注册物业管理师—物业管理基本制度与政策.ppt

1 全国物业管理师执业资格物业管理基本制度与政策 建筑之家 2 近两年来 物权法 住宅专项维修资金管理办法 和 物业服务定价成本监审办法 试行 相继出台 物业管理条例 和 物业服务企业资质管理办法 也作了相应修改 为避免考试内容与现有法律法规脱节和冲突 经住房和城乡建设部 人力资源和社会保障部批准 对2006年发布的 全国物业管理师执业资格考试大纲 中 物业管理基本制度与政策 部分的相关内容进行了修改与补充 作为物业管理师资格考试的命题与备考依据 3 物业管理基本制度与政策 最基础 熟悉为什么学 怎么学 我如何学 不仅是画重点 重要的是吃透 仁者见仁 智者见智 从教材厚度 知识结构性 理论的复杂性 考试要求和考题类型 这门学科相对容易 舒服 因为 考试题型 单项选择 多项选择 4 第一章物业管理 一 考试目的本部分的考试目的是考察应试人员运用 物业管理条例 分析 处理物业管理工作中 条例 相关问题的能力 二 考试基本要求掌握 条例 对物业管理的定位 条例 的指导思想以及确立的基本法律关系 熟悉 物业管理的基本特征 物业管理在社会经济中的地位和作用 条例 确立的基本制度 条例 涉及的主要问题 了解 物业管理产生和发展 我国物业管理制度建设的历史沿革 三 要点说明 17个要点 5 第一节物业管理的概念一 物业管理的概念 一 对 条例 所称物业管理定义的理解 定位 掌握1 物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动 2 物业管理活动的基础是物业服务合同 3 物业管理的内容是对物业进行维修 养护 管理 对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护 依据 6 物业管理是指 四方面 暨 1 选聘 合作 自管2 管理按照物业服务合同约定3 房屋及设施设备和相关场地的养护 维修 管理4 维护2个环境 卫生及区域内环境 公共秩序 7 单项选择题 备选项中只有1个符合题意 下列对于物业管理的理解 不正确的是 A 物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理服务为标的进行的一项交易B 物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托C 物业服务合同是物业管理生产活动的契约基础D 业主必须选聘物业管理企业来对物业实施管理 下列各项中 不属于物业管理基本内容的是 A 房屋维修养护B 清洁卫生C 安全防范D 代收供水 供热费用 8 二 条例 调整的范围 条例 即调整住宅物业的物业管理活动 也调整非住宅物业的物业管理活动 条例 的适用范围 既包括城市 也涵盖乡村 多项选择题 备选项中有2个或2个以上符合题意 物业管理条例 调整和规范的范围包括 A 住宅物业管理B 非住宅物业管理C 城市D 农村E 业主自行管理 答案 ABCD 9 三 物业管理的市场化特征 房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变 产权主体转为共有 所有 互有 义务 责任转变 多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应 单个业主无权决定共有权利 无全额承担共同履行义务 物业管理活动应当遵循市场原则 就是民法原则 业主自主权 纳入市场秩序 物业管理的前提条件 非市场性的房屋管理不属于物业管理 产权单一 行政管理 非市场关系 不属 条例 范畴 10 二 物业管理的特征 熟悉 一 社会化 二 专业化 三 市场化 物业管理 1 城市 房地产管理体制的重大改革2 房地产综合开发与之相配套的综合性管理3 住房制度改革 产权多元化后相衔接的统一管理4 与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化 专业化 市场化的管理 11 社会化 交易对象选择 物业所有权人到社会上选聘物业管理企业物业管理企业到社会上寻找可代管的物业 专业化 物业企业具备一定资质等级从业人员具备一定职业资格 市场化 市场竞争机制和商品经营方式实现的商业行为集中体现 双向选择 等价有偿 12 第二节我国物业管理的产生与发展一 物业管理的起源与发展人 奥克维亚 希尔女士机构 组织 皇家特许屋宇经理学会二 城市住房及住房制度改革 一 我国城镇住房的发展情况私房改造转化为国有建房提供居民 职工居住 二 改革开放前的城镇住房制度 中国特色公有住房体系 住房投资由国家和企业统包三个特征住房分配采取实物分配福利低租金 国家包修包养 弊端见下 13 投资无回收 不能形成良性循环制约建设发展 供给小于需求租金不能维护危旧房 危及安全人均面积下滑 国家包袱沉重 14 三 住房商品化制度 建立并扶持商品房市场房地产领域三项改革 住房制度改革土地使用制度改革房地产生产方式改革 城镇住房制度改革1979年试点向居民售房1994年公有住房开始出售1998年取消福利分房 实施住房分配货币化 改变国家统一投资 统一分配 统一修缮管理推行 统一规划 合理布局 综合开发 配套建设 15 1981年3月10日 深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司 深圳市物业管理公司挂牌成立 16 四 我国物业管理的发展1993年 深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规 深圳经济特区住宅小区物业管理条例 以地方立法的方式对物业管理进行制度规范 1994年颁布了 城市新建住宅小区管理办法 1995年 建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议 1997年 建设部在大连召开了全国第二次物业管理工作会议 1999年 建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议 2000年 中国物业管理协会成立 2002年 建设部建立全国物业管理企业信用档案系统 17 五 物业管理在社会经济中的地位与作用 一 实施物业管理有利于促进经济增长 二 实施物业管理有利于提高人民群众居住质量 重点是 改善居住 卫生 交通 通信条件 扩大服务性消费 逐步增加公共设施和社会福利设施 三 实施物业管理有利于增加就业 物业管理吸纳大量的失业人员 复转退军人 农村劳动力 每增加一万平方米 可增加5 8人就业 增加消费 购房消费支出装饰装修支出水电气暖长期消费支出大中修设备改造及物业费支出 18 四 实施物业管理有利于维护社区稳定 协助公安等部门防范刑事犯罪 防火 防事故 开展社区文化活动 丰富居民业余生活 促进邻里和谐关系 促进精神文明建设 五 实施物业管理有利于推动房地产业良性发展对房地产保值 