数字化解读：全球经济周期与国内房地产业行情.ppt

数字化解读：全球经济周期与国内房地产业行情,（一）经济增长：速度与结构（二）金融运行：货币、信贷、资本（三）价格水平：泡沫程度及信心指数（四）房地产业：行业运行,第一部分全球层面经济周期研究,（一）经济增长：速度与结构,（一）经济增长：速度与结构经济总量（GDP）工业经济贸易商品零售固定投资人口数量城市化率就业率居民收入居民消费,（二）金融运行：货币、信贷、资本,（二）金融运行：货币、信贷、资本货币供应量（通货膨胀/流通速度）利率汇率存款准备金率财政收入税率水平社会储蓄,（三）价格水平：泡沫程度及信心指数,（三）价格水平：泡沫程度股票指数债券利率企业利润水平（资本化率）原油期货指数黄金价格指数PPI/生产者物价指数农产品价格指数CPI/消费者物价指数企业景气指数企业家信心指数消费者信心指数,表1.全球主要国家消费物价指数,（四）房地产业：行业运行,（四）房地产业：土地价格指数新屋开工量新屋销售量房屋销售价格租赁价格主要分析国家：美国日本欧盟（英国、德国、法国）韩国香港,图1.历年美国新屋建造许可证变化情况,表1.美国新屋建造许可证,图2.历年美国新屋开工量变化情况,表2.美国新屋开工量,NewPrivatelyOwnedHousingUnitsCompleted,YearTotal1unit2to45unitsNortheastMidwestSouthWestunitsormoreTotal1unitTotal1unitTotal1unitTotal1unit19681,319.8858.677.4383.6198.8(NA)347.5(NA)527.4(NA)246.1(NA)19691,399.0807.579.8512.1219.8(NA)344.7(NA)553.1(NA)281.4(NA)19701,418.4801.885.1531.5184.9(NA)323.4(NA)594.6(NA)315.5(NA)19711,706.11,014.0106.1586.1225.8(NA)348.1(NA)727.0(NA)405.2(NA)19722,003.91,160.2119.2724.7281.1(NA)411.8(NA)848.5(NA)462.4(NA)19732,100.51,197.2123.5779.8294.0(NA)441.7(NA)906.3(NA)458.6(NA)19741,728.5940.395.3692.9231.7(NA)377.4(NA)755.8(NA)363.6(NA)19751,317.2874.860.4381.8185.8(NA)313.2(NA)531.3(NA)286.8(NA)19761,377.21,034.277.1265.8170.2(NA)355.6(NA)513.2(NA)338.3(NA)19771,657.11,258.494.9303.7176.8(NA)400.0(NA)636.1(NA)444.2(NA)19781,867.51,369.0116.1382.2181.9(NA)416.5(NA)752.0(NA)517.1(NA)19791,870.81,301.0124.9444.9188.4135.2414.7293.8761.7534.9506.0337.119801,501.6956.7118.8426.3146.099.8273.5169.6696.1454.6386.0232.8,19811,265.7818.5111.4335.7127.386.9217.7139.8626.4408.4294.3183.319821,005.5631.580.7293.1120.579.0143.092.2538.8339.5203.2120.719831,390.3923.792.0374.4138.9106.1200.8141.6746.0475.9304.6200.219841,652.21,025.1112.2514.8168.2128.6221.1155.8866.6508.2396.4232.519851,703.31,072.597.2533.6213.8167.8230.5151.3812.2514.0446.8239.419861,756.41,120.286.1550.1254.0193.1269.8170.0763.8504.5468.8252.619871,668.81,122.871.4474.6257.4195.8302.3201.3660.4467.2448.7258.519881,529.81,084.656.6388.6250.2187.7280.3191.3594.8457.0404.6248.419891,422.81,026.358.7337.9218.8159.0267.1190.7549.4420.0387.5256.619901,308.0966.044.8297.3157.7126.7263.3195.0510.7389.3376.3254.919911,090.8837.636.8216.6120.199.6240.4185.3438.9348.2291.3204.519921,157.5963.636.1158.0136.4113.7268.4218.2462.4399.6290.3232.219931,192.71,039.426.3127.1117.6105.2273.3231.6512.0455.7290.0246.919941,346.91,160.331.8154.9123.4112.9307.1255.0580.9507.3335.5285.119