资源描述
,深圳溪之谷项目开发定位,2003.11,开发目标,在充分利用区内之自然地貌、天然巨石、水系和生态特性的前提下，将本地块规划成以旅游、体育、休闲为配套，各种设施齐全，创造出一个深圳市独具魅力的、回归自然的、结合中外最新规划思想的豪华贵族庄园别墅。,研究工作的理念和目标,理念：规划设计研究是一项系统性工程，是市场研究、用地资源分析与评价、用地布局规划、建筑设计、投资分析等不同阶段工作的整合和互动。,目标：充分挖掘和发挥项目的综合资源，实现项目开发的整体综合效益的最优化。,本项目的工作思路,市场研究工作内容和步骤,市场定位,项目SWOT分析,别墅产品研究,深圳别墅市场研究,市场背景分析,分析市场环境对项目的影响,识别和描述细分市场及机会,借鉴相关产品的经验,总结项目特征挖掘潜力资源,确定项目总体发展方向,深圳别墅市场分析,区域机会分析供销机会分析用地资源机会分析产品机会分析需求机会分析,区域机会分析深圳别墅分布,龙翔山庄观澜豪园黄田高尔夫别墅梅花山庄福罗拉山庄观澜高尔夫别墅,华侨海景山庄东丽观海山庄南澳滨海别墅南龙半岛别墅吉祥别墅龙泉山庄御海湾山庄金海滩半山海景别墅绿色高尔夫别墅,翠林别墅新世界倚山别墅梧桐半山云深处天琴湾别墅万科东海岸濠信别墅,碧涛苑南海小筑东方花园鲸山别墅龟山花园华侨新村御景苑月亮湾山庄青青山庄硅谷别墅波托菲诺名商高尔夫新世界豪园沙河高尔夫半山海景,特发高尔夫别墅棕榈泉别墅颐园齐明别墅,怡景花园金碧苑金湖山庄仙湖山庄田园居华景园润唐山庄国际会议中心,深圳住宅销售构成,按户型分类,按单价分类,2003上半年深圳别墅平均单价16,067元/平米,山景别墅项目特征,片区：集中在梧桐山、大小南山景观：山、天然植被、天然氧吧类型：独立别墅为主，TOWNHOUSE属于补充产品建筑风格：东南亚、美国乡村、现代简约，以朴素、自然为主的风格面积：300M2以下是主流，500M2以上产品极少价格：13000-15000元居多，属中档水平销售率：70%左右,价格：总价普遍超过1000万，但2000万以上的项目尚属市场空白；风格：以欧式风格为主；园林环境：没有明显的特征景观：水景成为不可缺少的要素；卖点：豪华尊贵；资源稀缺；区位优势。销售率：超大户型的销售量与供应量始终保持平稳水平典型案例：半山海景、银谷别墅,在售项目中面积最大的项目特征,销售状况最好的项目特征,价格：低于或高于深圳市平均的别墅销售价格（13000元以下的低端市场及高于20000元的高端市场）风格：低端市场偏向于东南亚风格；高端市场趋向于欧美风格；园林环境：低端市场以人造景为主，高端市场偏重自然景观；卖点：交通便利；成熟社区；综合区位。典型案例：半山海景、观澜高尔夫,产品机会分析价格,深圳历年别墅物业总体平均价格,价格最高的项目特征,价格：单价均在20000元左右风格：以欧美古典或简约式风格为主；园林环境：注重外部环境与内部园林的有机结合；强调局部景观的文化特征；景观：普遍以山、水（湖、海）共存成为景观的特色；卖点：人文环境；成熟社区；豪华会所或同类型消费场所资质销售率：高价位项目的销售情况普遍高于深圳市平均别墅销售率典型案例：银谷别墅、半山海景,需求机会分析客户构成,项目的市场机会,千万元级别的高档别墅已经出现，并且目前销售势头不错山景别墅目前尚无顶级项目，存在市场空白景观资源（山谷+溪流）和用地规模优势是支撑本项目的基本点未来便捷的交通条件缩短了与市区的空间距离和心理距离,别墅产品研究HOUSE,舒适、便利的都市生活宅地面积有限批量设计的同质化产品以人工景观为主城市基础设施和完善的小区配套满足小康阶层的心理需求,别墅产品研究VILLA,奢侈、随意的郊野生活讲究建筑的独特性，根据用地和主人的情况定制较大的宅地面积独享多种自然景观的组合，注重与自然的协调性自成一体的道路、设施和安防等配套服务系统满足显示权贵阶层的心理需求,高档别墅客户特征,时代经济的代表人物，拥有财富王国具有全球化视野和国际化观念钟情纯自然的背景和顶级建筑追求“珍品化”的生活含蓄内敛、深藏不露、不事张扬的处世作风认为顶级的房子并不难得，天然河流、大面积的森林和珍贵的土地才是稀缺资源。