房地产市场与市场运行.ppt

第二章房地产市场与市场运行,王亚红,2.1房地产市场概述,2.1.1市场及房地产市场：,1、市场是：商品交换的任何场所；使商品交易双方接触的任何安排；商品交换关系的总和；指某一特定商品的现有目标客户群。2、市场可以是有形的，也可以是无形的。有形市场是指进行商品交易的固定场所，反之则称为无形市场。3、市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。卖方和买方：市场主体，可供交易的商品：市场客体。,（1）社会环境，是指一定时期和一定范围内人口数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等,人口环境构成的基本状况,人口规模,人口环境,人口构成,家庭单位,人口密度,例：独生子女家庭结构是支撑中国房产市场的重要因素北京市建委网站2009年公布的一项调查表明，20至30岁群体是商品房购房主力。而且是一毕业就买房子，买房就要买大房子。在欧美一些国家，年轻人一般毕业大概十年以后才进入房地产市场买房子，购房的主力是35岁以上的人。,1、人口迅速增长2、人口老龄化日趋严重3、家庭规模日趋小型化4、人口教育程度提高5、人口的地理分布6、人口区间流动,房价为何高居不下？,（2）政治环境，是指政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性等，它涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题。,2010年遏制部分城市房价过快上涨的政策措施,一是对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，首付款比例不得低于30%；二是“二套房”贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；,（3）经济环境，是指在整个经济系统内，存在于房地产业之外，而又对房地产市场有影响的经济因素和经济活动。,二、经济环境,收入分布对房地产的影响,中产阶级为主两极分化平均主义,购买力强购买力弱购买力弱,收入分布,（4）金融环境，是指房地产业所处的金融体系和支持房地产业发展的金融资源，这种支持主要指所能提供的金融服务、金融支持的力度和状况等。建设部等部委的调查表明，目前，房地产开发企业项目投入资金约有2030%是银行贷款，3040%来自建筑施工企业的垫付资金，而这部分资金也多是源于银行贷款;此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中61%的资金是来源于银行。,（5）房地产法律制度环境，是指与房地产业有关的正式规则，包括现行法律与相关政策等。（游戏规则）（6）技术环境，是指一个国家或地区的技术水平、技术政策、新产品开发能力以及技术发展动向等。（远大新理念）（7）资源环境，指影响房地产市场发展的土地、能源、生态等自然资源条件（有形资源（海南房价）和无形资源(北京上海房价）。（8）国际环境，是指国外发生的事情、状况或关系。国际环境是一种动态的过程，是国家以外的结构体系对一国的影响和一国对国家以外结构体系的影响所做出的反应两者之间的相互作用、相互渗透和相互影响的一个互动过程。,巨大的房地产市场潜力,（1）中国城市人口每年增加1%左右。大约1800200万。如果按照每个城市人口住房面积22平方米计算，需要增加4.4亿平方米住宅。每年大约有950万对新人结婚。（2）城市建设方兴未艾，大量拆迁改建。我国是世界上每年新建建筑量最大的国家，每年20亿平方米新建面积，相当于消耗了全世界40%的水泥和钢材，而只能持续2530年。英国的平均寿命达到了132年，而美国的建筑寿命也达到了74年。质量与拆迁（南昌市1999年建成的、被评为优质工程的四星级五湖大酒店，2010年2月6日爆破拆除，规划滞后、混乱，与未来城市发展步伐不协调，建筑质量再过硬也难逃“夭折”厄运。一些地方甚至存在“规划跟着领导变”的怪现象，领导换一届规划就得调一回，一些“年富力强”的建筑因此被拆除时有发生）,（3）60-70%的居民要求改善住房条件。城镇居民的平均住房面积要从当前的24平方米增加到35平方米左右。现有城镇住房每年的淘汰率为4%左右（农村为2%）。每年都有大量的居民乔迁新居，从旧房子搬进新房子，从小房子搬进大房子。（4）到2020年城市化水平将达到5560%，城镇人口将要增加到8-8.5亿，住宅的真实需求大约每年增加5.4亿平方米。,2.1.3房地产市场的参与者,房地产市场的参与者主要由市场中的买卖双方以及为其提供支持和服务的人员或机构组成。这些参与者分别涉及到房地产的开发建设过程、交易过程和使用过程。1、土地所有者或当前的使用者土地所有者或当前的使用者的作用非常重要。在我国，政府垄断了国有土地使用权出让的一级市场，当前的土地使用者也对有关土地的交易有着至关重要的影响。同一开发地块上的当前使用者越多，对开发的影响也就越大，因开发商要逐一与他们谈判拆迁、安置、补偿方案，遇上“钉子户”，不仅会使开发周期拖长，还会大大增加房地产开发的前期费用。