唐槐大厦市场调研报告

太 原 市 “ 唐 槐 大 厦 ” 市场调研报告 北京信邦互联房地产咨询有限公司 2005 年 10 月 18 日 “唐槐大厦 ”市场调研报告 1 目 录 第一篇 太原市宏观 市场调查 3 一、太原市地域研究 4 1、地理特征 4 2、历史沿革 4 3、行政区划 5 二、社会经济环境分析 6 1、山西省经济运行情况 6 2、太原市近年来经济的发展状况 6 三区域商品住宅 /商业开发总量与消化总量分析 12 1、太原房地产市场供应分析 12 2、区域房地产需求量与现状分析 14 四、投资型客户的购买力及心理分析 17 1、投资能力分析 17 2、投资意愿 17 3、投资渠道分析 17 五、太原房地产宏观市场结论 19 六、区域文脉状况分析 21 第二篇 “唐槐大厦”项目分析 22 一、项目概况说明 23 二、 项目周边环境调查 24 1、项目周边的主要建筑物 24 2、绿化景观 24 3、人文景观 25 三、项目交 通条件的调查 26 1、项目周边的主要道路情况 26 2、项目周边的交通情况 26 四、项目周边的主要配套设施 27 “唐槐大厦 ”市场调研报告 2 五、项目发展的 析 28 六、历史溯源 30 七、项目分析结论 31 第三篇 “唐槐大厦” 周边项目的市场调查与分析 32 一、设定周边区域的调查范围 33 1、范围设定 33 2、设定原因 34 二、区域内现有的产品类型及市场表现 35 三、重点项目的调查与分析 37 四、周边项目的综合分析 44 五、泛竞争项目的调查与分析 46 六、市调总结 47 1、供给市场 47 2、需求市场 49 3、其他影响因素 51 第四篇 产品规划的方向 52 一、产品策略 53 二、产品表现形态 54 三、功能组合划分 56 四、产品的市场表现规划 57 五、 相关行业的调查与分析 58 1、太原酒店行业现状分析 58 2、区域市场内的酒店经营状况 58 3、北京市场中的酒店式公寓 及产权酒店 59 第五篇 产品的可行性分析 61 1、工程方面 62 2、产品概念方面 62 “唐槐大厦 ”市场调研报告 3 结束语 64 北京信邦互联房地产咨询有限公司 唐槐大厦 ”市场调研报告 4 第一篇 太原市宏观 市场调查分析 “唐槐大厦 ”市场调研报告 5 一、太原市地域研究 1、地理特征 太原位于山西中部， 西、北、东三面环山，黄河的重要支流汾河，横贯全市，流经境内约 100 公里。市区东有太行山阻隔，西有吕梁屏障， 坐 落在两山间的河谷平原上。 属北温带大陆性气候，冬无严寒，夏无酷暑，昼夜温差较大，无霜期较长，日照充足。 太原全市国土总 面积为 6988 平方公里，相当于北京市国土面积的 2/5，其中以山地和丘陵为主，平原川地约占五分之一。太原城区约为168 平方公里，坐落在汾河两畔海拔 780 800 米的平原谷地上，整个地势北高南低，逐渐倾斜。 太原矿物资源蕴藏丰富， 素有“煤铁之乡”的美誉。 在众多的矿产中，以煤、铁、石膏为最 ， 煤不仅储量丰富，而且煤种齐全，焦煤、肥煤、瘦煤、贫煤、无烟煤应有尽有。 丰富的矿产资源，决定了太原的城市性质 一个以冶金、煤炭、机械、化工工业为主体，轻纺、电子、食品、医药、电力和建材工业具相当规模，工业门类比较齐全的工业 城市。 2、历史沿革 太原是山西省省会，全省的政治、经济、科技、文化、教育、交通、信息中心，以其悠久的历史、灿烂的文化、丰富的资源而闻名天下。 太原历史悠久，自古为军政要地 ，史载有 “ 控山带河，踞天下之肩背 ” 的盛誉。 春秋时期，晋阳古城问世，迄今已有 2500 年的历史。汉代并州刺吏部设治晋阳，这也是太原称并州之始，太原简称“并”也来源于此。明、清两代，太原经济迅速发展，其矿业、商业、手工业，对全国的经济影响很大，有“晋商执全国牛耳”之誉。 太原是我国建国初期的工业基地，经过 50 多年的建设，已形成了以能源、冶金 、机械、化工为支柱，纺织、轻工、医药、电子、食品、建材精密仪器等门类较齐全的工业体系，加之科研机构和大专院校集中及商业物资供应中心的优势，国民经济实现了快速、协调、健康发展。 “唐槐大厦 ”市场调研报告 6 3、行政区划 太原现辖 6 区 1 市 3 县， 市辖区为迎泽区、杏花岭区、万柏林区、小店区、尖草坪区、晋源区；市辖县为清徐县、阳曲县、娄烦县；市辖市为古交市。 2004年末全市总人口 人，其中，城镇人口 人，乡村人口 人，占全市总人口的 全市户籍人口 人，其中，市 辖区 人；非农业人口 人，农业人口 人。全市家庭户均人口为 。 （图一：太原市行政区划图） “唐槐大厦 ”市场调研报告 7 二、 社会经济环境分析 1、山西省经济运行情况 2005 年 1 季度，山西省实现国民生产总值完成 元，按可比价格计算， 同比增长 高于全国 9%的平均增长水平，在全国排第 7 位。 工农业生产实现良好开局，工业生产保持高位平稳运行。 1 季度，全省规模以上工业完成工业增加值 元，同比增长 20%。