物业经营管理(课件.ppt

物业经营管理,天津国土资源和房屋职业学院,应试有关问题,一、一般问题1.信心2.揣摩命题3.复习概要,应试有关问题,二、分析课程的特点（一）内容多、涉及面广（二）有难度有些内容接触的较少（三）有一些简单的计算,应试有关问题,三、怎样读书（一）第一遍通读目标：理解（二）第二遍带着问题读目标：给书后的问题找到答案（三）第三遍分主次目标：标注难易和知识层次（四）第四遍设问目标：按书上的内容自己命题（五）第五遍归纳应该记忆的内容目标：关键词、数据、概念,第一章物业经营管理论述,考试基本要求：1、掌握：物业经营管理的内容，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系。2、熟悉：物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。3、了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。,第一节物业经营管理的概念,一、物业经营管理的内涵（掌握）1、概念：物业经营管理又称物业资产管理。是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于整个寿面周期的综合性管理服务。2、物业经营管理与传统物业管理的区别（了解）传统物业管理：对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理。物业经营管理：为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。,3、物业经营管理活动的内容（掌握）既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。二、物业经营管理活动的管理对象（要点说明）（一）写字楼（自用、出租、自用出租复合型；写字楼分类考虑的12个因素）（二）零售商业物业（分类6种类型）（三）出租型别墅或公寓别墅：独栋、联排、叠拼、叠加、双拼、空中别墅公寓：复式公寓、花园公寓、单间公寓（四）工业物业（工业、高新技术产业、研究与发展用房）,（五）酒店和休闲娱乐设施酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供入住空间的建筑。酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。酒店与休闲娱乐设施的差别：1、服务对象不同2、地理位置不同3、服务内容不同4、建筑设计和装潢风格不同,三、物业经营管理服务的目标（要点说明）,物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。四、物业经营管理企业（要点说明）1、管理型物业管理企业：具有策略性物业管理能力的企业2、专业型物业管理企业：具有物业运行中的某种专业管理能力的企业3、综合型物业管理企业：同时具备策略管理和渔业运行管理能力的企业,第二节物业经营管理的层次与工作内容一、物业经营管理的层次（掌握）第一个层次：物业管理和设施管理以运行管理为主第二个层次：房地产资产管理第三个层次：房地产组合投资管理第二个层次和第三个层次以策略性管理为主二、物业经营管理不同层次之间的关系（掌握）*物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理的作用是相互关联的。*物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。*资产管理通常不在现场，一般负责几处不同的物业。资产管理公司通过监控物业的运行绩效来聘用、解聘和调配物业管理企业。有权决定物业管理企业提出的更新改造计划。,房地产组合投资管理公司是以投资者的目标和风险/回报参数特征为基础，来详细制定和执行一个投资组合战略。监督物业购置、资产管理、处置和再投资决策；现金的管理、客户报告等。具体的内容可见教材P11的表1-1,三、物业经营管理中的战略性工作内容（熟悉）（一）确定战略（二）确定标准（三）构建信息基础（四）决策分析（五）进行资产组合四、物业经营管理的常规工作内容（熟悉）（一）常规工作内容概述（二）现金流和成本管理（支出的分配、费用和成本、租金、服务费）（三）日常维修和维护（四）未来维修和维护（五）设施设备管理（六）物业保险管理,第二章房地产投资及其区位选择,考试基本要求：1、掌握：房地产投资及其特性，房地产直接投资和间接投资的区别与联系。2、熟悉：房地产投资的形式及利弊，房地产投资风险的种类，房地产区位的内容。3、了解：不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。,第一节房地产投资,一、房地产投资的概念1、概念：P20（掌握）2、作用：获得作为房地产业主的荣誉；（要点说明）获得较高的收益和资本增值；降低投资组合的总体风险；抵抑通货膨胀的影响。投资者进行房地产投资的主要目的财富最大化二、房地产投资的形式（掌握）1、直接投资分为开发投资和置业投资。2、间接投资的形式：购买房地产开发、投资企业债券、股票，购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵押支持证券。间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。,三、房地产投资的特性（掌握）,（一）位置的固定性或不可移动性（二）寿命周期长（三）适应性（四）各异性（五）政策影响性（六）专业管理依赖性（七）相互影响性,四、房地产投资的利弊（熟悉）（一）房地产投资之利1、相对较高的收益水平。