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机密文件，请妥善保存,卓有识度圆融会通,2019年12月12日,设计管理流程,我们研发的操作系统及创新,资源配置,项目决策,项目策划,设计管理,工程管理,销售管理,客户管理,产品定位,产品实现,产品生产,产品设计,客户开发,产出控制,投入控制,运营管理,管理链：组织管控系统,价值链：项目运营系统,供应链：外包管理系统,成果评审,合同管理,外包工作计划,招投标管理,架构管理,计划管理,成本管理,执行力管理,（基础）,（平台）,（手段）,外包工作任务书,作为一个复杂的系统，房地产开发需要各专业的有效链接和配合。基于此理解，我们研发了以管控连、价值链和供应链为三条主线的房地产企业操作系统。,目录,一概述,1、关于设计的理解,设计是一个过程，从技术角度看，它是开发项目的产品从概念状态到可实施程度的逐步深入的过程；从市场角度看，它是产品的内容与客户的需求逐步明晰并高度对应的过程；从经济角度看，它是产品的建造成本从估算到实际预算的逐步明确和细化的过程。设计是一个由浅入深、由抽象到具象的过程。,市场、成本、技术,一概述,2、设计管理的三个维度,所以，在设计管理过程中，我们要时刻围绕着这三个角度去组织工作。必须充分重视市场、技术和成本的关系，在设计的每个阶段都要通过市场、成本、技术三个维度去管理，遵循“以市场为依据，以成本为准则、以技术为实现”的设计管理原则。,设计过程管理的三个维度,市场技术造价,一概述,3、设计管理过程的五个阶段,我们通常把设计管理过程分为五个阶段，即：若按专业划分，还可分为建筑设计、景观设计、外管线设计、消防设计、人防设计、装饰装修设计等。,一概述,4、设计管理的三个关键点,设计管理过程的三个关键点：,设计合同,设计任务书,设计成果优化评审,设计管理的三个关键点,一概述,5、各阶段设计任务书,开发商要求通过设计任务书将市场、经济及技术要求准确的传递给设计人员，设计成果必须满足,一概述,6、设计各阶段成本控制,设计阶段成本控制控制什么？不但要控制设计费，更重要的是控制建造类（造价）成本,一概述,7、设计管理过程中的限额设计,设计全过程实施限额设计概念设计阶段实施限额设计是设计阶段成本控制的核心基础,概念设计是设计阶段的初始,一概述,8、设计管理过程中的图纸优化,图纸优化是设计阶段成本控制的重要技术手段，必不可少的环节,成本估算,成本测算,成本概算,成本预算,一概述,9、各阶段设计评审,设计评审是依据设计任务书从市场、经济、技术三个维度对设计成果的审核，设计评审是设计管理中必不可少的重要环节是保证设计质量的重要手段,设计评审,一概述,10、回顾与小结,一个窍门：借力外脑（方案招标专家评审）,两个环节,三个维度,目录,二流程相关说明,1、流程的目的及适用范围,流程的目的把控全程设计工作，建立规范的流程、科学的方法和系统的资源。流程的适用范围公司意向开发项目或签订土地转让协议项目，从获取项目土地信息到项目竣工这一过程中各环节的建筑、装饰、景观设计工作。,二流程相关说明,2、相关定义,二流程相关说明,3、流程关系,一级流程设计管理流程,二流程相关说明,3、流程关系,二流程相关说明,3、流程关系,目录,主办部门,1、设计管理部门,建筑设计制定建筑设计各阶段设计任务书；组织额度内设计供方选择，参与额度外设计供方选择；组织设计任务书及设计各阶段成果评审；现场施工配合（设计跟踪服务）；提供销售资料、销售合同所需的建筑图纸；提交有效的设计技术经济指标、设计方案、产品参数及说明；协助工程管理部门（项目部）进行项目地质初勘、详勘，并向设计单位提供项目地质初勘、详勘报告；参与建筑工程验收。,主办部门,1、设计管理部门,景观设计制定景观设计各阶段设计任务书；组织额度内设计供方选择，参与额度外设计供方选择；组织设计任务书及设计各阶段成果评审；现场施工配合（设计跟踪服务）；提交有效的设计技术经济指标、设计方案、产品参数及说明；配合工程管理部门（项目部）进行施工工艺、质量管理；参与景观工程验收。