2、开发商3、政府及政府机构政府及政府机构在参与房地产运行的过程中，既有制定规则的权力，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。房地产开发投资者对政府行为而引致的影响相当敏感。,4、金融机构5、建筑承包商6、专业顾问（1）建筑师;（2）工程师。房地产开发中需结构工程师、建筑设备工程师、电气工程师等;（3）会计师。会计师从事开发投资企业的经济核算等多方面工作，从全局的角度为项目投资提出财务安排或税收方面的建议，包括财政预算、工程预算、付税与清账、合同监督、提供付款方式等，并及时向开发投资企业的负责人通报财务状况;（4）造价工程师或经济师。其主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算;（5）估价师及房地产经济人。估价师在有关房地产交易过程中提供估价服务，在房地产产品的租售之前进行估价，以确定其最可能实现的租金或售价水平。房地产经济人主要是利用自己的专业知识、经验、掌握的信息，促进买卖双方达成交易，并在办理手续的过程中提供专业服务。（6）律师。7、消费者或买家,2.2房地产市场结构与市场指标2.2.1房地产市场结构,房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的市场目标，保持房地产业与社会经济及相关产业协调发展，必须准确把握房地产市场上的这些主要结构关系。（1）总量结构：分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差距。（2）区域结构：分析在全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特点。,（3）产品结构：从经济发展阶段出发，考查房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型产品结构布局的合理程度。（4）供求结构：针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系。（5）投资结构：根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式，具体分析不同投资方式的适用空间，以及彼此之间的动态协调关系。,2.2.2房地产市场细分,市场细分概念是美国人温德尔史密斯于1965年发表的市场营销策略中的产品差异化与细分市场一文中首先提出的。所谓市场细分是指根据消费者对产品的不同欲望与需求，不同的购买习惯，把整个市场分割为若干相类似的消费者群，其中每个消费者群就是一个子市场或称细分市场。,1、按地域细分房地产的不可移动性，表明其受地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，因此按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。最常见的是按城市划分，例如北京市房地产市场、上海市房地产市场等。还可以按省或自治区所辖的地域划分，如海南省房地产市场、山东省房地产市场等。还可以说中国华北地区房地产市场、美国房地产市场、东南亚地区房地产市场、亚洲房地产市场、世界房地产市场等。,2、房地产用途细分按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。如居住物业市场、商业物业市场、工业物业市场、特殊物业市场、土地市场等。3、存量增量细分按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场（增量市场或一手房市场）和二级房屋市场（存量市场或二手房市场）。,4、交易形式细分按照中华人民共和国城市房地产管理法的规定，房地产交易包括房地产买卖、房地产租赁和房地产抵押。5、按目标市场细分按照市场营销过程中的目标市场细分房地产市场。可以将某种特业按其建造标准和价格水平，细分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场，如高档住宅市场、普通住宅市场；也可以按照目标市场的群体特征进行细分，老年住宅市场、青年公寓市场等。,2.2.3房地产市场指标,反映和描述房地产市场状况的指标，包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。教材列举了10项供给指标、11项需求指标、9项市场交易指标。（一）供给指标（1）新竣工量（NewCompletions，NCt），中国新竣工量统计指标是竣工面积，指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的各种房屋建筑面积的总和。(下表:河南新峻工面积)（2）灭失量（t），指房屋存量在报告期内由于各种原因（毁损、拆迁等）灭失掉的部分。,（3）存量（Stock，St），指报告期内已占用和空置的物业空间总量，单位为建筑面积或套数；在数值上，报告期存量上期存量报告期新竣工量报告期灭失量（StSt1NCtt）；,（4）空置量（Vacancy，VC），指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分。