2、能够得到税收方面的好处。3、易于获得金融机构的支持。4、能抵消通货膨胀的影响。5、提高投资者的资信等级。（二）房地产投资之弊1、流动性差。2、投资数额巨大。3、投资回收期较长。4、需要专门的知识和经验。,第二节房地产投资的风险,一、房地产投资风险的基本概念（一）风险的定义风险是指未获得预期收益可能性的大小。（二）风险与不确定性*风险涉及到变动和可能性，可用标准方差来表示。*不确定性意味着对于可能的情况无法估计其可能性。（三）风险分析的目的1、预期收益率是多少？出现的可能性有多大？2、产生损失或超过目标收益的可能性有多大？3、预期收益的变动性和离散性如何？,二、系统风险（熟悉）（一）通货膨胀风险（五）利率风险（二）市场供求风险（六）政策风险（三）周期风险（七）政治风险（四）变现风险（八）或然损失风险三、个别风险（熟悉）（一）收益现金流风险（四）比较风险（二）未来经营费用风险（五）时间风险（三）资本价值风险（六）持有期风险四、风险对房地产投资决策的影响1、根据项目风险大小确定相应的投资收益水平2、根据风险管理的能力选择投资方向3、根据风险周期变化特点把握投资时机,第三节房地产投资区位的选择,一、区位的含义（要点说明）1、狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。2、广义的区位，除了地理位置外，还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景。同时对区位广义的理解，还应包括在该区位进行房地产投资所须支付的成本的高低和所面临的竞争关系。3、房地产投资中的区位，除理解其地理位置外，还应重点考察其在城市社会经济活动中的位置，在整体市场供求关系中的位置，在未来城市发展建设中的位置。二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求（了解）（一）居住物业P35（二）写字楼物业P35-36（三）零售商业物业P36（四）工业物业P36,第三章房地产投资分析技术,基本要求：1、掌握：现金流量、资金时间价值、单利计息与复利计息的计算方法；设备更新经济分析方法。2、熟悉：现金流量图的绘制方法，资金等效值的计算公式及其应用；投资回收与投资回报的区别与联系，房地产投资经济效果的表现形式及静态盈利指标的计算方法。3、了解：名义利率与实际利率的区别，房地产投资动态盈利指标和清偿能力指标的计算方法。,第一节投资分析的基本概念,一、现金流量（掌握）1、把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。2、流出系统的资金叫做现金流出；流入系统的资金叫做现金流入。3、现金流出与现金流入之差（代数和）称为净现金流量。二、现金流量图（熟悉）绘制现金流量图的基本规则：以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续；期末惯例法；把初始投资P作为上一周期期末，即0期末；正负现金流量。三、房地产置业投资房地产置业投资，包括房地产购置投资和流动资金投入两部分。,四、房地产置业投资的现金流量,（一）常用术语P40-431、潜在毛租金收入6、净运营收益（净收益）2、空置和收租损失7、抵押贷款还本付息3、其他收入8、准备金4、有效毛收入9、税金5、运营费用10、经营现金流（二）收益性物业的现金流P43图3-3潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入=有效毛收入-运营费用=净运营收益（净收益）-抵押贷款还本付息=税前现金流-准备金-所得税=税后现金流,第二节现值与现值计算,一、资金的时间价值（掌握）1、在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是不等的。2、同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。3、银行利息也是一种资金时间价值的表现方式。利率是资金时间价值的一种标志。资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度。主要有投资利润率，通货膨胀率，风险因素。,二、利息与利率（掌握）利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。将一笔资金存入银行，这笔资金成为本金。（一）利息（In）Fn=P+In本利和本金利息（二）利率（i）i=I1/P1001个计息周期,（一）单利计息1、单利计息是仅按本金计算利息。2、计算公式：In=PnIFn=P(1+in)（二）复利计息1、复利计息，即“利息再生利息”。2、计算公式：四、名义利率与实际利率（了解）1、名义利率：是指一年内多次复利时给出的年利率。2、实际利率：是指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。3、关系：P47公式,三、单利计息与复利计息（掌握）,五、复利计算公式与系数（掌握）,（一）常用符号的含义P47（二）公式与系数1、一次支付的现值系数和终值系数一次性终值系数一次性现值系数2、等额序列支付的现值系数和资金回收系数等额序列支付现值系数等额序列支付现值系数,第三节设备更新中的经济分析,一、设备更新的原因与特点（要点说明）（一）设备更新的原因1、设备有形磨损*第一类有形磨损：外力作用下产生的磨损*第二类有形磨损：因自然力产生的磨损2、设备无形磨损*第一类无形磨损：原始价值部分贬值不影响使用*第二类无形磨损：陈旧、落后价值降低影响使用3、设备磨损的补偿补偿方式：局部补偿（有形损耗-修理）完全补偿（无形损耗-技术改造）（有形和无形损耗-更换）,（二）设备更新的特点分析1、设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命*设备的寿命包括自然寿命、技术寿命、经济寿命自然寿命也称物理寿命，取决于有形磨损的速度技术寿命，取决于无形磨损的速度经济寿命，是有形磨损和无形磨损共同决定的2、设备更新分析只考虑未来发生的现金流量。