,主办部门,1、设计管理部门,装饰设计编制装饰设计任务书；组织额度内设计供方选择，参与额度外设计供方选择；组织设计任务书及设计各阶段成果评审；配合工程管理部门（项目部）进行施工工艺和质量管理；参与装饰工程验收。,主办部门,2、管网设计管理部门,管网设计组织红线外各专业管线的接口情况调查；组织区内管网综合及各专业的规划方案、施工图设计。,配合部门,3、采购管理部门,组织额度外设计供方选择，参与额度内设计供方选择；,配合部门,4、项目策划管理部门,提供项目策划阶段项目基础资料；提供产品建议书；,配合部门,5、报批报建管理部门,提供政府部门对设计方案、初步设计、施工图设计的消防、环保、人防、规划的审批意见。,配合部门,5、成本管理部门,提供项目成本估算、测算、概算及预算及相应的设计阶段的成本建议；参与各阶段设计任务书及设计成果的评审；参与设计供方选择。,配合部门,6、工程管理部门（项目部）,参与各阶段设计任务书的编写；参与各阶段设计成果的评审；提供现场基础资料；负责提交符合条件的销售大厅和样板间的装修施工场地。,配合部门,7、营销管理部门,参与概念和方案设计任务书的编写；参与概念和方案设计成果的评审；提供销售包装协办单。,配合部门,8、财务管理部门,根据项目论证中的项目成本估算，协助提出初步造价标准建议；协助提供项目成本测算及相应的方案设计阶段的成本建议；协助提供项目成本概算及相应的施工图设计阶段的成本建议。,配合部门,9、物业公司,参与各阶段设计任务书的编写；参与各阶段设计成果的评审。,决策部门,重大事项评审小组,设计任务书的确认；设计单位入围评审确认；设计合同评审确认（概念、方案、扩初、施工图、景观、卖场及样板间装修方案）；设计成果的评审确认（概念、方案、扩初、施工图、景观、卖场及样板间装修方案）；重大设计调整（户型、规划等）；X万元以上的单项设计变更。,目录,四流程操作指引,系统图,四流程操作指引,操作指引目录,四流程操作指引,1、概念设计阶段,1、概念设计阶段,（1）委托概念设计，签订设计合同,根据项目策划的成果，项目策划管理部门提交产品建议书。成本管理部门与财务管理部门根据项目论证中的项目成本估算，提出初步造价标准建议。设计管理部门根据产品建议书和初步造价标准建议完成委托概念设计。,1、概念设计阶段,（2）委托建筑概念设计的工作要点,编制概念设计任务书，提出项目资源分析、设计主题、物业发展建议及设计成果要求。选择建筑概念设计供方。组织设计单位完成建筑概念设计。,概念设计任务书（样本）,设计招标管理流程,方案招标、邀标、定向议标,1、概念设计阶段,（3）委托景观概念设计的工作要点,为确保景观设计与规划设计、建筑单体概念设计的理念和风格保持一致，景观概念设计与建筑概念设计同时进行。选择景观概念设计供方。组织设计单位完成景观概念设计。,设计招标管理流程,1、概念设计阶段,（4）成果评审,设计管理部门组织概念设计成果的评审，评审的重点否符合目标市场的需求，是否满足技术方面要求，是否满足初步造价标准建议，是否满足设计任务书的要求；详见设计评审工作规范及概念设计评审表。,概念设计评审表,设计评审工作规范,法规：规范红线喜好：个人偏好,两重性,1、概念设计阶段,（5）成果建议,确定意向方案后，成本管理部门与财务管理部门再次测算建设造价标准，提出规划方案设计阶段的成本建议；概念设计阶段具体工作内容详见概念设计管理流程。,概念设计管理流程,四流程操作指引,操作指引目录,四流程操作指引,2、方案设计阶段,2、方案设计阶段,（1）选定设计单位，签订设计合同,设计管理部门完成以下设计准备工作，工作要点：根据提交的建设用地规划许可证、产品建议书、概念设计结果、规划方案设计阶段的成本建议，组织编制规划方案设计任务书，内容包括：项目资源分析、产品定位建议、概念设计成果及方案设计的工作要求和成果要求，并提交评审。编制设计招标书，提交评审后发标。组织投标方案评审，主要内容为：设计质量、设计周期、设计费用。根据评审结果确定中标方案。与中标单位签订合同，详见规划设计合同样本。