增值有重大影响 对项目的品牌效应 房地产开发的良性循环有重要意义 19 第三节我国物业管理制度的历史沿革 政府作用基于三个原因 转型期 房屋管理转为市场化的物业管理 物管是城市管理的重要部分 城市管理是政府的主要职能 普商房 经适房 廉租房的物管是民生问题 直接关系民众生活保障和社会和谐 物业管理制度的历史沿革以 条例 为分水岭 条例 颁布前后两个阶段 有承继及各自鲜明特点 20 一 条例 颁布前的物业管理制度建设一是借鉴性 泊来品 二是过渡性 对房管模式采取渐进式改革 三是针对性 针对实际问题 应对性政策 特点 我国的物业管理制度是由国家法规政策和地方性法规政策共同组成的 一 城市新建住宅小区管理办法 城市新建住宅小区管理办法 是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件 21 主要内容 1 确定了物业管理活动的主要部门2 确定了物业管理工作的基本内容3 明确了社会化 专业化的物业管理模式4 确定了业主选举产生物业管理委员会制度5 明确了管理委员会的权利义务6 明确了物业管理企业的权利义务7 确定了物业管理服务的合同制度与备案制度8 针对业主的主要违规行为提出管理措施9 针对物业企业的违规行为规定行政处罚措施 22 二 物业管理服务考评标准 最高行业规范 三 物业管理从业人员培训合格上岗制度 注册取代 四 城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 五 物业管理企业财务管理规定 六 住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法 按2007年12月4日 建设部 财政部联合发布的 住宅专项维修资金管理办法 建设部令第165号 自2008年2月1日起施行 七 物业管理企业资质管理试行办法 按2007年11月26日 建设部关于修改的决定 建设部令第164号 八 住宅室内装饰装修管理办法 建设部110号令 23 二 条例 颁布后的物业管理制度建设2003年6月8日 物业管理条例 正式颁布 这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段 一是配套性 配套文件 实施细则 二是经验性 总结经验教训 有针对性 三是操作性 规定细化 操作得以实施 特点 内容全面 结构合理 科学规范 特色鲜明物业管理法规体系初步形成 24 第四节 物业管理条例 物业管理条例 的颁布标志着我国物业管理进入法制化 规范化发展的新时期一 条例 的立法过程 了解 一 收集有关资料 了解国内外物业管理的立法情况 德法日韩澳新香港 二 开展立法调研 掌握第一手材料 各大城市 三 进行专家论证 研讨立法中的难点问题 四 广泛征求意见 以求彰显民意首次征求全民意见的立法法规 为民意立法铺垫 25 二 条例 的指导思想和立法原则 指导思想 突出了发展为重 平衡利益 保护弱者的立法理念1 强调保护业主的财产权 协调单个业主与全体业主的共同利益 2 强调业主与物业管理企业是平等的民事主体 是服务与被服务的关系 3 强调业主与物业管理企业通过公平 公开和协商方式处理物业管理事项 条例 是行政管理法 要公权节制 过度就是滥使职权1 政府适度干预2 推动引导 26 条例 基本原则 一 物业管理权力和财产权利相对应的原则建筑物区分所有权 投票权按建筑面积比例 二 维护全体业主合法权益的原则 公益优先原则 条例 设定的法律责任 充分体现了优先保护全体业主利益的原则 三 现实性与前瞻性有机结合的原则现实性 业主自律 资质管理 物业验收 开发企业不交费 物业企业的治安责任 公用事业单位责任转嫁前瞻性 业主大会 维修养护制度等 四 从实际出发 实事求是的原则全国发展不平衡 大小城市的市场环境 服务水平差异授权省 自治区 直辖市制定地方执行办法 27 三 条例 创设的法律制度 熟悉 业主大会管理规约前期物业管理招投标物业承接查验物业管理企业资质管理物业管理从业人员职业资格住宅专项维修基金 物业管理基本制度 28 一 尊重和维护业主的财产权利体现在对侵害业主财产权的救济上 1 建设单位和物业企业的行为给业主造成损失的 应依法承担民事损害赔偿责任 2 物业企业擅自改变物业用房用途的 或利用共用部位 设施设备进行经营的所得收益用于物业维修养护 剩余部分由业主大会决定使用 二 建立业主民主协商 自我管理 平衡利益的机制1 共同财产 共同利益民主协商2 共同财产管理置于共同契约中 少数服从多数3 业主大会 管理规约体现上述机制 29 三 条例 和有关法律法规共同规范物业管理活动 民法通则 合同法 公司法 城市房地产开发经营管理条例 建设工程质量管理条例 等法律法规的相关制度 都是规范物业管理活动的法律依据 四 妥善处理政府和市场的关系 条例 明确界定了违反行政管理秩序行为与民事违约 民事侵权行为的界限 1 凡是能够通过民事责任解决的 不再规定行政处罚 2 对违反行政管理规定 又同时构成民事违约或侵权的行为 则坚持损害赔偿优先的原则 30 四 条例 主要内容介绍 一 第一章总则 5条 第一条 立法宗旨 目的第二条 调整范围 对象第三条 倡导原则 通过市场机制选聘物业企业第四条 利用创新和科技进步提升物业服务水平第五条 对物业管理活动的监督管理授权 二 第二章业主及业主大会 15条 共同事务 共同利益 共同意志 共同决定规定业主概念 权利和义务 业主大会的组成 宗旨 成立条件 职责 会议制度 议事规则 业委会的性质 职责与组成 管理规约的内容 法律效力 业主大会 业委会与居委会的关系等 31 三 第三章前期物业管理 11条 包括前期物业服务合同 临时管理规约 前期物业管理招投标 物业承接验收手续 物业资料的移交 物业管理用房 物业的保修责任等 四 第四章物业管理服务 18条 明确物业管理服务中各方主体的权利义务关系 五 第五章物业的使用与维护 7条 对物业的使用和维护相关问题进行规范 六 第六章法律责任 13条 法律规范三要素 适用条件行为模式违反行为模式的法律后果 32 法律责任含义 1 法律责任主体 公民 法人 单位和社会组织 各国籍人 无国籍人2 法律责任核心要件 违法行为的实施3 法律后果 法律上惩戒性负担4 法律责任只能由有权国家机关依法予以追究 法律三要素假定 前提 处理 核心 制裁 保证 33 法律责任特征 1 与违法行为相联系 违法行为性质和程度不同 承担法律责任不同2 内容是法律明确而又具体规定的 由有权国家机关根据立法权限依照法定程序制定3 具有国家强制性 迫使违法人承担其效果的强制力4 由国家授权的机关依法实施的 其他任何组织和个人均无权进行 34 条例 法律责任特点 1 行政责任 民事责任并存 以规定民事责任的方式来实现国家行政管理的目的2 民事责任优先 凡能通过承担民事责任解决的 不再设定行政处罚 确实违反行政管理规定 优先保证民事责任的承担3 