资源描述
*项目投资收益测算分析,报告框架及分析内容,项目背景及规划指标,本项目由公寓、商业、办公等物业组成，具体的项目规划指标如下表：,贴图,贴图,贴图,财务报表体系,本项目主要采取以下三类报表作为投资收益分析的主表：,成本核算细表,投资、收益估算表,现金流量表,Part.1,项目总收益计算,销售收入计算,所以，该项目住宅部分销售总收入为：g*住宅销售面积（其他部分同样方法计算）,本项目可售部分为*，可售面积为*，项目分6年售完，各年的产品均价及销售总收入如下表：,租金收入计算（以写字楼租金为例）,本案办公楼租金=2.2元/平方米/天（建筑面积）,项目甲级办公楼面积为10000平方米，办公楼租金收益以项目预计投入使用的2014年开始计算，以每年3%的租金涨幅计算，第一年除去40%的不确定因素，之后的每年则除去10%的不确定因素：,各年预期租金 当前平均租金 （13%）2012年（13%）2013年（13%）2014年（13%）2032年,从2013年开始，未来20年的写字楼租金收益为2.01亿元。,Part.2,项目成本计算,土地成本,基础设施费,主体建安工程费,前期费,营销管理及财务费用,成本汇总,Part.3,项目财务综合分析,举例说明,项目背景：位于上海杨浦区，为商办综合体项目，产品包括办公楼、商铺、LOFT公寓式办公楼。,销售收入合计：办公楼总销金额+商铺总销金额+10000平方米持有物业的租赁收入8.88亿元+4.19亿元+2.01亿元15.08亿元,投资估算分析,投资估算即为直接开发成本，由项目实际产生的成本进行分类并综合计算，估算总建设投资成本。,经济收益分析,方案一：（自有资金26950万元，保留10000平方米甲级办公物业及无偿提供给政府使用的面积，其余物业全部销售）。,经济收益表：,通过投资估算表及经济收益表，我们可以绘制出该项目的现金流量表。,现金流量表,在现金流量表中，项目税前利润为56123万元，税前利润率为62.55，税前自有资金的回报率为208.25%，从财务成本上看可行。 当折现率设定为15%时，内部收益率（IRR）为30.63%，净现值(NPV)为17412，该方案可行。,附：几个专业术语的解释,比如，有物品A，准备一年后出售，可估计卖到115元，现决定立马出售，那么A只能卖出100元，也就是说一年后出售的物品A折现到今年出售，损失了15元，折现率可粗略计作15%。（折现率就是1年后到期的资金折算为现值时所损失的数值，以百分数计。） 相对于卖方而言，希望折现率越低越好，未来收益折现成目前价值损耗的利益越少越好；而作为买方，则相反。（房地产投资行业一般折现率取8%-15%，折现率肯定比一年定期的国债利率高，因为国债利率可定义为无风险报酬率。而折现率基本可看作是报酬率的反过程。）,NPV：,IRR：,基于折现率基础上，对未来各年的净现金流量折现后的价值总和，减去初始投资额的价值差。 对于一个投资项目而言，净现值为正，表示项目方案可行；净现值正值越高，说明项目越优质。（作为多种方案比较时的一个选择依据。）,内部收益率，表示项目投资实际可望达到的收益率。也就是当净现值等于0时的折现率。（一般20%作为项目安全度的临界点，越高表示项目越优质。）,折现率：,静态敏感性分析,（通过建设投资、营业收入的变动，观察项目利润变动）,单位：万元,该方案采用静态敏感性分析时，在其它费用不变的情况下： 如将建设投资下降20，则税前利润为64038万元； 如将建设投资下降10，则税前利润为60080.5万元； 如将建设投资上升10，则税前利润为52165.5万元； 如将建设投资上升20，则税前利润为48208万元； 如收入下降20其利润为25963万元； 如收入下降10其利润为41013万元； 如收入上升10其利润为71203万元； 如收入上升20其利润为86283万元；,从静态敏感性分析表上来看，此项目可操作，营业收入的增减幅度对项目利润的影响最大，其次为建设投资。,投标建议,土地拍卖项目的可行性研究，其目的是确定企业可以接受的土地最高限价，以及接受该限价需要冒多大的风险，以确定土地最高限价。首先确定企业可接受的最低收益率（基准收益率），然后倒推土地价格。考虑到本项目为商业性质，在收益较大的同时也存在相应风险，从规避风险的角度出发以20%作为行业基准收益率，项目土地投标价格与内部收益率安全性对应关系如下表：,本地块起拍价按*万元起算，按逐步递增形式测算报价方案，直至某一方案出现低于设定的基准收益率为止，这种方法模拟土地拍卖情景，土地价格由低到高，每上一个台阶经济效益降低一定幅度，通过模拟投标价格的不断上升来对本项目的预期内部收益率进行测算，直到内部收益率到达20%的分界线时，投资需要进一步谨慎，最终的投标价格上限以开发商所能接受的内部收益率为底线。,通过上表对土地投标价格不断上涨的投资分析可以看到： 当投标价格进一步上涨到36750万元时，方案一的内部收益率为20.09%，投资需要谨慎； 为了最大程度的规避不可预知的市场风险以及为项目的灵活操作预留空间，我司建议土地最高投标价为36750万元。,投标方案,End,
展开阅读全文