房地产资金管理体系及融资模型实战培训.ppt

房地产资金管理体系及融资模型实战培训,感言,一、告别灰色的融资年代90年代及其以前，企业融资依靠银行贷款，其他途径基本被戴上非法融资的帽子；当时计划经济下的银行信贷管理模式，导致了获得银行贷款的灰色途径。只要找到负责审批的关键人，就可以拿到银行贷款。随着信贷审批权力的上收和银行内部信贷审批机制的不断完善，加上市场经济的不断发展，现在获得银行贷款，主要靠的是企业自身，即自身的经营状况和经济实力。,二、资金管理的专业性越来越高随着各项金融政策的不断出台与完善、企业自身项目的多样性以及融资渠道的多样化，相对应的对资金管理的专业要求也就越来越高。比如从专业只是来说，首先是金融知识、房地产专业知识；其次是会计、税收、投资等知识；还有国家的法律法规、相关部委的相关规定等等（比如外管、商务部门）,感言,三、两点相互制衡，决定了公司的资金管理模式1、公司的实际状况与需求成本上的要求、效率要求的要求，但是最根本的还是抗御风险的要求。2、国家的政策要求主要指信贷政策、税收政策，以及外资外管政策,感言,四、寻根溯本求自我保持良性的经营状况，是防御资金风险的根本从各债权方而言，各类融资皆因公司良好的经营而来，也将随公司的经营状况恶化而去。我们只要保持良好的经营状况，就保持了持续融资的可能。比如银行：从经营角度来说，银行永远给你办喜事而不会为你办丧事，当一个行业发生动荡或者你的企业发生波动时，银行很可能就会釜底抽薪。,感言,五、现金为王，而且是大王严格地说，中国还没有经历过一个完整的房地产行业周期，尽管已有舆论和业内人士提出十年周期论，但中国房地产自身的发展轨迹尤其是市场化和专业化的历程还不足以支持这一论点。国家既对它拉动内需和寄予厚望，又对90年代地产泡沫记忆犹新甚至有十年怕井绳之嫌！所以造成中国的房地产金融政策经常处于波峰浪谷的极端性和中断性状态，像当年的停止向房地产贷款和禁止房企上市以及03年以来的房地产泡沫论，都充分说明政府和银行对房地产业的判断和把握缺乏准确性特别是前瞻性。细想一下，在过去6年房地产市场繁荣的掩盖下，现金为王的规则还没有显示威力。,感言,无源电子式互感器的关键技术及难点光学传感材料传感头的组装技术微弱信号检测温度对精度的影响振动对精度的影响长期稳定性,有源电子式CT、PT利用电磁感应等原理感应被测信号CT：空心线圈(RC)；小铁芯线圈(LPCT)PT：电阻、电容、电感分压传感头部分具有需用电源的电子电路利用光纤传输数字信号用于GIS或者罐式断路器更方便HVDC换流站、串补平台,六、各融资渠道点评房地产业自诞生之日起，就是金融密不可分的。房地产业的问题，一定程度上就是金融问题内资银行信贷瑕不掩玉、长期看好各类企业债券望穿秋水的长期利好各类信托产品成长期的补充渠道众多海外资本潮起也有潮落,感言,第一讲房地产融资模型和案例,房地产一般银行项目融资房地产集团银行授信管理房地产信托项目融资房地产项目境外融资房地产债券融资表外负债设计,房地产一般银行项目融资,内资银行一般项目融资、案例及分析外资银行一般项目融资、案例及分析,贷款门槛：1、四证齐全土地使用权证、用地规划许可证、工程规划许可证、工程施工许可证（非桩基）2、自有资金包括地价付清证明、工程投入的凭证，自由资金达到35以上，3、分期开发的项目，按各期衡量,商业银行房地产项目融资,内资银行项目贷款,贷款方式：抵押或者担保普通开发商、品牌开发商各不同贷款利率：一般的地产商，利率上浮幅度不等，最低也是基准利率；品牌的开发商，利率或许有下浮，但至少必须是集团担保；而且银行规模紧张时利率也会上调。市场化现象越来越明显。贷款期限：根据项目开发和销售进度而定，1-3年都有其他条件：存款、按揭、其他业务，比如票据贴现等,内资银行项目贷款,商业银行房地产项目融资,贷后管理：1、款项支付2、销售回款3、书面形式：承诺函或监管协议,内资银行项目贷款,商业银行房地产项目融资,国内某品牌开发商实例项目A项目A简况：1、建筑面积40万平米，分3期开发2、总投资16亿，每期大约5-6亿元3、1期、2期四证齐全，3期不全,内资银行项目贷款,商业银行房地产项目融资,内资银行项目贷款案例,贷款门槛：与中小开发商一样，项目A必须符合政策要求1、四证齐全：只能1期、2期申请贷款，3期不行2、自有资金：必须提供地价款付清证明，防止以贷款支付地价；各期土地与工程款投入量必须达到该期总投资的35，且提供书面的已付款凭证和发票；,商业银行房地产项目融资,内资银行项目贷款案例,贷款方式：集团公司为项目公司提供担保。贷款利率：贷款金额：1、2期各2-3亿不等，但每期都没超过当期总投资的65,商业银行房地产项目融资,内资银行项目贷款案例,贷款期限：两年，主要是根据竣工时间来定。其他条件：1、个人住房贷款业务和工程预、结算业务、人民币、外币资金结算业务、开发项目的代收代付业务等，甲方全部交由乙方办理，不得交由其他金融机构办理。2、专款专用、销售款的监管与使用（见协议）,商业银行房地产项目融资,内资银行项目贷款案例,品牌房地产集团公司的优势：银行贷款业务在执行中的灵活性集团公司的议价能力以该项目为例，一些灵活性的特殊做法：,商业银行房地产项目融资,外资银行项目贷款,2006年以前，国内外资银行基本不涉及房地产业务，只有少部分银行有该业务。比较了解内地市场并比较进取的银行主要是永亨、中信嘉华等，但规模较小；汇丰、花旗、渣打等规模较大的银行均以制造业、原有的国际客户为主，基本不涉及国内的房地产信贷。但2007年开始，大部分外资银行开始进入这一领域。主要是给予对大陆房地产市场的认识和未来的机遇判断。,商业银行房地产项目融资,外资银行项目贷款,香港房地产项目贷款介绍国内外资银行（其实就是永亨、中信嘉华等几家）对房地产项目贷款的做法，多数是将香港的模式搬进来，然后根据国内政策要求做了一些变通。