物业管理收费服务.ppt

12 28 2019 1 物业管理实务 第五章物业管理收费服务 路虎林教授 物业管理理论与实务 12 28 2019 2 物业服务费用的概念物业服务费用的构成物业服务费的成本或支出物业服务费的计费方式物业服务费的收费原则物业服务费的定价形式物业服务费收费的程序物业服务费收费纠纷案例 第一节物业服务费用的收取 12 28 2019 3 1 物业服务费用的概念 物业服务收费 是指物业管理企业按照物业服务合同的约定 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修 养护 管理 维护相关区域内的环境卫生和秩序 向业主所收取的费用 国家发展改革委 建设部 物业服务收费管理办法 第二条 12 28 2019 4 2 物业服务费用的构成 1 包干制下物业服务费的构成 物业服务收费 成本 税费 利润2 酬金制下物业服务费的构成 物业服务收费 支出 酬金 12 28 2019 5 1 管理服务人员的工资社保和按规定提取的福利费等 2 物业共用部位共用设施设备的日常运行维护费 3 清洁卫生费 4 绿化养护费 5 秩序维护费 6 办公费用 7 物业服务企业固定资产折旧费 8 设施设备及公众责任保险费用 9 经业主同意的其它费用 3 物业服务费用的成本或支出 12 28 2019 6 企业管理人员费用 指物业服务经营者按规定发放给在提供物业服务的建筑区划从事经营管理工作的人员工资及按规定提取的福利费 缴纳的各项社会保障费 管理服务人员的费用 12 28 2019 7 物业共有部位 共有设施设备日常运行和维护费 指为保障建筑区划内共有部位 共有设施设备的正常使用和运行 维护保养所需费用和相应专业人员的工资 福利 社会保障费等 不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费 应由建筑物及其附属设施专项维修资金支出的维修 更新 改造费用 设施设备日常运行和维护费 12 28 2019 8 绿化养护费 指管理 养护绿化所需的绿化工具购置费 农药化肥费 补苗费 绿化用水费 劳保用品费和相应专业人员的工资 福利 社会保障费等 不包括开发建设单位支付的绿化种植费和前期维护费 绿化养护费 12 28 2019 9 环境卫生维护费 指建筑区划内共有部位环境卫生经常性保洁所需的购置工具费 消杀防疫费 化粪池清理费 管道疏通费 清洁用料费 环卫所需费用和相应专业人员的工资 福利 社会保障费等 环境卫生维护费 12 28 2019 10 秩序维护费 指维护建筑区域内秩序所需的器材装备费 秩序维护人员人身保险费 由物业服务企业支付的服装费和相应专业人员的工资 福利 社会保障费等 秩序维护费 12 28 2019 11 办公费 指物业服务企业为维护建筑区划正常的物业服务活动所需的办公用品费 交通费 水电费 取暖费 通讯费 书报费及其它费用 办公费 12 28 2019 12 物业共有部位 共有设施设备及公众责任保险费用 指物业服务企业购买物业共有部位 共有设施设备及公众责任保险所支付的保险费用 以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准 设施设备公众责任保险 12 28 2019 13 固定资产折旧费 指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额 物业服务固定资产指在建筑区划内 由物业服务企业拥有的 与物业服务直接相关的使用年限在一年以上的资产 包括交通工具 通讯设备 办公设备 工具维修设备及其他设备等 固定资产折旧费 12 28 2019 14 经业主大会同意的其它费用 指按规定程序 经业主或业主大会同意由物业服务费开支的费用 经业主同意的其它费用 12 28 2019 15 某物业项目建筑面积29万平方米 可收物业服务费用面积26万平米 该项目投标做了一个物业费的核算 总共包括以下项目 1 人员工工资奖金及福利包括 分管此项目的副总经理工资 项目经理工资 项目员工年终绩效奖金2 补充养老金3 公共区域维修保养费用 12 28 2019 16 4 工程保修费用5 管理区域保洁材料费用6 管理区域装修垃圾清运费用7 公共秩序维护费用8 项目履约金9 公共部位公共设施公众责任保险费用10 固定资产折旧费11 对社会的爱心捐赠问题 以上费用哪些不能计入物业管理支出费用 12 28 2019 17 依据 物业服务收费管理办法 有关条款规定 本案例中不应计入物业管理成本的费用有 1 奖金 显然也包括项目员工年终绩效奖金 不应计入物业管理成本 而是应根据物业服务企业经营管理的经济效益 从盈利中提取 2 分管此项目的副总经理工资 不属于本项目管理服务人员的工资 因此也不应计入物业管理成本 12 28 2019 18 3 工程保修费用 项目履约金均为房地产开发建设单位向施工单位收取的费用 与物业管理服务无关 不应计入物业管理成本 4 管理区域内装修垃圾清运费用是由装修工程所产生的垃圾的管理和清运费用 该费用在装修期间向装修人单独收取 也不应计入物业管理成本 5 对社会的爱心捐赠系物业服务企业自己的行为 与物业管理服务无关 不应计入物业管理成本 12 28 2019 19 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用 盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业 其余全部用于物业服务合同约定的支出 结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式 4 物业服务费用的计费方式 12 28 2019 20 某物业可收费面积10万 