虹桥商务区核心区一期05号地块投资分析报告.ppt

虹桥商务区核心区一期5号地块投资分析报告,2011年1月,项目背景 项目概况 市场分析 项目研判 财务分析 投资建议,2,区域位置,虹桥商务区: 位于上海市中心城西侧，沪宁、沪杭发展轴线的交汇处，背靠虹桥机场，结合虹桥综合交通枢纽布局设置，距离人民广场约12公里，距离陆家嘴金融贸易区约15公里。,3,总体布局,基地东起S20外环高速，西至G15沈海高速，北起G2京沪高速，南至G50沪渝高速，涉及闵行、长宁、青浦、嘉定四个区。 规划用地约86平方公里，包括26平方公里的主功能区以及约60平方公里的功能拓展区。,60平方公里的功能拓展区,4,商务区主功能区,商务区主功能区： 规划范围东至环西一大道，即外环线；西至铁路外环线，即华翔路；南至G50沪渝高速；北至规划北翟高架路，总用地面积约为平方公里。 包括3.7平方公里的商务核心区，其中约1.43平方公里的核心区一期为启动区域。,5,核心区一期,核心区一期为项目的启动区域，东侧紧邻虹桥交通枢纽本体，西至嘉闵高架，南至义虹路，北至扬虹路，面积约1.43平方公里。,扬 虹 路,义 虹 路,嘉 闵 高 架,虹桥 交通枢纽,6,整体规划,主功能区总体布局是“一环、两轴、三核、五区”，规划总建设规模约1100万平方米，其中对外交通规划设施约300万平方米，商务办公区等公共设施约490万平方米。,26平方公里的主功能区由上海市政府规划定位，60平方公里的功能拓展区由所涉各区各自规划后上交，统一汇总后进行结构优化。,7,核心区一期规划,虹桥商务区核心区一期规划总用地1.43平方公里，规划总开发规模约170万平方米，包括商务办公、会议展览、酒店、公寓式酒店、文化娱乐、商业等功能。,核心区一期政府规划,8,功能定位,“东看浦东，西看虹桥”，上海“哑铃”发展模式：,大虹桥,大浦东,“大浦东” 国际金融中心、国际航运中心 “大虹桥” 国际贸易中心,9,功能定位,虹桥商务区已经被定义为上海现代服务业的集聚区，上海国际贸易中心的新平台，面向国内外企业总部的汇集地，服务长三角地区、服务长江流域、服务全国的高端商务中心。未来将形成以总部经济为核心，以高端商务商贸和现代物流为重点，以会展、商业等为特色，其他配套服务业协调发展的产业格局。 其中：,主体功能区，将聚焦支持现代服务业的发展、突出支持总部经济的发展以及服务长三角地区为重点，未来将建成“中国会展之都”和“具有国际影响力的商贸中心”。 商务核心区，主体是现代商务功能，是上海“多中心”中央商务区的重要组成部分，将建设成为上海市第一个低碳商务社区。 功能拓展区，60平方公里的功能拓展区将定位于虹桥交通枢纽服务和产业配套区。,10,功能定位：“会展中心”,虹桥商务区优越的地理区位及便捷的交通网络，是构筑会展之都的绝佳条件，而目前上海甚至国内超大型展馆偏少，将带来发展机遇。 根据规划，核心区一期的会展设施建筑面积已达17万平方米，其中包括一个全中国最大的国家级会展中心，未来将成为中国公共会展的平台。 2011年1月9日，商务部与上海市政府在兴国宾馆签订“共同建设国家会展项目合作框架协议”，将在虹桥商务区内合力打造国内外最具规模、最具水平、最具竞争力的会展综合体。,11,功能定位：“商贸中心”,2009年底，上海向国务院提交国际贸易中心建设的相关文件，标志着继国际金融中心、航运中心之后， “第三中心” 建设的大幕已经拉开。 而虹桥地区及其周边是上海市涉外商务楼最为集聚的区域之一，市外经委、市外资委、上海跨国采购促进中心等核心机构也位于区内，虹桥涉外经贸与商务主导功能正不断扩大。