951,312.61,065.534.7212.4126.9107.8287.9232.1581.1472.4316.7253.219961,412.91,128.533.1251.3125.1107.8304.5244.5637.1507.3346.2268.819971,400.51,116.437.0247.1134.0115.5295.9236.4634.1505.6336.4258.919981,474.21,159.740.6273.9137.3116.4305.1243.5671.6517.2360.2282.519991,604.91,270.435.2299.3142.7114.7334.7276.2732.7569.7394.8309.920001,573.71,241.827.3304.7146.1120.4334.4268.9729.3565.9363.9286.520011,570.81,255.933.9281.0144.8113.7316.4261.1726.3578.2383.3302.920021,648.41,325.135.0288.2147.9113.3329.8272.0757.8614.8412.8325.020031,678.71,386.331.5260.8154.6113.6332.2274.2755.6635.5436.2363.120041,841.91,531.523.5286.9155.9118.9362.4303.6840.4699.8483.3409.220051,931.41,635.937.5258.0170.7131.7351.9307.2903.7760.5505.1436.520061,979.41,654.540.8284.2179.1128.3325.1285.5986.7825.8488.6414.920071,502.81,218.431.4253.0144.8104.6222.7188.6766.1631.5369.3293.820081,116.6817.223.3276.0112.373.8175.6138.0565.4416.0263.4189.4,图3.历年美国新屋销售量变化情况,表4.美国新屋销售量,Jan200766Feb200768Mar200780Apr200783May200779Jun200773Jul200768Aug200760Sep200753Oct200757Nov200745Dec200744Jan200844Feb200848Mar200849Apr200849May200849Jun200845Jul200843Aug200838Sep200835Oct200832Nov200827Dec200824Jan200923,Jan200592Feb2005109Mar2005127Apr2005116May2005120Jun2005115Jul2005117Aug2005110Sep200599Oct2005105Nov200586Dec200587Jan200689Feb200688Mar2006108May2006102Jun200698Jul200683Aug200688Sep200680Oct200674Nov200671Dec200671,Jan200376Feb200382Mar200398Apr200391May2003101Jun2003107Jul200399Aug2003105Sep200390Oct200388Nov200376Dec200375Jan200489Feb2004102Mar2004123Apr2004109May2004115Jun2004105Jul200496Aug2004102Sep200494Oct2004101Nov200484Dec200483,表5.美国新屋销售量（月度数据）,PeriodMedianAverage1998$152,500$181,9001999$161,000$195,6002000$169,000$207,0002001$175,200$213,2002002$187,600$228,7002003$195,000$246,3002004$221,000$274,5002005$240,900$297,0002006$246,500$305,9002007$247,900$313,6002008$231,400$292,400,PeriodMedianAverage1981$68,900$83,0001982$69,300$83,9001983$75,300$89,8001984$79,900$97,6001985$84,300$100,8001986$92,000$111,9001987$104,500$127,2001988$112,500$138,3001989$120,000$148,8001990$122,900$149,8001991$120,000$147,2001992$121,500$144,1001993$126,500$147,7001994$130,000$154,5001995$133,900$158,7001996$140,000$166,4001997$146,000$176,200,PeriodMedianAverage1963$18,000$19,3001964$18,900$20,5001965$20,000$21,5001966$21,400$23,3001967$22,700$24,6001968$24,700$26,6001969$25,600$27,9001970$23,400$26,6001971$25,200$28,3001972$27,600$30,5001973$32,500$35,5001974$35,900$38,9001975$39,300$42,6001976$44,200$48,0001977$48,800$54,2001978$55,700$62,5001979$62,900$71,8001980$64,600$76,400,表5.