资源描述
,从地块本身谈起,引,地块指标,占地,总占地150亩，计100000,容积率2.0，无限高要求,规划总建筑面积约200000,项目四至,北临经七路，南靠昆仑大道，西接食品加工厂和徐州市人才交流中心，东依纬一路和故黄河,容积率,规划建筑面积,规划用途,住宅、商业和办公商办和居住各50%（暨住宅和商办的建筑面积均为10万）。商业和办公没有具体比例要求，但需要建设5000民族大舞台（不能销售）,住宅：控制风险商业：八仙过海,地块价值分布图,物业形态分布图,徐州市场格局区域现状分析区域竞争楼盘分析区域购房需求分析附属地块SWOT分析,徐州市场格局,2011年之前徐州市场格局,北区,西区,南区,铜山新区,中心区,东区,高铁新区,新城区,食品城板块,2011年前徐州楼市八分天下中心区不断扩大，逐渐辐射北区、西区和南区三个区域；高铁新区、新城区“异军突起”，楼市开发建设火热。,激烈的市场竞争环境下，食品城地块夹缝中生存，市场地位岌岌可危,食品城板块逐渐消失,2011年之后徐州市场格局,徐州市场格局,老城区,铜山新区,东区,高铁新区,新城区,城市扩张,政府引导重心偏移,副中心雏形,区域现状分析,区域交通情况,区域现状分析,5、14、23、58、59、60、64、81、83、91、92、93、95、116、602、603、612等近20余条公交线路通往或途径食品城，更有多条城际或县际班车在此中转候车。昆仑大道途径食品城，快速连接主城区和新城区，迎宾大道（204国道）连接东、南三环，可畅达城市每个角落。,迎宾大道,本案,两大城市主干道多条公交路线纵横区域交通方便快捷,昆仑大道,区域人口分布及现状,区域现状分析,流动人口约1万人,未来5年内，区域住户、行政办公等固定人员约5万人，区域商务、出行等流动人口约1万人，合计约6-7万人；受区域规划及城市发展限制，未来人口增长速度缓慢，主要靠区域企业、市场发展带来的流动人口形成人口增量；目前，区域规划以企业、工厂和市场为主，人口分布较分散，流动性较大，人口成分较复杂。,区域人口分散、成分复杂流动性较大、增长速度缓慢,区域客户构成情况,区域现状分析,区域流动人口以在食品城及周边做生意的居多；区域固定人口以周边乡镇及地缘客户为主，客户选择于此多衷于交通便利性及未来的升值潜力。区域人口以私营企业为主，政府企事业单位人员主要是在2008年左右区域处于发展期是进入，随着区域规划和建设减缓，这部分人员进入的比例逐渐减少。,客户构成以地缘和周边乡镇人口为主，人口整体素质不高,对区域内新增项目（御景湾、东南郡等）、原有常住人口及行政办公等固定人口，进行职业和区域来源分析,区域配套情况,区域现状分析,生活配套匮乏商业以小区或市场自给自足的形式存在,区域流动人口以在食品城及周边做生意的居多；区域固定人口以周边乡镇及地缘客户为主，客户选择于此多衷于交通便利性及未来的升值潜力。区域人口以私营企业为主，政府企事业单位人员主要是在2008年左右区域处于发展期是进入，随着区域规划和建设减缓，这部分人员进入的比例逐渐减少。,区域形象分析,区域现状分析,区域有良好的知名度但区域形象和口碑不佳,在前期区域形象建设和打造，食品城地块的知名度已经广而流传，但随着政府规划重心偏向新城区和高铁新区，食品城地块在市民中印象逐渐降低，再加上各项配套和政府改造工程未能按计划实现，使其区域的形象感越来越低，区域价值严重下滑。区域的发展前景和升值潜力，将严重制约其房地产的发展。