体现业主自我管理 自我监督的原则 物权法80条 七 第七章附则按法律不溯及既往的原理 条例 生效前的物业管理活动不适用 条例 的规定 35 五 条例 确立的基本法律关系 掌握 一 业主相互之间的关系行使权利同时应承担相应义务 6个 二 物业管理企业和业主之间的关系签订服务合同 等价交换 主体平等 三 开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系前期物业服务只能建设单位实施 业主接受物业服务建立在两个合同基础上 前期物业服务合同商品房销售合同 36 建设单位义务 1 制定 临时管理规约 明示买受人2 通过招投标选聘物业企业3 制定签订前期物业管理服务合同4 提供必要的物业管理用房5 制定提供 两书一证 6 配合物业企业接管验收7 移交物业项目资料8 不得擅自处分共用部分 公用设备设施9 保修期限和范围内的保修责任10 配合组建业主大会 37 四 供水 供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系分工明确 密切配合 五 社区居委会与业主 业主大会及物业管理企业的关系业主大会是业主共同财产关系形成的共同利益群体 他不是自治组织 财产自我管理 非权利 自律 业主大会与居委会非隶属关系 但作出决定应当告知并听取居委会建议 物业管理应纳入社区管理 六 物业管理各方主体与政府之间的关系接受监督指导 房管 工商 税务 物价 公安 绿化 环境 环卫等 38 物业管理的法律关系是依据法律的规范不同形式形成有以下四种不同的物业管理法律关系 1 依据我国民法的物权法的建筑物区分所有权法律制度 业主与物业管理公司构成建筑物区分所有权人和管理人与服务人之间平等的法律关系 2 依据合同法的法律规定 按照物业管理服务合同构成合同当事人之间平等的法律关系 3 依据消费者权益保护法的法律规定 构成消费者与经营者之间的平等的法律关系 4 依据经济服务法的相关法律规定 构成服务与被服务之间的平等的法律关系 39 第二章物业管理服务 24个要点 第一节物业管理服务的特点和内容掌握 物业管理服务的特点 物业管理服务的内容 物业服务成本的构成 物业服务定价成本监审的原则 包干制和酬金制收费形式 前期 物业服务合同的主要内容 物业使用和维护的有关规定 熟悉 普通住宅小区物业管理服务的标准 物业服务定价成本审核的方法和标准 前期物业服务合同的特征和时效 物业服务企业维护秩序的方式 物业服务企业在安全事故中的法律义务 40 一 物业管理服务的特点物业管理服务特点公共性 共有部位 和综合性 管理内容 广泛性 全体服务对象的合意 和差异性 需求不同 即时性 处理问题的效率 和无形性 会干也要会说 持续性 服务不能中断 和长期性 服务机构不轻易更换 方便 快捷 舒适 周到 41 二 物业管理服务的内容 一 物业管理服务 通过合同约定的公共性质服务 1 物业的维修 养护2 两个环境维护 物业服务内容 1 房屋共用部位的维修 养护与管理2 房屋共用设施设备的维修 养护与管理3 区域内共用设施设备的维修 养护与管理4 区域内环境卫生与绿化管理服务5 区域内公共秩序 消防交通等协管事项服务6 物业装饰装修管理服务7 物业档案资料的管理8 专项维修资金的服务使用 42 二 物业服务合同约定以外的服务 特约服务 合同约定以外的服务 1 条例 第44条 物业企业可以根据业主委托提供合同约定以外的服务服务报酬由双方约定 可以 而不是 应当 非物业企业的法定义务 2 需由特定的业主与企业另行约定 协商 签合同 企业非万能3 有偿服务 数额 支付方式 时间双方当事人自主约定 43 三 物业管理服务标准普通住宅小区物业管理服务等级标准 试行 标准 1 基本要求2 房屋管理3 共用设施设备维修养护4 协助维护公共秩序5 保洁服务6 绿化养护 三个等级 一级二级三级 适用普商房 经适房 房改房 集资建房 廉租房不适用市场调节价的高档商品住宅 44 第二节物业服务收费一 物业服务收费原则 一 合理原则 不超出承受能力 不一味降低收费水平 二 公开原则 明码标价 三 收费与服务水平相适应原则 质价相符 二 物业服务收费管理 一 物业服务收费定价形式一是政府定价 二是政府指导价 三是市场调节价 45 政府定价弊端 1 不利于物业管理企业提高服务质量2 制约了业主对物业服务质量的监督权和选举权3 因定价标准不客观产生了大量矛盾4 政府定价阻碍了物业管理市场的发展 46 二 物业服务收费形式与成本构成1 包干制收费形式盈余或亏损由物业企业享有或承担 含服务成本 法定税费 企业利润 收费形式简介 透明度不高 费率偏低 易造成亏损2 酬金制收费形式盈余或亏损由业主享有或承担 含预收服务支出 企业酬金 酬金制义务 1 每年不少于一次公布收支情况2 业主或业主大会提出收支质询时 及时答复3 配合业主大会按合同约定聘请专业机构对预算和收支情况审计 47 物业服务成本或服务支出 48 物业服务定价成本监审办法 试行 的规定为提高政府制定物业服务收费的科学性 合理核定物业服务定价成本 根据 物业服务收费管理办法 和 政府制定价格成本监审办法 等有关规定 国家发展改革委员会和建设部于2007年9月10日联合印发了 物业服务定价成本监审办法 试行 发改价格 2007 2285号 2007年10月1日起施行 根据 物业服务定价成本监审办法 试行 的规定 在教材第二章第二节 物业服务收费 的基础上 补充增加以下内容 49 物业服务定价成本监审一 物业服务定价成本监审的定义1 物业服务定价成本 是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本 2 物业服务定价成本监审 是指价格主管部门为制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准 对相关物业服务企业的服务成本实施监督和审核的行为 50 二 物业服务定价成本监审的原则和依据1 物业服务定价成本监审应当遵守以下原则 1 合法性原则计入定价成本的费用应当符合有关法律 行政法规和国家统一的会计制度的规定 2 相关性原则计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用 3 对应性原则计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应 4 合理性原则 影响物业服务定价成本各项费用的主要技术 经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平 2 物业服务定价成本监审的依据核定物业服务定价成本 应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告 原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实 