美国新屋售价,Jan2007$254,400$314,600Feb2007$250,800$321,500Mar2007$262,600$329,400Apr2007$242,500$311,700May2007$245,000$309,700Jun2007$235,500$306,500Jul2007$246,200$307,100Aug2007$236,500$301,300Sep2007$240,300$292,200Oct2007$234,300$310,100Nov2007$249,100$316,800Dec2007$227,700$284,400Jan2008$232,400$284,600Feb2008$245,300$301,200Mar2008$229,300$287,600Apr2008$246,400$314,300May2008$229,300$298,200Jun2008$234,300$299,400Jul2008$237,300$301,900Aug2008$221,000$265,500Sep2008$225,200$287,100Oct2008$213,200$274,000Nov2008$224,500$290,400Dec2008$223,200$260,200Jan2009$201,100$234,600,Jan2003$181,700$230,200Feb2003$187,000$233,400Mar2003$185,100$231,100Apr2003$189,500$237,200May2003$195,500$243,700Jun2003$187,900$239,700Jul2003$190,200$248,400Aug2003$190,500$241,000Sep2003$192,000$254,500Oct2003$194,100$242,800Nov2003$207,100$268,300Dec2003$196,000$253,900Jan2004$209,500$262,100Feb2004$219,600$264,100Mar2004$209,600$261,000Apr2004$222,300$269,300May2004$211,700$260,400Jun2004$215,700$263,200Jul2004$212,400$279,200Aug2004$218,100$272,200Sep2004$211,600$269,200Oct2004$229,200$289,600Nov2004$224,500$283,200Dec2004$229,600$284,300,Jan2005$223,100$283,000Feb2005$237,300$289,100Mar2005$229,300$289,600Apr2005$236,300$289,100May2005$228,300$287,400Jun2005$226,100$279,600Jul2005$229,200$289,300Aug2005$240,100$295,000Sep2005$240,400$299,600Oct2005$243,900$293,600Nov2005$237,900$294,400Dec2005$238,600$290,200Jan2006$244,900$301,000Feb2006$250,800$307,900Mar2006$238,800$298,800Apr2006$257,000$310,300May2006$238,200$293,900Jun2006$243,200$305,000Jul2006$238,100$311,300Aug2006$243,900$317,300Sep2006$226,700$296,200Oct2006$250,400$306,800Nov2006$240,100$291,800Dec2006$244,700$301,900,表5.美国新售价（月度数据）,（二）日本：经济增长与房地产周期,表1.日本历年经济增长情况（1956-2008）,表2.日本历年生产者价格指数（1975-2008）,表3.日本生产者价格指数（2006,01-2008,12）,表4.日本历年服务行业生产价格指数(1985-2008),表5.日本服务行业生产价格指数(2006,01-2008,12),表6.日本历年消费者物价指数(1980-2008),表7.日本历年人均可支配收入与消费支出(1965-2008),表8.日本历年货币流通情况(1975-2008),表9.日本历年地价指数(1965-2008),表10.日本全国历年地价分类指数(1965-2008),（备注：六大都市包括東京、横浜、名古屋、京都、大阪及神戸）,表11.日本六大都市区历年地价分类指数(1965-2008),表12.日本历年全部土地价格变化情况(1985-2007),表13.日本历年住宅用地价格变化情况(1985-2007),表14.日本历年新建住宅开工情况(1946-2008),表15.日本新建住宅开工情况(2006,01-2008,12),（三）韩国：经济增长与房地产周期,表1.韩国历年经济增长情况,表2.韩国历年物价指数变动情况,表3.