随着“大虹桥”概念的提出及虹桥交通枢纽在世博会期间建成运行，上海经济开始向西部区域偏移，在此背景下，虹桥商务区当仁不让的成为上海国际贸易中心建设的重要载体，将作为上海中心城市功能向外围延伸拓展的重要区域，进而带动中心城外围及西部郊区的整体崛起。,2010年6月，商务部部长陈德铭、上海市市长韩正签署了“部市合作”的相关框架协议，并将“推动上海市建设国际贸易中心”列为首要任务。 主要内容将涉及政策研究、国际贸易中心建设、商贸流通、市场体系建设、进出口贸易、服务贸易、开发区建设、区域商务合作等方面。,12,产业导向,商务区将重点支持12大类产业：现代商贸业、房地产业、会展旅游业、生产性服务业、创意产业、现代物流业、信息服务业、专业服务业、金融服务业、教育培训和医疗服务及其他服务业、环境和公共设施管理业。,同时，由于虹桥商务区的高端定位，无疑将吸引其他地区高端产业向上海集中。这将对上海西部各区会有直接的影响，推动周边各区的产业飞速升级，同时实现更进一步的城市化。,13,交通分析,立体交通“巨无霸”： 上海虹桥商务区依托虹综合交通枢纽，规划区域内包括空港、城铁、高铁、磁悬浮、长途汽车、地铁和城市公交等多种换乘方式，形成空地配合的立体交通网，是名副其实的交通“巨无霸”，远期日均客流总量预计可以达到110万人次。,14,交通分析,轨道交通： 城市轨道交通，目前已经确定3条轨道交通：2号线、10号线、13号线。同时还预留了两条轨道交通：17、20号线； 连接上海中心城区，辐射周边嘉定、青浦、松江及闵行四新城。,15,交通分析,16,交通分析,公路交通： 周边多条高速公路环伺，地面交通四通八达，连接上海中心城区，辐射长三角。 市内交通包括：沪青平、延安高架、崧泽高架、北瞿高架、外环线、中环线等； 省际高速包括：京沪、沪渝、沪昆、沪常、沈海等,17,交通分析,推地长三角一体化的新引擎： 上海经济重心开始偏向西部区域，实现经济东西联飞； 同时，将实现南京、苏州、昆山、上海、嘉兴、杭州连片联动发展，进而辐射整个华东区域，加快长三角一体化进程。,18,项目背景 项目概况 市场分析 项目研判 财务分析 投资建议,19,05地块基本情况,绍虹路,申滨南路,申长路,舟虹路,甬虹路,本项目为核心区一期的05号地块 四至范围：东至申长路、西至申滨南路、南至甬虹路、北至绍虹路，地块中间由舟虹路分割为D11、D12两个子地块 占地面积：78740平方米， 容 积 率：3.192， 建筑面积：251376平方米， 用地性质：商服用地 物业形态：办公、商业、酒店、会议展览及文化娱乐等,20,主要经济技术指标,单位：,21,业态配比与已转让的06、08号地块对比,22,项目背景 项目概况 市场分析 项目研判 财务分析 投资建议,23,上海办公市场分析,2010年，上海写字楼市场供给面积达到180.1万平方米，写字楼市场需求面积为119.4万 平方米，上海市写字楼需求有待释放，存在上升空间。,2010年，上海写字楼市场全年仅成交10,599套，销售价格为19,849元/平方米，与09年基本持平。,24,上海办公市场分析,从区域市场看，2010年“大虹桥”地区中长宁区写字楼市场成交均价明显高于全市平均水平，处于上海中上游价格区域市场，将是上海市未来写字楼市场发展的重要发展区域之一。,25,上海商业市场分析,2010年，上海商用物业市场供给面积为189.7万平方米，需求面积为194.2万平方米，基 本保持供求平衡的良性发展。,2010年，上海商用物业市场成交17,369套，成交均价继续小幅攀升，达到13,164元/平 方米。,图 1：2006-2010 年上海商用物业市场供求关系,图 2：2006-2010 年上海商用物业市场量价关系,26,上海商业市场分析,从区域市场看，2010年“大虹桥”地区中长宁区商用物业市场成交均价为全市最高水平，达到了31850元/平方米，并保持良好的发展势头。