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第06章物业管理服务合同 第一节物业管理服务合同概述 一 合同和合同法概述 一 合同的概念和法律特征合同是指平等主体的自然人 法人 其他组织之间设立 变更 终止民事权利义务关系的协议 合同法 第二条 合同作为民事法律行为中的一种 与其他法律行为相比 具有以下特点 1 合同是两个或两个以上平等民事主体共同所为的民事法律行为 合同必须是基于平等主体当事人之间的合意方才可以成立 2 合同是设立 变更 消灭当事人之间的民事权利义务关系的协议 3 合同是当事人在平等自愿基础上真实意思表示一致的协议 4 合同必须具有合法性 确定性 可履行性 二 我国 合同法 规定的有名合同 根据我国 合同法 分则的规定 有名合同有以下几种类型 买卖合同 供用电 水 气 热力合同 赠与合同 借款合同 租赁合同 融资租赁合同 承揽合同 建设工程合同 运输合同 技术合同 保管合同 仓储合同 委托合同 行纪合同 居间合同 合同分类 1 双务合同和单务合同双务合同是指当事人双方都享有权利和承担义务的合同 单务合同是指一方只享受权利 而另一方只承担义务的合同 2 有偿合同和无偿合同有偿合同是指当事人须付出一定代价方才可以取得利益的合同 无偿合同是指当事人一方只取得利益而不需付出任何代价的合同 例如无偿保管合同 3 诺成合同和实践合同诺成合同是指不需要交付标的物 只需要当事人意思表示一致即可成立的合同 例如买卖合同 实践合同是指不但需要当事人意思表示一致 而且需要交付标的物方才成立的合同 例如保管合同 4 要式合同和不要式合同要式合同是指合同的成立须采取特定形式的合同 它又可以分为法定要式合同和约定要式合同 不要式合同是指不需要特定形式和手续就可以成立的合同 5 主合同和从合同主合同是指不需要其他合同为存在前提或条件 而可以独立成立的合同 从合同是指必须以他种合同存在为前提 自身不能独立存在的合同 一般来讲 主合同变更或消灭 从合同也随之变更或消灭 6 本合同和预约合同当事人约定将来订立一定合同的合同是预约合同 为了履行预约合同而订立的合同是本合同 7 格式合同和非格式合同格式合同是指合同的必要条款内容因一方当事人为了重复使用而预先拟定 且在订立合同时未与对方协商的合同 例如 铁路 公路 航空 水运等合同 非格式合同是指双方当事人可以对条款进行协商的合同 实践中绝大部分的合同属于非格式合同 8 为本人利益的合同和为第三人利益的合同为本人利益的合同是指为了自己或者被代理人的利益而与他人订立的合同 为第三人利益的合同是指为了第三人的利益而与他人订立的合同 例如受益人为第三人的保险合同即为适例 9 有名合同 无名合同 混合合同 凡是法律赋予名称并作出特别规定的合同即为有名合同 例如我国 合同法 分则规定的15种合同 凡是法律没有赋予名称并作出特别规定的合同即为无名合同 内容包括两个以上独立的有名合同事项或有名合同与无名合同事项混杂在一个合同中的合同就是混合合同 三 合同法的概念和调整范围 合同法是调整平等民事主体间利用合同进行财产流转而产生的社会关系的法律规范的总和 合同法在性质上属于民法范畴 是民法的重要组成部分 合同法的调整范围可以从以下两个方面理解 1 合同法调整的是具有财产内容的社会关系 这表明合同法并不调整涉及人身关系的社会关系 2 合同法调整的是以财产流转为特征的社会关系 这表明合同法所调整的财产关系仅仅是动态的财产关系 四 合同法的基本原则 1 意思自治原则合同当事人在通过订立合同而取得权利 承受义务的过程中完全基于自己的意志自由 不受国家权力和任何其他人 其他组织的非法干预 2 平等原则当事人合同地位平等 在合同权利义务分配上平等协商 合同主体平等地受法律保护 3 公平原则民事主体本着公正的观念从事合同活动 正当地行使权利和履行义务 在民事活动中兼顾他人利益和社会公共利益 4 诚实信用原则诚实信用原则要求人们在从事民事活动中讲求信用 诚实不欺 用善意的心理和方法来取得权利 履行义务 在不损害他人利益和社会利益的前提下追求自身利益的实现 5 公序良俗原则公序良俗是公共秩序和善良风俗的简称 二 物业管理合同概述 一 物业管理合同的含义物业管理合同是物业管理企业与委托人签订的 物业管理企业接受委托提供物业管理服务 委托人支付管理费用的合同 它又被称为物业管理服务合同或物业管理委托合同 