3、只比较设备的费用。4、设备更新分析以费用年值法为主。,二、设备经济寿命的确定（掌握）,（一）经济寿命的静态计算方法（不考虑资金的时间价值的影响）（二）经济寿命的动态计算方法（考虑资金时间价值的影响）三、物业管理中的设备更新问题（一）不会提升物业运行服务质量的设备更新（二）能提升物业运行服务质量的设备更新,第四节房地产投资财务评价指标,一、投资回报与投资回收的区别于联系（熟悉）1、投资回收是指投资者对其所投入资本的回收。2、投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。3、关系（1）投资回收用提取折旧的方式获得（2）投资回报投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率（3）房地产开发投资来说：投资回收开发商所投入的总开发成本的回收投资回报主要表现为开发商利润,二、财务评价指标体系1、房地产投资分析的目的：考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力。2、盈利能力指标：用来考察项目盈利能力水平的指标。包括：静态指标和动态指标3、清偿能力指标：考察项目计算期内偿债能力的指标。4、财务评价指标体系P58表3-1,三、盈利指标计算方法（了解）,（一）动态指标1、财务净现值（NPV）*如果NPV0，说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，财务上是可以接受的。*如果NPV0，项目不可接受。,2、财务内部收益率（IRR）,*IRR的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。即到项目寿命终了时，所有投资可以被完全收回。*IRR是项目投资所能支付的最高贷款利率。,3、动态投资回收期（Pb）,*Pb是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。*Pb自投资起始点算起，累计净现值0的年份即为投资回收终止年份。*如果PbPc，则开发项目在财务上可以接受。(二)静态指标（熟悉）1、静态投资回收期612、现金回报率税前现金回报率税后现金回报率P613、投资回报率P61-62,四、清偿能力指标计算方法（了解）,（一）利息计算方法*还本付息的方式：P621、一次还本利息照付4、一次性偿付2、等额还本利息照付5、“气球法”3、等额还本付息（二）借款偿还期*可用资金来源与运用表或借款还本付息计算表直接计算。（三）偿债备付率（DCR）对于一般房地产投资项目，DCR应该1.2（四）资产负债率*反应债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借款来筹集的。,第四章收益性物业价值评估,考试基本要求:1、掌握：物业价格的组成，投资价值、市场价值、成交价格、市场价格的联系与区别，市场法、成本法和收益法的用途、适用对象和操作步骤。2、收益性物业价格及其特征，收益性物业价格和价值的种类，收益法估价的基本公式及其应用。3、影响收益性物业价格的因素，市场法和成本法的应用。,第一节收益性物业的概念,1、物业按照是否产生收益分类：收益性物业和非收益性物业。2、收益性物业价值的高低取决于三个因素（了解）未来净收益的大小获得净收益期限的长短获得净收益的可靠性第二节收益性物业价格的概念和特征一、物业价格的概念（熟悉）*物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价-货币额、商品或其他有价物。二、物业价格的形成条件1、有用性2、稀缺性3、有效需求,三、物业价格的特征（熟悉）,（一）物业价格受区位的影响很大。（二）物业价格实质上是物业权益的价格。（三）物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。（四）物业价格形成的时间较长。（五）物业价格容易受交易者的个别因素的影响。,第三节收益性物业价值和价格的种类（熟悉）,一、使用价值和交换价值P781、使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用。2、交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例。二、投资价值和市场价值（掌握）P781、某一物业的投资价值，是指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值。因投资者的不同而不同。2、某一物业的市场价值，是指该物业对于一个典型的投资者的价值。市场价值是客观的、非个人的价值。在某一时点上市场价值是唯一的。,三、成交价格、市场价格（掌握）和理论价格（一）成交价格简称成交价。P79（二）市场价格P80（三）理论价格P80,四、总价格和单位价格P80-81（一）总价格总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的物业整体的价格。（二）单位价格单位价格简称单价，反映出物业价格水平的高低。五、实际价格和名义价格P81-821、实际价格是指在成交日期时一次付清的价格。