增速虽比上年同期回落 百分点，但仍为近年来的较高增速， 高出全国平均水平 百分点 。主导行业持续向好，主要工业产品产量增长强劲。 煤炭采选业、炼焦业、电力工业等对全省工业增长的贡献率达 拉动工业经济增长 百分点。农业生产开局良好， 1 季度全省完成农林牧渔业总产值 元，同比增长 与此同时， 1 季度投资、消费、出口三大需求日趋活跃，宏观发展环境进一步改善。 全省财政总收入完成 元，同比增长 54%，从总量来看，三个月的收入已经超过 2000 年全年的总收入 元。一般预算收入完成 元，同比增长 从增长速度看，在连续几年快速增长的高基数上比上年同期又加快 百分点， 在全国各省区中增速排名第一。 总的来说， 1 季度山西省经济增长速度高位平稳运行，增长质量和效益稳步提高。市场物价涨幅平稳回落，企业家对宏观经济发展环境向好的信心明显增强。预计今年上半年山西省经济仍将保持快速平稳的发展态势。 2、太原市近年来经济的发展状况 近几年来，太原市 经济增长率逐年提高，经济总量三年跨越三个百亿元台阶。自 2001 年 现两位数增长后，增长速度逐年提高， 2002 年达到 2003年达到 进入 2004 年以来，在投资、消费和出口快速增长的驱动下，保持了快速增长的态势，增幅达到 创造了 1984 年以来的最新增长水平。近三年 续跨越三个百亿元： 2002 年跨约 400 亿元、达到 元； 2003年跨越 500 亿元、达到 元； 2004 年跨越 600 亿元、达到 元，三年间累计增加 元。从 2002 年开始， 太原 市经济运行进入了新一轮经“唐槐大厦 ”市场调研报告 8 济增长周期的上升阶段，目前已经攀升至较高的运行区间内，正处于快速增长的平台。 2001 年 成情况 （图二：太原市 2001 年 成情况 ） 【数据来源：太原统计局】 2001 年 2004 年主要经济指标完成情况 指标 2004 年实际完成 比 2001 年增加 比 2001 年增加 % 年平均增加 % 元） 模以上工业增加值（亿元） 定资产投资（亿元） 会消费品零售总额（亿元） 政总收入（亿元） 贸进出口总额（亿美元） 中：出口（亿美元） 镇居民人均可支配收入（元） 9353 2853 民人均纯收入（元） 3873 1135 表一： 2001 年 2004 年主要经济指标完成情况） 【数据来源：太原统计局】 进入 2005 年 ， 太原第一季度 到了 元，同 比增长 经济继续保持快速增长，运行质量不断提高，财政收入迅速增加，居民收入不断提“唐槐大厦 ”市场调研报告 9 高 ，投资、消费、出口共同驱动经济发展。 现阶段太原市总体经济技术指标 2004 年全年，太原市的 国民经济保持了快速增长的发展趋势。据初步统计， 2004 年全市实现生产总值（ 元，比 2003 年增长 太原市产业发展状况 2004 年 太原 市实现生产总值（ 元，比 2003 年增长 其中：第一产业增长值 元，增长 第二产业增长值 元，增长 第三产业增长值 元，增长 人均生产总值 18881元，增长 呈现为第一产业平稳（占 3%）、第二产业领先（占 55%）、第三产业较快增长（占 42%）的经济运行格局。 2004 年三次产业结构对比图 （图三：太原市 2004 年三次产业结构对比图） 【数据来源：太原统计局】 2005 年第一季度，太原市实现生产总值（ 元，其中：第一产业为 元，增长 达到 第二产业为 元，增长 达到 第三产业为 元，增长 达到 2005 年第一季度三次产业结构 （图四：太原市 2005 年第一季度三次产业结构对比图） 【数据来源：太原统计局】 3%55%42% 第一产业第二产业第三产业“唐槐大厦 ”市场调研报告 10 可以看出， 2005 年第一季度，太原市第一产业和第二产业的比例有所减少，第三产业在 的份额逐渐增大。但是考虑到太原市的经济环境和城市性质，在今后的几年内，第二产业在太原的经济建设中，仍将占据重要地位，而现阶段工业生产仍是支撑太原市经济增长的主导力量， 2005 年前 5 个月，全市规模以上工业完成增加值 元，增长 充分的印证 了这一点。 居民年收入水平及消费水平 1） 2004 年太原居民收入状况 2004 年，太原 城乡居民收入加速增长。全年城镇居民人均可支配收入 9353元，比 2003 年增长 增幅提高 百分点。农民人均收入达到 3873 元，增长 增幅提高 百分点。 居民储蓄存款稳步提高 ， 年末全年城乡居民储蓄存款余额 元，比年初增长 其中：城镇居民储蓄 元，增长 元，增长 2001 年 城镇居民人均收入情况（元） （图五：太原市 2001 年 2004 年城镇居民人均收入情况） 【数据来源：太原统计局】 2） 2004 年太原居民消费水平 良好的宏观经济形势也给太原市的零售业发展提供了比较有利的经济条件。从下面近几年来太原社会消费品零售总额的增长示意图可以看出，太原的零售业在这几年中有了较大的发展， 2004 年总销售额比 2000 年增长了近 50%。 “唐槐大厦 ”市场调研报告 11 （图六：太原市 2000 年 2004 年社会消费品零售总额） 【数据来源：太原统计局】 当然，消费是收入的函数，收入的增加是消费水平提高和消费结构变化的 前提，所以对居民的消费结构的分析， 可以很好地反映出 居民 的 收入水平。伴随着收入水平的提高，城乡居民各项支出全面增加，消费性支出 随之 增长。显然，高速增长的居民收入水平，成为推动消费结构转变的主要动力。 3） 2005 年太原居民收入状况 进入 2005 年，太原 居民收入增速回升，消费支出增加 ， 物价指数涨势平稳 。2005 年 前 5 个月，城镇居民人均可支配收入 4217 元，增长 截止 5 月末，城乡居民储蓄存款余额 元 ， 比年初增长 4） 2005 年太原居民消费状况 2005 年 前 5 个月 ，太原 城 镇居民人均消费支出为 3197 元，增长 居民消费倾向提高。前 5 个月，消费支出增长速度高于 5 月末居民储蓄增长速度 百分点。在八大类消费支出中，除教育文化娱乐支出下降 ，其他七项支出均呈增长态势：食品类增长 衣着类增长 家庭设备用品及服务类增长 28 6，医疗保健类增长 交通及通信类增长 居住类增长 杂项商品与服务类增长 综上所述，在良好的宏观经济形势下，太原居民的收入水平不断上升，人均消费水平也相应的不断提高，而消费水平 达到一定程度时，市民对住房的需求必定随之提升，住宅消费必然会出现快速增长。 太原社会消费品零售总额(亿元)1 4 7 1 6 1 1 8 1 1 8 4 2 1 9 0501001502002502000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年“唐槐大厦 ”市场调研报告 12 5）总体经济状况总结 从宏观经济上来看，近几年来，太原市经济增长率逐年提高。 从 2002 年开始，太原市经济运行进入了新一轮经济增长周期的上升阶段，目前已经攀升至较高的运行区间内，正处于快速增长的平台。 进入 2005 年，太原经济继续保持快速增长。 在产业结构方面， 2005 年第一季度，太原市第一产业和第二产业的比例有所减少，第三产业在 的份额逐渐增大。 呈现出第一产业平稳、第二产业领先、第三产业较快增长的经济运行格局。 在居民收入及投资 消费方面，太原市居民收入持续增长，银行存款稳定，居民具有良好的投资能力和投资意愿。 在众多投资渠道当中，太原市民对于房产投资的认可程度较高，同时太原市及其周边区域拥有一大批购买能力很强的人群，可以有效的支持将来的房地产需求市场。 “唐槐大厦 ”市场调研报告 13 三区域商品住宅 /商业开发总量与消化总量分析 1、太原房地产市场供应分析 1）供应情况 房地产开发投资情况 2004 年 全 年， 太原 市房地产开发投资完成 元，同比增长 其中 住宅 开发 占 全年房地产开发投资总额的 开发投资额比 03 办公楼占 9 8， 比 03 年增长 商业营业用房约占 25 4， 比03 年增长 进入 2005 年，房地产开发投资快速增长的趋势得到延续， 1地产开发投资额绝对量达到 元，比去年同期增长 可见，目前太原市 房地产投资的增长速度 非常迅速，市场正处于快速成长期 。 太原市 2000 年至 2004 年房地产开发投资额 （图七：太原市 2000 年 2004 年房地产开发总投资额） 【数据来源：太原统计局】 根据上图可以得出，太原房地产在 2001 年开始抬头，经过 2002 年的酝酿和过渡， 2003 年众多住宅项目集中推出，巴黎大街、铜锣湾广场等商业大盘也浮出水面， 太原房地产市场在 2003 年开始集中爆发，这种迅猛趋势在 2004 年得到了延续， 2004 年又增长了近 50%。 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 房地产开发投资额（万元） 21756 52925 33222 426123 628424 01000002000003000004000005000006000007000002000年 2001年 2002年 2003年 2004年“唐槐大厦 ”市场调研报告 14 因此，当前的太原房地产市场正在快速成长并逐渐走向成熟，在市场的初级阶段，必然会出现阶段性的无序状态，出现很多市场空白和机会点，如果能够把 握这些市场空缺，迅速切入市场，建立品牌，当前是最好的时机。 房地产开复工面积 2004 年太原 城乡居民居住条件进一步改善。平方米，住宅竣工面积 平方米。旧城改造和经济适用房开工面积 102 万平方米，竣工面积 40 万平方米，房地产交易额 24 亿元。人均居住面积达到 方米，比 2003 年增加 方米。 2004 年太原市建筑业房屋建筑施工面积为 1443 万平方米，增长 房屋建筑竣工面积为 294 万平方米，房屋面积竣工率为 2005 年第一季度，太原市建筑业房屋建筑施工面积为 630 万平方米，增长 23%，房屋竣工面积为 长 从以上数据不难看出，无论是开工面积还是竣工面积，从 04 年至今都保持着稳定增长，随着更多新项目的进入，这种增长趋势还将加速 。 