旅游地产项目策划案.ppt

告庄西双景项目战略策划报告终稿王志纲工作室2009年3月,报告目录第一部分：定位篇第二部分：构建篇,第一部分定位篇1.1城市背景分析1.2项目价值分析1.3总体定位,城市背景分析：西双版纳未来战略清晰，然尚缺乏强有力的发展引擎！,后卫变前锋,中国西南边缘死角,大金三角枢纽,旅游升级换代,传统旅游观光城市,国际级热带雨林休闲城市,丽江有束河古镇，九寨有九寨天堂，西双版纳急需本土标杆！,目前，有些项目停留于仅仅依赖自然资源阶段，有些项目仅有文化特色却缺乏有竞争力的功能及业态，有些项目则过于现代过于单薄而缺乏文化底蕴。外来大开发商，能带来最有竞争力的业态，能快速带动区域的全面提升，但缺乏本土文化浸淫的耐心，不容易成为本土标杆。（束河古镇及九寨天堂开发商皆为本省企业）,西双版纳急需出现一个能站在城市战略的高度，具有国际视野，能将文化和休闲最佳结合，最能代言西双版纳的集大成之作！,目前绝大多数项目都未能跳出版纳的局限，没能站在大金三角乃至更高的角度，缺乏异域元素，缺乏国际水准休闲载体，缺乏国际人群。,原汁原味的文化,现代休闲业态,有生命力的文化业态,本土神韵,国际元素,国际水准,项目价值分析：,区位价值：毗邻中心城区，区位优势显著；毗邻昆曼高速，是由公路进入景洪的必经之地。位于景洪东北部江北片区，西起宣慰大道，东至高管宿舍区以东约200米，北至“景洪-橄榄坝”公路，南至澜沧江湄公河，属于规划中的沧江新区核心区。资源价值：滨江资源价值，拥有千米滨江岸线及堤岸资源；拥有景洪面积最为开阔的水面资源，可供进行品类丰富的休闲体验产品开发。规模价值：可建设用地1200亩，涉及可利用的水面资源7500亩，规模优势突出。,根植景洪：立足于景洪深厚的城市底蕴，以昔日景洪盛景“九塔十二寨”为蓝本打造，全方位营造最原汁原味的西双版纳。放眼大金三角：同时又不局限于西双版纳的本土特色，以昔日“五景之首”的视野放眼大金三角，整合以缅甸、老挝、泰北为主的东南亚区域文化精华，汇聚于景洪，重塑西双版纳的文化中心地位。打通脉络：通过本案的示范作用及枢纽地位的确立，以此为支点，全方位带动西双版纳升级为“金三角枢纽”。树立标杆：西双版纳成长为国际级的旅游休闲区域的过程中需要国际水准的示范项目，并以此为标杆带动其他项目的升级，从而带动西双版纳的全面开花。,定位思路：根植景洪，放眼大金三角，打通脉络，树立标杆,定位思路：引进强势联盟伙伴合作，一级开发与二级开发并进通过与沧投的合作，将若干公共性质的项目作价充当土地款，一方面减轻前期土地投入的压力，另一方面亦减轻过多自持物业的资金压力。利用沧投的政府资源，控制资源，如水面经营权等。,定位思路：整合资源，提升项目价值。一方面整合政府政策资源，将本项目打造成为“文化产业示范基地、创意产业基地、现代服务业集聚区”等；另一方面整合相关旅游职能部门，将本项目打造成集旅游行政职能与旅游服务于一体的旅游集散中心；第三，整合国内外旗舰性现代服务业资源，以其促进本项目高起点大手笔的建设及运营。,文化产业示范基地创意产业基地现代服务业集聚区,战略定位：,金三角国际旅游集散中心,战略定位释义：云南省对接“大湄公河次区域”旅游战略及文化战略合作的重要门户及示范区。云南省旅游二次创业，发展休闲旅游的示范性标杆项目，将成为云南的下一个“束河古镇”，成为“热带雨林休闲标杆”；重要的文化产业示范园区，大傣文化的重点展示区，省级重点文化产业示范园区。西双版纳新的城市名片、城市客厅，西双版纳新战略实施的首要引擎，促进西双版纳更快的升级为国际知名的集旅游目的地及集散地于一身的热带雨林休闲城市，中国-东南亚跨国旅游的出发台及回归台。,产业定位：,产业定位为旅游产业、文化产业和房地产业三大产业,形成以旅游产业为先导，以文化产业为内核，以房地产业为平台和消费载体的产业发展体系。旅游产业（会展业、酒店业、旅行社业、旅游景区业、主题公园、休闲餐饮、旅游商业、游船业等）文化产业（博览业、娱乐业、演艺业、影视业、创意设计等）房地产业（商业地产、度假地产和住宅地产等）,功能定位：成为景洪“城中之城”，打造“四大中心”,国际水准的热带雨林休闲中心：散步于湄公河畔的上千间的休闲傣楼，让我们的休闲深入骨髓。从高端如五星级主题休闲酒店、奢侈休闲会所、小型精品酒店、休闲SPA到中高端的小资酒吧、茶吧、咖啡吧到大众型的休闲傣式餐饮娱乐，业态应有尽有，建筑各具个性，景观别具风情。湄公河流域大傣文化体验中心：从神圣庄重的佛教文化、皇宫文化，到大众参与的民俗手工艺、农耕文化、歌舞文化、龙舟文化，到区域独有的雨林文化、动物文化，从版纳的本土特色，到老挝缅甸泰国的异域风情，从规划理念到建筑景观到每一个细节，我们的文化无处不在。大金三角国际旅游集散中心：一方面打通中国及东南亚两大扇面，促进区域多方元素及信息流动，另一方面通过多国文化、人流、信息流等元素的精华集聚，树立示范标杆，从而成为物质及精神层面的双重枢纽。湄公河国际水上游乐中心：力抓湄公河水路游乐的潜力增量市场，打响湄公河流域品牌。,市场定位：,以传统团队观光市场为基础市场，重点拓展会议及奖励旅游市场，积极逐步培育散客市场。A、传统观光市场：以团队为主；B、会议及奖励旅游市场：大型商务会议/企业奖励旅游/会议培训/拓展/政府会议；C、散客市场：省内自驾游/国内中产小资/大资休闲/老外背包客。市场发展策略：以高带低，以外促内A、高举高打，通过核心论坛及高端酒店的带动，树立品牌，加速各类市场的培育速度，带动招商，促进销售；B、通过部分老外背包客市场的带动，促进国内中产小资市场的培育。,链接：版纳现有旅游市场分析市场份额低，已大幅落伍于丽江及大理,现有客源分析：常规观光团为主，消费力较差,注：未得到确切比例，仅为定性模拟,市场定位思路一：不放弃现有主流客源市场，以传统观光客为基础，降低培育风险,很长一段时间内，中国的观光旅游还将持续，观光市场仍较庞大。