物业管理法律知识培训.ppt

page 1 物业管理法律知识 page 2 物业管理概念 建设单位的义务 物业服务费的交纳 物业管理服务 page 3 物业管理概念 前期物业管理 物业管理概念 什么是物业管理 是指业主物通过选聘业服务企业 由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修 养护 管理 维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动 概念理解合同双方 管理依据 管理内容 page 4 物业管理的概念 什么是前期物业管理在业主 业主大会选聘物业管理企业之前 由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理 概念理解签订时间 合同双方 合同效力 page 5 物业管理的概念 王先生与方正公司签订了 商品房买卖合同 合同约定 由大成公司提供物业管理服务 王先生接受方正公司与大成公司之间签订的 前期物业管理协议 入住后 方正公司将制定的 临时管理规约 张贴在小区公告栏 临时管理规约 中列明了应业主应承担的义务 及违反公约应承担的责任 收取管理费时 王先生以 临时管理规约 无效为由 拒绝缴纳 问 临时管理规约 是否有效 王先生是否能以临时管理规约无效拒绝缴纳物业管理费 page 6 前期物业管理协议 分析 有效的临时管理规约应满足的条件物业管理费收取的依据虽未签订双方合同 但已形成了事实上的物业服务法律关系 page 7 前期物业管理协议 法律依据 物业管理条例 第二十二条建设单位应当在销售物业之前 制定临时管理规约 对有关物业的使用 维护 管理 业主的共同利益 业主应当履行的义务 违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定 建设单位制定的临时管理规约 不得侵害物业买受人的合法权益 第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示 并予以说明 物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时 应当对遵守临时管理规约予以书面承诺 page 8 前期物业管理协议 法律依据 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同 以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同 对业主具有约束力 业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的 人民法院不予支持 page 9 前期物业管理协议 page 10 物业管理概念 建设单位的义务 物业管理服务 物业服务费的交纳 page 11 建设单位的义务 房屋维保 建设物业用房 物业管理中建设单位应承担的义务 建设过程中 配置物业管理用房售前 向物业管理企业移交竣工验收资料制定临时管理规约全程 按合同或质量保修书约定时间 建设单位对物业的保修责任 page 12 物业管理中建设单位应承担的义务 物业服务用房 面积 建筑面积的千分之二最低不少于五十平方米 最高不超过三百平方米楼层 地面以上的房屋 没有配置电梯的物业 物业服务用房所在楼层不得高于四层功能 独立成套装修房屋 具备水 电使用功能权属 全体业主用途 专用于物业管理服务工作 不得挪作他用 page 13 物业服务用房 法律依据 广东省物业管理条例 第三十八条建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例 在物业管理区域内配置物业服务用房 最低不少于五十平方米 最高不超过三百平方米 其中 业主委员会办公用房最低不少于十平方米 最高不超过六十平方米 分期开发建设的物业 建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房 物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋 具备水 电使用功能 没有配置电梯的物业 物业服务用房所在楼层不得高于四层 物业服务用房的所有权依法属于全体业主 专用于物业管理服务工作 不得挪作他用 第三十九条建设单位应当在商品房预售时予以公布 县级以上人民政府房地产行政主管部门应当在办理所有权初始登记时 在房地产登记簿中注明物业服务用房面积和房号以及物业的其他共有部分 业主有权查询 page 14 物业服务用房 在正常使用条件下 建设工程的最低保修期限为 设计文件规定的该工程的合理使用年限 基础设施工程 地基基础工程和主体结构工程 年 屋面防水工程 有防水要求的卫生间房间和外墙面的防渗漏 年 电气管线 给排水管道 设备安装和装修工程 个采暖期 供冷期 