2）供应特征 供应量尚未完全放开 太原房地产市场虽然在近两年得到了飞速的发展，但还远未成熟。太原的开发的热点还仅限于迎泽区、小店区等区域，开发的广度和力度还远远不够，未来的市场空间巨大。目前太原开发的楼盘规模普遍较小，能 够改变一个区域的超级大盘尚未出现，还有许多开发商闲置着大量土地伺机而动。可以预见，尽管近两年太原市的市场供应量急速增长，但还远远没有饱和，未来的市场是巨大的，也是惨烈的。必然会有一些开发企业在未来的角逐中越做越大 ，同时也会有一些准备不足的公司在激烈的竞争中倒下。 供应结构失衡 太原房地产市场的产品在 供应结构中 存在 局部失衡现象，表现为：一是高价位、高档住房在市场供应中所占比例较高，而中低价位，普通商品房与经济适用房比例偏小，但市场需求总量却较高；二是大户型、大面积住房面积供 应总量较“唐槐大厦 ”市场调研报告 15 大，而中、小户型和中、小面积住房供应不足，但需求量很大。 在本公司此次调研过程中，通过与各个楼盘的销售人员以及其他业内人士的沟通和了解，得出了比较直观的印象 太原市内的居民，普遍能接受的产品应该是总价在 30的房子，对应的面积应该是 2 居室为 80方米， 3 居室在 120 平方米上下。然而，这种面积的产品在太原市场却并不是很多，已有的这种定位的项目市场反应大多非常好，销售周期很短。 产品缺乏个性和创新 太原房地产 尚 处于初级阶段，市场没有 细 分，竞争不激烈， 由于 房 子好卖，销售压力小， 开发商基本上没有大的竞争， 因此在产品设计上缺乏创新、忽视细节，造成了市场上的产品千篇一律，或者一有新的产品，大家便争相效仿。这样的结果，就是 虽然市场状况供需两旺，新盘迭出，但是在各个楼盘在产品层面的进步却与销售市场的火爆不成正比。 整个楼市缺乏经典之作，缺乏有经验有实力的开发企业进行引导。 总之，虽然当前市场火爆异常，近两年的市场供应量激增，但是整个市场供应量还远远没有放开，加之整个太原市场产品类型相对单一，产品细分并不成熟，因此潜在的市场空间和机会点还是非常巨大的。现阶段，在真正的激烈竞 争尚未开始前迅速切入市场，准确把握市场脉搏，推出高质精品楼盘，一定可以取得很好的市场反应，树立良好的品牌。 2、区域房地产需求量与现状分析 1）市场需求分析 市场消化能力 2004 年上半年，太原市新建商品房屋销售面积为 平方米，商品房销售总额为 元。其中，销售住宅 平方米，同比增长 占总面积的 办公楼销售 平方米；平方米。 2005 年上半年，商品房销售面积为 平方米。 近两年来，尽管 太原市房地产开发大幅增长， 但是需求依然旺盛。 预计 商品住房的供应会在今年下半年和明年有较大增加，但是随着新增供地和城市房屋拆迁量的减少，以“唐槐大厦 ”市场调研报告 16 及银行房贷的收紧，能够拿到土地的开发商明显减少，使土地变得越发珍贵，如果可以把产品做精， 市场需求依然会非常强烈 。 个体消化能力 在良好的宏观经济形势下，太原居民的收入水平不断上升，人均消费水平也相应的不断提高，而消费水平达到一定程度时，市民对住房的需求必定随之提升，住宅消费必然会出现快速增长。 收入及消费水平的提高必然使 太原居民的住房观念发生转变，太原居民二次置业、梯次消费的观念已基本 形成 ，而 随着太原城市化进程 的 加 快 ，城市人口的增加 将 带动住房消费需求， 这也 为房地产市场的快速 发展创造了条件。 值得一提的是， 山西有一大批潜在的消化高端产品消费群体，太原市是山西省的省会，这就为山西房地产市场的高端产品的发展提供了得天独厚的条件。山西拥有一大批房地产高端消费群体， 可他们中的许多 人都选择到北京买房子 ， 山西人在北京买房子出手大方是出了名的。 这其中的 原因还在开发商身上，产品太单一，商品房的个性没有充分体现出来。 现实供应 与 购房者对住宅的需 求有很大差距，供应与需求脱节。如果太原有真正好的楼盘，完全可以吸引全省购房人到 太原置业，并且应该是未来太原市房地产高端产品最大的消化群体。 2）市场需求总体结论 主体购买群体 购买商品房的群体主要集中在 40左右 ，这部分群体目前是太原房产的核心购买力量，该群体一般都受过高等教育，有子女，而且对目前的居住状况和生活品质寄予很高的希望 ， 力图通过购置商品房来改善目前的居住生活状况 。他们大多是太原当地具有一定经济基础的私营业主和具有稳定收入来源的白领和公务员。 客户关注 客户购置商品房的主要区域分布在小店区、迎泽区。这两个区域之所以接受度较高，主要原因在于该区块在交通配套和现时生活配套等方面具有相对优势，这与太原当地大部分区域的公共配套市政设施不够完善有关，只有在市政设施、“唐槐大厦 ”市场调研报告 17 公共设施普遍完善的情况下，太原的楼盘遍地开花才有能实现。 