物业管理合同是委托合同的一种 所谓委托 是指将事情或事务交给他人办理的意思 委托他人办理事务的人被称为委托人 接受他人的委托 为他人的利益办理委托事务的人被称为受托人 根据 物业管理条例 的规定 物业管理合同可以分为两种 前期物业管理合同物业管理合同 二 物业管理合同的特征 1 物业管理合同的当事人是特定的2 物业管理合同是以为特定业主及业主自治团体处理物业管理事务为内容的合同3 物业管理合同的订立是以双方当事人的信任为前提的4 物业管理合同是诺成合同5 物业管理合同是有偿合同6 物业管理合同是双务合同7 物业管理合同是要式合同 三 物业管理合同和业主公约的区别 1 两者签订的主体不同物业管理合同是两个主体 物业公司 业主 业主公约则是多个主体 业主 开发商 业主委员会 非业主使用人 他们为了分清彼此的权利义务而签订公约 2 内容不同物业管理合同的主要内容是明确委托人 主要是业主 和受托人 物业公司 之间的权利义务关系 业主公约的主要内容则是规定业主自我约束的方面 它对业主不可以进行的活动作出了规定 第二节物业管理合同的订立 一 物业管理合同订立程序 物业管理合同的订立程序 是指当事人为了订立物业管理合同而进行的反复协商 以求达成双方真实意思表示一致的过程 主要包括要约和承诺两个过程 我国 合同法 第十三条规定 当事人订立合同 采取要约 承诺方式 一 要约 所谓要约 是指希望和他人订立合同的意思表示 要约必须具备以下条件 1 要约必须由特定的当事人作出 2 要约必须向相对人作出 3 要约的内容必须具体明确 4 要约人有受该要约约束的意思表示 要约的形式主要有口头形式和书面形式两种 物业管理合同的要约应采用书面形式 二 承诺 所谓承诺 是指受要约人同意要约的意思表示 承诺的构成要件 1 承诺必须由受要约人发出 2 承诺必须向要约人作出 3 承诺的内容应当和要约完全一致 4 承诺必须在承诺期限内作出 5 承诺的方式必须符合要约的规定 二 物业管理合同订立方式 物业管理合同目前有两种订立方式 第一 协商方式 第二 招标方式 根据 物业管理条例 第二十四条的规定 前期物业管理合同除特殊情况外 应当采用招标方式订立 对于业主与物业公司订立的物业管理合同 法规则没有规定具体的订立方式 它既可以采取协商方式 也可以采取招标方式 一 协商方式 所谓协商方式 就是指准备委托方 业主方 或欲求受托方 物业公司 向对方发出要约并经过对方承诺 依法以书面方式订立正式的物业管理合同 在协商过程中 仍然要遵循要约 承诺的程序 并且根据诚实信用原则 都要履行先合同义务 即彼此之间的协助 保密 通知 保护等义务 如果因为没有尽到先合同义务而造成对方损失的 要承担缔约过失责任 所谓缔约过失责任 是指在合同订立过程中 一方由于有过错 违背诚实信用原则 造成对方信赖利益的损失 而必须承担的责任 我国 合同法 第四十二条规定 当事人在订立合同过程中有下列情形之一 给对方造成损失的 应当承担损害赔偿责任 一 假借订立合同 恶意进行磋商 二 故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况 三 有其他违背诚实信用原则的行为 二 招标方式 招标方式可以分为两种 第一 公开招标 即招标人以招标公告的方式邀请不特定的物业管理企业投标 依法必须进行招标项目的招标公告 应当通过国家指定的报刊 信息网络或者其他媒体发布 第二 邀请招标 即招标人以投标邀请书的方式邀请特定的物业管理企业投标 采用邀请招标方式的 应当向三个以上具备承担招标项目的能力 资信良好的特定法人或其他组织发出投标邀请书 可以列入招标范围的物业管理项目分为以下几种 新开发建成的物业 开发商对原物业公司不满意的物业 业主对原物业公司不满意的物业 因房管单位改制推出的物业 因政府需要的物业 第三节物业管理合同的内容与效力 一 物业管理合同的条款 根据我国 合同法 第十二条规定 合同一般包括以下条款 一 当事人的名称或者姓名和住所 二 标的 三 数量 四 质量 五 价款或者报酬 六 履行期限 地点和方式 七 违约责任 八 解决争议的方法 当事人还可以按照各类合同的示范文本订立合同 物业管理条例 第三十五条第二款规定 物业服务合同应当对物业管理事项 服务质量 服务费用 双方的权利义务 专项维修资金的管理与使用 物业管理用房 合同期限 违约责任等内容进行约定 