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物业管理政策法规 本课程考试题型 一 单项选择题二 多项选择题三 判断题四 案例分析题 第一部分物业管理法概述 第一节我国物业管理的现状一 我国物业管理存在的主要问题物业管理对促进国民经济的发展以及人民群众居住质量的提高发挥了积极而重要的作用 主要表现在以下方面 一是改善了人民群众的居住条件 提高了人民群众的居住质量 二是维护了社区的安定团结 三是有利于扩大就业和实施再就业工程 四是刺激了城镇居民服务消费支出的增长 五是推动了社区精神文明建设 存在的问题主要表现在以下方面 一是法制建设滞后 物业管理法律关系各主体间的权利义务关系不清二是建设与管理职责不清 缺乏有效衔接 一些房地产开发企业在房地产开发建设中遗留的工程质量问题 设计不合理 车位配套不足等 很多都是在物业使用中暴露出来的 加上一些房地产开发企业为了促进销售 追求短期效益 在房屋销售阶段对物业管理作出不切实际的承诺 使得物业服务企业在物业服务阶段承担了本应该由房地产开发企业承担的一些责任 给后期的物业管理工作造成很大的困难和压力 三是尚未形成规范的市场机制 物业服务企业经营活动不规范 四是业主委员会的运作缺少监督和制约 五是房屋共用部位 共用设施设备专项维修资金管理不落实 六是国有大中型企业 事业单位物业管理推进缓慢 七是物业管理行业人员素质偏低 人才缺少 二 我国当前规范和发展物业管理的重点工作立法 国务院颁发的 物业管理条例 其立法目的之一 就是为了规范物业管理活动 上海 2009年6月27日清晨5时30分左右莲花河畔景苑13层楼宇倒塌 第二节物业管理法的概念 体系和物业管理立法 一 物业管理法的概念物业管理法 是调整物业管理法律关系的法律规范的总称 物业管理法的概念可以从广义与狭义两方面理解 通常所说的物业管理法是广义的概念 二 我国物业管理法的体系概述我国物业管理法的体系 是指由我国现行有效的有关物业管理的全部法律规范组成的统一整体 我国物业管理法的体系框架 形式 物业管理法的规范存在形式 法的渊源1 宪法宪法是国家的根本大法 由国家最高权力机关即全国人民代表大会制定的2 法律制订机关 国家最高权力机关即全国人民代表大会及其常务委员会 基本法律 民法通则 物权法 基本法律以外的其他法律 合同法 公司法 土地管理法 城市规划法 城市房地产管理法 建筑法 3 行政法规制订机关 国家最高行政机关即国务院 物业管理条例 物业管理方面第一部 4 行政规章 部门规章 部颁规章 制订机关 是国务院所属部委 城市新建住宅小区管理办法 33号令 物业管理方面第一部 住宅室内装饰装修管理办法 物业服务收费管理办法 前期物业管理招标投标管理暂行办法 物业服务企业资质管理办法 住宅专项维修资金管理办法 业主大会和业主委员会指导规则 物业承接查验办法 5 地方性法规制订机关 省级和较大市的人民代表大会及其常委会较大市 15个 青岛 成都 西安 长春 济南 大连 南京 沈阳 广州 深圳 杭州 哈尔滨 宁波 武汉 厦门 在福建省 福建省物业管理条例 福州市物业管理若干规定 厦门市住宅区物业管理条例 6 地方政府规章制订机关 省 自治区 直辖市 省会城市和较大市的人民政府省政府 福建省物业管理区域划分和首次业主大会业主投票权确定办法的通知 福建省保安服务管理办法 福建省建筑装修管理暂行办法 福州政府 福州市物业管理移交办法 福州市住宅小区物业管理基本金管理暂行规定 厦门政府 厦门市住宅区物业管理条例实施细则 7 其他规范性文件制订机关 无权制定部门规章 地方性规章的行政机关省建设厅 福建省物业管理招标投标暂行办法 关于加强业主大会制度建设的若干意见 福建省商品房住宅专项维修资金使用暂行办法 关于紧急情况下使用商品住宅专项维修资金的若干意见 试行 省物价局 建设厅 福建省物业服务收费管理办法 市房管局 福州市住宅专项维修资金使用暂行规定 市物价局 市房管局 福州市区普通住宅前期物业服务等级标准及指导性收费标准 此外 司法解释和国家政策 也是物业管理法律规范的表现形式 三我国物业管理立法的历史沿革分水岭 物业管理条例 一 物业管理条例 颁布前的物业管理制度建设特点 借鉴性 过渡性 针对性国家法规政策 城市新建住宅小区管理办法 物业管理服务考评标准 物业管理从业人员培训持证上岗制度 城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 物业管理企业财务管理规定 住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法 物业管理企业资质管理试行办法 住宅室内装饰装修管理办法 二 物业管理条例 颁布后的物业管理制度建设特点 配套性 经验性 操作性全国性法规政策 地方性的法规政策制度P14 第三节 物业管理条例 一 物业管理条例 的立法过程1999年4月 