物业服务企业经测算得出各项费用如下 各类管理服务人员的工资 社保等60万 共用部位 共用设施设备的运行维护费用30万 清洁卫生费用15万 绿化养护费12万 公共秩序维护费12万 办公费6万元 固定资产折旧25万元 物业共用部位 共用设施设备及公众责任保险费2万元 业主委员会办公费 社区文化活动费等其它费用8万元 问 1 采用酬金制约定物业管理酬金比例为15 则该项目单位物业管理服务费为 元 月 A 1 43B 1 64C 1 68D 1 82 12 28 2019 21 在酬金制中 物业服务收费 支出 酬金 工资社保等60万 设施设备费30万 清洁费15万 绿化费12万 秩序维护费12万 办公费6万元 固定资产折旧25万元 保险费2万元 业主委员会费8万元 170万 15 195 5万该项目物管费 195 5万 10万平方米 12个月 1 62元 平方米 12 28 2019 22 2 若采用包干制 预计该项目的法定税费和利润合计为20万元 则该项目单位物业管理服务费为 元 月 A 1 43B 1 60C 1 64D 1 68 12 28 2019 23 1 物业服务企业的营业税及附加 物业服务企业的营业税 项目总收入 营业税税率注 物业服务企业的营业税税率 5 65 2 物业服务企业的理利润 物业服务企业的利润 项目总成本 利润率注 在住宅物业管理中 物业服务企业的利润率 8 15 5 物业服务费用的营业税和利润 12 28 2019 24 某物业项目建筑面积29万平方米 可收物业服务费用面积26万平米 计划成本542万元 设营业税及附加为5 5 项目成本利润率为8 问 成本利润 税金 物业服务费总额 物业费单价 列出公式并计算 12 28 2019 25 答 1 利润 成本 项目平均成本利润率B 542 8 43 36 万元 即利润为43 36万元 12 28 2019 26 2 税金 营业额 营业税及附加的总税率 成本 利润 营业税及附加的总税率 542 43 36 5 5 32 20 万元 即税金为32 20万元 3 物业服务费总额 成本 利润 税金 542 43 36 32 20 617 56 万元 即物业服务费总额为617 56万元 12 28 2019 27 4 物业费单价 物业服务费总额 可收物业服务费用面积 12个月 6175600 260000 12 1 98 元 平方米 月 即物业费单价为1 98元 平方米 月 12 28 2019 28 某物业管理项目采用包干制 可收费面积18万平方米 物业管理服务费每月每平方米2 10元 年终核算各项管理服务成本共计400万元 若营业税及附加为5 5 问 当物业管理服务费收缴率为90 物业服务企业的利润总额是多少 当物业管理服务费收缴率为多少时 物业服务企业盈亏平衡 12 28 2019 29 物业服务总收入 180000 2 1 12个月 90 4082400元营业税及附加 4082400 5 5 224532元利润总额 物业服务总收入 成本 营业税及附加 4082400 4000000 224532 142132元 12 28 2019 30 设当收缴率为x时 物业服务企业盈亏平衡 利润 物业服务企业收入 成本 营业税及附加0 2 1 180000 12 X 4000000 2 1 180000 12 X 5 5 0 2 1 180000 12 X 1 5 5 4000000X 93 3 12 28 2019 31 物业服务收费管理办法 物业服务收费应当遵循合理 公开以及费用与服务水平相适应的原则 四川省物业管理条例 物业服务收费标准应当遵循合理 公平 公开 质价相符的原则 由合同双方当事人予以约定 6 物业服务费用的收费原则 12 28 2019 32 前期物业服务和保障性住房物业服务收费标准由县级地方人民政府价格行政主管部门会同房地产行政主管部门根据当地实际情况制定政府指导价 并定期公布 同一物业管理区域内同一物业类型 同一物业服务内容和标准的 物业服务收费应当执行同一价格标准 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公布物业服务项目及其收费标准 12 28 2019 33 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价 7 物业服务费用的定价形式 12 28 2019 34 物业服务收费实行政府指导价的 有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素 制定相应的基准价及其浮动幅度 并定期公布 具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定 实行市场调节价的物业服务收费 由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定 12 28 2019 35 物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价 在物业管理区域内的显著位置 将服务内容 服务标准以及收费项目 收费标准等有关情况进行公示 12 28 2019 36 12 28 2019 37 12 28 2019 38 8 物业服务费用的收费程序 向业主送发交费通知书 业主未交费 发出催款通知单 再次发出催款通知单 发出最后催款通知单 发送律师函 提起诉讼 业主交费 收费开票 12 28 2019 39 1 收费部门将于每月15日起向各业户发出下月 管理费付款通知书 详列应交款明细 规定业主须在收到 付款通知书 一个月内缴纳下月的管理费 2 每月的1日起 收费部门对尚未交纳本月应付款的业主发出 催款通知书 列明欠款明细项目 通知其在收到 催款通知书 