韩国物价指数变动情况（季度）,表4.韩国历年房地产投资情况,表5.韩国历年房屋许可证情况,表6.韩国房屋许可证情况（季度）,表7.韩国房屋许可证情况（月份）,表8.韩国历年房屋与人口情况,表9.韩国土地价格增长率（年度）,表10.韩国土地价格增长率（年度）,表11.韩国土地价格增长率（季度）,表12.韩国土地价格增长率（月份）,第二部分国家层面房地产行业分析,（一）经济增长：速度与结构（二）金融运行：货币、信贷、资本（三）价格水平：泡沫程度及信心指数（四）房地产业：行业运行,（一）经济增长：速度与结构,（二）金融运行：货币、信贷、资本,（三）价格水平：泡沫程度及信心指数,（四）房地产业：行业运行,图1.历年房地产投资变化情况,表1.历年房地产投资相关指标,表2.历年房屋开发建设相关指标,图2.历年商品房销售面积情况,图3.历年商品房销售面积情况,表3.历年商品房销售相关指标,图4.历年商品房销售价格情况,图5.历年商品房销售价格变化率,表4.历年商品房销售价格相关指标,图6.历年房地产主要指标变化率,月份，全国个大中城市房屋销售价格同比上涨，涨幅比月低个百分点；环比下降。,12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.4%，环比下降0.5%。,1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.9%，降幅比12月扩大0.5个百分点；环比下降0.2%,第三部分中观领域城市与地区,（数据来源：国家发展与改革委员会网站*70大中城市房屋销售价格指数）,表4.长三角地区（房屋销售价格指数）,（数据来源：国家发展与改革委员会网站*70大中城市房屋销售价格指数）,表5.长三角地区（新建商品住房价格指数）,（数据来源：国家发展与改革委员会网站*70大中城市房屋销售价格指数）,表6.长三角地区（二手住房价格指数）,表1.35大中城市房屋销售价格指数,表2.35大中城市土地交易价格指数,2月全国住宅成交量开始恢复性反弹80%城市环比上升,2009年2月周成交楼市表现,2月上海市商品住宅成交11385套，成交面积117.32万平方米，环比上涨46.79%，1-2月总成交面积为197万平米，同比去年下跌13.82%,2月杭州市商品房成交1617套，成交面积18.83万平方米，环比小幅上涨5.13%，1-2月总成交面积约37万平米，同比去年下跌14.08%，成交面积仍比较低。,2月南京市商品住宅成交4021套，成交面积42.01万平方米，环比下跌6.94%，1-2月总成交面积为87万平米，同比去年增长33.34%，成交面积连续两个月走低。,2月北京市商品住宅期房成交5971套，成交面积65.02万平方米，环比上涨44.43%，1-2月总成交面积达到110万平米，同比去年增长23.01%，成交面积有所反弹。,2月天津市商品住宅成交5511套，成交面积56.61万平方米，环比大涨97.94%，1-2月总成交面积达到85万平米，同比去年增长33.64%，成交面积反弹明显,2月深圳市商品住宅成交5275套，成交面积48.84万平方米，环比上涨24.51%，1-2月总成交面积达到88万平米，同比去年暴涨225.57%，远好于去年同期水平。,2月重庆市商品房成交17910套，成交面积165.78万平方米，环比上涨96.58%，在30个监测城市中位列榜首。1-2月总成交面积达到250万平米，同比去年增长34.80%，成交面积反弹明显。,2月成都市商品房成交11240套，成交面积99.45万平方米，环比上涨65.98%，1-2月总成交面积达到80万平米，同比去年增长67.40%，成交面积反弹明显。,2008年全年房地产竣工面积为2118万平方米，为2007年的62%2008年全年新建商品住宅销售面积是1965.86万平方米，下降了40.1%2008年全年新建商品住宅销售额是1608.47亿元，下降了40.6%2008年全年存量房（二手房）销售面积是1413.41万平方米，下降了29.1%2008年下半年上海新建住房价格每个月的降幅在1%以内，其中9月-12月新建住宅销售价格环比分别下降0.9、0.3、0.4和0.3个百分点。全年新建住宅销售价格累计环比下降1.9%，存量房销售价格与新建住宅价格同步，全年累计环比下降1.7%。2009年1月上海全市商品住宅成交面积为48万平方米，相比08年12月也出现了明显的下跌，跌幅为43.53%。2009年年2月上海市商品住宅的成交面积为78.76万平方米，相比2009年1月48.81万平方米增加了61%。相比2006年2月增加了26.91%，相比2008年增加了129.09%，与2007年2月相比也略微减少了2.43%。2009年2月全市商品住宅成交均价为12141元/平方米，相比1月出现了明显的下跌，其跌幅为13.94%，与2006年、2007年和2008年同期相比，涨幅分别为31.84%、25.15%和9.37%。,上海商品房成交量,2004年土地供应集中放量达到1967万平方米，2005年开始的宏观调控政策对土地供应进行了严格的限制，土地供应仅为384万平方米2006年土地供应面积有所上扬，达到647万平方米2007年在经历了2年的抑制后，上海土地供应出现集中放量，共推1512万平方米2008年土地供应面积略有回落，共出让1377万平方米2008年上海市经营性土地出让总金额154.26亿元，比上年同期可比数据391.42亿元减少60.59%。2008年上海共发布土地招拍挂公告64个，出让面积1612.17万平方米，其中住宅用地出让面积251.5万平方米，占总量的15.66%；商办类用地出让面积91.67万平方米，占总量的5.71%。