香港银行对于发展商的贷款分为两种：1、地盘贷款2、建筑贷款,商业银行房地产项目融资,外资银行项目贷款,香港房地产项目贷款介绍1、地盘贷款银行对该类贷款持保守态度，发放该类贷款的必要条件包括项目明确的发展计划和发展商的一定实力。即使这样，地盘最高贷款金额也不得超过地价的50%。拍卖交易的土地，由于拍卖资料非常详尽正确，而且参加拍卖的公司实力较强，因此取得此类底盘贷款相对容易，但仍受地价50%的金额限制。,商业银行房地产项目融资,外资银行项目贷款,香港房地产项目贷款介绍1、地盘贷款（续）此类贷款常常还是以抵押方式取得的，银行方面对该类贷款的监管也相当严格。发展商卖楼花的回款是由银行指定的律师楼专户代收，只有在先支付完项目支出（工程支出等）后，（经银行同意）发展商才能再使用剩余款项。这既是香港楼市的行规，也是贷款合同中的条款之一。发展商方面，特别是上市公司，由于银行这方面的原因，加上自有资金比充足，多数避免申请地盘贷款。,商业银行房地产项目融资,外资银行项目贷款,香港房地产项目贷款介绍2、建筑贷款是银行对项目建安工程发放的贷款，其发放条件也相对宽松，金额一般为建安成本的70%，也可以放宽到80100%。该类贷款的审批过程为：发展商取得公务局批文图纸建筑师根据图纸测算成本银行审核成本数据银行按照施工进度逐笔发放贷款。另外，由于把握不了打桩部分的准确成本，有些银行是不对该部分发放贷款的。建筑贷款的监管也要求专款专用；银行对于项目销售回款的监管同地盘贷款一样，也通过指定律师楼进行。,商业银行房地产项目融资,外资银行项目贷款,国内外资行的变通做法及与国内银行的比较1、取消地盘贷款2、风险控制和香港一样严格（1）贷款必须通过香港总行的审批（2）对大陆房地产市场的认同性3、贷后监管比内资行严格，没有商谈余地（1）必须专款专用（2）销售回款封闭管理。专款专用,商业银行房地产项目融资,外资银行项目贷款,国内外资行的变通做法及与国内银行的比较（续）1、可以对异地项目贷款2、基本上必须土地和在建工程抵押不管是品牌开发商，还是一般中小开发商3、可以和香港总行联合发放贷款境外外币，境内人民币4、信贷利率高于内资行外币、人民币不同,商业银行房地产项目融资,外资银行项目贷款,国内外资行受不受121文政策的限制呢,商业银行房地产项目融资,国内外资行受不受央行规模控制调控呢,外资银行项目贷款,实例分析项目B国内某品牌开发商珠三角某项目，简况如下：2003年3季度取得土地，2004年开工，分3期建设，2006年底全部竣工。总投资8.9亿，截至2004年3季度已经投入2.9亿，销售0.6亿。还需要投入6亿（但是项目已经处于回款期）。,商业银行房地产项目融资,外资银行项目贷款,实例分析项目B1、贷款金额怎么测算？,商业银行房地产项目融资,外资银行项目贷款,实例分析项目B2、贷款时间怎么决定？,商业银行房地产项目融资,外资银行项目贷款,实例分析项目B3、可以信用贷款吗？,商业银行房地产项目融资,外资银行项目贷款,实例分析项目B4、利率：考虑到长远合作，由上浮10改为基准利率5、土地抵押在时候解除？会不会影响销售6、贷款管理7、这家开发商国内信用良好、授信额度充足，还为什么要在外资行做贷款？（将在境外商业银行贷款部分解释）,商业银行房地产项目融资,二、房地产集团银行授信管理,地产信贷政策演化及评析房地产集团最佳授信模式国内几家品牌开发商案例,房地产集团银行授信管理,不可否认，未来3-5年甚至更长时间内，银行贷款都将是房地产债务融资的主流渠道。房地产贷款有四种，我们只谈开发贷款（还有：土地贮备、个人按揭、商业按揭）银行贷款最大的问题是政策问题。,综述,地产信贷政策演化及评析,关于规范住房金融业务的通知（银发2001195号）关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（银发2003121号）商业银行房地产贷款风险管理指引（银监会2004年9月）,近几年关于房地产信贷的几个关键政策,房地产集团银行授信管理,地产信贷政策演化及评析,历史背景：1998年以后，国务院将房地产业作为拉动经济增长的主要产业，出台了多项改革政策，包括取消福利化分房，推动了房地产业的复苏和迅速发展；针对两类现象：商业银行放松信贷条件，违规发放住房开发贷款；违规发放按揭贷款，甚至出现了零首付。,关于规范住房金融业务的通知（银发2001195号）,房地产集团银行授信管理,地产信贷政策演化及评析,开发贷款方面，第一次提出：企业自有资金应不低于项目总投资的30%；开发项目必须具备“四证”；卡死流贷；按照项目工程进度发放贷款；通过账户管理等多种手段控制住销售款；,关于规范住房金融业务的通知（银发2001195号）,房地产集团银行授信管理,地产信贷政策演化及评析,个人按揭方面，明确：借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的2/3；商铺按揭不得超过6层10年，而且必须是现房。,关于规范住房金融业务的通知（银发2001195号）,房地产集团银行授信管理,地产信贷政策演化及评析,开发贷款方面，增加了：房地产贷款只收不放；自有资金是指所有者权益；房地产贷款严禁跨地区使用；开发贷款不得支付土地出让金。,关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（银发2003121号）,房地产集团银行授信管理,地产信贷政策演化及评析,按揭贷款方面，增加了：购买二套以上住房，提高首付；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，取消利率下浮；,关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（银发2003121号）,房地产集团银行授信管理,利率杠杆作用,地产信贷政策演化及评析,强调了：对负债率高的房地产开发企业，要严格审批；四证不齐，不得发放任何形式的贷款；,关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（银发2003121号）,房地产集团银行授信管理,地产信贷政策演化及评析,形式上由通知转变为了更为正式的指引主要变动有：开发项目资本金比例不低于35。