济南商业调研报告.ppt

济南商业调研报告,2010年08月02日,目录,PART1城市宏观经济背景,山东省,本项目,PART1城市宏观经济背景/城市宏观概况,城市概况,PART1城市宏观经济背景/城市宏观概况,城市规划格局,天府新城规划出炉总面积119平方公里,定位为西部地区重要的总部商务中心、金融中心和会展博览中心，以现代服务业为主导的城市功能区，城市重要的商业中心、行政中心以及文化、教育、体育、医疗等公共服务中心,将围绕大源商务片区、新川科技总部片区和正兴商业商务文博会展片区等三个重点区域，布局形成大源西、锦江西、正兴北、万安以及中和旧城和华阳旧城等其他六个高端综合功能片区,随着近几年经济的发展和政策调控的影响，济南商业市场逐步扩容，供应量和成交量逐步放大。,PART1城市宏观经济背景/城市房地产市场发展分析,2008年以来由于住宅市场受到政策调控的影响，开发商对于住宅的开发热情受到极大抑制，而商业地产市场开发受到追捧，商业市场供应量呈爆发式增长。随着住宅限购等行政性限购措施的出台，部分投资者的目光也从住宅市场转向商业地产市场，商业地产的成交受政策的调控影响较小。,商业地产市场供求分析,（数据来源：CRIC数据库）,继2010年力度空前的宏观调控后，2011年国家再度重拳出击，出台了包括土地、金融、税收等多种调控手段，抑制住宅市场，商业地产市场迎来发展的春天。,部分地区商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。,要求各商业银行全面停贷第三套房及以上住房贷款。对贷款购买首套房，首付款的比例调整到30%及以上。对贷款购买二套房家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍。,PART1城市宏观经济背景/城市房地产市场发展分析,对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。,提高贷款利率，将使开发商资金链更加紧张，将加大开发商降价促销、快速销售回款压力。提高贷款利率，购房者的还贷压力将会更大，这将对购房人的资金实力，特别是首付提出了更高的要求，购房需求会继续萎缩。,存款准备金率上调将压缩商业银行的贷款空间，房企今年解决资金困难将更加不容易。同样购房者的贷款成本和还贷压力也会加大，进一步形成购房需求萎缩。,京沪广深等多城市限购令今年继续执行，抑制房地产市场过热。公寓作为类住宅产品，因其商业性质不限购、可贷款而吸引了投资者的目光。,住宅地产市场受到严厉调控，特别是限购政策已基本将住宅投资渠道卡死，商业地产市场由于市场扩容，需求旺盛，迎来发展契机，而公寓的商业性质使得其在住宅投资受控后颇受青睐。,宏观政策影响分析,宏观经济分析,1,人口、消费力研究,2,济南近几年外来人口显著增加，城市对外吸引力增强，将加大城市商业项目的辐射力。济南居民收入水平处于环渤海经济圈和山东省较高水平，但人均消费额较低，居民消费观念较为保守。,城市房地产市场解读,3,近两年受宏观调控政策的影响，房地产市场发展前景不够明朗，商品房供求比偏离正常值，市场风险较大。住宅限购后，商业市场的发展迎来春天，供应和成交均大幅上升，发展前景可观。,项目发展机遇：济南城市能级高，经济发展稳定，第三产业加速调整，加快总部经济发展带动的商务需求增加；住宅市场发展受控影响,使得商业市场赢得发展的空间，受到开发商和投资者的青睐。,O,T,项目面临挑战：济南市目前的经济规模和商业消费能级与其城市能级不相匹配，内陆经济特性使得居民消费观念较为保守。,PART1城市宏观经济背景/城市宏观经济状况总结,GDP稳步增长，增长率保持15%左右，2010年GDP总量3351.4亿元，人均GDP达57394元（折合8666美元)，但在山东省排名并不靠前。第三产业占比超过50%，但第二产业增长较低迷。服务业与工业的良性互动关系尚未完全形成，产业结构需进一步优化。,城市宏观经济状况总结,PART2整体市场研究分析,一、商业市场研究,1、商业市场供应面分析,PART2整体市场研究分析/商业市场研究,商业格局/商圈分布,目前济南市商业格局呈现“二、四、四”分布：泉城路商圈和经四路大观园商圈两大市级核心商圈，以及分布在东、西、南三面的洪楼、西市场和英雄山区级商圈，四个专业市场商圈。,市级商圈,区级商圈,专业市场商圈,（数据来源：市场调研）,PART2整体市场研究分析/商业市场研究,商业格局/商圈分布,（数据来源：市场调研）,重点商业项目分布,济南现有及在建设的知名商业项目，在泉城广场1公里范围形成了扎堆的势态，其他商业呈零散分布状态，目前济南市传统知名商业仍以百货形态为主，正向购物中心时代发展。,PART2整体市场研究分析/商业市场研究,重点商业项目列表,PART2整体市场研究分析/商业市场研究,商业档次来看，泉城路商圈占领了济南品牌档次的制高点，其中以银座商城和贵和购物中心档次最高；万达广场与鲁商广场为济南现有为数不多的购物中心，购物中心商业形态严重缺失。,未来商业竞争分析,未来几年内济南商业存在较大的供应量，商业类型将以购物中心业态为主，体量均在10万以上，其主要分布在市中区，集中扎堆于泉城路商圈，本案周边竞争压力相对较小。,PART2整体市场研究分析/商业市场研究,从济南未来商业项目的分布来看，泉城路商圈规模将再次提升，市中心的商业竞争态势将会加剧；济南整体商业格局呈现中心快速发展与其他商业离散分布现象。