中国目前空置量的统计是不完整的，是指“报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建(指报告期房地产公司接受委托、定向开发建设，并收取一定的管理费所建设的房屋)、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。,（5）空置率（VacancyRate，VRt），指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRtVCt/St。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%-20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。,（6）可供租售量（HousesforSale/Rental，HSRt），指报告期可供销售或出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。可供租售量上期可供租售数量一上期吸纳量本期新竣工量（HSRtHSRt1AVt1NCt）；因为并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某时点的空置量通常大于该时点可供租售的数量。（7）房屋施工面积（BuildingsUnderConstruction，BUCt），是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积和上期开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和。,（8）房屋新开工面积（ConstructionStarts，CSt），是指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积。房屋的开工日期应以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。,（9）平均建设周期（ConstructionPeriod，CPt），指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期房屋施工面积/新竣工面积（CPtBUCt/NCt）。如果现在有这么多施工面积，按照年竣工面积的速度，需要多少年才能完成。如果有大量的项目开工、施工与竣工，假定每年开工的面积都相等（这就是平均的来源），建设周期为3年，每年开工1万平方米，第一年，开工1万平方米，施工1万平方米，第二年，开工1万平方米，施工2万平方米，第三年起，开工1万平方米，施工3万平方米，竣工1万平方米，第四年，开工1万平方米，竣工1万平方米，施工3万平方米，因当年开工与竣工相等，当年年初增加的开工面积，但在年底被增加的竣工面积抵消，各年施工面积保持不变。如果能维持这样的开工、竣工建设速度，第三年起，施工量、开工量、竣工量保持平衡。,（二）需求指标。（1）国内生产总值（GDP）：一定时期内（一个季度或一年），一个国家或地区的经济中所生产出的全部最终产品和提供劳务的市场价值的总值。（2）人口数，是指一定时点、一定地区范围内有生命的个人总和，包括户籍人口、常住人口和现有人口。其中，常住人口与一个地区的社会经济关系更为密切。（3）城市家庭人口（4）就业人员数量（5）就业分布（6）城镇登记失业率（7）城市家庭可支配收入（8）城市家庭总支出（9）房屋空间使用数量（10）商品零售价格指数（11）城市居民消费价格指数（消费者物价指数：CPI),(三）市场交易指标（1）销售量（HSt），指报告期内销售房屋的数量，单位为建筑面积或套数。我国采用是实际销售面积，指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。2009年第一季度，郑州194.3万平方米的成交量，金水区成交面积最大，为78.25万平方米，其次为郑东新区32.65万平方米、中原区28.31万平方米、管城区25.43万平方米和二七区21.36万平方米。惠济区成交最少，为8.64万平方米。,（2）出租量（HRt），指报告期内出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。（3）吸纳量（AVt），指报告期内销售和出租房屋的数量之和，单位为建筑面积或套数。,（4）吸纳率（ARt），指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例，以百分数表示，有季度吸纳率、年吸纳率等。（5）吸纳周期（APt），指按报告期内的吸纳速度（单位时间内的吸纳量）计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，单位为年、季度或月，在数值上等于吸纳率的倒数。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。