完整 有效的成本资料为基础 51 三 物业服务定价成本的构成物业服务定价成本由人员费用 物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用 绿化养护费用 清洁卫生费用 秩序维护费用 物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用 办公费用 管理费分摊 固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成 其中 1 人员费用是指管理服务人员工资 按规定提取的工会经费 职工教育经费 以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老 医疗 失业 工伤 生育保险等社会保险费用 52 2 物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行 维护保养所需的费用 不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费 应由住宅专项维修资金支出的维修和更新 改造费用 53 3 绿化养护费是指管理 养护绿化所需的绿化工具购置费 绿化用水费 补苗费 农药化肥费等 不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费 4 清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费 消杀防疫费 化粪池清理费 管道疏通费 清洁用料费 环卫所需费用等 5 秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费 安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等 其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备 54 8 管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下 为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用 9 固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额 物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的 与物业服务直接相关的 使用年限在一年以上的资产 10 经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用 55 四 物业服务定价成本审核的方法和标准1 工会经费 职工教育经费 住房公积金以及医疗保险费 养老保险费 失业保险费 工伤保险费 生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定 工会经费 职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定 住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定 超过规定计提比例的不得计入定价成本 医疗保险费用应在社会保险费中列支 不得在其它项目中重复列支 其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用 也不得在相关费用项目中重复列支 56 2 固定资产折旧采用年限平均法 折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定 企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的 成本监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限 固定资产残值率按3 5 计算 个别固定资产残值较低或者较高的 按照实际情况合理确定残值率 3 物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的 该项服务的成本按照外包合同所确定的金额核定 57 4 物业服务企业只从事物业服务的 其所发生费用按其所管辖的物业项目的物业服务计费面积或者应收物业服务费加权分摊 物业服务企业兼营其它业务的 应先按实现收入的比重在其它业务和物业服务之间分摊 然后按上述方法在所管辖的各物业项目之间分摊 58 四 物业服务费的缴纳和督促1 非业主使用人的缴费责任 业主负连带缴纳责任 最终责任 2 未交付房屋的缴费主体 已竣工尚未出售或尚未交给物业买受人的物业 物业费用由建设单位交纳3 业主委员会对欠费业主的督促义务 五 代收代缴费用 三个合同关系 业主与水 电 气 热 通讯 有线电视等单位 合同关系水 电 气 热 通讯 有线电视等单位与物业企业 委托合同关系 最终用户 最终使用人 业主与物业企业 服务合同关系 59 第三节物业服务合同合同法大于物权法 物权法只解决基本财产制度只有签订服务合同才能将双方的权利义务确定下来 物业企业具有独立的法人资格 业主是分散的具有独立法律人格的自然人 法人或其他组织 双方之间是平等的民事主体的关系 双方的权利义务体现在合同的具体内容中 前期物业服务合同物业服务合同 管理阶段不同签约主体不同 60 第三节物业服务合同 物业服务合同内容 1 物业管理事项2 物业服务质量3 物业服务费用4 双方的权利义务5 专项维修资金的管理与使用6 物业管理用房7 合同期限8 违约责任 基本条款 其他条款 约定合同生效条件 解除合同损失赔偿免责条款约定 合同履行争议的解决方式 61 物业资料移交 1 物业企业承接物业时 建设方或业委会移交给物业企业2 物业服务合同终止时 物业企业移交给业委会3 选聘新物业企业时 业委会移交给物业企业 移交内容和程序合同中明确 62 二 前期物业服务合同 掌握 一 前期物业服务合同的特征 1 前期物业服务合同具有过渡性 2 前期物业服务合同由建设方和物业管理企业签订 建设方为第一业主 业主利益代表缺位的前提 3 前期物业服务合同是要式合同 二 前期物业服务合同的时效1 前期物业服务合同可以约定期限 2 前期物业服务合同是一种附终止条件的合同 63 前期服务合同期限不确定的弊端 1 不利于保护企业利益 成本测算和经营风险预测无法统筹安排 降低成本 2 经济目标容易落空 产生短期效益 诱导纠纷和矛盾 3 到期后能否承担后合同义务 业主的共同利益保证问题 64 三 前期物业服务合同的主要内容 1 合同当事人与物业的基本情况2 物业服务内容与质量3 物业服务收费方式4 物业经营管理活动的内容5 