建设部成立 物业管理条例 起草小组 在 物业管理条例 起草阶段 起草小组主要做了下列工作 一 收集有关资料 了解国内外物业管理的立法情况 二 开展立法调研 掌握第一手材料 三 进行专家论证 研讨立法中的难点问题 四 广泛征求意见 以求彰显民意二 物业管理条例 的指导思想和立法原则立法指导思想 一 强调保护业主的财产权益 协调单个业主与全体业主的共同利益关系 二 强调业主与物业服务企业是平等的民事主体 是服务和被服务的关系 三 强调业主与物业服务企业通过公平 公开和协商方式处理物业管理事项 立法基本原则 一 物业管理权利和财产权利相对应的原则 二 维护全体业主合法权益的原则 三 现实性与前瞻性有机结合的原则 四 从实际出发 实事求是的原则 三 物业管理条例 创设的法律制度1 业主大会制度2 管理规约制度3 前期物业管理招投标制度4 物业承接查验制度5 物业服务企业资质管理制度6 物业管理从业人员职业资格制度7 住宅专项维修资金制度四 物业管理条例 主要内容简介 一 第一章总则 共5条 二 第二章业主及业主大会 共15条 三 第三章前期物业管理 共11条 四 第四章物业管理服务 共18条 五 第五章物业的使用与维护 共7条 六 第六章法律责任 共13条 七 第七章附则 共1条 五 物业管理条例 确立的基本法律关系 一 业主相互之间的关系 二 物业服务企业和业主之间的关系 三 开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系 四 供水 供电等单位与业主以及物业服务企业之间的关系 五 社区居委会与业主 业主大会及物业服务企业的关系 六 物业管理各方主体与政府之间的关系六 物业管理条例 核心内容简介建立了七项基本制度 明令了六项禁止行为 规范了两项书面合同 法规授权四项规定 七 物业管理条例 的其它具体条款P185 第四节业主的建筑物区分所有权 一 建筑物区分所有权的概念业主对建筑物内的住宅 经营性用房等专有部分享有所有权 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利 二 专有部分的所有权1 业主对其建筑物专有部分享有占有 使用 收益和处分的权利 2 业主行使专有部分所有权时 不得危及建筑物的安全 不得损害其他业主的合法权利 3 业主转让建筑内的住宅 经营性用房等专有部分 其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让 4 业主不得违反法律 法规以及管理规约 将住宅改变为经营性用房 三 共有部分的共有权1 业主对专有部分以外的共有部分享有权利 承担义务 不得以放弃权利不履行义务 2 建筑区划内的道路 绿地 物业管理用房以及其他公共场所 公用设施的所有权归属 3 建筑区划内车位 车库的所有权归属 1 建筑区划内 规划用于停放汽车的车位 车库应当首先满足业主的需要 2 建筑区划内 规划用于停放汽车的车位 车库的归属 由当事人通过出售 附赠或者出租等方式约定 3 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位 属于业主共有 四 共有部分的共同管理权1 关于业主共同决定事项的范围2 关于业主共同决定事项的表决规则3 关于业主大会和业主委员会4 关于共同管理权的其他规定五 业主的诉讼权利1 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的 受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销 2 业主对侵害自己合法权益的行为 可以依法向人民法院提起诉讼 六 物权法 的其它具体条款P171 第二部分物业管理法理分析及纠纷处理 第一节物业管理法律关系概述一 物业管理法律关系的概念物业管理法律关系 是调整人们在物业管理行为过程中形成的权利和义务关系二 物业管理法律关系三要素 一 法律关系三要素主体 自然人 法人 非法人团体和国家客体 物 行为 包括作为和不作为 和精神财富内容 权利 义务 二 物业管理法律关系的三要素1 主体主体 法律所规定的物业管理法律关系的参加者 包括 物业服务企业 物业业主或使用人 各级政府行业主管部门和相关部门以及房地产开发建设单位等 2 客体主要包括 1 物业 2 行为 3 精神财富 荣誉 品牌 3 内容包括物业管理权利和物业管理义务物业管理权利 是指物业管理法律规范或合同所规定的 物业管理法律关系主体所享有的作出某种行为的可能性 物业管理义务 是指物业管理法律规范或合同所规定的 物业管理法律关系主体所承担的某种行为的必要性或责任 三 物业管理活动中相关主体的权利和义务 一 业主的权利与义务 二 物业服务企业的权利与义务 三 开发商的权利与义务 四 业主大会和业主委员会的权利与义务 五 街道办事处和居委会的权利与义务 