,方案设计合同（样本）,规划方案设计任务书（样本）,设计招标管理流程,2、方案设计阶段,（2）规划方案及建筑单体方案设计-报审-报建,设计管理部门负责对中标方案进行调整组织设计单位按照规划方案设计任务书的要求完成规划方案的设计组织各专业部门和外部专家对规划方案评审，评审的流程为：成果检验、指标复核、设计预审、设计评审会组织设计单位完成建筑单体方案组织建筑单体设计方案评审，详见建筑设计优化规范组织方案报审组织修建性详细规划设计方案报建图组织区内管网规划方案设计配合报批报建人员进行方案报建。,方案设计评审表,方案设计审图要点,设计评审工作规范,区内管网设计管理流程,方案设计优化规范,2、方案设计阶段,（3）独立卖场方案设计,营销管理部门向设计管理部门提交销售包装协办单设计管理部门编制装饰装修设计任务书，提交评审选择设计供方组织设计单位完成独立卖场装修方案组织独立卖场装修方案评审工作,装饰设计管理流程,2、方案设计阶段,（4）景观方案设计,编制景观方案设计任务书，提交评审选择设计供方，签订设计合同组织设计单位完成景观方案组织景观方案评审工作，详见景观设计管理流程,景观设计管理流程,景观设计合同（样本）,景观方案设计任务书（样本）,2、方案设计阶段,（5）区内管网方案设计,组织红线外各专业管线的接口情况调查组织各水、电、气、热等专业的规划方案设计，专项管线方案设计及管网综合方案设计,区内管网设计管理流程,方案设计管理流程,四流程操作指引,操作指引目录,四流程操作指引,3、初步设计阶段,3、初步设计阶段,（1）交工标准,设计管理部门依据方案设计成果，会同成本、营销、工程、招标采购、报批报建、物业管理等业务部门，进行交工标准设计编制交工标准建议文件组织交工标准会签审批,3、初步设计阶段,（2）初步设计,对于采用小高层或高层建筑的项目，首先要进行建筑初步设计,包括基础方案、结构方案和设备方案等。设计管理部门负责组织设计单位完成建筑初步设计编制初步设计任务书，提交评审选择设计供方，签订合同组织设计单位进行初步设计组织各技术专业和外部专家进行初步设计评审，包括建筑、结构、水、电、暖通等专业进行技术评审，同时对照方案设计阶段的成本建议，进行造价成本评审根据评审结果对实施方案进行方案优化，重点：是否符合规划建筑方案，结构、建筑方案的优化，重点是成本优化组织初步设计方案报审,结构设计优化管理规范,初步设计任务书,初步设计送审规范,初步设计评审规范,设计评审工作规范,3、初步设计阶段,（3）景观初步设计及下一阶段的成本建议,规模较大的重要公建、组团景观项目需进行景观初步设计，并由设计管理部门组织重大事项评审小组对初步设计成果进行评审。设计单位根据评审意见对景观初步设计进行修改完善。成本管理部门依据提供的建筑实施方案，修正项目成本测算，完成项目成本概算，并编制施工图设计阶段的成本建议。初步设计阶段具体工作内容详见初步设计管理流程。,初步设计管理流程,3、初步设计阶段,（4）标准化,四流程操作指引,操作指引目录,四流程操作指引,4、施工图设计阶段,4、施工图设计阶段,（1）成本建议,报批报建人员提交规划国土、消防、环保、人防部门批文，成本管理部门提交施工图设计阶段的成本建议。,4、施工图设计阶段,（2）施工图设计管理,设计管理部门负责组织设计单位完成建筑施工图要点如下：编制施工图设计任务书，施工图设计任务书应该包括对各专业的技术要求、出图深度及审图要点等内容。提交评审后，确定施工图设计供方；选择施工图设计单位，签订施工图设计合同。,施工图设计任务书（样本）,施工图出图成果标准,施工图设计合同（样本）,4、施工图设计阶段,（2）施工图设计管理,组织设计单位完成建筑施工图。建筑施工图可分“基础施工图”及“主体施工图”两次提交，提交时间按合同约定执行。详见设计评审工作规范、施工图审图规范、施工图设计评审作业指引（建筑专业）施工图设计评审作业指引（电气、给排水、暖通、结构专业）和施工图审查意见表；组织建筑施工图优化评审，其内容应该包括：施工图是否反映了建筑方案的意图；实施方案是否合理；设计深度是否符合施工要求等；主要材料设备选型选样。