（6）预售面积，指报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。,（7）房地产价格，指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数价格表示。中国是基于各类物业平均价格的统计。（8）房地产租金，指报告期房地产市场中的租金水平，通常用不同类型房屋的中位数租金表示。中国现有房地产租金统计，是基于各类物业平均租金的统计。（9）房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数。我国目前的各类房地产价格指数，通常基于平均价格。,2.3房地产市场的特性与功能2.3.1房地产市场的特性,2.3.1.1市场供给的特点（核心是垄断性）1、由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减，因此市场供给在短期缺乏弹性；2、由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有非同质性；3、由于土地的有限性、不可再生性，以及房地产投资规模巨大，使房地产市场具有高度的垄断性，从而导致房地产市场供给主体间的竞争不充分、不广泛。,2.3.1.2市场需求的特点（广泛性和多样性）1、房地产是一种基本需求，市场的需求首先具有广泛性；2、与市场供给的非同质性相吻合，需求者购置房地产时通常有不同的目的和设想，因而需求具有多样性；3、购置房地产的开支巨大，通常需要借助金融信贷机构来进行融资。,2.3.1.3市场交易的特点（复杂性）1、由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权（包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权）的流转及其再界定；2、房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多；,买方（1）契税：房价1%【90平米以下（含）的普通住宅】,房价1.590平米以上的普通住宅,房价3【非普通住宅】（2）佣金：房价1%卖方普通住宅（1）未满两年唯一住房/不是唯一住房：差额营业税=（卖出价-买进价）5.55%，个税=总价1%（2）满两年不是唯一住宅：无差额营业税，个税1%（3）满两年唯一住宅：无税（4）佣金：房价1%非普通住宅（1）未满两年唯一住房/不是唯一住房：全额营业税=总价5.55%;个税=总价2%（2）满两年不是唯一住房：差额营业税=（卖出价-买进价）5.55%,个税=总价2%（3）满两年唯一住宅：差额营业税=（卖出价-买进价）5.55%;个税=无（4）佣金：房价1%（,目前国家没有关于普通住宅的法定概念。普通住宅的标准一般由各个地方政府根据当地实际自行制定。住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。例5、某宗地总面积为500平方米，其上建有一栋6层住宅楼，该楼各层的建筑面积均为200平方米，容积率为()。A、0.4B、2.4C、1.2D、2.53、市场信息的缺乏，市场交易通常需要估计师或物业代理等专业人员提供服务。,2.3.1.4市场价格的特点1、房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大；2、由于人口的不断增长、土地资源的不可再生性和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈向上波动的趋势；但现实价格是在长期考虑下而个别形成的，因此也不容忽视涉及交易主体的个别因素的影响。2.3.1.5存在广泛的经济外部性，分为正外部性和负外部性；2.3.1.6市场信息的不对称性；其中第五、第六个特性是2008年教材新增内容。除以上六方面特性外，房地产市场还要受社会体制的规定，比如我国土地出让制度（如一次性交纳土地出让金、土地“招拍挂”）导致的我国房地产市场不同于美国等其他国家的一些特殊性。,中国房地产市场在低透明度国家中第一,房地产市场透明度指数是目前业内衡量房地产市场透明度的唯一指标，涵盖“房地产投资效益”、“市场基本信息披露”、“上市公司财务披露”、“法律政策体系”以及“交易流程”五方面指标，其中“法律政策体系”一项在评级中所占权重最大（26%）。2008年仲量联行发布的房地产市场最新透明度指数显示，中国房地产市场透明度在亚太地区提升幅度最大，在“金砖四国”中首次超过印度，在评估房地产市场透明度的几个方面中，中国在法律政策体系方面进步最大，而在市场基本信息披露方面得分最低。,2.3.2房地产市场的功能,2.3.2.1配置存量房地产资源和利益2.3.2.2显示房地产市场需求变化2.3.2.3指导供给以适应需求的变化2.3.2.4指导政府制订科学的土地供给计划2.3.2.5引导需求适应供给条件的变化,第四节房地产市场的运行规律,一、房地产市场的周期循环：房地产市场是周期性极为明显的市场，原因有几个方面：(1)房地产的生产期很长，短则一两年，长可以三五年。