2、名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。六、现房价格和期房价格P82-831、现房价格（含土地价格），是指建筑物已建成时的价格。2、期房价格，是指目前尚未建成而在将来建成的房屋（含土地）为交易标的的价格。,七、起价、标价、成交价和均价P83-84,（一）起价1、起价是指所销售的商品房的最低价格。2、起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。（二）标价1、标价又称报价、表格价，是指商品房出售者在其“价目表”表上标注的商品房出售价格。（卖方的要价)2、标价是卖方的要价。（三）成交价：买卖双方的实际交易价格（四）均价：平均价格八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价P84（一）评估价评估价是对拟拍卖的物业的公开市场价值进行测算和判定的结果。,（二）保留价保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。（三）起拍价起拍价又称开叫价格、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。（四）应价P84（五）成交价P84九、买卖价格、租赁价格P85（一）买卖价格买卖价格简称买卖价。（二）租赁价格1、租赁价格通常称为租金。2、房租分为市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金,十、市场调节价、政府指导价和政府定价P86,（一）市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。（二）政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。（三）政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。十一、原始价值、账面价值、市场价值P86-87（一）原始价值原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本。（二）账面价值账面价值又称账面净值、折余价值。（三）市场价值市场价值又称实际价值。,第四节影响收益性物业价格的因素,一、物业价格的影响因素概述二、影响因素（了解）（一）人口因素（二）居民收入因素（三）物价因素（四）利率因素（五）汇率因素（六）物业税收因素（七）城市规划因素（八）交通管制因素（九）心理因素,第五节收益性物业估价的基本方法,一、市场法(一)市场法概述1、市场法又称市场比较法、比较法。2、估价对象：是指需要评估其客观合理价格或价值的具体物业。3、估价时点：是指需要评估的客观合理价格或价值所对应时间。4、类似物业：是指与估价对象相同或者相当的物业。5、市场法适用的对象：是具有交易性的物业。（掌握）6、市场法适用条件：是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似物业的交易。（掌握）7、市场法估价的4大步骤（掌握）.搜集交易案例.选取可比实例.对可比实例成交价格进行处理.求取比准价格,（二）搜集交易实例*搜集交易实例时，一般应包括的内容：1、交易实例物业的状况；2、交易双方；3、成交日期；4、成交价格；5、付款方式；6、交易情况。,（三）选取可比实例P94-95*选取可比实例应符合4个要求；3个以上10个以下的可比实例。（四）建立价格可比基础P95-P96*建立价格可比基础包括5个方面：1、统一付款方式；4、统一面积内涵；2、统一采用单价；5、统一面积单位。3、统一币种和货币单位；（五）交易情况修正P96-P99*将可比实例的非正常交易价格修正为正常价格*测定使成交价格发生偏离的因素造成的偏离程度（六）交易日期调整P99-P1001、将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格。2、调整方法：价格指数或价格变动率，时间序列分析。（七）物业状况调整P100（八）求取比准价格P101,二、成本法,（一）成本法概述1、概念：成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。2、适用对象：（掌握）成本法适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价；单纯的建筑物；物业保险及其他损害赔偿；物业市场发育不够或者类似物业交易实力较少的地区。3、运用成本法一般分为四个步骤（掌握）.搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料.测算重新构建价格.测算折旧.求取计算价格,（二）物业价格构成（掌握）P102-1031、土地取得成本；2、开发成本；3、管理费用；4、投资利息；5、销售费用；6、销售税费；7、开发利润。（三）成本法的基本公式P1041、最基本的公式2、新开发土地的成本法公式3、新建物业的成本法公式4、旧物业的成本法公式,（四）物业的重新购建价格1、重新购建价格又称重新购建成本。P1042、建筑物的重新购建价格分为重置价格（成本）和重建价格（成本）。P1053、重置价格：“仿制”；重建价格：“复制”。（五）建筑物的折旧1、建筑物折旧的概念和内容（1）建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与重新购建价格的差额。（2）建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。