,本案,4,2,3,1,5,7,6,（数据来源：市场调研）,重点对标项目列表,目前济南真正意义上的城市综合体项目较少，仅有万达广场、鲁商广场、恒隆广场，以及在建的银座中心。城市综合体作为本项目的重点对标项目，对本项目具有借鉴意义。,PART2整体市场研究分析/商业市场研究,万达广场,鲁商广场,银座中心,重点对标项目分析,万达广场在体量上占据了绝对优势，总体量达到100万，其商业面积占总体量的24.1%，鲁商广场的商业体量达到8万，占比达38%，银座中心商业体量14万，占比达57%。销售均价在3.5万元/左右。,PART2整体市场研究分析/商业市场研究,注：万达广场住宅体量为47万，因其他综合体无住宅部分，故在此不作比较。,5000040000300002000010000,万达广场,鲁商广场,银座中心,公寓售价,办公售价,商业售价,（数据来源：市场调研）,PART2整体市场研究分析/商业市场研究,未来商业供应情况分析,2011年预计商业的潜在供应面积约为61.2万，销售类商业共计约为24.97万，潜在供应量以中部、东部最大，南部北部供应量较小。供应量以中部和东部区域最高。东部商圈正慢慢崛起。,数据来源：济南房地产2010年年报,2、商业市场需求面分析,济南市截止2010年底，零售商业网点营业面积达518.58万，全市人均零售面积达0.78，市区人均面积1.21。,现有商业存量情况分析,PART2整体市场研究分析/商业市场研究,济南市商业网点发展现状评价报告：,2005-2020年商业中心规划图,济南市商业网点数量38772个（截止2010年底），零售商业网点数量26778个；,总商业存量合计营业面积约518.58万。,百货店经营面积3000平方米以上，专业店、专卖店、便利店、超市经营面积500以上的商业网点合计312个。,济南全市人均零售面积0.78，市区人均零售面积1.21（含商品交易市场的零售功能面积）。,济南市商业网点布局规划（2005-2020年）：商业营业面积总量控制2020年商业网点人均营业面积规划指标为1.2。,济南市2010年人口统计,户籍人口604.1万人,常住人口681.4万人,市区常住人口约433.6万人,根据济南十二五规划，截止2020年济南人均商业面积将达到1.2/人，本项目初步估计为2014年开始运营商业物业，通过需求面积-现有存量及未来可预见的供应量，济南市至2014年商业需求量约为90万。,（注：市场缺口=需求面积-现有面积）,现有商业需求情况分析,PART2整体市场研究分析/商业市场研究,数据来源：济南市第六次人口普查,2014年济南全市商业空间,常住人口720.3万人,全市人均需求面积0.93/人,全市商业存量518.58万,全市商业需求量90.1万,全市人均商业面积增长率：规划2020年济南全市人均商业面积指标为1.2/人，2010年全市人均商业面积0.78/人。增长率为x；0.78（1+x）10=1.2，得出增长率=4.4%,年平均常住人口增长率为：1.4%，计算2014年济南市常住人口为：720.3万人,全市未来供应量61.2万,3、商业市场整体表现分析,PART2整体市场研究分析/商业市场研究,目前济南市集中商业租金大多在68元/天之间，泉城路商圈内商业租金普遍较高，基本在15元/天/以上，大部分集中商业采用扣点经营模式。,商圈租金概况,（数据来源：市场调研）,PART2整体市场研究分析/商业市场研究,商圈租金概况,济南商圈租金分布呈现了三大阶梯：第一阶梯，平均租金在15元/天以上；第二阶梯，平均租金在-.5元/天；第三阶梯，平均租金在.-5.5元/天。泉城路商圈租金水平遥遥领先于其他商圈。,（数据来源：市场调研）,商铺售价分析,济南市2011年7月底商整体销售均价为18932元/。东部区域成交价格为17028元/。本月中部成交均价为30000元/，位列各区域之首。南部区域均价较上月有所增长，达23691元/。西部区域均价没有变化仍为14000元/。在售集中商业项目均价为：24300元/。,PART2整体市场研究分析/商业市场研究,数据来源：市场调研,4、商业市场发展趋势分析,济南商业发展趋势分析,济南市整体商业能级不高，处在百货时代向购物中心时代转变时期。中高档商业大部分为百货商厦业态，国内发达城市商业地产的发展趋势已步入购物中心时代，济南市的购物中心业态才刚开始出现。,PART2整体市场研究分析/商业市场研究,百货,购物中心,高档,低档,缤纷五洲商业广场,贵和购物中心,贵和商厦,苹果城,泉城新时代,圣凯摩登城,英雄山人防商城,银座商城,芙蓉街,泉乐坊,万达广场,银座地下购物广场,济南华联商厦,嘉华购物广场,鲁商广场,恒隆广场,？,2010年底许多开发商调整销售策略，预计2011年商业价格有小幅上涨。,1、商业地产在房地产市场中所占份额及地位将快速提升,2、成交量预测：成交量有维持平稳增长的可能性,3、价格预测：2011年商业价格有小幅上涨,各区域如高新区、南部高端居住区前期开发住宅入住率已达较高水平，而区域性商圈尚未形成，为商业地产带来大量稳定客流和市场空间；2011年住宅调控政策背景下，剩余货币流向商业地产的可能性增大；购物中心的兴建将进一步带动自身及区域商业的发展。促使济南商业在房地产市场中所占份额及地位快速提升。,济南商业氛围和购买力有限，地段是影响商业成交量的主要因素。开发适销对路的商业产品，2011年商业市场的成交量依然有平稳增长的可能性。,济南商业发展趋势分析,PART2整体市场研究分析/商业市场研究,济南商业发展趋势分析,济南商业未来的发展趋势为：第一、传统百货业急需提升，第二、一站式消费模式出现、第三、中心城区快速发展，其他区域出现离散分布现象。