一旦发现供不应求，短期内都无法增加供应，令楼市可以连年上升；(2)房地产是传统上的主要财富储存工具，有余资的人都倾向投资地产。因此，经济好的时候，资金就会源源不绝地流入房地产市场。流入的资金愈多，楼价就升得愈快，楼价上升又吸引更多的资金流入；(3)投资地产的财务杠杆效益大，按揭货款往往可高达楼价的七至八成。只需拿出很少的资金，就可以把投资效率扩大。当然，当资金退的时候，亦会饱受债主的压力，无法退守，形成恐惧性抛售。,自然周期。西方市场经济国家把房地产业的循环和周期分成四个阶段：繁荣阶段，即产业的扩张或上升阶段；衰退阶段，即由繁荣逐步走向下降的阶段；萧条阶段，即产业萎缩达到最低点；复苏阶段，即由萧条走向回升的阶段。课本49页主从供求角度即房地产市场周期波动的直接动因，第一章周期风险部分主要从价格和交易量角度即供求变化的结果对周期不同阶段的特征进行了描述）第一阶段是萧条阶段。市场供给远大于需求，房地产空置率达最高水平。第二阶段是复苏阶段。市场需求开始增多，空置率下降。第三阶段是高潮阶段。房地产市场行情处于最好时期，市场需求小于市场供给。第四阶段是衰退阶段。市场需求开始下降，空置率增高。,2.4.3房地产市场中的泡沫与过热,2.4.3.1房地产泡沫及成因房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。房地产泡沫的成因，主要有：首先，土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。,其次，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。以海南为例：1988年8月23日，海南岛自立门户，成立中国第31个省级行政区。1992年，海南全省房地产投资87亿元，占固定资产总投资的一半，地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩；海南全省财政收入的40来源于房地产业。另据中国房地产市场年鉴统计，1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。1993年6月24日，国务院发布关于当前经济情况和加强宏观调控意见，16条强力调控措施包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金等。这场持续几年的泡沫开始了痛苦的破裂。给海南留下的财富是：“烂尾楼”600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。,第二、金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。资金支持是房地产泡沫生成的必要条件。由于房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。银行是投机的资金后台和直接、或间接的参与者，当银行的“金牌”客户也就是开发商“跑路”或破产，银行的不良贷款率也就水涨船高，海南当时的银行不良贷款率，最高时期高达60以上。,不良贷款是指在评估银行贷款质量时，把贷款按风险基础分为正常、关注、次级、可疑和损失五类，其中后三类合称为不良贷款。正常类贷款定义为借款人能够履行合同，没有足够理由怀疑贷款本息不能按时足额偿还。关注类贷款定义为尽管借款人目前有能力偿还贷款本息，但存在一些可能对偿还产生不利影响的因素。次级类贷款定义为借款人的还款能力出现明显问题，完全依靠其正常营业收入无法足额偿还贷款本息，即使执行担保，也可能会造成一定损失。可疑类贷款的定义为借款人无法足额偿还贷款本息，即使执行担保，也肯定要造成较大损失。损失类贷款定义为在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序之后，本息仍然无法收回，或只能收回极少部分。,2.4.3.2“过度开发”及诱因,1、房地产市场中的过度开发有时也称为房地产“过热”，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。2、过度开发的诱因主要有三个方面：（1）开发商对市场预测的偏差（周期长，供给的滞后性）就是对尚未发生、目前还不明确的事物进行预先估计，并推测事物未来的发展趋势，从而协助管理者掌握情况，选择对策。定性预测法是利用已有的主观认识经验和逻辑判断与推理方法为主，对事物未来发展状况与趋势进行的推测和判断；因果关系预测法和时间序列预测法。2009-9-15日，百度一下，找到相关网页约52,900,000篇，用时0.001秒，关注程度之高；2009年2月10日，百度一下，找到相关网页约49,800,000篇-四千九百八十万篇，用时0.002秒，增速之快。（2）开发商之间的博弈和非理性行为（3）开发资金的易得性。,2.4.3.4过度开发和房地产泡沫的区别与联系,两者的区别：1）过度开发（也称“过热”）和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，当新增供给的增长速度超过了需求的增长速度，就产生了过度开发现象；而房地产泡沫则是反映市场价格和实际价值之间的关系，如果市场价格偏离实际价值太远，而且这种偏离是由于过度投机所产生的，房地产泡沫就出现了。