供热与供冷系统 page 15 房屋维保 保修期的起始时间 起算时间 住宅质量保修书约定 约定的交楼日期或实际交付日期中较早的日期终止时间 期间届满提问 为何为较早的时间 page 16 房屋维保 page 17 物业管理概念 建设单位的义务 物业管理服务 物业服务费的交纳 徐先生和徐太太去小女儿家住了半年多 最近才回来 物业管理员上门收取物业管理费 徐先生以家里没人为由拒交物业管理费 徐先生一家是否应当交物业管理费 物业公司怎么收取物业管理费 page 18 物业服务费的交纳 分析 物业服务定义物业服务范围 专有部分 共有部分业主没有交物业管理费的 业主大会及业主委员的督促义务书面催缴后业主无正当理由或在规定期限内仍未交纳的 可起诉 page 19 物业服务费的交纳 法律依据 广东省物业管理条例 第四十七条业主应当按照物业服务合同的约定 按时交纳物业服务费用 物业产权转移时 业主应当与物业服务企业结清物业服务费用 物业管理条例 第六十七条违反物业服务合同约定 业主逾期不交纳物业服务费用的 业主委员会应当督促其限期交纳 逾期仍不交纳的 物业服务企业可以向人民法院起诉 page 20 物业服务费的交纳 page 21 物业管理服务 法律依据 审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第六条经书面催交 业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费 物业服务企业请求业主支付物业费的 人民法院应予支持 物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务 业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的 人民法院不予支持 page 22 物业管理服务 page 23 物业管理概念 建设单位的义务 物业管理服务 物业服务费的交纳 page 24 物业管理服务 装修期间的管理服务 安全保护服务 共有物 徐先生 欲装修房屋 应该 通知物业管理企业告知邻里提交登记资料普通装修房屋所有权证 申请人身份证 装饰装修方案 施工单位的资质证书复印件特殊装修超出规范装修的应提交原设计单位或具有同等资质单位的设计变更方案 需要政府部门同意的装修活动 还应当提交政府部门的批准文件 page 25 房屋装修 法律依据 物业管理条例 第五十三条业主需要装饰装修房屋的 应当事先告知物业服务企业 住宅装饰装修管理办法 第十三条装修人在住宅室内装饰装修工程开工前 应当向物业管理企业或者房屋管理机构 以下简称物业管理单位 申报登记 非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修 应当取得业主的书面同意 第十五条装修人对住宅进行装饰装修前 应当告知邻里 page 26 房屋装修 法律依据 住宅装饰装修管理办法 第十四条申报登记应当提交下列材料 四 变动建筑主体或者承重结构的 需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案 五 涉及本办法第六条行为的 需提交有关部门的批准文件 涉及本办法第七条 第八条行为的 需提交设计方案或者施工方案 六 委托装饰装修企业施工的 需提供该企业相关资质证书的复印件 page 27 房屋装修 得知徐先生装修 物业公司应当做出哪些反应 开工前履行告知义务告知业主装修禁止及限制性的行为签订装修管理协议开工后对装修活动的监督检查权违规行为报告义务 page 28 房屋装修 住宅装饰装修管理办法 第十五条物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业 第十六条装修人 或者装修人和装饰装修企业 应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议 住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容 装饰装修工程的实施内容 实施期限 允许施工的时间 废弃物的清运与处置 住宅外立面设施及防盗窗的安装要求 禁止行为和注意事项 管理服务费用 违约责任 其他需要约定的事项 page 29 房屋装修 徐先生想把书房改大一点 他计划把书房与阳台间的隔墙敲掉 为了增加卧室的采光 徐先生打算在外墙上开一个窗 他看见朋友家装了一个巨型浴缸 也想在自家装一个 徐先生的计划是否都能实现 page 30 房屋装修 分析 拆除隔墙若隔墙为承重墙 须原设计单位或具有同等资质的单位出具设计方案外墙开窗更改外立面 须物业所在地的规划部门同意 若外墙为承重墙 则须设计单位同意 若为填充墙 则无须安装巨型浴缸若巨型浴缸超过楼面荷载 须原设计单位或具有同等资质的单位出具设计方案 page 31 房屋装修 法律依据 