物业管理合同一般由三部分组成 即合同的首部 主文和结尾 一 合同首部 1 合同名称和编号 2 订立合同的日期 日期也可以放在合同文本的结尾加以规定 3 订约地点 4 合同当事人 委托人 甲方 和被委托人 乙方 的名称和住所 5 订约理由 根据建设部和国家工商行政管理总局发布的物业管理合同范本 订约理由通常是 根据有关法律 法规 在自愿 平等 协商一致的基础上 甲方将XX物业委托于乙方实行物业管理 订立本合同 二 合同主文 合同主文又称为合同的正文 是关于物业具体情况 双方权利义务 违约责任等问题的具体规定 具有内容详细而全面 操作性强的特点 主文应当包含以下条款 1 物业基本情况物业的名称和类型 物业坐落的位置 X市X区X路X号 物业的东西南北四至 物业的占地面积和建筑面积 2 委托管理事项 1 对房屋建筑共用部位 共用设施设备 市政公用设施和附属建筑物 构筑物等进行维护和保养 2 对公共生态环境的管理 包括对公用绿地 花木 建筑小品等的养护和管理 对公共环境卫生的维护 3 维持公共秩序和对交通与车辆停放秩序的管理 4 代为物业经营和财务管理的事务 5 组织开展社区文化娱乐活动 6 对于业主和物业使用人房屋的自用部位 自用设施及设备的维修 养护 在当事人提出委托时应接受委托并收取合理费用 7 其他委托事项 3 委托管理期限合同通常明确规定委托管理物业的起始和结束时间 4 双方的权利义务 1 甲方即委托方的权利义务规定甲方的主要权利有以下几类 代表权 公约制定权 审定权 监督权 指示权 其他权利 甲方的主要义务如下 协助义务 协助受托方接管委托的物业 负责收集 整理物业管理所需要的全部图纸 档案 资料 并在一定期限内向受托方移交 协助受托方做好物业管理工作和宣传教育 文化活动等 在约定期限内向受托人提供管理用房 有偿或者无偿由双方约定 在约定期限内向受托人提供有偿的经营性商业用房 按照业主公约约束业主和物业使用人的违约行为 当业主和业主使用人不按规定交纳物业管理费时 负责催交或以其他方式偿付 如果甲方是房地产开发企业 则其委托乙方管理的房屋 设施 设备应达到国家验收标准要求 否则负责返修或者委托乙方返修 支付全部费用等 2 乙方即受托方的权利和义务 根据有关法律法规和合同约定 制定物业管理制度 按照合同约定 收取物业管理费用的权利 对业主和物业使用人违反法规 规章的行为 提请有关部门处理 转委托的限制 可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务 但不得将本物业的管理责任转让给第三方 负责编制房屋 附属建筑物 构筑物 设施 设备 绿化等的年度维修养护计划和大 中修方案 经双方议定后由乙方组织实施 告知义务 受托人应不迟延地向委托人报告受托人办事的进展情况 答复委托人的询问 或者就重大事项提出书面报告 向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定 在约定期限内 向全体业主和物业使用人公布管理费用收支账目 负责编制物业管理年度计划 资金使用计划及决算报告 不越权义务 受托人必须在代理权限内忠实地为委托人利益办理委托事务 对于超越委托权限的行为 委托人如果不予以追认的 一切后果由受托人承担 例如 对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能 如需在本物业内改 扩建或完善配套项目 须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施 财产和相关资料的保管和移交义务 在合同存续期间内 受托方必须妥善经营和保管物业财产和相关资料 在合同终止时 受托方必须向委托方移交全部经营性商业用房 管理用房及物业管理的全部档案资料 接受业主和行政主管部门的指导监督 5 管理服务的质量及标准约定 如何确定物业管理服务的质量及其标准 是衡量物业公司是否能够很好履行合同义务的重要标尺 我们可以从以下几个方面对此作出约定 房屋外观 设备运行 房屋及设施 设备的维修和养护 公共环境 绿化 交通秩序和车辆停放秩序 保安 物业的急修和小修 业主和物业使用人对委托方工作的满意率等 6 物业管理服务费用 1 物业管理服务费由当事人双方协商决定物业管理服务费的给付方式 支付时间和地点 关于给付方式 双方可以约定在委托事项办理完毕之时 