2、求取建筑物折旧的年限法*直线折旧法,三、收益法（熟悉）,（一）收益法概述1、收益法又称收益资本化法、收益还原法。P1102、收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。P110-1113、收益法是以预期原理为基础。4、收益法适用对象是有收益或有潜在收益的物业。5、运用收益法估价一般分为四个步骤。P111（二）报酬资本化法的主要计算公式P1111、收益期限为有限年且净收益每年不变的公式2、收益期限为无限年且净收益每年不变的公式P112V=A/Y3、净收益在前若干年有变化的公式P113,（三）物业净收益的求取P114,*可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有潜在毛收入、有效毛收入、净运营收益（四）报酬率的求取1、报酬率为投资回报与所投入的资本的比率。P1152、求取报酬率的方法有累加法和市场提取法。P116（五）直接资本化法P117,第五章房地产市场与市场分析,掌握：物业经营管理计划及其编制，计划的主要内容和表现方式。熟悉:房地产市场的特性与功能，房地产市场的供求规律，房地产市场的结构、细分方式。了解：反映和描述房地产市场状况的指标，房地产市场的运行环境和影响因素，政府干预房地产市场的原则、手段和措施。,第一节房地产市场概述,一、房地产市场概念（一）房地产市场概念为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等活动的场所以及一切交易途径和形式。房地产经济学对房地产市场的定义：是指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。（二）完整房地产市场构成因素（要点说明）市场主体、客体、价格、资金、运行机制等。二、房地产市场运行环境（了解）（一）房地产市场运行环境概念把房地产市场作为一个中心体时，它周围各种影响因素的总合。（二）房地产市场影响因素按影响因素的性质分类社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。（三）房地产市场与各因素的关系房地产市场在整个市场体系中既受各方面因素的影响，又对这些因素产生反作用。,三、推动房地产市场转变的社会经济力量（要点说明）（一）影响房地产市场发展的社会经济因素1、社会因素;2、经济因素;3、政策因素。（二）影响房地产市场转变的社会经济力量1、金融业的发展2、信息、通讯技术水平的提高3、生产和工作方式的转变4、人文环境的变化5、自然环境的变化6、政治制度的变迁,第二节房地产市场供求关系,一、房地产市场需求P122-123（一）需求量与价格的关系在其他条件不变时，需求量与价格的关系：呈逆相关关系（二）除价格因素外，导致商品住宅需求变化的其他因素1、收入的变化2、其他商品价格的变化3、对未来的预期4、政府政策的变化二、房地产市场供给P123-124（一）供给数量与价格的关系在其他条件不变时，供给数量与价格的关系：呈正相关关系（二）除价格因素外，导致供给数量变化的其他因素、房地产开发成本、政府政策的变化、对未来的预期三、房地产市场机制P125-126（一）国家经济体制（二）价格机制对市场供求关系的调节作用（三）稳定均衡与非稳定均衡,第三节房地产市场结构与市场指标,一、房地产市场结构（熟悉）（一）总量结构：从整体出发，考察房地产供求之间的总量差距（二）区域结构：分析不同地区之间，房地产市场的差距和特点（三）产品结构：分析不同物业类型之间投资比例、布局的合理程度（四）供求结构：分析同一类型物业市场内部不同档次的供求关系，判别供给档次与需求水平之间的状态（五）投资结构：分析不同投资方式的适用空间以及动态协调关系二、房地产市场细分（熟悉）P128-129（一）按地域细分可按城市或城市的具体区域（二）按用途细分（三）按存量增量细分一、二、三级市场（四）按交易形式细分（五）按目标市场细分,三、房地产市场指标（了解）P129-132（一）供给指标（要点说明）P1291、存量2、新竣工量3、灭失量4、空置量5、空置率6、可供租售量7、房屋施工面积8、房屋新开工面积9、平均建设周期10、竣工房屋价值（二）需求指标1、国内生产总值2、人口数3、城市家庭人口4、就业人员数量5、就业分布6、城镇登记失业率7、城市家庭可支配收入8、城市家庭总支出9、房屋空间使用数量10、商品零售价格指数11、城市居民消费零售价格指数（三）市场交易指标1、销售量2、出租量3、吸纳量4、吸纳率5、吸纳周期6、预售面积7、房地产价格指数8、房地产价格9、房地产租金,第四节房地产市场特性与功能,一、房地产市场特性（熟悉）P133（一）市场供给特点（二）市场需求特点（三）市场交易特点（四）市场价格特点二、房地产市场功能（熟悉）P133-135（一）配置存量房地产资源和利益（二）显示房地产市场需求变化（三）指导供给以适应需求变化（四）指导政府制定科学的土地供给计划（五）引导需求适应供给条件变化三、房地产市场的政府干预（了解）P135-139（一）政府干预房地产市场的目标1、实现房地产市场持续健康发展2、使存量房地产得到最有效的使用3、保证为生产生活提供适当的入住空间4、引导新建项目的位置选择5、满足特殊群体需要（二）政府干预房地产市场的手段1、土地供应政策2、金融政策3、住房政策4、城市规划5、地价政策6、税收政策7、租金和价格控制,第五节房地产市场分析,一、房地产市场分析的概念与作用P139（一）房地产市场分析概念1、房地产市场分析的概念2、房地产市场分析的目的（二）房地产市场分析的作用（对不同使用者的作用不同）P1401、开发商2、置业投资者3、金融机构4、设计人员5、营销经理6、地方政府7、租户和