,房地产集团银行授信管理,商业银行房地产贷款风险管理指引（银监会2004年9月）,地产信贷政策演化及评析,房地产集团银行授信管理,2005年6月，银监会试图解决房企融资难的问题银监会官员，当时计划在主要城市（深圳为主）召集主流开发商（四大国有银行各推荐两个），研讨房地产企业融资政策问题。恰逢赶上宏观调控的高潮，房地产问题一直都是敏感问题，不了了之。,地产信贷政策演化及评析,不准跨区域使用,如何界定自有资金？35又如何计算？,四证齐全,我们认为的不合理条款,房地产集团银行授信管理,地产信贷政策演化及评析,银监局人民银行,房地产集团银行授信管理,地产信贷政策演化及评析,内资银行的优势与风险,内资银行的经营机制已经向市场化转变伴随着市场竞争的充分化、伴随着中国金融与世界的接轨，内资银行的经营机制已经发生良性的转变。更关键的是，各大银行已经或即将进行股份化改制并上市，这将标志着内资银行已经不再是从前的政策性国有独资机构，其经营机制和内部治理结构都将走向科学化。货币政策特别是行政手段对银行的正常经营也会越来越小。这一点已经体现在目前宏观经济和微观经济的矛盾中。,房地产集团银行授信管理,地产信贷政策演化及评析,内资银行的优势与风险,内资银行的业务种类最稳定、范围最广泛、成本最低只有内资银行才愿意为我们提供一些高风险、低收益的业务，比如保函、担保等等，而且成本最低。总之，内资银行信贷与其他渠道相比，在主要方面都具有相对明显的优势。,房地产集团银行授信管理,地产信贷政策演化及评析,内资银行的优势与风险,风险主要是政策上的在银行经营需求与宏观调控的矛盾积聚到一定程度，政策性风险就将到来。比如2006年下半年的情况。但内资银行在政策上的灵活性，要超过其他融资渠道。,房地产集团银行授信管理,地产信贷政策演化及评析,政策虽然不合理，但企业要做的只能是顺应政策，不可能与政策抗衡；我们认为最合理的房地产集团授信管理模式只有一种,房地产集团银行授信管理,总对总模式！,房地产集团最佳授信模式,房地产集团银行授信管理,什么是总对总模式？商业银行总行与该房地产集团总部签署战略合作协议，由总行向该集团整体核定一定金额的授信限额。在该授信限额下，总行授权某分行向该房地产集团在全国的房地产项目提供开发贷款、保函等授信产品，并提供按揭等相关服务。,房地产集团最佳授信模式,房地产集团银行授信管理,总对总模式的几个要点：1、授信主体与被授信主体总行对总部2、执行主体：贷款人与借款人总部分行对总部、当地分行对当地子公司3、条件统一(注：这一点不是每家银行都能做到),房地产集团最佳授信模式,房地产集团银行授信管理,依据执行主体的的不同，总对总模式分为A/B两类,房地产集团最佳授信模式,A模式的特点1、A模式符合人行121号文规定，不需要经人行和银监会审批；2、A模式的授信主体为项目公司，授信主办行为项目所在地分行；3、不特别注重集团公司的整体负债率，只需单个项目公司满足35自有资金投入及“四证”齐全即符合提款条件。,房地产集团银行授信管理,房地产集团最佳授信模式,B模式的特点1、B模式不符合人行文件规定，故采用该模式授信需报人行审批，并得到相关批复。B模式是全国性地产商融资模式的发展趋势，但人行目前没有马上放开该模式的迹象；2、B模式的授信主体为集团总部，授信主办行为深圳市分行；3、B模式需接受人行等相关部门的特别监管，集团公司整体负债率不得超过65，下属项目公司必须放弃对外融资权，向银行申请授信的单个项目必须满足35集团资金投入及“四证”齐全等提款条件。,房地产集团银行授信管理,房地产集团最佳授信模式,房地产集团银行授信管理,A/B模式的主要区别：执行主体的不同A模式授信主体为项目公司，授信行为项目所在地分行。（总部所在地分行以内部银团贷款的方式参与到授信之中，并为该集团提供全面的金融服务）。B模式授信主体为该集团总部，授信行为总部所在地分行（项目所在地分行以内部银团贷款的方式参与到授信之中，并为当地的项目公司提供全面的金融服务）。,房地产集团最佳授信模式,房地产集团银行授信管理,中国人民银行“银发2003121号文件”规定商业银行发放的房地产开发贷款不得使用于异地项目，通过总对总模式，总对总模式可实现对集团异地项目的资金支持。对于自有资金比率不得少于项目总投资的35的规定，该集团可以将当地重要项目公司作为区域性融资主体，节省自有资金投入成本。,为什么说总对总模式最合理？,政策突破优势,房地产集团最佳授信模式,房地产集团银行授信管理,通过采用“统一授信价格、统一担保条件、统一合同文本、统一授信操作流程、统一窗口”的“五统一”模式，尽量简化流程，方便企业用款。由总行与集团总部所在地分行统一协调全国项目的融资安排，有效降低企业的协调成本。总对总模式下总行将对相关分行充分授权，减少了审批环节，审批效率更高。规模优势：总行、全国项目,为什么说总对总模式最合理？,成本规模优势,房地产集团最佳授信模式,房地产集团银行授信管理,总对总模式符合集团企业的资金集中管理模式，有利于加强对项目公司的资金管理。集团公司能够统筹项目公司的用款，有利于内部资金调配，且避免了续做额度，符合相关监管要求。有利于形成企业内部资金中心，资金管理更为高效，管理成本得以降低。,为什么说总对总模式最合理？