短时间内，版纳的现状难以改变。版纳处于转型之中，但观光团仍将在较长时间内占据主流地位。,放弃高票价的竞争，主攻旅游购物、团队餐饮及团队住宿,据有关资料显示，世界旅游消费结构中，旅游购物的比重在不断增加。在旅游业较发达的国家和地区，旅游购物收入一般占旅游业总收入的40%以上，如新加坡占到59.6%，美国占到54.7%，法国占到52.1%，我国香港特别行政区占到49.6%。即使在旅游业发展中国家，旅游购物收入的比重一般也在20%以上。旅游购物消费数值可观，如美国在2004年第三季度，酒店住宿、机票和纪念品销售为5550亿美元；酒店化妆品、机场餐饮和与旅游纪念品相关的物品为4224亿美元。而我国香港特别行政区的入境旅游购物消费更是逐年增加，据调查数据显示，内地个人游旅客在港的人均消费额超过了8600港元，其中5600港元花在购物上，占所有花费的65%。旅游购物及其所依存的旅游商品生产和销售已经成为现代旅游业发展的重要内容，并与旅游交通和旅游住宿一起成为现代旅游经济的重要支撑点。,案例：泰国实行“OTOP”策略泰国为将自己塑造成为亚洲的购物天堂，超过免税的新加坡和香港，吸引更多外国游客来泰国购物消费，除了有低廉的价格以外，目前政府正在全国各地方大力发展各具特色的产品，以扩大其市场份额，称之为“一区一产品(OTOP)”政策。在曼谷的“OTOP展览会”，你可在同一时间尽览泰国七千个村庄的特色商品。为了让每一个村都能将独特的产品推向全国，亦为了让贫穷山村能与外界交流，政府向每个村庄拨款一百万泰币，令每一个村子能制造出一种既传统又富特色、更可令现代社会接受的产品，如各类纺织品、手工编织物、木制品、陶瓷及祭神用品、食物、饮品及草药等。事实证明，泰国政府这一措施非常成功，每一件产品都精致美观，令人爱不释手。清迈的OTOP销售在国内市场上每月能赚取100万泰铢，出口定单价值2000万泰铢的经济效益。,市场定位思路二：重点切入会奖旅游市场，以此为发展引擎,通过“湄公河论坛”的带动，高举高打切入会议市场。重点发展会议主题酒店，抓两头，主推五星级酒店及高性价比的经济型酒店。,对于很多旅游服务公司而言，传统旅游业务受到冲击，自驾游、休闲游体验游、自由行盛行，这一趋势将对旅游业产生重大影响，甚至有公司认为2-3年时间，行业内将会重新布局。比如，对这一趋势，中青旅普遍非常重视，推出了“百变自由行”计划，未来3-5年将重点发展自由行中的目的地服务项目，目前已经开始在中青旅联盟内部推广。桂旅等公司也提到将营销重点转向自驾游，通过新渠道建设进行推广，如通过自建网站，与携程的合作、甚至可能与中国移动合作进行市场推广。,市场定位思路三：积极培育散客市场，以此为长线发展引擎,自上世纪80年代以来，世界旅游市场呈现出“散客化”的趋势，目前，欧美各主要旅游接待国的散客市场份额占到了70%至80%，经营和接待散客旅游的能力，已经成为衡量一个国家或地区旅游业成熟度的主要标准。近年来，我国散客旅游市场发展迅速。据权威部门预测，我国散客旅游的比例虽然低于旅游发达国家，但近年来发展十分迅速，已超过市场的半壁江山，特别是一些大中城市和沿海地区，散客比例更大。,客源市场总结分析：,形象定位：,案名：,五景十二寨,备选案名：,湄公河明珠/告庄西双景,案名释义：“五景十二寨”旨在寓意历史上景洪作为大傣文明体系下的“五景之首”之地位，是对项目文化线索的精确提炼；同时利用“五景文明”在湄公河流域独特的号召力与吸引力，与西双版纳打造“金三角国际旅游枢纽城市”的战略挂档，借此赋予项目唯一性、权威性与排他性的品牌地位、品牌形象与品牌价值。,第二部分构建篇2.1表现理念建议2.2整体规划布局建议2.3整体开发思路及产品分析,2.1表现理念建议,项目建筑理念：,将最时尚的元素、最现代的材料融入最传统、最有韵味的民族建筑中，在反差和交错中彰显区域文化。这不是单纯意义上的古寨群，而是融合传统建筑神韵的基础上，融合现代元素，居住现代人群的升级版傣寨群。,记忆之城：能够唤起人们对版纳的记忆，代表着人们对版纳的想象；未来之城：能够符合新兴人群的居住及消费需求，与时代同步。国际之城：国际元素的交汇，国际人群的聚集。对于原住民而言，是外面的；对于外面而言，是本地的；对于传统而言，是现代的；对于现代而言，是传统的。,傣楼建议：古今结合，形成丰富的体系,总体思路：不局限于传统的傣寨，部分傣寨更多的考虑旧瓶新酒，用时尚的元素表达，形成新的傣寨，最后形成丰富的傣寨体系。傣楼体系：原生古寨版纳地区传统竹楼老缅泰等地传统傣楼新兴傣楼：保持傣楼基本神韵的基础上的升级，包括材料上加上时尚的元素，形式上更加简约，线条简洁。,新傣楼建议：,傣寨特点：传统傣寨多依水而建，内部都有佛塔（中心和外围两形式），以寨心和广场为中心，住宅以点状布局，道路为十字型，各傣寨均为两层的独幢式住宅，低密度建设，绿地率相对较高。整体为同心圆结构。傣寨元素：寨门、寨心、佛寺、住宅、水井、水体。,链接：传统傣族的空间布局,链接：曼旦村空间布局,寨门、寨心、佛寺、住宅水井、水体。,水体,寨心,佛寺,寨门,链接：曼朗村借鉴1、建筑布局：采用独幢式，以两层为主，木结构。2、道路布局：道路以人行为主，宽度约3米左右。道路通而不畅。缺点：1、容积率过高，达到1.8左右。2、建筑密度过大，达到60以上。3、建筑间距不足，影响私密性。,链接：曼朗村借鉴1、建筑布局：采用独幢式，以两层为主，木结构。2、道路布局：道路以人行为主，宽度约3米左右。道路通而不畅。缺点：1、容积率过高，达到1.8左右。2、建筑密度过大，达到60以上。3、建筑间距不足，影响私密性。,项目文化理念：,以文化为主线，贯穿项目始终。在“自由、开放”的理念之下，以佛祖造访西双版纳，历经九塔十二寨的故事为统领，系统且各有侧重的表现宗教文化、民族文化、雨林文化、农耕文化。