物业管理法律知识讲座.ppt

1 物业服务专题法律讲座 物业服务纠纷的主要类型 伴随着商品房市场的迅猛发展 物业服务纠纷也就随之产生 物业服务纠纷在数量上有上升的趋势 而且矛盾冲突也有不断升级的迹象1 物业的维护与使用管理纠纷2 物业服务标准纠纷3 物业服务收费纠纷4 人身损害纠纷5 其他纠纷 物业管理纠纷形成的原因 1 是开发商与物业公司交接中产生的纠纷 实际是开发商遗留的一些问题 2 是相关的法律规定不足 3 是一些业主对物业付费的概念接受不了 4 是业主的期望值过高 5 是物业管理服务的质量有待于进一步的提高 6 是对物业管理知识知之甚少 缺乏自我保护意识 需要了解的物业管理法规 1 中华人民共和国物权法 2 物业管理条例 已经2003年5月28日国务院第9次常务会议通过 自2003年9月1日起施行 又于2007年6月8日修订 3 江苏省物业管理条例 4 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 2009年4月20日通过 同年10月1日施行5 江苏省高院 关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见 2009年9月29日 6 物业服务收费管理办法 中华人民共和国国家发展和改革委员会 中华人民共和国建设部2003年11月13日制定 自2004年1月1日起执行 一 开发商 购房赠送前期物业费 承诺是否对物业公司有约束力 原告 某物业服务有限公司被告 吴某案情简介 被告吴某与开发商于2003年5月签订商品房买卖契约 并于2004年10月入住小区 2005年11月 开发商与原告签订了 前期物业服务合同 约定从2006年起由原告为花园小区提供物业服务 物业服务费按建筑面积2 4元 平方米向业主计收 当原告向被告收取物业费时 被告以开发商当时承诺其免收两年物业服务费的期限尚未届满为由拒付 原 被告双方由引引发纠纷并诉至法院 一 双方诉辩意见 原告认为 原告作为小区的物业服务企业 依约为小区提供了物业服务 被告作为小区业主 享受了原告提供的物业服务 理应支付相关费用 被告认为 开发商在售楼广告中明确承诺购房业主送年物业服务费 而原告是开发商聘请的物业服务企业 该承诺当然对原告具有法律约束力 因此被告可以免交截至2006年9月份的物业服务费 一 法院裁判意见 法院经审理认为 开发商在售楼广告中关于免交物业服务费的承诺 仅对开发商具有法律约束力 原告虽然是开发商聘请的小区前期物业服务企业 但是 其与开发商并非同一民事主体 开发商的承诺对原告并不具有法律约束力 被告以开发商的承诺作为拒绝向原告支付物业服务费的理由缺乏法律依据 被告就开发商未能履行承诺的行为可另循法律途径解决 据此法院判决被告向原告支付拖欠的物业服务费和相应的滞纳金 一 律师提示 1 合同相对性原理2 物业服务企业与开发商在签订前期物业服务协议中应注意的问题 二 物业服务企业被解聘之后仍在小区提供物业服务的 业主应否交纳物业服务费 原告 某物业公司被告 某小区业主陈某 张某案情简介 2005年6月1日 某小区业主委员会解除了与某物业公司签订的 物业管理服务合同 经选聘由新的物业公司接管小区的物业管理 但某物业公司在合同解除后 并未撤出该小区 也未向小区业主委员会及新的物业公司办理移交手续 而是继续留在小区 并向被告等一部分不明真相的业主催收物业费 遭拒绝后 某物业公司向法院提出诉讼 要求两被告支付物业费并承担诉讼费 二 法院裁判意见 法院经审理认为 原告与小区业主委员会签订的 物业管理服务合同 已经解除 原告与小区的业主委员会关于物业管理的权利 义务已经终止 依照合同法的有关规定 合同的权利义务终止后 当事人应当履行相应的义务 并遵循诚实信用原则 根据交易习惯履行通知 协助 保密等义务 因此 某物业服务公司应撤离该小区 而原告在合同解除后 仍然留在该小区 经多次通知仍未撤出 并向有关业主收取物业管理费 没有合同及法律依据 判决驳回原告的诉讼请求 二 法规提示 最高院物业服务纠纷案件司法解释第10条规定 物业服务合同的权利义务终止后 业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域 移交物业服务用房和相关设施 以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的 人民法院应予支持 物业服务企业拒绝退出 移交 并以存在事实上的物业服务关系为由 