使用者8、物业管理者（三）市场区域的确定P140-1411、市场区域的定义2、影响市场区域划定的因素a、影响市场区域形状和大小的关键因素b、物业类型和市场分析目的对确定市场区域的影响二、房地产市场分析的内容P141-143（一）宏观因素分析（二）市场供求分析1、供给分析2、需求分析3、竞争分析4、市场占有率分析（三）相关因素分析1、居住物业2、写字楼物业3、商业零售物业4、工业或仓储物业,第六节物业经营管理计划,一、物业经营管理计划的概念P144-145（一）规划与计划1、规划2、物业管理规划3、物业经营管理计划（掌握）4、制定物业经营管理计划的原则（二）计划的用途1、作用2、物业经营管理计划的用途（三）物业管理计划的表现形式1、年度计划2、中短期计划3、长期计划二、编制物业经营管理计划的基础工作（要点说明）P145-147（一）区域宏观市场环境分析（二）房地产市场分析（三）邻里分析（四）物业现状分析（五）业主目标三、构造物业管理方案P148-150（一）探讨改进旧有物业的可能性（二）物业管理计划的主要内容（掌握）1、建筑物管理计划2、租赁计划3、财务收支计划4、物业运行绩效评估及与业主沟通计划四、物业管理计划中的预算技术（掌握）P151-153（一）年度运营预算（二）资本支出预算（三）长期预算,第六章租赁管理,掌握：物业租赁的特点，租金确定与调整的方法。熟悉：物业租赁的分类方法，租赁管理的工作内容，租赁方案与租赁策略，租赁合同的基本条款。了解：物业租赁管理的模式和房屋租赁行政管理的内容，租赁管理中的市场营销工作，客户关系管理及其在租赁管理中的应用。,第一节物业租赁概述,一、物业租赁及其特征P155-156（一）物业租赁的概念（二）房屋租赁特点（掌握）1、不转移房屋所有权2、租赁标的是特定物房屋3、租赁关系是一种要式契约关系4、租赁关系不因所有权的转移而终止5、租赁双方必须是符合法律规定的责任人二、物业租赁分类（熟悉）P156-159（一）按房屋所有权性质划分（二）按房屋租赁期限划分（三）按物业租金内涵划分（四）其他划分方式三、物业租赁管理模式（了解）P159-160（一）包租转租模式（二）出租代理模式（三）委托管理模式四、房屋租赁的行政管理（了解）P160-162（一）房屋租赁登记备案的一般程序1、申请2、审查3、颁证（二）公房租赁条件（三）房屋租赁中的违法行为及处罚,第二节租赁管理与租赁方案,一、租赁管理的概念与内容P162（一）概念（二）内容（熟悉）（包括租约签订前、租约执行中和租约期满时三阶段）二、租赁方案与策略（熟悉）P162-165（一）确定可出租面积和租赁方式（二）编制租赁经营预算（三）定位目标市场（四）确定租金方案（五）明确吸引租户的策略三、租户选择P165四、租金确定与调整（掌握）P166-167（一）租金计算单位和所包含内容（二）基础租金与附加租金（三）租金的调整五、租约谈判与签约管理P167六、租赁管理中的市场营销（了解）P167-168,第三节房屋租赁管理,一、房屋租赁合同的概念和法律特征P168-169（一）房屋租赁合同的概念（二）房屋租赁合同的法律特征1、是双务合同2、是有偿合同3、是诺成合同4、是要式合同5、是继续性合同二、房屋租赁合同的基本条款（熟悉）P170-175（一）当事人姓名或名称、住所（二）房屋坐落、面积装修及设施状况（三）租赁用途（四）租赁期限（五）租金及支付方式（六）房屋的修缮责任（七）转租的规定（八）变更和解除合同的条件（九）租赁双方的权利与义务（十）当事人约定的其他条款,第四节租赁关系管理（了解）一、客户关系管理理论简介P176-179（一）客户关系管理含义（二）CRM出现的原因和必然性（三）CRM对企业的作用（四）CRM的本质二、租赁管理中的租户关系管理P179-180（一）租赁管理中实施CRM是市场化的要求（二）在租赁管理中实施CRM涉及到的工作,第七章成本管理掌握：物业管理成本及其分类和估算方法。熟悉：成本预算编制工作的基本要求、成本预算的类型，成本运算编制程序，成本日常管理工作的内容。了解：成本控制原则、程序与组织体系。,第一节物业管理中的成本及分类一、物业管理中的成本（一）成本的含义P182（二）物业管理成本构成（掌握）P183-1841、营业成本a、直接人工费b、直接材料费c、间接费用2、期间费用或经营管理费用a、管理费用b、财务费用。（三）划清营业成本与期间费用界限二、物业管理成本的分类（掌握）P184-187（一）按经济性质分类（二）按经济用途分类1、营业成本2、期间费用或经营管理费用（三）按与业务量的关系分类1、固定成本2、变动成本3、半固定或半变动成本（四）按计算依据的不同分类1、目标成本2、定额成本3、计划成本4、实际成本（五）按与决策的关系分类1、边际成本2、差异成本3、机会成本4、估计成本5、沉没成本6、可缓成本7、可免成本8、附加价值成本,第二节成本估算方法一、成本估算目的二、主要成本项目的估算方法（掌握）P188-194（一）人工费估算1、基本工资；2、社会保险费；3、福利费；4、加班费；5、服装费；6、工服洗涤费（二）办公费估算1、交通费2、通信费3、低值易耗品费4、书报费5、宣传和市场推广费6、法律费用7、节日装饰费8、办公用房租金（三）公共部位与共用设施设备的日常运行维护费估算1、维修保养费2、装修费3、能源费4、康乐设施费5、杂项费用（四）秩序维护费估算1、保安系统费2、人身保险费3、用房和租金费用（五）清洁卫生费估算1、清洁机具购置费2、劳保用品费3、清洁机械材料费4、化粪池清理费5、垃圾外运费6、水池清洁费7、其他费用（六）绿化养护费估算1、工具费2、劳保用品费3、用水费4、农药化肥费5、杂草清运费6、圆林景观再造费（七）固定资产折旧费估算1、交通工具2、通信设备3、办公设备4、工程维修设备5、其