,集团管理优势,房地产集团最佳授信模式,房地产集团银行授信管理,A模式市场需要，银行推动（内部银团）B模式企业推动（农行、人行、批复和条件）,总对总模式的发展过程,房地产业,房地产集团最佳授信模式,房地产集团银行授信管理,信托融资保函内保外贷业务；企业债担保业务：可转换债券等；工程款支付保函经营性物业抵押贷款,总对总模式下的其他产品,房地产集团最佳授信模式,房地产集团银行授信管理,农行：进展、与其他行的区别建行：进展、与其他行的区别中行：进展、与其他行的区别工行：进展、与其他行的区别,总对总模式的各行进展和区别,现有授信模式案例,房地产集团银行授信管理,几家开发商,现有授信模式案例,三、房地产信托项目融资,信托公司政策法规房地产信托政策法规房地产信托各种模型及案例,信托融资的两大特点,政策性信托产品与陆续出台的国家政策相对应，在每个阶段都具有显著的顺应政策特征。灵活性防火墙的作用表面设计：达到多个目的，比如过桥、表外,房地产信托融资,信托公司政策法规,第一阶段：2001年-2003年一法两规出台，信托市场开始复苏,信托法信托投资公司管理办法资金信托管理暂行办法相关法规的出台，使信托公司作为一个新的金融机构进入了市场，安静很久的信托市场开始复苏，但是房地产信托产品当时还没怎么显露。,房地产信托融资,信托公司政策法规,信托法,2001年4月信托法获得通过，10月正式实施，意义：1、填补了法律空白：银行、保险和证券业都做到了有法可依。而信托业同样是金融支柱产业之一，以前却没有法律的规范和保护。并且，如果没有信托法，作为信托法特别法的投资基金法也将在许多法律问题上遇到障碍。,房地产信托融资,信托公司政策法规,信托法,意义（续）：2、明确了法律定义和关系我国信托法第二条对信托的定义，：“本法所称信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。”中国的信托法所确立的信托概念，是建立在“委托”的基础上的，其中的“财产权”也包括所有权。然而，由于“委托”不仅在内涵上并不相同于“转移”并且其实施结果也并不能够导致所有权转移，此条意味着该法实际上是认为信托财产所有权仍由委托人享有。,房地产信托融资,信托公司政策法规,信托法,意义（续）：中国信托法中的委托法律行为具有其独特性，具体体现在信托法的以下条文中：1）受托人不能变更受益人或终止其信托，也不能处分受益人的权利。2）受托人虽为信托财产所有人，但并不能以任何名义享受信托利益，也不得将信托财产转为自有财产或于信托财产上设定或取得权利。3）信托关系除因信托行为所定事由发生或因信托目的已完成或不能完成而消灭者外，原则上并不因自然人的委托人或受托人死亡、破产或丧失行为能力，或法人委托人或受托人解散、合并或撤销设立登记而消灭。,房地产信托融资,信托公司政策法规,信托法,与国外的区别大陆法系一物一权的理念根深蒂固，英美法系两权分离。美国的信托法第二条就信托所下的定义是：“信托除公益信托、指定信托及构成信托外，是指当事人间的一种财产信赖关系，即一方在领有财产权的同时，负有为他人的利益管理及处理财产的衡平法上义务，而以明示的意思表示设立者。”（1）我国信托法则赋予委托人和受益人更多的权利，同时限制受托人的权利，给受托人设定多项严格义务。而国外不少国家的信托法，对委托人的权利规定得很少，有的甚至不规定，而对受托人和受益人的权利则规定得较多。从当事人的权利义务来看，我国法律似乎对受托人持不信任的态度，,房地产信托融资,信托公司政策法规,信托法,与国外的区别（续）（2）英美信托法对信托财产所有权归属于受托人持明确肯定态度，日本信托法与韩国信托法对此点虽未明确规定，但均规定设立信托时要“实行财产权转移”即由委托人将财产权转移于受托人，这里提到的财产权显然包括所有权在内。台湾信托法也采用类似规定。法国前两年修改民法典，引进了英美的信托制度。德国在信托方面尚无成文法。信托不同于委托的最大优点是受托人可以自己的名义对信托财产进行管理和处分，并享有充分的自主权，对信托财产进行专业化的管理，若委托人干涉受托人的权利过大，受托人处处都要考虑委托人的意志，则与委托无异。,房地产信托融资,信托公司政策法规,信托投资公司管理办法,房地产信托融资,信托公司政策法规,2001年1月，人行颁布信托投资公司管理办法2002年6月，根据信托法做了重新修订主要特点：创新。一改此前严厉管制信托的做法，为信托业创新提供了条件。,信托投资公司管理办法,房地产信托融资,信托公司政策法规,几点创新：1、拓宽了对委托人可以进行信托的资金范围新办法规定，“委托人可以将自己合法拥有的资金”进行信托，而旧办法仅规定委托人只能将自己“无法或者不能亲自管理的资金以及国家有关法规限制其管理的资金”进行信托。2、信托投资公司可以合法开展投资基金业务旧办法：信托公司只可以作为基金管理公司发起人。3、信托投资公司可以开展金融中介业务保留了旧办法关于信托公司可以经营企业资产重组、购并及项目融资、公司理财、财务顾问等等中介业务的规定。此规定使信托投资基金能继续在除承销有价证券、从事有价证券经纪业务外的广阔领域开展业务。,信托投资公司管理办法,房地产信托融资,信托公司政策法规,4、拓宽了信托投资公司的债券承销业务新办法规定，“信托公司可以受托经营国务院有关部门批准的国债、政策性银行债券、企业债券等债券的承销业务”，而旧办法仅允许信托公司“受托经营国务院有关部门批准的国债、企业债券的承销业务”。5、放宽了对信托资金的规定新办法规定，“信托公司接受由其代为确定管理方式的信托资金，应当符合下列规定：信托期限不得少于一年；单笔信托资金不得低于人民币5万元”，而且取消了旧办法对信托资金的上限即信托资金总余额不得超过注册资本金的10倍的规定。,资金信托管理暂行办法,房地产信托融资,信托公司政策法规,2002年7月资金信托管理暂行办法出台。几个关键条款：不得承诺信托资金不受损失，不得承诺最低收益；不得通过报刊、电视、广播和其他公共媒体进行营销宣传。接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份），每份合同金额不得低于人民币5万元（含5万）。,第二阶段：2003年2005年121文的出台，直接导致房地产信托粉墨登场,央行121政策对银行房地产开发贷款的硬性门槛规定，使得房地产信托成为银行贷款的主要替代品，迅速发展起来。