物业的承接查验6 物业的使用与维护7 专项维修资金8 违约责任9 其它事项 65 三 物业管理企业的义务 城市新建住宅小区管理办法 中华人民共和国建设部令第33号物业管理公司的义务 一 履行物业管理合同 依法经营 二 接受管委会和住宅小区内居民的监督 三 重大的管理措施应当提交管委会审议 并经管委会认可 四 接受房地产行政主管部门 有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导 66 一 物业管理企业维护物业管理区域秩序的义务1 业主违反物业管理区域秩序的主要表现 1 侵占公共场地 私搭乱建 损害居住环境 2 违规装修 拆改房屋结构和设备设施 造成财产损害和安全隐患 3 安装设备设施 侵犯相关业主正当权益 4 违反规定饲养宠物 损坏环境 影响相邻业主生活 5 经营活动污染环境 噪声超标 给相邻业主生活与经营造成损害 67 6 使用房屋 阳台荷载超标 给相邻业主造成安全隐患 7 使用房屋大量存放易燃 易爆 有毒等危险物品 给相邻业主造成安全隐患 8 占用房屋共用露台 门厅或公共通道 影响他人使用和通行 9 阻挠 妨碍或者拒绝配合物业管理企业实施正常的房屋修缮 损害相关业主正当权益 10 其他损害公共秩序和违反管理规约及物业管理区域规章制度的行为 68 2 维护物业管理区域秩序的主要方式 1 履行告知义务 2 履行制止义务 3 履行报告义务还应加 措施 救助 防范和规避物业企业管理风险 69 3 业主违反物业管理秩序的法律责任 民法通则 规定 1 不动产的相邻各方 应当按照有利生产 方便生活 团结互助 公平合理的精神 正确处理供水 排水 通行 通风采光等方面的相邻关系 造成妨碍或损失的 应当停止损害 排除妨碍 赔偿损失 2 损害国家 集体或他人财产的应当恢复原状或折价赔偿 受害人因此遭受其他重大损失的侵害人应当赔偿损失 住宅室内装饰装修管理办法 规定 三条P61 物权 相邻权 共有权的问题是物业管理中的法律责任 70 二 物业管理区域的安全防范协助义务 熟悉 1 物业管理企业在安全事故中的义务 1 发生安全事故时要立即采取应急措施 避免扩大损失 2 及时向有关行政管理部门报告事故 3 协助做好救助工作 协助抢救受害人员和财产 71 具体如下 合理布岗 加强巡逻检查 发现有犯罪嫌疑的人员和易燃易爆 剧毒 放射性等危险物品 或发生刑事 治安案件和各类灾害事故 必须立即报告公安机关及有关部门 并协助做好调查和求助工作 对安全防范设施 消防设施要认真检查 维修养护 检查情况要有记录 发现的安全隐患问题 物业管理企业要及时反映 配合有关部门认真整改 确保设施的运行 实现技防 物防和人防紧密配合 相互促进 72 对装饰装修房屋的 物业管理企业应当事先告知房屋装饰装修的禁止行为和注意事项 协助有关部门进行检查 走廊通道等共用部位堆放杂物的 物业管理企业应当依据物业管理制度及时予以处理 对违章搭建的 要配合有关部门予以拆除 物业管理企业应当主动配合公安派出所对居民住宅区的不安定因素进行重点防范 配合居民委员会开展精神文明建设和治安宣传 教育 动员 服务等活动 物业管理企业必须增强全员服务质量意识 建立健全质量保证体系和规范自身服务行为的约束机制 为业主和使用人提供质价相符的服务 73 2 物业保安人员的职责 条例第47条第二款 四 物业管理企业的责任 条例 第三十六条第二款规定 物业管理企业未能履行物业服务合同的约定 导致业主人身 财产安全受到损害的 应当依法承担相应的法律责任 因此 对不履行合同约定 造成业主人身和财产损害的 物业管理企业应当承担相应的合同责任 而非法定责任 未能履行包括根本不履行和不完全履行两种情形 74 第四节物业使用与维护一 公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变二 物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘三 公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任四 业主装饰装修房屋应当依法规范五 利用物业共用部位 共用设施设备经营应当遵守有关规定 75 第三章物业管理的基本制度考试基本要求 掌握 业主大会的职责和表决规则业主委员会的职责 临时 管理规约的内容和法律效力前期物业管理招投标的强制性规定物业承接查验制度的现实意义各资质等级物业服务企业的条件物业管理师考试注册规定住宅专项维修资金的管理原则住宅专项维修资金的交存与使用 76 业主的权利和义务临时管理规约应具备的主要条款前期物业管理招投标的意义和原则应移交的物业管理资料的范围物业保修的法律规定物业服务企业资质管理的必要性物业管理师应具备的执业能力住宅共用部位 共用设施设备的范围住宅专项维修资金监管单位的义务挪用住宅专项维修资金的法律责任 熟悉 77 条例 确立了七项物业管理的基本制度 业主大会制度 管理规约制度 前期物业管理招投标制度 物业承接查验制度 物业管理企业资质管理制度 物业管理专业人员职业资格制度 住宅专项维修资金制度 第一节业主大会制度 条例 19 确立了业主大会和业委会并存 业主大会决策 业委会执行的制度 业主大会代表和维护全体业主的合法权益 业主大会和业委会不得作出与物业管理无关的决定 不得作从事与物业管理无关的活动 掌握 78 一 业主 一 业主的概念 条例 第六条规定 房屋的所有权人为业主 在物业管理很活动中 业主作为不动产所有权人 不受国籍 自然人 法人或其他组织的属性限制 业主身份 房屋所有权证书持有人房屋共有权证书持有人待领房屋所有权证书和共有权证书的购房人 79 二 业主的权利 按照物业服务合同的约定 接受物业管理企业提供的服务 享受服务权 提议召开业主大会会议 并就物业管理的有关事项提出建议 提出制定和修改管理规约 业主大会议事规则的建议 参加业主大会会议 行使投票权 选举权 选举业主委员会委员 并享有被选举权 监督业主委员会的工作 监督物业管理企业履行物业服务合同 对物业共用部位 共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权 监督物业共用部位 共用设施设备专项维修资金的管理和使用10 法律 法规规定的其他权利 80 三 业主的义务1 遵守管理规约 业主大会议事规则2 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用 公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度3 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定4 按照国家有关规定缴纳专项维修资金5 按时缴纳物业服务费用6 法律 法规规定的其他义务 81 二 业主大会 一 业主大会的组成和性质1 