六 政府行政主管部门的职责第二节物业管理法律责任概述一 物业管理法律责任的概念及构成要件概念 是指由于违反物业管理法律规范行为而应当承担的法律后果 构成要件 1 违法性2 危害性3 可罚性 二 物业管理法律责任的种类 一 物业管理民事法律责任1 违约责任 违反合同2 侵权责任 侵犯人身权 财产权3 无过错责任物业管理民事法律责任的承担方式有 停止侵害 排除妨碍 消除危险 返还财产 支付违约金 恢复原状 赔偿损失 修理 重作或更换 消除影响 恢复名誉 赔礼道歉 以上民事责任的承担方式可以单独适用 也可以合并适用 二 物业管理行政法律责任承担行政责任的方式有两类 行政处罚 包括 警告和通报批评 罚款 没收财产 行政拘留 许可证处罚 停止营业等行政处分 三 物业管理刑事法律责任 第三节物业管理的民事责任一 业主的民事责任二 物业服务企业的民事责任三 建设单位的民事责任第四节物业管理的行政责任和刑事责任一 业主的行政责任和刑事责任二 物业服务企业的行政责任和刑事责任三 建设单位的行政责任和刑事责任第五节物业管理纠纷的特点 类型 发生原因及解决机制一 物业管理纠纷的特点1 多发性 2 群体性 3 多样性 4 纠纷处理的复杂性 二 物业管理纠纷的主要类型第一 管理权纠纷 第二 管理费纠纷 第三 管理责任纠纷 第四 代收代缴纠纷 第五 其他纠纷 2010年4月22日下午2 20许洋下新村12号楼 危房 305单元 第三部分物业管理的基本制度 第一节业主大会制度 物业管理条例 实施以前 各地在物业管理实践中 大多采用业主委员会制度 物业管理条例 确立了业主大会和业主委员会并存 业主大会决策 业主委员会执行的制度 一 业主大会 一 业主大会的组成和性质由物业管理区域内全体业主组成 是业主参与物业管理事物的最高权力机构 二 业主大会的筹备与成立1 成立业主大会的限制和选择2 业主大会的筹备 1 成立业主大会筹备组首次业主大会会议筹备组由业主代表 建设单位代表 街道办事处 乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成 筹备组成员人数应为单数 其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半 筹备组组长由街道办事处 乡镇人民政府代表担任 2 业主大会筹备组的工作内容 3 筹备业主大会的工作要求3 业主大会的成立筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作 组织召开首次业主大会会议 4 业主大会决定的事项 三 业主大会活动规则1 定期会议和临时会议2 业主代理人和业主代表人3 业主共同决定事项的表决效力 四 业主大会的主体资格问题我国物业管理立法并没有确立业主大会的主体地位 没有赋予其独立的民事权利主体资格 二 业主委员会 一 业主委员会的性质 业主委员会 业主大会的执行机构 常设性执行机构 二 业主委员会的职责 三 业主委员会的备案向物业所在地的区 县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处 乡镇人民政府备案 备案一般应当包括业主大会成立和业主委员会选举的情况 管理规约 业主大会议事规则等主要内容 备案的时间为自选举产生之日起30日内 四 业主委员会委员的资格条件 五 业主委员会委员的资格终止自行终止 条件终止 六 业主委员会会议 七 业主委员会的改选与变更1 业主委员会的改选 2 业主委员会委员的变更 八 业主委员会的工作经费业主大会 业主委员会工作经费由全体业主承担 工作经费可以由业主分摊 也可以从物业共有部分经营所得收益中列支 三 业主大会和业主委员会之关系业主委员会的权利来源于业主大会的授权 履行有关职责 并应对业主大会负责 业主大会有权监督业主委员会的行为 同时 业主委员会还受到政府行政主管部门 居民委员会 业主 使用人等的监督 第二节管理规约制度一 管理规约 一 管理规约的概念 二 管理规约的主要内容 三 管理规约的法律性质 管理规约是全体业主的最高自治规则管理规约是一种规章制度 属于乡规民约 四 管理规约的法律效力管理规约对物业管理区域内的全体业主具有约束力 管理规约对物业使用人也发生法律效力管理规约对物业的继受人 即业主 使用人 自动产生效力 二 临时管理规约 一 临时管理规约的概念建设单位在销售物业之前 应当制定临时管理规约 对有关物业的使用 维护 管理 业主的共同利益 业主应当履行的义务 以及违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定 二 临时管理规约的制定1 临时管理规约制定的主体 建设单位2 临时管理规约制定的时间 物业销售之前 三 相关主体的法律义务 1 建设单位不得侵害物业买受人的义务2 建设单位对临时管理规约的说明义务3 物业买受人对临时管理规约承诺的义务 