,成为西双版纳“文化复兴”的核心平台打造云南省级文化产业示范园区申请国家非物质文化遗产,文化线索：,重点线索一：宗教线（佛教文化、贝叶经、原始宗教文化）重点线索二：民族线（民俗、风俗、歌舞、动物）,2.2整体规划布局建议,基地范围：,一国道从项目西面经过（主要来自昆明），项目是国内游客从公路进入景洪的必经区域。项目北面，现状为12米宽道路，政府计划加宽为16米宽的一级道路，加强至橄榄坝景区的交通通达性。两路相交的地方有一大型的交通岛。随远期版纳地位的提高，过往车辆将带来一定程度的压力。本区通过西双版纳大桥与景洪市区联系，但项目地段内存在一收费站，收取大桥建设费，每次三元。它的存在，对本项目的交通有一定程度的影响割裂作用。,道路分析：,十二寨项目设想：,A1滨水示范寨30亩,A3国际村125亩一期开发60亩,B3五星级酒店60亩,B2滨水公建片区25亩,B1集散中心片区45亩,1、大剧院及广场20亩2、佛塔地标群5亩,1、停车场20亩2、旅游综合服务中心6亩3、购物中心5亩4、湄公河度假村14亩,A10预留地块80亩,B5国际学校40亩,A5雨林部落65亩,C4雨林公园120亩,A6禅修古寨50亩,A4湄公河集市50亩,A9创意流域60亩,A11预留地块80亩,A12国际村二期140亩,C2滨水公园,A7爱在湄公河45亩,A8影视部落60亩,C1水寨,C3湄公河水天堂,十二寨项目设想：,A2湄公河美食寨20亩,2.3整体开发思路及产品分析,开发思路：,前期高举高打，出手快准狠，抢占高点，横空出世出形象：示范区超越版纳之前所有项目，令人耳目一新；立品牌：树立湄公河系列品牌，为项目加冕；抢资源：整合核心资源，抢占现有团队市场。后期精耕细作，将前期资源及品牌最优利用价值最大化：出利润，出效益；精品提升策略：在前期的基础上，最优的配置有限的资源；长短相济，租售结合,第一阶段产品分析,A1滨水示范寨30亩,A3国际村125亩一期开发60亩,B3五星级酒店60亩,B2滨水公建片区25亩,B1集散中心片区45亩,1、大剧院及广场20亩2、佛塔地标群5亩,1、停车场20亩2、旅游综合服务中心6亩3、购物中心5亩4、湄公河度假村14亩,第一阶段项目设想：,湄公河集市25亩,第一阶段项目指标建议：,重点产品一：示范寨,定位：数百间的低密度休闲傣楼的示范起步区，未来将逐步延伸生长，逐步培育成各种级别的酒吧群及客栈群，未来里面将会有大量的酒吧、咖啡吧、书吧、摄影吧、面包房，各国风情餐厅、婚纱摄影俱乐部、户外探险俱乐部以及大量的客栈、会所及精品酒店等现代时尚业态，未来里面将会生活着大量的欧美背包客、国内各类大资小资人士，是无数休闲人群及观光游客的田园都市、理想之城。选址：滨水，共30亩，建筑面积1.5万平米。,规模及构成：占地30亩，容积率0.7，建筑面积15000平米。由40-50栋傣楼组成，基本以二层傣楼为主，局部三层，面积从200-2000不等。自持9400平米，销售5600平米。投资：土地成本：20万/亩*30亩=600万；建设成本：3000万左右；总投资成本：3600万。销售：销售其中的28套，约5600平米，单价4000元，总售价约2240万。,表现形式：风格：体现各国风情要素。小品：建议寨心区域，打造体现六国友好的“木棉花”雕塑，暗含六国从“罂粟花”到“木棉花”的友好合作发展；体现各国风情的雕塑、壁画等做情景装饰。园林：各组团以体现各国特色风情的园林装饰。水幕电影：区域水面可打造丰富多彩的水幕电影（60-80万），与岸上互动。,旗舰餐饮：康笃夜宴,定位：西双版纳首个古傣皇宫主题餐饮，版纳最具团队接待能力及特色的大型餐饮服务机构，面向外来旅行团、会议团、散客等游客市场，以及本地婚庆、活动庆典等本地市场。规模：占地面积5亩，建筑面积约2000，最多可容纳600人同时就餐。选址：靠近大戏院的滨水主题餐厅。内容：特色康笃夜宴。典型的泰国传统宫廷晚宴的王府风味餐，俗称帝王餐晚餐是一种典型的泰国传统宫廷晚宴的王府风味餐，俗称帝王餐。桌子是一种带有基座的小圆餐桌，用柚木或竹子制成。,主题：康笃，泰式宫廷主题，从傣族皇室文化建筑装饰角度出发做到突出地域民族特色风格建筑与装饰；吸收泰国康笃晚宴表演节目如指甲舞、蝴蝶舞、刀舞、蜡烛舞等。经营模式：自营、招商联营、租赁经营大戏套票：观看大戏团队可免费在此享用自助餐招商资源建议：邦莱章康多：位于淮库路2巷99/4号的莲花PSK酒店的7楼泳池旁电话(053)22433卡莱尔芭莎：位于长康路的夜市广场(NightBazzarChangklanRd)，电话(053)272067坤康多：位于淮库路50号(50HuayKaewRd),电话(053)223119-23那空拉娜：位于长康路84号(84ChangklanRd),电话(053)818428-9老清迈文化中心：老清迈文化中心位於旧城南部的哇莱路，电话为66-53818249.,主力酒吧群、主力餐饮。一层：1、酒吧/咖啡吧/书吧/摄影吧/电影吧，可利用外部滨水空间，扩大营业面积。2、少量客栈客房或无。二层：以客房为主。总客房数8-15间。模式：低租金长约方式招商吸纳。,招商建议：旗舰酒吧、客栈,链接一：完美生活客栈位于束河。一楼酒吧现场音乐，各式精致西餐美食，看临街风景；二楼播放经典老电影，含书吧、摄影吧，能听到青龙河清澈的流水声；纳西庭院里不定期推出篝火晚会，可以玩“杀人游戏”，可以玩吉他、手鼓，可以吃烧烤喝酒聊天；另配2套蜜月情侣房，需提前预订。,链接二：蓝莲花客栈位于束河。是个小四合院，300多平方米的客栈，15个小房间。,附：丽江酒吧街若干商户资料1、小巴黎酒吧位于古城新华街翠文段111号的小巴黎酒吧，主人薛和来自法国的先生乐，被丽江古城浓郁的生活气息，独特的民族文化以及遍布古城的清流深深吸引着，因为想在丽江生活便经营起了这个酒吧。电话：(0)130134787802、樱花屋1996年，古城里有了第一家可以让旅行者落脚的酒吧“SAKURA樱花屋”。位于古城新华街翠文段123号。