业主大会不是业主大会会议2 业主大会不是法人团体3 业主大会不具备法人要件 工商登记 依据 执照 证明 香港业主立案法团 民政登记 二 业主大会的筹备与成立1 成立业主大会的限制和选择一个物业管理区域只能成立一个业主大会 而不能成立多个业主大会 条例 第九条 82 一 关于 业主大会制度 第三章第一节 的修改2007年8月26日 国务院关于修改的决定 正式公布 自2007年10月1日起施行 1 修改后的 物业管理条例 第十条的内容为 同一个物业管理区域内的业主 应当在物业所在地的区 县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处 乡镇人民政府的指导下成立业主大会 并选举产生业主委员会 但是 只有一个业主的 或者业主人数较少且经全体业主一致同意 决定不成立业主大会的 由业主共同履行业主大会 业主委员会职责 83 删除第十条第二款 例如 有的大厦建筑规模很大 连同配套建筑和设施构成独立的物业管理区域 但大厦产权统属一人或几人 业主只有一个或几个 这样的大厦就可以不成立业主大会 业主大会仅仅是业主民主决策一种组织形式 条例 规定业主大会制度 是为了保障众多业主的公众权益不受损害 只要不影响业主民主决策 是否成立业主大会 由物业管理区域的全体业主决定 84 2 修改后的 物业管理条例 第十一条的内容为 下列事项由业主共同决定 1 制定和修改业主大会议事规则 2 制定和修改管理规约 3 选举业主委员会或者更换业主委员会成员 4 选聘和解聘物业服务企业 5 筹集和使用专项维修资金 6 改建 重建建筑物及其附属设施 7 有关共有和共同管理权利的其他重大事项 85 3 修改后的 物业管理条例 第十二条内容为 业主大会会议可以采用集体讨论的形式 也可以采用书面征求意见的形式 但是 应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加 业主可以委托代理人参加业主大会会议 业主大会决定本条例第十一条第 五 项和第 六 项规定的事项 应当经专有部分占建筑物总面积2 3以上的业主且占总人数2 3以上的业主同意 决定本条例第十一条规定的其他事项 应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 业主大会或者业主委员会的决定 对业主具有约束力 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的 受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销 86 4 修改后的 物业管理条例 第十九条内容为 业主大会 业主委员会应当依法履行职责 不得作出与物业管理无关的决定 不得从事与物业管理无关的活动 业主大会 业主委员会作出的决定违反法律 法规的 物业所在地的区 县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处 乡镇人民政府 应当责令限期改正或者撤销其决定 并通告全体业主 考试时教材第三章第一节 业主大会制度 中的表述应按上述内容进行相应修改 87 三 业主委员会 一 业主委员会的性质业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举产生 是业主大会的常设机构 二 业主委员会的职责 掌握 1 召集业主大会会议 报告物业管理的实施情况2 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同3 及时了解业主 物业使用人的意见和建议 监督和协助物业管理企业履行物业服务合同4 监督管理规约的实施5 业主大会赋予的其他职责 物业条例没提 88 三 业主委员会的备案P79 81告知性 非审批性 应登记利于政府监管 上海条例是登记制 四 业主委员会委员的资格条件 五 业主委员会委员的资格终止 六 业主委员会会议 重点掌握 1 3或主任认为有必要召开 必须开半数以上出席 半数以上通过会议记录存档 决定公告 告知居委会听取意见 七 业主委员会的改选与变更 八 业主委员会的工作经费 全体业主承担 四 限制性规定 89 第二节管理规约制度不亚于业主大会制度自我管理 1 通过业主大会2 规约 运行规则或称业主行为守则 是契约的基础 以私有财产为基础 以公有财产为核心是法律范畴的规范性文件 是物业管理顺利开展 保护业主的合法权益的最重要保证规约的主体 全体业主 经签约或大会审议通过而生效规约的客体 基于物权而派生的客观行为可否做什么 应怎么做 规约的内容 物业使 维 管方面权利义务的规定 有法律规范及社会公德 管理规约制度 90 一 管理规约 一 管理规约的概念共同约定 约束全体业主物业管理法律法规和政策一种有益补充调整业主之间权利义务关系的基础性文件共同财产共同利益的平衡 二 管理规约的主要内容物业使 维 管的约定 装修时应遵守的规则业主的共同利益业主应当履行的义务违反规约应承担的责任 三 管理规约的法律效力规约的法律依据 民法通则 条例 房屋异产毗连管理办法 1 对物业使用人也发生效力2 对物业的继受人 业主 自动产生效力 91 二 临时管理规约 一 临时管理规约的概念 房屋销售之前 二 临时管理规约的制定 房屋销售之前 建设单位是第一业主 三 相关主题的法律义务1 建设单位不得侵害物业买受人合法权益的义务2 建设单位对临时管理规约的明示和说明义务3 物业买受人对临时管理规约承诺的义务 四 临时管理规约的内容 熟悉 1 物业的自然情况与权属情况2 业主使用物业应当遵守的规则3 维修养护物业应当遵守的规则4 涉及业主共同利益的事项 3条 P895 违约责任 3条 P89 92 第三节前期物业管理招投标制度一 前期物业管理招标投标的概念 意义和原则 熟悉 一 前期物业管理招标投标的概念 二 前期物业管理招标投标的意义 三 前期物业管理招投标的原则 四 前期物业管理招投标的强制性规定 掌握 P91 93 二 前期物业管理项目招标规则 一 招标原则与招标形式1 招标原则 1 不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人 2 不得对潜在投标人实行歧视待遇 3 不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际不符的资格要求2 招标形式 1 公开招标 2 邀请招标 3 招标代理机构 94 二 招标文件的编制与招标项目备案1 招标文件的编制前期物业管理招标文件应包括以下内容 1 招标人及招标项目简介 2 物业管理服务内容及要求 3 对投标人及投标书的要求 4 评标标准和评标方法 5 招标活动方案 6 物业服务合同的签订说明 7 其他事项的说明及法律法规规定的其他内容 95 2 招标项目备案招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前 