两种主要模式：信托贷款、股权信托过桥融资信托品种：资金集合信托（即不超过200份）。,房地产信托融资,房地产信托政策和对应融资案例,该阶段的信托融资模式介绍,信托贷款募集的信托资金以贷款的方式投入项目公司，到期还本。股权信托过桥融资（实质上仍是信托贷款）募集的资金以收购股权或增资的方式，信托公司受托成为项目公司的股东，同时双方约定在某一阶段以固定回报的方式将股权回购。后期开发资金可以以股权形式进入，也可以以贷款形式进入。,房地产信托融资,房地产信托政策和对应融资案例,信托贷款模式案例：2002年深圳水榭花都,1、项目简况该项目位于深圳市福田区香蜜湖畔，总占地面积为16万平米，建筑面积达23万平米，容积率约为1.4。该项目建设期为三年，分三期开发，1期2002年7月已售，2期正在桩基，3期2003年开工：2、开发商深圳华龙房地产开发有限公司，是一家中港合资的开发企业，注册资本为人民币5000万。公司第一大股东是深圳信托房地产开发有限公司。,房地产信托融资,房地产信托政策和对应融资案例,3、信托公司深国投4、投入方式、金额、利率2002年以贷款形式贷给项目公司，金额2.5亿、基准利率（年5.49）但每年浮动5、是否银行担保或资产抵押？由第一大股东深圳信托房地产开发有限公司进行保证担保；无资产抵押或银行担保。,房地产信托融资,房地产信托政策和对应融资案例,信托贷款模式案例：2002年深圳水榭花都,股权信托过桥融资案例：万科东海岸2笔信托融资,东海岸1-3期，使用信托贷款模式,房地产信托融资,房地产信托政策和对应融资案例,股权过桥信托融资案例：万科东海岸2笔信托融资,东海岸4期（云顶项目），使用股权信托过桥模式占地7万平米，建筑面积6万平米，2005-2006年开发完毕。开发主体：不再是深圳万科地产，而改为万科东海岸开发公司（全称是深圳市万科东海岸房地产开发有限公司，是深圳万科地产的子公司）。关键流程设计：,房地产信托融资,房地产信托政策和对应融资案例,讨论：1、万科为什么出让股权？回购股权时间怎么确定？2、万科怎样确保一定能买回深国投持有的股权？3、1.5亿信托贷款，如果没有银行担保，那信托公司怎么控制项目风险？模型设计又相应会做哪些变更？,房地产信托融资,房地产信托政策和对应融资案例,信托融资特点：,贷款为主不受121政策限制；类似于流动资金贷款；项目现金流不是募集/贷款金额的依据银监部门审批容易银行担保：不一定资金来源和特点：民间储蓄资金为主，机构资金为辅，追求无风险固定汇报募集方式：银行柜台？还是信托公司的机构客户？总成本：大于银行基准利率；若无银行担保，最高近10,房地产信托融资,房地产信托政策和对应融资案例,2004年10月，信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）,该意见稿最大的突破体现在提出解决困扰信托多年的200份问题第三十一、三十六、三十七条。门槛太高：过去两年连续盈利且信托业务收入占公司总收入的60%以上；公司已累计发行房地产集合信托计划3次以上，且信托计划已经结束并实现预期收益；必须募集5亿以上才能成立。在有条件的情况下,信托公司可以向“四证”不全的项目提供信托贷款第四十三条条件苛刻：房地产资金信托合同的份数未超过200份；每一自然人用于参与单个信托计划的自有资金不少于100万元，每一法人不少于500万元；提取5即3000万的风险准备金。,房地产信托融资,房地产信托政策和对应融资案例,虽然条件苛刻或者说不合理，但如果该文件正式出台，那么中国房地产信托基金将正式走向台前。但我们认为，这个信托基金还不是真正的信托基金，距离证券化还有一段距离，它的出台将造出一个信托贷款和房地产基金的怪物。问题的本质题其实还是国内房地产产业基金的问题。由于不可操作性和政策问题，虽然开始面向社会征求意见，最后还是胎死腹中，至今没有下文。,房地产信托融资,房地产信托政策和对应融资案例,续,第三阶段：2005年-2006年2005年9月，212号文出台关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知,出台背景：2004年以来，受股票熊市影响，大部分信托公司涉及的证券信托业务开始暴露出风险，部分信托计划已经存在到期清偿风险。房地产信托业务也有部分信托项目到期未能按时清算。有些信托公司对无法按时清算的信托项目用展期、固有资金垫付、关联交易购买、发新的信托计划置换等方式将风险后置和掩盖。,房地产信托融资,房地产信托政策和对应融资案例,第三阶段：2005年-2006年2005年9月，212号文出台关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知,明确规定：项目35%资本金到位、“四证”齐全；开发商“二级资质”，使得房地产资金集合信托的门槛甚至高于银行贷款。这个文件实际堵住了信托贷款方式的集合信托，等于把信托资金的大门关上了一半。,房地产信托融资,房地产信托政策和对应融资案例,该阶段期间的案例介绍：,项目简介项目整体占地44万平米，总建筑面积71万平米。分6期开发，每期总投资约5亿。1期2004年已经开始销售。2期自2005年开始开发，2季度取得开工证（四证齐全），自有资金满足35条件，需要再投入超过2亿元，于是选择以该期作为融资载体。,房地产信托融资,房地产信托政策和对应融资案例,该阶段期间的案例介绍：,房地产信托融资,环节设计2亿贷款，主要环节与以往的信托贷款基本相同；银行提供担保，期限2年；由银行柜台销售募集（销售进度对比）；募集的资金以贷款方式投向项目；,最多可以降到多少？,房地产信托政策和对应融资案例,房地产信托融资,讨论四证齐全，为什么不向银行借款？,房地产信托政策和对应融资案例,该阶段特点：,仍然贷款为主受四证限制；流动资金贷款特点逐渐减退，走向开发贷款及接受银行监管。项目现金流仍然不是募集金额的依据。