小店的特色饮食韩式烧烤、石头饭、日本料理等，加上牟鑫先生和韩国太太金明爱女士待人接物的娴熟得体和手绘的“SAKURA酒吧广告地图，一时成为古城中街谈巷议的新闻。他们的口号是：全世界喜欢泡吧的人联合起来！爱音乐的人大团结！电话:0888-51876193、自由公社在古城众多的酒吧中,当地人开办，布置简洁明快,通间不加修饰的木质,以及大幅的落地窗,迎着河水,给人非常自由和舒适的感觉.从“自游公社”就可以看出,酒吧除了为顾客提供一般酒吧提供的餐饮服务外,还为自游者提供“驴行”咨询,代订客房,刻录光盘,上网等各类服务。电话:0888-51031814、古树吧位于泸沽湖畔落水村，因酒吧观景台有一棵千年的核桃树而得名。酒吧的主体是摩梭人传统的木楞房，由两个外地年轻人经营。酒吧提供了摩梭人的特色餐饮、自磨的咖啡、醇香茶水、各种酒类，再配以优美的音乐，书刊。电话:0888-66899895、骆驼酒吧位于四方街左侧,供应中西餐,酒类,一楼热闹,二楼清静6、左岸咖啡吧百岁坊中段,供应咖啡,英式下午茶,意大利批萨。电话：0888-510660577、伦勃朗百岁坊6号,供应咖啡,西餐,可上网。电话：0888-51299718、王公公摄朗酒馆新华街科贡坊,有台湾风味小吃,烤肉,内设摄影暗房。9、风的颜色新义街和善巷五五号,有西餐,可看DVD。电话：0888-5103556,10、木屋故事位于木府正对门,提供酒水,饮料,每个角落均可留言。电话：0888-512574611、丽江驴窝提供酒水,风味小吃,可上网,提供数码照片刻碟服务。电话：0888-510507512、摩梭吧新华街翠文段8号,有摩梭小吃,是古城中唯一的一家摩梭酒吧。电话：0888-518716013、三里屯新华街翠文段114号,有京味小吃。电话：0888-512886814、布拉格酒吧新义街密士巷80号,同时也提供住宿(店内的院子即为：旅行者之家客栈)。电话：0888-512375715、蓝鸟新义街百岁坊3号16、CafeBuenaVista北沙乡三元村，电话：1317078071917、浮图咖啡新义街积善巷16号,提供咖啡,西餐,上网,住宿,自行车出租。电话：0888-510543118、蓝木瓜古董店光义街50号,供应中西餐。电话：0888-512663519、青鸟酒吧四方街边20、阿酷咖啡丽江古城大研镇新义街积善巷50号电话：0888-510532121、驴友酒吧四方街(近新华街)22、妈妈付餐厅古镇新义街(纳西古乐宫对面)23、尼雅画廊咖啡馆大石桥百岁坊9号24、蓝页BluePage新义街密士巷69号(近溢灿古井)有素食西餐电话：0888-518520625、前生缘餐厅古城七一街八一上段25号电话：0888-511267026、37度2束河古镇老四方街旁电话：0888-513661427、大石桥小吃四方街五号大石桥旁28、背包者户外俱乐部位于新义街积善巷、简爱咖啡屋对面，是丽江唯一一家开展户外运动的俱乐部。每隔一段时间，俱乐部门外的小黑板上就会推出一条背包探险线路，这种方式吸引了很多老外的参与。俱乐部楼上有一个网吧。29、达达娃酒吧位于新华街26号，店内有引人入味的咖啡，墙角一排小书架，你可以随意浏览。楼上可以看DVD，有时间可泡一天。30、西藏屋西餐馆位于新义街积善巷56号。小桥流水，最适合晒着午后的太阳喝咖啡。,建面：800平米。每单元40平米，上下两层打通。一个商家80平米，共10家。酒吧/咖啡吧/面包房为主，少量客栈居住。主力店招商方向：以当地知名店为主，如美美咖啡、湄公咖啡、山寨咖啡、望天树面包房等。,招商建议：小酒吧,著名泰式SPA品牌,招商建议：SPA店,招商建议：国外特色店,琅勃拉邦特色小店：BaanKhily画廊：这个古老建筑里面收藏了老挝的手工艺品,都是独特仔细挑选的,包括手工制作的sa纸(桑葚树皮做成的).画廊促进了sa艺术在老挝的复兴.这里的书籍有和地理美术相关的书,楼上还有一个旋转式展厅,有一位知识渊博的解说,客人还可以在阳台上喝茶聊天.PathanaBoupha古董店：在这个给人印象深刻的法国建筑里,有大量古雕像,珠宝,银制工艺品,老挝皇室钱币和老照片,大部分都是从老挝私人收藏获得的.这里也卖高质量的纺织品,既有原物也有复制品,是从不同民族那里收集而来的。电话071212262(info)琅勃拉邦特色正餐厅：TumTumCheungRestaurantThSisavangvong；餐食800025000kip；早餐、午餐和晚餐)西餐是这家餐馆的特色。Nazim(ThSisavangvong；餐食1000025000kip；早餐、午餐和晚餐)可以品尝到南印度菜肴Nisha(ThSisavangvong；餐食1000020000kip；早餐、午餐和晚餐)竞争对手、也经营南印度的咖喱和馕。,重点产品二：标志性佛教建筑,定位：通过“湄公河之塔、佛足石、圣泉、许愿台”等系列标志性建筑，纪念昔日传说中佛祖造访西双版纳，打造湄公河流域独具特色的文化地标，形成西双版纳最具文化意义的地标。,规模及构成：占地5亩，建议由地标性佛塔、佛足石、圣泉、许愿台等构成。佛塔、佛足石、圣泉：地标性建筑，与九塔十二寨的主题呼应。体现西双版纳及湄公河流域小乘佛教文化精髓，宏伟高大，设计精美，可视性、可识别性强。许愿台：滨水许愿台，增强游客的参与及体验性。,缘起：在云南傣族聚居区，凡传说中佛陀到过的地方或佛陀留下过遗迹的地方都修建了塔。相传释迦牟尼曾三次出巡西双版纳，如景洪的庄莫塔、庄董邦友塔都是在佛祖巡游之处修建的；景洪的曼飞龙塔下的岩石上有一足形印记，相传是佛祖留下的。而且边上还有一眼井，传说此井也是佛祖用禅杖戳出来的，传说此圣水能解除愚昧、增长智慧。意义：告庄西双景旨在重现九塔十二寨的盛景，而古老传说中的佛祖三次出巡版纳是古时版纳最辉煌的传说之一；因此作为告庄西双景的地标建筑，为了纪念佛祖造访版纳，建筑大佛塔很有必要。