购房目的 置业的目的多为自住，三房是普遍接受的主力户型，面积 100方米 之间最受欢迎，产品形态的接受基本上无抗性，年轻群体对高层、小高层的物业类型有偏爱，但对总价要求有一定 的普遍区间，约为 15，其中以 18较为普遍。 配套设施 对物业管理，周边的生活配套和社区的小环境非常关注，周边的生活配套主要是周边的便利店、医疗设施，子女教育等社区配套关注程度也较高；对于社区的小环境方面的配套主要是针对传统的生活硬件配套，如有线电视、管道煤气等，同时强烈希望小区有游泳池、健身房等体育配套。 媒体宣传 对于普及性的媒体渠道，报纸、展会、售楼处、户外广告的重视程度已经有所提高，但消费者普遍对媒介的宣传信任度不 高，而了解购房信息更多的是主动收集相关信息，其次口碑的推荐。 因此，太原楼盘在推广过程中，应该重点加强销售案场的接待能力，通过热情的接待和专业的沟通指导，一方面直接了解客户的购买意向，把握住客户的购房心理，最终促成成交。另一方面给客户留下深刻的印象，在市场上树立良好的口碑，驱动口碑传播广泛普及。 “唐槐大厦 ”市场调研报告 18 四、投资型客户的购买力及心理分析 1、投资能力分析 从宏观经济上来看，太原市居民收入持续增长，银行存款稳定，具有良好的投资能力。更重要的是，太原市及其周边区域拥有一大批投资能力很强的人群，主要可以 分为以下几类： 政府官员 他们在各个职能、权力部门，往往具有很高的灰色收入。还有的政府官员利用职权之便，直接或间接的进行从商活动。他们都有极高的投资消费能力。 从事煤炭等资源开采的私营业主 由于山西特有的自然资源，造就了一大批从事此类行业的有钱人，他们大都有着惊人的消费能力，他们在北京上海等大城市购买豪宅是出了名的。 从事商业等第三产业的私营业主 主要是指那些在各个行业从事自主经营活动的私营业主。各个城市都会有他们的存在，他们是构成城市经济的重要组成部分，这部分人群同样有着较大的资本积累，具有较强的投资能力 。 以上三类人群可以说是太原投资消费的主力军团，他们对投资市场的影响举足轻重。正是由于拥有这样高质量、高数量的中高端消费人群，因此太原居民的总体投资能力不容小视。 2、投资意愿 当经济发展到一定程度，随着生活水平的不断提高，居民的投资意识会越来越强。通过与不同层次的太原居民进行接触和沟通，可以直观地了解到，太原的大部分居民都愿意有选择的进行投资，以使自有资金获得高于银行存款利息的良好升值。但是，对于有效的理财方式和投资渠道却知之甚少。 3、投资渠道分析 目前，太原市投资渠道非常狭窄，股票、期货等常见 的投资方式在太原还并“唐槐大厦 ”市场调研报告 19 不是主流，主要原因还是进入门槛较高，需要投资者具备一定的专业知识。此外，以上各种投资方式，或者风险较大，或者投资收益较小。而房地产投资作为一项自古就有投资方式，受到区域内居民的广泛接受。尤其是近几年，太原楼价急速上升，许多人目睹或亲历了这一过程，对于投资地产所蕴藏的升值潜力深信不疑，因此房地产投资普遍受到太原居民的认可。但是在当前的太原市场，房地产投资具有其自身的特点： 第一，商铺投资受到冷遇。中国早就有“一铺养三代”的说法，这种理念也曾一度影响着太原的居民，商铺投资也曾火热异常。但是 2004 年太原几个商业项目如巴黎大街、铜锣湾广场等，由于招商和管理等方面的不足，致使商业部分运转不佳，冷却了太原居民的商铺投资热情。进入 2005 年，这种状况并没有得到改观， 投资潜力大、风险相对较低、产品比较成熟的商业项目尚未出现。也许商业投资的重新兴盛，还要再等待一段时间。 第二，住宅投资的目的不都是为了经营或套现。和其它城市所不同的是，太原绝大多数投资购房者，不是为了将来出租经营或在升值后变卖赢利，而是单纯的把购房看成是“置产业”，把它留给家里人，不到万不得已不会变卖。他们也许会有许多套住房，购买的初衷也仅 仅是“置业”，不一定会进行出租或转卖。 小结： 随着太原城镇居民收入的增加，个人投资逐渐成为社会经济生活中非常重要的部分。 但是 长期以来， 但由于目前投资渠道有限，同时伴随着太原房地产市场的快速发展，投资 房地产 逐渐成为众多 太原居民 优选的投资 产品， 太原居民对于购置房产业也有着特殊的偏好。同时， 太原市场拥有高质量、高数量的中高端消费人群，房产投资的能力不容小视。 “唐槐大厦 ”市场调研报告 20 五、太原房地产宏观市场结论 从宏观经济上来看，近几年来，太原市经济增长率逐年提高。从 2002 年开始，太原市经济运行进入了新一轮经济增长周 期的上升阶段，目前已经攀升至较高的运行区间内，正处于快速增长的平台。进入 2005 年，太原经济继续保持快速增长。 在产业结构方面， 2005 年第一季度，太原市第一产业和第二产业的比例有所减少，第三产业在 的份额逐渐增大。呈现出第一产业平稳、第二产业领先、第三产业较快增长的经济运行格局。 在居民收入及投资消费方面，太原市居民收入持续增长，银行存款稳定，居民具有良好的投资能力和投资意愿。