,市场研究结论,宏观经济的快速稳定发展和深圳二次创业的机会为本项目发展极品别墅物业提供了市场可能，深圳对极品别墅的市场需求已逐步显现；目前深圳别墅市场一定的成熟态势和有待提高的现状，是本项目发展高档别墅物业的基础；未来市场的发展趋势和竞争态势是本项目即将面临的重要问题；通过市场分析，深圳目前尚无真正意义的极品别墅，此细分市场存在较大机会；,市场定位总体定位,利用羊台山独特的景观、生态资源和优良的交通设施，打造国内的顶级山庄别墅，为喜爱特区生活环境的国内外尊贵人士提供一处量身度作的高尚居所。,市场定位目标客户群,工作、生活在深圳的富有人士向往深圳宽松政治经济环境的国内权贵阶层在珠三角地区拥有投资和实业的港台及东南亚富商国内娱乐界、体育界明星、知名人士实力企业、知名机构的商务会所高档物业的投资者,市场定位档次定位,豪华尊贵庄园府邸国内顶级高尚社区引领深圳高档别墅市场创造“珍品化”生活的典范,本次工作的主要内容项目的物业定位项目的形象定位,深圳溪之谷项目开发定位,物业定位用途细分,稀缺的用地规模资源独具魅力的自然景观良好的交通便捷度明确的目标客户群体,第一居所：第二居所=5：5,物业定位,第一居所：用于长期或主要居住的物业针对的客户：工作、生活及家人的活动地点长期固定在深圳的客户，包括深圳居民、外地户籍的长期居住、工作在深圳的人士；在珠三角经商，但主要生活在深圳的人士；,物业定位,客户分析购买目的：以成功的个人经商人士为主，购置别墅着重于提高个人社会身份和提高个人的生活品位格调向往自在的有个性的生活方式作为第一居所目前仍以居住为主，同时兼备度假功能，看重投资前景对物业的要求：追求居住环境和档次的同时，非常注重居住的实用性；要求别墅内空间设计充分考虑居住用途，要求居住单位面积要大，特别是花园面积要求较大，希望有更多的家庭活动空间工作之余与外界的交流不多，同时要求项目尊贵，以体现个人的社会地位，着重项目所营造的个性化文化品牌由于客户非富即贵，身份显赫，对居住小区的物业管理，以及安全性和私密性的要求非常高,物业定位,客户心态分析此类客户以正常渠道经商为主，生意经历比较顺利，经过多年的资产积累，目前的经济实力雄厚个人社会阅历非常广阔，对社会，对人生，都有着较深刻的体会，不会盲目跟从，从而向往有个性，高品位的生活方式追求较为平和的居住心态，享受阳光、大自然此类客户非常自信，十分肯定自己的判断能力经多次置业，对置业情况非常清楚，不会冲动，再不会盲目，往往对发展商的背景以及实力较为重视向往自然主题的生活方式，要求项目具有较多高档次的休闲配套设施,物业定位,第二居所：不以长期居住为目的的阶段性居住物业针对的客户：向往深圳宽松的政治环境的国内富有的高官或高干子弟国内娱乐界、体育界明星，向往项目绝佳的自然资源，同时体现个人社会身份的人士；现在工作、生活在深圳的富有人士，以暂时性居住和投资为主要目的的人士在珠三角经商的人士，为了充分提高个人社会身份以及提高生活品位的人士；少量的用作商务用途的机构,物业定位,客户分析购买目的：以度假、短期居住以及商务用途为主用于接待重要来宾的商务用途；看重投资前景对物业的要求：对项目所在区域的依赖性不强，对区域的配套等不会非常重视，但对项目自身的环境景观、档次等要求非常高，要求项目不仅在深圳，甚至在国内都要具备顶端别墅物业档次的优势；要求别墅有高品位和浓郁的文化气息，要求室内布置个性化，尤其要求主人房宽敞、舒适；别墅的面积大小在满足主要功能之后，不宜过大；同样对居住小区的物业管理，以及安全性和私密性有非常高的要求,物业定位,客户心态分析用作第二居所的客户群的置业心态较为复杂国内高官司或其子弟购置，以转移资金为主要目的。