本案旨在通过大佛塔、佛足石、圣泉等的建筑，纪念佛祖，供奉舍利、经书等，代言版纳，弘扬小乘佛教文化。,佛塔,佛足石,圣泉,许愿台,湄公河,设想一：贝叶文化中心,打造成为集观光、展览、文化研究、文化体验、旅游购物为一体的塔状贝叶文化中心。将成为一座具有南传佛教色彩的中性化的公共场所，可以作为庆典礼堂，可以作为展览馆，可以作为活动中心，亦可以作为民俗体验区。建议把它分为上下两部分。下部为一座2-3层楼层，形状为佛教须弥座形状（亞字形），为贝叶文化中心的核心功能平台，建筑面积500平米左右。功能一：贝叶经收藏及展览中心（贝叶经来源1：版纳州；来源2：东南亚各处佛寺收集）；功能二：民研所办公研究中心（与州政府合作）；功能三：民间艺人贝叶经制作（整合版纳现有艺人资源，以固定工资或销售分成的模式合作）；功能四：贝叶经礼品销售（通过包装及营销，提升其附加值）。上部为塔身，顶端是铜制的塔刹，南传佛教称为天笛，据说风一吹会发出声响，奏出虎啸龙吟佛界涅槃境界的乐曲。可以做一首乐曲，像报时钟一样，正点播响。上部是金色的，嵌以彩饰；下部是红色的，嵌以金饰，整座建筑在青山绿水中，非常耀眼，特别在晨曦暮霞中更显光彩。其周边为小塔林。可打造五个代表老缅泰柬越的小塔，围绕着贝叶文化中心。,设想二：湄公河之塔，塔林,组合形式：采用塔林的形式，“1+4”模式，中间一个大塔带周边四个特色小塔。以大塔为核心，象征景洪昔日五景之首的地位，以及中国在湄公河流域发展中的主导地位。围绕着中间的大塔，周边是四个特色小塔，分别代表另外四景，塔的建筑形式可模仿其区域历史上具有代表意义的塔。通过“1+4”的塔林，形成了丰富多彩、各具个性且极具文化浓缩代言意义的文化地标，亦是告庄西双景试图重现勐泐王国辉煌，再现五景之首盛况这一理念的核心体现。概念：融合“和平、合作、发展”理念，与湄公河流域区域一体化合作的大背景相吻合。,设想三：集中资金将单塔建到极致，形成震撼效果。,设想四：打造高难度的佛教建筑群，且通过技术实现低成本。,预计投资额：建议控制在500万之内。,重点产品三：湄公河大剧院,定位：最具湄公河风情的文化名片，贯彻本项目文化理念的核心平台之一。以“一台大戏”为引擎，增强对团队及散客旅游市场的吸引力，进而聚集人气，拉动项目餐饮、购物、娱乐等的全面繁荣。规模及构成：总占地约20亩，包括大剧院及室外滨水广场，建筑面积约3000，1200个座位。目标市场：以旅行团为主，散客市场为辅。发展思路：可分两期打造。前三年靠软实力营造核心竞争力，先行尽快占领演绎市场份额，硬件可暂以半露天舞台为主；待时机成熟后再行升级，软实力进一步提升，同时硬件打造到位，以高声光电效果、室内外互动山水实景大剧场结合文化软实力，成为全国知名的“一台大戏”。,大戏发展方向：,与央视“同饮一江水”栏目合作，迎合国家及云南的文化战略，联手打造同品牌的一台大戏“同饮一江水”，打造全世界最能系统体现湄公河流域文化的的一台大戏。特色：三景合一。舞台上点睛的表演；背景大屏幕上不断播出的精华简介版同饮一江水；室外的湄公河，以及浓缩了湄公河文化精华的告庄西双景；造就了一场完美的文化体验之旅。在这基础上，整合杨丽萍作为合作方，利用其名人品牌效应。,打造最地道的湄公河文化一站式体验：地道的本地艺人：短时间内组建高水平成熟的歌舞演绎团队较难。在前期，可考虑在中等水准的固定歌舞演绎团队的基础上，通过我方整合的本地艺人群体，突出本地艺人的戏份，将其歌舞演绎作为点睛之笔。让观众能够见识到最地道最原生态的民族乐器、民族音乐、民族舞蹈等。神秘的异域元素：整合缅甸、老挝及泰国等地的艺人及其他特殊人群（如阴阳人等），将地道的异域元素作为大戏的重要吸引物，展示地道的湄公河元素。多彩的互动环节设置：增加与观众的互动环节，增加民俗体验戏份，如民族婚礼、行酒、民族语言、民族音乐、民族舞蹈互动等。这是最有经济效率的环节。常年的水上烟花会演，大型的烟花将形成一道独特的湄公河风景线，同时还有水幕电影；以及多彩的室外广场篝火晚会互动体系。丰富的一站式体验：可仿照“湄公河之夜”的做法，将自助烧烤纳入门票体系，让观众得到更丰富的文化及餐饮体验。利用好大象、孔雀等动物元素，部分环节可设置动物表演时间，并且加强与观众间的互动，让观众领略到区域独有的动物元素特色。,大戏发展策略：,大戏剧情方向设想：,第一场湄公河流域：开局、综述。神秘而多彩的湄公河流域，人称东方多瑙河，自神圣的青藏高原流出，孕育了绚丽多彩的六国文明，滋养了这一方平和而富饶的土地。神奇而美丽的中国西南边陲，佛塔之国缅甸，丛林王国老挝，佛国之地泰国，吴哥古迹的故乡柬埔寨，九龙入海之地越南。第二场雨林水乡：集中体现农耕文化、雨林文化、水文化。这是一片自由的土地，朴实的土地，和谐的土地，热带雨林和水乡在这里交织。稻谷飘香，鲜花遍地，河水蔓延，万象入江，水上集市、手工艺品、傣族姑娘，众多元素交汇成一幅最自然最令人向往的画面。第三场孔雀公主：集中体现孔雀文化、歌舞文化、爱情文化。这里是孔雀的王国，这里是歌舞的海洋。召树屯与南若娜的传说美丽动人，悠远流长，早已成为这片土地上的标志。第四场佛塔之光：集中体现佛教文化。如林的佛塔，数不尽的寺庙，造就了这片土地上最独特的天际线。佛法神圣的光芒，始终存在于这一方子民心里最挥之不去的深处。人们目光坚定，生来虔诚。第五场同饮一江水：结尾，展望未来。这里曾经平静，这里依然平静，却不再封闭。本着“和平、友谊、合作、发展”主旨，“中、缅、老、柬、泰、越”六国区域合作升温，这片土地的未来将更加美好。,投资：1、大剧院及软件投资费用：前期投入约1500万；三年后升级，二次投入追加至5000-6000万。2、广场：10亩667500（单价）=330万。收入：成熟运营期，预计年演出700场（平均每天2场），1200个座位，平均入座率80%，则总客流量为67万人次，预估门票平均收入60元（已除去团队回扣部分），则年门票收入4000万。