银监部门审批开始变难，但有银行担保就很容易资金来源和特点：和原来一样，且受储蓄资金欢迎达到顶点。由于资金市场非常宽裕，机构资金开始大规模介入无风险固定汇报收益。,房地产信托融资,房地产信托政策和对应融资案例,该阶段特点：,利率总成本：有银行担保的产品，开始向基准利率接近募集方式：储蓄则以柜台销售为主，机构资金由银行机构部或信托客户提供二级开发资质问题,房地产信托融资,房地产信托政策和对应融资案例,第四阶段：2006年-至今06年8月，54号文出台银监会关于进一步加强房地产信贷管理的通知,其中涉及房地产信托的条款明确规定：信托投资公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行212号文。这个文件堵住了股权信托贷款方式的集合信托，等于把现有的房地产集合信托的大门基本堵死。,房地产信托融资,房地产信托政策和对应融资案例,既熟悉又陌生的单一式房地产信托:,房地产信托融资,房地产信托政策和对应融资案例,集合式信托贷款、股权信托过桥贷款，全部被堵死单一式信托贷款应运而生就是资金由单一机构提供方。现阶段国内资金市场还是供大于求，信托公司、银行方面都有大量的资金客户。这些资金追求稳定的、无风险的收益。,该阶段期间的案例:某开发商单一式信托融资,房地产信托融资,房地产信托政策和对应融资案例,深圳某房地产集团项目简介银行提供担保公司授信额度内，申请某银行为信托贷款提供担保。,房地产信托融资,房地产信托政策和对应融资案例,单一机构,信托公司,地产商,委托资金,信托贷款,提供保证,正常模式：,该阶段期间的案例:某开发商单一式信托融资,房地产信托融资,房地产信托政策和对应融资案例,深圳某房地产集团资金来源单一机构的资金遭遇的最大困难1、该公司设定的信托贷款利率太低，不超过4.3，在加息的趋势中，对资金无吸引力。2、临近年底，各路资金面临回笼，资金面相对紧张。,该阶段期间的案例:某开发商单一式信托融资,房地产信托融资,房地产信托政策和对应融资案例,深圳某房地产集团寻找资金的过程最终结果,需要说明的几点:,房地产信托融资,房地产信托政策和对应融资案例,银监局对单一式信托怎么看？212文、54文虽然只是针对集合信托，没有包括单一式信托，但实际审批中，部分城市的银监局会以212文、54文的们看来衡量它。四证、自有资金二级开发资质问题。,房地产信托融资,讨论：难度如此之大，那么为什么不贷款呢？除了前一个案例中的原因，还有别的原因吗？,房地产信托政策和对应融资案例,讨论：信托产品与银行融资的巧妙设计与结合,房地产信托融资,（1）四证不齐，或其他条件不符合政策的项目可以做信托吗？,（3）如前例，信托贷款利率太低，银行不愿意购买怎么办？,（2）如果做银行贷款，如何利用信托超越异地限制？或者说，银行认为担保收益太低，不如贷款，但又是异地项目，怎么办？,房地产信托政策和对应融资案例,最新政策新两规的出台,06年12月下旬，银监会下发信托公司管理办法、信托公司资金信托计划管理办法及关于信托公司过渡期有关问题的通知三份征求意见稿，在国内各信托公司征求意见。07年1月，讨论稿发布后不到1个月，银监会就正式发布了新修订的信托公司管理办法、信托公司集合资金信托计划管理办法、信托公司治理指引等信托监管规章。,房地产信托融资,房地产信托政策和对应融资案例,最新政策新两规,信托公司管理办法主要变化彻底删除投资两字压缩自营业务、规范信托业务是政策导向；投资业务限定为金融类公司股权投资、金融产品投资和自用固定资产投资。“自有财产”改为“固有财产”，信托公司不得以固有财产进行实业投资。监管部门由人民银行改为银监局,房地产信托融资,房地产信托政策和对应融资案例,最新政策新两规,信托公司集合资金信托计划管理办法主要变化控制社会风险，引进风险承受力更高的投资者第五条：控制自然人的数量第六条：引进合格投资者同时取消了单份5万元的起点，删除200份的限制允许信托公司在异地开展业务：第七条银监发200491号异地推介集合信托计划的，须先经注册地银监局审批其办理异地集合资金信托业务的资格。,房地产信托融资,房地产信托政策和对应融资案例,最新政策新两规,信托公司集合资金信托计划管理办法主要变化约束信托公司开展信托贷款的比例（第二十七条）1、避免信托和商业银行的竞争2、贷款类业务不是鼓励方向，引导信托公司不以贷款作为主要业务模式和盈利模式。,房地产信托融资,房地产信托政策和对应融资案例,最新政策新两规,对房地产信托反而是利好：合格投资者取消200份限制取消异地业务资格的限制新办法规范的内容不包含单一式资金信托,房地产信托融资,房地产信托政策和对应融资案例,我们的一些经验,不管政策怎么变，总有新模式应对而且政策的本意是规范与防范社会风险。房地产融资创新属于鼓励方向。单一信托的自由度仍然很大。担保问题：达到信托公司认可就可以，不一定非是银行担保。信托收益分配时的税收问题,房地产信托融资,房地产信托政策和对应融资案例,我们的一些经验,各行信托担保业务的现状1、权限总行审批、分行权限内审批2、面对的客户已经从一线开发商展开，二线开发商和有一定规模的民营企业都可从银行获得担保。3、开始和中间业务相结合使更多的开发商可以享受该业务。,房地产信托融资,房地产信托政策和对应融资案例,我们的一些经验（续）,信托公司的选择分类监管，A类信托公司，全国共9家。A类信托公司未来也许将在政策上做一些突破，比如，信托产品可以进入银行间市场发行流通。另外，A类信托公司有利于信托产品在银监局的顺利通过。但A类公司收费相对较高。,房地产信托融资,房地产信托政策和对应融资案例,深圳信托市场,一般要求有银行担保深国投的几个产品是为自己的项目公司担保，没有银行担保。两家本地信托公司：深圳银监局相对开放，市场化较高。