在众多投资渠道当中，太原市民对于房产投资的认可程度较高，同时太原市及其周边区域拥有一大批购买能力很强的人群，主要包括政府 官员、从事煤炭等资源开采的私营业主、从事商业等第三产业的私营业主这三类人群。他们是太原房地产消费的主力军团，他们对市场的影响举足轻重。正是由于拥有这样高质量、高数量的中高端消费人群，因此太原居民的总体投资能力不容小视。可以有效的支持将来的房地产需求市场。 房地产市场发展方面，虽然近年太原市房地产市场高速发展，但是 和全国比较发达的地区相比太原市的房地产市场还比较落后，太原房地产还处于功能产品时代，房地产开发还停留在只能满足一般居住需求。 产品的细节刻画普遍不够，还没有真正的高端产品， 市场空间巨大。 市场供应 方面，虽然当前市场火爆异常，近两年的市场供应量激增，但是整个市场供应量还远远没有放开，加之整个太原市场产品类型相对单一，产品细分并不成熟，因此潜在的市场空间和机会点还是非常巨大的。现阶段，在真正的激烈竞争尚未开始前迅速切入市场，准确把握市场脉搏，推出高质精品楼盘，一定可以取得很好的市场反应，树立良好的品牌。 “唐槐大厦 ”市场调研报告 21 市场需求方面，太原市场的需求量较大，还远未饱和。 客户购置商品房的主要区域分布在小店区、迎泽区。这两个区域之所以接受度较高，主要原因在于该区块在交通配套和现时生活配套等方面具有相对优势。客户置业的目的多 为自住，三房是普遍接受的主力户型，产品形态的接受抗性不明显，年轻群体对高层、小高层的物业类型有偏爱，但对总价要求有一定的普遍区间，约为 15，其中以 18较为普遍。 总之，经济增长、市政交通及投资环境的改善将吸引各地的房地产投资商和开发商加快进入太原市场的步伐，刺激和繁荣太原的房地产市场；而太原的开发商对本地房地产市场也会更加充满信心，这将会造成已取得土地的开发商加快速度开发，尚未取得土地的开发商将加大资金投放，甚至不惜提高成本购置土地。太原未来的房地产市场供应量将会大增，同时地价的增长会 加大开发成本，一定时期内房价还会继续上涨。但目前太原市的总体需求量较大，房价的合理上涨对销售市场的影响并不明显，但是经过时间的积累，供应的大量增长以及需求的逐渐饱和，必将导致竞争加剧，市场将逐渐趋于稳定。 “唐槐大厦 ”市场调研报告 22 六、区域文脉状况分析 山西是中华文明发祥地之一， 而 太原地处内陆，民风朴实、人杰地灵。独特的自然、人文环境 ， 使得太原在文化层面上具有了极富个性、极具风采的特点。太原文化是一种混杂了中原农耕民族与北方游牧民族民风民气民俗民性的文化，是一种顽强进取、刚健有为、多元开放、勤俭务实的 文化。 在历史上，山西有着无比辉煌。山西人凭借他们的勤劳智慧，让山西成为了中国历朝历代经济最发达的省份之一。而晋商则更是山西人的骄傲。山西商人的活跃，古代文献多有记载，到明代已在全国享有盛誉。清代初期，山西商人的货币经营资本逐步形成，不仅垄断了中国北方贸易和资金调度，而且插足于整个亚洲地区，甚至把触角伸向欧洲市场，南自香港、加尔各答 ； 北到伊尔库茨克、西伯利亚、莫斯科、彼得堡 ； 东起大坂、神户、长崎、仁川 ； 西到塔尔巴哈台、伊犁、喀什噶尔，都留下了山西商人的足迹。无怪有人说： “凡是有鸡鸣狗叫的地方，都有山西人。 ” 晋商即联合 、 即开放、即竞争、即创新，晋商是在不断的商战中长大的。没有了竞争、没有了创新、没有了商战，晋商不可能复兴；没有了策略、没有了智慧、没有了联合，晋商断不能成功。晋商最好的品质就是诚信、重义、敬业、谨慎、有群体精神。 晋商的本质是文化，这是晋商辉煌的本质。现代晋商应该以晋商文化的商道，在新世纪树立晋商的新形象，用文化的力量重塑人心，用文化的力量推动社会的进步和经济的发展，造就一批新一代的晋商 。 “唐槐大厦 ”市场调研报告 23 第二篇 “唐槐大厦”项目分析 “唐槐大厦 ”市场调研报告 24 一、项目概况说明 “唐槐大厦”坐落于太原市迎泽大街与金街柳巷交叉口的东北角，地处太原市绝对的黄金地带。其中，迎泽大街在太原市的地位相当于北京的长安街，而金街柳巷的地位更相当于北京的王府井，是太原市历史最悠久的传统商业街。 项目总占地面积 4800 平方米左右，总建筑面积约 平方米。其中，一至九层为集中商业。主体建筑地上建筑共 41 层，总高 146 米，属于超高层建筑。同时，也是太原市继国贸中心后的又一地标性建筑。其中，主体建筑标准层面积为 1100 平方米。 大厦的外立面通体为金色玻璃幕墙，风格简洁、现代，气质高 贵。 （照片摄自：青年路北口） “唐槐大厦 ”市场调研报告 25 二、 项目周边环境调查 1、项目周边的主要建筑物 项目所处的位置是太原绝对的核心区，同时也是太原金融、商业、酒店最密集的区域。其中，比较标志性的建筑有紧邻项目东侧的中国人民银行太原分行总部大楼，项目东南刚刚投入使用的龙城国际酒店，以及包括刚刚改造完成的迎泽宾馆在内的数座宾馆、饭店。 2、绿化景观 项目周围绿化景观丰富，除大面积的城市绿化外，坐落于项目西南侧的太原市区最大的公园 “迎泽公园”与项目东北侧的“太原儿童公园”为项目所特有 的景观资源。