,PART2整体市场研究分析/商业市场研究,趋势一,趋势二,趋势三,济南作为省会城市，消费水平相较其他城市并不落后,但当前主要以传统百货为主，城市物业水平发展较慢，急需进一步提升。,济南已经出现万达广场，鲁商广场等一站式消费商业中心，shoppingmall一站式购物中心是济南商业主流发展趋势。,泉城路商圈规模将进一步扩大，能级将进一步提升，其他各区域商圈，随着人口导入，商圈逐步成熟，将出现离散分布的现象。,传统百货业急需提升,一站式消费模式出现,中心加速、离散分布,服务功能,济南市现代化的休闲娱乐业态比较匮乏，增加餐饮娱乐休闲业态比重，丰富商业功能，打造一站式消费体验中心。,品牌档次,济南品牌档次较低，可适度引进知名时尚品牌，注重各业态业种品牌的落地可行性和市场实际的可消化能力。,规模规划,提升物业硬件与配置合理的业态业种比例，设计合理车流、人流动线。,商业市场真正意义上的购物中心只有三个，本项目可作为济南南部片区地标性建筑，全面升级和创新，以形成区域新核心。,本项目发展空间机遇,PART2整体市场研究分析/商业市场研究,商业能级,5、区域商业市场供应与需求分析,区域内成规模商业项目,项目中微观区域内成规模商业项目总量约35.1万，3公里范围内已营业商业体量约17.1万。未来本区域内未规划有大型商业综合体项目。,项目3公里范围内规模商业分布,2020年之前区域内可能新增的商业供应有顺缘城市明珠广场7万商业、鲁能领秀城的20万商业、万达意向进驻的33万地块，共53万。,规划出让500亩土地，万达意向进驻,PART2整体市场研究分析/商业体量测算,（数据来源：市场调研）,项目3公里范围内住宅分布,（数据来源：市场调研/CRIC2009数据库系统）,PART2整体市场研究分析/商业体量测算,区域商业供求分析,项目区域3公里范围内，住宅楼盘总建筑面积为1265.69万，总户数为77034户，入住率约85%。2010年第六次人口普查结果显示，济南人均住房面积29.7，户均人口数为2.98人。按户均人口数计算：7.7034万2.9885%=19.5万。(考虑到各楼盘的建筑密度不明确，以下采用户均人口数进行测算）,注：随着鲁能领秀城后续商业的建成以及500亩商业用地的出让，2020年之前区域内商业体量将大量增加。,济南总体规划显示，2020年济南中心城常住人口规模将由2010年的340万人增至430万人左右，年均增长率约为0.74%。由此推算项目区域常住人口2020年约为26万。,PART2整体市场研究分析/商业体量测算,本项目商业市场空间,根据消费人群商业需求面积与市场商业存量之间的关系运算，我们将对本项目的商业体量进行预测。,5年内区域商业市场空间为4.2万6.3万之间。,PART2整体市场研究分析/商业体量测算,济南市商业网点发展现状评价报告：2010年，市区人均商业面积1.2,现有人口约19.5万（按户均人口数）,需要商业面积约23.4万,现有商业供应量约17.1万,商业市场空缺约6.3万,人口约23.5万（按户均人口数）,需要商业面积约28.2万,商业市场空缺约4.2万,人口约70万,需要商业面积约84.7万,商业市场空缺约7.7万,市场现状,5年内市场,2020年市场,济南商业网点规划显示：2020年，人均商业面积达到1.2,商业供应量约24万,济南商业网点规划显示：2020年，人均商业面积达到1.2,未来商业供应量约77万,本项目商业体量测算区域居民消费支撑,项目未来辐射人口,未来5年内项目3公里范围居民可支撑商业面积44000-55000。,居民消费支出结构,PART2整体市场研究分析/商业体量测算,通过测算，本项目约可建写字楼5万，按照人均8写字楼面积（甲级写字楼标准）和20-30%的空置率，未来预计可带来4000-5000写字楼消费人群，可支撑4000-5000商业面积。,根据本项目自身写字楼体量计算未来项目写字楼人群总人口,备注：1.人均办公面积：8/人（甲级写字楼标准）。2.办公人群人均配套商业面积为：1/人，写字楼人群消费能力较高，但驻留在项目的时间有限，主要消费为生活型的日常消费，如：餐饮，休闲等，因此适当降低本项目办公人群的人均商业配套面积。,本项目商业体量测算办公人群消费支撑,PART2整体市场研究分析/商业体量测算,1-区域居民消费-可支撑商业面积-44000550002-写字楼商业配套-可支撑商业面积-40005000,本项目区域可支撑商业体量约为4800060000,区域可支撑商业面积,PART2整体市场研究分析/商业体量测算,济南市客群消费力研究,PART2整体市场研究分析/消费者需求研究,济南市近40%的消费者单次购物金额在150元300元左右，59%的消费者单次餐饮金额为100元以下，62%的消费者单次休闲娱乐金额在100元以下，消费力水平较为一般。,济南市目前总体消费力呈现两极分化现状，普通市民消费力相对一般，消费观念较为保守。济南市市民的消费比重依然以购物为主，单次购物金额也为餐饮和娱乐金额的两倍左右。休闲娱乐与餐饮消费观念及消费需求有待进一步挖掘。,（数据来源：市场调研）,消费者最喜欢的购物场所前三位的是万达广场、银座购物广场、贵和商厦。认为济南市及英雄山路区域最为缺少的是购物中心和休闲商业街区。超市和女装、影院和健身、特色餐饮和休闲茶餐厅及银行和便利店是消费者认为济南市及英雄山路区域最需要增加或提升的商业业态。