,施工图设计管理流程,设计评审工作规范,施工图审图要点,施工图审查意见表,施工图设计评审作业指引（建筑）,施工图设计评审作业指引（水电等）,4、施工图设计阶段,（3）景观施工图设计管理,设计管理部门负责组织设计单位完成景观施工图设计编制景观施工图设计任务书，提交评审后，确定设计供方，详见景观施工图设计任务书样本组织设计单位完成施工图设计组织对景观施工图进行评审审核后景观施工图移交项目公司,景观设计管理流程,景观施工图设计任务书（样本）,4、施工图设计阶段,（4）现楼卖场（样板间）的装饰施工图设计管理,采用现楼卖场（样板间）的项目由设计管理部门负责在本阶段进行装饰施工图设计编制设计任务书，选择设计供方，签订合同。详见室内装饰设计合同样本组织设计单位完成现楼卖场（样板间）方案设计报总经理批准后，确定交楼标准设计定板组织设计单位完成现装饰设计施工图,装饰设计管理流程,室内装饰设计合同（样本）,4、施工图设计阶段,（5）区内管网施工图设计,提交管网综合方案图，作为各专业配套设计单位（政府配套部门）的管线施工图设计依据。组织给水、雨污水、燃气、热力、电力、电讯等各专业管线的施工图设计工作。委托管网综合施工图设计单位，汇总各专业管线施工图设计成果，以及景观园林的施工图设计成果，进行管网综合施工图设计。协调各专业管线之间的路由、埋深、交叉跨越、检查井避让、地上构筑物基础避让等技术协调及设计调整。完成管网综合施工图设计成果。组织管网综合施工图成果向各专业管线设计、施工单位的技术交底。以管网综合施工图作为各专业管线的施工指导用图。,区内管网设计管理流程,四流程操作指引,操作指引目录,四流程操作指引,5、设计跟踪服务,5、设计跟踪服务,（1）建筑施工阶段,设计管理部门负责建筑工程施工现场配合负责设计变更负责与设计公司对接，解决图纸问题协助解决现场施工技术问题,设计变更管理流程,5、设计跟踪服务,（2）景观施工阶段,设计管理部门配合景观工程施工招标及施工配合协助编制景观施工招标文件技术部分参与景观施工招标定标(景观专业设计师参与)施工过程中，建筑、景观专业设计师根据现场施工效果的需要，提供技术支持（样板、排版、收口、工艺等）参与景观工程验收,景观施工阶段管理流程,5、设计跟踪服务,（3）装饰装修施工阶段,设计管理部门配合装饰工程施工招标及施工配合协助编制装饰施工招标文件技术部分参与装饰施工招标定标(装饰专业设计师参与)施工过程中，建筑专业设计师根据现场施工效果的需要，提供技术支持（关注效果）工程竣工后，参与装饰工程验收,装饰工程管理流程,5、设计跟踪服务,（4）区内管网施工阶段,管网设计管理部门负责管网工程施工委托配套相关部门或自行配套的招标及施工配合编制管网施工招标文件技术部分，提交采购管理部门管网专业设计管理部门参与管网施工招标定标现场配合施工过程中的技术支持工程竣工后，参与管网工程验收,区内管网设计管理流程,回顾与总结,回顾与总结Review&summary,我们研发的操作系统及创新System&Innovate,资源配置,项目决策,项目策划,设计管理,工程管理,销售管理,客户管理,产品定位,产品实现,产品生产,产品设计,客户开发,产出控制,投入控制,运营管理,管理链：组织管控系统,价值链：项目运营系统,供应链：外包管理系统,成果评审,合同管理,外包工作计划,招投标管理,架构管理,计划管理,成本管理,执行力管理,（基础）,（平台）,（手段）,外包工作任务书,作为一个复杂的系统，房地产开发需要各专业的有效链接和配合。基于此理解，我们研发了以管控连、价值链和供应链为三条主线的房地产企业操作系统。,流程系统图FlowChart,操作指引目录Directory,关键点KeyPoint,五个阶段三个维度两个环节一个窍门,关键点KeyPoint,风险规避：设计管理的关键点设计任务书要反映开发商关注三个维度：市场、造价、技术概念设计阶段的成本测算及方案设计限额实施方案阶段的成本概算及施工图设计限额重视方案设计、初步设计及施工图等阶段图纸优化评审明确出图深度及设计成果标准要求提供设计概算,2019/12/12,76,和君同行共铸伟业,
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