其中： “ 迎泽公园 ” 居于市中心宽阔的迎泽大街中段，交通便利，视野开阔， 占地 666900 平方米，园中的 迎泽湖水面占总面积的三分之一，是太原最大的市内公园。迎泽湖分成南、北、中三个部分。中湖东侧，长廊蜿蜒，长达 150 米的廊式木构建筑雕梁画栋，具有鲜明的民族风格。中湖南面，假山堆砌。假山脚下，水榭伸至湖心。迎泽湖上，桥梁横跨，游船点缀，颇有生气。迎泽公园凉亭极多，取名也很别致 ，北湖东岸 的 绣绮亭，菜花池畔 的 荷花亭，西门附近 的 景亭，果园附近 的 玫瑰亭，与长廊相对的六角亭，牡丹园里 的 牡丹亭、小茅亭、四角亭 曲径奇趣，优美多姿，引人入胜。公园内 的 金代古建藏经楼 更是 颇为典雅 ，原在 别处 ，后 迁移至此，给迎泽公园 平 添了古朴的风采。 （照片摄自：迎泽公园） “ 太原市儿童公园 ” 面积近 12 万平方米，其中水面 4 万平方米。公园内，楼堂馆舍，亭桥水树，一应俱全。 因园内安放着 著名的汉白玉方形烈士纪念碑 ，于 1965 年 5 月被定为省级文物保护单位 。 “唐槐大厦 ”市场调研报告 26 3、人文景观 项目附近最主要的人文景观场所莫过于项目东侧的“五一广场”。作为太原唯一的广场建筑，其在太原人们心中的地位无可替代。 在 88000 多平方米的广场四周，环耸着拔地而起的高 楼大厦、宾馆商店，辐射着四通八达的平坦大道 。广场 中 心 是声光控喷泉 及 高达十余米的大型雕塑。 广场地下，是太原最大一座 地下商 城 。广场的前身，是明太原府城的八座城门和关城之一的当时叫做 “承恩门 ”的故址 ， 迄今已有 530 年的历史。 （照片摄自：五一广场东南角） “唐槐大厦 ”市场调研报告 27 三、项目交通条件的调查 1、项目周边的主要道路情况 项目周边的主要道路为： 1） 迎泽大街： 为太原市东西方向最主要的城市主干道，贯穿整个太原市区。 2） 府西街： 同为太原市东西方向的城市主干道，集中了太原市最高档的办公场所及酒店，是太原市城市化程度最高的一条大街。同时，目前的省政府也在这条大街上。 3） 柳巷： 太原市最知名的传统商业街，集中了最早的一批零售业及大型商业。 4） 五一路、并州路： 位于项目东侧，为太原市南北方向的主干道之一，同时，也是联系老城区与规划新城区的干路之一。 5） 解放路： 位于项目西侧，同为太原市南北方向的主干道之一。 2、项目周边的交通情况 项目周边交通条件得天独厚。具体表现在： 1） 沿迎泽大街向东 1 公里左右 为 太原火车站； 2） 沿迎泽大街向东 800 米左右为太原长途汽车站； 3）距迎泽大街 50 米左右 ； 4）距五一路 400 米左右； 5）距解放路 400 米左右； 同时，沿迎泽大街、青年路、柳巷有 10 几路公交车从项目周围经过，能到达太原大部分地区。同时，由项目向西经新建南路，约 20 分钟即可到达太原国际机场。 但因为起凤街、柳巷均为单行车道，因此，对于对于主要靠地面交通的私家车主来说，在这一区域行驶比较不方便。由北向南、由东向西需绕行其他路线。 “唐槐大厦 ”市场调研报告 28 四、项目周边的主要配套设施 因项目位于太原市中心繁华地段，是太原市政治、商业、金融、酒店等最集中的区域。周边配套资源丰富，其中比较突出的有： 1、餐饮 ：肯德基、 麦当劳、好伦哥、华安肥牛城等； 2、金融 ：各银行的山西省分行总部都在此区域。包括：中国人民银行、中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行、中国民生银行等； 3、购物： 柳巷是太原市具有 300 多年历史积淀的传统商业“金街”。大型购物中心有贵都商厦、联洋商厦、五一大楼、百货大楼、时代广场、铜锣湾商业广场等。品牌店及零售店铺更是数以千计。 4、娱乐： 项目周边也是高档消费场所云集的区域。上岛咖啡、美特好 歌城、太原影都、御花园国际俱乐部都是同类娱乐场所中消费水平较高的。 5、酒店： 太原市 80%以上的高档 酒店宾馆都集中在方圆 1 公里区域，主要包括：山西国贸大饭店、迎泽宾馆、龙城国际酒店、山西大酒店、三晋国际饭店、并州饭店、愉园大饭店、海外海饭店等。其中，山西国贸大饭店已申请为国家五星级标准；迎泽宾馆、龙城国际酒店、山西大酒店也都具有四星级的水准。这一区域可以当之无愧为太原市的“中央酒店区”。 “唐槐大厦 ”市场调研报告 29 五项目发展的 析 优势 项目位于太原市传统的商业核心区内，地处迎泽大街与柳巷交叉口，地段价值突出。迎泽大街是太原市横贯东西的一条汇集政府、银行、零售、星级酒店的城市主动脉，相当于北京的“长安 街”； 大厦地上共 41 层，高 146 米，是太原市继山西国贸饭店后第二高建筑，当之无愧为太原市的地标级建筑； 项目设计为筒中筒结构，层内易于分割； 项目临近太原市最大的市内公园，景观优势明显； 大厦外立面线条简洁、通体金色玻璃幕墙，整体风格融现代和高贵于一体，具有鲜明的特色； 区域内待开发用地接近枯竭，有地缘优势。 