,房地产信托融资,房地产信托政策和对应融资案例,部分其他模式介绍,流动资金信托优先/列后结构信托模式普通股权合作模式（偏向于房地产基金）,房地产信托融资,房地产信托政策和对应融资案例,优先/列后结构信托模式,模型设计1、首先，信托募集资金（单一资金最好，）2、股权投入项目公司：大股东3、信托所占股权为优先股，开发商所占股权为列后股4、信托解决运作资金（地价工程款），开发商负责开发运营5、开发商有收购股权的选择权,房地产信托融资,房地产信托政策和对应融资案例,优先/列后结构信托模式,注意事项1、募集资金开发商股本投入地价部分工程款2、资金来源：承受风险高的机构或个人大户资金3、信托资金控制风险的保障（不一定非要银行担保）（1）大股东地位确保了一定安全性：章程设计（2）开发商出承诺：4、信托资金可以分两部分分批投入：股本贷款,房地产信托融资,房地产信托政策和对应融资案例,讨论,1、对开发商来说，在项目哪个阶段开展这项融资最合适？2、若无银行担保，是否能找到有这样的出资方？3、为什么是有选择性的回购？4、什么时间回购？5、股本与贷款的比例，需要考虑到的主要因素？,房地产信托融资,房地产信托政策和对应融资案例,普通股权合作模式,首先，信托募集资金双方股权合作，按照股权比例风险共担、分配收益开发商按照销售收入，向项目公司收取管理费开发商有选择性的回购比例回购价格：评估后的净资产该模式类似于房地产基金，但通过信托产品的形式进行,房地产信托融资,房地产信托政策和对应融资案例,普通股权合作模式,为什么开发商会让出利润？1、减少资金占用，提高自有资金收益率和投资回报率2、利用该杠杆，可以同时运作多个项目，提高利润总额和开发规模进入时机：支付主要地价之前回购时机：同优先/列后模式,房地产信托融资,房地产信托政策和对应融资案例,普通股权合作模式,房地产信托融资,房地产信托政策和对应融资案例,如果不回购，信托资金如何退出？,1、设立条件、税收政策、监管安排、退出机制等等都是空白2、央行已指定联华信托和中信证券两家作为国内房地产基金候选试点机构，但偏重于REITs，对住宅开发商意义不大。,何时才有真正的中国本土的房地产专业基金？,房地产信托融资,1、产业基金设立条件、税收政策、监管安排、退出机制等等都是空白。2、REITs央行已指定联华信托和中信证券两家作为国内房地产基金候选试点机构，但偏重于REITs，对住宅开发商意义不大。,四、房地产项目境外融资,境外资金分类及其分析国家相关政策介绍及分析境外商业银行房地产项目融资及案例境外房地产专业银行项目融资及案例境外房地产投资基金项目融资及案例,房地产项目境外融资,境外资金分类及分析,三大类1、境外一般商业银行的资金2、境外房地产专业银行的资金3、境外产业基金,1、境外一般商业银行,资金来源资金主要来源于两方面：储蓄资金（核心存款）、同业拆借来源决定特性1、必须严格控制风险2、要求的收益率较低,境外资金分类及分析,房地产项目境外融资,1、境外一般商业银行（续）,主要银行中小外资银行为主实力外资银行较少，今年有进入国内房地产项目贷款的趋势产品模式单一且无变化，基本两种模式。1、对境外窗口公司的外币贷款2、对境内项目公司的外债贷款,境外资金分类及分析,房地产项目境外融资,2、境外房地产专业银行,资金来源资金主要来源于两方面：同业拆借为主、本身混业经营的投行资金（低风险低收益）为辅。来源决定特性1、必须严格控制风险2、要求的收益率较低,境外资金分类及分析,房地产项目境外融资,主要银行目前在国内比较活跃的是：HypoRealEstateBankInternational（或称HypoInternational,简称HYPO或HI），是一家总部位于都柏林的全球性房地产贷款机构，它隶属于HypoRealEstateHoldingsAG)，后者在法兰克福和维也纳上市。其他外资贷款机构，目前也在缓慢进入大陆。产品模式标准化产品，但可以调整。,境外资金分类及分析,2、境外房地产专业银行（续）,房地产项目境外融资,境外资金分类及分析,3、境外房地产投资基金,资金来源境外追求高回报率的投资基金。来源决定特性1、能承受的风险最高（相对前两者）2、要求的收益率也最高,房地产项目境外融资,主要代表机构海外知名的投行机构，比如：摩根斯坦利、美国凯雷、荷兰ING房地产、新加坡凯德置地、新加坡政府投资公司（GIC）等等。产品模式股权合作为基础，同时再提供项目公司所需贷款。,境外资金分类及分析,3、境外房地产投资基金（续）,房地产项目境外融资,政策性强商务部门：外资并购、外资企业设立外汇管理部门：外债管理、结汇管理要求的回报率和风险承受比较境外一般银行3000万港币。创业板：无盈利要求；需要有主营业务且前2年有活跃记录；注册地要求；（5）H股可回内地增发A股，红筹股则不行（6）配股再融资的条件H股：需证监会审批，一般1年只可1次，过去3年ROE达到6（以前是10）；红筹：只需要市场认同,香港上市简介（续）,房地产集团资金管理模式,国内案例介绍,1、只有经验可以借鉴，模式是不能硬性模仿的；2、具体到对一个企业来说，模式没有最好的，只有最合适；3、不断摸索和推动,经验总结,房地产集团资金管理模式,国内案例介绍,4、收支两条线未来可能会被迫中止所谓预售款专户管理，是指将开发商在预售阶段取得的房款统一存入一个银行账户，开发商不得随意支取、使用，只能在金融监管部门的审核后提取用于本项目工程建设等所需的费用支出，如建筑工程款的支付。,经验总结（续）,房地产集团资金管理模式,国内案例介绍,4、收支两条线未来可能会被迫中止（续）不确定性:（1）除银行外，是否引入公信力的第三方？向香港学习，引入工程师、律师，按照进度使用预售款。（2）最坏的结果，是向欧美学习。验收交房后再把全部购房款交给开发商。,经验总结（续）,房地产集团资金管理模式,国内案例介绍,二、房地产集团资金管理业务,管理部门组织架构内部资金管理制度内部业务模式集团财务公司,资金管理中心（或者结算中心、资金部），是在集团内部参照商业银行信贷资金运作机制、相对独立的非法人内部核算单位。同时，作为总部职能部门，在集团分工授权范围内，行使管理职能。