他费用（八）保险费估算（九）专项维护资金估算1、工资津贴费2、材料采购费3、机械使用费4、水、电、气费5、管理费三、成本估算结果汇总P194,第三节成本预算一、成本预算意义与要求（一）成本预算概念与意义1、概念2、意义（二）成本预算基本要求（熟悉）二、成本预算的编制方法（熟悉）（一）固定预算（三）零基预算（二）弹性预算（四）滚动预算和概率预算法1、滚动预算2、概率预算三、成本预算的编制程序（一）成本预算的编制方式（二）成本预算的编制程序（熟悉）（三）不同成本的预算编制1、营业成本预算2、管理费用预算3、财务费用预算,第四节成本控制一、成本控制的含义与分类（一）成本控制的含义（二）成本控制的分类1、按控制的时间特征分类（a、事先控制b、事中控制c、事后控制）2、按控制的机制分类（a、前馈性控制b、防护性控制c、反馈性控制）3、其他分类a、按成本信息反馈的程度分类（成本开环控制、成本闭环控制）；b、按成本的系统分类（简单控制、分级控制）；c、按控制的对象不同（材料成本控制、工资控制、管理费用控制）二、成本控制的原则与程序（了解）（一）成本控制原则（二）成本控制程序三、成本控制的组织体系（了解）（一）成本控制责任中心的建立1、成本中心2、费用中心（二）成本控制责任中心的业绩考评指标1、经济效益指标2、服务质量指标四、成本的日常管理（了解）（一）利用物业管理周期理论进行成本控制（二）严格实施预算的凭证控制（三）建立健全费用开支与报销审批制度管理1、成本开支2、费用报销,第八章合同与风险管理掌握：物业服务合同的类型、特征、主要内容和合同要点。熟悉：物业管理活动中涉及的合同类型，物业管理所涉及的保险种类与投保方法。了解：物业管理招标与投标阶段的工作内容与合同管理，风险及风险管理。,第一节物业管理中的主要合同类型一、合同的概念二、物业管理中的主要合同类型（熟悉）三、物业管理合同构成要素第二节物业服务合同一、物业服务合同类型（掌握）（一）前期物业服务合同1、含义2、特征（二）物业服务合同二、物业服务合同特征（掌握）三、物业服务合同的主要内荣（掌握）四、物业服务合同签订要点（熟悉）（一）宜细不宜粗的原则（二）不应有无偿无期限的承诺（三）实事求是留有余地（四）明确界定违约责任与处理方式,第三节招标投标阶段的合同管理（了解）一、物业管理招投标概述（一）物业管理招投标内涵和意义（二）物业管理招投标原则1、物业管理招投标内涵（三）物业管理招投标特点2、物业管理招投标意义1、早期介入2、阶段性二、物业管理招标（一）物业管理招标方式（二）物业管理招标一般程序（三）招标书的编写与标底确定1、编制招标书2、标底作用及确定三、物业管理投标（一）物业管理投标一般程序1、获取招标信息，决策是否投标2、报送投标申请书，接受资格检查3、获取与熟悉招标文件并考察物业现场4、投标决策与编制投标书5、报送投标书6、参加开标和答辩会7、中标与签订物业服务合同（二）投标书的编制1、投标单位的概况简介2、分析投标物业的管理要点3、概述投标单位拟采取管理策略4、详述物业管理的实施计划（三）物业管理服务费的测算四、物业管理企业投标的关键事项,第四节风险管理理论一、风险理论（了解）（一）风险的定义1、定义2、特征（二）风险的类型、按损失的性质划分（纯粹风险、投机风险）、按风险的对象划分（财产风险、责任风险、人身风险）、按风险发生的原因划分（自然风险、社会风险、政治风险、经济风险、技术风险）、按风险影响的程度划分（基本风险、特殊风险）（三）风险的成本、定义、风险成本包括的内容二、风险管理理论（了解）（一）风险管理的定义（二）风险管理的步骤、识别风险、风险评估、风险控制、风险调整,第五节保险与物业保险一、保险的概念（一）保险的定义及特征、定义、特征（二）保险的一般原则二、保险合同概述（一）保险合同的定义及法律特征1、保险合同的定义2、法律特征（二）保险合同的主体（三）保险合同主要当事人的义务1、投保人的义务2、保险人的义务（四）保险合同的一般内容（五）保险单（六）索赔概念和程序1、索赔和索赔时效概念2、索赔程序,三、物业保险的目的（一）分散意外损失（二）利于善后工作四、物业保险的主要险种（熟悉）（一）财产保险、火灾保险a、火灾保险的承包范围b、火灾保险的除外责任c、火灾保险的保险金额的赔偿计算d、火灾保险的费率、物业火灾的投保范围a、建筑结构火险b、建筑内物品火险、物业综合险（二）雇主责任保险、责任范围、除外责任、赔偿额度（三）公众责任保险、保险责任、除外责任、保险费率及保险费的计算、赔偿限额与免赔额五、物业管理中投保决策（熟悉）（一）投保决策过程、详细调查、确定所需的保险、保险金额和保险费的确定、选择保险公司、分析保单条款（二）保险顾问和保险经纪人,第九章财务管理与绩效评价,掌握：物业管理绩效及绩效评价，物业管理绩效评价的主要类型，物业管理绩效评价的指标体系，物业管理报告的类型及内容构成，编写物业管理报告。熟悉：财务管理的对象、目标、内容和手段，物业管理绩效评价的标准及评价结果的表达方法，物业管理报告编写中的注意事项。了解：财务报告的构成与内容，财务报告分析的主要形式，财务报告分析的主要方法与一般过程，绩效评价的主要方法。,第一节财务管理概述（熟悉）,第二节财务报告分析（了解）,第三节物业管理绩效评价,物业管理绩效评价的特点物业管理绩效评价的特点是以物业管理企业作为具体评价对象，以物业管理企业的盈利能力、资产运营水平、偿债能力和后续发展能力等四个方面的内容作为评价的重点。准确反映上述内容的各项定量和定性指标作为主要评价依据,二、物业管理绩效评价,物业管理绩效评价评议指标（掌握）,1、经营者基本素质2、服务满意度3、基础管理水平4、在岗员工素质状况5、服务硬环境6、发展创新能力7、经营发展策略8、综合社会贡献,物业管理绩效评价的标准（熟悉）,一、定量指标标准定量指标标准由标准值和与之对应的标准系数组成。