明该企业具有较为平稳的资本规模扩张速度，成长状况良好。万科公司今年的净利润增长率除 2013 年因市场因素下降幅度较大外，2010 年2012年都超过 30%，表明该企业获利能力较强。由上图可知，万科公司的主营业务收入增长率变化幅度较大，2010 年仅为 3.75%，2010 年后都超过 30%，说明该公司产品处于成长期，将继续保持较好的增长势头，还没有面临产品革新的风险，属于成长型公司。总体分析，万科公司是一个正处于稳步成长的企业。四、万科公司的财务评价及未来发展建议（一）对万科公司的财务评价通过以上对万科财务报表的剖析及财务指标的分析，可以得出了以下结论：1.财务结构方面具有较稳健的财务结构，财务风险较大。从公司的资产负债结构来看，20102013 年企业的平均资产负债率为 77.46%，超过了 70%的经验数据。企业财务结构比较稳健，但是因为其贷款方式主要为长期贷款，所以企业的偿债压力并不是很大，有较强的操作能力。滁州学院双学位毕业论文11万科企业的长期股权投资较高，近四年，固定资产增幅较大。从公司的偿债能力来看，公司有较差的偿债能力，财务风险较大。2.营运能力方面较差的营运能力。从万科历年的主营业务收入和资产规模来看，2010 年2013 年主营业务的上升有所减缓，资产规模增长较小。万科公司历年的存货周转率和总资产周转率数据表明，从 2010 年2013 年，公司存货周转率从 0.27(次 )上升到 0.32(次)，总资产周转率从 0.29(次) 上涨到 0.32(次)。所以说，万科在 2010 年2013 年，公司资产营运能力较差，2010 年2011 年公司的资产营运能力有了较大的下降，出现了下降的趋势。从 2010年2013 年，应收帐款周转率从 43.96(次) 到 54.54(次) ，是房地产行业从经济危机后步入发展滞缓的重要信号，公司的营运能力在上降，表明万科在遭受经济危机和同行竞争的双重压力下，发展有所缓慢，需要进一步提升资产的利用率，扩大销售。3.盈利能力方面较低的盈利能力。2010 年2013 年万科公司的毛利率和净利率是呈现下降趋势，由于成本费用率上升的幅度较大，导致其盈利能力上升幅度不大。2010 年2013 年，受整个行业的盈利水平的影响，盈利水平低下。通过公司的几项盈利能力指标分析，万科的盈利能力指标总体呈下降趋势，但是盈利水平却逐年上升。4.成长能力方面成长能力较强。从万科的主营业务销售增长来看，从 2010 年的 3.75%到 2013 年的31.33%，销售急剧上升，企业的市场地位较强。横向房地产行业而言，万科在资产规模上还是有一定的优势的，如何扩大企业的销售能力，将是万科亟待需要解决的问题。从净利润增长率来看，从 2010 年的 37.47%到 2013 年的 16.82%，说明公司的长期盈利能力在下降，这也是需要解决的问题。（二）对万科的财务管理建议通过对财务指标的具体分析，得出万科公司存在的优势和不足。在这样的情况下，提出以下几点建议:1.偿债能力方面在短期偿债能力方面，从 2010 年起，万科公司在流动比率和速动比率上呈现下降趋势，且其数值较小，说明有较差的偿债能力。同时具有较多的短期借款，而且在贷款方面形式比较单一，由此得出该公司的短期偿债能力有待提高。公司偿债能力减弱、资产负债比率上升、速动比率下降，易导致公司资金链的断裂。所以建议万科公司在其流动资产和流动负债方面应该增加比值，以提升其短期偿债能力。而在长期偿债能力方面，万科公司近年的资产负债率均高于行业平均水平，维持在 70%以上，这表明公司在长期偿债能力方面表现是比较差，应当尽快提高长期偿债能力水平。该公司在资产负债率呈现增长的势头，资产的增长速度高于负债的增长速度，万科公司应注意控制负债的增长速度，让负债与资产能够按照一定比率的增长，使得长期偿债能力有较强的保证。同时万科公司应当加强内部控制，提高自身的风险意识。2.资产营运能力方面万科公司的总资产利用效率呈上升趋势，总资产的管理能力和管理水平在不断上升。其主要原因是万科公司的应收账款和流动资产的管理能力在逐步提高。所以建议万科公司应该继续提升应收账款和流动资产的变现速度，提高资产的管理水平，增加主营业务的收入，或者对总资产进行处置，进而提高总资产的管理能力以及管理水平。万科拥有数额庞大的存货量，这既是未来发展的保障，也是万科风险的主要来源。建议进一步优化存货结构，适当的控制存货数量。滁州学院双学位毕业论文123.盈利能力方面万科公司在盈利能力方面一直较强，但近几年在逐渐下降。万科公司应保持并在此基础上进一步提高盈利能力水平。