,机构性质,房地产集团资金管理业务,部门组织架构,类型1在组织架构上，资金管理中心为总部财务部的一个组成部分；类型2在组织架构上，资金管理中心与财务部并列，作为集团一个独立的职能部门；,与总部财务部的组织关系,房地产集团资金管理业务,部门组织架构,内部银行，半商业银行；总部职能部门；,与一线（财务部）的关系,相对于一线：,紧密型成员单位客户；一线与后方；,相对于资金中心：,房地产集团资金管理业务,部门组织架构,1、集团本部2、控股子公司3、参股子公司,服务对象,房地产集团资金管理业务,部门组织架构,1、统一结算2、统借统贷3、统一管理,管理原则,三个统一,资金中心存在的目标是实现资金在集团范围内的优化配置，提高集团资金运作效率和效益，并为集团未来的快速发展提供有力的资金支持。,房地产集团资金管理业务,部门组织架构,实例,房地产集团资金管理业务,部门组织架构,1、资金管理制度2、各类业务制度,房地产集团资金管理业务,内部资金制度及业务,财务公司简介,房地产集团资金管理业务,集团财务公司,中国人民银行1996年颁布了财务公司暂行管理办法、1997年下发了关于加强企业财务公司资金管理等问题的通知，初步确定了财务公司的业务范围和基本功能；2000年人行发布实施企业集团财务公司管理办法，相对全面完整地为财务公司确立了性质、任务、功能；2004年7月，中国银行业监督管理委员会颁布了新的企业集团财务公司管理办法,财务公司简介,房地产集团资金管理业务,集团财务公司,财务公司,是指以加强企业集团资金集中管理和提高企业集团资金使用效率为目的，为企业集团成员单位（以下简称成员单位）提供财务管理服务的非银行金融机构。,成立条件,房地产集团资金管理业务,集团财务公司,申请前一年，母公司的注册资本金不低于8亿元人民币；申请前一年，按规定并表核算的成员单位资产总额不低于50亿元人民币，净资产率不低于30%；申请前连续两年，按规定并表核算的成员单位营业收入总额每年不低于40亿元人民币，税前利润总额每年不低于2亿元人民币；现金流量稳定并具有较大规模；母公司成立2年以上并且具有企业集团内部财务管理和资金管理经验；,审批部门,房地产集团资金管理业务,集团财务公司,中国银行业监督管理委员会,两个阶段：筹建、开业最后取得金融许可证,基本业务范围,房地产集团资金管理业务,集团财务公司,（一）对成员单位办理财务和融资顾问、信用鉴证及相关的咨询、代理业务；（二）协助成员单位实现交易款项的收付；（三）经批准的保险代理业务；（四）对成员单位提供担保；（五）办理成员单位之间的委托贷款及委托投资；（六）对成员单位办理票据承兑与贴现；（七）办理成员单位之间的内部转账结算及相应的结算、清算方案设计；（八）吸收成员单位的存款；（九）对成员单位办理贷款及融资租赁；（十）从事同业拆借；,需申请的业务,房地产集团资金管理业务,集团财务公司,（一）经批准发行财务公司债券；（二）承销成员单位的企业债券；（三）对金融机构的股权投资；（四）有价证券投资；（五）成员单位产品的消费信贷、买方信贷及融资租赁,04年新办法的变化,房地产集团资金管理业务,集团财务公司,1、淡化了2000年版办法偏重于制造业工业企业的特征，覆盖到了包括外资、流通行业在内的其他行业。2、在业务方面，新办法准予财务公司开展属于加强资金集中管理的相关业务。3、其他方面：市场准入、行业监管、防范金融风险等,与资金中心（结算中心）的区别,房地产集团资金管理业务,集团财务公司,1、财务公司是一个独立的法人，而资金(结算)中心仅仅作为企业集团的内部管理机构。2、就内部资金管理而言（1）筹资对象的范围不一样（2）筹资成本不一样（3）税务方面：,三、资金管理工具,内部考核体系资金管理软件集团网上银行,人事制度及其考核,资金管理工具,内部考核体系,垂直管理原则收入激励任免权业绩考核权,资金业务考核,资金管理工具,内部考核体系,包括但不限于：资金计划考核基础工作考核资金周转考核按揭管理考核制度遵循考核创新建议考核.,资金管理发展方向,分散管理,融资统管,项目现金流量动态监控集团现金存量实时监管,之前,目前,未来,资金管理工具,电子结算软件,e结算系统,目标一：为集团提供高效的资金结算平台,目标二：实现项目现金链实时监管,资金管理工具,电子结算软件,四个创新,实现单据传递网络化、审批电子化内部结算、审批系统与网上银行无缝连接结算系统与总帐系统有效衔接为项目资金实时监管提供信息平台,资金管理工具,电子结算软件,结算流程图,付款电子申请单,财务部门审批,公司领导审批,结算中心出纳接单,结算中心内部审批,提交网上银行处理,一线公司帐务系统,结算中心帐务系统,起点,电子结算软件,资金管理工具,资金管理工具,集团版网上银行,主要特点：集团“网上结算中心”,1、子公司账户远程控制与管理实现全国范围内“集团公司母子公司账户业务集中开通和集中操作”、“母公司统收统支”、“母公司授权子公司额度内或超额度自主支付”、“子公司网上申报母公司逐笔审批”等集权程度不同的集团资金管理模式。2、集团结算中心集团账务信息查询、资金余额汇总、内部资金实时调拨、对外集团支付等多种功能。实现母公司对子公司的“零余额”资金管理和名义资金管理；实现集团资金定期回笼和下划的“限额”管理；,四、金融工具,现金管理工具金融衍生工具,金融工具,现金管理工具,现金管理工具,特征风险低（可控、可预期）、流动性强收益稳定品种货币市场基金、增强性货币基金、短债基金，货币市场基金最稳健，也最适合作为现金管理工具。,金融工具,现金管理工具,货币市场基金,投资对象：剩余期限在三百九十七天以内（含三百九十七天）的债券；期限在一年以内（含一年）的中央银行票据。货币市场基金相当于一种货币资产,与居民储蓄有高度相似性和替代性，非机构持有的货币市场基金在美国被列入M2。,金融工具,现金管理工具,增强型货币基金、短债基金,区别：短期债券的比例增大，风险和收益相对增加，主要是债券价格下跌风险