7日内缴清欠款 催款通知书 列明如未按规定支付欠款 管理公司将对所欠款项收取每日3 滞纳金的提示 12 28 2019 40 3 催款通知书 发出后 业主逾期未清缴欠款的 物业公司将于第8日起发出 最后缴款通知书 通知其必须于收到 最后缴款通知书 5日内缴清 并对所欠款项收取每日3 的滞纳金 从当月欠款的第一天起算 4 在 最后缴款通知书 发出后逾期欠款仍未清缴的 物业公司将按 管理规约 物业管理合同 规定做出其它追讨行动 及对欠款者提出法律诉讼 注 付款通知书 催款通知书 及 最后缴款通知书 均由财务部负责编制 统一经客服部发出 12 28 2019 41 位于某市人民路的H花园小区 于2005年6月经综合验收合格后 交付业主使用 该小区共有楼房21栋 拥有业主780户 2006年10月 入住业主超过80 在有关单位指导下 按照规定该小区成立了业主委员会 随后 业主委员会代表全体业主与甲物业服务公司签订了 物业服务合同 委托甲物业公司对该小区进行物业管理 但是 该小区一些业主以 物业服务合同 中物管费较高 自己并未签署 物业服务合同 为由 从一开始就拒绝缴纳物业管理费 9 物业服务费收费纠纷案例 12 28 2019 42 案例分析 该小区部分业主以自己未签署 物业服务合同 的理由拒缴物管费理由是不成立的 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 明确指出 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同 以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同 对业主具有约束力 业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的 人民法院不予支持 12 28 2019 43 某单位在某大厦拥有两套物业 2006年年底该办事处一辆轿车在大厦停车场丢失 双方协商理赔无果 自2007年1月起 该单位以物业服务公司管理疏漏为由停交管理费及水电费 至2008年12月 共拖欠物管费104056 32元 水电费人民币129745 25元 2009年 该大厦的物业服务公司将该单位告上了法庭 12 28 2019 44 法院审理意见 法院一审认为 该单位作为物业管理公司的住户 应按规定依时向物业管理部门缴纳物业管理费 水电费 其长期拖欠款项的行为理应承担民事责任 该单位辩称的其并非无故不交纳物管费的事实与理由是不同的另类法律关系 与本案无关 最后判决该单位应付给物业公司上述费用 并追加每日3 的管理费滞纳金 被告不服上述 二审法院的判决与一审判决基本一致 只是改判该单位不必支付拖欠的物业管理费得滞纳金 12 28 2019 45 高女士在某小区购买了一套4居室住宅 开发商2006年1月交房后 高女士即将该房租给了来昆做生意的林先生 并约定由林先生负责物业费的交纳 对于这一约定 高女士也及时书面告知了物业服务公司 物业服务公司人员当时也表示了认可 然而 就在林先生退租后两个月 高女士突然接到物业服务公司的催缴通知 要求高女士结清林先生承租期间所欠交的物业费三千多元 高女士认为 既然当时自己与林先生约定该笔费用由林先生承担 并且物业服务公司也认可该约定 那么 物业服务公司就应该要求林先生偿还 而不是向自己催交 对此 高女士是否有权拒绝交纳该笔欠交的物业费 12 28 2019 46 房东应负连带责任 根据 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第七条之规定 业主与物业的承租人 借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费 物业服务企业请求业主承担连带责任的 人民法院应予支持 因此 作为物业的业主 高女士在接到物业服务公司的催缴通知后 应当按照物业服务合同的约定先行偿还该笔欠交的物业费 高女士在交纳该笔欠交物业费后 有权依据与林先生签订的 房屋租赁协议 的约定向林先生进行追偿 12 28 2019 47 乐山某物业公司进驻该市某住宅小区后 很的物管费始终收不起来 原因有二 一是个别业主不满意物业服务 二是一部分业主买房后没装修没入住 一部分业主无需接受相关服务 如高层住宅低层住户不用乘坐电梯 物业公司认为 物业合同不可能与单个业主签订 但效力仍然对单个业主有效 电梯 保安 卫生这些不可能谁家交钱就给谁服务吧 于是多次要求业主缴纳 但这部分业主始终不给 12 28 2019 48 案例分析 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第六条 经书面催交 业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费 物业服务企业请求业主支付物业费的 人民法院应予支持 物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务 业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的 人民法院不予支持 12 28 2019 49 选聘物业是业主共同作出的决定 只要物业按照合同约定提供了相关服务 则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的 即使业主的房屋空闲 住宅一楼不适用电梯 物业服务使小区建筑物及其附属设施正常运行 仍然间接地为业主提供了服务 除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定 12 28 2019 50 谢谢支持 Tel 18080071218