而年运营成本可控制在1000万以内（参照例子宋城一年约1000万），因此年利润预计超过3千万，且培育期短，见效快。发展模式：经营收入分配：演出利润收入由企业、文化合作资源等方面按一定比例划分。经营渠道整合：整合旅行社资源，门票收入按行规给予旅行社及导游提成，成为游客团队到西双版纳必看的演出之一。,投资运营：,【链接：国内旅游度假区代表性演出】,【链接：西双版纳代表性演出年接待人次（单位：万人）】,案例：宋城千古情大型歌舞秀，及其对其他行业的带动作用,旅游与文化结合典范之一，与法国巴黎红磨坊以及美国拉斯维加斯0秀，并称为“世界三大歌舞秀”。演出历史：1996-2008占地：18亩建筑面积：4000平米座席：1200座票价：门市价180元、预订价125元、宋城景区联票100元演出场次：占据了杭州旅游演艺市场的90%。1000多场/年；每天两场固定，多则5-6场。每年吸引游客200多万，其中外国游客占了50多万。演出地点：宋城景区/宋城大剧院演出时长：60分钟演出内容：良渚之光、宋宫舞宴、金戈铁马、美丽的西子，美丽的传说、世界在这里相聚等,演员规模：300多位演员投资收益：至今投入6000万元，年创收达到1.82亿元（其中宋城景区收入9200万元，旅行社收入9000万元）。平均每年演出800场，至今连续演出12年，累计观众达1000多万人次。庞大的衍生效应：宋城千古情一年收入2亿元，每年间接给旅游、商业等周边行业带来超过十个亿的经济效益。每年撬动200多万客流量的夜游演艺市场，催生出一条杭州夜游文化产业链,链接：宋城大剧院概况。宋城大剧院位于杭州市之江大道148号宋城景区内，2002年建成并投入使用。集餐饮、贵宾接待、商务洽谈于一体，可承接大型室内演出，是宋城景区旅游观演场所。建筑面积4000M2，观众厅座位数1200座，台口宽33M、台口高6.5M、台深30M、空间高11M，副台总面积259.5M2。化妆间3间，总面积371.7M2。舞台吊杆50道，其中灯光吊杆25道。舞台灯光总负荷量600KW，灯光总回路数200路。调音台采用雅马哈GA24/12设备，24路，功放17.2KW。配置中央空调。,第一场版纳神韵第二场孔雀吉祥第三场泼水欢歌第四场圣洁祝福第五场一江春水,链接：勐巴拉娜西,第一场版纳神韵时间：梦幻时代地点：西双版纳剧情：美丽的西双版纳好似一颗璀灿的明珠，镶嵌在祖国的西南边陲，这里有迷人的亚热带风光，浓郁的民族风情、寺庙遍布，是一个古老、神奇、美丽的地方。这里居住着汉、傣、哈尼、布朗、基诺等十多个民族。他们勤劳、勇敢、善良，全民信仰上座部佛教。这就是“勐巴拉娜西”的古老美丽、神奇，同时，又是一个改革开放，多元文化与自然和谐共荣的乐土！,总创意：李麟李士琦投资商：云南吉鑫集团公司香港兰德投资公司总导演：何利山(东方歌舞团、国家一级编导)唐文娟(中国歌舞团、国家一级编导)灯光设计：沙晓岚(东方歌舞团、国家一级设计师)舞台美术：苗培如(中国儿童艺术剧院、国家一级美术设计师)服装设计：朝春启(北京舞蹈学院设计系主任、国家一级服装设计师)音乐设计：伍嘉冀(中国歌舞团、国家一级作曲家)舞台监督、节目统筹：疆嘎张星林阳舞台机械制作设计：张公安(天津中科舞台工程设计中心)舞美制作：北京点彩文化艺术中心服装制作：北京舞潮服装厂音响灯光安装：昆明百智论文化传播公司演出单位:云南吉鑫宴舞演艺有限公司,第二场：孔雀吉祥时间：古代地点：金湖畔剧情：云南是植物王国、动物王国和歌舞的海洋，美丽的云南西双版纳就是一个活态的博物馆。傣家人把美丽的孔雀称为“吉祥鸟”，孔雀是她们崇拜的图腾。有一部叙事长诗召树屯与南若娜，相传有一天，天上的“七仙女”变成七只美丽的孔雀，飞到西双版纳原始森林的金湖中洗澡。这时，正好王子召树屯骑着大象来到湖边，见七位仙女在湖中嬉戏。其中最小的姑娘南若娜天真善良。二人脉脉相许，倾心相恋，双双在起舞，成了终身伴侣，这就是美丽、善良的“孔雀公主”。,第三场：泼水欢歌时间：傣历新年(“泼水节”)地点：澜沧江畔剧情：相传，在古代有一个性情凶残恶魔统治着西双版纳，他杀人成性、百般欺压百姓，弄得人们痛苦不堪。美丽的公主南粽布为了除掉恶魔，她深入魔穴，打听到只有用恶魔的头发，勒住恶魔的脖子，方能消除他的魔法，勒死恶魔。在众受害姐妹帮助下，南粽布公主灌醉了魔王，剪下他的头发，勤死了魔王，人民获得新生。人们为了洗掉南粽布公主身上的血迹，用清水泼在公主身上。后来习以成俗，就形成了一年一度的泼水节，也就是傣历的新年。泼水节现成为西双版纳各民族共同的节日，欢快、喜庆、热烈、隆重，整个版纳沉浸在一片节日气氛之中，成为“歌舞海洋”，快乐的天堂。,第四场：圣洁祝福时间：古代地点：宫廷剧情：傣族是一个历史悠久，能歌善舞的民族。这里“会说话的都会唱歌，会走路的都会跳舞”，民间有荷花舞、孔雀舞；宫廷舞、金刚舞、长甲舞、蜡条舞等。她们身着盔甲和菩萨装，金碧辉煌，一派皇家风范。烛光象征着光明，圣洁的佛光荡涤一切污垢，给人们带来幸福吉祥！,第五场：一江春水时间：当代地点：景洪剧情：“君在江之头，我在江之尾，日日思君不见君，共饮江水”摘自陈毅元帅诗选。素有东方多瑙河之称的“澜沧江湄公河”，一江湛蓝的江水。沿岸的山脉、田园、村庄、佛寺，好似一条多姿多彩的风情画廊。它滚滚东去，穿越中、缅、老、柬、泰、越等六个国家，连结“金五角”，进行着经济和文化的交流。美丽的西双版纳，是我国进入东南亚的水陆通道。“中国东盟自由贸易区”的建设，改革开放的春风，给西双版纳带来了勃勃生机，给南亚大陆造就了辉煌！,重点产品四：湄公河国际旅游集散中心,定位：西双版纳国际旅游中心枢纽，集旅游交通、购物、住宿等功能于一体。打造旅游客运平台、旅游购物平台、旅游信息平台、旅游综合服务平台。是西双版纳旅游升级的重要抓手。,构成：共占地45亩,1、游客服务中心及展览中心区：,规模及构成：占地6亩，建筑面积4000。