住宅装饰装修管理办法 第五条住宅室内装饰装修活动 禁止下列行为 一 未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案 变动建筑主体和承重结构 二 将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间 厨房间 三 扩大承重墙上原有的门窗尺寸 拆除连接阳台的砖 混凝土墙体 四 损坏房屋原有节能设施 降低节能效果 五 其他影响建筑结构和使用安全的行为 page 32 房屋装修 本办法所称建筑主体 是指建筑实体的结构构造 包括屋盖 楼盖 梁 柱 支撑 墙体 连接接点和基础等 本办法所称承重结构 是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点 包括承重墙体 立杆 柱 框架柱 支墩 楼板 梁 屋架 悬索等 page 33 房屋装修 法律依据 住宅装饰装修管理办法 第六条装修人从事住宅室内装饰装修活动 未经批准 不得有下列行为 一 搭建建筑物 构筑物 二 改变住宅外立面 在非承重外墙上开门 窗 三 拆改供暖管道和设施 四 拆改燃气管道和设施 本条所列第 一 项 第 二 项行为 应当经城市规划行政主管部门批准 第 三 项行为 应当经供暖管理单位批准 第 四 项行为应当经燃气管理单位批准 page 34 房屋装修 法律依据 住宅装饰装修管理办法 第七条住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的 应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案 第八条改动卫生间 厨房间防水层的 应当按照防水标准制订施工方案 并做闭水试验 第九条装修人经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构的 或者装修活动涉及本办法第六条 第七条 第八条内容的 必须委托具有相应资质的装饰装修企业承担 page 35 房屋装修 法律依据 广东省物业管理条例 第五十五条物业管理区域内禁止下列行为 二 违反法律法规以及管理规约 改变房屋用途 将住宅改变为经营性用房 六 损坏或者擅自占用 改建物业共用部位 七 损坏或者擅自占用 移装共用设施设备 八 损毁树木 园林 九 存放不符合安全标准的易燃 易爆 剧毒 放射性等危险性物品 存放 铺设超负荷物品 十 乱丢垃圾 高空抛物 十一 发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光 通风 十二 法律法规和管理规约禁止的其他行为 page 36 房屋装修 楼下的余先生得知徐先生打算安装的浴缸超过了楼面荷载 余先生建议徐先生更换一个轻便型的浴缸 徐先生对余先生的建议 不予理会 余先生这时该怎么办 page 37 房屋装修 page 38 房屋装修 法律依据 广东省物业管理条例 第五十五条物业管理区域内发生上述行为时 业主 物业使用人有权投诉 举报 物业服务企业 业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻 制止 劝阻 制止无效的 物业服务企业 业主委员会应当及时报告有关行政主管部门 有关部门应当依法及时处理 相关业主和物业使用人应当积极予以配合 page 39 房屋装修 法律依据 广东省物业管理条例 第三十条物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查 对违反法律 法规和装饰装修管理服务协议的 应当要求装修人和装饰装修企业纠正 并将检查记录存档 page 40 房屋装修 共有部分包括法定共有和约定共有 法定共有 绿地道路物业服务用房维修资金建筑区划内的其他公共场所或共用设施约定共有 车库 车位 首先满足业主需求 会所 page 41 共有物 欣欣苑 共有1200套房屋 车位1500个 开发商方正公司 将24个车位租给了毗邻小区月亮湾的业主 租期为1年 欣欣苑的业主强烈反对 方正公司负责人说 车位所有权是我们公司的 业主无权干涉 方正公司是否可以对外出租小区内的车位 page 42 共有物 分析车库 车位的所有权归属 地块规划用途 若为方正公司所有 车位是否满足本小区业主需求 租期不得超过6个月若为业主所有 业主决定是否出租租金收益分配 page 43 共有物 法律依据 物权法 第七十四条建筑区划内 规划用于停放汽车的车位 车库应当首先满足业主的需要 建筑区划内 规划用于停放汽车的车位 车库的归属 由当事人通过出售 附赠或者出租等方式约定 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位 属于业主共有 page 44 共有物 法律依据 广东省物业管理条例 第五十四条物业管理区域内 规划用于停放汽车的车位 