请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的 人民法院不予支持 三 业主家中被盗 物业公司是否应承担赔偿责任 原告 某小区业主李某被告 某物业公司案情简介 2004年原告购买了某小区房产 并于同年5月办理了入住手续 2006年9月8日 该市公安局某派出所接到原告报案 称涉其家中被盗 派出所为原告出具了接警回执 同年10月24日 派出所出具证明 2006年9月8日23时许 我所接报称原告所居住的某小区住处于当日17时至23时之间被盗一部联想手提笔记本电脑 一块男式卡迪亚手表 一部索尼数码相机 一块肖邦手表 原告认为被告由于保安设施不全 保安人员经常不在岗 对外来人员经常不登记 不分日夜大门常常不关 致使原告家中被盗 故请求法院判令被告赔偿其经济损失35万余元 被告答辩称 1 本案物品损失系由犯罪分子引起 应由犯罪分子承担 与被 三 告没有关系 2 被告已经履行了物业管理义务 且被告与原告间不形成保管关系 3 物品是否被盗 被盗窃物品的情况及损失情况并无证据证明 故无从确定 法院裁判意见 原告提交的派出所的证明仅能证实该派出所接到报案称被盗一批物品 而原告未能提交证明涉案房屋被盗一案已被公安机关侦破 或其他能够确认被盗物品种类和数量的证据 故无法确定原告是否有损失及损失的具体数额 被告作为涉案房屋所在小区的物业服务企业 已对该小区实施了相应的社区保安措施 履行了相关安全保障义务 原告虽主张被告在履行物业服务职责过程中存在过错 致使涉案房屋被盗 财物严重损失 但未能提供有效证据加以证明 故原告要求被告赔偿被盗财物经济损失的诉讼请求 法院不予支持 三 律师提示 1 物业服务企业的职责主要是维修 养护 管理房屋以及与之相配套的设备 设施和相关场地 维护小区的公共秩序等 业主和物业服务企业在 物业服务合同 中约定提供的保安服务应当理解为是对小区内的公共秩序的维持和公共设施的安全保障进行管理时 如果当事人没有特别约定 物业服务企业也不存在过错的情况下 物业服务企业对业主住宅内的财产被盗并不承担责任 2 实践中 有种观点认为只要是业主在小区内遭受人身 财产损害 物业服务企业都应承担赔偿责任 这一认识是片面的 因为物业服务企业应履行的维护小区公共秩序的职责不是广义的社会安全职责 而应理解成为物业使用者提供相应的环境卫生 维护小区稳定与秩序的活动 物业服务企业已按照法律规定 合同约定 履行了管理职责的情况下 业主要求物业服务企业对案外人犯罪行为所致损害后果承担赔偿责任的请求 往往是难以得到法律支持的 四 室内被害案 原告 吴某被告 某物业公司案情简介 1997年4月29日 原告吴某购买某小区的房屋 同时与被告签订物业服务合同 原告之妻孙某于2004年5月18日被罪犯梁某杀害于该房屋内 原告认为所居住的小区物业费是按照封闭式小区的标准收取的 服务标准中对进出小区可疑人员的盘查 对车辆时出的管理均有规定 但实际上 被告没有认真执行这些管理制度 未能履行安全保障的义务 被告应对孙某的死亡承担赔偿责任 因此请求法院判令被告支付原告精神抚慰金3万元及经济损失36万元 被告物业公司辩称 梁某的犯罪行为是导致孙某死亡的唯一原因 我公司只能对小区的公共秩序进行维护 无法对业主屋内的秩序进行维护 且原告在刑事附带民事诉讼中已经获得了赔偿 原告不应再根据同一事实起诉我公司获得重复赔偿 请求法院驳回原告的起诉 四 法院裁判意见 法院认定 因第三人侵权导致损害结果发生 安全保障义务人有过错的 应当在其能够防止或制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任 被告作为居民小区的物业管理者 对小区居民负有安全保障义务 应当依法及依合同建立和执行合理的安全障措施 被告未正常使用安保监控系统及未严格执行对外来人员的登记制度 客观上减弱了对犯罪分子的威摄力 在安全防范问题上存在一定的过错 应当承担相应的过错责任 梁某以租房为名 经孙某允许进入孙某所居住的房屋内实施杀害行为 使得被告能够防止或者制止损害的能力大大降低 因此要求被告赔偿原告全部经济损失并不受当 被告承担的经济损失和精神抚慰金的数额 应在被告能够防止或者制止损害发生的范围内 由法院酌定 法院依据相关法律的规定 判决被告某物业公司赔偿原告原告吴某15000元 五 业主家中遇害物业疏于管理赔偿16万元 案情简介 2001年4月15日 两名罪犯经预谋后 携带尖刀等凶器 先来到丰台区方庄小区寻找作案目标 由于该小区保安员盘查 