由委托方一次性给付 或者先由受托方自负费用 然后由委托方一次性给付 同时 也可以变一次性给付为分期给付 在给付物业管理费时 还要约定清楚是现金给付还是票据给付 以免发生纠纷 对于支付的时间和地点也要约定清楚 物业管理费的计算通常的做法是按照房屋的建筑面积每月每平方米多少钱向业主或物业使用人收取 如果因为管理期限较长 还可以按照双方约定的标准进行调整 如果发生物业管理服务费用逾期不交的 则还应当由该行为人交纳一定的滞纳金 一些专项服务 例如组织社区文化娱乐活动 的报酬 则须另行约定 特约服务项目属于物业公司的自营业务范围 因享受该种服务而发生的费用报酬由当事人自己约定 不在物业管理合同规定的范围以内 2 车位使用费该费用按照露天车位 车库等不同的车位进行收费 标准由双方约定 3 房屋的共用部位 共用设施 设备 公共场地的维护费 4 其他费用包括业主或物业使用人自用部位的维修 保养费用等等 这里需要特别说明的有两个问题 第一 物业管理费用分为两种 一种是政府指导价 一种是当事人自行协商达成的价格 第二 根据我国 合同法 第六十三条规定 执行政府定价或者政府指导价的 在合同约定的交付期限内政府价格调整时 按照交付时的价格计算 逾期交付标的物的 遇价格上涨时 按照原价格执行 价格下降时 按照新价格执行 逾期提取标的物或者逾期付款的 遇价格上涨时 按照新价格执行 价格下降时 按照原价格执行 所以 对于执行政府指导价的管理服务项目的价格 可能会发生非基于当事人意志的变化 具体如何确定价格 应当遵照合同法的上述规定 7 违约责任对于违约责任的承担方式 分为以下几种 实际履行 赔偿损失等 另外 对于双方在合同中既约定了违约金又约定了定金的 根据我国 合同法 第一百一十六条 对方可以选择适用违约金或者定金条款 在支付了违约金或者定金之后 如果仍然不能补偿对方损失的 还应当进行赔偿 当事人也可以约定赔偿的基本原则 提出赔偿要求的期限 提出赔偿请求的通知方法 应当提供的证明文件及相关单据等 8 变更 解除或终止合同的约定除了法定事由以外 当事人可以自由约定合同变更 解除和终止的情形以及由此造成损失的赔偿条款 9 约定的其他事项 1 保密条款 2 争议解决条款 3 对转委托的限制 4 合同生效期限的约定 等等 三 合同的结尾 合同的结尾 又称为合同的结尾文句 目的是和合同的首部相呼应 并以签名或盖章来表示当事人订立合同的真实意思 合同的的结尾一般有以下内容 1 订立合同的日期 它也可以在合同的首部中规定 如果首部中已经载明的 可以在这里仅仅说明 于合同首部所载的日期订立 2 合同生效的日期 3 合同当事人的签名和盖章 签名时一般应当注明签名人的法律地位 4 合同的份数 注明合同的正本 副本的份数及当事人各持几份 二 物业管理合同的履行 所谓物业管理合同的履行 是指当事人双方依据物业管理合同的条款 相互以实际行为完成各自承担的义务和实现各自享有的权利 我国 民法通则 第八十八条规定 合同的当事人应当按照合同的约定 全部履行自己的义务 合同法 第六十条也明确规定 当事人应当按照约定全面履行自己的义务 合同顺利地履行完毕 就意味着双方合同关系的终结 一 物业管理合同履行的原则 1 全面履行原则合同当事人必须按照合同约定全面地履行自己负担的各种义务 不能不履行和不适当履行 不履行是指在当事人有能力履行合同义务 而且该合同并未陷入履行不能的境地或者不存在暂时的履行困难的情况下 合同义务人仍然不履行合同义务的行为 不适当履行是指合同义务人虽然有履行义务的行为 但是不符合合同要求 主要表现为 1 履行标的的质量不符合合同标准 2 履行标的的数量不充足或超过合同要求的数量 3 履行时间和地点不恰当 4 履行方式钓不适当 5 法定的附随义务没有履行 对于不履行合同义务而造成对方损失的 违约人应当承担违约责任 并予以赔偿 对于因为不完全履行而造成对方损失的 理论上称为加害履行 也要承担违约责任并赔偿 2 实际履行原则该原则要求合同当事人应当按照合同约定的标的履行义务 不能用其他标的代替 也不能用交付违约金或赔偿金的形式代为履行 我国 合同法 第一百一十条规定 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的 对方可以要求履行 但有下列情形之一的除外 一 法律上或者事实上不能履行 二 