,消费心理及满意度,以购物带动餐饮、娱乐、休闲的一站式购物中心和以满足本地消费者为主的休闲商业街区最受消费者欢迎。消费者通常选择去泉城路商圈消费，消费内容以服装和餐饮为主。,消费者通常选择在周末和节假日与家人和朋友一起外出购。消费者购物通常逗留的时间为1-3小时，可接受的路上交通时间集中在半小时以内。以鲁菜和川菜为代表的中式菜系最受消费者欢迎。消费者单次购物金额集中在150-300元之间。,消费行为,消费需求,中高档是消费者对于项目定位档次的心理预期，建议该区域设置大型购物中心。交通便利和购物环境是消费者选择购物场所最为关注的因素。,看法和建议,济南市消费者需求分析小结,PART2整体市场研究分析/消费者需求研究,调查时间均为：2011年7月6日下午19：5020：40,区域目标客群消费力研究,PART2整体市场研究分析/消费者需求研究,银座奥特莱斯距离本项目较近，最能反映本项目周边区域客群的消费水平；本项目周边客群消费水平略高于其他区域，在济南市属于较高水平。,超市客单价以本项目周边两个卖场为例，平均客单价为72.95元，略高于其他区域，可见本项目周边居民消费能力在济南市属于较高水平。,通过对于银座奥特莱斯的调查，本项目周边区域客群构成以中年为主，占比达50%，青年比例占31%；相较于其他区域大卖场，本项目区域内以中年消费者为主，比例远高于其他区域。中年消费者客群通常相较于青年消费者具有更高的消费能力，但相对消费观念较为落后。,区域客群肖像,PART2整体市场研究分析/消费者需求研究,根据本项目调查问卷汇总及消费者访谈调查，鉴于本项目目前商业体量不可能超过4万，无法形成超过3公里以上的核心辐射圈，故我们认为本项目目标客群仍集中于项目周边区域，该客群总体分两大类：周边居民有孩家庭；周边区域城市精英。,周边居民有孩家庭,周边区域城市精英,年龄：30-45岁中年夫妇有子：夫妻两人均有收入。孩子年龄在1020岁之间，社交活动较少，生活重心以工作和家庭为主，工作日通常是家庭和单位“两点一线”，周末通常和家人聚集在一起。周末选择家庭聚餐可能性较大。对于日常生活消费需求较大。消费水平中高，周末、节假日购物可能性较大。消费占收入比重适中，考虑到孩子将来的教育以及赡养父母，有一定的存钱动机，因此对消费的性价比要求较高。,年龄：25-35岁未婚或者年轻家庭无子：稳定的工作与较高的收入，喜欢社交，有固定的朋友圈子，经常在工作日晚上或周末聚会，泡吧。常常不愿意自己做饭而到外面就餐，喜欢尝试新鲜的饭店和新的口味，对餐饮服务需求较高。对于休闲娱乐的需求强烈，茶坊、KTV、影院和健身中心是他们经常光顾的场所。消费占收入比重较高，认为花钱才是挣钱的动力，并且相信未来可以挣到更多的钱，对价格的敏感度不是很高，消费需求旺盛。,商业市场分析小结,PART2整体市场研究分析/商业市场小结,目前济南市传统知名商业仍以百货形态为主，正向购物中心时代发展。济南目前传统百货业急需提升，一站式消费模式的购物中心业态已经出现；中心城区商圈进一步聚合扩张，其他区域仍呈现离散分布现象。,总结一：整体商业能级落后，商业升级在即。,未来几年内济南商业存在较大的供应量，2011年预计商业的潜在供应面积约为61.2万，商业类型将以购物中心业态为主，体量均在10万以上，其主要分布在市中区，集中扎堆于泉城路商圈，本案周边竞争压力相对较小。,总结二：未来商业供应量大，购物中心为主。,根据济南十二五规划，截止2020年济南人均商业面积将从0.78/人升至1.2/人，商业需求量进一步提升，本项目周边区域大型商业项目较少，存在较大的市场空间。,总结三：商业需求量将提升，市场仍有空间。,本项目区域周边消费能力较好，属于济南较高水平，以购物带动餐饮、娱乐、休闲的一站式购物中心和以满足本地消费者为主的休闲商业街区最受消费者欢迎。,总结四：区域消费能力较好，餐饮休闲街最受欢迎。,二、办公市场研究,写字楼市场发展历程,2002年之前,2004年,05-07年,2008年,2009年,09-12年,较低水平,萌芽时期,迅速发展,回落时期,回暖时期,快速发展阶段,济南市写字楼市场在2004年才真正进入萌芽状态，随后经历了高峰、回落、回暖、快速发展等阶段，进入2010年后，随着多个高端写字楼入市，写字楼市场进入了快速发展阶段。,PART2整体市场研究分析/办公市场研究,写字楼供求市场分析,济南市写字楼市场一直处于供大于求的局面，经历2008年金融危机，市场进入谨慎开发状态，供求市场逐步走向理性，随着压抑的刚性需求的释放及市场存量的消化，市场将呈现供需两旺态势。,04-07年写字楼供应量稳步增长，到07年供应量和成交量达到最高峰；08-09年受金融危机影响，供、求量均下降；10年写字楼市场回暖并迅速发展，成交量达36万多。,进入2011年，除1月份新增8万外，2-6月均少有新房源推出，市场上大部分产品为往年存量，市场整体新增供应不足。,（数据来源：CRIC2009数据库系统）,PART2整体市场研究分析/办公市场研究,写字楼价格走势分析,济南市写字楼市场整体均价呈平稳上升趋势，11年6月攀升至13154元/，各板块价格有所差别，南部地区均价在9000元/左右，低于济南市整体均价水平（南部地区写字楼量较少）。,2010.1-2011.6济南市各板块写字楼均价走势（单位：元/）,10.1-11.6，整体均价水平较为稳定，基本保持在11800-13200元/区间内，6月均价为13154元/。