标准值分为5档：优秀值：行业的最高水平标准值：行业的较高水平平均值：行业的总体平均水平较低值：行业的较低水平较差值：行业的最低水平分别用优、良、中、低、差表示5种水平。,定量评价标准系数是对应定量指标5档标准值所确定的水平参数，客观反映各档次评价标准值所代表的水平，用来计算指标实际值对应于5档标准值的得分，每一档次的标准值，都有相应的标准系数与之相对应。标准系数用介于01之间的数值表示。,二、定性指标评议参考标准定性指标参考评价标准，包括每项指标具体含义、内容和范围，以及应达到的相应的水平或程度，从高到低分A、B、C、D、E五个等级，其中:A表示优秀水平，B表示良好水平，C表示一般水平，D表示较低水平，E表示较差水平。,物业管理绩效评价结果与报告（熟悉）,一、评价结果不同层次的评价指标将得出不同层次的评价结果包括：初步评价结果、基本评价结果、定性评价结果、综合评价结果二、评价报告评价报告是工作组在完成评价工作后，向评价工作组织机构提交的说明评价目的、程序、标准、依据、结果以及基本结论分析等情况的文本文件评价报告有封面、正文和附录三部分组成。,第四节绩效评价的主要方法,绩效评价的主要方法是:一、功效系数法二、综合分析判断法三、定量和定性相结合的方法这部分内容只是在复习思考题和要点说明中提出，在考试基本要求中未作要求,第五节物业管理报告（掌握）,一、物业管理报告类型向业主、租户提交的物业管理报告按照物业经营管理者向向高层次管理者提供的物业管理报告不同主体提交报告分类向投资者或董事会提交的物业管理报告月度物业管理报告按照物业经营管理者提交季度物业管理报告报告的期间不同分类半年度物业管理报告年度物业管理报告,二、物业管理报告的构成与内容（一）物业管理报告的构成由一定时期的工作总结、财务报告、未来工作计划组成。（二）物业管理报告的内容1、物业经营管理工作总结回顾性总结2、物业经营管理财务报告，由会计报表和文字报告两部分组成。3、物业经营管理工作计划工作设想、打算或计划,三、编写物业管理报告的注意事项1、突出重点、兼顾一般2、注重实效、真实可靠3、报告清楚、文字简练四、物业管理报告的公布或送达,第十章写字楼物业经营管理,掌握：写字楼租金确定与调整的方法和特点，写字楼经营管理绩效评价指标与方法熟悉：写字楼的特点，写字楼物业管理的工作模式和管理内容，写字楼租户选择方法，写字楼的租约制定，写字楼物业管理企业的选择标准了解：影响写字楼的分类因素，写字楼管理的策略，写字楼安全与风险管理,第一节写字楼物业管理,第二节写字楼租赁、安全、风险管理,写字楼物业管理企业的选择与评价,一、物业管理企业的选择标准（熟悉）1、能否令业主满意2、专业服务的水平3、向业主提供信息的能力4、管理计划,二、管理工作的评价考虑以下几个方面1、与租户有良好的沟通2、及时收取租金3、及时处理租户的投诉4、达到了出租率目标5、物业维修状况良好6、经营费用没突破实现的预算7、及时提供有关物业报告8、为业主的利益主动提出建议9、对业主的批评或建议反应迅速,写字楼物业经营管理绩效评价（掌握）三项主要指标1、服务满意度有6个方面的区分：服务效率、服务态度、服务质量、服务制度、服务程序、服务标准之分2、物业经济指标包括：租赁经营方面的指标、物业管理服务方面的指标3、物业品牌化,第十一章零售商业物业经营管理,掌握：零售商业物业经营管理中的经济学原理，零售商业物业租户选择，租金确定与调整特点熟悉：零售商业物业及其分类，零售商业物业管理的内容和类型，零售商业物业管理中租赁管理和现场管理的工作内容了解：零售商业物业管理中的风险管理,第一节零售商业物业及其分类,一、零售商业物业经营管理的内容（熟悉）主要分为6个模块：1、招商及承租户组合2、零售技术3、物业维护4、营销5、保险及风险管理6、财务管理,二、零售商业物业经营管理的类型（熟悉）1、策略与运行管理2、现场管理注：零售商业物业的分类在第一章中，本章未涉及,第二节零售商业物业经营管理中的经济学原理（掌握）,1、选址于规划（1）市场容量（2）进出交通（3）地点显著（4）规模大小（5）内部设施因素2、经营与运作（1）中心地理论（2）同类零售商聚集理论（3）需求外部效应理论,第三节零售商业物业的租赁管理,一、租户选择（掌握）1、声誉2、财务能力3、租户组合与位置分配4、租户需要的服务二、租金确定与调整（掌握）1、基础租金2、百分比租金3、代收代缴费用和净租约4、租金调整,三、租约制定租约除了对租金及其它费用的数量和支付方式、支付时间等进行具体规定外，还应对特殊问题做出具体规定：1、关于每一独立承租单元的用途2、限制经营内容相似的租户3、限制租户在一定范围内重复设店4、营业时间5、公共面积的维护6、广告、标志和图形7、折让优惠8、其他条款,第四节零售商业物业的现场管理（熟悉）,一、策略与计划（一）现场管理策略1、经营策略2、管理策略（二）现场管理计划1、机构设置4、工作流程2、费用测算5、规章制度3、零售商业物业的特色服务内容二、管理范围1、现场管理的基本范围和内容P3502、需要特别界定的区域P350三、管理目标P350,第五节风险与安全管理（了解）,一、风险及其防护（一）风险种类及特点1、管理模式风险2、产权与管理权相分离风险3、管理范围不确定风险4、垫款风险5、突发事件风险（二）风险防护1、建立风险防范机制2、把握重要环节,第十二章物业经营管理未来的发展,熟悉房地产组合管理工作内容，企业物业资产管理的作用，设施管理的主要工作内容，可持续发展与物业管理的关系了解：组合投资理论在房地产领域的应用，企业物业资产管理的工作内容，设施管理的国外发展现状和未来发展方向，不良资产管理与不良物业资产管理的工作内容，信息技术在物业管理领域的应用现状与发展前景。,谢谢大家！,