,食品城板块,区域竞争楼盘分析,新城区,区域竞争楼盘分析,高铁新区,区域竞争楼盘分析,东区,区域竞争楼盘分析,铜山新区,区域竞争楼盘分析,样本采集区域：食品城及地块周边新城区、高铁新区、东区、铜山新区样本采集数量：共采集样本400份，扣除79份无效样本，进行分析的有限样本量321份样本调研方式：问卷“一对一”拜访样本分析方式：将321份样本按“固定收入”和“自由职业者”分成两大类了，分类进行对比分析,区域购房需求分析,固定收入公务员、企事业单位员工、教师或金融等职业者自由职业者个体、私营企业、打工或无业等人群,样本年龄,区域购房需求分析,且,固定收入者年龄段自由职业者年龄段,样本居住区域,区域购房需求分析,且,固定收入者居住区域,自由职业者居住区域,置业计划时间,区域购房需求分析,且,固定收入者置业计划时间自由职业者置业计划时间,置业目的,区域购房需求分析,且,固定收入者置业目的自由职业者置业目的,置业区域选择,区域购房需求分析,且,固定收入者置业首选区域固定收入者置业其次选择区域固定收入者置业再次选择区域,自由置业者置业首选区域自由置业者置业其次选择区域自由置业者置业再次选择区域,置业物业形态选择,区域购房需求分析,且,固定收入者置业物业形态自由职业者置业物业形态,置业房型、面积选择,区域购房需求分析,且,固定收入者置业房型、面积选择自由职业者置业房型、面积选择,置业承受价格,区域购房需求分析,固定收入者置业承受价格自由职业者置业承受价格,且,置业产品倾向,区域购房需求分析,且,固定收入者置业产品倾向,自由职业者置业产品倾向,置业考虑的因素,区域购房需求分析,且,固定收入者置业考虑的因素,自由职业者置业考虑的因素,置业关注小区的配套情况,区域购房需求分析,且,固定收入者置业关注小区的配套自由职业者置业关注小区的配套,置业建筑风格倾向,区域购房需求分析,且,固定收入者置业建筑风格倾向自由职业者置业建筑风格倾向,食品城板块区域疆界淡化、差异消减、内部竞争已经弱化；随着新城区的市政投入使用、生活配套设施的不断迁入，城市副中心雏形正在形成，“演进、融合”，是大势所趋，已呈浩荡之势。由此可见，食品城板块将逐渐不复存在，且被新老城区瓜分、融合。,SWOT分析,2,Strength优势项目交通便利，车行条件优越周边中高端住宅项目较多临近新市府所在地（驱车5分钟左右）靠近新城区大龙湖风景区，自然资源丰富,Weakness弱势片区形象较差，市民认可度较低周边商业氛围较差且档次较低，需要长期培育,板块靠近新城区，未来升值潜力无限随着功能完善和其他大商业项目的逐步落地，随着新城区大量居民的涌入和居住，将成为较为独立的城市副中心Opportunity机会,项目面临潜在竞争，受到周边项目的冲击培育周期较长，可预见问题较多，难度较大Threat威胁,3,4,1,附属地块SWOT分析,附属地块定位住宅开发定位原则住宅产品建议商办开发定位原则商业产品建议办公产品建议,附属地块定位,住宅开发定位原则,后调控时代下住宅开发定位原则,后调控时代下，轻易不要切入高端市场,顺应市场发展规律，从粗放型转向集约型,附加价值卖点实用化,总价控制,产品特征突出,景观升级,住宅产品建议,风格定位,住宅产品建议,客群定位,首次置业的中、中下客群,住宅产品建议,竞争楼盘户型,住宅产品建议,户型定位,小三房为主，高性价比,住宅产品建议,户型定位,在从产品本身出发做徐州最经典的小三房,主力户型,商办开发定位原则,户型定位承接配套商业和产业链衍生的可持续变量（预留）处理方式：以销售为主，自持部分1万持有（公共配套）：商务配套、文化大舞台、物业等公建1万暂时持有，后期销售：超市、餐饮等余下2万全部销售,商业定位,商业产品建议,通过办公性质定位，最终实现销售产品建议迎合产业园要求，soho、loft公寓等酒店式公寓操作模式结合产业园需求，进行定制式办公建设，或以低总价进行打包销售,办公定位,办公产品建议,通过办公性质定位，最终实现销售产品建议迎合产业园要求，soho、loft公寓等酒店式公寓操作模式结合产业园需求，进行定制式办公建设，或以低总价进行打包销售,办公定位,
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