2）过度开发和房地产泡沫在严重程度和危害性方面不同。房地产泡沫比过度开发的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落。房地产泡沫一旦产生，就很难通过自我调整而回复至平衡状态，往往要通过外力干预，而过度开发可以通过自我调整回复到平衡状态。,3）房地产过度开发和房地产泡沫在周期循环中所处的阶段不同。如果投机性泡沫存在的话，往往会出现在周期循环的上升阶段。过度开发一般存在于循环的下降阶段，这时供给的增长速度已经超过需求，空置率上升，价格出现下跌趋势。也就是说，当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了。从另一个角度来说，如果房地产泡沫产生，就必然会引起过度开发；但过度开发却不一定是由房地产泡沫引发的。4）从市场参与者的参与动机来看：“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益；而“房地产泡沫”则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出。,两者的联系：“投机需求膨胀”与“开发商之间的博弈和非理性行为”都是基于非理性思考的冲动性行为，都带有投机色彩和博弈性。房地产泡沫的直接助燃剂是金融机构过度放贷，而过度开发的另一个诱因是开发资金的易得性。“开发资金的易得性”是建立在金融机构放贷无序、过多过滥基础上的。,2.4.3.4房地产泡沫的衡量,“房地产价格增长率实际GDP增长率”、“房地产价格指数居民消费价格指数”、“房价收入比”、“个人住房抵押贷款增长率居民平均家庭收人增长率”、“房地产投资需求房地产使用需求”等指标，都从某一个侧面反映了房地产泡沫的程度。由于房地产泡沫问题的复杂性，很难用单一指标来衡量房地产市场上是否存在价格泡沫，因此国际上通常用综合上述指标构造出的房地产泡沫指数，来反映房地产市场价格泡沫的程度，减少了主观因素对有关结论的影响。,2.5房地产市场的政府干预,2.5.1必要性1、市场失灵（垄断、外部性、信息不对称、市场不完全）2、住房问题和住房保障：住房是一种关系国计民生、价格昂贵、占居民消费比重大的特殊商品。3、宏观经济周期4、房地产价格剧烈波动5、房地产市场非均衡（总量与结构）,2.5.2政府干预房地产市场的手段,1、土地供应政策（数量、价格、使用范围等）；2、金融政策；3、住房政策：如公共住房制度是政府为维护房地产市场的稳定，提高整个社会福利水平、保障居民的基本生活水平而提供的低租金的住房体系。以日本为例，日本的公营住宅是二战以后逐步建立与完善的，主要针对中低收入阶层。其建设与经营都由各级地方政府住宅局管理，实行政府定价，因此受到市场价格波动影响较小，其中公营住房的租金在房地产泡沫日趋膨胀的1983-1990年年均也只上涨了4.4%，而在1989和1990年则分别为5.3%和3.3%。这不仅在房地产泡沫时期有效地保护了中低收入阶层的利益，而且对房地产泡沫破灭以后日本社会经济的稳定也起着重要的作用。但是，实行公共住宅政策需要征用大量土地，拨巨额资金，对城市财政造成巨大压力，因而近年来配合“居者有其屋”的计划，大多数国家都对公共住房政策进行了调整，以鼓励私人建造和拥有住房，缩小公共住房的比例。,4、城市规划（数量、结构、位置）；5、税收政策；瑞典政府通过给予非盈利公司、住房合作社等种种财政优惠，建造了战后国内总建房量2/3的住宅，这些非盈利企业至今仍是瑞典住房市场上的主要力量并使瑞典成为世界上解决住房问题最成功的国家之一。6、租金控制；,2.5.3政府规范房地产市场行为的措施,1、健全市场准入制度；2009年7月26日，“莲花河畔景苑”倒楼事故发生后，提高房产开发市场准入门槛，上海将终结“最低价中标”，提高房产开发市场准入门槛。“莲花河畔景苑开发商的注册资本虽然符合国家标准，但在上海显然太低了。”2、推动诚信体系建设；2009年67月，求是杂志的子刊小康杂志对我国“信用小康”进行了调查。在对49类不同群体的诚信度调查中，结果显示：农民、宗教职业者、性工作者、军人和学生被选为本年度最讲诚信的五个群体。房地产老板、秘书、经纪人、演艺明星和导演排在末位，成为诚信最差的五个群体。,3、规范交易程序；以土地市场为例有记者了解，土地拍卖过程中，灰色交易普遍存在，深圳一中型房企负责在珠三角拿地的人士对记者说，如今拿地，没有一个公司不搞潜规则的。不搞关系，基本上很难拿到好地。土地法及国土资源部相关的部门规章规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。其含义是指经营性用地必须通过上述方式出让土地。拿地负责人透露：“有些地王是假的，参与前期开发的开发商去拿地，都会提前跟政府协商签好协议的，外界看到的成交价并非开发商的实际拿地价。”他表示，如果是别的开发商拍走的话，多出部分便按比例分成，如果是自家高价拍下来的话，政府再私下返回多余部分给开发商。4、加强产权管理，做好房地产交易和房屋权属初始登记、转移登记、变更登记、抵押登记、租赁登记工作。,