工业用地仍占绝对比例。2008年，上海土地市场共成交地块331幅，总面积1194.97万平方米。公告土地中流标24幅地块，其中住宅用地9幅、商办类用地6幅、工业用地9幅，另有80幅地块无出让结果。土地价格方面，今年土地市场无论是成交亩价还是楼板价格都呈现下降态势。自2004年2007年土地均价基本保持上升状态，特别在2007年达到最高峰，经营性用地均价429万元/亩。2008年下半年在房地产市场低迷，开发商不得不将置地计划延后或取消，导致地价下跌至314万元/亩，较去年下调了22%。自2004年至今,每年的土地均价都呈现出上升。2007年为253万元/亩；相较2006年出现小幅增长。但今年土地均价急速下滑,只有123万元/亩,虽然2008年土地市场工业用地比重很大,但去除工业用地之后,经营性用地的均价只有387万元/亩,较2007年经营性用地690万元/亩的均价下跌了近44%。自2004年到2007年,楼板价格分别为1968元/平方米、2380元/平方米、2459元/平方米,2894元/平方米,呈小幅增长。但2008年,楼板价格暴跌至1442元/平方米,创下2004年以来的新低,剔除工业用地之后经营性用地的楼板价仅为3542元/平方米,较2007年同类土地楼板价6349元/平方米下跌了将近45%。2008年以来,以可建面积计算,上海住宅土地供应总量(包括含住宅的综合用地)为277.8万平方米,而最终成交的土地仅有170.6万平方米,流标的住宅用地比例达38%。,上海土地成交量,马鞍山楼市运行情况,马鞍山2008年成交量汇总,马鞍山2008年上半年成交量汇总,马鞍山5月成交排行,马鞍山6月成交排行,马鞍山2月成交排行,马鞍山12月成交排行,2006全年完成房地产开发投资83.4亿元，同比增长14.1%2006全年商品房竣工面积298.09万平方米，同比增长5.2%；2006全年商品房销售面积384.75万平方米，增长10.6%2007年全市完成房地产开发投资106.5亿元，同比增长27.6%2007年竣工商品房屋298.1万平方米，同比增长8.5%,增幅比2006年增加3.3个百分点；2007年商品房销售面积430.7万平方米，同比增长11.9%，增幅比2006年增加1.3个百分点2007年全市商品房销售额141.8亿元，同比增长28.4%。现房销售41.6亿元，同比下降0.9%；期房销售100.2亿元，同比增长46.3%。商品房销售额中住宅123.7亿元，同比增加36.3亿元；办公楼2.4亿元，同比减少1.4亿元；商业营业用房13.4亿元，同比减少5.5亿元。2007年，全市房地产开发企业共购置土地面积206.1万平方米，同比增加35.9%；实际支出土地购置费22.5亿元，同比增长44.2%2007年末,全市商品房空置面积68.2万平方米，同比下降2.7%，其中住宅空置面积36.3万平方米，同比增长14.1%；全市商品房平均销售价格3727元/平方米，同比增长5.75%，其中普通商品住宅均价3498元/平方米，同比增长8.14%；二手房住宅均价2613元/平方米，同比增长7.3%。市区商品房合同成交均价4175元/平方米，同比上升2.74%其中商品住房的合同成交均价3933元/平方米，同比上升10.32%二手房住宅均价3147元/平方米，同比增长8.1%。2008年全年扬州市区总计合同销售各类新建商品房12657套，成交总面积155.27万平方米，同比下降39.43%；其中普通商品住宅成交面积109.24万平方米，所占比重70.36%，成交量较去年同期减少42.71%；市场份额同比回落7个百分点别墅类高档住宅2008年全年成交量大幅下挫，成交面积同比暴跌48.85%。由单月看，除去石油山庄低价房源的集中备案量，4月创下了2008年颇为罕见的“供销两旺”的景象，商品住宅新增供应量与成交量均为全年单月最高值。2月传统淡季加上春节假期的影响，供销纷纷坠入低谷。而11月在政策面和资金面都呈现暖冬的态势下，原本淡季的市场呈现了短期兴奋状态，商品住宅成交量较十月急速攀升，套数环比增幅高达37.18%；此番销量回升与个别区域热点新盘上市、开发商年底为缓解销售压力推出优惠促销刺激消费有着密切联系。12月市场整体基本维持上月销售态势，住宅销量小幅回落2个百分点。在成交量全面下滑的态势下，2008年全年扬州房价继续保持平缓上涨，商品住宅单月平均涨幅为1.09%。统计显示，2008年扬州市区商品房合同成交均价4764.64元/平方米，同比上涨14.13%；其中普通商品住宅成交均价为4123.60元/平方米，同比涨幅13.05%。08年我市普通商品住宅单月成交均价环比增速明显放缓，基本在4400元/平方米左右波动；6月受高档楼盘成交比重偏高影响，为全年最高点。12月，剔除低价房石油山庄普宅均价4417元/平方米，较去年同期下滑4.88个百分点。,扬州楼市运行情况,2008年市区商品住宅销售排行榜,2009年1-2月商品住宅销售排行榜TOP15,宿迁楼市运行情况,住房预销售许:1季度:38.1万m2同比增长59.28%（3月14.72万m2，环比增2.95%）2季度:85.06万同比增48.99%（6月15.89万，环比下降14.25%）3季度:106.27万，同增30.54%(9月4.43万，环比下降60.76%)累计可售面积:110.02万同增36.76万(截止6月)住房实际登记销售:1季度:28.48万m2，同比增长11.64%(3月7.7万m2)2季度:63.93万，同增12.1%（6月7.7万，环降27.99%）3季度:88.28万，同减2.84%(9月6.17万，环比下降38.11%)12月份：6.34万1-9月市区商品住房的平均成交价格为2175元/，同比上涨10.57。