,A、游客服务中心：建筑面积约1000平米，建议两层,票务中心及候车厅：主要提供旅游公交专线车票、湄公河游轮船票销售及预定，建筑面积约300。咨询中心：景区门票、客房预订、车辆租赁维护、旅游投诉受理等，建筑面积约100。多国签证中心：以西双版纳为集散平台，国外游客入境游及国内游客出境游服务中心，得到政府部门授权，办理护照、签证等国际旅游服务业务。建筑面积约200。游轮码头：依托“景洪港”，形成的湄公河区域国际游轮停靠、游客集散码头。商务中心：呼叫中心，国内外游客以版纳为枢纽到湄公河六国及中国云南旅游的电话及网络呼叫应答服务平台，可通过电话线路咨询、预定门票、酒店、租车服务等；海城国际旅行社办公区；集散中心其它部门办公区。建筑面积约200。培训中心：导游及其他服务人员培训中心。建筑面积约200。,B、国际旅游展览中心：建筑面积约500平米，建议一层,通过声光电图文并茂方式，面向国外游客展示以旅游集散中心为出发台与回归台，到西双版纳、云南及中国的旅游线路、旅游风情及旅游产品；面向国内游客展示以此为中心到湄公河流域旅游风情、旅游线路、旅游产品。,C、周边小商铺：合计约2500平米，其中游客服务中心区商铺1500平米，国际旅游展览中心商铺约1000平米，建议一层。,20平米-40平米之间的小商铺，平均户型约25平米，约100间。业态以小型旅游购物店（如土特产、小型工艺品等）及特色小吃冷饮等为主。,经营模式：企业主导，政府经营。海诚负责旅游集散中心的硬体建设，建成后转交政府成立专门公司经营，并予以以下政策支持：将“西双版纳游客集散中心”作为“旅游巴士专线”的客运集散枢纽。州政府与旅游局等合作，成立专门的“旅游巴士专线”运营公司，统一线路、统一车辆、统一标识、统一管理，系统配置，将旅游集散中心作为“旅游巴士专线”的客运集散枢纽，出发台与回归台。将“西双版纳游客集散中心”作为“景点景区联网售票”的一站式服务中心。州政府、旅游局整合州内旅游资源，实现景区门票联网销售服务，促进散客旅游服务基础设施系统升级。将“多国签证中心”、“国际游轮停靠码头”作为促进“西双版纳旅游集散中心”向“金三角旅游集散中心”升级的重要保障。面对大湄公河次区域庞大客源市场，背靠国内旅游客源市场，滇西南黄金旅游线，西双版纳极具优势打造以景洪为中心、辐射州内及湄公河次区域跨国旅游的国际旅游枢纽。为此，特建议政府主导将“多国签证中心”、“湄公河国际游轮停靠码头（依托景洪港，作为专门的游客集散码头）”落户“西双版纳游客集散中心”，以促进其中远期升级为面向湄公河流域、金三角区域的国际旅游服务中心。政府授权海诚集团以“西双版纳旅游集散中心”硬体项目为依托，指定海诚集团组建西双版纳一级国际旅行社，成为西双版纳作为金三角枢纽与国外旅行社对接的指定性权威机构，整合境内境外旅游社资源，跨国经营，以促进以版纳为中心，境内境外两个扇面市场的打通互动。,建筑形式：傣式风格现代建筑。此外，入口区（整个项目的寨门）应精心设计，充分考虑与本案主题的融合，起到入口形象区的作用。建议可考虑“梦回勐泐”的情景设计，以及设置入口大屏幕，不断播放关于九塔十二寨及湄公河流域的相关传说，引起游客的整个项目的想象。投资估算：土地成本：20万/亩*6亩=120万；建设成本：4000元/*1500=600万；总投资成本：720万。销售估算：商铺面积2500平米，每平米约5000；则销售总额为1250万。,2、停车场：,规模：占地20亩，约停放旅游大巴100-150辆。投资：土地成本：20万/亩*20亩=400万；建设成本：400元/*13333=533万；总投资成本：930万。,定位：西双版纳旅游购物定点的大型商城。规模：占地5亩，建筑面积4000目标市场：团队及散客旅游资源构成：玉器区1000；傣医药区500；茶区500；土特产：1000；工艺品500；傣银饰500建筑形式：傣式风格现代建筑，一栋2层单体建筑组合构成，分为四区，1区玉器、2区傣医药+茶叶、3区土特产、4区工艺品+傣银。投资：土地成本：20万/亩*5亩=100万；建设成本：1500元/*4000=600万；总投资成本：700万。,3、多彩湄公河（购物中心）,商业模式：持有物业，以旅游超市模式规范价格统一经营，商品自选。将技术监督部门、物价管理部门、旅游管理部门等监督监察部门主动请进商场，保证明码实价、保证绝无假冒伪劣商品，不满意保证退货、换货等，并设有邮局，为游客现场提供打包托运服务。与商品供应商之间：“联营+自营”模式。联营，玉器、傣医药、茶叶、土特产等具有龙头开发企业的商品，引入上游商品供应商以销售额抽成方式合作经营；自营，工艺品、傣银饰等缺乏龙头开发企业的商品，引进商品通过进销差价盈利，统一经营。与旅行社之间：合作抽成模式，将本案划入旅行社团队游必到地点，依照行规为旅行社（含导游）提供30%-40%的销售额返点。,操作建议:建议以方案一为首选方案一：品牌及管理输出合作。与大型专业运营商如“七彩云南”采用品牌及管理输出的模式合作，利用其品牌及商业管理经验，通过固定管理费或营业收益分成的模式合作。这样既可最大化的利用其品牌、商业管理经验及营销利好因素，又能规避了长线利益的丧失，为首选方案。方案二：自营。我方自己整合主力供应商，玉器如金版纳；傣医药如西双版纳版纳药业；茶叶如庆沣祥茶庄、丰源茶庄；土特产如怡然咖啡，椰子林食品、云烟、果脯、泰国食品等；工艺品如版纳各种民俗工坊特色工艺品；傣银饰如民间各种手工银饰及傣族特色服饰品等。这一方案，上游资源及购物中心的品牌皆由我方掌控，具有较强的核心竞争力。同时，对远期物业的控制及收益有着相对更强的控制能力。方案三：整体外包。引进大型专业运营商如“七彩运营”，以低价卖地或低租金的模式整体外包。这样既能利用其品牌、商业管理、上游渠道资源及营销利好因素，亦能减少本方的操作难度。但弊端在于利润基本全被其分走，而且上游资源及品牌皆不由我方掌控，缺乏核心竞争力，很容易被代替。,【链接：七彩云南】概况：七彩云南地处昆明市石安公路12公里处，是从昆明到石林的必经之路。