劣势 大厦总建筑面积 余平米，而目前规划停车位仅 70 余个，停车位严重不足； 超高层建筑，公共面积要求较多，使用率低； 大厦西侧柳巷为由北向南单行、南侧起凤街为由西向东单行，大厦的可及性差； 西侧柳巷的人群主要为中低端步行购物人群，其噪音等对大厦主楼的使用者（居住或办公）都是一种较大的扰动； 项目为十年前烂尾工程，前期负面的市场印象对项目操作有较大影响； 项目底商销售的负面影响同样对后继操作有一定影响； 因项目为超高层建筑，设备运营及维护费用较高，市场竞争力不高。 机会 太原房地产市场处于一个尚未成熟的发展育阶段，发展商并未出现诸侯割据的局面。从产品设计到营销手法，都有提升的空间。新的项目、新“唐槐大厦 ”市场调研报告 30 的开发商存在着一炮而红的机会； 同区域内类似项目几乎没有，在产品规划得当的前提下市场竞争压力小； 项 目处于传统的城市中心区，周边生活配套设施完善，如推广力度足够，推广方向正确，配合产品形式，容易产生价值联想，产品价值容易被市场认同； 山西省的龙头行业 煤炭及其相关行业发展依然良好，太原房地产市场的高端购买力依然存在； 昌通集团蓄势待发，进军房地产行业的决心坚定，蕴涵的能量巨大。 威胁 市场之中很多被其他城市视为欺诈的营销手法大行其道，对于购买力尤其是投资客造成很大伤害； 京、津、沪等发达城市的房地产市场对于太原房地产市场的高端客户，尤其是投资客户有很大的分流作用； 国家宏观调控后新政策对于房地产投资的 抑制效果明显； 宏观调控后消费者对于价格预期走低，短期内仍会有大批消费者处于观望阶段； 城市远景规划对于城市核心区的定义，使更多的待开发区域充满想象力，可能会造成置业首选区域向规划新区转移，进而分散大部分的购买力。 （照片摄自：起凤街） （照片摄自：迎泽大街迎泽公园门口） “唐槐大厦 ”市场调研报告 31 六历史溯源 项目紧邻太原市最负盛名的商业街 “柳巷”。 柳巷是太原市一条历史悠久的商业老街，具有三百多年的商业历史，也是太原最繁华的一条商业街道。拥有中国华北地区最大的夜市，日人流量多达二十余万。大凡外乡人到太原市 出差旅游时，都要在柳巷里走一走，用心体味一番晋商的遗风。 这条街缘何得名“柳巷”已无从考证，相传起源于明代。明朝开国名将常遇春太原刺探军情遇险，逃至一条街内被一位柳姓人家所救，脱险后，与柳姓人家约定以柳枝插于门头为记以避战祸。消息传开后，街上各家均以柳枝为记躲避战祸。太原光复后，为纪念因此将柳枝植于门前。此后数年，街内绿柳成荫，遂得名柳巷。 据地方志书的记载，柳巷起初并不是一条繁华的大街，而是一条院落破旧的市井小巷，居住着饱经风霜的穷苦市民。是清光绪中叶的那一场大水患，淹没了城南和南关城的商市街巷，商贾们才 逐渐向柳巷、桥头街一带迁转，使这条僻静、萧条的小巷，变成店铺毗连、行商坐贾云集的闹市。尤其是在之后的二十多年中，柳巷的商品贸易迅速发展，成为太原当时的商业中心。全国各地的老字号进入太原时均将这条街作为首选。一时间，这里成为了档次、实力与身份的象征。 进入到 80 年代，柳巷商业街再次得到空前的发展，在原有基础上进一步扩大了街区的经营规模，超过了之前的任何一个历史时期。 “唐槐大厦 ”市场调研报告 32 七、项目分析结论 通过上述分析，对于项目有了比较详细的了解，具体内容可以分为以下几点： 1、项目优势与劣势同样明显 ，其中： 优势： 1）地标性建筑 2）地缘优势明显 3）占据稀缺土地资源 4）景观资源突出 5）易于分割 劣势： 1）设计标准原始，配套不足 2）可及性差 3）开发时间过长，有负面影响 4）使用成本较高，竞争力低 2机遇与风险共存 机遇： 1）市场初期阶段，市场、产品突破口较多 2）同类竞争项目少，竞争压力小 3）容易产生价值联想 4）潜在购买力巨大 5）开发商有做大、做强的意愿 风险： 1）政策风险影响巨大 2）城市规划削弱区域竞争力 3）实力买家长期分流 4）违规操作打击消费热情 3工作方向 1）发掘项目卖点，强化项目优势； 2）发现项目问题，弱化负面影响； 3）寻找市场空白，精心规划产品； 4）脱离市场竞争，提升产品价值。 “唐槐大厦 ”市场调研报告 33 第三篇 “唐槐大厦” 周边项目的 市场调查与分析 “唐槐大厦 ”市场调研报告 34 一、设定周边区域的调查范围 1、范围设定 此次市场调查的范围集中在迎泽区内，具体的区域范围为东起建设路，南到双塔寺街，西至桃园路，北抵府西街围合的广大区域。 除此之外，因太原目前的城市整体规划中，有“ 南移西进 ”的规划方向，因此，对于规划中新建城市中心区域内的比较有代表性的项目也进行了适当的了解。 （图八：市场调研主要调研区域） “唐槐大厦 ”市场调研报告 35 2、设定原因 之所以选择此区域作为此次调研的的主要范围，其原因是： 1）这一区域为项目周边一公里范围左右的地区，可参照价值较高，通过 了解区域市场有利于了解区域市场的消费构成； 2）这一区域集中了太原市区在售的 80%以上的高