老城区成交均价为2540元/，同比上升6.8宿城新区(含宿城开发区南区)，成交均价为1827元/，同比上升12.29宿豫区的成交均价为1965元/，同比上涨11.27经济开发区的成交均价为2149元/，同比上升11.06市府新区的成交均价为2490元/，同比上升了8.45湖滨新城区的成交均价为2322元/（无同比数据）,12月宿迁市整体销售量相比11月份则稍稍有所下降，日均销售量从上月日均成交30多套下降到本月的日均成交的24套，其中住宅市场共成交746套，成交面积74567.73平方米，成交金额16759.41万元，成交均价2248元/平方米。商业用房市场共成交293套，成交面积30579.12平方米，成交金额11728.14万元，成交均价3835元/平方米。1月宿迁市商品房住宅的整体销售量比去年12月份稍有提高，从上月每日成交量24套上升到本月的日均成交的27套，其中本月商品房住宅销售共848套，销售面积为87499.29平方米，成交金额为20322.31万元，平均单价为2323元/平方米；商业用房共销售340套，销售面积为41966.42平方米，成交金额为19781.96万元，平均单价为4714元/平方米宿迁1月份的商业用房延续了去年12月份的良好势头，但是值得我们关注的是：在340套商业用房中，宿迁义乌精品街二期商业1-10#楼的成交量就占了整个商业用房的60%。,12月宿迁住宅销售前十销售情况对照图,1月宿迁住宅销售前十销售情况对照图,土地市场：06年2015.37亩，07年1402.68亩，08年1-9月1393.95亩2006年市区经营性用地供地量4078亩，33.26万元每亩,增幅为5.8%商业用地是219.17亩，466.7元/平方米住宅用地是2015.37亩，411.2元/平方米2007年市区经营性用地2007年市区经营性用地平均价格为48.18万元每亩商业用地是683.04亩，占15.51%，同比增长307.6%,24.04万元/亩住宅用地719.64亩，商住用地是56.45万元/亩地产开发投资(2008年1-9月份)房地产开发投资24.84亿元，同比增长40.1%(占固定资产投资16.6%)出让房地产开发用地18宗，成交面积1393.95亩(92.93万)成交金额5.288亿元，平均地价37.94万元/亩,宿迁土地市场,A.企业:经营业绩表现B.政府:行业政策趋向C.消费者:购买力与购房意愿,第四部分微观领域经济主体,A.企业:经营业绩表现,表1.企业景气指数,（数据来源：国家统计局）,表2.企业家信心指数,（数据来源：国家统计局）,表3.企业景气指数,（数据来源：国家统计局）,表4.企业家信心指数,（数据来源：国家统计局）,一致指数是反映当前经济的基本走势，由工业生产、就业、社会需求（投资、消费、外贸）、社会收入（国家税收、企业利润、居民收入）等4个方面合成；先行指数是由一组领先于一致指数的先行指标合成，用于对经济未来的走势进行预测；滞后指数是由落后于一致指数的滞后指标合成得到，它主要用于对经济循环的峰与谷的一种确认；,（数据来源：国家统计局）,表5.宏观经济景气指数,表6.消费者信心指数,（数据来源：国家统计局）,表7.2008前三季上市房企净利润排行榜,（数据来源：和讯房产）,（数据来源：和讯房产）,（数据来源：和讯房产）,（数据来源：和讯房产）,表8.2008前三季亏损上市房企排行,（数据来源：和讯房产）,表9.知名房地产公司三季报盈利同比增长排名,（数据来源：和讯房产）,表10.2008前三季上市房企存货排行,（数据来源：和讯房产）,（数据来源：和讯房产）,（数据来源：和讯房产）,20家主要房地产企业研究（2000-2008）,长三角：绿地、复地、上实集团、大华、绿城、浙江广厦、栖霞建设、世茂珠三角：万科、保利、金地、中海、合创、碧桂园、恒大、雅居乐环渤海：万通、华远、SOHO中国、阳光100、首创、首开中西部：大连万达、龙湖、金科、成都置信、河南建业,历年土地购置情况（面积/金额）历年商品房销售情况（面积/金额）历年开发/投资情况历年利润/收益情况,问题1：对中国宏观经济形势的判断:,问题2：对中国房地产市场运行状况的判断:,问题3：加大保障性住房建设力度对房地产市场的影响:,问题4：国务院明确表示“进一步鼓励普通商品住房消费”，“强化地方人民政府稳定房地产市场的职责”，您认为政府是:,问题5：国务院明确表示“支持房地产开发企业积极应对市场变化”，您认为政府在支持企业应对市场形势变化方面是:,问题6：国务院明确表示“支持房地产开发企业合理的融资需求”，“对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务”，您认为企业应:,问题7：国务院明确表示“进一步鼓励普通商品住房消费”，“支持房地产开发企业积极应对市场变化”，“支持房地产开发企业合理的融资需求”，您认为金融机构应该：,问题8：在目前市场形势下，贵公司在2009年将采取的应对策略：,问题9：贵公司未来3-5年的房地产产品定位:,问题10：贵公司未来3-5年内的发展思路:,B.政府:行业政策趋向,2008年楼市18项中央房地产重大政策回顾,一、中国人民银行决定上调存款准备金率0.5个百分点为落实从紧的货币政策要求，继续加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，中国人民银行决定从2008年1月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。