占地面积360.5亩，园区总经营面积39000平方米，集旅游商品生产、旅游观光、旅游购物、旅游餐饮为一体的旅游定点的大型商城。建筑风格上具有浓郁的云南少数民族特色，以傣族、白族、彝族、纳西族民居建筑为主调，下设有翡翠珠宝商城、庆沣祥茶庄、怡心园大酒店、名药馆、土特产馆、工艺品馆、植物精油馆、七彩云南孔雀园八大经营场馆，主要经营“七彩云南”翡翠和“庆沣祥”茶叶两大品牌商品及67000多种云南特色商品，是目前全国经营规模最大、经营档次最高的旅游购物中心。,4、湄公河度假村定位：东南亚风情主题酒店公寓，三星级标准，四星级服务，作为投资型物业投资回报较高，作为经济型酒店性价比较为突出（物业销售面向本地投资市场。消费市场以接待旅行团为主，中产散客游及家庭游等为辅）。规模：占地14亩，建筑面积13000，容积率1.4，400套房间，套均建筑面积约30。表现形式：东南亚风情主题，建筑提高土地使用率，东南亚风格现代建筑。可考虑高密度傣楼形式/泰北风情。建议以4层为主。构成：酒店公寓：三星级标准，四星级服务，约400套酒店式公寓房间。建筑面积约1.2万平米；分为六栋楼组成：A楼100套，3000平米；B楼60套，1800平米；C楼60套，1800平米；D楼60套，1800平米；E楼60套，1800平米；F楼60套，1800平米。主题会所：东南亚风情主题会所，包括大堂、健身房、康乐中心、乒乓球室、户外游泳池、中西餐厅等，建筑面积约1000,（一）开发及销售阶段：土地成本：20万/亩*14亩=280万。开发投入：400间客房，建筑面积13000平米；开发成本1800每平（不含装修），合计2340万。销售收入：销售面积12000平米，销售均价2200，合计2640万。利润：大致持平。（二）运营阶段：返租成本：400间客房，每间租金450元/月；则一年租金为216万。装修成本：总面积13000平米，装修单价1000，合计1300万。客房运营利润：a、客房收入：平均房价按220元/间估计，第一年入住率估计30%，第二年40%，第三年50%，第四年之后稳定在55%。B、客房成本：按客房收入的45%估计。,（三）结论：基于较大的装修成本，2010年本项目的净现金流量约-1300万，但大致到2012年即可收回装修成本；自2013年之后即进入稳定的运营收益期。同时，基于前期房价及入住率的保守估计，假如情况向好，回收期限还会进一步缩短。,附：景兰酒店2008年运营数据：总收入：1507万，其中客房收入1233万；总运营成本约600万，其中能源损耗93.5万，人工成本260万，食品原材料成本167万，其他原材料32万，洗涤成本40万。总运营成本约占总收入的40%-50%之间。,附：销售返租测算：销售单价2200，户型30平，则每间总价6.6万。首付30%约2万；每间租金450元/月，则年租金5400元，一次性返租两年租金约10800元；则相当于一次性首付1万。,商业模式：全部销售，售后按版纳单身公寓标准租金统一返租，统一以酒店方式运营。共400间客房，分两期开发，一期200间。,重点产品五：湄公河集市,定位：版纳最具特色的美食大本营；最具本地特色的集市。湄公河流域特色风情园，体现湄公河区域六国风情，穿插六国建筑元素、植被、以及大象、孔雀表演等。,规模：占地约25亩，建筑面积约120000容积率：0.72目标市场：以团队市场为主，散客市场为辅，本地市场为前期培育基础市场。构成：赶摆集市：招商经营及出售摊位形式，引入西双版纳及湄公河流域各国特色小吃摊位，如烧烤、粑粑、抛饼、鲜榨果汁、炸牛皮、喃咪、骨头糁、凉粉、及各种热带水果摊位等，形成最地道的西双版纳休闲美食大本营及夜市。美食主力店：招商引入约6家西双版纳最具市场号召力的特色餐饮。民俗工坊主力店：前期以傣陶为代表，后期逐步扩散。夜市中心舞台：小型大象、孔雀等表演小舞台。投资：土地成本：20万/亩*25亩=500万建设成本：1200元/*12000=1440万总投资成本：1940万总销售金额：4000元/*9800=3920万总利润：总销售金额-总成本=约2000万,1,2,3,4,5,6,7,【案例：祈福新村祈福食街】概况：广州番禺祈福食街内设有50多间中西餐厅,建筑面积约6000平方米，提供全国各省的正宗地道食品,有番禺、澳门、中山、顺德、潮州、上海、四川、浙江、远至湖南、东北、蒙古等等，间间都各有特色，而且一般小菜都只是十多元，大众化消费，价廉物美。商业模式：自持物业，开发商与经营商户以销售额抽成模式快速招商、风险共担、合作经营。,重点产品六：五星级酒店,定位：大湄公河流域最具文化特色的高端度假酒店之一；区域高端接待的首选地。,规模：占地60亩，容积率0.5，建筑面积2万，250间客房。发展思路：基于“湄公河论坛”的不确定性，其远景设想的实现可与会展中心项目结合；可形成会展中心项目承担大型会议，其部分高端客房接待可与告庄项目互动，共同组成大型会议的接待平台。因此本酒店的会议设施标准将适当降低。走特色路线，以文化理念及设计水准为核心，融合湄公河流域文化精髓，借鉴泰国、老挝等区域精品酒店的设计精髓，专注于细节，不走奢华投资路线。酒店组成上尽可能减少公建面积，通过与周边寨子的互动，外置部分功能，让客房比例高，更有利于经营。与国际知名酒店管理集团合作，利用其品牌及管理水准。预计投资：约7000万。,酒店组成：尽可能减少公建面积，高客房比例,客房面积1.2万平米，占比例达60%；将部分娱乐功能外置，如桑拿SPA区，面积较大，且外置亦有利于经营，因此建议将SPA放到示范寨，置于与五星级酒店接壤部分，作为酒店的配套功能及示范寨的主力店同时出现。将部分后台服务功能外置，如部分办公管理功能，及员工后勤服务区，放到周边寨子中。,附：可外置的后台服务功能：第一部分：总经办约100平米1、行政办公室总经理室：20-30行政助理室：10开