泺源板块、经十路、奥体中心板块三大板块起始价格高，10.1均价在11500-13800元/区间内；纬二路板块均价爬升速度最快，由8500元/提升至13500元/；南部区域9000元/低于整体均价水平，由于区域写字楼量相对较少，加之个别中低楼盘价格拉低整体水平，此均价水平并不能代表市场整体情况。,PART2整体市场研究分析/办公市场研究,（数据来源：CRIC2009数据库系统）,济南市写字楼现有格局分析,济南市写字楼市场共分为7大板块，老商务区发展较为成熟，新起板块发展较快。高新区及二环东路板块为新兴商务板块，经十路板块未来将成为又一新的商务集聚区。,经十板块,CBD商务区：泺源大街板块：CBD核心区，交通便捷，配套成熟，汇聚知名企业总部、实力企业等。入驻率居各板块之首。传统商务区：纬二路板块：交通是本区域一大优势，对外联系便捷，汇集了中国联通等大型公司，写字楼出租率普遍较高。山大路板块：为济南市传统中小型企业集聚地，汇集了律师事务所、广告、教育培训等众多服务行业。新兴商务区：二环东路板块：汇集了中润世纪广场、发展大厦等一批优质物业，以中小型企业为主，写字楼出租率较高。高新、奥体板块：城市发展战略及政府优惠政策为本区域发展带来巨大的发展潜力，但目前各方面配套设施尚不完善。,PART2整体市场研究分析/办公市场研究,济南市写字楼现有格局分析,市场整体表现为传统商务区外扩，新兴商务区崛起的趋势：泺源大街板块、山大路板块、纬二路板块较早形成商务集聚区域，市场发展较为成熟，市场占有率较大，发展空间相对较小；高新区作为济南市新兴写字楼市场，发展态势较好；2011年第二季度，高新区为写字楼市场供应主力，供应量约16.1万，其他板块保持较低水平，高新区及纬二路板块为市场成交主力，高新区成交量达2.3万，纬二路板块成交量为2.7万，其他板块较少。,从济南市各板块写字楼市场近期的供求情况看，传统商务区发展较为平稳，新兴商务区成为新的供应成交主力军。,PART2整体市场研究分析/办公市场研究,（数据来源：CRIC2009数据库系统）,济南市写字楼典型项目（一）,（数据来源：市场调研）,PART2整体市场研究分析/办公市场研究,济南市写字楼典型项目（二）,（数据来源：市场调研）,PART2整体市场研究分析/办公市场研究,济南市写字楼物业市场分析体量,济南市写字楼总体量在3万-6万区间内居多，部分大型综合体项目写字楼体量较大。,在调查的23个写字楼样本中，建筑面积在3万以下的有4个，在3-6万的有12个，大于6万的有7个。因此3-6万写字楼产品是市场开发的主流。,（数据来源：市场调研）,PART2整体市场研究分析/办公市场研究,济南市写字楼物业市场分析去化&出租率,济南市传统商务区写字楼空置率较小，新兴商务区略高，品质型产品去化率、出租率均比较高。,在所调查的样本中，开盘较早的项目如银座晶都国际等早已售罄。新建项目，传统商务区的万达中心项目2011.1月开盘去化80%，高新区鲁商国奥城项目2010.11开盘去化90%。优质的写字楼物业去化周期较短，为市场热销产品。,出租率较高，普遍保持在75%-90%，其中，品质越高，出租情况越好，甲级写字楼出租率达到82%，高于乙级和全市平均水平。成熟配套、浓厚商务氛围等，使传统商务区板块写字楼空置率较低，而新兴商务区空置率略高。,济南市写字楼出租率,（数据来源：市场调研）,PART2整体市场研究分析/办公市场研究,济南市写字楼物业市场分析租金水平,济南市写字楼租金水平集中在1.8-3元/天区间内，租金水平的高低与地段位置、物业品质、管理模式等有密切关系。,在调查样本中，整个济南市写字楼市场平均租金水平在1.8-3元/天范围内，个别项目租金水平较低，如齐鲁软件园等；纯租赁型物业租金较高，达到4元/天左右，如商会大厦、中信大厦等。小产权销售型物业租金较低，往往在2元/天。,（数据来源：市场调研）,PART2整体市场研究分析/办公市场研究,济南市写字楼物业市场分析车位配比,济南市写字楼车位配比大部分低于行业标准线，仅少量优质写字楼车位相对较为充足，整体市场还较为稀缺。,济南市写字楼车位配比大多数低于行业标准线，达不到甲级写字楼基本车位配比标准，仅万达中心、中信广场、银都国际大厦等车位设置较为充足；整体市场停车位较紧张。关于停车位配比数据，可比较归纳以下一般规律：顶级产品高于甲级产品、城市核心区域产品高于非核心区产品、综合型产品高于纯写字楼产品。,【行业标准线】,（数据来源：市场调研）,PART2整体市场研究分析/办公市场研究,济南市写字楼物业市场分析入驻企业,办公市场客源以本地企业客户为主，成交客户以自用为主，投资需求相对较少，入驻企业以专业服务、物流商贸类以及房地产及相关行业企业为主。,济南写字楼客户来源分布,济南写字楼客户行业分布,从客户来源看：本地企业占85%，其次为来自省内其他城市的企业，占10%；从经营行业看：入驻企业以物流商贸、专业服务、房地产业等为主。,（数据来源：市场调研）,PART2整体市场研究分析/办公市场研究,济南市写字楼市场逐步向集聚化发展，新的商务板块正在崛起或成熟，优质（硬软件兼具）写字楼将成为未来市场供销两热的产品。,整体市场刚性需求较大，企业用户承租能力强，中高档次、硬件现代化、配套服务完善的优质物业有较大市场空间。,PART2整体市场研究分析/办公市场分析小结,办公市场分析小结,济南-广州城市经济状况对比,通过对国内省会城市经济发展数据的分析和筛选，发现广州、武汉、沈阳三大城市与济南市在经济发展结构上相似，而广州较济南市发展更远，对预测济南市未来发展状况具有极大的参考价值。济南&广州发展共性：GDP增长轨迹相似，增速都在12%-16%之间；三产结构相似，三大产业变化趋势相似，第三产业发展势头超过一、二产业。