两人没有得逞 随后 他们又来到望京西园某楼 因该楼值班保安员没有盘查 两人冒充物业人员 以检修煤气管道为名 进入关某夫妇家进行抢劫 夫妇俩惟一的儿子惨遭杀害 两名罪犯后被法院判处死刑并赔偿经济损失共4万元 五 法院裁判意见 朝阳法院一审判决北京市望京实业总公司赔偿死亡补偿金等费用共计16万元 法院认为 楼宇保安员并未对两名罪犯进行盘查 在楼宇中设置的保安设施 门禁系统和可视对讲系统均已损坏 不能正常使用 使得犯罪分子得以未受到任何盘查即进入原告居住的房屋 并在较长时间内实施了犯罪行为 望京实业总公司应对原告的损失承担相应的赔偿责任 六 物业公司对其保安伤害业主的行为是否承担赔偿责任 原告 小区业主韦某被告 某物业服务公司案情简介 2005年12月10日 邱某 系被告的保安 在某山庄进行物业管理工作时 因遭到原告的辱骂 将原告的眼部 鼻部打伤 事后原告诉至法院 称其被某物业服务公司正在上班的的保安邱某打伤 被告作为其雇主 其雇员在工作时间对他人所造成的伤害 应由被告承担支付医疗费的赔偿责任 被告辩称 被告不是本案的赔偿义务人 依法不应承担赔偿责任 六 法院裁判意见 法院经审理认为 本案作为人身损害赔偿案件 根据法律规定 法人或者其他组织的工作人员因职务行为或者授权行为发生的诉讼 该法人或其他组织为当事人 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定 导致业主人身 财产安全受到损害的 应当依法承担相应的法律责任 在本案中 邱某在进行物业管理时打伤原告 由于邱某系被告的工作人员 是在执行职务时将小区的居民打伤的 因此 其行为又构成法人的工作人员履行职务时的侵权行为 故被告应承担赔偿责任 七 业主将房屋出租的 应当由业主还是承租人交纳物业费 原告 某物业服务有限公司被告 业主林某第三人 承租人王某案情简介 原告要求被告交纳逾期支付的物业费 但被告辩称 房屋已出租给第三人 且在房屋租赁合同中约定房屋出租期间由第三人交纳 但后因续租及租金问题 双方始终未达成一致 形成未予及时交纳物业费的情况 但之前的物业费系原告直接向第三人收取 表明原告对此情况是明知的 故原告应向第三人收取 第三人述称 双方租赁合同已终止 且被告拒不返还租赁保证金 所以第三人未向被告支付租金 第三人不是物业合同的当事人 所以第三人不承担交纳物业费的义务 七 法院裁判意见 鉴于被告与第三人签订的房屋租赁合同中已明确约定了由承租人交纳物业费 且承租人事实上在承租期间亦按约履行了交纳部分物业费的义务 第三人是物业的实际使用人 其有义务按照租赁合同的约定交纳物业费 但业主作为房屋的产权人依应对物业费的支付承担连带责任 故判决被告及第三人对欠交物业费承担带责任 法规提示 最高院物业纠纷司法解释第7条规定 业主与物业的承租人 借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费 物业服务企业请示业主承担连带责任的 人民法院应予支持 八 小区电梯广告收入的归属 原告 某小区业主委员会被告 某物业公司被告 某化妆品商行案情简介 原告诉称 被告某物业公司在未征得原告同意的情况下 与被告某化妆品商行签订电梯间广告合同 将属于小区全体业主的电梯间租给被告某化妆品商行用于广告宣传 原告认为 小区全体业主对此共有部分享有共有权 物业管理企业未经业主同意 擅自将电梯出租于某化妆品商行用于广告经营属于侵权行为 且物业服务公司也未将上述租金交由全体业主管理 侵害了小区全体业主的合法权益 原告诉请法院判令两被告停止侵权行为 归还非法经营广告的收入 八 法院裁判意见 法院经审理认为 小区电梯间属于建筑物的共有部分 产权归小区全体业主所有 小区业主委员会经业主大会授权有权代表全体业主行使所有权 因此被告某物业服务有限公司在未经全体业主或业主委员会同意的情况下 不得将属于小区全体业主的电梯间的部分或全部对外出租用于广告收益 故被告某物业服务有限公司出租属小区全体业主所有的电梯间的行为 构成对原告权利的侵害 两被告依法应当停止侵权行为 将非法经营电梯的广告收入返还 九 如何预防物业纠纷 1 明确物业公司的义务2 物业公司侵犯业主权益的主要表现3 认真学习物业管理的相关法律 法规4 物业管理纠纷的防范要点1 作好物业管理工作的交接 2 理清法律关系 摆正位置 认清职责 3 提高服务质量和效率 4 尊重理解 加强沟通交流 5 重视和加强物业管理合同等合同的管理 可考虑聘请法律顾问寻求律师帮助 6 注意证据的保全