同时，也提高个人的生活品位；注重物业的景观以及物业的外型气派，十分的注重生活的私密性以及安全性，而对项目的区位、配套反求其次；国内的各类型明星购置，以提高其生活格调为目的，此类客户由于经常来往世界各地，见识较广，但由于文化水平一般，欠缺个人见地，往往会跟潮流认同资源的唯一性和绝版的顶级别墅物业，看好未来的投资升值前景，但短期内仍以深圳市内的居住物业作为第一居住物业。对生活、对人生都有着较高的认识利用公司的财产购买，产权属于公司，但更多的是用作个人享用。此类客户对物业的细节不太注意，而是注重物业的休闲生活配套,物业定位,物业建筑规模类型与比例根据深圳别墅市场研究结论、用地条件及潜力分析、物业用途细分研究，建议本项目物业建筑规模分为三个类型：350480平方米独立型别墅：50%（套数比）；主要针对第二居所用途的客户群，规划总量占别墅总套数约50%600880平方米独立型别墅：35%（套数比）；主要针对第一居所以居住为主要用途的客户群，规划总量占别墅总套数约35%。10001200平方米独立型别墅：15%（套数比）以长期居住为主要目的，多属于商界顶级成功人士。由于面积大总价高，面对的客户群非常特殊和有限，建议谨慎开发。建议在选择和规划宅地过程中留有余地，以便于日后开发中的灵活操作和把握。规划总量占别墅总套数约15%,形象定位,做为顶级别墅项目，需要文化积淀深、品位质感强、底蕴厚重的建筑风格来演绎,形象定位,欧陆风格，历史悠久，文化底蕴浑厚,目前市场上供应最多的是欧陆风格别墅，但多数在表现“欧陆风格”方面不是很到位，流于表面化。因此在设计、选材、细部处理等方面要求有深刻的理解和把握。能否真正演绎出“欧陆风格”的内在特征，是成就顶级的关键,英式都得风格,传统殖民时代风格别墅,英国维多利亚风格别墅,形象定位,北美建筑风格，源自欧洲。简约，讲求实用,由于省略了很多的繁琐雕饰，欠缺了大气与稳重，易给人一种较轻的感觉，对于山庄别墅而言，客户需要体会到建筑的稳重感。建议暂不考虑北美的建筑风格,美国马萨诸塞的山地别墅,美国转世纪时代别墅,形象定位,现代建筑风格，注重与自然元素的融合，可充分发挥建筑设计师的想象力,做为顶级的别墅物业，现代的建筑风格相对于具有浓厚的文化底蕴的欧陆风格而言，欠缺厚重感，较难让客户体会到物业的尊贵感。但现代风格的诸多优秀元素应予以充分融入与发挥。,形象定位,国内顶级行列的后现代欧陆式山庄别墅,后现代欧陆风格，欧陆风格体现“庄重、华丽、尊贵”，“富有文化底蕴”；利用欧陆风格中一些繁琐、复杂的表现形式，再增加一些现代风格的元素；既保留欧陆风格的精髓，又融入现代的符号别墅单体户型设计方面，以第一居所的用途作主要的考虑因素，满足居住的功能后，为了体现别墅客户的个性化生活，建议加以适当夸张表现设计手法可考虑以组团的形式演绎不同种欧陆风格，以满足市场多样化需求，增加项目卖点，丰富和活跃项目的品位,形象定位,形象定位文案体现演绎贵族心灵，享受自在人生绿野仙综之巴伐利亚风情充满悠闲气息的尊贵品质与自然交融、回归本源的尊贵府邸诠释尊贵灵性，彰显终极梦想,ThankYou!,
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