二、经济适用住房开发贷款管理办法1月18日，中国人民银行与中国银行业监督管理委员会联合印发经济适用住房开发贷款管理办法通知，通知中主要指出，经济适用住房开发贷款必须专项用于经济适用住房项目建设，不得挪作他用；经济适用住房开发贷款期限一般为3年，最长不超过5年；经济适用住房开发贷款利率按中国人民银行利率政策执行，可适当下浮，但下浮比例不得超过10%；经有关管理部门批准，符合相关政策规定的单位集资合作建房项目的贷款业务参照本办法执行。三、关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见中华人民共和国建设部02月25日发布建设部关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见，意见中指出，加强领导，认真制定住房建设规划与住房建设年度计划；深入调查，科学确定住房建设发展目标；突出重点，落实保障性住房建设标准及要求；加强监督，明确住房建设规划实施的保障措施。四、“抓紧建立住房保障体系”国务院总理温家宝5日在十一届全国人大一次会议上作政府工作报告时说，要抓紧建立住房保障体系。要坚定不移地推进住房改革和建设，让人民群众安居乐业。温家宝说，总的指导原则是：（1）坚持从我国人多地少的基本国情出发，建立科学、合理的住房建设和消费模式。大力发展省地节能环保型住宅，增加中小套型住房供给，引导居民适度消费。（2）坚持正确发挥政府和市场的作用，政府主要制定住房规划和政策，搞好土地合理供应、集约利用和管理，重点发展面向中低收入家庭的住房。高收入家庭的住房需求主要通过市场调节解决。（3）坚持加强对房地产市场的调控和监管，规范和维护市场秩序，促进房地产业持续稳定健康发展。五、上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点中国人民银行宣布，从4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后的存款准备金率水平为16%，这是我国自1984年设立存款准备金制度以来的最高水平。根据商业银行的存款数据估算，此次调整后可以一次性冻结资金2000亿元左右。分析人士指出，虽然信贷扩张得到控制，但是由于外汇储备增加速度依然较快，由此带来的货币投放数量依然较多，央行的数量型调控不能因为信贷减速而放松。而且，之前的信贷减速主要是因为有关部门对银行的信贷扩张进行了行政控制，这种措施一旦放松，信贷可能出现反弹。六、中国人民银行决定上调存款准备金率为加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从2008年5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。七、中国人民银行上调存款准备金率为加强银行体系流动性管理，中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，于2008年6月15日和25日分别按0.5个百分点缴款。地震重灾区法人金融机构暂不上调。八、中国人民银行决定下调贷款基准利率和存款准备金率从2008年9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。从2008年9月25日起，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。,九、央行下调存款准备金率和存贷款基准利率中国人民银行决定：从2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。十、央行下调个人住房公积金贷款利率0.27个百分点中国人民银行10月22日宣布，个人住房公积金贷款利率各档次利率分别下调0.27个百分点；五年期以下（含）由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%。十一、于调整房地产交易环节税收政策的通知为适当减轻个人住房交易的税收负担，支持居民首次购买普通住房，经国务院批准，财政部国家税务总局现就房地产交易环节有关税收政策问题通知如下：对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。首次购房证明由住房所在地县(区)住房建设主管部门出具；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。本通知自2008年11月1日起实施。十二、下调金融机构人民币存贷款基准利率中国人民银行决定，从2008年10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%，下调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%，下调0.27个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。十三、国务院出台十条政策温家宝指出，中央出台扩大内需促进经济增长的十条措施，对于克服当前的困难和保持长远的发展都具有重大意义。实施这些措施，总的要求是，出手要快，出拳要重，措施要准，工作要实。“快”就是要迅速出手，争分夺秒，不可贻误时机；“重”就是要实施坚决有力的措施，从根本上扭转经济增速过快下滑趋势；“准”就是要抓住关键，突出重点，能起到立竿见影的效果；“实”就是要抓好落实。十四、中国人民银行下调存贷款基准利率、存款准备金率从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率；从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。