,PART2整体市场研究分析/办公市场分析小结,广州市写字楼市场供求发展,高速发展阶段：1992年房地产投资开发火热，写字楼项目迅速发展，1995年开始开发量逐年增加，到1988年达到高峰，批准预售写字楼面积达到23.68万。发展回落阶段：经历1998年发展顶峰，东南亚金融危机局势的影响，1999-2000年，预售面积逐年减少，至2001年市场开始回暖，并随着投资环境逐渐向好，于2003年市场回复阶梯性增长态势，空置率下降。发展快速阶段：进入2004年，广州写字楼市场持续升温，写字楼供应进入近年较高水平，贸易、会展、科技、服务等行业对高档写字楼表现出强大的需求，需求带动起供求的增加。,1998年开发量达到高峰,金融危机，进入低潮期,2004年持续升温，向成熟、健康状态发展,PART2整体市场研究分析/办公市场部分体量测算,济南市写字楼市场供求发展,发展背景：济南市办公写字楼市场相对较为落后，主要表现在起步晚，开发水平较低，较北京、上海、广州等地至少落后5年，问题主要表现在整体规模较小，布局较分散，尚未形成集聚。发展历程：2004年以前，写字楼开发和建设处于较低水平，需求较小，市场处于萌芽状态；2005-2006年市场发展较为迅速，开发量和需求量均呈较大增长，但总体供大于求，空置率较高，市场一度受挫；2007年随着世纪广场、银都国际大厦、鲁润名商广场等区域CBD级写字楼项目相继开盘，写字楼市场开始回暖。市场空间：作为省会及环渤海区域中心城市，随着城市建设发展，将有越来越多的外地企业总部入驻济南。,2004年萌芽期,迅速发展时期,CBD级写字楼相继开盘，市场回暖,金融危机，市场回落,PART2整体市场研究分析/办公市场部分体量测算,济南市写字楼市场需求预测（一）线性回归,一般而言写字楼市场供应的影响因素比较透明，我们可以根据市场上的土地供应，规划进度，开发商动态等的监测结果大致预测出未来一段时间内的市场供应情况。而市场需求的预测就比较复杂，受到的影响因素太多，难以定量估算。在此，将采用回归分析的方法对广州市几年的GDP和写字楼吸纳量走势进行分析，利用线性回归，得出一个关系函数公式，鉴于广州和济南市产业结构、发展轨迹都较为相似，因此该函数公式具有借鉴意义，由此预测未来几年济南市写字楼新增吸纳量。,从左图中可以看出，虽然广州市写字楼新增需求量波动幅度较大，但大致呈一个线性回归函数走势，根据计算得出，该回归函数公式为：Y=0.008x-3236由以上公式可以得出：每约125万元GDP增长，会增加1写字楼需求。,广州市写字楼需求面积-GDP拟合度,需求面积（）,GDP（万元）,Y=0.008x-3236,PART2整体市场研究分析/办公市场部分体量测算,济南市写字楼市场需求预测（一）线性回归,取济南市2002-2010年9年的平均GDP增长速度，预测未来6年济南GDP：,（单位：亿元）,根据公式，推算出未来几年济南市写字楼市场的需求增长情况：,（单位：万）,依此方法，我们预测出，未来济南市六年新增写字楼需求约371.71，保守估计其中有15%的需求会进入英雄山路区域，本项目写字楼又将吸纳其中10%的需求，本项目写字楼可实现面积为：5.58万。,PART2整体市场研究分析/办公市场部分体量测算,济南市写字楼市场需求预测（二）GDP和吸纳量增长率,取济南市2002-2010年9年的平均GDP增长速度，预测未来6年济南GDP：,（单位：亿元）,根据济南市写字楼现有存量计算，未来6年（取济南市02-09年增长率平均值）济南写字楼新增需求：,（单位：万）,依此方法，我们预测出，未来济南市六年新增写字楼需求约267.33，保守估计其中有15%的需求会进入英雄山路区域，本项目写字楼又将吸纳其中10%的需求，本项目写字楼可实现面积为：4.25万。,对广州市GDP和吸纳量历年增长率做比较：,（单位：万元）,由上述两种方案可得，本项目未来写字楼需求量在4.25-5.58万左右，基于风险控制，建议本项目写字楼体量控制在预测范围之内。,PART2整体市场研究分析/办公市场部分体量测算,三、酒店式公寓市场研究,济南市公寓市场经历08年低潮期和10年政策打压期，市场逐步恢复理性，开发商采取谨慎策略，开发量较大幅度减少。2011年6月公寓市场总供应量为537套，3.7万，同比下降64%和58%。,2008-2011年济南市公寓市场供应量变化（套数）,2008-2011年济南市公寓市场供应量变化（面积：万）,数据来源：2011年6月济南房地产市场分析报告,酒店式公寓供应市场,PART3整体市场研究分析/酒店式公寓市场研究,2008-2011年济南市公寓市场成交量变化,济南市公寓市场经过08年的低迷态势，积压的公寓产品在2009年下半年得到快速消化，月成交在500套以上，10年与08年市场状况相似，预计2011年随着市场住房刚性需求的释放，将迎来公寓产品的又一个去化高峰期。成交均价在波动中平缓回升，2011年上半年有所突破。,数据来源：2011年6月济南房地产市场分析报告,酒店式公寓需求市场,PART3整体市场研究分析/酒店式公寓市场研究,酒店式公寓分布,济南市酒店式公寓以中部、东部为主，市场发展重心将逐步向东部转移，未来发展潜力较大，而南部供应较少。,PART3整体市场研究分析/酒店式公寓市场研究,数据来源：2011年6月济南房地产市场分析报告,现有酒店式公寓列表（一）,PART3整体市场研究分析/酒店式公寓市场研究,（数据来源：市场调研）,现有酒店式公寓列表（二）,PART3整体市场研究分析/酒店式公寓市场研究,（数据来源：市场调研）,酒店式公寓体量及户型,公寓总建筑面积：大部分公寓产品在20000-50000区间内。