,图 3：2010年上海各区域商用物业市场成交均价比较,27,本项目周边地区的发展及规划,“大虹桥”地区以虹桥交通枢纽区域为中心，涉及到上海长宁、闵行、青浦、普陀、嘉定、松江六个区，经济总量庞大，商业环境优越。在“大虹桥”地区聚集了八大以现代服务业为主导的集聚区。具体包括：虹桥枢纽商务中心区、长宁区虹桥涉外中心、临空经济园区、普陀区长风生态商务区、嘉定区江桥商务区、青浦区徐泾商务港、松江区九亭现代服务业聚集区、闵行区七宝生态商务区。,28,周边可比项目研究,目前，虹桥商务区尚处于规划、启动阶段，区域内尚无可比案例。根据本项目的总体规划，考虑到区位、物业类型、建筑标准、发展前景等因素，对区域周边的商办市场进行了分析，重点选取了普陀区的长风生态商务区以及长宁区虹桥、古北地区的部分商办项目进行对比分析研究。 其中： 长风生态商务区 集商业、娱乐、办公、住宅为一体，是上海首个生态商务区，“十一五”期间，与陆家嘴、徐家汇等地区一起成为上海首批重点推进的10大现代服务业集聚区。 虹桥开发区 是上海最早形成的CBD，由于历史及区位因素逐步发展成以外贸为主要特征商务区；会展经济与商贸流通企业构成区域行业的主体，也是区域经济发展的产业支撑所在。,29,长风生态商务区,30,区域内选取了三个预售或正在租售的商办项目，其办公销售报价基本在人民币28,000元/平方米 38,000元/平方米，租金都在3 5元/平方米/天之间。,虹桥开发区,31,区域内目前无新开商办项目，选取了四个正在租售的甲级写字楼项目，其二级市场销售报价基本在人民币30,000元/平方米40,000元/平方米，办公租金基本在4.56.5元/平方米/天之间，而商业租金基本在15 20元/平方米/天之间。,土地市场,02，预申请，起始价306305万元，楼板价11950元/平方米,06，已出让，总价318800万元，楼板价13674.2元/平方米,08，已出让，总价321700万元，楼板价11308.0元/平方米,01，预申请，起始价144119万元，楼板价12100元/平方米,05，预申请，起始价305422万元，楼板价12150元/平方米,核心区一期推地情况：,32,虹桥商务区核心区一期已转让地块情况,楼板价按照起始价作为总价计算,虹桥商务区核心区一期预申请地块情况,33,项目背景 项目概况 市场分析 项目研判 财务分析 投资建议,34,地块认知,35,项目优势,项目劣势,项目机会,1、处于长三角城市轴的关键节点，与长三角主要城市的距离都在300公里左右，是长三角的咽喉所在； 2、交通便捷，四通八达，依托虹桥交通枢纽将产生巨大的商务集聚和扩散效应； 3、依靠便捷的交通设施和地理位置，辅以绿色智能的建筑，能够为企业节省大量时间和运营成本，商业价值极高； 4、可借鉴陆家嘴金融贸易区的成功案例，厚积薄发； 5、生态环境较好。,1、“部市合作”，商务部大力支持，两家审批机构已确定入驻； 2、全球经济一体化加速，上海商办物业需求持续增长； 3、品牌开发商已经介入，将提升地块认知度； 4、上海贸易中心建设的推进将带来有效的客户需求和市场空间； 5、大虹桥板块整体规划前景诱人。,项目威胁,1、区域尚处于规划启动阶段，周边配套设施欠缺； 2、市场认知度和商业氛围尚需培育。,1、项目周边未来供应量较大，有一定的竞争压力； 2、开发投资额较大，带来资金压力; 3、宏观政策调控。