向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案 96 三 招标程序规则 1 招标人应当确定投标人编制投标文件所需的合理期间 公开招标物业管理项目 自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止 最短不得少于20日 2 招标人对已发出的文件 认为必须澄清或者修改有关内容的 应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前 以书面形式通知所有的招标文件收受人 该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分 3 招标人根据物业管理项目的具体情况 可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场 并提供隐蔽工程图纸等详细资料 对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人 4 通过招投标方式选择物业管理企业的 招标人应按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作 新建现售商品房项目应当在现售前30日完成 预售商品房项目应当在取得 商品房预售许可证 之前完成 非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成 97 三 物业管理项目投标规则 一 投标要求与投标文件投标文件应当包括以下内容 投标函 投标报价 物业管理方案 招标文件要求提供的其他材料 二 投标程序1 投标文件案的送达2 投标文件的补充修改或撤回3 投标禁止行为 1 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假 骗取中标 2 投标人不得相互串通投标 不得排挤其他投标人的公平竞争 不得损害投标人或者其他投标人的合法权益 3 投标人不得与招标人串通投标 损害国家利益 社会公共利益或者他人的合法权益 4 禁止投标人以向投标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标 98 四 开标 评标和中标 一 开标 二 评标1 评标专家名册房地产行政主管部门应当建立评标的专家名册 由具有经验的人员组成物业管理评标专家库 2 评标委员会评标活动由招标人依法组建的评标委员会负责 评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成 成员为5人以上的单数 其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二 评标委员会的专家成员 由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定 招标人的代表和评标专家与投标人有利害关系的 不得进入评标项目的评标委员会 99 3 评标规则评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件爱那种含义不明确的内容作出必要的澄清或者说明 在评标过程中 评标委员会可以要求投标人进行现场答辩 召开现场答辩会的 应当事先在招标文件中说明 并注明所占的评分比重 评标委员会经评审 认为所有投标文件都不符合招标文件要求的 可以否决所有投标 依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的 招标人应当重新招标 评标委员会完成评标后 应当向招标人提出书面评标报告 阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见 并按照招标文件规定的评标标准和评标方法 推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人 100 三 中标招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人 招标人确定中标人后 应当向中标人发出中标通知书 同时应将中标结果通知所有未中标的投标人 并应当返还其投标书 招标人应当自确定中标人之日起15日内 向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内 按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同 招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议 招标人无正当理由不与中标人签订合同 或中标人无正当理由不与招标人签订合同 应当赔偿给对方造成的损失 五 违反前期物业管理招标投标规定的法律责任P97 101 第四节物业承接查验制度一 物业承接查验制度的意义 1 有利于明确各方的责 权 利 对维护建设单位 业主和物业管理企业的正当权益 避免矛盾纠纷 都具有重要的保障作用 2 可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定 重视物业共用部位 共用设施设备的建设 对提高建设质量 保障业主财产权益具有重要意义 3 实行物业承接查验制度 可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端 加强物业建设与物业管理的衔接 保障开展物业管理的必备条件 而在新老物业管理企业铰接时进行承接查验 有利于界定物业共用部位共用设施设备的管理责任 102 在办理物业承接验收手续时 物业管理单位应向建设单位接收下列资料 一 竣工总平面图 单体建筑 结构 设备竣工图 配套设施 地下管网工程竣工图等验收资料 二 设施设备的安装 使用和维护保养等技术资料 三 物业质量保修文件和物业使用说明文件 四 物业管理所必须的其他资料 在交接的过程中 向物业管理单位移交上述全部资料 是开发商应履行的法定和合同义务 如果不履行 应承担相应的法律责任 二 物业承接查验的内容物业管理资料移交 103 二 物业承接查验的内容 一 物业管理资料移交 二 物业现场验收三 物业的保修责任 104 二 关于 物业管理企业资质管理制度 第三章第五节 的修改2007年11月26日 建设部关于修改的决定 建设部令第164号 发布 决定对 物业管理企业资质管理办法 建设部令第125号 进行修改 将 物业管理企业 修改为 物业服务企业 同时删去 物业管理企业资质管理办法 建设部令第125号 中的以下内容 105 第十七条物业管理企业资质实行年检制度 各资质等级物业管理企业的年检由相应资质审批部门负责 第十八条符合原定资质等级条件的 