公寓主力户型面积：以一室为主，主力面积在30-70之间，其中无分割户型多在30-50，有分割的一室两厅户型面积在50-70，目前产品户型正向多样化发展，200多的较大户型出现。,历年来，住宅市场占据商品房成交的绝对比重，远好于公寓市场，传统公寓市场明显偏向于居住功能；市场上中小面积、低总价住宅缺失，小户型公寓弥补市场空白；随着市场的发展及需求的多样化，公寓产品逐步从住宅替代产品向真正的公寓产品发展。,2万-5万,PART3整体市场研究分析/酒店式公寓市场研究,（数据来源：市场调研）,酒店式公寓售价及去化率,公寓售价：销售均价在9000-14000元/。公寓去化率：09-10年开盘的酒店式公寓产品销售去化率在80%-100%区间内，市场接受程度高。,历年传统公寓作为小户型住宅替代产品，市场销售状况较好；中部区域售价水平最高，达到20000元/，西部和东部水平相当，均价在10000元/；南部和北部价格水平较低，南部略高于北部，在8000-9000元/。,PART3整体市场研究分析/酒店式公寓市场研究,（数据来源：市场调研）,酒店式公寓品质及租金,公寓属性：以传统公寓为主，酒店式服务公寓较少，现仅有3个。公寓租金：整体租金水平集中在0.6-1.5元/天，提供酒店式服务的公寓租金相对较高，能达到5元/天。,济南目前较为缺乏高品质的酒店式公寓产品，仍以传统型为主，占73%；济南较缺乏高端的公寓住客，本地培养起来的人群尚未充分理解酒店式公寓产品的使用价值和生活方式。服务型公寓在市场上已出现，但由于租金高，入住率较低，仅40%左右。,服务型公寓与传统公寓区别,PART3整体市场研究分析/酒店式公寓市场研究,（数据来源：市场调研）,酒店式公寓客群构成,客群构成：中心区域以投资客为主，西部区域以自住客为主，高新区投资、办公、自住等多元化。整体上看，济南公寓产品投资客比例偏小。,对公寓实体调查结果表明，公寓产品客群根据板块不同而有所区别，中心区以投资客为主，大概占60%以上，高新区及西部区域以自住为主；对公寓使用者调查结果表明，投资客占25%，办公占4%，居住则占到71%。,PART3整体市场研究分析/酒店式公寓市场研究,（数据来源：市场调研）,在售酒店式公寓案例（一）,鲁商国奥城位于济南东部新城中心区域，具有较好的发展条件和升值空间。产权销售型精装公寓，以自住客为主，客源主要来自高新区企业人员及行政官员。,项目信息,PART3整体市场研究分析/酒店式公寓市场研究,（数据来源：市场调研）,在售酒店式公寓案例（二）,华强广场位于历下区，酒店式公寓作为综合体的一个组成部分，是首家商铺化商务公寓，以投资为主。,项目简介,华强商务公寓位于历下区，是首家商铺化商务公寓，共29层，30-60精装户型，经营、投资、自住三位一体，既可为周边创业人士提供小型办公场所，同时也为综合体项目内经商人士提供完善的生活配套；华强国际公馆，定位国际顶尖精装MINI豪邸，打造城市精英的品质生活。,PART3整体市场研究分析/酒店式公寓市场研究,（数据来源：市场调研）,装饰统一装修（精装）,用途办公、居住,物业管理酒店式服务,配套设施商务配套、生活配套,酒店式公寓产品的特征,济南市目前市场酒店式公寓产品虽多，但真正高端的酒店式公寓却在济南市场极其稀缺（尤其是物业服务方面）的产品，该类产品将是未来酒店式公寓发展的市场突破口。,硬件装修,物业服务,酒店式公寓未来发展趋势,PART3整体市场研究分析/酒店式公寓市场分析小结,酒店式公寓市场小结,济南市酒店式公寓市场日趋理性化、平稳化、规范化,总面积（综合体的组成部分）,面积配置,去化表现,客群构成,置业者对本项目态度,目前市场上已有的、作为综合体组成部分的酒店式公寓产品总体量在2-5万。,30-70的小户型产品为酒店式公寓市场的主力军，户型逐渐多样化发展。,新开盘项目去化率达到80%-100%，市场较为活跃，接受程度高。,中部地区以投资客为主，西部、东部以自住为主，整体上自住占70%，投资较少。,对南部地区认可度较高，81%表示有购买意向。对公寓居住环境及配套较为关注。,小户型、具有舒适居住环境、齐全的配套设施、品质型的酒店式公寓，,将仍为济南市场中的热门产品。,PART3整体市场研究分析/酒店式公寓市场分析小结,酒店式公寓精装修标准,PART3整体市场研究分析/酒店式公寓市场,以小户型产品为主的酒店式公寓精装修标准相对较低，一般在15002000元/左右，全装全配设置，主要配件选择大众知名品牌即可。,酒店式公寓精装修明细配件列表,PART3整体市场研究分析/酒店式公寓市场,公寓产品与写字楼产品对比分析,我们对济南市场上具有代表性的公寓产品及写字楼产品，从去化周期、去化率、价格、投资回报率等几方面进行了对比分析，具体情况如下：,注：（投资回报率=（当前售价-开盘售价）/开盘售价）,PART3整体市场研究分析/公寓产品与写字楼产品对比分析,写字楼产品与公寓产品对比分析,办公产品与酒店式公寓产品对比图,济南市酒店式公寓产品较办公产品，去化周期更短、速度更快，投资回报率更高。,VS,酒店式公寓,写字楼,去化周期：7.2个月去化量：9822/月均价：14100元/总价：60-142万元投资回报率：0.598,去化周期：18.4个月去化量：6370/月均价：13100元/总价：100.7-233.3万元投资回报率：0.446,酒店式公寓产品能快速销售，实现资金回笼，且物业升值潜力较大，投资回报率高。