债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高 三 债权人在合理期限内未要求履行 3 协助履行原则对于物业管理合同的履行 合同的双方当事人一定要为彼此履行合同义务提供方便和必要的协助 这样会加快合同履行的效率 提高合同履行的效果 合同法 第六十条第二款也规定了当事人在合同履行过程中有协助的义务 4 经济履行原则该原则要求当事人在履行物业管理合同时 一定不要浪费人力 物力 财力和时间 对于在履行义务过程中出现的损失要采取积极措施防止损失扩大 争取以较高的效率完满地完成合同义务 二 物业管理合同履行的规则 物业管理合同履行的规则是在原则基础上的细化 根据我国 合同法 和其他有关物业合同的法规的规定 这些规则主要有以下几类 1 法定义务规则 1 通知义务 在物业管理合同履行过程中 会发生很多当事人在订立合同时所无法预料的情况 当这种情况发生时 一方当事人就应当及时通知另外一方 以便作出适当的处理和协商 2 协力义务 协力义务包括协助义务和方便义务两个方面 对于物业管理合同的履行 当事人双方都有协助对方履行并提供方便的法定义务 否则会无端增加当事人的负担 并为某些当事人不履行合同义务提供借口 3 减损义务 在由于主 客观原因造成一方损失时 未损失一方和遭受损失的一方应当采取必要的措施防止损失的扩大 4 保密义务 2 正确履行规则该规则是全面履行合同原则的具体体现 包括以下几点 1 履行主体正确 一般来讲 合同义务只有由合同当事人亲自完成才算是履行主体的正确 这在理论上也被称为亲自履行规则 但是 对于一些经过双方同意的事项可以由第三人来完成 前提是第三人也同意承担此项义务 2 履行标的正确 此项规则即为实际履行原则的具体化 我国 合同法 第一百一十条对此有明确规定 3 履行的时间 地点和方式正确3 对合同条款约定不明事项的履行该规则的适用必须是以合同有效为前提 对于合同无效或不成立来说 不适用该规则 4 价格变动的履行这里所谓的价格变动的履行 是指执行政府定价或者政府指导价的合同 在合同约定的履行期限内遇到政府调整价格的情况下 按照何种价格履行的问题 在物业管理合同中 有很多事项都是有政府明确定价或指导价格的 所以明确这个问题是至关重要的 我国 合同法 第六十三条明确规定了这个问题 5 情势变更所谓情势变更 是指在合同生效之后 履行尚未完成之前 由于发生了当事人双方在订立合同时不可能预见和防止的情况变化 导致合同的履行将会产生严重不公平的后果 则当事人可以要求变更或者解除合同 我国法律并没有明确规定该规则 原因是无法明确合理地判断情势变更和商业风险的差别 但是 依据诚实信用原则 该规则仍然可以有效实施 三 物业管理合同履行过程中的抗辩权 1 同时履行抗辩权同时履行抗辩权是指在双务合同中 一方当事人在对方当事人没有履行合同义务或履行不符合约定的前提下可以拒绝履行本方的义务 我国 合同法 第六十六条规定 当事人互负债务 没有先后履行顺序的 应当同时履行 一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求 一方在对方履行债务不符合约定时 有权拒绝其相应的履行要求 2 先履行抗辩权 合同法 第六十七条规定 当事人互负债务 有先后履行顺序 先履行一方未履行的 后履行一方有权拒绝其履行要求 先履行一方履行债务不符合约定的 后履行一方有权拒绝其相应的履行要求 3 不安抗辩权 合同法 第六十八条规定 应当先履行债务的当事人 有确切证据证明对方有下列情形之一的 可以中止履行 一 经营状况严重恶化 二 转移财产 抽逃资金 以逃避债务 三 丧失商业信誉 四 有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形 当事人没有确切证据中止履行的 应当承担违约责任 根据 合同法 第六十九条 对于一方想行使不安抗辩权时 应当及时通知对方 对方提供适当担保时 应当恢复履行 中止履行后 对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的 中止履行的一方可以解除合同 在行使合同履行抗辩权的时候 一定要注意其行使的前提是在同一个法律关系中 即在物业管理法律关系中产生的抗辩权不能对抗房屋买卖法律关系中的当事人 同样 在房屋买卖法律关系中的抗辩权不能对抗物业管理法律关系中的当事人 