车库 应当首先满足本区域业主的需要 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位 车库 建设单位应当首先出租给本区域业主 物业使用人 在满足本区域业主 物业使用人需要后 建设单位将车位 车库出租给本区域业主 物业使用人以外的其他人的 其租赁合同期限不得超过六个月 建设单位依法取得车位 车库权属登记后方能出售车位 车库 建设单位应当在出售车位 车库一个月前 以书面形式告知本区域全体业主 并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位 车库的产权证明文件和出售价格 拟出售车位 车库数量少于本区域房屋套数时 每户业主只能购买一个车位 车库 page 45 共有物 大成公司 将由其负责物业管理的大厦底层大堂 200平方米 出租给一个企业做电脑展台 大厦部分业主认为 此面积已在购房时由各业主分摊 各业主对此部分共有使用权 据此 要求物业管理公司不要侵犯业主权益 拆除展台或给予业主一定的赔偿 问 物业管理公司是否应当对业主给予赔偿 page 46 共有物 分析 共有面积和共有设备为全体业主所共有 利用业主共同所得收益 归全体业主 费用分配 贴补物业管理费的不足 纳入到维修基金之中 比例向全体业主分配 page 47 共有物 法律依据 物权法 第五十五条利用物业共用部位 共用设施设备进行经营的 应当在征得相关业主 业主大会 物业服务企业的同意后 按照规定办理有关手续 业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金 也可以按照业主大会的决定使用 page 48 共有物 某日早上徐先生出门时发现屋顶在滴水 他怀疑是楼上漏水 向物业公司反映了该情况后 就出去了 物业公司得知此情况后 立刻联系了楼上的佘先生 佘先生以自己在外等各种理由推诿不予配合 中午徐先生发现自己家的天花板 灯具等不同层次的都已遭受损失 为了避免损失扩大徐先生建议物业公司直接进入佘先生家 物业公司是否可以破门而入 此时应当怎么处理 page 49 物业管理服务 分析风能进 雨能进 国王不能进邻居有配合检查的义务紧急避险 确有危险 危险正在发生 侵犯第三人合法权益 正当的避险意图 损害较小的利益保护较大的利益 page 50 物业管理服务 2002年的第一场雪后 天气寒冷 路面湿滑 贾君鹏去上班 在通往载货电梯的台阶时 因三楼漏水未修理 滴水正好滴在台阶上 天气寒冷地面出现结冰 贾君鹏走上台阶滑倒摔伤 贾君鹏要求物业公司对此事承担责任 物业公司认为没有义务承担 应由谁承担责任 page 51 物业管理服务 page 52 物业管理服务 物业公司行为分析物业公司是否有过错贾君鹏是否遭受损失两者之间是否有因果联系物业公司是否尽到安全提醒义务 page 53 物业管理服务 贾君鹏行为分析贾君鹏是否尽到注意义务贾君鹏是否有过错物业公司是否有过错综上 物业公司和贾君鹏共同承担责任 邱先生与大成物业公司签订了一份 物业管理服务合同 合同约定 甲方将居住小区的公共物业管理事务委托给乙方 每月收取公共物业管理和机动车辆管理费 免责条款规定 第三人造成业主人身 财产损害的物业公司不承担责任 某日邱某将摩托车停放楼下被盗 邱某认为摩托车被盗与该物业公司未尽到安全管理义务有关 要求某物业公司赔偿损失 物业公司是否应当承担责任 page 54 物业管理服务 分析物业公司在此承担的是什么义务 是否属于免责情形 物业公司怎样才能免除责任 page 55 物业管理服务 郑先生与方正公司签订的商品房买卖合同中约定小区提供二十四小时巡逻 全区红外布防 主要出入口视频监控 入住后 郑先生按时向物业公司交纳物业管理费 其收据载明含有保安等费用 某日凌晨 窃贼从外墙跳入小区 顺着郑先生家阳台从窗户进入室内 当时窗户未划上 盗走现金和物品价值6000余元 事后 郑先生急忙到门卫岗报案 发现小门正门敞开 保安在室内睡觉 案发时红外布防 视频监控均未安装 郑先生要求方正公司和物业公司赔偿被盗损失 方正公司和物业公司则以财产损失系窃贼所为为由拒赔 郑先生的损失 应由谁承担 page 56 物业管理服务 分析 导致失窃的原因有哪些谁有过失物业公司的安保义务因果关系过失问题收费 注意程度 业主过失 侵权人 page 57 物业管理服务 一般来说物业公司应承担的举证责任是 1 小区内治安状况的总体情况 2 小区与外界通道是否设置了门卫及值班记录 值班记录主要用以证明有人值守 3 在主通道及统一停车车位或车库周围设置的防范措施是否符合合同约定 page 58 物业管理服务 民法通则 第八十三条不动产的相邻各方 应当按照有利生产 方便生活 团结互助 公平合理的精神 正确处理截水 排水 通行 通风 采光等方面的相邻关系 给相邻方造成妨碍或者损失的 应当停止侵害 排除妨碍 赔偿损失 page 59 相邻关系 page 60 谢谢聆听