,PART3整体市场研究分析/公寓产品与写字楼产品对比分析,PART3项目自身条件分析,绕城高速以内一大片：积极协助做好开发建设的规划策划工作，按照全区“南快”发展布局，着力打造商贸商业聚集区和生活品质示范区，加快南部新城建设。绕城高速以外一大片：进一步深化农业结构调整，加大扶持服务力度，加快特色农业发展和劳动力转移就业步伐，积极培育现代特色农业产业体系，全面促进农民增收。,PART3项目自身条件分析/项目区域规划,项目所在十六里河区是市中区“一轴两带”空间新格局的关键节点，区域明确了“一轴一带两片”的发展布局。,一轴,英雄山路和省道103线：强化商务载体建设，加大招商引资力度，引领高档餐饮、现代服务、金融网点、商务楼出租、文化产业等三产发展，进一步激发全区中心活力轴的带动作用。,一带,二环南路：积极协调鲁能领秀城、外海蝶泉山庄等大型开发项目，强力推进西河、石青崖整治，为全区生态居住休闲景观带和经济增长带建设提供强劲支撑。,两片,二环南路,绕城高速,本项目,本项目区域空间格局,绕城高速内片区,英雄山路103线,绕城高速外片区,本项目位于济南市中区南部英雄山路，属南部城区，是济南党政机关及军区较为集中的区域，生态环境具有优势，是市民认可的“富人区”，济南中高端楼盘也主要集中在这片区域。本项目地承接市中心区域与南部区域，地段较为稀缺，区位价值较高，未来升值潜力大，但会受城市东西向拓展的挤压。,本项目区域价值,PART3项目自身条件分析,本项目交通价值,本项目地仅东侧面向城市主干道英雄山路，交通条件较好。但其他三侧均为街坊路，严重影响了本项目的外向性。如何改变现有交通状况，成为本项目操作的一大难点。,支路,英雄山路实景（一）,英雄山路实景（二）,街坊路（一）,街坊路（二）,街坊路（三）,PART3项目自身条件分析,本项目交通价值,本项目地周边私家车、出租车频次较高，带动的客流档次较高、数量也较大。公共交通较为便捷，能顺畅地导入外部客流；周边人流量较大。为未来商业项目提供了充足的基础客群。,七里山路,玉兴路,山东省国税局,英雄山路,调查时间：2011.07.06日10：0010:30,调查时间：2011.07.06日17：0017:30,E、F点公交站（站名：七里山路）：35路、4路、27路、K52路、64路5条公交线路。,PART3项目自身条件分析,（数据来源：市场调研）,本项目商业价值,本项目地距市级商圈较远，离英雄山商圈近3公里，离大观园商圈约5公里。无法享受成熟商圈带来的商气和人气，需靠自身力量赢得市场地位。本项目必须以商业智慧创意个性差异化商业，才能让项目定位落地，打造新的商业极，吸引区域内消费力，形成消费偏好。,PART3项目自身条件分析,本项目商业价值,本项目地所在区域商圈缺乏，目前以社区底商为主要商业形式，档次较低、业态单一、设施陈旧，亟待提升。微观区域内的商业量、商业档次及商业构成无法满足消费客群的实际需求，商业能级亟待提升，未来发展空间较大。中远距离上也将面临来自银座的竞争。,鲁能领秀城,银座八一店,英雄山人防,3.7公里,银座奥特莱斯,200m,1.9公里,1.5公里,银座八一店为传统百货形态商业物业，主要以零售为主，业态单一银座奥特莱斯借奥特莱斯之名，实则为传统银座商城，配少量餐饮鲁能领秀城为社区服务商业，餐饮经营较好，其他一般，辐射范围小英雄山人防为地下商业，零售为主，小铺经营，动线较乱,周边代表商业：,PART3项目自身条件分析,（数据来源：市场调研）,地块周边区域中小企业多，纯写字楼少，办公条件简陋，但入驻率较高。本区域以传统型写字楼为主，而市场需求较为旺盛，优质写字楼的出现将成为区域的热点产品。若本项目打造优质办公楼物业，将面临的市场压力较小，具有较大的竞争优势。,办公分布：本片区办公物业主要分为三个片区，分别是阳光100和如意苑为主的阳光新路片区、二七新村南路为中心的英雄山路中段片区和以新华传媒大厦为代表的英雄山路南段片区。阳光新路片区：主要以100-200平方米的小型公司为主，设计业态比较繁杂。英雄山路中段片区：结合片区产业，教育培训、金融投资和机械制造类小企业和驻济办事处较多。英雄山路南段：企业用户以新华书店集团和检察院法院为吸引点，法律法务和出版传媒类企业较多。,本项目商务价值,PART3项目自身条件分析,本项目人口导入,南部区域居住氛围浓厚，周边大量的居住社区将为本项目提供大量稳定的基础家庭型消费客群支撑。,项目区域3公里范围内，住宅楼盘总建筑面积为1265.69万，总户数为77034户，入住率约85%。保守估计项目地周边中高档楼盘有20-30万常住人口，提供稳定的家庭消费人群。,PART3项目自身条件分析,（数据来源：CRIC2009数据库）,承接中心区与南部区域，区位价值高临城市南北交通动脉，交通条件较好公共交通便利，私家车、出租车途经项目地频次较高区域商业档次较低、业态单一、设施陈旧、亟待提升周边有大量稳定的基础家庭型消费客群支撑区域内写字楼物业较为传统，缺乏优质物业,区域内缺乏商圈，商业氛围不浓地块规划限制条件较多，密度30%，各物业基地面积较小，布局困难。商业在中远距离上，面临银座的竞争地块三面临街坊路，影响交通便利及项目的对外展示。,项目自身条件总体评价,PART3项目自身条件分析,CRIC认为：区域整体商业环境相对来说还是体现出优势大于劣势的良好局面，这将有利于本项目未来的发展。本项目必须尽可能地弱化将会面临的劣势、威胁，从而实现整体项目的成功定位与运作。,劣势,优势,自身条件,V.S,谢谢！,谢谢！,