万科公司在经营过程中应设法提高主营业务利润率、净资产收益率、总资产收益率和每股收益等财务指标，加强其盈利能力，以获取更多的收益，同时也应吸纳更多的资本。房地产开发过程中，万科应当科学、合理的控制其项目成本，这会对企业盈利方面有很好支撑作用。4.成长能力方面万科公司成长能力较强，所以建议万科公司在今后的发展中，应根据公司的经营发展状况以及净利润的增长情况，在公司的总资产上要有相应的增加，以保证公司在资本扩张的同时也能够保证拥有相对足够的资金来运营。对于万科公司公司来说，不应盲目扩张总资产规模，应该适当对总资产的规模进行调整，以适合公司发展的需要，带来净利润的相应增长。目前国内的房地产市场竞争激烈，同时国家政策在不断的调控，房地产企业正面临着巨大的压力，因此在未来的经营过程中，万科在业务上应当进行适当的开拓和创新，使得产品更具多样化提高企业核心竞争力。结论在现代资本市场中，财务报告是人们所关注的焦点，这可以被视为一个上市公司外，在市场上唯一获取上市公司公开经营信息的“常规”通道。近年来，中国的房地产行业发展迅猛，不仅对国民经济的发展做出了推动性的贡献，而且对我国人民的生活条件的改善起着决定性的作用。作为国民经济新的增长点之一的房地产业，为中国经济的快速增长做出了贡献。本文主要以在国内房地产市场具有代表性的万科公司为例，对万科的财务报告分析和评价进行探讨。通过一系列的财务比率，对万科公司偿债能力、营运能力、盈利能力和成长能力方面进行分析，得出了万科公司在经营过程中各方面存在的一系列问题。对其中的缺陷和不足加以总结，提出了几点中肯的建议。希望万科公司在今后的经营过程中能够避免类似的事情再次发生。在当今国内房地产市场，万科公司存在的一些问题或许也是我国其他房地产公司存在的共性问题。同时，在论文研究的过程中，也发现了本文的许多不足。本文虽然得出了万科公司在经营过程中存在的一些不足，但是在数据获取方面存在一定的局限性和单一性。在进行分析过程中，有些财务比率的选取可能不够说服力。另外本文并没有综合运用财务分析方法对万科公司的财务报告进行分析，所以得出的有些结论可能缺乏一定的说服力。本文没有对万科公司 2010 年前的数据进行纵向的比较分析，方法上还需要改进创新。另外本文只是分析万科一家公司，对于全国其他的大中小规模的各类房地产公司并没有给出详细的分析。由于个人知识水平以及能力有限，在分析论述中，难免存在不充分和欠缺考虑的地方。在今后对房地产上市公司财务报告进行分析评价时，可以选取不同的分析方法和财务指标，通过比较不同方法得出的结论，进行综合分析，提高研究的全面性与准确性。注 释1曾黎.连云港集团公司的财务分析与评价D.大连海事大学，2010.2陆正飞.财务管理（第三版）M.大连:东北财经大学出版社,2010:70-72.滁州学院双学位毕业论文133百度百科EB/OL. http:/baike.baidu.com/view/338652.htm?fr=aladdin.4文中原始财务比率均来源于新浪财经中的行情中心.参考文献1侯艳蕾、张宏禄.财务报表分析M.北京:中国金融出版社,2008:5-6.2陆正飞.财务管理（第三版）M.大连:东北财经大学出版社,2010:55-86.3陆正飞.财务报告与分析M.北京:北京大学出版社,2009:225-273.4李新文. 如何全面分析上市公司财务报告.现代商业J.2008(23)：262-263.5聂兴凯、尹佳音.财务报表编制与分析M.上海：立信会计出版社,2008:34-36.6王国均.上市公司财务分析理论的实证应用J.商业现代化,2007,2(2):1-2.7李丹、曾繁荣.上市公司财务比率实证研究 J.财会通讯，2010(8 下)：24-26.8侯春慧.房地产投资财务分析及其评价指标J.西部财会,2005（06）：43-45.9王文平.房地产企业财务分析管见J.财会月刊，2010（01 上旬）:40-41.10刘彬.财务报表的不足及改进的方法J.经济研究导刊，2009，(5):145-146.11王一舒.地产公司财务报表分析J.民营科技,2011,(2):51.12沈艺峰、沈洪涛.公司财务理论主流M.大连：东北财经大学出版社,2004:12-13.13孙立杰.财务报表及财务报表分析综述J.