四 临时管理规约的内容1 物业的自然情况与权属情况2 业主使用物业应当遵守的规则3 维修养护物业应当遵守的规则4 涉及业主共同利益的事项5 违约责任 第三节前期物业管理招投标制度 一 前期物业管理招标投标的概念 二 前期物业管理招标投标的意义最显著的特征 将有序的竞争机制引人交易过程 1 建设单位可以对各物业服务企业的竞争报价和其他条件进行综合比较 从中选择报价低 技术力量强 管理行为规范 信誉好 服务质量有保障的物业服务企业中标 2 前期物业管理招标投标活动 要求依照法定程序进行 有利于遏制协议选聘物业服务企业各种不正当竞争行为 3 前期物业管理实行招标投标制度 有利于创造物业管理公平的市场竞争环境 促进物业服务企业提高物业服务质量 改善物业服务态度 尽可能满足招标人的合理要求 体现了机会均等的市场原则 三 前期物业管理招投标的原则 公开 公平 公正和诚实信用 的原则 四 前期物业管理招投标的强制性规定住宅物业的建设单位 应当以招投标的方式选聘物业服务企业 而非住宅物业是否以招投标方式选聘物业服务企业 目前不做强制性要求 二 前期物业管理项目招标规则 一 招标原则与招标形式1 招标原则 1 不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人 2 不得对潜在投标人实行歧视待遇 3 不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际不符的资格要求 2 招标形式前期物业管理招标 公开招标和邀请招标 3 招标代理机构无论公开招标与邀请招标 招标人可以自行招标 也可以委托招标代理机构办理招标事宜 从事物业管理的招标代理机构应当具备下列条件 1 有从事招标代理业务的营业场所和相应资金 2 有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量 3 有房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家名册 二 招标文件的编制与招标项目备案1 招标文件的编制2 招标项目备案招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前 向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案 三 招标程序规则三 物业管理项目投标规则 一 投标要求与投标文件投标人应当具有相应的物业服务企业资质和招标文件要求的其他条件 由于物业管理项目的规模 性质 设备情况 质量要求不同 相关政策和招标人对投标人的企业资质要求也不同 因此 投标人必须达到政策或招标文件要求的企业资质等级 物业服务企业资质不符合条件的 投标文件可能被视为废标 投标文件应当包括以下内容 1 投标函 2 投标报价 3 物业管理方案 4 招标文件要求提供的其他材料 二 投标程序1 投标文件的送达2 投标文件的补充修改或撤回3 投标禁止行为 四 开标 评标和中标 一 开标 二 评标1 评标专家名册2 评标委员会3 评标规则 三 中标招标人应当按照中标候选人的排序先后确定中标人 第四节物业承接查验制度 一 物业承接查验制度的意义二 物业承接查验的内容 一 物业管理资料移交 二 物业现场验收1 物业共用部位共用设施设备验收2 物业管理区域环境验收三 物业的保修责任 第五节物业服务企业资质管理制度 一 物业服务企业的性质和地位物业服务企业应当具有独立的法人资格 物业服务企业应当具备下列条件 1 依法成立 2 有必要的财产或者经费 3 有自己的名称 组织机构和场所 4 能够独立承担民事责任 二 物业服务企业资质管理的必要性 三 物业服务企业的资质等级 一 取得资质等级的条件1 一级资质2 二级资质3 三级资质 二 资质证书的颁发和管理一级物业服务企业资质证书由国务院建设主管部门负责颁发 二级物业服务企业资质证书由省 自治区人民政府建设主管部门负责颁发 直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理 设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理 三 资质等级与项目承接物业服务企业经主管部门审查评定资质等级后 按照以下规定承接物业管理项目 1 一级资质可以承接各种物业管理项目 2 二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务 3 三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务 四 物业服务企业资质等级的管理程序1 新设立物业服务企业的资质申请 2 物业服务企业资质等级的核定3 不得批准资质的违规行为4 物业服务企业资质等级的变更 注销与撤销五 