第四节物业管理合同的违约 变更和终止 一 物业管理合同的违约 一 违约行为表现方式所谓物业管理合同的违约 是指合同的当事人没有按照合同的约定履行自己的义务 而应当承担法律责任的行为 物业管理合同的违约主要有以下几种情形 1 预期违约是指在合同履行期限到来之前 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的行为 2 履行不能履行不能 在这里是指合同的义务人由于自己的原因 事实上已经不可能实际履行债务 3 履行迟延履行迟延 是指合同义务人在合同履行期届满而没有履行合同义务 它可以包括债务人的履行迟延和债权人的履行迟延两种情况 4 履行瑕疵履行瑕疵 是指债务人履行的标的不符合合同约定的质量标准 它可以分为违约瑕疵和损害瑕疵 违约瑕疵 是指债务人履行的标的在质量上不符合约定标准 但是尚未造成他人人身或财产损失 5 不适当履行这里的不适当履行是指除上述的瑕疵履行外的 合同债务人未按照约定的标的 数量 履行方式和地点而履行合同义务的行为 主要包括部分履行 履行方式不适当 履行地点不适当 其他违反附随义务的行为 广义的不适当履行 包括了上述的履行迟延 履行瑕疵等情形 我们这里用的显然是狭义的概念 二 违约责任的承担 违约责任的承担方式有以下几种 1 继续履行继续履行是指由法院或者仲裁机构作出实际履行的判决或裁决 强迫合同债务人在指定期限内履行合同义务 它有以下构成要件 1 须有合同债权人的请求 2 债务履行仍有可能 3 有继续履行的必要 4 法院或仲裁机关认为适用继续履行 2 采取补救措施我国 合同法 第一百一十一条的规定也适用于瑕疵履行的情况 3 赔偿损失根据我国 合同法 第一百一十三 一百一十四条的规定 赔偿的范围限于因违约造成的损失 包括合同履行后可以获得的利益 但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失 4 违约金和定金物业管理合同的当事人可以约定违约金和定金条款 但是这两者不可以同时适用 在选择适用了违约金后 就不能再要求定金 同样 在履行了定金条款以后 也不能再要求违约金 二 物业管理合同的变更 物业管理合同的变更是指有效成立的物业管理合同尚未履行或者未履行完毕之前 基于一定法律事实的出现而导致合同的主体 内容等发生改变 它包括物业管理合同的主体变更 内容变更两个方面 一 主体变更 主体变更是指不改变合同的内容而改变合同主体的情况 它又可以分为合同债权的转让 债务的承担 债权债务的概括承受等三种情况 债权的转让是指不改变合同内容 债权人通过与第三人订立合同的方式将合同债权移转给第三人 债权人转让权利的 应当通知债务人 未经通知 该转让对债务人不发生效力 根据 合同法 第七十九条规定 债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人 但有下列情形之一的除外 一 根据合同性质不得转让 二 按照当事人约定不得转让 三 依照法律规定不得转让 物业管理合同可以归属于 合同法 第七十九条除外情形中第二项的范围 债务的承担是指在不改变合同内容的前提下 合同债务人将合同债务全部或者部分移转给第三人 但是必须征得合同债权人的同意 债权债务的概括承受是指合同的一方当事人将自己的权利义务概括地移转给第三人 二 内容变更 物业管理合同内容的变更 是指在不改变合同当事人的前提下 对合同内容所作出的变更 主要包括履行标的物的数量 质量 履行的期限 地点 方式等内容的变化 导致合同内容变更的客观事实主要是当事人双方协商一致 例如 天津市某小区的物业公司在与业主委员会订立的物业管理合同中约定 物业管理服务费按照每平方米1元的标准收取 保证提供达到一级标准的服务质量 但是在执行过程中 由于物业公司的能力所限 无法达到一级标准 故业主委员会与物业公司进行协商 将收费标准下降为0 75元每月每平方米 标准改为二级 这就属于物业管理合同内容的变更 三 物业管理合同的终止 物业管理合同的终止 是指由于一定的法律事实的发生 使得合同所设定的权利义务在客观上归于消灭 我国 合同法 第九十一条规定 有下列情形之一的 合同的权利义务终止 一 债务已经按照约定履行 二 合同解除 三 债务相互抵销 四 债务人依法将标的物提存 五 债务人免除债务 六 债权债务同归于一人 七 法律规定或者当事人约定终止的其他情形