同时，继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率。十五、国务院常务会议部署促进房地产市场健康发展措施国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。会议指出，近期国家采取扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施，已对房地产市场产生积极影响，不少城市商品住房成交量有所回升。当前，要坚持住房市场化基本方向，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则，加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。十六、国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见12月21日，国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见，意见指出，加大保障性住房建设力度；进一步鼓励普通商品住房消费；支持房地产开发企业积极应对市场变化；强化地方人民政府稳定房地产市场的职责；加强房地产市场监测；积极营造良好的舆论氛围。意见对贷款购买第二套房做出了原则性的宽松规定：在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。十七、中国人民银行决定下调贷款基准利率和存款准备金率12月22日，为进一步落实适度宽松的货币政策，中国人民银行决定：从2008年12月23日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点；央行决定其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现利率；从2008年12月25日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行自今年9月份以来连续第五次降低利率、第四次降低存款准备金率，也是央行继10月8日宣布双率下调后第三次双率同时下调。十八、关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知从2008年12月23日起，上年结转的个人住房公积金存款利率下调0.27个百分点，由现行的1.98%调整为1.71%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变；从2008年12月23日起，下调个人住房公积金贷款各档次利率0.18个百分点。五年期以下（含五年）从3.51%调整为3.33%，五年期以上从4.05%调整为3.87%；各地住房公积金管理中心要进一步加强个人住房贷款管理，严格贷前审查，加强贷后管理，切实控制贷款风险。,1月市场热议王石“拐点论”，地产商普遍对此持否认观点。2月在“拐点论”的争议声中，上海万科举行元宵节9.5折特卖，卖出170多套优惠房源，总销售额达2.57亿元。3月恒大地产集团及其承销商宣布，不再根据原有时间表进行全球发售，将IPO计划推迟。3月SOHO中国董事局主席潘石屹连续在公众场合发表言论，认为房地产市场即将发生巨变，房地产行业最基本的特征是钱少地多，大量企业将进行整合。6月30日证监会批准招商地产增发不超过4.5亿股的计划。但在7月28日，金地集团拟公开增发不超过7.2亿股A股股票的方案未获通过。此前，首创置业宣布拟在A股市场发行不超过18亿元公司债。地产行业整体资金链仍然非常紧张。8月底万科在上海公开宣布，旗下的8个楼盘进行不同程度的促销活动，拉开了地产商降价迎“金九银十”的大幕。9月上海楼市出现“史上最冷金九”，一手商品住宅的成交量跌到44.69万平方米，为旺季楼市新低，同时创下了2.76的月供需比新高，创下近三年来最为严重的滞销局面。9月15日、10月8日和10月29日中国人民银行三次宣布下调金融机构人民币一年期贷款基准利率0.27个百分点，其他期限各档次存贷款基准利率作相应调整，房地产业终于迎来久违的降息周期。10月22日中国人民银行宣布，自今年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。央行同时宣布下调个人住房公积金贷款利率。同日，财政部宣布暂免征收购房印花税，并将契税下调至1%。11月5日国务院常务会议明确提出促进经济增长的10条具体措施。其中，两条政策对房地产业形成重要影响，一是加快建设保障性安居工程；二是加大金融对经济增长的支持力度，取消对商业银行的信贷规模限制。11月26日中国人民银行宣布，从27日起下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。27日，A股地产板块集体暴涨。12月17日国务院常务会议出台的政策规定，个人购买普通住房超过2年(含2年)转让的，免征营业税；对个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。对业内最关心的二套房贷松绑问题，新政未做松动。12月22日国务院办公厅出台关于促进房地产市场健康发展的若干意见，提出加大保障性住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费、支持房地产开发企业合理的融资需求等政策。,2008年房地产大事回顾中国证券报,C.消费者:购买力与购房意愿,2009中国购房消费特征分析,Thanks!,