物业服务企业违规行为的行政处罚 第六节物业管理从业人员职业资格制度 一 物业管理从业人员的职业素质 一 物业管理从业人员应当树立正确的职业道德1 物业管理的职业道德2 物业管理职业道德的主要内容 1 守法经营 2 诚信经营 诚信订立合同 认真履行合同 3 尽职尽责胜任本职工作 4 努力学习 掌握专业技能 5 团结互助 公平竞争 二 物业管理从业人员应当培养良好的职业素养1 职业素养的概念2 物业管理从业人员职业素养的主要内容 1 自信自强 积极向上 2 奋发努力 坚韧不拔 3 诚恳待人 服务热情 4 文明礼仪 着装整洁二 物业管理从业人员的职业资格 一 专业技术人员的职业资格职业资格包括从业资格和执业资格两类 1 从业资格从业资格是政府规定专业技术人员从事某种专业技术性工作的学识 技术和能力的起点标准 2 执业资格执业资格是政府对某些责任较大 社会通用性强 关系公共利益的专业技术工作实行的准人控制 是专业技术人员依法独立开业或独立从事某种专业技术工作学识 技术和能力的必备标准 职业资格证书职业资格证书分为 从业资格证书 和 执业资格证书 第七节住宅专项维修资金制度 一 住宅专项维修资金的定义 管理原则和监管部门1 住宅专项维修资金的定义2 共用部位 共用设施设备的定义3 管理原则住宅专项维修资金管理实行专户存储 专款专用 所有权人决策 政府监督的原则 4 监督部门二 住宅专项维修资金的交存 一 住宅专项维修资金的交存主体住宅专项维修资金的交存主体主要包括以下三类 1 住宅的业主 但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位 共用设施设备的除外 2 住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主 3 涉及公有住房出售的 售房单位应当按照规定交存住宅专项维修资金 二 住宅专项维修资金的交存金额1 商品住宅的业主 非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金 每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5 至8 2 出售公有住房的 业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金 每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2 售房单位按照多层住宅不低于售房款的20 高层住宅不低于售房款的30 从售房款中一次性提取住宅专项维修资金 三 住宅专项维修资金的交存方式 四 住宅专项维修资金的管理1 业主大会成立前住宅专项维修资金的管理2 业主大会成立后住宅专项维修资金的管理三 住宅专项维修资金的使用 一 住宅专项维修资金的使用范围和原则1 使用范围住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位 共用设施设备保修期满后的维修和更新 改造 2 使用原则住宅专项维修资金的使用 应当遵循方便快捷 公开透明 受益人和负担人相一致的原则 二 住宅专项维修资金的分摊规则 三 住宅专项维修资金的使用程序1 住宅专项维修资金划转业主大会管理前的使用程序2 住宅专项维修资金划转业主大会管理后的使用程序 3 住宅专项维修资金的紧急使用程序 四 住宅专项维修资金的使用禁止 住宅专项维修资金管理办法 第二十五条明确规定 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支 1 依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位 共用设施设备维修 更新和改造费用 2 依法应当由相关单位承担的供水 供电 供气 供热 通讯 有线电视等管线和设施设备的维修 养护费用3 应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位 共用设施设备所需的修复费用 五 住宅专项维修资金使用的其他规定1 利用住宅专项维修资金购买国债的限制条件2 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用 1 住宅专项维修资金的存储利息 2 利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益 3 利用住宅共用部位 共用设施设备进行经营的 业主所得收益 但业主大会另有决定的除外 4 住宅共用设施设备报废后回收的残值 四 住宅专项维修资金的监督管理 一 房屋转让或灭失时住宅专项维修资金的处理 二 相关主体对住宅专项维修资金的监管义务1 管理单位的法律义务2 专户管理银行的法律义务3 审计 财政部门的监督管理 三 住宅专项维修资金相关主体的法律责任