时代经贸,2008,(12):12-13.14Fred A.Jacobs,Wesley Johnston,Natalia Kotchetova.Customer Profita-bility:Prospective vs.Retrospective Approaches in a Business-to-Business SettingJ.Industrial Marketing Management,2001,(30):353-363.15Kirt G. Butler.Nultinatingal FinanceM.Thonson Corporation,2004: 60-63.16Graham Holt.2003 Research and analysisJ.A Formula For Sueeess, 2003(10):52-64.17Ness,J.A.,M.J.Sehrobeek,R.A.Letendre,and W.J.Douglas.The Role of ABM in measuring customer valueJ.Strategie Finanee.2001,82(9):32-37,82(10):44-49.18Gerald A.Feltham,and James A.Ohlson.Valuation and Clean Surplus Accounting for Operating and Financial ActivitiesJ.Contemporary Accounting Research（Spring 1995)，V11:689-731.滁州学院双学位毕业论文14附录 附表数据附表一 资产负债表分析表年份 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年流动资产（元） 205520732201.32 282646654855.19 362773737335.37 442046585199.61固定资产（元） 1219581927.47 1595862733.95 1612257202.22 2129767863.36长期投资（元） 5027691426.42 7993861520.65 9420298420.08 24814147860.57资产总计（元） 215637551741.83 296208440030.05 378801615075.37 479205323490.54流动负债（元） 129650791498.49 200724160315.26 259833566711.09 328921832209.92负债合计（元） 161051352099.42 200724160315.26 296663420087.27 373765900091.91所有者权益（元）54586199642.41 67832538547.03 82138194988.10 105439423398.63资料来源：万科公司 20102013 年度财务报告附表二 损益分析表年份 主营业务收入（元） 主营业务利润（元） 利润总额（元） 净利润（元）2010 年 50461539143.68 11894885308.23 11940752579.02 8839610505.042011 年 71219771782.79 15763216697.19 15805882420.32 11599606211.772012 年 102439039795.54 21013040794.06 21070185138.11 15662588423.062013 年 134258894520.12 24261338387.14 24291011249.30 18297549871.24资料来源：万科公司 20102013 年度财务报告滁州学院双学位毕业论文15致 谢在论文完成之际，我要特别感谢我的指导老师龚洁松，龚老师从论文的选题、初稿、修改到最后定稿，都给予我多次悉心指导和督促，才使我的论文顺利完成。龚老师渊博的专业知识、深厚的学术素养、严谨的治学态度、诲人不倦的高尚师德对我影响深选，也是我永远学习的榜样。在此，谨向龚老师表示崇高的敬意和衷心的感谢。特别要感谢倪敏老师对我在学业和生活上的关心和教导。同时我也要感谢在财务管理双学位学习期间经济管理学院所有给我授过课的老师，是你们的谆谆教诲和兢兢业业的工作，使我的学习生涯充实而有意义。感谢在百忙中抽出时间对本文进行评审并提出宝贵意见的各位老师。感谢财务管理双学位专业所有给予过我帮助的同学们，两年的学习生活使我们增强了团队精神并且结下了深厚的友谊。最后感谢我的自动化本专业的同学和老师们，他们对我的学业和论文完成给予了极大地理解和支持。衷心感谢所有给予我关心、鼓励和帮助的师长、同学和朋友们！谢谢！