物业管理企业的资质年检结论为合格 不符合原定资质等级条件的 物业管理企业的资质年检结论为不合格 原资质审批部门应当注销其资质证书 由相应资质审批部门重新核定其资质等级 资质审批部门应当将物业管理企业资质年检结果向社会公布 第二十二条物业管理企业无正当理由不参加资质年检的 由资质审批部门责令其限期改正 可处1万元以上3万元以下的罚款 据此 教材第三章第五节 物业管理企业资质管理制度 修改为 物业服务企业资质管理制度 其中涉及上述三个条款的相关内容予以删除 106 三 关于 住宅专项维修资金制度 第三章第七节 的修改2007年12月4日 建设部 财政部联合发布了 住宅专项维修资金管理办法 建设部令第165号 自2008年2月1日起施行 1998年12月16日建设部 财政部发布的 住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法 建住房 1998 213号 同时废止 根据 住宅专项维修资金管理办法 的相关规定 将 住宅专项维修资金制度 进行相应修改 修改后的教材 第三章第七节 的内容为 107 第七节住宅专项维修资金制度2007年12月4日 根据 物权法 物业管理条例 等法律 行政法规 建设部会同财政部发布了 住宅专项维修资金管理办法 并于2008年2月1日起施行 该办法对加强住宅专项维修资金的管理 保障住宅共用部位 共用设施设备的维修和正常使用 维护住宅专项维修资金所有者的合法权益 都起着重要的作用 108 一 住宅专项维修资金的定义 管理原则和监管部门1 住宅专项维修资金的定义住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位 共用设施设备保修期满后的维修和更新 改造的资金 109 2 共用部位 共用设施设备的定义共用部位 是指根据法律 法规和房屋买卖合同 由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位 一般包括 住宅的基础 承重墙体 柱 梁 楼板 屋顶以及户外的墙面 门厅 楼梯间 走廊通道等 共用设施设备 是指根据法律 法规和房屋买卖合同 由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备 一般包括电梯 天线 照明 消防设施 绿地 道路 路灯 沟渠 池 井 非经营性车场车库 公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等 110 3 管理原则住宅专项维修资金管理实行专户存储 专款专用 所有权人决策 政府监督的原则 4 监督部门国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作 县级以上地方人民政府建设 房地产 主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作 111 二 住宅专项维修资金的交存 一 住宅专项维修资金的交存主体住宅专项维修资金的交存主体主要包括以下三类 1 住宅的业主 但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位 共用设施设备的除外 2 住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主 3 涉及公有住房出售的 售房单位应当按照规定交存住宅专项维修资金 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有 从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有 112 二 住宅专项维修资金的交存金额1 商品住宅的业主 非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金 每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5 至8 每平方米建筑面积交存的首期住宅专项维修资金的数额 由直辖市 市 县人民政府建设 房地产 主管部门根据本地区情况确定并公布 113 2 出售公有住房的 业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金 每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2 售房单位按照多层住宅不低于售房款的20 高层住宅不低于售房款的30 从售房款中一次性提取住宅专项维修资金 114 三 住宅专项维修资金的交存方式1 商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前 将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户 2 已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前 将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户 公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内 将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户 115 3 未按规定交存首期住宅专项维修资金的 开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人 4 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30 的 应当及时续交 成立业主大会的 续交方案由业主大会决定 未成立业主大会的 续交按照直辖市 市 县人民政府建设 房地产 主管部门会同同级财政部门制定的具体管理办法实施 116 四 住宅专项维修资金的管理1 业主大会成立前住宅专项维修资金的管理业主大会成立前 商品住宅业主 非住宅业主交存的住宅专项维修资金 由物业所在地直辖市 市 县人民政府建设 房地产 主管部门委托的当地商业银行开立的住宅专项维修资金专户代管 开立的住宅专项维修资金专户 以物业管理区域为单位设账 按房屋户门号设分户账 未划定物业管理区域的 以幢为单位设账 按房屋户门号设分户账 117 2 业主大会成立后住宅专项维修资金的管理业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行 并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户 开立住宅专项维修资金专户 应当以物业管理区域为单位设账 按房屋户门号设分户账