,36,SWOT分析,项目背景 项目概况 市场分析 项目研判 财务分析 投资建议,37,财务分析,假设条件： 项目计划按D11、D12两个子地块相隔一年分两期开发，每期建设期三年，开工一年半（18个月）后开始销售，并根据市场情况决定租售比例，租赁部分在出租三年后转租为售，整个项目全部开发周期为五年； 出租部分的出租率按85%计算； 租赁部分退租转售资本化率为5%； 销售及租赁营业税为销售收入的5.55%；租赁房产税为销售收入的12%；增值税按当年销售额的2%预缴，并在项目退出时结算； 土地款全部由自有资金一次性缴纳，其余开发资金通过银行贷款解决，贷款年利率按人民银行最新公布的三至五年期贷款利率6.22%计算； 地下两层共计1765个车位，全部按出售计算，单价10万元/个； 所有物业的租赁及销售价格均按每年5%的增长率递增； 折现率7%。,38,财务分析,39,租售方案：,财务分析,40,酒店：,经统计，上海2010年四星级酒店平均房价628元/天，入住率75.07%；五星级酒店平均房价1259元/天，入住率74.58%。 本项目测算中，酒店初始房价按700元/间/天，并按5%的年增长率递增，三年后的稳定入住率按75%考虑，酒店总建面41877平方米，客房数按假设为360间，运营成本按收入的50%估算，其他假设条件如下：,单位：万元,财务分析,41,会议展览：,经了解，光大会展中心面积约5万平米，实际会展使用面积3万多平方米（体量与本项目基本相当），2010年承接会展160多次，为全国第一，使用率接近50%。每平方米租金约10-12元。2010年收入7000万元，成本约3000万元（包括水电、 人力、物业折旧等），赢利4000万元左右。 假设条件如下：本项目测算中，会展初始租金按6元/平方米/天，并按5%的年增长率递增，第一年使用率15%，第二年使用率30%，三年后的稳定使用率按50%考虑，运营成本（包括水电、人力、折旧等）按营业收入的50%估算。,单位：万元,财务分析,42,收入总额：860033万元，折算到地上总建筑面积的平均销售单价为34213元/平方米。,租售收入：,注：上表中持有出租的会展、酒店、地下商业等物业，在按五年的开发周期测算时，假设从第六年开始租金收益稳定不变，按5%的资本化率折现到售价计算。,财务分析,43,按上述的租售价格及方案，并以地块挂牌底价305422万元进行计算，经测算：项目开发成本约为60.38亿元，加上相关税费后的项目总成本约为70.93亿元，折算到地上总建筑面积的单位成本为28218元/平方米。,开发成本(参考置地办公楼及吴淞路的建安成本测算）：,财务分析,44,现金流量表(参考置地办公楼及吴淞路的建安成本测算）：,财务分析,45,主要财务指标(参考置地办公楼及吴淞路的建安成本测算）：,项目背景 项目概况 市场分析 项目研判 财务分析 投资建议,46,投资建议,47,我们认为：该项目目前机会与风险并存。 虹桥商务区将成为上海国际贸易中心建设的承载区之一，将带来大量的人流、物流和资金流，成为上海城市发展的又一增长极；基于整体区域开发的需要，首个启动项目也将得到政府更多的支持，以降低初创者的开发风险。 但同时，区域的发展依然存在一定的不确定性。目前区域尚无可参照的开发案例，考虑到交通枢纽短暂停留的人流较多、长期驻留的人群将较少，商务功能核心区区域内办公物业占比较高（占建筑总量的67%），项目办公物业的开发前景尚不明朗。,投资建议,项目周边成熟度不高，商办氛围尚待培育，建议引进具有先进商办物业开发理念的合作伙伴，以集团开发的模式共同开发，一方面对公司而言是一个学习良机，另一方面也可以有效分散招商引资的风险。,建议与商务区管委会进一步沟通，了解政府支持政策、推地方式等细节内容。,项目投资总额较大，建议通过上市公司层面或引进战略投资者的方式减轻资金压力。,48,项目规划前景诱人，存在较大机遇，且置地集团目前并无中期项目储备，而如此大体量的综合商办项目也是集团实现业务转型、丰富主业结构的良好契机。,49,